Оценка земли – Оценка земельного участка — в 2018 году, отчёт, сравнительная методика, какие нужны документы, стоимость, право, виды и понятия

Содержание

Оценка земли

Перейти к следующей статье

Земля ─ важнейший природный ресурс, основа жизни. И только поэтому является бесценной. Для многих сама постановка вопроса о цене земли кажется принципиально неприемлемой. Жан-Жак Руссо восклицал: «…вы погибли, если забудете, что плоды земли — для всех, а сама она — ничья». А один из виднейших мыслителей и писателей США Ралф Уолдо Эмерсон отмечал: «Приобретая в собственность землю, становишься собственностью земли».

Но люди уже давно продают и покупают землю. И одной из насущных потребностей существования рынка земли является оценка стоимости земли.

Понятие оценки земель

Оценка стоимости земли дает возможность перевести разговор о ней в «денежную» плоскость, рассматривать как товар. Оценка земли ─ это оценка участка земли, поскольку именно земельные участки (т. е. части земной поверхности, границы которых описаны и удостоверены в установленном порядке), а не земля «вообще», являются предметом гражданского оборота.

При осуществлении оценочной деятельности используется несколько видов стоимости земельных участков. В статье 66 «Оценка земли» Земельного кодекса Российской Федерации (ЗК РФ) говорится о двух видах стоимости: рыночной и кадастровой. Применительно к земельным участкам еще говорят об инвестиционной стоимости.

При определении рыночной стоимости земельного участка определяется наиболее вероятная цена, по которой он может быть отчужден на дату оценки на открытом рынке в условиях конкуренции. При этом стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

При оценке рыночной стоимости земельного участка принимаются во внимание целевое назначение, разрешенное использование, права на него иных лиц помимо собственника. С изменением любого из этих правовых параметров рыночная стоимость земельного участка меняется.

Инвестиционная стоимость земельного участка определяется для конкретного инвестора. В отличие от рыночной стоимости, ориентированной на «среднего» покупателя, инвестиционная стоимость определяется потребностями и характеристиками конкретного приобретателя и напрямую связана с величиной будущих доходов, которые он сможет получить при использовании земельного участка. Для определения инвестиционной стоимости важны такие факторы, как оценка возможных рисков (например, изменений в налоговом законодательстве), будущее повышение или понижение стоимости земельных участков в силу различных причин и т. д.

При определении инвестиционной стоимости земельного участка используются методы, аналогичные применяемым для определения его рыночной стоимости.

Кадастровая стоимость ─ это установленная в процессе государственной кадастровой оценки рыночная стоимость земельного участка. Определяется методами массовой оценки. Если использовать такие методы оценки земли невозможно, рыночная стоимость определяется индивидуально для конкретного объекта недвижимости в соответствии с законодательством об оценочной деятельности.

Результаты оценки оформляются в виде письменного отчета. Обязательные требования к отчету:

  • однозначность толкования содержащейся в нем информации;
  • общедоступность изложения, включая пояснения к специальным терминам;
  • наличие развернутых обоснований и необходимые пояснения допущений, расчетов и выводов оценщика.

В отчете должны быть указаны:

  • даты определения стоимости земельного участка и составления отчета;
  • основание для проведения оценки;
  • информация об оценщике: юридический адрес, сведения о лицензии на осуществление оценочной деятельности;
  • точное описание объекта оценки;
  • стандарты оценки для определения соответствующего вида стоимости и обоснование их применения;
  • перечень использованных документов, устанавливающих количественные и качественные характеристики земельного участка;
  • последовательность определения стоимости объекта оценки и ее итоговая величина.

Кроме того, в отчете могут содержаться: описание земельного участка и его улучшений (зданий и сооружений) и их фотографии; описание соответствующей времени составления отчета ситуации на рынке, предложения оценщика по наиболее оптимальному использованию участка.

Итоговая величина стоимости земельного участка должна быть выражена в рублях в виде единой величины или диапазона величин.

Цели и виды оценки земли

Цели оценки земли могут быть разными. Поскольку значительная часть земельных участков вовлечена в гражданский оборот и является товаром (при этом не переставая оставаться важнейшим природным ресурсом) для полноценного функционирования земельного рынка, как было сказано выше, жизненно необходима оценка рыночной стоимости земли, т. е. денежная оценка земли. Например, при определении цены для совершения сделки купли-продажи участка.

Согласно ЗК РФ платность использования земли является одним из основных принципов земельного законодательства. Принцип платности призван стимулировать рациональное использование, охрану и освоение земель, повышение плодородия почв, способствовать нивелированию социально-экономических условий хозяйствования. Основным способом его реализации является налогообложение. А чтобы рассчитать размер налога на землю, необходим универсальный базовый показатель, каковым на данный момент установлена кадастровая оценка земли (земельных участков) в РФ. Поэтому налоговая нагрузка как плата за землю и оценка земли тесно связаны между собой. Согласно Федеральному закону от 25 октября 2001 г. № 137-ФЗ в случаях, если кадастровая стоимость земли не определена, для целей, указанных в статье 65 Земельного кодекса РФ, применяется нормативная цена земли.

Нормативная оценка земли дает повод вспомнить о Законе РСФСР от 11 октября 1991 г. № 1738-1 «О плате за землю». С 1 января 2004 года этот закон признан утратившим силу за исключением статьи 25, в которой говорится о нормативной цене земли: «Нормативная цена земли ─ показатель, характеризующий стоимость участка определенного качества и местоположения, исходя из потенциального дохода за расчетный срок окупаемости».

Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с Правилами государственной кадастровой оценки земель, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 8 апреля 2000 г. № 316.

Обязательным к применению при определении кадастровой стоимости земельных участков, сведения о которых содержатся в государственном кадастре недвижимости на дату проведения оценки, является Федеральный стандарт оценки «Определение кадастровой стоимости (ФСО № 4)», утвержденный Приказом Министерства экономического развития РФ от 22 октября 2010 г. № 508.

Государственная оценка земель проводится для определения кадастровой стоимости земельных участков различного целевого назначения не реже одного раза в пять лет.

Результаты государственной кадастровой оценки земель утверждаются органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации по представлению территориальных органов Федерального агентства кадастра объектов недвижимости. Результаты кадастровой оценки земель вносятся в государственный земельный кадастр.

Кадастровая оценка земли основывается на классификации земель по целевому назначению и виду функционального использования.

Проведение государственной кадастровой оценки земель учитывает данные земельного, градостроительного, лесного, водного и других кадастров.

Знать стоимость земли необходимо в целом ряде других случаев. В частности:

  • при передаче участка в аренду или залог;
  • кредитовании;
  • страховании;
  • внесении в уставный (складочный) капитал;
  • принятии управленческих решений;
  • составлении финансовой (бухгалтерской) отчетности;
  • изъятии для государственных нужд;
  • определении стоимости имущества должника в ходе процедур банкротства;
  • определении стоимости безвозмездно полученного имущества;
  • разрешении имущественных споров.

Подходы к оценке. Методика оценки земли

Выбор подходов, методов и моделей для определения стоимости оцениваемого объекта производится оценщиком и должен быть обоснованным. Существует несколько подходов к оценке недвижимости вообще и земельных участков в частности.

Доходный подход заключается в оценке стоимости с использованием методов, основанных на определении ожидаемых доходов от использования объекта оценки. Сравнительный подход ─ на сравнении объекта оценки с его аналогами, информация о ценах на которые известна. Аналог для целей оценки ─ это объект, сходный с оцениваемым по основным характеристикам, определяющим его стоимость. При затратном подходе применяется совокупность методов оценки стоимости оцениваемого объекта, основанных на определении затрат, необходимых для его замещения. Выбирая подход, необходимо принимать во внимание особенности оценки земли.

Способы расчета стоимости оцениваемого земельного участка в рамках одного из подходов к оценке называют «методы оценки земли». Так, методика кадастровой оценки земель может заключаться в массовой оценке рыночной стоимости или индивидуальной оценке конкретного участка. Массовая оценка ─ процесс определения стоимости при группировании имеющих схожие параметры объектов и применении моделирования (в т. ч. компьютерного) их стоимости. При использовании таких методов не учитываются виды прав и ограничения (обременения) на объекты, кроме сервитутов.

Основные принципы оценки рыночной стоимости земельного участка: принцип полезности, спроса и предложения, замещения, ожидания, внешнего влияния, соответствия, наиболее эффективного использования. 

Принцип полезности подразумевает, что оцениваемый земельный участок способен принести пользу. Если нет, то какой смысл имеет определение его стоимости?

Соотношение спроса и предложения во многом определяет уровень цен на рынке. В условиях России, страны с переходной экономикой, спрос и предложение часто могут регулироваться административно.

Принцип замещения означает наличие вариантов выбора для покупателя. Если выбора нет, о какой конкуренции цен можно говорить?

Принцип ожидания отражает то, что использование земли, как правило, предполагается протяженным во времени, и размер суммы доходов может оказаться несоизмеримо выше, чем цена продажи.

Принцип внешнего влияния отражает зависимость рыночной стоимости земельного участка от внешних факторов.

Принцип соответствия учитывает, насколько сбалансированы максимальные полезность и доходность оцениваемого участка.

Принцип наиболее эффективного использования означает, что рыночная стоимость земельного участка определяется исходя из его наиболее эффективного использования. Очевидно, что сегодня использовать землю для строительства зачастую несравнимо выгоднее, чем для аграрного производства.

Кадастровая оценка земель населенных пунктов

Определить кадастровую стоимость земельных участков с разными видами разрешенного использования на землях населенных пунктов помогают Методические указания по государственной кадастровой оценке земель населенных пунктов, утвержденные Приказом Министерства экономического развития и торговли РФ от 15 февраля 2007 г. № 39.

Проведение кадастровой оценки земель населенных пунктов состоит из двух этапов: формирование перечня земельных участков и расчет их кадастровой стоимости.

Государственная кадастровая оценка городских земель, сельских населенных пунктов, садоводческих, огороднических и дачных объединений осуществляется на основании статистического анализа рыночных цен и другой информации об объектах недвижимости, а также иных методов массовой оценки недвижимости.

Кадастровая оценка сельскохозяйственных земель

Государственная кадастровая оценка земель сельскохозяйственного назначения вне черты городских и сельских населенных пунктов и за исключением участков, расположенных в границах садоводческих, огороднических и дачных объединений, а также оценка лесных земель (земель лесного фонда), осуществляется на основе капитализации расчетного рентного дохода.

Приказом Министерства экономического развития РФ от 20 сентября 2010 г. № 445 были утверждены Методические указания по государственной кадастровой оценке земель сельскохозяйственного назначения.

Оценка проводится в три этапа:

  • формирование перечня земельных участков;
  • определение удельных показателей их кадастровой стоимости;
  • расчет стоимости.

Перечень участков формируется региональным управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестра) по состоянию на 1 января года проведения работ. В нем должны содержаться сведения обо всех землях, расположенных на оцениваемой территории.

Удельные показатели земельных участков зависят от вида их использования.

Определение удельных показателей кадастровой стоимости земель предполагает в т. ч. расчет затрат на единицу площади на поддержание плодородия почв для каждого севооборота.

Кадастровая стоимость рассчитывается в результате суммирования произведений удельных показателей и площадей, занимаемых этими землями в границах участка.

Кадастровая стоимость земельных участков в составе земель сельскохозяйственного назначения определяется по состоянию на 1 января года проведения работ по государственной кадастровой оценке земель сельскохозяйственного назначения на территории субъекта Российской Федерации.

Понятие «экономическая оценка земли» было предусмотрено в нормативных документах дореформенного периода. Такая оценка состояния земель служила для определения сравнительной ценности участков земли, как средства производства в сельском хозяйстве. Ее показатели зависели от естественного (или искусственного) плодородия и природно-экономических условий района расположения земельных участков.

Кадастровая оценка земель промышленности

Методика государственной кадастровой оценки земель промышленности и иного специального назначения, утвержденная Приказом Росземкадастра от 20 марта 2003 г. № П/49, подразумевает группировку различных видов использования земель промышленности и иного специального назначения в зависимости от применяемых методических подходов к определению кадастровой стоимости земельных участков. Всего предусмотрено шесть групп. Для каждой из них предусмотрен свой порядок определения кадастровой стоимости.

Первоначально в России оценка недвижимости проводилась для целей налогообложения. Развитие рыночной экономики на современном этапе привело к многообразию форм собственности и возрождению класса собственников, в т. ч. собственников земли. Оценочная деятельность превратилась в необходимое условие становления и развития новой экономики, зачастую оказывая непосредственное влияние на принятие без преувеличения судьбоносных для участников рынка решений.

Помимо этого, оценка стоимости недвижимого имущества служит одним из эффективных способов государственного регулирования экономических процессов, в первую очередь касающихся государственной и муниципальной собственности.

16 декабря 2014 г.


zakadom.ru

Оценка земли

2

Федеральное
агентство по образованию

Государственное
образовательное учреждение высшего
профессионального образования

«Нижегородский
государственный архитектурно-строительный
университет»

————————————————————————————————

Институт открытого
дистанционного образования

Утверждено
редакционно-издательским

советом университета

в качестве учебного
пособия

Нижний
Новгород — 2005

ББК
65.9(2)32-5

093

Хавин
Д.В. и др. Оценка земли: Учебное пособие
/ Д.В. Хавин, П.А. Овчинников, А.В. Башева,
В.В. Бобылев, Е.Ю. Есин, А.Н. Никифоров,
В.В. Ноздрин; Под общ. ред. Д.В. Хавина. –
Н.Новгород: Нижегород. гос. архит.- строит.
ун-т, 2005. – 88 с.

ISBN
5-87941-016-1

В учебном пособии
изложены теоретические основы массовой
и индивидуальной оценки земельных
участков. Рассмотрены особенности земли
как объекта оценки, виды стоимости и их
взаимосвязь с назначением оценочных
работ. Приведены основные подходы и
методы оценки земельного участка на
практических примерах. Освещены вопросы
оценки имущественных прав на земельные
участки.

Пособие
предназначено для студентов заочной
формы обучения по специальностям 270115
«Экспертиза и управление недвижимостью»,
080109 «Бухгалтерский учет, анализ и аудит»
, 080507 «Менеджмент организации».

ББК
65.9(2)32-5

ISBN
5-87941-016-1 © Коллектив
авторов, 2005

©
ННГАСУ, 2005

1. Необходимость оценки земли

Земля
является основой всех процессов
жизнедеятельности общества, происходящих
в политической, экономической, социальной,
производственной, коммунальной,
экологической и других сферах. В этой
связи она обладает стоимостью, и
адекватная оценка земли представляет
собой одно из важнейших условий
нормального функционирования и развития
экономики и общества. Необходимость в
результатах объективной оценки земли
(земельных участков) испытывают как
государственные, так и муниципальные
органы исполнительной власти в целях
эффективного управления земельными
ресурсами и проведения рациональной
земельной и налоговой политики.

По
мере развития рыночных отношений в
современной России земля постепенно
становится товаром, то есть объектом
хозяйственного оборота, и как любой
товар земля должна иметь потреби­тельскую
и рыночную стоимость. Рынок земли с
учетом его масштабов и огромного
неудовлетворенного спроса населения
и юридических лиц имеет большие
перспективы для развития и перехода на
качественно новый уровень отношений
его субъектов. Темпы его развития в
значительной мере зависят от
совершенствования правовой базы и
механизма земельных отношений.

Стратегическая
цель государственной политики в сфере
земли и иной недвижимости –обеспечение условий
для эффективного использования и
развития недвижимости в интересах
удовлетворения потребностей общества
и граждан.

Земля в Российской
Федерации как природный ресурс, объект
недвижимости и основное средство
производства подлежит стоимостной
оценке.

Оценка
– это расчетная или экспертная стоимость
объекта недвижимости либо какого-то
вещного интереса к ней, проводимая
уполномоченным лицом, специалистом по
анализу и оценке недвижимости.

Процесс
оценивания – определенная последовательность
процедур, используемая для получения
оценки. Процесс обычно завершается
отчетом об оценке, придающим доказательную
силу оценке стоимости. Отчет о проведенной
работе по получению оценки содержит
описание недвижимости и характеристику
обстоятельств или ограничивающих
условий, при которых данная оценка
сохраняет свое значение. Отчет должен
содержать подробное описание оцениваемой
недвижимости и дату проведения оценки.
В отчет также включаются необходимые
вспомогательные сведения и описание
проведенного анализа.

В
мировой оценочной практике выделяют
два вида оценки стоимости земельных
участков: массовую (для целей налогообложения
или иных государственных целей) и
индивидуальную (единичных объектов
земельной собственности).

Модели
массовой оценки ориентированы на
воспроизводство рынка одного или
нескольких вариантов землепользования
на обширной географической территории.
Для выполнения массовой оценки во всех
субъектах Российской Федерации необходимы
подготовленные специалисты, работающие
по методике Государственной кадастровой
оценки земель, унифицирующей процедуру
оценки большого числа объектов
собственности на конкретную дату в
разрезе категорий земель. Индивидуальная
оценка, или оценка единичных объектов,
на конкретную дату осуществляется в
соответствии с Федеральным законом «Об
оценочной деятельности в Российской
Федерации», как
правило, небольшим коллективом персонала,
решение принимается одним специалистом.
Качество выполненной работы определяется
путем сопоставления с реальными продажами
аналогичных объектов. Оба вида оценки
представляют собой систематизированные
методы расчета стоимости на основе
анализа рынка, принципиальная разница
заключается в масштабе проведения и
контроле качества выполненной оценки.

В
результате проведения государственной
кадастровой оценки будет получена
реальная картина стоимости земель
(земельных участков) на территории
Российской Федерации. Это позволит
осуществлять более эффективное управление
земельными ресурсами и связанных с ними
объектами недвижимости, а также проводить
сбалансированное планирование доходной
части бюджетов всех уровней (в пределах
платежей, поступающих от земельного
налога и арендной платы), стимулировать
развитие инвестиционных процессов и
развитие экономики в целом.

Система земельного
кадастра, действуя совместно с системой
государственной регистрации прав на
земельные участки и связанными с ними
улучшениями, обеспечивает:

  • систему
    налогообложения – актуальными сведениями
    об объектах налогообложения;

  • рынок
    недвижимости – открытой и достоверной
    информацией о земельных участках и
    связанных с ними улучшениях;

  • систему
    органов государственного и муниципального
    управления – информацией для формирования
    и проведения государственной политики
    в сфере земли и недвижимости, а также
    планирования и развития территорий.

Работы
по проведению государственной кадастровой
оценки земель ведутся Федеральной
службой земельного кадастра России, ее
территориальными органами и находящимися
в его ведении предприятиями и организациями
в соответствии с Постановлением
Правительства Российской Федерации от
25 августа 1999 № 945 «О государственной
кадастровой оценке земель» и Постановлением
Правительства Российской Федерации от
8 апреля 2000 года № 316 «Об утверждении
правил проведения государственной
кадастровой оценки земель». К указанным
работам также могут привлекаться лица,
имеющие лицензию на оценочную деятельность.

Результаты
государственной кадастровой оценки
земель заносятся в государственный
земельный кадастр, где, основываясь на
сведениях о земельных участках и их
правообладателях, должны использоваться
в целях установления объектов
налогообложения, налогоплательщиков,
определения налоговой базы, налоговых
льгот, а также ставок земельного налога.

Земля
– базисная составляющая любой
недвижимости. И хотя в большинстве
сделок, связанных с объектами недвижимости,
стоимость земельных участков
скрыта
за интегральными ценами каждого
имущественного комплекса, необходимость
самостоятельной
оценки этих
участков диктуется рядом важных
практических
обстоятельств.

Во-первых,
определение рыночной стоимости земельного
участка — начальный этап затратного
метода оценки любого объекта недвижимости.
Без нее невозможно просчитать ни
эко­номические интересы владельца
имущества, ни ожидания пред­полагаемого
инвестора.

Во-вторых,
во многих субъектах РФ введена система
диф­ференцированного налогообложения
земли. В настоящее вре­мя налогооблагае-мая
цена земельных участков устанавливается
на нормативной
основе, но в ближайшей
перспективе,
как свидетельствует
опыт
стран с развитой рыночной
экономикой, ожидается переход
к определению
налогооблагаемой базы по
ее рыночной оценке.

В-третьих,
при страховании имущества возникает
необхо­димость определения рыночной
стоимости элементов собст­венности,
подверженных рискам повреждения. В
отношении земли и построек действуют
различные факторы разрушаю­щего
воздействия, последствия которых должны
быть индиви­дуально оценены с точки
зрения их возможного влияния на снижение
стоимости. Например, для земли предметом
стра­хования могут быть подтопление
территории, экологическое загрязнение,
эрозия и снижение плодородия почвы,
тогда как для зданий – пожаро- и
взрывоопасность, возможность землетрясений
и т. п.

В-четвертых,
дифференцированная оценка рыночной
стоимости земельных участков необходима
для обоснования их стартовых цен при
конкурсных продажах, акционирования
имущества, раздела паев, ипотечного
кредитования, определе­ния размеров
арендной платы.

Важная
функция оценки свободного участка земли
– обоснование
варианта
наилучшего и наиболее эффективного
использования любого имущественного
комплекса. По существу, на этой стадии
оценщик формирует гипотезу опти­мального
инвестиционного решения в отношении
оцениваемого объекта, на которой
базируется его стоимость. При этом
критерий отбора рассматриваемых
альтернатив – максимизация остаточной
стоимости земли, полученной после
исключения из полной стоимости
имущественного комплекса затрат на
использование прочих факторов производства
(труда, капитала и менеджмента).

До
принятия инвестиционного решения
возможный покупатель, а следовательно,
и ставящий себя на его место оценщик
неизбежно размышляют о потенциале
стоимости приобретаемого имущества и
соразмерности ожидаемого прироста
стоимости дополнительных затрат на
улучшение земельного участка в пределах
имеющихся ограничений на его освоение.
Потенциал земельного участка, обусловленный
его местоположением, рыночной конъюнктурой,
правовыми возможно­стями и ресурсными
параметрами, выступает решающим
аргументом в пользу принятия инвестиционного
решения или отказа от него. Поэтому
рыночная стоимость земельного участка,
адекватно отражающая его потенциал,
всегда является естественным мерилом
экономической целесообразности
инвести­ционной гипотезы и рассчитанной
на ее основе стоимости объекта.

studfiles.net

Оценка земли

Основные понятия о земле

С момента вступления в XXI век земельная реформа перешла в практическую фазу — переход к рыночным отношениям.

Объектами земельных отношений согласно Земельному кодексу являются:

  1. земля как природный объект и природный ресурс;
  2. земельные участки;
  3. части земельных участков.

Земельный участокчасть земной поверхности, имеющая фиксированную границу.

Земля является объектом недвижимости, причём любое иное имущество, прочно связанное с ней, является недвижимостью только в силу своей связи с землей.

Приобретение прав на земельные участки

Земельный участок может находиться либо в частной собственности, либо в государственной собственности, либо в муниципальной собственности.

Если иное не установлено законом, право собственности на земельный участок
распространяется на находящиеся в границах этого участка поверхностный (почвенный) слой и водные объекты, находящиеся на нем растения.

Земельные участки могут предоставляться их собственниками другим лицам на условиях и в порядке, которые предусмотрены гражданским и земельным законодательством. Лицо, не являющееся собственником земельного участка, осуществляет принадлежащие ему права владения и пользования участком на условиях и в пределах, установленных законом или договором с собственником, в том числе:

— на праве постоянного (бессрочного) пользования,

— на праве пожизненного наследуемого владения,

— на праве ограниченного пользования чужим участком (сервитут),

— на праве аренды,

— на праве безвозмездного срочного пользования.

Гражданам земельные участки в постоянное (бессрочное) пользование не предоставляются, распоряжаться такими участками они также не могут. В постоянное (бессрочное) пользование земельные участки предоставляются только государственным и муниципальным учреждениям, казённым предприятиям, центрам исторического наследия президентов Российской Федерации, прекративших исполнение своих полномочий, а также органам государственной власти и местного самоуправления.

Право пожизненного наследуемого владения земельным участком, находящимся в государственной или муниципальной собственности, приобретённое гражданином до введения в действие Земельного Кодекса, сохраняется. Предоставление земельных участков гражданам на праве пожизненного наследуемого владения после введения в действие Кодекса не допускается. Распоряжение земельным участком, находящимся на таком праве, не допускается, за исключением перехода прав на земельный участок по наследству.

Состав земель в Российской Федерации

Земли по целевому назначению подразделяются на следующие категории:

  1. земли сельскохозяйственного назначения;
  2. земли населенных пунктов;
  3. земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения;
  4. земли особо охраняемых территорий и объектов;
  5. земли лесного фонда;
  6. земли водного фонда;
  7. земли запаса.

Виды разрешенного использования земельных участков определяются в соответствии с классификатором, утвержденным федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере земельных отношений.

Цели оценки Земельных участков

Оценка земельных участков производится с целью выявления их рыночной или иной стоимости, и может потребоваться в следующих ситуациях:

  • Для определения выкупной цены земельного участка, изымаемого для государственных или муниципальных нужд;
  • При невозможности возврата реквизированного земельного участка его собственнику возмещается рыночная стоимость этого земельного участка;
  • При приватизации земельных участков;
  • При переуступке долговых обязательств,
  • При купле-продаже,
  • При передаче в аренду или доверительное управление,
  • Для залога (ипотеке) при кредитовании,
  • При мене, передаче на условиях договора ренты или договора пожизненного содержания с иждивенцем,
  • Для внесения в качестве вклада в уставные капиталы и фонды юридических лиц;
  • При разрешении споров о стоимости земли;
  • Для определение размера налога в случае дарения;
  • При оформление страховки на недвижимость;
  • Передача по наследству;
  • При оспаривании прав на владение землей;
  • Раздел совместно нажитого имущества;
  • Для обоснования инвестиционных проектов, бизнес-планов и предпринимательских рисков;
  • Для удовлетворения претензий в результате действий, наносящих ущерб гражданам и юридическим лицам;
  • При оспаривании кадастровой стоимости объектов недвижимости.
  • и др.

Виды стоимости земельных участков 

В настоящее время можно выделить следующие виды стоимости земельных участков:

Рыночная стоимость земельного участка

Согласно Земельному кодексу РФ рыночная стоимость земельных участков определяется оценщиками в соответствии с Федеральным законом об оценочной деятельности в РФ от 29.07.1998 № 135-ФЗ, согласно которому рыночная стоимость содержит понятие «вероятной цены» сделки, т.е. неотделимое от процесса оценки свойство ее неопределенности.

Под оценкой рыночной стоимости земельных участков подразумевается оценка прав, возникающих в рамках земельных правоотношений, которые принято разделить на две основные группы:

  • право собственности на земельные участки;
  • права владения и пользования земельными участками, в том числе: аренда земельных участков, постоянное (бессрочное) пользование земельными участками, пожизненное наследуемое владение земельными участками, ограниченное пользование чужими земельными участками (сервитут), безвозмездное срочное пользование земельными участками.

Оценка рыночной стоимости земли — эта услуга, предоставляемая нашей компанией, в настоящее время весьма актуальна в связи с активностью рынка земли и реформами законодательств по земле. Особенно активно за оценкой рыночной стоимости земли обращаются лица, заинтересованные в снижении налога на землю, с целью оспаривания кадастровой стоимости земли в комиссии или судебном порядке.

Кадастровая стоимость земельного участка

Кадастровая стоимость земельного участка является базой для расчёта земельного налога, а также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.

Определение кадастровой стоимости осуществляется бюджетным учреждением в соответствии с методическими указаниями о государственной кадастровой оценке.

Под кадастровой стоимостью земельного участка понимается установленная в процессе государственной кадастровой оценки его рыночная стоимость, определенная методами массовой оценки, или, при невозможности определения рыночной стоимости методами массовой оценки, рыночная стоимость, определенная индивидуально для конкретного земельного участка в соответствии с законодательством об оценочной деятельности.

Кадастровая стоимость, определяемая методами массовой оценки, не учитывает индивидуальные характеристики, ограничения и обременения на объекты оценки, за исключением ограничений и обременений, установленных в законодательном порядке на федеральном или региональном уровне. Данные причины могут существенно повлиять на реальную стоимость объекта оценки.

В случае несогласия с кадастровой стоимостью своего земельного участка, лица, чьи права затрагиваются, могут обратиться в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости и/или в суд общей юрисдикции для оспаривания его кадастровой стоимости, с отчетом об оценке рыночной стоимости земельного участка, составленного в соответствии с законодательством об оценочной деятельности.

Нормативная цена земли

Понятие нормативной цены земли дано в Законе РФ «О плате за землю».

Нормативная цена земли — показатель, характеризующий стоимость участка определенного качества и местоположения, исходя из потенциального дохода за расчетный срок окупаемости.

Порядок определения нормативной цены земли устанавливается Правительством РФ. Нормативная цена земли применяется в случаях, предусмотренных законодательством РФ, и ежегодно определяется органами исполнительной власти субъектов РФ для земель различного целевого назначения по оценочным зонам, административным районам, поселениям или их группам.

Нормативная цена земли не должна превышать 75% уровня рыночной цены на типичные земельные участки соответствующего целевого назначения.

В случаях, если кадастровая стоимость земли не определена, в целях уплаты земельного налога следует применять нормативную цену земли.

Наша компания имеет огромный опыт в сфере оценки рыночной стоимости земельных участков для самых разных целей, в том числе для целей перечисленных в настоящей статье. В частности, мы предоставляем услуги по оценке рыночной стоимости земельных участков с целью оспаривания их кадастровой стоимости (выдано более 60 положительных решений комиссий по отчетам, составленных для наших Заказчиков).

www.ocenka21.ru

Оценка земли — Энциклопедия по экономике








Оценка земли, /под ред. В.П. Антонова. Владимир, изд. «Посад», 1997.  [c.318]

Оценка инвестиционных проектов. Реструктуризация капитала предприятия. Разработка программы финансового оздоровления предприятия. Оценка земли, природных ресурсов, золота и драгоценных металлов.  [c.422]

Постановление Правительства Московской области от 19 октября 1998 г. N 91/31 «О кадастровой оценке земли на территории Московской области».  [c.424]

Приказ Роскомзема от 7 марта 1996 г. N 18 «Об агентствах государственной оценки земли».  [c.425]

Е. А. Карнаухова в Вопросах экономики (1968) и в специальном сборнике (1972) выступает с тезисом, согласно которому денежная оценка земли при социализме правомерна в теоретическом отношении поскольку… сохраняются товарно-денежные отношения, то существует и дифференциальная рента (1968, с. 93).  [c.22]

Вопросы методологии и методики исчисления дифференциальной ренты в связи с экономической оценкой земли Материалы конференции. М. Ин-т экономики АН СССР, 1972. 431 с.  [c.158]

Рекомендации научной конференции О методологии и методах учета дифференциальной ренты в связи с экономической оценкой земли // Вопросы методологии и методики исчисления дифференциальной ренты в связи с экономической оценкой земли. М. Ин-т экономики АН СССР, 1972. С. 425-431.  [c.163]

В настоящее время внимание многих экономистов приковано к вопросу об экономической оценке земли и природных ресурсов, который в той или иной мере затрагивает и затраты на геологоразведочные работы. Теория и методология экономической оценки земли и природных ресурсов при социализме — особые вопросы и не являются предметом наших исследований. Остановимся на них лишь в связи с затратами на геологоразведочные работы.  [c.87]

При сопоставлении вариантов проектного решения помимо прямых затрат необходимо учитывать сопряженные затраты, связанные со строительством объекта, если их величины по вариантам значительно отличаются друг от друга. Это затраты на развитие сырьевой, транспортной и энергетической баз и водообеспечение объекта компенсацию вызываемых строительством потерь (снос зданий и сооружений, затопление земель и др.) охрану окружающей среды и обустройство работников в осваиваемых районах. Если варианты проектного решения отличаются размерами территории застройки, то следует также учитывать экономическую оценку земли, зависящую от расположения строящегося объекта относительно сложившихся и возможных транспортных связей с городскими и культурными центрами, близостью к инженерным сооружениям и магистральным коммуникациям, природного и сложившегося окружения, природной ценности отчуждаемых сельскохозяйственных земель и лесных угодий. В табл. 9.1 приведены рекомендуемые НИИ экономики строительства Госстроя СССР ориентировочные комплексные экономические оценки городских территорий, отводимых под строительство.  [c.178]

Метод развития земельного участка. Наиболее распространенным способом оценки земли  [c.383]

Оценка земли по доходности осуществляется путем преобразования денежного дохода в стоимость с помощью коэффициента капитализации. Иначе говоря, стоимость участка может быть определена как его способность приносить доход в будущем. Стоимость земли в этом случае определяется по формуле  [c.387]

КАДАСТРОВАЯ СИСТЕМА, в которой оценка земли производится на основе сведений о среднестатистической доходности или стоимости земель определенного качества или типа землепользования. Этот тип кадастровой системы был достаточно распространен в Европе в XIX в. — в период преобладания аграрной экономики, а также в странах с общинными формами собственности на сельскохозяйственные земли. КП подразумевает использование специальных методик расчета ставок налогообложения, подразумевающих выделение типов земель и землепользовании, систему сбора данных, позволяющих получить среднюю оценку доходности или стоимости по типам земель, и методы дифференциации средних показателей по участкам землевладения или землепользования в соответствии с их учетными характеристиками.  [c.412]

Права на использование земельных участков — это часть стоимости взносов участников в уставный капитал организуемых предприятий. Стоимость этих прав зависит от оценки земли и определяется по соглашению участников. Она должна быть полностью погашена амортизационными отчислениями до истечения срока пользования этим правом.  [c.220]

Другим примером ситуации, когда исключение трансфертных платежей не ведет нас к искомому результату, может служить экономическая оценка земли и природных ресурсов. Плата за их использование или налог на землю являются трансфертными платежами, размер которых регулируется законодательством. Однако, простое исключение трансфертов, в данном случае, будет означать, что экономическая ценность этих действительно важных для общества ресурсов получится равной нулю.  [c.175]

Особые виды ресурсов. Оценка земли  [c.206]

Оценка земли и природных ресурсов. Очевидно, что все попытки произвести экономическую оценку земли и природных ресурсов являются бессмысленными и бесплодными. Земля и природные ресурсы не являются плодом человеческого труда, поэтому для них не существует никаких видов оценки, кроме рыночной стоимости. Все остальные виды оценки имеют искусственный характер и не могут быть использованы в экономических расчетах.  [c.271]

Рыночная цена зависит от множества факторов, таких как соотношение спроса и предложения на землю экономическая ситуация в стране (чем хуже ситуация, тем выше цена на землю) земельное законодательство в стране (отсутствие частной собственности на землю не позволяет ее оценить и предопределяет бесхозяйственное использование земли) месторасположение участка рельеф и качество почвы климат близость коммуникаций размер участка (чем больше участок, тем относительно дешевле он стоит) возможность продажи земли иностранцам и т.д. В России до сих пор оценка земли невозможна, так как земля не является товаром (отсутствует рынок земли).  [c.271]

В рыночной экономике применяются следующие виды оценки земли  [c.271]

Оценка земли и природных ресурсов 386 391 395. 400  [c.305]

Земля — яркий пример товара внутреннего оборота. Она имеет важную особенность — ее предложение абсолютно неэластично любой участок земли, отводимый под проект, неизбежно изымается из какой-либо другой сферы применения (даже если эта сфера применения — спекуляции). Поэтому для оценки земли под проект не всегда можно напрямую использовать рыночные цены с поправками на искажения рынка, а приходится прибегать к косвенным методам.  [c.297]

Одним из возможных вариантов можно назвать оценку земли на основе годовой суммы арендной платы, что предполагает учет многих факторов местоположения участка, развитости инфраструктуры, будущих его преобразований и т.д.  [c.297]

И наконец, если вещное право представлено правом частной собственности, то рыночная стоимость определяется на основе применения традиционных методов оценки земли.  [c.401]

При оценке земли можно использовать несколько единиц сравнения, корректируя цену каждой из них и получая в конце несколько значений стоимости, определяющих диапазон стоимости.  [c.403]

КАДАСТР ЗЕМЕЛЬНЫЙ — систематизированный свод сведений о природном, хозяйственном и правовом положении земель. Включает данные регистрации землепользовании, учета количества и качества земель, бонитировки почв и экономической оценки земли.  [c.88]

Вторая часть национального богатства — учтенные и вовлеченные в экономический оборот природные богатства, включая землю, леса, недра, водные ресурсы. В настоящее время ввиду отсутствия стоимостных оценок земли, запасов полезных ископаемых, лесов, водных ресурсов эти элементы в общий объем национального богатства не включаются. Они учитываются отдельно в присущих им натуральных единицах измерения.  [c.124]

Проблема собственности и экономической оценки земли  [c.24]

Некоторые основы экономической оценки земли (методологические основы)  [c.28]

Материал об основах оценки земли в данном пособии будет рассматриваться в следующих  [c.54]

A. М. Гуревич (1959) выступает как ярый ортодокс марксизма и заявляет, что ДР при социализме — надуманная категория, аргументируя это постепенным стиранием различий между колхозной и государственной собственностью (хотя, надо признать, колхозная собственность изначально и всегда была по существу государственной, так как ни один колхозник, вышедший из колхоза, не получил своей доли этой самой кооперативной собственности). В. И. Левштейн (1959) призывает создавать земельный кадастр, но в основу сравнительной оценки земли, считает он, не может быть положена величина рентного дохода с нее.  [c.18]

Адамян Л. И. О критериях и показателях экономической оценки земли // Вопросы методологии и методики исчисления дифференциальной ренты в связи с экономической оценкой земли. М. Ин-т экономики АН СССР, 1972. С. 389- 00.  [c.156]

Преимуществами варианта II являются уменьшение капитальных вложений в основном за счет изменения объемов работ по сооружениям вспомогательного значения (общеузловых объектов) Д/Соу, уменьшение стоимостной оценки земли, отводимой под строительство С,, снижение текущих издержек в связи с изменением единичной мощности и протяженности коммуникаций обшеузловых объектов АС9.0.у. Недостатком является временное увеличение текущих издержек (затрат на теплоту, электроэнергию и др.) из-за недоиспользования в начальный период проектных мощностей общеузловых объектов ДС0.у. (завод кранового электрооборудования вводится в эксплуатацию на год позднее предприятий 1 и 2).  [c.179]

Оценка земли и здания обычно ВКЛЮЧЯ6Т ОЦбНКу дополнительного оборудования, которое устанавливается владельцем для обеспечения наилучшего использования земли и зданий. Такое оборудование отличается от машин и оборудования, предназначенных для производственных и коммерческих целей и используемых  [c.239]

Кадастр (от фр. adastre — лист, реестр) — запись, оценка, систематизированный свод сведений, составляемый периодически или путем непрерывных наблюдений над соответствующим объектом. Наиболее часто название кадастр применяют для обозначения реестра (перечня), содержащего сведения об оценке и средней доходности объектов (земли, домов, промыслов), которые используются при выдаче ипотечного кредита, а также для отчисления налогов поземельного, подомового, промыслового. Кадастровая оценка земли в РФ стала широко применяться с 1994 г,  [c.415]

Подробнее теория оценки земли см. Костецкий В. А. Оценка земельных ресурсов в России. СПб Изд-во СПбГУЭФ, 1998.  [c.395]

economy-ru.info

Качественная оценка земли.

Качественная
оценка земли – это сравнительная оценка
ее качества по плодородию при определенном
уровне развития земледелия.

Цель
– оценка по важнейшим свойствам и
признакам земли, обусловленным
естественным плодородием.

Задачи
– выявить земли, наиболее благоприятные
для возделывания тех или иных культур.

Объект
– первичный земельный ресурс или
пространственный комплекс землепользований.

Предмет
– природные и почвенно-климатические
свойства земли, обусловливающие ее
качественное плодородие.

Показатель
– урожайность сельскохозяйственных
культур.

  1. Экономические подходы к классификации земель сельскохозяйственного назначения и методология их оценки.

Экономическая
оценка – это определение стоимости
земли как средства производства в
сельском хозяйстве.

Цель
оценки
– установление продуктивности
земель, экономического эффекта их
использования, а также определение
производительности общественного труда
при использовании разнокачественных
земельных участков.

Объект
оценки
– единица земельной площади,
отличающаяся от другой экономическим
плодородием.

Предмет
оценки
– полная народнохозяйственная
эффективность сельскохозяйственного
использования данного участка земли в
стоимостном выражении с учетом фактора
времени.

Критерий
оценки
– экономическое плодородие.

Показатели
оценки
– урожайности сельскохозяйственных
культур, продуктивность земли по видам
угодий, окупаемость затрат, дифференциальный
доход, цена земли.

Существует
две концепции экономической оценки
продуктивности земельных ресурсов:

  1. Затратная

  2. Рентная

Затратная.Цена земельных ресурсов определяется
на основании расходов на сельскохозяйственное
освоение и вовлеченность в хозяйственный
оборот. По методике С. Г. Струмилина
экономическая оценка земель может быть
определена по формуле:

О – экономическая оценка 1 га угодий.

K– стоимость освоения 1
га земли в современных условиях.

Y– урожайность на
оцениваемом участке.

YС– урожайность всреднем по стране.

T– затратына
производство земледельческого продукта
на оцениваемом участке

ТС
– затратына производство
земледельческого продукта в среднем
по стране.

Рентная.
Рентная оценка конкретного ресурса
определяется как разница замыкающих и
индивидуальных затрат на получение
продукции природопользования.

R– рентный доход с 1 га, тыс. p.

У – урожайность культур, т, в натуре

Ц – расчетная цена 1 ц продукции, тыс.
p.;

Z– совокупные нормативные
затраты на про­изводство и реализацию
продукции

0,35 – коэффициент, учитывающий расширенное
производство в сельском хозяйстве
(коэффициент нормы рентабельно­сти).

Далее
цена земли рассчитывается по формуле:

ОРцена земли

Rрентный доход

kсрок капитализации
рентного дохода (часто –33 года),
обратная величина учетной ставки
банковского процента.

  1. Экономическая оценка лесных земель.

Действующая
на постсоветском пространстве система
платного лесопользования признается
экономический несовершенной.

Она не
только не стимулирует сохранение
биоразнообразия и повышение продуктивности
лесов, но зачастую не покрывает затраты
на ведение лесного хозяйства.

Лесные
ресурсы занимают наиболее значительную
группу растительных ресурсов.

Лесной
фонд – часть земельного фонда для нужд
лесного хозяйства.

Все
леса на территории страны находится в
собственности государства, по выполняемым
функциям подразделяются на две группы:

1. Леса
ООПТ, особо ценные леса, леса, выполняющие
защитные функции.

2.
Эксплуатационные леса, в которых
интенсивно ведется хозяйственное
лесопользование.

Экономическая
оценка лесов (ЭЛ) в наше время
производится упрощенно, она является
суммой оценок земли (ЭЗ) и запасов
древесины (ЭДР):

Где:

ЕКВ– народнохозяйственный
норматив эффективности капиталовложений.

EЭК– нормативный
коэффициент экологической эффективности
(0,02 в среднем).

СН– народнохозяйственная
себестоимость 1 м3пиломатериалов.

СИ– индивидуальная себестоимость
1 м3пиломатериалов.

ПР– среднегодовой прирост леса
(2,9 м3/га).

З – средний запас 1 га покрытой лесом
площади.

В
Беларуси разрабатывается рентный подход
к платному лесопользованию.

studfiles.net

Зачем нужна оценка земельных участков?

Оценка земельных участков зачастую проводится, чтобы определить рыночную стоимость участка. Как правило, ее необходимо проводить при осуществлении различных сделок, касающихся этого ресурса.

Оценка земельных участков делится на несколько видов (в зависимости от методов ее проведения и преследуемой цели). Первый вид оценки называется бонитировкой почв и он является составляющей государственного кадастра, основой для проведения экономической оценки земли в будущем. Данные, полученные в результате такой оценки, учитываются при определении пригодности почвы для выращивания культур.

Второй вид оценки земли – экономическая оценка. Данные по ней лежат в основе нормативной оценки земли, анализа эффективности использования участка и определения экономической пригодности сельскохозяйственных угодий для выращивания культур.

И, наконец, третий вид – денежная оценка участка земли. Она, в свою очередь, может быть нормативной и экспертной, что также зависит от назначения, и, конечно же, порядка ее проведения. Нормативная оценка земли используется с целью определить размер налога на землю, государственной пошлины при дарении или мене участка, арендной платы за участок, потерь производства. Также такую оценку применяют для разработки показателей и механизмов стимулирования правильного использования земли.

Большинство оценочных компаний занимаются проведением именно экспертной денежной оценки, поэтому целесообразно рассмотреть этот вид более подробно.

Зачастую экспертная оценка земельных участков заказывается для:

-проведения стандартной сделки купли-продажи земли;

-передачи участка под залог;

-бухгалтерского учета;

-раздела имущества в случае развода или других судебных споров.

Как правило, оценка земельных участков включает в себя определение цели оценки, обследование участка и определение ситуации на рынке земли, анализ пакета документов от заказчика, обоснование эффективного использование земли, выбор подхода для оценки, расчет стоимости объекта, итоговое оформление результатов работы (отчет и вывод). Вышеперечисленные действия и их последовательность могут меняться оценщиками, если есть такая необходимость. Некоторые шаги могут быть опущены.

Если говорить о пакете документов, которые заказчик обязан предоставить для проведения оценки участка, он может отличаться (во многом это зависит от того, физическое или юридическое лицо заказчик), а также от назначения объекта и целей оценки. Так, если владелец участка — юридическое лицо, документов потребуется больше, а сам процесс оценивания займет больше времени.

В большинстве случаев в списке обязательных документов можно найти акт на право собственности, а также паспорт (обязательно), кадастровая выписка о земельном участке, устав юридического лица, другие документы на земельный участок, если таковые имеются, фотографии объекта. Как уже упоминалось выше, эксперты в случае необходимости могут запрашивать дополнительные документы. Важно, что все копии должны быть заверены нотариусом.

fb.ru

ОЦЕНКА СТОИМОСТИ ЗЕМЛИ — это… Что такое ОЦЕНКА СТОИМОСТИ ЗЕМЛИ?



ОЦЕНКА СТОИМОСТИ ЗЕМЛИ
(англ. land appraisal) – процедура определения полезных свойств земельных участков различного назначения и вида использования в физическом или денежном выражении. До 1991 была широко распространена оценка физико-химич. свойств земли (потенциального плодородия сельскохозяйственных земель), запасов леса, разведанных запасов месторождений полезных ископаемых, технич. параметров (плотность грунтов, грунтовые залегания почвенных вод и т.п.). Были осуществлены систематизация видов использования земель, классификация и типизация почв, природно-климатическое, ландшафтное зонирование и др. В ден. эквиваленте земля впервые была оценена в 1990, на основе оценки устанавливались ставки платы за земельные участки разл. назначения, предусмотр. Законом РФ «О плате за землю» (1991), и земельный налог, определяемый в виде ставок для категорий использования земель в субъектах РФ и дифференцируемый по признакам, позволяющим учесть полезность тех или иных категорий земель. В 2000 Федеральным законом «О государственном земельном кадастре» были установлены требования к постановке земельных участков на государственный кадастровый учет и выдаче владельцам свидетельств на право собственности на землю или местоположение участка. Стоимость земли законодательно оформлена на основании двух норм: нормативной цены и кадастровой стоимости. Обе нормы предназначены для гос. регулирования земельных отношений. Нормативная цена и кадастровая стоимость должны устанавливаться в соответствии с методами и принципами определения рыночной стоимости.


Ставка арендной платы за пользование земельным участком – первая форма регулирования рынка прав аренды – устанавливается по договоренности сторон, что совпадает с осн. требованиями рынка. Органами местного самоуправления могут устанавливаться правила формирования этих ставок. С развитием человечества земля становится веществ. фактором произ-ва, превращаясь в товар. Особенность земли как товара состоит в ограниченности его предложения на рынке. Рынок земли – сегмент действия экономич. отношений, формирующихся в процессе купли-продажи, аренды, залога, дарения, наследования этого невосполнимого ресурса, задействованного под объектами недвижимости. К осн. функциям рынка земли относят: регулирование распределения земельных ресурсов между сферами деятельности; установление рыночной ценности земельных участков разл. назначения; активный оборот земельных участков в качестве залога при ипотечных операциях, эмиссии ценных бумаг и др. Для определения особенностей земли в качестве товара большое значение имеет целевое использование земель, важность к-рого проявляется в степени их участия в рыночных сделках, что обусловливает выбор оптимальных методов оценки земли. Помимо сделок продажи прав собственности на рынке сложился сегмент продажи прав аренды. Последние могут быть проданы как первичные права краткосрочной или долгосрочной аренды (первичный рынок), так и путем продажи третьим лицам (вторичный рынок). При этом продажа прав долгосрочной аренды трактуется как попытка ввести форму частной собственности на земли там, где это невозможно законодательно (г. Москва и ряд др. субъектов Федерации), с целью повышения их инвестиционной привлекательности. Рынок земли важно рассматривать во всех его взаимосвязях. (Так земельные участки с недостроенными на них объектами редко находятся в рыночном обращении, в большинстве своем они являются частью объектов недвижимости). Различают единичную и массовую оценку земельных участков. При единичной оценке прогнозируются цена предложения объекта купли-продажи на рынке, инвестиционная, страховая, залоговая и др. виды стоимости. Массовую оценку осуществляют в основном для формирования налоговой базы, решения задач гос. регулирования земельных отношений. Методы и принципы, применяемые при единичной и массовой оценках, совпадают. Земельные участки можно объединить в три группы. Первая группа наибольшая по кол-ву представленных на рынке объектов недвижимости, находящихся в гражданском обороте, включает земельные участки под: многоквартирной и индивидуальной жилой застройкой, личными подсобными хозяйствами, дачными и садовыми участками, а также незастроенные участки. Сюда же входят и земельные участки под промышл. и иной застройкой, попадающие на рынок после их выкупа – приватизации имущественных комплексов. Земельные участки, вошедшие в данную группу, оценивают методом техники остатка для земли, т.е. вычислением рыночной стоимости земельного участка при существующих на данный момент ценах на объекты недвижимости и остаточной стоимости зданий, сооружений и др. улучшений. Под ценами сделок понимают цену, выводимую из анализа торговой статистики (англ. sales statistics) по актам куплипродажи объектов недвижимости. Помимо цены сделки по каждому из объектов приводят: перечень улучшений, в т.ч. зданий, сооружений и др. (с их характеристиками, позволяющими определить остаточную стоимость в текущем измерении), площадь участка, его местонахождение, конфигурацию и т.п. Из цены сделки купли-продажи недвижимости вычитают остаточную стоимость зданий, сооружений, прочно связанных с земельным участком, и др. улучшений. Остаток цены сделки относят к земельному участку. Для единичной оценки процедура оценки этим и ограничивается. Для создания баз данных, позволяющих осуществлять массовую оценку, полученные значения единицы стоимости земли «привязывают» к карте (плану) оцениваемой тер. по признаку местонахождения. Далее по признаку близких значений единицы стоимости земли производят ценовое (кадастровое) зонирование, т.е. выделяют общие ценовые тенденции на данной территории. Обработкой статистич. данных по ряду сделок получают также значения вторичных ценообразующих факторов – индексов влияния местонахождения, экологии, коммерч. привлекательности и др. Исходя из ценового зонирования, базовой стоимости, индексов вторичных факторов ценообразования, методом подбора аналогов осуществляют массовую оценку земельных участков, на основе к-рой далее формируют налоговую базу, рассчитывают ставки арендной платы для первичного рынка аренды и др. форм гос. регулирования земельных отношений. Во вторую группу входят: земельные участки под имущественными комплексами; земли предприятий; земли дорожного и водного фондов; земли под объектами коммерции; земли месторождений и т.п. Для таких участков применима единичная оценка. На первичном рынке они выступают опосредованно, напр., как объекты аренды при выкупе в момент приватизации, при выкупе лицензии на разработку месторождений и т.п. Ряд земельных участков по действ. законодательству не может являться объектом купли-продажи. К оценке участков этой группы применима одна из версий остатка дохода. Сравнением ден. потоков определяют величину валового дохода, к-рый затем в соответствии с отраслевыми нормами прибыли, складывающимися на ден. рынке, делят на предпринимательский доход, норму банковского процента и ренту (земельную, горную, водную и т.п.). Земельная рента представляет собой остаток дохода для земли. Стоимость земли определяется путем капитализации ренты. Индекс капитализации исчисляется кумулятивным методом в соответствии с состоянием ден. рынка, отраслевой спецификой и др. параметрами. При единичной оценке осуществляют дополнит. расчеты, позволяющие определить инвестиционную, страховую, залоговую и др. стоимости. Для целей массовой оценки полученные стоимости земельных участков присоединяют (напрямую или через индексы-мультипликаторы) к базовой стоимости в границах выдел. ценовых зон. В случае необходимости исчисляют и вторичные факторы ценообразования, напр., коммерч. привлекательность территории, экологические характеристики (в т.ч. и земли) и др. Далее методом подбора аналогов в соответствии с индивидуальными характеристиками участков осуществляют массовую оценку. К третьей группе относят участки под природными ресурсами: сельскохозяйственные, лесные, водные, месторождений и др. Денежную оценку этих участков также, как и участков второй группы, производят методом остатка дохода для земли с последующей капитализацией земельной ренты. Индекс капитализации исчисляется аналогично. Различают несколько видов ренты: земельную (дифференциальная I, II, монопольная, абсолютная), горную (по разведанным запасам, промышленная и т.п.), водную и др. Расчету ренты предшествует деление земель на худшие, относительно лучшие и лучшие участки [что осуществляется соизмерением индивидуальных затрат произ-ва, необходимых для возделывания каждого из типов почв, др. классификационных признаков с ценой продажи продуктов (зерна, леса, рыбы, бурых углей и т.п.), складывающейся на рынке]. Величина превышения цены продажи производимых, добываемых продуктов над индивидуальной ценой производства и составляет ренту. Рента рассчитывается для больших земельных массивов, напр., зон-рынков. Такие зоны-рынки формируются с учетом близости природно-экономич. характеристик, классов почв, отражающих степень плодородия, запасов леса, разведанных месторождений и т.п. Фактор худших земель является мощным регулятором рынка, поскольку вынуждает сокращать или наоборот приращивать объемы производства по факту спада или подъема спроса на возделываемые продукты. Земельные участки этой группы редко являются объектами купли-продажи и др., сделок, что предопределяет необходимость в единичной оценке. Массовая оценка стоимости земельных участков осуществляется методом подбора аналогов. Ввиду природной специфики земельных участков аналоги подбирают раздельно по первичным ценообразующим факторам (базовая стоимость зависит от категории использования участка) и вторичным факторам (индексы влияния местоположения, коммерческой привлекательности, престижности, экологии, конфигурации, уклона) в соответствии с индивидуальными характеристиками участков. При массовой оценке активно используют систематизацию, типизацию, классификацию и др. описательные процедуры, осуществленные до 1990. Процедура формирования баз данных для массовой оценки совпадает с приводимой ранее. Полученные оценочные стоимости рассматривают на их основе, осуществляют ценовое зонирование. При оценке земельных участков применяют принцип наилучшего использования в сочетании с принципом полезности. По своей сути это взаимоисключающие, принципы и в практической оценке степень влияния принципа наилучшего использования ограничивается нахождением компромисса с принципом полезности. Особенно важны эти принципы при единичной оценке, когда расчеты осуществляют по одному или нескольким ограниченным в географич. пространстве участкам. В массовой же оценке учет этих принципов позволяет получить достоверные стоимостные характеристики любых, в том числе и рентоприносящих при данной категории использования, земель.

Финансово-кредитный энциклопедический словарь. — М.: Финансы и статистика.
Под общ. ред. А.Г. Грязновой.
2002.

  • ОЦЕНКА СТОИМОСТИ АКТИВОВ
  • ОЦЕНКА СТОИМОСТИ ИНВЕСТИЦИОННОГО ПРОЕКТА

Смотреть что такое «ОЦЕНКА СТОИМОСТИ ЗЕМЛИ» в других словарях:

  • МАССОВАЯ ОЦЕНКА СТОИМОСТИ НЕДВИЖИМОСТИ — (англ. real estate appraisal by mass methods) – систематическая оценка стоимости групп объектов недвижимости (см. Оценка стоимости недвижимого имущества) на определенную дату с использованием стандартных процедур и статистического анализа.… …   Финансово-кредитный энциклопедический словарь

  • оценка недвижимости — Оценка (расчет) стоимости имущества, обычно требуемая при продаже, финансировании, отсуживании, обложении налогом, страховании или разделе. Оценка не является расчетом стоимости. При оценке используется три подхода. Для более точного определения… …   Финансово-инвестиционный толковый словарь

  • Оценка активов — (asset valuation) на рынке недвижимости это выражение применяется к оценке земли и строений или земли, зданий и оборудования. Термин часто используется в заключенияхэкспертов относительно рыночной стоимости  имущества, которое может быть включено …   Экономико-математический словарь

  • оценка активов — На рынке недвижимости это выражение применяется к оценке земли и строений или земли, зданий и оборудования. Термин часто используется в заключенияхэкспертов относительно рыночной стоимости имущества, которое может быть включено в бухгалтерские… …   Справочник технического переводчика

  • оценка — 3.9 оценка (evaluation): Систематическое определение степени соответствия объекта установленным критериям. Источник: ГОСТ Р ИСО/МЭК 12207 99: Информационная технология. Процессы жизненного цикла программных средств …   Словарь-справочник терминов нормативно-технической документации

  • МДС 81-1.99: Методические указания по определению стоимости строительной продукции на территории Российской Федерации — Терминология МДС 81 1.99: Методические указания по определению стоимости строительной продукции на территории Российской Федерации: 2.2.6. Базисно индексный метод определения стоимости строительства основан на использовании системы текущих и… …   Словарь-справочник терминов нормативно-технической документации

  • ГОСТ Р 54003-2010: Экологический менеджмент. Оценка прошлого, накопленного в местах дислокации организаций, экологического ущерба. Общие положения — Терминология ГОСТ Р 54003 2010: Экологический менеджмент. Оценка прошлого, накопленного в местах дислокации организаций, экологического ущерба. Общие положения оригинал документа: валидация (подтверждение): Процесс, благодаря которому оценщик… …   Словарь-справочник терминов нормативно-технической документации

  • Цена земли —         при капитализме, капитализированная Земельная рента. Как объект частной собственности земля является предметом купли продажи. И, хотя она не создана трудом человека и не имеет поэтому стоимости, она имеет цену (См. Цена). В отличие от… …   Большая советская энциклопедия

  • МЕТОД

    КАПИТАЛИЗАЦИИ ПО ОСТАТКУ — (англ. residual capitalization techniques) – оценка стоимости недвижимости (здания и участка земли, на котором оно расположено) с помощью использования т.н. «техники остатка» в тех случаях, когда известны стоимость и величина требуемого дохода от …   Финансово-кредитный энциклопедический словарь

  • ЗАТРАТНЫЙ ПОДХОД В ОЦЕНКЕ — (англ. cost approach to valuation), З.п. – совокупность приемов и методов определения рыночной стоимости оцениваемого объекта, исходя из величины затрат, необходимых для его воссоздания в условиях, сложившихся на дату оценки, с учетом… …   Финансово-кредитный энциклопедический словарь

finance_loan.academic.ru

Отправить ответ

avatar
  Подписаться  
Уведомление о