Оценочная и рыночная стоимость разница – как они соотносятся, что это такое и в чем разница между этими оценками, определение каждого из них

Содержание

Рыночная стоимость имущества. Виды стоимости в оценочной деятельности

В отношении недвижимости сегодня существует два понятия стоимости: кадастровая и рыночная. Между ними есть существенная разница. В этой статье освещаются вопросы, связанные с и рыночной стоимостью квартир. Рассказывается, как узнать ту или иную стоимость, для чего нужны эти величины, в чем разница между ними.

Уважаемые читатели! В статье рассказаны типичные способы того, как решать юридические проблемы. Ваш случай индивидуален.

Перед началом корпоративной операции, чтобы продать вашу компанию или включить партнеров, наш главный союзник будет ценностью нашей компании, но. Какой метод вы используете для оценки своей компании? В любом процессе оценки мы всегда должны помнить, что в каждой корпоративной операции есть две части: предприниматель или продавец, а также покупатель или инвестор.

Поэтому очень возможно, что видение оценки отличается, и используемый метод является фундаментальным, чтобы иметь возможность отображать наиболее реалистичный образ проекта. Прежде всего, и прежде чем углубиться в методы оценки, важно указать на концепцию оценки компании и учитывать как внутренние, так и внешние элементы, которые влияют на этот процесс.

Кадастровая и рыночная стоимость квартиры — разные понятия

Определяется исключительно условиями рынка. Квартира, по сути, стоит столько, сколько за нее готовы заплатить покупатели. На рыночную стоимость влияет и валютный курс, и основные политические события, и сезонность, и многие другие факторы, под влиянием которых цена на жилье то растет, то падает.

Процесс до оценки компании, независимо от выбранного метода, заключается в проведении анализа информации о компании и ее окружении. Команда людей и профессионализм. Организационная диаграмма. Стоимость ваших активов, среди прочих факторов.

  • Анализ вашей способности расти.
  • Способность генерировать ценность на рынке.
  • Позиция перед вашим конкурентом.
  • Проникновение рынка и будущие возможности.
  • Каналы потенциала и монетизации.

Что касается внешних факторов, важно учитывать текущее и будущее экономическое положение страны.

Именно непостоянство рыночной стоимости на квартиры делают сделки с недвижимость особо рискованными. Если при смене жилья продать свою квартиру и не поторопиться с покупкой новой, то можно остаться ни с чем. Ведь взлетевшие цены могут в одночасье сделать невозможной покупку нового жилья.

Рыночная цена используется при совершении различных сделок с недвижимостью:

Где он осуществляет свою деятельность тех, где сосредоточены его рынки в случае компаний с международной проекцией. Это поможет нам проанализировать, каковы наши основные сильные и слабые стороны, которые позволят нам оценить нашу компанию против третьих сторон.

Для этой работы целесообразно обращаться к профессионалам, таким образом мы гарантируем не только адекватную ценность для рынка, но и большую независимость в методе стоимости, а иногда и то, что стоимость не обусловлена ​​другими связями продавца с проекта.

Наиболее стандартизированные методы оценки компании

Также известная как балансовая стоимость, это значение, которое определяется разницей между фактическими активами и обязательствами. Проблема с этой оценкой заключается в том, что в подавляющем большинстве случаев это значение не отражает рыночную стоимость.

  • передача ;
  • обмен;
  • дарение;
  • оформление жилищного ;
  • наследование.

При определении стоимости жилья работают многие факторы. Никто не будет просто так платить лишние деньги за квартиру. Поэтому учитываются и строительные расходы, и износ строения, и район, где расположено жилье.

В последнее время стали уделять большое внимание наличию современного ремонта, новой сантехники, общей комфортности планировки. Все чаще стали встречаться предложения по продаже квартир со встроенной мебелью, техникой, которая также увеличивает стоимость жилья на рынке.

Для определения реальной балансовой стоимости требуется обновление и корректировка балансовых счетов, поскольку элементы баланса обычно оцениваются по исторической себестоимости, а не по рыночной цене. Этот метод может использоваться в компаниях с небольшой сложностью и с небольшим потенциалом роста.

Соотношение дисконта денежных потоков компании

Этот метод оценки является одним из наиболее стандартизированных и в последние годы принимает силу из-за его принятия, который следует понимать как один из самых научных и объективных. Этот метод пытается определить все денежные движения, которые компания будет иметь в будущем, а затем дисконтирует их стоимость в текущих ценах.

Обычно рыночную стоимость жилья определяют ориентировочно, опираясь на стоимость аналогичного жилья в том же районе. Однако бывают ситуации, когда надо получить документальное подтверждение этой стоимости.

Тогда обращаются к экспертам, имеющим соответствующую лицензию. Они изучают квартиру и дают свое заключение. Правда, срок действия такой справки невелик. Ведь рынок жилья подвижен и цены на нем фиксированными назвать никак нельзя.

Учитывается фактор риска. Это очень всеобъемлющий метод с точки зрения информации для оценки ценности нашего бизнеса.

  • Оценить будущие денежные потоки.
  • Дисконтирование стоимости капитала.
  • Расчет вечной стоимости.

Стоимость компании будет исходить из суммы стоимости годовых потоков и вечной стоимости, за вычетом стоимости долга.

Значение для сопоставимых кратных компаний

Этот метод получает оценку путем сравнения с другими компаниями конкурса. Это один из простейших методов, но в большинстве случаев его можно применять только к консолидированным компаниям с проверенным бизнесом и ожидаемый рост которых стабилен или устойчив.

Особенности кадастровой стоимости

Кадастровая стоимость жилья — растраты на его постройку

Если говорить о кадастровой стоимости, то надо понимать, что она имеет мало общего с рыночной. Основные критерии определения кадастровой стоимости – это сумма расходов на строительство за минусом износа здания.

Мы идентифицируем ряд параметров, которые применяются к компании, которую мы хотим оценить, и используем стандартные мультипликаторы бизнес-сектора, стоимость которых мы хотим рассчитать. Они обычно котируются компаниями в секторе, что позволяет нам рассчитать стоимость акций компаний.

Значение для деловой репутации или доброй воли

Этот метод получает стоимость компании по стоимости ее материальных активов плюс рентабельность в результате будущих результатов. Различные критерии оценки этого нематериального актива, известные как гудвилл или гудвил, дают два метода. Косвенный метод: основывается на разнице между стоимостью деятельности компании минус существенная стоимость компании. Прямой метод: вычисляется путем вычисления нормального дохода, относящегося к инвестированному капиталу. И разница между доходностью, полученной компанией в результате развития ее деятельности и нормальной работы, составляет то, что мы называем доброй волей дохода. Величина гудвила будет определяться капитализацией этого будущего излишка.

Ни район, ни комфорт, ни элитный ремонт никак не влияют на кадастровую стоимость. При ее расчете берутся только основополагающие моменты, значимые для общей стоимости данной жилплощади на территории того или иного строения.

Кадастровая стоимость нужна для расчетов налогов и для просчетов сборов, которые платят при отчуждении жилья. Например, при оформлении ипотеки, при наследовании, дарении, то есть при просчете любых характеристик по квартире, выражаемых в денежном эквиваленте.

Это резюме некоторых из наиболее стандартизированных и принятых методов оценки в корпоративных операциях, для определения ценности компании, что мы должны учитывать, чтобы выбрать один из них всегда, выберите нас для того, который наилучшим образом отражает реальность нашей компании, и всегда целесообразно использовать более одного метода оценки.

Оценка компании, независимо от того, говорим ли мы о собственной компании или о других, — это деликатное и важное мероприятие в мире инвестиций. Вычисление стоимости вашего бизнеса непросто, так же, как нелегко определить экономическую стоимость любого материального актива или услуги. Если мы позволяем себе руководствоваться нашими интуитивными знаниями и создавая любую экономическую деятельность в рамках рыночной экономики, мы можем заключить, что любая материальная блага или любая услуга имеет точные значения, которые гипотетический покупатель готов заплатить за нее.

Сравнение кадастровой и рыночной стоимости

Рыночная стоимость отображает реальное положение дел на рынке. Она всегда выше, чем та, которую фиксируют в Государственном Кадастре недвижимости. Ситуации, когда в ГКН дают более высокую оценку квартире, чем она есть на рынке, крайне редки.

Считается, что совпадают кадастровая и рыночная стоимость в старых домах, которые на рынке мало ценятся. Обычно все-таки на треть, а то и наполовину меньше, чем рыночная.

Какова ценность компании?

Это правда, что любая количественная оценка экономической ценности всегда влечет за собой какой-то субъективный компонент. Все будет зависеть от того, какую хорошую ситуацию мы оцениваем, и о наших намерениях с этим добром. В случае с компанией это не то же самое значение, что и намерения или другие. Мы можем ценить собственную компанию, потому что хотим избавиться от нее и выставить ее на продажу. Но и искать финансирование, используя его стоимость в качестве обеспечения, или потому, что мы хотим принять на рынок акции нашей компании.

Эти два вида стоимости между собой совершенно не связаны. Подсчитываются они практически одинаково, только при определении рыночной цены учитывается больше факторов. Поэтому одинаковые по кадастровой стоимости квартиры могут иметь сильно разнящуюся рыночную стоимость. Одинаковые квартиры в элитном районе и на окраине могут иметь большое расхождение в цене.

В противоположной ситуации мы можем захотеть оценить внешнюю компанию, чтобы ее приобрести, получить часть своих акций, инвестировать в нее с помощью других типов формул и т.д. в этом смысле наше намерение как инвесторов имеет основополагающее значение в определении процедуры, которую мы должны использовать для оценки компании. И эта процедура, в свою очередь, решительно изменит исход нашей оценки.

Разница между понятиями стоимости и цены

Когда мы слышим или читаем новости о покупке компаний, транзакция обычно выражается в одной цифре. Это конкретная сумма, которая была определена в результате серии переговоров между сторонами, заинтересованными в покупке и продаже. Эта сумма — это цена, которая была выплачена определенной компанией. Когда мы говорим обо всех этих суммах, мы говорим о ценах. Однако, хотя это может показаться странным, цена не должна отражать стоимость компании. И на самом деле, очень часто, что стоимость и цена не совпадают, поскольку ценность — это концепция, в которой находится более высокий компонент субъективности.

Когда кадастровая стоимость выше?

Рыночная стоимость квартиры может быть ниже кадастровой

Рыночная стоимость в исключительных случаях может быть ниже, чем кадастровая. Такое случается в ситуациях, когда элитная квартира находится в новом доме, построенном из инновационных материалов.

Среди всех возможных методов оценки компании сегодня мы встретим 5 наиболее частых сотрудников. Это методы, разработанные экспертами в области бизнеса и финансов, с тем чтобы их реализация включала определенную степень сложности. Но мы можем сделать упрощенный подход, чтобы понять, какие факторы, связанные с компанией, учитывают каждый из них и которые могут быть более уместными в зависимости от ситуации.

Это метод оценки, основанный на балансе счетов компании и являющийся одним из самых простых для расчета. Мебель и компьютерная техника0 евро. Первоначальный кредит0 евро. Книжная стоимость = 000 — 000 = 000 евро. Как и следовало ожидать, такой метод оценки будет особенно благоприятным в случае компаний с высокими капитальными активами и не столько для других типов компаний, которые основывают свой бизнес на других нематериальных факторах.

В таком доме чаще всего использованы дорогие материалы, установлены современные лифты. Дорогостоящее строение в ГКН оценивается соответственно. Особенно это актуально для ситуаций, когда у здания совсем нет износа. А вот рыночная стоимость может значительно отставать.

Если же новостройка элитного уровня расположена далеко от центра, в новом районе нет достойной инфраструктуры, плохо организовано транспортное сообщение, то рыночная стоимость на квартиру будет совсем невысокой по сравнению с кадастровой.

С помощью расчета расчетной стоимости проводится оценка стоимости компании в определенное время, если все ее активы были проданы по рыночной цене. В этом случае себестоимость активов не учитывается, а их стоимость в возможной текущей продаже, корректируя цены товаров на то, что диктует рынок. Следуя приведенному выше примеру, можно предположить, что компьютерное оборудование и мебель девальвировали с течением времени с момента приобретения. Напротив, помещение может подорожать. Представьте себе, что мы продаем мебель и компьютерное оборудование за 000 евро, а местное — за 000 евро.

Преобладание кадастровой стоимости над рыночной крайне невыгодно самому собственнику. В этом случае придется платить слишком большие налоги. Самый разумный шаг в этой ситуации – заказ новой о рыночной стоимости. Она должна отражать стоимость жилья на рынке в тот момент, когда была просчитана кадастровая стоимость.

Говорить об объективном сопоставлении кадастровой / рыночной стоимости можно в том случае, если они отражают ситуацию в одно и то же время. Получив справку о рыночной стоимости жилья в момент кадастровой оценки можно использовать в судебном процессе при оспаривании кадастровой стоимости.

У нас было бы 000 евро, с которых можно было бы отсрочить кредит в размере 000 евро заранее, и у нас было бы 000 евро. Добавленный к 000 льгот и к 000 вкладов партнеров в начале деятельности, мы имели бы ликвидационную стоимость в 000 евро за этот точный момент.

Метод множественных продаж — метод оценки, который часто используется с технологическими компаниями. Он основан на расчетном ориентире, который получается путем умножения денег, полученных от продаж компании на коэффициент. Этот коэффициент будет определяться серией анализов деятельности компании за предыдущий период, а также анализа других компаний аналогичной деятельности, чтобы полученная стоимость могла быть экстраполирована на момент оценки.

Если сведения по оценке ГКН внесены в Росреестр менее 6 месяцев назад, то можно просто подать соответствующее заявление в эту организацию. Если там отказали в изменении кадастровой стоимости, то остается только . На него надо идти без колебаний, ведь это возможность отстоять свои права и сократить свои расходы.

Как связаны между собой рыночная и кадастровая стоимость?

Стоимость льгот

Цель состоит в том, чтобы определить взаимосвязь между тем, что выплачивается за каждую акцию компании, и выгодой, которую она приносит ежегодно. Благодаря этому методу стоимость компании рассчитывается на основе дивидендов на одну акцию, которая, как ожидается, будет получена.

Для этого мы должны рассчитать дивиденд, который вносит вклад в каждую акцию компании и делить ее на прибыль, требуемую акционером. Например, скажем, случай с определенным акционером, у которого 50 акций компании, стоимостью 10 евро за акцию и дивидендами в размере 1 евро за акцию. Предположим, что этот акционер требует возврата 3% за свои действия.

Заметили ошибку? Выделите ее и нажмите Ctrl+Enter
, чтобы сообщить нам.

Рыночная оценка
— это оценка рыночной стоимости имущества, а также других объектов гражданских прав, в отношении которых законодательством Российской Федерации установлена возможность их участия в гражданском обороте.

Рыночная стоимость
— это наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

Оценка рыночной стоимости

Рыночная стоимость
недвижимости и ее расчет является самым распространенным видом рыночной оценки.
Оценка рыночной стоимости включает в себя определение стоимости объекта или отдельных прав в отношении оцениваемого объекта, например, права аренды, права пользования и т.д. Зачастую, рыночная стоимость недвижимости является очевидной для ее владельцев или возможных покупателей. Однако, после проведения оценки рыночной стоимости, ее цена может быть значительно скорректирована. Для определения этой реальной стоимости и производится оценка недвижимости.

В оценочной практике под оценкой недвижимости принято понимать
:

Оценка недвижимости проводится в отношении таких объектов, как здания промышленного, социального или культурного назначения, производственные комплексы; жилые дома, квартиры, комнаты и иные жилые помещения; офисные, складские и производственные помещения; земельные участки, многолетние насаждения — сады, парки, скверы, освоенные участки в садовых и дачных товариществах; сооружения — дороги, мосты, подъездные пути, резервуары, ограждения и т.п.; объекты незавершенного строительства, включая объекты с приостановленным строительством, законсервированные объекты и объекты с прекращенным строительством.

Наша компания проводит определение рыночной стоимости объектов недвижимого имущества для оформления взноса в уставной капитал предприятий, оформления залога (ипотеки), изменения учетной стоимости основных средств в бухгалтерском учете, заключения договоров страхования и для любых иных целей, требующих установления стоимости объекта независимым оценщиком.

Выделяют три основных метода оценки рыночной стоимости недвижимости: метод сравнения, затратный метод и метод капитализации доходов.

Методы рыночной оценки

Основной метод рыночной оценки — это метод сравнительных продаж. Этот метод применим в том случае, когда существует рынок земли и недвижимости, существуют реальные продажи, когда именно рынок формирует цены, и задача оценщиков заключается в том, чтобы анализировать этот рынок, сравнивать аналогичные продажи и таким образом получать рыночную стоимость оцениваемого объекта. Метод построен на сопоставлении предлагаемого для продажи объекта с рыночными аналогами.

Метод оценки рыночной стоимости по затратам к земле практически не применим. Может использоваться лишь в исключительных случаях оценки земли неразрывно от произведенных на ней улучшений. Считается, что земля постоянна и не расходуема, а затратный метод применяется для оценки искусственных объектов, созданных человеком. При оценке этим методом стоимость земли складывается со стоимостью улучшений (зданий, сооружений), а земля оценивается отдельно другими методами.

Рыночная оценка
необходима также в рамках региональной налоговой политики. Во всем мире основой системы местного налогообложения служит налог на недвижимость, за счет этого налога формируется часть местного бюджета. Конечно, с развитием самого рынка, с появлением реальных стоимостей возможен переход к такой системе налогообложения, которая бы стимулировала развитие рынка недвижимости и обеспечила бы вместе с тем пополнение местных бюджетов. Этим объясняется и безусловный интерес к рыночной оценке, проявляемый со стороны местных администраций.

Если Вам нужно получить рыночную оценку стоимости имущества — обратитесь к нам, используя
контактную информацию
. Звоните, поможем!

pourist.ru

Разница между залоговой и оценочной стоимостью имущества




04.04.12 18:32


Когда компания развивается, а не стоит на одном месте, часто требуется кредит, а в этом случае необходимо подумать заранее о залоге. Для любого банка залог является предпочтительной и главной составляющей одобрения выдачи кредита. Оценка залога — это один из важнейших элементов залогового механизма. Основные требования, предъявляемые банком к залогу:

  • принадлежность на праве собственности залогодателю ;

  • высокая ликвидность залога, дающая возможность его реализовать за выгодную для банка цену в короткие сроки;

  • свобода от обременений;

  • доступность для идентификации;

  • легкая и быстрая отчуждаемость имущества заложенного, позволяющая банку изъять его в сжатые сроки без серьезных затрат на транспортировку и демонтаж.

Как показывает практика, банкам прежде всего интересны в качестве залогов недвижимое и движимое имущество. Оно должно относиться к средней ценовой категории, иметь устойчивый спрос, чтобы не возникло проблем с реализацией. Банки принимают в качестве залога:

  • облигации и векселя;

  • недвижимость;

  • торговое, производственное и другие виды оборудования;

  • акции, ценные бумаги;

  • запасы материалов, сырья, продукции;

  • транспорт и технические средства.

Оценка недвижимости и другого имущества осуществляется специалистами банка или независимыми оценочными компаниями. Производится оценка залога по рыночной стоимости, следовательно, по максимально высокой цене, за которую потенциальному покупателю может быть реализовано имущество. Однако, рыночная оценка заложенного имущества не гарантирует, что размер кредитования будет находиться в рамках оценочной стоимости. Банки прежде всего основываются на стоимости имущества залоговой, которая ссудозаемщиком предлагается. В результате банки могут принять залог с дисконтом, доходящим до 50%. Объясняют это банки тем, что стоимость заложенного имущества должна быть выше размера выдаваемого кредита с процентами и возможными издержками на взыскание долга в суде. Определяется размер дисконта в зависимости от вида заложенного имущества, условий эксплуатации, степени его ликвидности и т. п. Кроме того, банк оценивает в обязательном порядке прибыль компании за несколько лет, ее финансовое состояние, влияние внешних факторов на развитие предприятия. У банка ни каких сомнений не должно быть в способности клиента выполнять обязательства кредитного договора.

Залоги банки забирают в исключительно редких случаях, когда нет абсолютно никакой возможности возвратить кредит. Банку во всех других случаях гораздо выгоднее предоставить заемщику возможность по кредиту рассчитаться, так как при продаже любого предмета залога он финансовые потери несет. Если оценочная стоимость заложенного имущества превышает задолжность перед банком, суд может в обращении взыскания данного предмета залога отказать на основании несоразмерности обязательств перед банком и стоимости имущества.

Шторы для беседки< Предыдущая

  Следующая >Как заранее забронировать отель

www.koros-plast.ru

Кадастровая и рыночная стоимость квартиры

Купить недвижимость с выгодой — это задача не из легких. Для этого необходимо узнать кадастровую стоимость недвижимости и отталкиваться от нее.

Что такое кадастровая стоимость?

Кадастровая стоимость недвижимости внесена в государственный кадастр недвижимости ГКН. Кадастровая стоимость определяется специальным государственным оценщиком. Правила проведения государственной кадастровой оценки регулируется Федеральным законом от 29.07.1998 «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»

Производить кадастровую оценку решают региональные органы или местные органы самоуправления, которые при возникновении необходимости в оценке кадастровой стоимости заключают с оценщиком договор. У процедуры проведения кадастровой оценки имеются свои сроки и периоды.

Кто и как производит оценку?

Оценку проводит независимый эксперт. Эксперт обязан иметь право на то, чтобы производить оценку недвижимости.

Квалифицированный эксперт обязан:

  • иметь высшее юридическое образование;
  • работать в специализированной организации по оценке недвижимости;
  • обязан иметь лицензию для осуществления данной деятельности.

Как проходит оценка недвижимости:

  1. Осмотр недвижимости.
  2. Составляется договор, где указаны услуги, которые в свою очередь предоставляет организация.
  3. Анализируется собственность, его собственники, количество владельцев.
  4. Выбирается метод оценивания в зависимости от вида недвижимости.
  5. Если это частный дом, то учитываются все постройки на участке.
  6. Подводятся итоги. Все это прописывается в документе, который в итоге выдается владельцу недвижимости.

При возникновении непонятных ситуаций и вопросов вы можете обратится за онлайн-консультацией к специалистам на нашем сайте.

Зачем она нужна?

Оценка недвижимости необходима для того, чтобы:

  1. Продать жилье.
  2. Разделить имущество.
  3. Оформить приватизацию.
  4. Взять ипотеку.
  5. Застраховать.
  6. Представить в органы опеки.
  7. Найти инвестора.

Данный список содержит в себе лишь малую часть пунктов. В случае каких-либо операций с недвижимостью, знание ее кадастровой стоимости является необходимым условием.

Что такое рыночная стоимость?

Рыночная стоимость зависит от нескольких факторов:

  1. Месторасположения квартиры или дома. Удобное расположение влияет на стоимость недвижимости. Особенно хороши спальные районы, подальше от дороги, выходящие во двор.
  2. Общественный транспорт. Наличие общественных остановок вблизи является огромным плюсом. Ведь чаще всего этот вопрос возникает у покупателей.
  3. Окружая инфраструктура. Расположение магазинов, кафе, рынка, детских садов, школ и других учреждений.
  4. Район. Центральный район ценится больше, поэтому и стоимость будет гораздо выше, чем на окраинах города.
  5. Состояние жилья. Немаловажное значение имеет состояние жилья. Наличие ремонта — это дополнительная сумма к общей стоимости жилья.
  6. Год постройки и состояние дома. Чем старше дом, тем сильнее это влияет на итоговую стоимость. Материал также немаловажен. Ветхое домостроение не особо ценится, а соответственно и сумма такого жилья может уменьшиться в разы.
  7. Наличие долга за квартплату. Покупатель, приобретая жилье, обязан взять долг на себя. Соответственно сумма долга повлияет на стоимость недвижимости.
  8. Параметры жилья. Большие параметры жилья очень ценятся. Чем больше параметры, тем выше стоимость.
  9. Этажность. Последние этажи в доме без лифта падают в цене. Здесь учитывается еще один немаловажный фактор, как крыша. Если крыша в гнилом или неисправном состоянии, то возможно, протекание при неблагоприятной погоде. Это является существенным минусом.
  10. Вид из окна. Вид из окна на море или вид из окна на дорогу, также влияют на стоимость.

Произвести оценку недвижимости необходимо в случае:

  • продажи жилья;
  • приватизация жилья;
  • приобретения в ипотеку;
  • заключения брачного контракта. В контракте оговаривается данный пункт;
  • раздела имущества;
  • определения суммы налога.

Какие документы нужны для этого:

  1. Паспорт, удостоверяющий личность.
  2. Документы, который подтверждает право собственника имущества.
  3. Технический паспорт или кадастровый.
  4. Фотографии недвижимости.

Разница между кадастровой и рыночной стоимостью

Разница между кадастровой и рыночной стоимостью очевидна.

Кадастровая оценка:

  • с 2015 года выплаты налоговые рассчитываются по кадастровой стоимости;
  • общая площадь. Учитываются затраты на строительство. Помимо этого учитывается год постройки и параметры недвижимости;
  • кадастровая и рыночная стоимость максимально приближены друг к другу;
  • кадастровая оценка не нужна в случае если гражданин наследует недвижимость.

Размер кадастровой стоимости зависит от региона, в котором находится недвижимость.

Какие отличия рыночной стоимости:

  1. Рыночная стоимость необходима при всех видах операции с недвижимостью.
  2. Рыночная стоимость — это согласованность покупателя и продавца.
  3. Рыночная стоимость включает в себя общее состояние квартиры.

Перед продажей недвижимости необходимо обратиться к эксперту-оценщику. Он произведет оценку по всем правилам и вынесет итог.

Оценка недвижимости выдается оценщиком в письменной форме. Этот документ нужен для того, чтобы предъявить его будущему покупателю или банковскому работнику.

В каких случаях кадастровая стоимость выше?

Эксперты-оценщики такие же люди, которые могут совершить ошибку. Эксперты-оценщики не всегда определяют оценку личным присутствием, иногда они полагаются на оценку предыдущих лет.

Такая оценка может быть завышена из-за того, что данные были не проверены. Соответственно оценщики могли не учитывать остальные факторы: месторасположение недвижимости, район и многое другое.
Можно ли снизить кадастровую стоимость?

Снизить кадастровую стоимость на недвижимость можно и в некоторых случаях даже нужно. Особенно, если кадастровая стоимость недвижимости превысила 30%.

В этом случае необходимо:

  1. Произвести независимую оценку, обратившись к эксперту.
  2. Взять документ в кадастровой палате. Документ о стоимости и кадастровый паспорт.

Если кадастровая стоимость превышает рыночную, то здесь смело можно обращаться в суд. Кадастровая стоимость недвижимости не может быть выше рыночной стоимости. Здесь следует задуматься, так как такой факт является подозрительным. В этом случае обращаться в суд нужно незамедлительно.

Для начало необходимо:

  • написать заявление и передать его в суд.
  • к заявлению прикрепить документы, удостоверяющие правоту гражданина. Это независимая оценка эксперта и выписка из кадастровой палаты. Эти два разных документа будут служить доказательством;
  • указать на нарушение. Этим нарушением может быть дополнительная оплата налогов.

Необходимо подготовиться к тому, что данная услуга платная.

Оплатить необходимо:

  • госпошлину;
  • услуги судебных экспертов;
  • транспортные расходы;
  • услуги независимых оценщиков;
  • заключение СРО;
  • услуги юриста.

Итоговая сумма оплата весьма немаленькая. Конечно, есть вероятность того, что суд взыщет с ответчика данную сумму. Но для начала эта сумма уйдет непосредственно из бюджета того, кто подал в суд. Шанс, что гражданин получит всю потраченную сумму от ответчика, невелик и маловероятен. Поэтому стоит задуматься, прежде чем затевать такое серьезное и очень затратное дело.

 

lawestate.ru

Разница между кадастровой и рыночной стоимостью :: BusinessMan.ru

Недвижимостью считается объект, который закреплен на одном месте и не может передвигаться, например дом, земля, квартира, здание коммерческого характера и так далее. Теперь следует понять, что же является кадастровой стоимостью и зачем она нужна.

Вот представьте себе ситуацию: допустим, вы пришли в банк, хотите взять ипотеку. Представитель банка вам и говорит: «Пожалуйста, принесите нам справку о кадастровой стоимости». А вы знать не знаете, что это такое и где это брать.

Кадастровая строимость

Это стоимость конкретного объекта, причем сведения об этом объекте занесены в кадастр.

Данные кадастра являются государственными. Если вкратце сказать, то оценщики устанавливают кадастровую оценку. Как это конкретно происходит, смотрите ниже. Узнать стоимость своего объекта очень просто: нужно зайти на официальный сайт Росреестра, выбрать из выпадающего списка регион, населенный пункт, далее вписать улицу и остальные части адреса.

После чего следует нажать кнопочку «Найти».

Зачем же нужна кадастровая стоимость? Все люди, которые владеют какой-либо недвижимостью, обязаны платить на нее налог, но исчисляется он именно от кадастровой стоимости.

В отличие от квартир или домов, стоимость земли также влияет на аренду. Чтобы определить, насколько земля экономически выгодна, за основу берется кадастровая стоимость. Поэтому собственник может потерять немало финансов, если стоимость была исчислена неверно.

Как узнать кадастровый номер

Это можно сделать двумя способами. Во-первых, на свидетельстве о праве на недвижимое имущество должен располагаться такой номер. В случае если свидетельство старое, можно узнать номер, обратившись в Росреестр.

Есть еще один способ: публичная кадастровая карта – можно найти в интерете либо на странице https://pkk5.rosreestr.ru (не забудьте выбрать регион), либо набрать в поисковике «Публичная кадастровая карта города (такого-то)».

Стоит заметить, что кадастровый номер является абсолютно уникальным. Чтобы его определить, за основу берется 1 (один) квадратный метр. Умножают стоимость этого метра на площадь конкретного помещения либо участка.

Кадастровый номер примерно смотрится так — AA:BB:CCDDEE:FF. Первые цифры — это конкретный округ, вторые — это район. Далее идет квартал, остальное это код конкретного имущества.

Например: код начинается так — 54:15. Таким образом, 54 представляет собой код субъекта федерации, в данном случае — Новосибирская область. Далее идет административный район, коды, которые рассказывают про зону, про квартал и так далее. Важно знать, что если в конце 00:05 , то данный объект ни за кем не зарегистрирован и является временным. Когда он будет за кем-то зарегистрирован, то появится другое число.

Кадастровый номер будет храниться до того времени, пока данный объект существует. Прекращается действие, если объект разрушается по каким-либо причинам. Также закон иногда разрешает деление объекта между двумя или более собственниками, и в этом случае также кадастровый номер будет изменен. Вообще, номер нужен для того, чтобы произвести учет объектов, в том числе строений и земельных участков.

Что такое кадастровый паспорт

Это такой документ, куда входит план самого участка и (или) здания, стоимость этих объектов, характеристики, все факты про собственника, а также существующие обременения.

В настоящее время кадастровый паспорт заменяет выписка из ЕГРН.

Где взять этот паспорт?

Имейте в виду, что если вы хотите получить документ в Росреестре, то на сайте можно это сделать и даже распечатать, но он юридическую силу не имеет. Если вы хотите получить официальный документ, либо у вас такого нет, то подобный документ делает только кадастровая палата.

Вам нужно взять:

  • План объекта.
  • Экспликацию.
  • Оригинальное свидетельство на собственность либо право.
  • Также понадобится ваш паспорт.

Экспликацией называют пояснения, сделанные к проекту. Там указывают: сколько комнат, какова общая площадь, какова жилая, площади помещений, например, ванной.

Как только вы отдадите это все в кадастровую палату, через 5 дней получите справку.

Как происходит кадастровая оценка недвижимости

Всегда кадастровая стоимость исчисляется на основании законов.

Исполнительный орган принимает данное решение, чтобы произвести оценку. Это происходит раз в 3 года. Если город федерального значения, то раз в 2 года. Обязаны рассматривать 1 раз в 5 лет. Это одна из особенностей, чем отличаются кадастровая и рыночная стоимость — рыночную собственник сам может узнать у нескольких экспертов, заказывая оценку сколько угодно, лишь бы денег хватило.

Как только принято решение, то орган власти отправляет в Росреестр копию своего решения. Далее Росреестр отбирает исполнителей, заключает с ними договор, а данные исполнители определяют стоимость, потом составляют отчет. Оценщик всегда выбирается независимый, чтобы на его мнение ничего не влияло.

Важно знать, что заказчик имеет полное право оспорить результат стоимости — либо в арбитражном суде, либо в специальной комиссии.

Теперь вы можете понять, каким образом учитывается кадастровая стоимость недвижимости, рыночная стоимость учитывается немножко по-другому.

Рыночная оценка недвижимости

Данная оценка зависит от нескольких факторов:

  • В каком месте находится квартира или иной объект (разные районы — разная цена).
  • Наличие рядом социальных учреждений (детсад, школа, больница).
  • Магазины.
  • Остановки транспорта.
  • Организации, оказывающие услуги (спортзал, бассейн, и т. д.).
  • Для некоторых важно наличие рядом банкоматов.
  • Парковка.
  • Ремонт, технические системы (кому-то важно с ремонтом, кто-то наоборот предпочитает в предчистовом состоянии).
  • Парковые зоны, детские площадки, зеленые насаждения, площадки для спорта.

Оценивают недвижимость чаще всего риэлторы или профессиональные оценщики. Оценка рыночной кадастровой стоимости начинается с того, что заключается договор на оценку, затем оценщик должен прийти и посмотреть на конкретный объект. Он изучает план, знакомится с технической документацией и так далее. Если есть какие-то дополнительные моменты, все они учитываются.

Если это небольшая квартира, то на осмотр уйдет максимум час. Далее оценщик должен рассмотреть предложения, которые поступили о продаже какой-либо недвижимости именно в этом регионе. Оценщик должен сделать их анализ, потом выбрать 3 сделки, которые похожи на этот объект, далее представляется оценка.

Очень многое зависит от ремонта, дизайна и так далее. Не всем людям нравятся первый и последний этаж, поэтому они стоят чаще всего гораздо дешевле. Большое значение имеет вид из окон, что при кадастровой оценке значения не имеет.

Большая разница?

Иногда бывает так, что кадастровая стоимость выше рыночной. Почему же так происходит?

К примеру, возьмем дома номер 1 и номер 2 (фото в статье далее).

На вид они почти похожи. Допустим, что дом номер 2 строится из инновационных материалов. Понятное дело, что данный материал очень дорогой, т. е. строение оценивается в кадастре дорого. Но рынок относится к данному строению иначе. Во-первых, все зависит от местоположения. Инфраструктуры нет, до центра ехать часа 3, социальных учреждений нет, магазинов в лучшем случае 2-3.

В таком случае рыночная и кадастровая стоимость квартиры отличаются: рыночная будет ниже кадастровой. Однако это не совсем хорошо для собственника, потому что налоги будут большими.

Могут ли стоимости быть равными?

Кадастровая стоимость равна рыночной стоимости в конкретный момент, когда происходит оценка почти в одно время. Например, считается стоимость кадастровая, потом получается справка, в которой указывается рыночная стоимость. Если такая справка есть, то можно оспорить кадастровую стоимость при помощи суда либо можно подать в Росреестр заявление.

Земельный участок

Точно так же, как и с квартирой либо другим жильем, земля является объектом налогообложения. То есть у вас есть земельный участок, вы платите налог. Если вы в аренду взяли, то, естественно, оплачиваете арендную плату. Для приобретения земли в собственность вам нужно выплатить выкуп. Однако все эти выплаты зависят от одного показателя — кадастровая стоимость.

Но при этом, опять же, стоит иметь в виду, что рыночная стоимость и кадастровая могут не совпадать. Поэтому платеж может быть низким, а может, наоборот, слишком высоким. Неоднократно были примеры очень больших арендных сборов, налогов на землю. Поэтому кадастровая стоимость недвижимости должна быть проверена. В случае если независимая оценка выдала справку, из которой видно, что стоимость завышена, следует обратиться в комиссию либо в суд.

Отсюда вывод

Таким способом определяются рыночная и кадастровая стоимость, разница между ними существенна. Дело в том, что кадастровая стоимость не имеет никакого отношения к продаже и купле какого-то конкретного объекта недвижимости. Кадастровая стоимость предназначена лишь для одной цели: для налогообложения.

Тогда как рыночная конкретно предназначена для купли и продажи. Не надо их никогда путать между собой.

Кроме налога, кадастровая стоимость учитывается, если происходит покупка, наследство, дарение либо человек пошел в банк брать ипотеку.

Также важно понимать, почему кадастровая стоимость может измениться. Например, есть здание по улице Ивановская. Но оценивали это здание в 2015 году. С тех пор прошло более 5 лет, стоимость менялась. Также здание по улице Ивановская находится, к примеру, в микрорайоне Цветочный. Из микрорайона уехали в другой город 1000 человек, которые продали (либо продают) свое жилье. Таким образом, цены на недвижимость в микрорайоне Цветочный упали. В данном случае кадастровая стоимость также будет меньше.

В любом случае, если суд удовлетворил иск, комиссия пересмотрела ваше заявление, придет оценщик и сделает переоценку. Очень важно понимать, сколько стоит ваша квартира, ваша земля или здание. Ведь от этого зависят налоги, а также другие вопросы. Например, вы хотите продать вашу землю и вам понадобится кадастровая стоимость этого участка.

businessman.ru

Рыночная стоимость — Википедия

Материал из Википедии — свободной энциклопедии

Рыночная стоимость — наиболее вероятная цена, по которой товар или услуга могут быть проданы на свободном рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на цену сделки не влияют какие-либо существенные обстоятельства, то есть когда:

  • одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение;
  • стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют каждая в своих интересах;
  • объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки;
  • цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было;
  • платёж за объект оценки предполагается в денежной форме.
Эта статья или раздел описывает ситуацию применительно лишь к одному региону (Россия), возможно, нарушая при этом правило о взвешенности изложения.

Вы можете помочь Википедии, добавив информацию для других стран и регионов.

В законодательстве, регламентирующем оценочную деятельность (Федеральный закон от 29.07.1998 N 135-Фз «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», Федеральные стандарты оценки) определены следующие виды стоимости:

  • рыночная стоимость;
  • инвестиционная стоимость;
  • ликвидационная стоимость;
  • кадастровая стоимость.

Рыночная стоимость

ru.wikipedia.org

Отправить ответ

avatar
  Подписаться  
Уведомление о