Обмен жилыми помещениями принудительный обмен – Обмен жилыми помещениями принудительный обмен. Право граждан на принудительный обмен жилого помещения, предоставленного им по договорам социального найма.

Принудительный обмен жилого помещения при не достижении соглашения

В практике встречаются бытовые случаи, когда члены одной семьи хотят жить раздельно друг от друга. Например, один из членов семьи вступил в законный брак или с рождением детей. А что делать, если другие члены семьи препятствуют обмену жилья? В таком случае можно обратиться в суд для законного разрешения спора. Как написать исковое заявление мы разбирали в прошлых темах.
— Важно запомнить, что не подлежат принудительному обмену жилые помещения, находящиеся в долевой собственности граждан, так как в соответствии с гражданским законодательством прекращение права собственности возможно только в порядке предусмотренном гражданским законодательством, а оно не позволяет принудительно отчуждать собственность за исключением отдельных случаев, установленных законом.
— Нельзя предлагать к обмену и жилые помещения, находящиеся в собственности граждан, так как нельзя в принудительном порядке стать собственником жилого помещения.
Поэтому, если у Вас возникли неприязненные отношения с родственниками или с соседями, которые являются участниками долевой собственности на жилые помещения, то Вы должны знать, что заставить их произвести обмен занимаемого жилого помещения невозможно и Вам необходимо с ними договариваться или самому продавать, или менять принадлежащую Вам долю с естественными при таком развитии дела потерями.
Принудительный обмен возможен, как правило, в отношении только всего занимаемого жилого помещения по договору социального найма, когда между нанимателем и членами его семьи (или бывшими членами его семьи) не достигнуто соглашение об обмене помещения на помещение в разных домах или разных квартирах, т.е. о разъезде.

Для обращения в суд за разрешением сложившегося спора по обмену жилья вам необходимо скачать приведенный ниже образец искового заявления об осуществлении принудительного обмена занимаемого жилого помещения при не достижении соглашения об обмене между нанимателем жилого помещения по договору социального найма и проживающими совместно с ним членами его семьи.

Закон РАА

law-raa.ru

Принудительный обмен жилого помещения

Право граждан на принудительный обмен жилого помещения занимаемого по договору социального найма закреплено в части 3 статьи 72 Жилищного кодекса РФ. В соответствии с данной правовой нормой, в случае если между совместно проживающими нанимателями жилого помещения по договору социального найма не достигнуто соглашение о его размене, любой из них вправе потребовать принудительного обмена занимаемого жилого помещения в судебном порядке.

 
Предметом принудительного обмена жилыми помещениями могут быть только жилые помещения, предоставленные по договору социального найма, а участниками обмена – граждане, наниматели социального жилья.

 
Обязательные требуемые законом условия, при которых можно рассчитывать на то, что исковые требования о принудительном обмене жилого помещения с высокой вероятностью должны быть удовлетворены судом, носят весьма общий характер. Часть 3 статьи 72 Жилищного кодекса РФ указывает на то, что при принудительном обмене жилого помещения должны учитываются все законные интересы лиц, проживающих в обмениваемом жилом помещении и доводы, заслуживающие внимания.

 
К принудительному обмену также относится обязательное для любого добровольного обмена помещений предоставленных по договору социального найма условие о том, что обмен помещениям, в которых проживают несовершеннолетние, недееспособные или ограниченно дееспособные граждане, допускается только с предварительного согласия органов опеки и попечительства (часть 4, статьи 72 Жилищного кодекса РФ).

 
Более конкретные требования, предъявляемые к помещению, в которое должны быть переселены жильцы, не желающие производить добровольный размен жилого помещения разъяснены в Постановлении Пленума Верховного Суда РФ от 2 июля 2009 г. № 14 «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении ЖК РФ». Согласно разъяснениям, в пункте № 34 постановления под заслуживающими внимания интересами и доводами лиц, проживающих в обмениваемом жилом помещении, суды должны учитывать обстоятельства, которые могут препятствовать им в силу состояния здоровья, возраста, места работы или учебы пользоваться предоставляемым в порядке принудительного обмена жилым помещением. По смыслу постановления пленума данный перечень не является исчерпывающим и суд при рассмотрении конкретного дела может установить и учесть иные заслуживающие внимания обстоятельства.

 
Верховный суд также обратил внимание на то обстоятельство, что в случае если спор об обмене возник между бывшими членами семьи, проживающими в отдельной квартире, несогласие кого-либо из них переехать в жилое помещение, расположенное в коммунальной квартире, само по себе не может быть основанием для отказа в удовлетворении исковых требований о принудительном обмене жилого помещения. Это обусловлено тем, что при распаде семьи, которое вызвало необходимость принудительного обмена, данные лица фактически уже не пользуются отдельной квартирой. В тоже время, исходя из сложившейся в Санкт-Петербурге судебной практики, следует, что переезд из отдельной квартиры в коммунальную квартиру, является одним из основных доводов, на которые опираются ответчики в судебном споре. Зачастую, он оказывается одним из решающих при исходе дела.

 
Несмотря на отсутствие в Постановлении пленума ВС РФ иных разъяснений, реальная судебная практика предъявляет к помещениям, в которое должны быть переселены жильцы в порядке принудительного обмена жилого помещения ряд иных требований. В первую очередь это относится к параметрам этого жилого помещения.

 
Для удачного исхода судебного дела истцом должно быть предложено для ответчиков жилое помещение, в котором на каждого из них будет приходиться общая площадь жилого помещения и жилая площадь не менее той, которая приходится на них в квартире, где они проживают. Количество предназначенных для них комнат в новой квартире должно быть не меньше, чем количество комнат, которыми они пользуются в квартире, где проживают с требующим размена истцом. Новое жилое помещение не должно иметь существенных недостатков, например наличия грибка в санузле.

 
Распространённым является заблуждение о необходимости предложения двух или более вариантов принудительного обмена жилыми помещениями. Закон этого не требует.

 
Исполнение решений по делам данной категории производится судебными приставами-исполнителями на основании выданного судом исполнительного листа.

Адвокат Коровин Александр Анатольевич

Читайте также:

Можно ли сдавать комнату в коммунальной квартире без согласия соседей.

Должны ли наследники выплачивать долг по алиментам наследодателя.

Право на наследование незарегистрированной недвижимости.

Взыскание алиментов от продажи недвижимого имущества.

Что делать, если вашу квартиру залили соседи.

Как признать гражданина недееспособным.

Что входит в состав наследственной массы.

Право родственников на наследство.

spbgka.com

Принудительный обмен жилых помещений. Вопросы и ответы.

Принудительный обмен жилых помещений. Вопросы и ответы.

Автор:
Источник: Город 495. Записная книжка москвича

Инициатива № 77Ф2868 опубликована 31 мая 2013 в 17:25 

Вернуть в Жилищный Кодекс возможность разделения лицевого счета в муниципальной квартире и заключения отдельных договоров найма помещения

Ранее в Жилищном Кодексе было предусмотрена возможность разделения лицевого счета и заключения нескольких договоров найма вместо одного в случае возникновения в муниципальной квартире нескольких семей. По нелепой случайности эту норму из закона убрали, сделав бесправными бывших членов семьи.

Таким образом все проживающие теряют право приватизировать, обменять свое жилье, если не придут к взаимному согласию, усугубляется ситуация тем, что вариантов обмена муниципального жилья практически нет.

Практический результат

Возврат данной нормы позволил бы решить жилищные проблемы населения всей страны. Из бюджета не потребовалось бы ни рубля для решения данной проблемы.

Для того, чтобы данная инициатива была рассмотрена

необходимо набрать 100 000 голосов!!!!

Что нужно для того, чтобы проголосовать за инициативу?

— Быть гражданином России старше 18 лет;
— Иметь доступ к компьютеру, подключенному к Интернету;
— Быть зарегистрированным на портале www.gosuslugi.ru.

Последний день голосования 13 мая 2014 года!

Верните право на свою жилплощадь!!!

Проголосуйте на сайте Российской Общественной Инициативы

по ссылке ⇒ Инициатива № 77Ф2868

Фонд информационной демократии (ФИД) во исполнение поручения Президента Российской Федерации разработал площадку для размещения инициатив граждан для последующего голосования и представления этих инициатив в органы власти – платформу «Российской Общественной Инициативы».

Основанием для разработки ресурса стал указ Президента Российской Федерации от 7 мая 2012 г. №601 «Об основных направлениях совершенствования системы государственного управления» и Концепция формирования механизма публичного представления предложений граждан Российской Федерации с использованием информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» для рассмотрения в Правительстве Российской Федерации предложений, получивших поддержку не менее 100 тыс. граждан Российской Федерации в течение одного года, подписанная Председателем Правительства Российской Федерации 28 августа 2012 года.

По статистике основная категория дел рассматриваемых в судах общей юрисдикции связана с разделом имущества и принудительным обменом жилой площади. В соответствии со статьёй 67 Жилищного Кодекса РСФСР «Обмен жилыми помещениями» — наниматель жилого помещения вправе с письменного согласия проживающих совместно с ним членов семьи, включая временно отсутствующих, произвести обмен занимаемого жилого помещения с другим нанимателем или членом жилищно-строительного кооператива, в том числе с проживающими в другом населенном пункте. Обмен жилыми помещениями производится с взаимной передачей прав и обязанностей, вытекающих из договора найма жилого помещения, а при обмене жилого помещения с членом жилищно-строительного кооператива — с учетом требований, предусмотренных статьей 119 настоящего Кодекса.

Для обмена жилых помещений в домах государственного или муниципального жилищного фонда, в которых проживают несовершеннолетние, оставшиеся без попечения родителей, в том числе временно отсутствующие, и являющиеся членами семей нанимателей, требуется разрешение органов опеки и попечительства.

Обмен жилых помещений, в которых проживают исключительно несовершеннолетние, оставшиеся без попечения родителей, в том числе временно отсутствующие, производится их законными представителями с разрешения органов опеки и попечительства, а в случае достижения несовершеннолетними возраста 14 лет самостоятельно с согласия их законных представителей и органов опеки и попечительства. Если члены семьи не могут договориться об обмене в добровольном порядке, то в соответствии со статьёй 68 Жилищного Кодекса РСФСР «Обмен жилого помещения при отсутствии согласия членов семьи» — если между членами семьи не достигнуто соглашение об обмене, то любой из них вправе требовать в судебном порядке принудительного обмена занимаемого помещения на помещения в разных домах (квартирах). При этом учитываются заслуживающие внимание доводы и интересы лиц, проживающих в обмениваемом помещении».

Что же такое принудительный обмен жилых помещений?

Принудительный обмен жилых помещений — это раздел жилого помещения (разъезд) граждан, проживающих по одному договору найма в одной квартире, Который происходит независимо от их согласия по решению суда (ст. 68 ЖК РСФСР).

Когда может понадобиться принудительный обмен?

Самые распространенные ситуации, когда может понадобиться принудительный обмен: а) ситуация оформивших развод супругов, оставшихся проживать в одной квартире; б) разъехаться необходимо родственникам — например, родителям со взрослыми детьми и их семьями, а отношения между поколениями напряженные.

Что предпочтительнее для разведенных супругов: раздел лицевого счета или принудительный обмен? 

Это зависит от каждой конкретной ситуации, однако можно учесть следующее. Даем сравнительную характеристику:

Раздел лицевого счета возможен только в определенных квартирах. Судебное дело по разделу лицевого счета длится, как правило, недолго, так как измениться ничего не может. После раздела лицевого счета бывшие супруги все равно продолжают жить в одной квартире (по крайней мере, какое-то время), хотя и в качестве соседей.

Разъехаться, даже принудительно, можно практически из любой квартиры: однокомнатная квартира разъезжается на две комнаты в разных коммунальных квартирах.

Двухкомнатная «хрущовка» — также разъезжается на две комнаты в разных коммунальных квартирах, если повезет, то даже на комнату и однокомнатную квартиру и т.д.

Судебные дела о принудительном обмене иногда затягиваются на годы, так как в обмене принимают участие не только разведенные супруги, но и посторонние люди, у которых нередко тоже меняются планы. После оформления обмена поссорившиеся стороны разъезжаются окончательно и могут вообще не иметь никаких дел друг с другом.

Кто может требовать принудительного обмена жилого помещения?

Требовать принудительного обмена может любой из членов семьи, проживающих в данной квартире, независимо от того, кто является нанимателем и кто кого вселил когда-то к себе на жилую площадь.

Могут ли требовать принудительного обмена соседи по коммунальной квартире?

Нет, соседи по коммунальной квартире таким правом в отношении друг друга не обладают, поскольку они проживают в квартире по отдельным договорам найма. Это же относится и к той ситуации, когда между членами семьи был разделен лицевой счет, а потом один из них стал требовать принудительного обмена квартиры.

Наглядный пример

Иванова А.А. состояла в браке с Соколовым О.О. Они проживали в трехкомнатной квартире. В связи с расторжением брака между ними по решению суда был произведен раздел жилого помещения. С Ивановой А.А. заключен договор найма на две комнаты в квартире площадью 32 кв. м, с Соколовым О.О.- на одну комнату размером 12 кв. м. Иванова А.А. обратилась в суд с иском об обязании Соколова О.О. произвести обмен занимаемой комнаты на другую жилую площадь, ссылаясь на то, что совместно проживать в квартире с ним невозможно. Суд, отказывая в иске, указал, что стороны ранее были членами одной семьи и совместно пользовались трехкомнатной квартирой. Поскольку в связи с разделом жилой площади с каждым из них был заключен самостоятельный договор найма на изолированные помещения, принудить ответчика к обмену можно лишь при доказанности систематического нарушения им общественного порядка и фактов хулиганства, которые создают невозможность совместного с ним проживания. Обмен может быть произведен взамен выселения. Таких доказательств судом установлено не было. Согласно ч. 2 ст. 98 ЖК РСФСР, если наниматель подлежит выселению без предоставления другого жилого помещения за невозможностью совместного проживания, он может быть обязан судом взамен произвести обмен занимаемого жилого помещения на другое жилое помещение, которые укажет заинтересованная в обмене сторона.

Как происходит принудительный обмен?

Если между членами семьи не достигнуто соглашение об обмене, то любой из них вправе требовать в судебном порядке принудительного обмена занимаемого жилого помещения на помещения в разных домах (квартирах) (ст. 68 ЖК РСФСР). (Если между ними не был разделен лицевой счет.)

Для этого сначала инициатор обмена должен найти подходящие варианты размена квартиры, в этом ВАМ обязательно помогут сотрудники : в Московской области ГУП «МОСОБЛЖИЛСЕРВИС» в г. Москве «МОСЖИЛСЕРВИС».

Они официально регистрируют ВАШ вариант разъезда, ставят на картотеку с указанием, о принудительном разъезде.

Далее происходит подбор 1-3-х вариантов, описание каждого варианта с указанием точных адресов и размеров предлагаемых жилых площадей, на бланке, с уточнением кто и на какую жилую площадь будет предпочтительно разъезжаться.

Каждый из вариантов отправляется по почте с уведомлением, т.е. уведомление должно вернуться к сотрудникам ГУП «МОСОБЛЖИЛСЕРВИСА», а затем ВЫ можете представить вариант в суд.

Для обращения в суд необходимо написать грамотно исковое заявление.

В каждом отдельном случае необходимо квалифицировано написать иск и собрать необходимые документы, так как правильно написанное заявление половина выигрыша в суде.

Для этого необходимо обратиться за помощью к юристу, чтобы отстоять квалифицировано свои права в суде.

Граждан, участвующих в обмене, следует обязательно предупреждать о том, что это ситуация принудительного обмена через суд, так как они должны участвовать в судебном процессе в качестве третьих лиц (или соистцов), — вопрос о статусе в процессе лиц, участвующих в принудительном обмене, решается в судебной практике по-разному. Свое согласие на обмен третьи лица могут подтвердить двумя способами.

Либо они являются сами в судебное заседание и устно заявляют о своем намерении произвести обмен жилых помещений, либо оформляют доверенность истцу на право представлять их интересы в судебном заседании о принудительном обмене. Такая доверенность должна быть заверена нотариально. В этом случае присутствие третьих лиц в суде необязательно.

Пример из практики.

В суде уже несколько месяцев слушалось дело о принудительном обмене между Рощиной А.А. и бывшим мужем. Наконец, вынесено решение, которым суд удовлетворил требования Рощиной А.А. и обязал бывшего мужа переехать в предложенную ему квартиру.

Вдруг через четыре дня после вынесения решения граждане, с которыми они должны меняться, заявляют о том, что они передумали, так как неожиданно нашли лучший вариант для обмена.

Имеют ли они право отказаться от обмена? Нельзя ли было заранее взять с них обязательство, что они не откажутся от указанного варианта?

Да, такое право — отказаться от обмена — у лиц, участвующих в обмене, есть.

Они вправе отказаться от обмена на любой стадии процесса, вплоть до стадии исполнения решения. При этом их отказ от обмена в силу связанности с истцами одним вариантом обмена должен влечь за собой прекращение производства по делу в любой стадий процесса. В отношении этих лиц не может быть применено принудительное исполнение решения.

Точно так же в этом случае истцу никак нельзя подстраховать себя на случай подобных изменений, так как любые обязательства и даже расписки лиц, участвующих в обмене, на эту тему никакой юридической силы не имеют.

Рассмотрим приблизительное развитие событий после подачи искового заявления в суд.

Первое правило — при обмене не должны ухудшаться условия сторон, иначе он может быть признан в соответствии со ст.181 ГК РФ недействительным. В исковом заявлении необходимо предоставить один вариант обмена, но для того, чтобы выиграть процесс желательно представить два или три варианта обмена давая ответчику выбор.

Чтобы решение было законным и не было отменено в вышестоящих инстанциях. Какие доводы сторон учитывает суд при вынесении решения о принудительном обмене?

Под заслуживающими внимания доводами и интересами граждан судебная практика признает следующие обстоятельства:

1. Жилищные условия родственников или бывших родственников, которым предлагается новая квартира, не должны ухудшаться в результате принудительного обмена по предложенному варианту.

При этом рассматривается только вариант, который истец предлагает ответчику. Сам истец для себя может найти вариант, даже ухудшающий его жилищные условия, но не настолько, чтобы стать нуждающимся в улучшении жилищных условий.

Такой обмен в суде не пройдет.

Например, предлагается к обмену двухкомнатная квартира.

Бывший муж (истец) предлагает жене хорошую однокомнатную квартиру в этом же районе, а себе — комнату в многонаселенной коммунальной квартире.

Его жилищные условия при этом явно ухудшаются, но суд это интересовать не будет, так как ответчику предлагается подходящий вариант.

Предоставляемая ответчику жилая площадь не может быть меньшего размера, чем ранее занимаемая.

При этом учитывается и дополнительная жилая площадь, если один из членов семьи раньше имел на нее право и ею пользовался.

По варианту обмена может быть предоставлена квартира или комната большего размера, чем ранее занимаемая, поскольку в этом случае не ухудшаются жилищные условия гражданина.

Например, в двухкомнатной квартире жилой площадью 36 кв. м проживают три человека:

разведенные супруги и их несовершеннолетний ребенок, оставленный после развода с матерью. Таким образом, доля каждого члена семьи в этой квартире составляет 12 кв. м (36:3). Инициатором принудительного обмена выступает муж. Значит, он должен искать вариант обмена, по которому бывшей жене с ребенком предоставляется квартира жилой площадью не менее 24 кв. м.

2. В квартире, предлагаемой для обмена, желательно должны присутствовать все те существенные удобства, которые были в первоначальной квартире, как-то: лифт, мусоропровод, балкон, раздельный санузел, наличие телефона. Однако факультативные удобства во внимание не принимаются (например, встроенный шкаф заменяется такой же по размеру антресолью, кладовка — лоджией и т. п.). Если первоначальная квартира находилась не на первом или последнем этаже, а предлагаемая квартира находится именно на них, суд может счесть эти обстоятельства существенными (но в основном только в случае с престарелыми и инвалидами). В то же время состояние квартиры (до ремонта или после ремонта) существенного значения не имеет. Например, гражданин — инвалид 2 группы, проживает в доме, в котором есть лифт и мусоропровод. Данные бытовые услуги для него являются жизненно необходимыми, поскольку их отсутствие лишит возможности самостоятельно выносить мусор и выходить из дома. При обмене он вправе требовать таких же условий.

А вот другой пример на эту же тему:

Супруги Петровы А. и Р. предъявили иск к сыну Петрову С. о принудительном обмене. 

Спорная жилая площадь представляла собой отдельную трехкомнатную квартиру размером 38,6 кв. м жилой площади с тремя изолированными комнатами. 

Нанимателем жилого помещения являлся Петров А. (истец по делу). Кроме него в квартире зарегистрированы: его жена — Петрова Р., их сын — Петров С. и несовершеннолетний внук Вадим.

Помимо этого на спорной жилой площади, без согласия нанимателя, проживала без прописки жена Петрова К. . С момента вселения на спорную жилую площадь между супругами Петровыми и ответчиком по делу возникли неприязненные взаимоотношения на почве отказа в прописке Петровой К.- жены сына. Поскольку истцы являлись пожилыми людьми, а Петрова Р. — инвалид II группы по заболеванию центральной нервной системы, то сложившиеся взаимоотношения отрицательно сказывались на состоянии ее здоровья. Уладить конфликт мирным путем не представлялось возможным. В связи с чем истцы предложили ответчику вариант обмена, по которому Петровы-старшие переезжают в отдельную квартиру размером 19 кв. м, а Петров-сын с несовершеннолетним ребенком переезжают в комнату размером 19,7 кв. м в четырех комнатной коммунальной квартире.

Что касается Петровой К. (жены их сына), то она прописана на жилплощади своих родителей, в трехкомнатной квартире, поэтому обеспечена жилой площадью согласно действующим правилам (эту информацию удалось получить благодаря запросу суда).

Однако соглашения между Петровыми — старшими и ответчиком по предложенному варианту достигнуто не было, Петров-сын против обмена возражает, требуя выделения ему отдельной двухкомнатной квартиры. Истцы считали, что требования Петрова — сына являются необоснованными. Предоставляемая ему в результате обмена жилая площадь расположена в том же районе, в доме с типовой планировкой, со всеми удобствами, размер комнаты — 19,7 кв. м, не меньше его с сыном доли в размере общей площади спорной квартиры. Коммунальная квартира является не многонаселенной, в ней проживают всего три человека. Таким образом, жилищные условия ответчика не ухудшаются, его права и законные интересы соблюдены: метраж не уменьшен, наличие удобств (мусоропровод, лифт), которыми он пользовался раньше. С учетом вышеизложенного на основании ст. 68, 156 ЖК РСФСР суд удовлетворил требования Петровых — старших о принудительном обмене жилыми помещениями.

3. Если к обмену предлагается комната в коммунальной квартире, количество соседей не должно превышать количества лиц, проживающих с ответчиком в ранее занимаемой квартире.

Например, к принудительному обмену предлагается двухкомнатная квартира, где проживают бывшие супруги и их ребенок. Инициатор принудительного обмена — жена (с ней же остается и ребенок). Если она предлагает мужу комнату в коммунальной квартире, количество соседей в этой квартире не должно превышать двух человек (количество комнат при этом значения не имеет).

Кроме того, следует иметь в виду еще и следующее обстоятельство. Если в коммунальной квартире, предлагаемой к обмену, проживают лица, которые злоупотребляют алкоголем, устраивают скандалы, нарушают правила общежития, то это может быть признано судом как обстоятельство, ухудшающее жилищные условия ответчика. Так, например, одним из районных судов г. Орла рассматривалось дело по иску жены к бывшему мужу о принудительном обмене двухкомнатной квартиры. Ответчику была предложена комната в коммунальной квартире.

В судебном заседании ответчик пояснил, что в квартире, куда ему предлагают переселиться, одну из комнат занимает сосед, который злоупотребляет спиртным, устраивает скандалы, соседи по лестничной клетке были вынуждены обращаться в милицию в связи с его поведением. В судебном заседании были допрошены соседи по лестничной площадке, затребованы материалы из милиции. Эти факты подтвердились. В связи с такими обстоятельствами суд отказал в иске о принудительном обмене. Вопрос. Жена предлагает мне для обмена комнату в коммунальной квартире, хотя мы размениваем трехкомнатную квартиру и можно было бы найти вариант отдельной квартиры.

Могу ли я в принципе отказаться от «коммуналки»?

Согласно разъяснению Пленума Верховного Суда РСФСР от 26. 12. 84 г., несогласие одного или нескольких членов семьи, проживающих с истцами (истцом) в отдельной квартире, переехать в жилое помещение, расположенное в квартире, где проживают и другие наниматели, само по себе не является основанием для отказа в удовлетворении исковых требований, поскольку при распаде семьи, повлекшем необходимость обмена, выделившиеся семьи фактически уже не пользуются отдельной квартирой.

4. При принудительном обмене принимается во внимание удаленность предполагаемого жилья от места работы ответчика и данного населенного пункта. Например, по принудительному обмену нельзя переселить гражданина из одного города в другой либо из города в область, если, конечно, он сам того не желает. С другой стороны, сам факт нахождения предлагаемой квартиры в другом районе города решающей роли не играет; здесь суд будет исходить из конкретной ситуации. Например, если жена предлагает бывшему мужу, работающему в центре, квартиру в другом районе, которая по удаленности находится на таком же расстоянии, что и предыдущая, то его возражения по этому поводу приниматься во внимание не будут.

5. Предоставленное жилое помещение должно отвечать санитарным и техническим требованиям, предъявляемым к жилью. Санитарные и технические требования, предъявляемые к жилому помещению, предусматривают условия, при которых возможно проживание человека без вреда для его здоровья. Благоустроенность определяется наличием коммунальных удобств (водопровод, канализация, центральное отопление и т. п.).

Таким образом, помещение может отвечать санитарным и техническим требованиям, но быть неблагоустроенным. Решение вопроса о благоустроенности жилого помещения зависит от особенностей конкретного населенного пункта. Квартиры в жилых домах, построенных по типовым проектам начиная с 1958 г., относятся к числу благоустроенных независимо от их планировки. Норма жилья на одного человека также должна отвечать санитарным требованиям.

Минимальный размер предоставляемых жилых помещений зависит от особенностей конкретного региона (в Москве он составляет 9 кв. м жилой площади на человека). Таким образом, если, например, разменивается однокомнатная квартира жилой площадью 18 кв. м, где прописаны трое человек (бывшие муж и жена и ребенок), на каждого из них приходится по 6 кв. м жилой площади.

Однако если жена, обращаясь в суд по поводу принудительного обмена, предложит мужу вариант комнаты 7 кв. м в коммунальной квартире, суд не удовлетворит ее требований на том основании, что предоставляемое жилое помещение не отвечает санитарным требованиям. Могут приниматься во внимание и другие обстоятельства, препятствующие, например, в силу возраста или состояния здоровья проживанию в предоставляемых в порядке обмена жилых помещениях (постановление Пленума Верховного Суда СССР от 03. 04. 87 г. «О практике применения судами жилищного законодательства»).

Если квартира, предлагаемая ответчику, отвечает всем вышеперечисленным требованиям и не ущемляет его жилищные интересы, можно ли быть уверенным в том, что суд вынесет положительное решение с первого раза? Судебная практика сложилась таким образом, что от первых двух вариантов, предлагаемых к обмену, ответчик может отказаться, ссылаясь на формальные причины, часто не существенные, которые при желании можно найти в любом варианте. На третий же раз суд обязательно удовлетворит требования истца, если квартира будет вписываться в вышеперечисленные требования к ней.

Поэтому истцам следует заранее искать запасные варианты для обмена. К сожалению, именно из-за этой практики дела о принудительном обмене порой длятся годами.

В какой суд необходимо обратиться с исковым заявлением о «принудительном обмене?

С исковым заявлением о принудительном обмене необходимо обратиться в суд по месту нахождения спорной квартиры.

Какие документы необходимо представить при подаче искового заявления о принудительном обмене?

1. Копия свидетельства о расторжении брака (если речь идет о разведенных супругах).

2. Копия решения суда о расторжении брака, если развод происходил в судебном порядке и принималось решение, с кем из родителей останется проживать ребенок. 

3. Копии лицевых счетов со всех квартир, участвующих в обмене (берется в жилищно-эксплуатационной организации).

4. Выписки из домовых книг всех квартир, участвующих в обмене (берется в жилищно-эксплуатационной организации).

5. Поэтажный план и экспликация к нему всех квартир, участвующих в обмене (берется в бюро технической инвентаризации — БТИ).

6. Доказательства права истца на дополнительную жилую площадь (если такие есть).

7. Другие документы, касающиеся состояния жилого помещения либо подтверждающие необходимость обмена жилого помещения (справка о состоянии здоровья либо о неправильном поведении ответчика, ответы на жалобы или заявления из милиции, прокуратуры и т. п.).

8. Если речь идет о принудительном обмене квартиры ЖСК, необходима справка из правления кооператива о том, что пай не выплачен полностью.

9. Копии исковых заявлений для ответчика и третьих лиц.

10. Квитанция об уплате госпошлины.

Какую госпошлину необходимо уплатить при подаче искового заявления о принудительном обмене?

При подаче искового заявления о принудительном обмене необходимо уплатить государственную пошлину в размере 10% от минимальной месячной оплаты труда (ст. 4 Закона РФ «О государственной пошлине»).

Как происходит исполнение решений по делам о принудительном обмене в случае удовлетворения иска?

Исполнение решений по искам о принудительном обмене производится судебным приставом, состоящим при суде, на основании исполнительного листа, выдаваемого истцу. Действия судебного пристава состоят в том, что в присутствии работника милиции, заинтересованных лиц и не менее 2-х свидетелей (обычно соседей) судебный пристав составляет опись находящихся на спорной жилой площади вещей и организует их перевозку в другое жилое помещение. Однако прежде чем приступить к такому исполнению решения, судебный пристав посылает ответчику предложение о добровольном исполнении решения в срок до пяти дней. В случае неисполнения решения добровольно судебный пристав назначает дату принудительного исполнения и извещает об этом ответчика. Только в том случае, если ответчик надлежащим образом извещен (повестка вручена под расписку), судебный пристав может приступить к принудительному исполнению. Однако ответчики часто уклоняются от получения извещений, не живут на спорной жилой площади, известить их о переселении бывает не возможно. В связи с этим нередко решение о принудительном обмене жилого помещения бывает исполнить крайне трудно, и оно затягивается на длительное время. Поэтому истцу, заинтересованному в обмене, следует проявлять активность и помогать судебным приставам, при исполнении решения суда.

Какие особенности имеет принудительный обмен в домах ЖСК?

До тех пор пока право на пай не преобразовалось в право собственности на квартиру, член ЖСК или его бывший супруг вправе требовать принудительного обмена в судебном порядке (ст. 119 ЖК РСФСР).

При рассмотрении судебных споров, возникающих между пайщиками по поводу принудительного обмена, следует учитывать, проживают ли они в изолированных комнатах или смежных комнатах. В частности, при наличии у членов ЖСК изолированных комнат требование о принудительном обмене может быть удовлетворено только в случае виновного поведения ответчика, создающего обстановку невозможности совместного проживания.

Если же спор возникает между разведенными супругами, которые занимают смежные комнаты, соответствующий иск удовлетворяется, если доказана невозможность совместного проживания. В этих случаях непременным условием обмена должно быть предоставление ответчику другого помещения в том же ЖСК, так как при этом сохраняется членство в кооперативе. Стоимость предоставляемого по обмену помещения не должна превышать размера пая ответчика. Если же другое помещение, на которое предполагается обмен кооперативной квартиры, находится в доме другого ЖСК или в доме государственного, муниципального или общественного фонда, то в этом случае принудительный обмен означал бы исключение пайщика из состава кооператива, что может иметь место только лишь на основаниях, оговоренных

Примерным уставом, который не предусматривает.

Вопрос.

Я пытаюсь разъехаться со своим бывшим мужем путем принудительного обмена. Наконец я нашла хороший вариант, правда, квартира, которую я хочу предложить мужу, находится в собственности. Разрешит ли суд такой обмен? Однозначно — нет, так как в этом случае бывшего мужа пришлось бы «принудительно» сделать собственником квартиры, а это противоречит основным началам гражданского законодательства. Вопрос. У нас с бывшей женой 2-х комнатная смежная квартира, которую мы приватизировали совместно. Семья распалась. На обмен она не соглашается и почти уже выжила меня из квартиры, приходится снимать. Могу ли я ее заставить принудительно обменять нашу квартиру?

Пытайтесь договориться, т.к. такую смежную (приватизированную) квартиру разменять принудительно, практически не возможно. Но если бы ваша квартира была бы изолированная, то можно по суду определить реальный раздел и выделить свою долю. Получив решение суда и зарегистрировав «определение долей» в Регистрационной палате можно свою долю: продать или обменять на другую жилую площадь, но обязательно письменно известить свою совладелицу (т.к. она имеет преимущественное право покупки).

Много разных нюансов возникает в каждом случае. Мы очень старались в данной статье рассказать обо всех тонкостях совершения принудительного обмена, но иногда семейные конфликты преподносят неожиданные сюрпризы и проблемы, но для этого существует множество юридических фирм. В подготовке данного материала нашим советчиком была фирма ООО «РАСТЕК». Мы попросили ее генерального директора и нашего постоянного консультанта Мурашкина Александра рассказать о проведенном принудительном обмене на практике.

 
Обмен проводился в Люберецком районе. Муж и жена развелись, но не могли обменять квартиру, так как жена отказывалась от любых вариантов обмена. У бывших супругов был несовершенно летний ребёнок, и жена при предложении очередного варианта обмена говорила, что он не подходит для ребёнка. Через ГУП «МОСОБЛЖИЛСЕРВИС» были высланы три варианта с периодичностью в 3-и дня, два письмом с уведомлением и одна телеграмма с уведомлением. От неожиданности бывшая супруга расписывалась в получении.

После отказа, который она письменно изложила и принесла в бюро по обмену жилой площади. После этого все стороны начали собирать документы для принудительного обмена. В обмене участвовал несовершеннолетний ребёнок. Для того чтобы обмен прошёл законно был найден вариант по которому бывшая жена с ребёнком выезжала в однокомнатную квартиру, а истец в комнату. Мы собрали справки о пригодности квартиры к проживанию (заключение санэпидемстанции, справка из РЭУ о пригодности и отсутствия скрытых дефектов).

Даже взяли справки из близлежащих, к предлагаемой квартире, детских садов о наличии в них мест. Приложили к иску карту с отметками о наличии рядом с домом школ, детских садов, поликлиники, магазинов. На судебном заседании присутствовал представитель из Комитета по народному образованию, прокурор, то есть были соблюдены все процессуальные нюансы, а самое главное мой доверитель сделал всё для создания при обмене нормальных условий проживания своему ребёнку. Родители могут разводиться, а дети остаются детьми и об этом не надо забывать.

Бывшая жена моего доверителя в суде не согласилась с вариантом обмена, но суд вынес решение в нашу пользу, так как счёл обоснованными наши доводы.

Ответчица не согласная с решением суда первой инстанции подала кассационную жалобу в вышестоящий суд. В соответствии с действующим законодательством решение суда может быть обжаловано в течении десяти дней после его вынесения. При загруженности наших судов нередко судьи не могут чисто физически написать мотивировочную часть решения в течение десяти дней. Чтобы не пропустить срок подачи кассации можно написать краткую кассационную жалобу, указав в ней, что полная будет подана в суд после получения мотивировочной части решения суда. Кассационная жалоба подаётся в канцелярию суда вынесшего решение.

Государственная пошлина оплачивается в размере пятидесяти процентов от пошлины, которая была оплачена при подаче искового заявления. Через месяц или два назначается заседание суда в кассационной инстанции, на котором рассматривается жалоба одной из сторон. До рассмотрения жалобы решение суда не вступает в законную силу. В приведённом мною примере вышестоящий суд оставил решение районного суда без изменения. Сразу же после вынесения постановления суда кассационной инстанции решение районного суда вступило в законную силу. Приостановить его может или протест прокурора субъекта РФ, или протест председателя суда субъекта РФ.

Если исполнение решения не приостановлено, а ответчик в добровольном порядке не желает его исполнять Вам необходимо обратиться к судебным приставам — исполнителям. Для этого необходимо иметь на руках подлинник исполнительного листа, который выписывается судьёй принимавшим решение в первой инстанции. На основании исполнительного листа судебным приставом — исполнителем выносится определение о возбуждении исполнительного производства. Ответчику даётся срок на добровольное исполнение решения суда (в течении пяти дней).

Не хочется повторять уже сказанное в статье, что бы не сбить ВАС с хода рассматриваемого случая. Вернёмся к нашему делу. Ответчица не согласилась съехать с обменянной квартиры. Переезд осуществлялся принудительно.

Пристав-исполнитель с двумя понятыми сделали опись принадлежавшего имущества ответчице и перевезли в квартиру доставшуюся бывшей жене по обмену (выгрузив туда все вещи по описи при свидетелях, опечатали входную дверь квартиры). Ключи и ордер от квартиры были отданы под расписку начальнику РЭУ, но они могут находиться и судебного пристава исполнителя.

Судебный пристав — исполнитель за проведение исполнительного производства по делу взыскивает государственную пошлину с ответчика. Участники принудительного обмена регистрируются по новому месту жительства на основании решения суда, как правило, никаких препятствий со стороны работников паспортных столов не возникает.

Статья была подготовлена при участии:
юридической консультации N36 «ФЕМИДА»
140005, г. Люберцы, ул. Кирова, дом 10,

Т. 559-80-81, 559-93-23.

Александром Мурашкиным — нашим постоянным консультантом
и генеральным директором ООО «РАСТЕК»,

г. Москва, ул. Поварская дом 11, стр. 1.

Тел.: 202-22-64, 558-76-10.

Инициатива № 77Ф2868 опубликована 31 мая 2013 в 17:25 

Вернуть в Жилищный Кодекс возможность разделения лицевого счета в муниципальной квартире и заключения отдельных договоров найма помещения

Ранее в Жилищном Кодексе было предусмотрена возможность разделения лицевого счета и заключения нескольких договоров найма вместо одного в случае возникновения в муниципальной квартире нескольких семей. По нелепой случайности эту норму из закона убрали, сделав бесправными бывших членов семьи.

Таким образом все проживающие теряют право приватизировать, обменять свое жилье, если не придут к взаимному согласию, усугубляется ситуация тем, что вариантов обмена муниципального жилья практически нет.

Практический результат

Возврат данной нормы позволил бы решить жилищные проблемы населения всей страны. Из бюджета не потребовалось бы ни рубля для решения данной проблемы.

Для того, чтобы данная инициатива была рассмотрена

необходимо набрать 100 000 голосов!!!!

Что нужно для того, чтобы проголосовать за инициативу?

— Быть гражданином России старше 18 лет;
— Иметь доступ к компьютеру, подключенному к Интернету;
— Быть зарегистрированным на портале www.gosuslugi.ru.

Последний день голосования 13 мая 2014 года!

Верните право на свою жилплощадь!!!

Проголосуйте на сайте Российской Общественной Инициативы

по ссылке ⇒ Инициатива № 77Ф2868

Фонд информационной демократии (ФИД) во исполнение поручения Президента Российской Федерации разработал площадку для размещения инициатив граждан для последующего голосования и представления этих инициатив в органы власти – платформу «Российской Общественной Инициативы».

Основанием для разработки ресурса стал указ Президента Российской Федерации от 7 мая 2012 г. №601 «Об основных направлениях совершенствования системы государственного управления» и Концепция формирования механизма публичного представления предложений граждан Российской Федерации с использованием информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» для рассмотрения в Правительстве Российской Федерации предложений, получивших поддержку не менее 100 тыс. граждан Российской Федерации в течение одного года, подписанная Председателем Правительства Российской Федерации 28 августа 2012 года.

Смотрите также:

www.gorod21veka.ru

30.Условия при которых обмен не допускается. Недействительность обмена. Принудительный обмен.

Обмен жилого помещения не допускается:

1) если к нанимателю предъявлен иск о расторжении или изменении договора найма жилого помещения;

2) если обмен носит корыстный или фиктивный характер;

3) если дом (жилое помещение) грозит обвалом, подлежит сносу или переоборудованию для использования в других целях либо передается для государственных или общественных нужд;

4) если дом подлежит капитальному ремонту с переустройством и перепланировкой жилых помещений;

5) если помещение является служебным или находится в общежитии;

6) исключен;

7) если в связи с обменом жилищные условия одной из обменивающихся сторон существенно ухудшаются, в результате чего граждане становятся нуждающимися в улучшении жилищных условий.

Обмен жилыми помещениями может быть судом признан недействительным:

1) если он произведен с нарушением требований, предусмотренных настоящим Кодексом;

2) по основаниям, установленным гражданским законодательством для признания сделки недействительной.

В случае признания обмена недействительным стороны подлежат переселению в ранее занимаемые жилые помещения.

В тех случаях, когда обмен признан недействительным вследствие неправомерных действий одной из сторон, виновный обязан возместить другой стороне убытки, возникшие вследствие обмена.

Если между членами семьи не достигнуто соглашение об обмене, то любой из них вправе требовать в судебном порядке принудительного обмена занимаемого помещения на помещения в разных домах (квартирах). При этом учитываются заслуживающие внимание доводы и интересы лиц, проживающих в обмениваемом помещении.

31. Временные жильцы и поднаем жилого помещения.

Наниматель жилого помещения по договору социального найма и проживающие совместно с ним члены его семьи по взаимному согласию и с предварительным уведомлением наймодателя вправе разрешить безвозмездное проживание в занимаемом ими жилом помещении по договору социального найма другим гражданам в качестве временно проживающих (временным жильцам). Наймодатель вправе запретить проживание временных жильцов в случае, если после их вселения общая площадь соответствующего жилого помещения на каждого проживающего составит для отдельной квартиры менее учетной нормы, а для коммунальной квартиры — менее нормы предоставления.

2. Срок проживания временных жильцов не может превышать шесть месяцев подряд.

3. Временные жильцы не обладают самостоятельным правом пользования соответствующим жилым помещением. Ответственность за их действия перед наймодателем несет наниматель.

4. Временные жильцы обязаны освободить соответствующее жилое помещение по истечении согласованного с ними срока проживания, а в случае, если срок не согласован, не позднее чем через семь дней со дня предъявления соответствующего требования нанимателем или совместно проживающим с ним членом его семьи.

5. В случае прекращения договора социального найма жилого помещения, а также в случае отказа временных жильцов освободить жилое помещение по истечении согласованного с ними срока проживания или предъявления указанного в части 4 настоящей статьи требования временные жильцы подлежат выселению из жилого помещения в судебном порядке без предоставления другого жилого помещения. Наниматель жилого помещения, предоставленного по договору социального найма, с согласия в письменной форме наймодателя и проживающих совместно с ним членов его семьи вправе передать часть занимаемого им жилого помещения, а в случае временного выезда все жилое помещение в поднаем. Договор поднайма жилого помещения, предоставленного по договору социального найма, может быть заключен при условии, если после его заключения общая площадь соответствующего жилого помещения на одного проживающего составит не менее учетной нормы, а в коммунальной квартире — не менее нормы предоставления.

2. Для передачи в поднаем жилого помещения, находящегося в коммунальной квартире, требуется также согласие всех нанимателей и проживающих совместно с ними членов их семей, всех собственников и проживающих совместно с ними членов их семей.

3. Поднаниматель не приобретает самостоятельное право пользования жилым помещением. Ответственным перед наймодателем по договору социального найма жилого помещения остается наниматель.

4. Передача жилого помещения в поднаем не допускается, если в этом жилом помещении проживает или в него вселяется гражданин, страдающий одной из тяжелых форм хронических заболеваний, указанных в предусмотренном пунктом 4 части 1 статьи 51 настоящего Кодекса перечне, а также в других предусмотренных федеральными законами случаях.

studfiles.net

Принудительный обмен жилого помещения — когда он возможен? Часть 1.

al-ruslin.livejournal.com

Принудительный обмен жилыми помещениями как мера охраны жилищных прав граждан

Жилищное право §2.7. Ответственность в жилищном праве. Защита жилищных прав Ответственность в жилищных правоотношениях обладает определенной спецификой. В законодательстве, а также в теории и на практике принято обращать более пристальное внимание не на ответственность в жилищном праве, а на защиту жилищных прав граждан, что лишний раз подтверждает вещный характер прав пользователей жилых помещений. Правовая ответственность — это обеспеченная государственным принуждением обязанность правонарушителя нести отрицательные последствия правонарушения, выражающиеся в лишениях личного, организационного или имущественного характера.

Глава x. охрана жилищных правоотношений

Под заслуживающими внимания доводами и интересами членов семьи, которые должны учитываться судом по таким делам, следует понимать наличие обстоятельств, препятствующих им в силу возраста, состояния здоровья и т.п., пользоваться предоставляемым в порядке обмена жилым помещением. Если спор возник между членами семьи, занимающими отдельную квартиру, отсутствие согласия одного или нескольких из них переехать в жилое помещение, расположенное в квартире, где проживают и другие наниматели, само по себе не является основанием для отказа в удовлетворении иска, поскольку при распаде семьи, повлекшем необходимость обмена, эти лица фактически уже не пользуются отдельной квартирой. Следует отметить, что при защите прав сторон обмена могут быть использованы не только возможности Жилищного законодательства, но и гражданского.

Обмен жилыми помещениями: правила и необходимые документы

Он должен в течение двух дней подготовить проект постановления о разрешении на обмен недвижимостями или об отказе в услуге;

• Согласно закону, через 10 дней после подачи документов на руках у заявителей должно оказаться письменное решение вопроса (согласие или отказ на проведения обмена). Данное постановление также должно быть зарегистрировано в установленном порядке;
• Следует учитывать, что постановление о разрешении обмена жилыми имуществами является прямым основанием для расторжения ранее заключенных с участниками процедуры договоров социального найма. И, как следствие, заключения новых договоров социального найма муниципальной недвижимости с гражданами, осуществляющими данную операцию.

Принудительный обмен жилых помещений

Правовое регулирование отношений по договору мены осуществляется по тем же правилам, что и по договору купли-продажи (предмет, форма, переход права собственности, права и обязанности сторон и т.п.). Прежнее гражданское законодательство предусматривало только мену равноценного имущества. В настоящее время данное положение остается общим правилом.

Обмениваемые жилые помещения предполагаются равноценными. Вместе с тем новый ГК РФ предусматривает возможность заключения договора мены неравноценными товарами. В таких случаях сторона, обязанная передать помещение, цена которого ниже цены жилья, предоставляемого в обмен, должна оплатить разницу в ценах непосредственно до или после исполнения ее обязанности передать жилое помещение, если иной порядок оплаты не предусмотрен договором (п.

sv-groups.ru

Обмен жилыми помещениями

изолированные. Оснований для отказа в согласовании проекта перепланировки в данном случае нет. Все споры между членами семьи, занимающими жилое помещение по договору социального найма,

о переустройстве (перепланировке) жилого помещения могут разрешаться судом. Нередко споры, связанные с переоборудованием, переустройством и реконструкцией жилых помещений, возникают между гражданами, проживающими в одном доме. Например, гражданин скупает в доме целый этаж и желает соорудить в одном из помещений плавательный бассейн или установить такое сантехническое оборудование, на которое межэтажные перекрытия дома не рассчитаны. Против этого возражают жильцы нижерасположенных этажей, не без оснований опасаясь быть затопленными водой или погребенными под рухнувшими перекрытиями (а такие прецеденты, к сожалению, есть). Совершенно очевидно, что подобные переоборудования, как правило, вообще недопустимы (например, потому, что влекут изменение целевого назначения жилого помещения), а если в принципе и допустимы, то лишь при строжайшем соблюдении всех строительных, сантехнических, противопожарных и иных правил и при условии получения разрешения компетентных органов. Споры, которые в этой связи возникают, также могут разрешаться судом при условии представления заинтересованной стороной необходимой документации (в частности, утвержденного проекта перепланировки), с назначением в спорных случаях экспертизы, привлечением к участию в деле представителей компетентных органов и отнесением расходов на сторону, требующую перепланировки и реконструкции находящихся в доме помещений.

Мена в ее традиционном понимании наиболее близка купле-продаже.Прикупле-продажепроисходит обмен вещи на деньги, при мене — обмен вещи на вещь. Каждая из сторон обязуется передать в собственность другой стороны один товар в обмен на другой. Мена в ее чистом виде может иметь место и тогда, когда предметом обменных операций являются жилые помещения. Например, один жилой дом обменивается на другой, причем оба дома принадлежат гражданам — сторонам в договоре мены на праве частной собственности. Или приватизированная квартира обменивается ее собственником на квартиру, полученную другой стороной в собственность по наследству. Указанные случаи вполне укладываются в ту модель отношений мены, которая прописана вГК.

Гораздо чаще, однако, мы сталкиваемся с такими случаями обмена жилыми помещениями, при которых смены их собственников не происходит либо если и происходит, то лишь на одной стороне, участвующей в обмене.

Если смены собственников вообще не происходит (например, одно жилое помещение обменивается на другое, причем оба получены в социальный наем), то имеет место перемена лиц в обязательствах. До начала приватизации жилых помещений такие случаи обмена жилых помещений чаще всего и встречались. По существу речь шла об обмене однородными по своей юридической природе правами и обязанностями по договорам найма жилых помещений, которые хотя и не назывались договорами социального найма, но подлежали заключению на основании административного акта — ордера. Договор обмена жилыми помещениями считался заключенным в момент получения сторонами, участвующими в обмене, так называемых обменных ордеров.

Расширение операций по обмену жилыми помещениями происходило по нескольким направлениям. Во-первых,еще до начала приватизации жилых помещений граждане нередко прибегали к обмену жилья, полученного в жилищных кооперативах, хотя бы паевой взнос и не был выплачен полностью. При этом жилое помещение в кооперативном доме обменивалось не только на другое жилое помещение в доме кооператива, но и на жилое помещение, полученное внаем (по нынешней терминологии — в социальный наем), а также на жилое помещение, принадлежащее гражданину на праве собственности. Случаи эти участились после того, как за членом кооператива, полностью выплатившим паевой взнос,

стало признаваться право собственности на жилое помещение.

Во-вторых,в обмен все чаще стали вовлекаться приватизированные гражданами жилые помещения, причем нередко граждане обменивали их не только на другие помещения, также принадлежащие гражданам на праве собственности (эти случаи укладываются в рамки договора мены), но и на помещения, коими граждане пользуются на ином правовом основании (например, на началах социального найма или тогда, когда кооперативная квартира еще не выкуплена).

В-третьих,граждане, получившие жилое помещение внаем, нередко также стремились произвести обмен с лицом, которое пользуется жилым помещением на ином правовом основании — с собственником, членом кооператива, еще не выкупившим квартиру, и т.д.

В-четвертых,обмен использовался как для раздела жилого помещения (например, в связи с

образованием новой семьи), так и для вселения нового члена семьи при условии переезда на другую площадь тех членов семьи, которые хотят жить самостоятельно (так называемый родственный обмен).

В-пятых,при определенных обстоятельствах обмен происходит не только по взаимному согласию всех лиц, имеющих самостоятельное право на занимаемое ими жилое помещение, что является общим правилом, но и в принудительном порядке. В одних случаях к принудительному обмену прибегают, дабы обеспечить всем членам семьи равные возможности в осуществлении их прав, в других — в виде санкции за правонарушение. Если, скажем, по вине одних членов семьи для других возникает невозможность совместного проживания, то при наличии предусмотренных законом условий не исключено выселение правонарушителей хотя и в судебном порядке, но без предоставления другого жилого помещения. Возможно, однако, и применение более слабой санкции, а именно выселение виновных лиц в порядке принудительного обмена с предоставлением им другого жилого помещения. Однако в этом случае предоставляемое жилое помещение должно быть лишь пригодным к жилью, но необязательно благоустроенным. Иными словами, по размеру, месторасположению, комфортности, уровню оснащенностисанитарно-техническими иным оборудованием жилое помещение может уступать тому, из которого производится выселение. Например, в доме может не быть лифта.

Что же произошло с нормами об обмене жилыми помещениями и сложившимися на практике правилами их применения после введения в действие нового ЖК? Какие из них сохранились, а какие претерпели изменения?

Отметим, прежде всего, что обмен жилыми помещениями, как правило, влечет прекращение одних правоотношений и возникновение других. Так, если обмен производится между нанимателями, занимающими жилые помещения по договору социального найма, то в результате обмена стороны, участвующие в обмене, заступают в соответствующих правоотношениях место друг друга. Но так бывает не всегда. При так называемом родственном обмене для сторон, которые переезжают в другое жилое помещение, одни жилищные правоотношения действительно прекращаются и возникают новые. Для тех же членов, которые остаются проживать в прежнем жилом помещении, но принимают в порядке обмена другого члена семьи взамен выбывшего, происходит не прекращение, а изменение жилищного правоотношения. Именно поэтому общие положения об обмене рассматриваются в настоящей главе, посвященной содержанию жилищных правоотношений. Их нельзя полностью подвести под случаи ни изменения, ни прекращения жилищных правоотношений. С другой стороны, если обмен по общему правилу происходит по воле участвующих в нем лиц, будь то наниматели, собственники или иные лица, то возможен и так называемый принудительный обмен, для совершения которого воля всех участников обмена не требуется. В этих случаях принудительный обмен выступает как один из способов охраны жилищных правоотношений и рассматривается в ряду других указанных способов.

Выше отмечалось, что в новом жилищном законодательстве применительно к договору социального найма произошло ограничение принципов дозволительной направленности, диспозитивности и свободы договора. Иными словами, поведение нанимателя и членов его семьи по сравнению с прежним законодательством поставлено в более жесткие рамки. Сказалось ли это на правилах об обмене жилыми помещениями? На этот вопрос приходится ответить утвердительно.

Прежде всего, нормы ЖК об обмене жилыми помещениями по существу рассчитаны на случаи обмена одних жилых помещений, полученных в социальный наем, на другие (см. ч. 1 ст. 72 ЖК). Иными словами, они вроде бы замыкаются на случаях обмена жилых помещений внутри жилищного фонда социального использования, хотя мы и попытаемся доказать, что это не так.

С другой стороны, граждане вынуждены прибегать теперь к обмену жилого помещения, дабы обойти целый ряд запретительных норм ЖК, которые без всяких оснований ограничивают права граждан (в первую очередь право на раздел жилого помещения). А это, в свою очередь, парализует осуществление других прав граждан, таких как право на приватизацию, право на вселение членов семьи и т.д.

Для обмена жилого помещения, полученного в социальный наем, наниматель должен получить согласие проживающих совместно с ним членов его семьи, в том числе и временно отсутствующих. Если в жилых помещениях проживают несовершеннолетние, т.е. не достигшие 18 лет, недееспособные или ограниченно дееспособные граждане, являющиеся членами семьи нанимателя, то для обмена указанных помещений требуется предварительное согласие органов опеки и попечительства. Если обмен нарушает права и законные интересы указанных лиц, то органы опеки и попечительства в согласии на обмен отказывают.

Помимо согласия на обмен членов семьи нанимателя, а в соответствующих случаях — органа опеки и попечительства, необходимо также получить согласие на обмен наймодателя жилого помещения.

Однако отказать в согласии на обмен наймодатель может лишь в случаях, которые исчерпывающе определены в ст. 73 ЖК.

Споры об обмене жилого помещения, независимо от того, возникают ли они между нанимателем, членами его семьи, нанимателем и наймодателем, могут разрешаться в судебном порядке (см. ч. 3 ст. 72,ч. 4 ст. 74 ЖК).

Как уже отмечалось, в законе оставлен открытым вопрос, допускается ли обмен жилыми помещениями только между нанимателями по договорам социального найма или также и в иных случаях (например, между нанимателем жилого помещения по договору социального найма и собственником жилого помещения). До введения в действие нового ЖК такой обмен, по крайней мере вСанкт-Петербурге,допускался. Для этого требовалось, однако, согласиеСанкт-Петербургакак собственника жилого помещения, занимаемого нанимателем по договору социального найма. В настоящее время такие обмены встречают возражения со ссылкой на то, что они нарушают целевое назначение жилищного фонда социального использования, поскольку в результате обмена жилое помещение в указанном фонде получает лицо, для которого оно не предназначено. Но ведь для такого обмена требуется согласие собственника жилого помещения -Санкт-Петербурга,который согласия не даст, если сочтет, что обмен нарушит интересыСанкт-Петербурга.К тому же лицо, получающее жилое помещение в порядке обмена, получает его не в собственность, а именно в пользование на началах социального найма, т.е. правовой режим указанного помещения не претерпевает изменений: оно как было, так и остается в жилищном фонде социального использования.

Не следует сбрасывать со счетов и то, что наниматель жилого помещения по договору социального найма сохраняет, во всяком случае до 1 марта 2013 г., возможность его приватизировать, т.е. стать его собственником. После этого возможность мены (здесь именно мены!) указанного помещения на другое жилое помещение, находящееся в частной собственности, сомнений не вызывает. Так зачем же огород городить и подталкивать гражданина к поиску каких-тообходных путей для реализации принадлежащих ему прав?

Тот же подход должен быть и при обмене жилых помещений в кооперативных домах на жилые помещения, полученные гражданами в социальный наем. И здесь собственник помещения, полученного в социальный наем (в нашем примере — Санкт-Петербург),не лишен права дать нанимателю согласие на его обмен, с тем чтобы помещение оставалось в собственностиСанкт-Петербургаи использовалось на началах социального найма гражданином, который займет место первоначального нанимателя, а последний, в свою очередь, место указанного гражданина в жилом помещении кооперативного дома на том же основании, на каком занимал его прежний пользователь. При этом, поскольку жилое помещение полностью еще не выкуплено, для производства обмена требуется согласие правления кооператива. После же того как жилое помещение выкуплено, оно становится собственностью члена кооператива, и согласие правления на его обмен уже не требуется, независимо от того, сохранил ли собственник членство в кооперативе или вышел из него. Если, однако, пай в кооперативе принадлежит не одному лицу, а нескольким, то для обмена жилого помещения необходимо получить согласие на обмен всех этих лиц.

Пожалуй, еще более сложен случай, когда гражданин — собственник жилого помещения взамен него желает получить жилое помещение в социальный наем. Речь при этом не идет о жилом помещении, которое ранее было приватизировано, а теперь гражданин желает в этом же помещении остаться, но уже не в качестве собственника, а в качестве нанимателя по договору социального найма. Этот случай ранее уже был рассмотрен. Сейчас же мы имеем в виду случай, когда гражданин желает переехать в другое жилое помещение на началах социального найма из помещения, которое было приобретено им в собственность не в порядке приватизации, а по иному основанию (куплено, построено, унаследовано, получено в дар и т.д.). Мы не видим препятствий к тому, чтобы и такой обмен был разрешен. Например, гражданин имеет в пригородной местности жилой дом, пригодный для круглогодичного проживания, но желает получить в социальный наем жилое помещение в городе вблизи от места работы и лечебных учреждений.

Вполне возможен здесь и договор мены в его обычном понимании, когда гражданин взамен дома, принадлежащего ему на праве собственности, получает в собственность жилое помещение из государственного или муниципального жилищного фонда.

В Законе о жилищной политике Санкт-Петербургао договоре мены жилых помещений говорится дважды: в ч. 2 ст. 14 и в ст. 23 «Мена жилых помещений государственного жилищного фондаСанкт-Петербурга»<1>. Первый случай уже был рассмотрен. Собственникам жилых помещений при их изъятии, если изымается для государственных нужд земельный участок, на котором расположен

многоквартирный дом, могут предоставляться в собственность по договору мены другие жилые помещения по норме предоставления площади жилого помещения. Но для этого собственники, зарегистрированные в указанных помещениях, и члены их семей должны состоять на учете в качестве нуждающихся в жилых помещениях.

———————————

<1> В ч. 1 ст. 12 Закона о жилищной политике Санкт-Петербургапередача гражданам жилых помещений по договору мены упоминается в числе способов распоряжения жилыми помещениями государственного жилищного фондаСанкт-Петербурга.

О мене по существу идет речь и в ч. 1 ст. 14 упомянутого Закона, когда собственникам, жилые помещения которых подлежат изъятию, предоставляется другое жилое помещение с зачетом его стоимости в выкупную цену по соглашению сторон.

В ст. 23 того же Закона предусматривается заключение договоров мены жилых помещений государственного жилищного фонда Санкт-Петербургана жилые помещения частного жилищного фонда. Договоры мены на основании решения ПравительстваСанкт-Петербургаили уполномоченного ПравительствомСанкт-Петербургаисполнительного органа государственной власти заключает специализированная организация. Если стоимость жилых помещений государственного жилищного фондаСанкт-Петербургапревышает стоимость жилых помещений частного жилищного фонда, передаваемых по договору мены, от оплаты разницы в их стоимости освобождаются граждане, состоящие на учете в качестве нуждающихся в жилых помещениях или на учете нуждающихся в содействииСанкт-Петербургав улучшении жилищных условий, если общая площадь передаваемого в собственность граждан жилого помещения не превышает норму предоставления площади жилого помещения по договору социального найма.

Что же касается жилых помещений, полученных в коммерческий наем, то их обмен с кем бы то ни было возможен, в принципе, лишь при согласии наймодателя, причем отказ дать такое согласие оспариванию не подлежит <1>.

———————————

<1> Отрицательное отношение как к смешанному, так и к родственному обмену выразил Верховный Суд РФ в Постановлении от 2 июля 2009 г. N 14. Свою позицию Верховный Суд РФ мотивировал тем, что как смешанный, так и родственный обменЖК не предусмотрен. Вместе с тем Верховный Суд считает возможным принудительный обмен жилых помещений, причем не только в виде санкции за правонарушение, но и в тех случаях, когда между нанимателем и членами его семьи не достигнуто соглашение об обмене (см.п. п. 33 и34 указанного Постановления). Нам уже приходилось выражать несогласие с позицией законодателя по этому вопросу, озвученной ныне вПостановлении Верховного Суда. В предлагаемой вниманию читателей работе остается лишь его подтвердить.

Права и обязанности при предоставлении другого жилого помещения

До перестройки в гражданском и жилищном праве при распределении жилья и предоставлении гражданам возможности приобрести другое жилое помещение действовал уравнительный принцип. Считалось, что для удовлетворения потребности в жилье гражданину и его семье достаточно иметь одно жилое помещение, пригодное для постоянного проживания. Поэтому в законодательстве жестко регламентировались случаи, когда гражданину «дозволялось» приобрести другое жилое помещение, причем несоблюдение предписанных в законе условий влекло для него самые неблагоприятные последствия, вплоть до лишения права на это помещение. В ходе постепенного демонтажа административно-команднойсистемы произошел отказ от ограничения количества предметов, которые могут находиться в собственности граждан, в том числе жилых помещений и жилых домов. Был также расширен круг способов приобретения на них права собственности. При этом приобретение гражданином жилого помещения в собственность, сколько бы раз оно ни произошло, не может служить основанием для лишения его права на другое жилое помещение (например, ранее предоставленное ему по договору социального найма).

Сказанное, однако, не означает, что оборот жилых помещений выведен из-подгосударственного и общественного контроля и пущен на самотек. При таком подходе на выполнении сменяющих друг друга программ, направленных в конечном счете на удовлетворение потребности в жилье, давно нужно было бы поставить крест. Нужно, однако, отдавать отчет в том, что возможности государства и других

социальных институтов в этой области ограничены и не должны выходить за научно обоснованные пределы, дабы в очередной раз не потерпеть фиаско. Вот почему постановка вопроса, какие права и обязанности возникают у гражданина при предоставлении ему другого жилого помещения, равно как и на стадиях, предшествующих его предоставлению, не лишены оснований.

Чтобы быть поставленным на учет нуждающихся в жилых помещениях, равно как и на учет нуждающихся в оказании содействия в улучшении жилищных условий, гражданин должен представить целый пакет документов, причем содержащиеся в них сведения подлежат периодической проверке.

Чтобы быть принятым на учет нуждающихся в жилых помещениях, гражданин должен представить документы, подтверждающие, что он действительно нуждается в предоставлении ему жилого помещения, что он относится к малоимущим и что он постоянно проживает в данном населенном пункте в общей сложности не менее десяти лет. При отсутствии хотя бы одного из этих условий гражданину в принятии на учет, как правило, будет отказано и он в лучшем случае может рассчитывать на оказание ему содействия в улучшении жилищных условий.

До тех пор, пока жилое помещение гражданину не предоставлено, органы, распределяющие жилье, периодически производят проверки на предмет того, соответствует ли гражданин тем требованиям, при наличии которых оно может быть ему предоставлено. Если гражданин перестал им соответствовать (например, покинул ряды малоимущих или вследствие уменьшения состава семьи не может относиться к лицам, нуждающимся в жилых помещениях) или изначально им не соответствовал (например, завысил состав семьи или скрыл наличие у него другого жилого помещения), то это служит основанием для снятия его с учета. При этом решение о снятии гражданина с учета, равно как и решение об отказе в принятии на учет, может быть обжаловано гражданином в судебном порядке. Если граждане намеренно ухудшили свои жилищные условия, дабы приобрести право состоять на учете, то им отказывают в принятии на учет либо они снимаются с учета (если они уже были на него приняты), причем право быть принятым на учет при наличии всех прочих условий возникает у них не ранее чем через пять лет после совершения указанных намеренных действий. Обратим внимание на то, что эти действия должны быть намеренными, т.е. совершенными умышленно. Гражданин может и утаить сведения, которые воспрепятствовали бы принятию его на учет. Если же намеренности в поведении гражданина не было и он просто-напростооплошал, то это не может служить основанием для применения к гражданину столь жесткой санкции. Иными словами, в этом случае его не нужно пять лет держать в карантине.

При предоставлении гражданину жилого помещения по договору социального найма учитываются действия гражданина с жилыми помещениями, которые привели к уменьшению размера занимаемых им жилых помещений или к их отчуждению. Они учитываются за установленный законом субъекта РФ период, предшествующий предоставлению гражданину жилого помещения, который не может быть менее пяти лет.

Пожалуй, наибольшие трудности могут возникнуть при проверке того, продолжает ли гражданин быть малоимущим или нет. А ведь от этого зависит, сохраняет ли он право состоять на учете нуждающихся в жилье. С нашей точки зрения, было бы наиболее правильно руководствоваться этим критерием лишь при первоначальном решении вопроса о принятии гражданина на учет, а в дальнейшем, учитывая, насколько неустойчиво имущественное положение граждан в условиях рыночной экономики, не придавать ему значения. Иными словами, за гражданами, принятыми на учет как малоимущими, следует сохранять право состоять на учете, хотя бы они и перестали быть таковыми. При ином подходе мы обрекаем граждан на нескончаемую цепь унижений и широко открываем двери для всякого рода злоупотреблений со стороны чиновников. Ранее уже отмечалось, что сама категория малоимущих является антирыночной, порождает у граждан социальную апатию. В сущности, государство, узаконив эту категорию в сфере распределения жилья, расписывается в своей неспособности решить проблему бедности. Может случиться так, что гражданин перманентно будет попадать из одной категории в другую и до конца своих дней так и не получит сколько-нибудьполноценного жилья.

Со всякого рода злоупотреблениями в столь острой и деликатной сфере, как обеспечение жильем, мы сталкиваемся не только тогда, когда оно еще не предоставлено, но и на завершающей стадии предоставления жилых помещений, а то и после того, как оно предоставлено. Нередки случаи, когда часть членов семьи, в расчете на которую жилье предоставлено, всеми правдами и неправдами стремятся закрепиться на прежней площади, а заодно и заполучить новую площадь. Иногда эти требования основательны (например, связаны с рождением ребенка, вступлением в брак), иногда же выражают рваческие тенденции.

Сплошь и рядом уже после предоставления жилого помещения выясняется, что оснований для этого не было. Например, гражданин скрыл наличие у него другого благоустроенного жилого помещения,

studfiles.net