Оценка стоимости земельного участка
Энциклопедия МИП » Споры по недвижимости » Земельный участок » Оценка стоимости земельного участкаОценка стоимости земельного участка необходима как для совершения сделок с участком, так и для целей налогообложения. Исходя из цели назначения выделяют два вида оценки стоимости земельных участков: кадастровую и рыночную стоимость.
Методы оценки стоимости земельного участка
При определении стоимости отчуждаемого участка могут приниматься во внимание следующие факторы:
- 1) Самостоятельное исследование продавцом рынка спроса и предложения;
- 2) Применение данных о кадастровой стоимости земельного участка;
- 3) Заказ независимой оценки рыночной стоимости земли у профессионального оценщика.
Сочетание указанных факторов при определении условий договора позволит соблюсти баланс между интересами покупателя и продавца и сформировать реальную стоимость участка.
Оценка кадастровой стоимости земельного участка
Кадастровая стоимость земельных участков определяется в результате совершения комплекса действий по кадастровой оценке земель или по итогам судебных споров об оспаривании такой стоимости.
Определение кадастровой стоимости конкретных земельных участков необходимо для ведения кадастрового учета. Для земель каждой категории (земли сельских и городских поселений, сельскохозяйственные угодья вне черты поселений, иные категории) сформированы критерии и методы проведения оценки, которые основываются на классификации земель по цели назначения и типу функционального использования.
Перечни целевого назначения земель и виды их использования находятся в открытом доступе в земельном кадастре, а также в публичной карте на официальном сайте Росреестра.
Оценка земель для кадастровых целей осуществляется уполномоченным органом – Федеральным агентством кадастра в лице его региональных органов. Для выполнения конкретных работ Агентство имеет право привлекать оценщиков, обладающих полномочиями по оценке земель. Работа оценщиков оформляется путем размещения заказа на выполнение работ для государственных нужд в рамках контрактной системы.
После составления оценщиком отчета об определении кадастровой стоимости, указанный отчет направляется на проверку в территориальный орган Росреестра. По итогам этой проверки отчет направляется на утверждение в уполномоченный орган власти субъекта РФ. Именно после утверждения отчета на уровне субъекта РФ и составления соответствующего акта, результаты кадастровой оценки земли приобретают юридическую силу и могут использоваться для целей налогообложения или расчета арендной платы за землю.
Кадастровая стоимость является публичной и открытой информацией. Сведения о кадастровой стоимость земельных размещаются в открытом доступе на сайте Росреестра. Заинтересованные лица могут узнать точную кадастровую стоимость участка через публичную карту Росреестра, либо запросить указанные сведения через территориальный орган Росреестра в электронной или письменной форме.
Оценка рыночной стоимости земельного участка
Если кадастровая стоимость земли имеет ключевое значение для целей налогообложения, то понятие рыночной стоимости земельного участка обладает важным практическим значением для субъектов земельных правоотношений.
Определение рыночной стоимости земельного участка необходимо для совершения с ним разрешенных видов сделок. Оценкой рыночной стоимости уполномочены заниматься профессиональные оценщики, действующие в рамках Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».
Под рыночной стоимостью понимается наиболее вероятная цена, за который оцениваемый объект может быть продан на открытом рынке. Эта определение включает в себя несколько сопутствующих обязательных факторов:
- 1) Наличие конкурентного рынка оборота земли, так как его отсутствие приводит к искусственному ограничению спроса и предложения и напрямую влияет на ценовые характеристики объекта.
- 2) Наличие у сторон необходимой информации в отношении объекта сделки. Для определения цены земельного стороны сделки должны обладать полной и достоверной информацией:
- — о всех характеристиках земли,
- — о наличии или отсутствии обременений и ограничений в пользовании участком.
- 3) Отсутствие чрезвычайных обстоятельств, влияющих на свободу выбора субъектов сделки, а также на характеристики земельного участка, являющегося предметом правоотношения.
- 4) Отсутствие принуждения к совершению сделки, когда обе стороны не обязаны ее осуществлять, а действуют в собственных интересах, основанных на своей воле.
Рыночную оценку земли не используют для целей налогообложения, однако ее можно применять в качестве доказательства в судебном споре об изменении кадастровой стоимости земли.
Самостоятельное исследование рынка спроса и предложения не всегда поможет определить настоящую рыночную цену, так как только оценщик обладает специальными навыками и квалификацией, чтобы учесть при оценке массу сопутствующих факторов.
Процедура оценки рыночной стоимости земельного участка
В случае возникновения необходимости установления рыночной цены земельного участка, правообладатель самостоятельно выбирает независимого оценщика.
Выбор конкретного оценщика зависит только от желания заказчиков. На это решение может влиять наличие опыта оценщика, сложившаяся в регионе деловая репутация, а также иные факторы. Оценщик, выбранный для проведения работ, обязан заключить с заказчиков договор в простой письменной форме. В договоре, помимо описания объекта оценки, необходимо согласовать размер вознаграждения на выполненную работу.
Общие правила получения независимой оценки рыночной стоимости земли включают в себя следующие этапы:
- 1) Принятие правообладателем решения о проведении оценки;
- 2) Выбор оценщика и заключение договора;
- 3) Проведение работ по определению рыночной стоимости объекта;
- 4) Составление итогового отчета;
- 5) Подписание акта выполненных работ и сдача результата заказчику.
Результат работы оценщика может использоваться при согласовании условий договора о купле-продаже конкретного земельного участка, а также при оспаривании кадастровой стоимости участка.
advokat-malov.ru
Оценка стоимости земельного участка
Современная оценка стоимости земельного участка определеет рыночную цену права собственности на участок земли или же другие вещные права, которые имеют отношение к оцениваемой земле. Сейчас мы рассмотрим этот вопрос более подробно, ведь финансовые операции, связанные с землей считаются одними из наиболее сложных и имеют много нюансов и подводных камней.
Когда необходимо оценивать землю?
Оценка стоимости земли формируется при оформлении залога, при купле/продаже, взносе в уставной капитал предприятия и других целей, которые предусматривает законодательство. Проводится оценочная экспертиза в отношении земель промышленности, поселений, а также участков сельскохозяйственного предназначения. Оценка стоимости земельного участка нужна при разделе имущества. Если же нужна оценка права аренды, то в таком случае стоимость права аренды участка земли на рынке будет определяться как разница рыночной стоимости и арендной капитализированной ставки на этот участок. Чтобы оценить земельный участок (для рыночной цены) нужно учитывать его месторасположение, транспортную доступность, наличие коммуникаций, его предназначение, а также возможность изменить последнее.
Основные причины оценивания земли:
– Для выполнения приговора суда, касающегося прав наследования, решения имущественных споров, например при бракоразводном процессе, и др.
– При кредитовании под залог участка земли. Это может быть участок земли, приобретаемый за кредитные деньги или уже имеющийся в собственности.
– При проведении сделки сдачи в аренду или купли/продажи.
– Для пересмотра кадастровой стоимости. Цель этой операции – снизить налогооблагаемую базу и др.
Факторы оценки
Сложность оценки земли заключается в том, что здесь нужно учитывать такие факторы:
– разрешенное использование;
– целевое назначение участка змели;
– объемно-пространственные характеристики (рельеф, площадь) и многое другое.
Современная оценка стоимости земельного участка отличается от оценки квартиры или дома, которые имеют только одно целевое назначение. В зависимость от рельефа местности, стоимость земли будет разной. Кроме этого, оценивая стоимость земельных участков, можно применять все существующие подходы для получения окончательной цены: доходный, затратный и сравнительный. Самым используемым подходом является сравнительный. Но все же в определенных ситуациях (к примеру, если отсутствует достаточная активность на рынке недвижимости в части продажи/купли участков земли) невозможно применить этот подход. В таком случае стоимость определяют затратным или доходным подходом.
Оценка стоимости земельного участка зависима также от ожидаемой продолжительности, величины и возможности получения дохода в результате аренды участка за период времени, когда он используется наиболее эффективно.
Сколько стоят оценочные работы
Оценка стоимости земельных участков также имеет свою стоимость. И зависит последняя от цели оценки стоимости участка земли, его назначения, объема работ, а также от оценщика, который проводит эту оценку.
fb.ru
Тонкости оценки участков земли
В настоящее время наблюдается ажиотаж такой деятельности, как инвестирование в недвижимость. Допустим, инвестирование в квартиры более интересны для физических лиц, а офисные, торговые, складские помещения часто используются юридическими лицами для размещения инвестиций. Но наиболее привлекательным объектом для инвестиционной деятельности является земля.
Земля как элемент владения или капиталовложения имеет свои тонкости и параметры, которые существенно влияют на ее инвестиционную привлекательность и стоимость:
• Для продажи участка земли необходимо затратить больше времени, чем для продажи или покупки квартиры.
•Земля, предназначенная для застройки под жилье, более интересна, чем сельскохозяйственная земля. Большую роль в стоимости участка земли играет размер — его площадь; сама конфигурация земельного участка и другие факторы.
• Наличие коммуникаций на участке. Близость автомобильных дорог и железнодорожного полотна, которые могут иметь, как положительные свойства, так и отрицательные. Соответственно этот фактор может влиять на стоимость участка земли в ту или иную сторону. Интенсивное движение автомобильного и шум от железнодорожного транспорта, близость аэродрома, радиолокационных станций, высоковольтных линий существенно снизят стоимость участка земли.
• Рельеф участка и его почва, природные условия, расположенные рядом с ним. Имеет ли участок уклон? Наличие соснового леса на участке для застройки коттеджа ценится дороже на 20 %, чем аналогичные участки, но без леса.
• Близость к реке является также элементом, повышающим стоимость участка земли.
• Хороший обзорный вид с участка тоже влияет на его цену. Участок с видом на море будет стоить дороже.
От того какой финансовый трафик можно организовать на участке будет зависеть цена участка. Этот фактор наименее очевидный и может быть установлен только специалистами с помощью многостороннего анализа участка, его окружения и рыночного состояния дел.
Допустим, если участок находится вдоль интенсивной дороги и имеет большую площадь, он может быть интересен покупателю. Значительную скорость набирает в настоящее время рынок пригородного жилья. Этот фактор способствует развитию рынка земли вокруг крупных городов.
Жизнь и практика показала, что продавец земельного участка не всегда правильно оценивает его. Цена, которую он выставляет, учитывая все параметры участка, может быть, завышена по сравнению с реальной ценой на рынке.
Кроме того нужно иметь в виду то, что участок обладает не всегда только хорошими параметрами. В ходе оценки участка могут выявиться и отрицательные характеристики, которые будут создавать неудобства. Допустим подтопляемые грунты или тополиная роща, которая может распространять тополиный пух.
Чтобы стать обладателем участка земли, его надо либо приватизировать, либо купить, либо взять в аренду. На каждом из этих шагов лучше обратиться к услугам профессионалов.
Риелторы, хорошо ориентируются в информационном поле о земле, как о товаре. Это их поле деятельности, они хорошо знают его специфику, знают законодательное право, ориентируются в ценах.
Оценку земельного участка надо доверить компании, которая давно работает на рынке этих услуг и зарекомендовала себя с хорошей стороны, и имеет Лицензию на выполнение этих работ.
Для правильной оценки участка земли и установления всех его наиболее важных элементов оценщик выезжает на объект, чтобы зафиксировать и сфотографировать все тонкости земельного участка, которые впоследствии будут использованы в определении стоимости.
В процедуру экспертной оценки входят:
• осмотр земельного участка и анализ рынка земли;
• установление цены участка земли;
• заключение договора об оценке и формирование задания на оценку;
• установление варианта эффективного использования данного участка земли;
• анализ собранных данных для оценки;
• составление развернутого доклада об оценке.
При установлении цены участка земли закрепляется дата оценки и формируется доклад об оценочной стоимости участка. Если произошли в дальнейшем какие-либо изменения экономических или юридических обстоятельств, оценщик ответственность не несет. Стоимость оцениваемого участка остается неизменной.
Документы необходимые для оценки:
акт о праве собственности на участок земли, справка об ограничениях, справка о нормативной оценке. Тип стоимости, которая обычно используется — рыночная стоимость.
Границы являются важным материальным элементом участка земли. Изменение границ участка влияет на изменение всех других элементов участка.
Внутренние и внешние объекты, расположенные по его периметру существенно влияют на эффективное использование земли. Размер участка земли, это его геодезическая и физическая площадь.
При определении стоимости участка земли оценщиком принимаются во внимание все его параметры:
• расположение;
• форма и площадь участка земли;
• предназначение земельного участка;
• состояние грунтов участка и его качество;
• естественные природные условия на участке и вокруг него;
• наличие коммуникаций и их близость к участку;
• рельеф участка земли,
• наличие озер или рек вблизи участка;
• окружение участка;
• транспортная инфраструктура и др.
Большая роль в денежной экспертной оценке уделяется анализу перспективного использования участка. В процессе анализа устанавливаются варианты возможной деятельности различных приемов использования земли — ведение какого-либо бизнеса или строительство зданий.
В процессе анализа исследуется участок, внешнее окружение, параметры, транспортная инфраструктура, а также возможности будущего развития прилегающей территории.
Анализ территории внешнего окружения является очень важным этапом проводимых исследований. Это дает возможность обдумать перспективы развития уже готового объекта недвижимости.
Оценщик анализирует близость его расположения по отношению к административному району. Важной параметром оценки является пешеходная и транспортная доступность участка.
st-vest.ru