Обоснование (отказ) применения подходов к оценке недвижимого имущества
Обоснование (отказ) применения подходов к оценке недвижимого имуществаСогласно ФСО №1 п. 20 Оценщик вправе самостоятельно определять конкретные методы оценки в рамках применения каждого из подходов.
Затратный подход применяется, когда существует возможность заменить объект оценки другим объектом, который либо является точной копией объекта оценки, либо имеет аналогичные полезные свойства (п. 23 ФСО №1).
Имеющаяся у Оценщика информация о конструктивных характеристиках оцениваемых объектов позволяет применить затратный подход.
Сравнительный подходприменяется, когдасуществует достоверная и доступная для анализа информация о ценах и характеристиках объектов-аналогов (п.22 ФСО №1).
Преимущество данного подхода состоит в его способности учитывать реакцию продавцов и покупателей на сложившуюся конъюнктуру рынка. Его недостаток состоит в том, что практически невозможно найти два полностью идентичных объекта, а различия между ними не всегда можно с достаточной точностью вычленить и количественно оценить. Использование подхода наиболее привлекательно, когда имеется достаточно и надежная рыночная информация о сопоставимых сделках.
Исходной предпосылкой применения сравнительного подхода к оценке является наличие развитого рынка. Ввиду отсутствия достоверной информации о ценах сделок (предложений) по объектами, аналогичными оцениваемым зданий, являющимися объектом оценки, в с. Аромашево Тюменской области. От сравнительного подхода принято решение отказаться.
Дата добавления: 2015-07-20; просмотров: 1336 | Нарушение авторских прав
Применяемые стандарты оценочной деятельности | Описание объекта оценки | Диспетчерская | Фотофиксация объекта оценки | Физического износа | Параметры и характеристики технического состояния оборудования. | Описание района местоположения объекта оценки | Классы имущества, включаемого в оценку, отличные от основных оцениваемых категорий имущества | Анализ наиболее эффективного использования | Рынок недвижимости |
mybiblioteka.su
Отказ от сравнительного подхода при оценке коммерческой недвижимости
Можно выделить следующие виды корректировок: · Процентные относительные; · Процентные абсолютные; · Стоимостные относительные. Процентные поправки вносятся путем умножения цены продажи объекта – аналога или его единицы сравнения на коэффициент, отражающий степень различий в характеристиках объекта – аналога и оцениваемого объекта. Если № докум. Подпись КР 120703 — 01 — 41.15.ПЗ оцениваемый объект лучше сопоставимого аналога, то к цене последнего вносится повышающий коэффициент, если хуже – понижающий коэффициент. Стоимостные поправки: · Денежные поправки, вносимые у единицы сравнения (1кв.м), изменяют цену проданного объекта аналога на определенную сумму, в которую оценивается различие в характеристиках объекта – аналога и оцениваемого объекта. Поправка вносится положительная, если оцениваемый объект лучше сопоставимого аналога.
Отказ от сравнительного подхода при оценке недвижимости, пример
ВажноДаже при незначительной разнице (5-20) км, возможно значительное колебание цен. Сюда же можно отнести развитость инфраструктуры, доступность транспортных магистралей, а также экологическую привлекательность.
Физические характеристики Цена объекта может значительно разнится в зависимости от того, есть ли ремонт в жилом помещении, был ли обработан и благоустроен земельный участок, имеется ли прилегающая к дому или квартире территория и так далее.
Нужен мотивированный отказ от доходного подхода
Сравнительный метод или по-другому рыночный мы изучили, теперь рассмотрим подробнее оставшиеся два: Затратный метод: стоимость рассчитывается, исходя из затрат необходимых на замену объекта или его полное возведение, за вычетом износа недвижимости. Этот метод более сложный и требует работы с особыми формулами и дополнительных знаний (условия окружающей среды и иные возможные негативные воздействия на строение и так далее) для точного и правильного расчёта.
Сравнительный метод оценки недвижимости
В рамках сравнительного подхода к оценке наиболее часто применяются метод парных продаж, метод относительного сравнительного анализа продаж, метод балльной оценки (метод нормировки), метод анализа иерархий, метод корреляционно – регрессионного анализа. В данном Отчете мы использовали метод сравнения продаж, как наиболее объективный, что связано с высокой развитостью рынка офисного сегмента недвижимости в регионе.
Расчет методом сравнения продаж: · Вносятся поправки в цены продаж сопоставимых объектов. · Согласовываются скорректированные цены объектов – аналогов, выводится итоговая величина рыночной стоимости объекта недвижимости на основе сравнительного подхода. Метод сравнения продаж основан на сопоставлении и анализе информации по продаже аналогичных объектов.
Обоснование отказа от использования доходного подхода к оценке
ООО «Стройэкспертиза» 12 лет на рынке строительной экспертизы[email protected], +7(495)965-66-69 , +7(926)527-72-74Москва,ул. Верхняя Первомайская, д. 43, офис 206Мы работаем с 9:30 до 18:30 Сравнительный подход исходит из предпосылки, что стоимость оцениваемого имущества определяется на основе анализа цен сделок со схожим по своим характеристикам имуществом.
Инфо
Сравнительный подход используется при наличии информации о рыночных ценах сделок со схожими по своим характеристикам объектам недвижимости. Все методы оценки недвижимости, применяемые в рамках сравнительного подхода, основаны на определении стоимости оцениваемого объекта на основе цен недавних сделок с аналогичными объектами.
Оценщика от использования сравнительного подхода при оценке
Часто случается так, что применение рыночного или иного метода ввиду тех или иных ситуаций невозможно или не может быть проведено в полной мере. Элементы сравнения При рыночном подходе требуется корректировка цены объектов сравнения.
В общепринятом значении, корректировка производится по следующим элементам сравнения: Элементы сравнения Пояснение Имущественные права Продается ли дом или квартира целиком, либо же только площадь (часть, доля квартиры), полный участок земли или его часть, равная площади оцениваемого объекта недвижимости. Условия финансирования Совершалась ли продажа наличным расчетом, безналичным или же по программе ипотечного кредитования, с привлечением «Материнского капитала» и так далее.
Несмотря на существующий в Подмосковном регионе развитый рынок аренды жилья, он продолжает в основном оставаться «черным». Договора аренды в подавляющем количестве случаев нигде не регистрируются, а оплата производится в виде не облагаемой налогом наличной суммы.
Это обстоятельство не позволяет Оценщику собрать достаточное количество достоверной информации о размере арендной платы и ставок аренды по объектам – аналогам. Использовать же информацию, не имеющую документального подтверждения и обоснования, Оценщик посчитал невозможным.
Поэтому доходный подход был исключен из расчетов. Определение стоимости объекта оценки с помощью Сравнительного подхода Сравнительный подход – совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с объектами – аналогами объекта оценки, в отношении которых имеется информация о ценах.
Отказ от сравнительного подхода при оценке коммерческой недвижимости
- Получение информации – выявляются строения, наиболее подходящие по своим качествам и свойствам к объекту, требующему оценки.
- Оценка достоверности собранной информации – сравнение найденных объектов с оцениваемым.
- Проведение оценивания (примерной) стоимости объекта на основании полученной информации, а также внесение необходимых .корректировок в соответствии с отличиями от оцениваемого объекта.
- Оценка точности результата и установление окончательной оценочной стоимости.
Как правило, берут от 3 до 5 объектов, иногда больше (скорее исключение) и считают среднюю стоимость по простой схеме: цены всех объектов недвижимости корректируются, суммируются и делятся на количество.
Данный метод является объективным лишь в случае наличия достаточного количества сопоставимой и достоверной информации. Он подразумевает изучение рынка, выбор листингов (предложение на продажу) по объектам, которые наиболее сопоставимы с оцениваемым объектом, и внесение соответствующих корректировок для приведения объектов сопоставимых по характеристикам, к оцениваемому объекту. № докум.
К заявке прилагаются копии документов, удостоверяющие правомочия собственника. Так же собирается пакет документации из БТИ или Росреестра, предоставляющий требующиеся сведения о характеристиках и параметрах объекта, а так же – об отсутствии или наличии обременений и залога.
После проведения оценочной деятельности в отношении объекта, собственник недвижимости получает акт, с установленной стоимостью помещения или участка земли. Акт имеет вид официального документа, допускающего использования при обосновании установленной стоимости, для имущественной сделки и иного юридического прецедента.
Сравнительный подход не отражает перспектив от приобретения объекта. Он использует для сравнения только сведения о проведённых ранее успешных сделках.
В каждом из случаев, обязательна:
- перепроверка проведённых расчётов;
- определение среднестатистической величины.
ВАЖНО: Определение среднестатистической величины проводится из числа объектов, с максимально схожими характеристиками. Оформление заказа проведения Если собственнику важно провести детальный анализ, при использовании специфических методов, утверждённых нормативами законодательства, требуется обратиться:
- в компанию по работе с недвижимостью;
- в Росреестр;
- к независимому оценщику.
Специализация оценщика требует экспертного уровня подготовки и специального лицензирования, соответствующего нормам Федерального закона «об оценке недвижимости», принятым 27.07.98 г., под № 135-ФЗ. При обращении подаётся заявка от собственника или представителя, действующего в интересах собственника.
law-uradres.ru
Отказ от сравнительного подхода при оценке недвижимости
Единицы сравнения Для выявления аналогов или заместителей, определяют похожие по качественным и количественным характеристикам, объекты. В отношении к земельным участкам существенными единицами сравнения являются:
- категории земель и их целевое назначение;
- место расположения участка;
- стоимость аналога; за гектар, сотку, м2 и т.п.
Здания и помещения подлежат сравнению, в том числе, при сравнении элементов. Общие единицы сравнения следующие:
- район расположения;
- технические и кадастровые характеристики жилья;
- этажность здания и этаж;
- год ввода в эксплуатацию;
- наличие (отсутствие) балкона или лоджии.
Обнаружение отсутствия тех или иных элементов сравнения допускает последующее внесение поправок.
Обоснование (отказ) применения подходов к оценке недвижимого имущества
PDF-1.3 %гЛ▐╒ 5 0 obj <</Length stream x°у]щ╞╥qG$е╨WБD▓╧╧N▌⌠~°ЦФ╝≈ъДk│╒@я≈z▀С■╒ ╦@рЪХwIиАН·ё⌡4╣^ж{wи!w~СеСгс< |ЪЙ╥Г\у$g╖эЫыEN╝тЫЫe·tфШС▀кё°\·xyp%<}Р⌠к#<╙╛■БЭРР╗’ОФЮоw≈G;м!8wЕd█■Й|▐ьы{qЧН©≈i-ЫС╖11▀pЧjтЛ┘▄O┼yrj▒╛╞{ЧНOП╢з$ааbge(?├q┐т0цgH▀^иu`И┐ЁГ÷D ЭК+)&+╓;=┼0)yЗПП╘W»aВ·]TЭ╕y┼Ю┐▌k╘╢М6}]Е╨║Б┘jenРFyYQ⌡╬ПЫ ▓╜■Ж┘)ХvЧ─╬▓7Н-L/┘@ЫЭРХ╖ыХ≥}`√ъ░│?╩Ю]╚╓╙y%1ч╩╪XЛ⌡En╖[@ OTШ╫nС©╫ЗПУoИJ┼╓╛ozЬбo▒6И°р╕~%p╖kNGЧ²▒к╗Y`}@MHл7ъ ░uIд∙~ь╔IШ1ы$Чp9╚9н╝,p╕┘╠уd╪┐Ы^DB┐1ПиХУыqна▄bРav(иИ5\*Эщ─NyNoЖО─·0⌠╟2T≈)Еч}y?╗L4п’%╓Ч┬\╖’L┬⌡{!²▌р ╓[│<|╓9-\УПO░ HиxЛЪBGfЦ[╠iж▒euТn▒ЦеЫ⌠.
Оценщика от использования сравнительного подхода при оценке
ВажноУдобнее всего использовать такой метод при расчете стоимости только что возведенного здания и затрат на все выполняемые работы, материалы и так далее. Доходный метод: оценочная стоимость рассчитывается исходя из возможности получения прибыли, а также учета рисков связанных с получением доходов.
Инфо
Оценка таким методом будет зависеть не только от состояния недвижимости, но и от таких параметров, как расположение, наличие инфраструктуры и благоустройства, а также, в некоторых случаях, от экологической привлекательности региона. Чаще всего этот метод используют для оценки стоимости коммерческой недвижимости – магазинов, торговых центров, кафе или участков, где планируется их строительство.
Как мы видим, в зависимости от типа недвижимости, ее расположения и иных условий, иногда удобнее использовать иные методы оценочной стоимости объекта.
Отказ от сравнительного подхода.
Внимание Нецелесообразно и невозможно использовать метод рыночного подхода в случаях:- Необходимости оценки нового жилья, которое недавно построили, либо же наоборот – очень старой недвижимости – невозможно подобрать подходящие объекты. В такой ситуации правильнее использовать затратный метод
- При оценке дома или участка земли, не имеющего «похожих объектов» для оценки стоимости
- Оценка «деловой» недвижимости – когда лучше всего использовать доходный метод и так далее
Как видно из всего сказанного выше, оценка недвижимости – тонкое дело, которое требует особых знаний и тщательных логических размышлений.
И самый часто используемый метод – оценки рыночной стоимости, не всегда является корректным и дающим точный результат.
Сравнительный метод оценки недвижимости
На сегодняшний день, оценка недвижимости – довольно востребованная услуга. Для оценки недвижимости обычно используются три основных общепринятых метода: рыночный, доходный и затратный.
Рыночный метод (сравнительный метод) используется наиболее часто. О том, почему так и происходит, какими преимуществами относительно других подходов обладает рыночный метод оценки, а также, чем неудобны в использовании другие методы, поговорим в этой статье.
Суть рыночного подхода Суть оценки методом рыночного подхода или, как он называется иначе, методом сравнения продаж на рынке недвижимости заключается в следующем: В области или населенном пункте, где производится оценка недвижимости, находят относительно недавно реализованные строения похожего назначения и площади.
Репетитор оценщика
- Определение качества, объема и стоимости работ по текущему ремонту системы пожарной защиты — Объектом экспертизы являются работы по текущему ремонту системы пожарной защиты и сигнализации, выполненные Подрядчиками в здании государственного Заказчика – Министерства экономического развития Российской Федерации
- Экспертиза конструкций недостроенных коттеджей — В ходе экспертного осмотра домов установлено, что толщина наружных стен в постройках, составила 510 мм, стены изготовлены из керамических поризованных блоков размерами 510х250х219, отсутствует конструкции крыш, дверей и окон.
- Обследование отделки санузла квартиры — Определение возможных причин возникновения дефектов отделочных покрытий в помещении санузла квартиры
Сайты компании: Санкт-Петербург | Россия ООО «Стройэкспертиза» Верхняя Первомайская, д.
В каких случаях выполняется оценка недвижимости сравнительным подходом?
В данном случае заданием на оценку необходимо определить стоимость объектов расположенных на земельном участке без стоимости земли, однако, все объекты аналоги предлагаются с учетом стоимости земельного участка. Метод замещения предусматривает оценку стоимости строения объекта оценки и земельного участка с последующим вычитанием из общей стоимости предложения стоимости земельного участка и корректировки строения.
При анализе объектов аналогов не удалось получить полную ценообразующую информацию о предполагаемых на продажу строений, что может привести при расчетах в рамках данного подхода к существенным погрешностям. Оценщиком было принято решение отказаться от использования сравнительного подхода.
- Анализ примененных расценок — Анализ стоимости ремонтных работ по государственному контракту №ГК-162-ИР/Д21 от 22.10.2015г.
agnbotulinum.com
Отказ от сравнительного подхода при оценке недвижимости |
Оценка объектов недвижимости происходит с использованием трех методов: затратного сравнительного и доходного. Отказ от сравнительного подхода при оценке недвижимости должен быть обоснован оценщиком. Невозможность использования способа обуславливается особенностями объекта.
Сравнительный подход – это совокупность способов определения рыночной стоимости жилья. Данный анализ основан на сравнении похожих объектов. Они должны иметь схожие материальные, технические, экономические и прочие характеристики.
Важно! Использование сравнительного метода допускается, если есть доступная и достоверная информация по ценовым характеристикам аналогичных объектов.
Для применения сравнительного анализа выбираются аналогичные единицы, выставленные на торги. Данный метод подходит для типовых построек. Сравнение объектов позволяет определить наиболее рентабельную стоимость.
Метод сравнения подходит для оформления купли-продажи:
- Вторичного жилья;
- Земельного участка;
- Типовые частные дома;
- Комнаты;
- Квартиры в новостройках.
Объекты недвижимости оцениваются сравнением следующих единиц:
- Место расположения;
- Технические параметры жилья;
- Кадастровые характеристики;
- Этажность;
- Износ дома;
- Год введения в эксплуатацию;
- Категория земли (при сравнении участков).
Невозможность применения сравнительного метода обуславливается следующими факторами:
- Объект недвижимости построен по уникальному проекту, аналоги отсутствуют;
- Движение на рынке аналогичных объектов в данный момент не происходит;
- Количество аналогичных объектов не дает возможности провести полноценный мониторинг рынка;
- Стоимость объектов-аналогов имеет существенную разницу. Выделить корректное среднее значение невозможно.
Важно! В данной ситуации оценщик должен использовать другие методы оценки: доходный и затратный.
Вопросы и ответы
Мой отец строил дом по индивидуальному проекту. Оценщик уточнил, что проведение сравнительного анализа нашего дома невозможно. Как провести оценку?
Мнение оценщика обосновано. Сравнительный метод предполагает наличие достаточного количества аналогичных объектов для определения средней рыночной стоимости. В данном случае можно использовать другие методы оценки, например затратный.
Два года назад провели в двух квартирах реконструкцию. Сделали одно жилое помещение. Можно ли провести оценку нашей квартиры, если на рынке подобных предложений нет?
При отсутствии аналогичных предложений сравнительный способ оценки не подойдет. Оценщик может использовать другие способы оценки.
exchangeee.ru
Отказ от сравнительного подхода при оценке тмц
Предыдущая12345678Следующая ⇒ В процессе работы над определением стоимости объекта к оценки Оценщик пришел к выводу, что использование доходного подхода является некорректным. Поэтому Оценщик принял решение отказаться от использования этого подхода при расчете величины стоимости объекта оценки. Ниже приводится краткое обоснование данного решения. В основе доходного подхода лежит принцип ожидания, который гласит, что все стоимости сегодня являются отражением будущих преимуществ. При применении данного подхода анализируется возможность недвижимости генерировать определенный доход, который обычно выражается в форме дохода от эксплуатации и дохода от возможной продажи в конце периода владения. Против использования доходного подхода как некорректного в данной ситуации у Оценщика также имелось несколько аргументов.
Репетитор оценщика
Его недостаток состоит в том, что практически невозможно найти два полностью идентичных объекта, а различия между ними не всегда можно с достаточной точностью вычленить и количественно оценить. Использование подхода наиболее привлекательно, когда имеется достаточно и надежная рыночная информация о сопоставимых сделках.
Исходной предпосылкой применения сравнительного подхода к оценке является наличие развитого рынка. Ввиду отсутствия достоверной информации о ценах сделок (предложений) по объектами, аналогичными оцениваемым зданий, являющимися объектом оценки, в с.
Аромашево Тюменской области. От сравнительного подхода принято решение отказаться.
Отказ от сравнительного подхода.
ВажноНесмотря на существующий в Подмосковном регионе развитый рынок аренды жилья, он продолжает в основном оставаться «черным». Договора аренды в подавляющем количестве случаев нигде не регистрируются, а оплата производится в виде не облагаемой налогом наличной суммы.
ИнфоЭто обстоятельство не позволяет Оценщику собрать достаточное количество достоверной информации о размере арендной платы и ставок аренды по объектам – аналогам. Использовать же информацию, не имеющую документального подтверждения и обоснования, Оценщик посчитал невозможным.
Поэтому доходный подход был исключен из расчетов. Определение стоимости объекта оценки с помощью Сравнительного подхода Сравнительный подход – совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с объектами – аналогами объекта оценки, в отношении которых имеется информация о ценах.Обоснование (отказ) применения подходов к оценке недвижимого имущества
Выделить корректное среднее значение невозможно.Важно! В данной ситуации оценщик должен использовать другие методы оценки: доходный и затратный. Мой отец строил дом по индивидуальному проекту. Оценщик уточнил, что проведение сравнительного анализа нашего дома невозможно.
Как провести оценку? Мнение оценщика обосновано. Сравнительный метод предполагает наличие достаточного количества аналогичных объектов для определения средней рыночной стоимости. В данном случае можно использовать другие методы оценки, например затратный.
Два года назад провели в двух квартирах реконструкцию. Сделали одно жилое помещение. Можно ли провести оценку нашей квартиры, если на рынке подобных предложений нет? При отсутствии аналогичных предложений сравнительный способ оценки не подойдет.
Оценщик может использовать другие способы оценки.
Отказ от сравнительного подхода при оценке недвижимости, пример
Дата добавления: 2015-07-20; просмотров: 741 | Нарушение авторских прав Применяемые стандарты оценочной деятельности | Описание объекта оценки | Диспетчерская | Фотофиксация объекта оценки | Физического износа | Параметры и характеристики технического состояния оборудования. | Описание района местоположения объекта оценки | Классы имущества, включаемого в оценку, отличные от основных оцениваемых категорий имущества | Анализ наиболее эффективного использования | Рынок недвижимости | <== Описание применения подходов к оценке | Расчет стоимости недвижимого имущества в рамках затратного подхода. mybiblioteka.su — 2015-2018 год.
Обоснование отказа от использования доходного подхода к оценке
Оценщик вправе самостоятельно определять конкретные методы оценки в рамках применения каждого из подходов. Затратный подход применяется, когда существует возможность заменить объект оценки другим объектом, который либо является точной копией объекта оценки, либо имеет аналогичные полезные свойства (п.
23
ФСО №1). Имеющаяся у Оценщика информация о конструктивных характеристиках оцениваемых объектов позволяет применить затратный подход. Сравнительный подходприменяется, когдасуществует достоверная и доступная для анализа информация о ценах и характеристиках объектов-аналогов (п.22 ФСО №1).
Преимущество данного подхода состоит в его способности учитывать реакцию продавцов и покупателей на сложившуюся конъюнктуру рынка.
Важно Сравнительный подход используется при наличии информации о рыночных ценах сделок со схожими по своим характеристикам объектам недвижимости. Все методы оценки недвижимости, применяемые в рамках сравнительного подхода, основаны на определении стоимости оцениваемого объекта на основе цен недавних сделок с аналогичными объектами.
Внимание Обоснование (отказ) применения подходов к оценке недвижимого имущества Объектом — аналогом объекта оценки для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость.[6] Сравнительный подход применяется, когда существует достоверная и доступная для анализа информация о ценах и характеристиках объектов-аналогов. Отказ от сравнительного подхода. PDF-1.3 %гЛ▐╒ 5 0 obj ОБЛАСТЬ ПРИМЕНЕНИЯ Объектом – аналогом объекта оценки для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость. № докум. Подпись КР 120703 — 01 — 41.15.ПЗ Сравнительный подход применяется, когда существует достоверная и доступная для анализа информация о ценах и характеристиках объектов – аналогов.
Применяя сравнительный подход к оценке, оценщик должен: А. Выбрать единицы сравнения и провести сравнительный анализ объекта оценки и каждого объекта – аналога по всем элементам сравнения.
По каждому объекту – аналогу может быть выбрано несколько единиц сравнения. Выбор единицы сравнения должен быть обоснован оценщиком. Оценщик должен обосновать отказ от использования других единиц сравнения, принятых при проведении оценки и связанных с факторами спроса и предложения; Б.
Отказ от сравнительного подхода при оценке тмц
Подпись КР 120703 — 01 — 41.15.ПЗ Основные критерии выбора сопоставимых объектов (аналогов): · Права собственность на недвижимость. Корректировка на права собственности есть не что иное, как разница между рыночной и договорной арендной платой, поскольку и полное право собственности определяется при рыночной арендной плате и доступном текущем финансировании. № докум.
Подпись КР 120703 — 01 — 41.15.ПЗ · Условия финансирования. При нетипичных условиях финансирования сделки купли – продажи объекта недвижимости (например, в случае ее полного кредитования) необходим тщательный анализ, в результате которого вносится соответствующая поправка к цене данной сделки.
· Условия и время продажи.
В рамках сравнительного подхода к оценке наиболее часто применяются метод парных продаж, метод относительного сравнительного анализа продаж, метод балльной оценки (метод нормировки), метод анализа иерархий, метод корреляционно – регрессионного анализа. В данном Отчете мы использовали метод сравнения продаж, как наиболее объективный, что связано с высокой развитостью рынка офисного сегмента недвижимости в регионе.
Расчет методом сравнения продаж: · Вносятся поправки в цены продаж сопоставимых объектов. · Согласовываются скорректированные цены объектов – аналогов, выводится итоговая величина рыночной стоимости объекта недвижимости на основе сравнительного подхода. Метод сравнения продаж основан на сопоставлении и анализе информации по продаже аналогичных объектов.
Скорректировать значения единицы сравнения для объектов – аналогов по каждому элементу сравнения в зависимости от соотношения характеристик объекта оценки и объекта – аналога по данному элементу сравнения. При внесении корректировок оценщик должен вести и обосновать шкалу корректировок и привести объяснение того, при каких условиях значения введенных корректировок будут иными.
Шкала и процедура корректирования единицы сравнения не должны меняться от одного объекта – аналога к другому; В. Согласовать результаты корректирования значений единицы сравнения по выбранным объектам – аналогам. Оценщиком должен обосновать схему согласования скорректированных цен объектов – аналогов.
- Типовые частные дома;
- Комнаты;
- Квартиры в новостройках.
Объекты недвижимости оцениваются сравнением следующих единиц:
- Место расположения;
- Технические параметры жилья;
- Кадастровые характеристики;
- Этажность;
- Износ дома;
- Год введения в эксплуатацию;
- Категория земли (при сравнении участков).
- Отказ от сравнительного метода
- Вопросы и ответы
Невозможность применения сравнительного метода обуславливается следующими факторами:
- Объект недвижимости построен по уникальному проекту, аналоги отсутствуют;
- Движение на рынке аналогичных объектов в данный момент не происходит;
- Количество аналогичных объектов не дает возможности провести полноценный мониторинг рынка;
- Стоимость объектов-аналогов имеет существенную разницу.
kodeks-alania.ru
Репетитор оценщика — Обоснование отказа от применения подходов оценки машин и оборудования
ОБОСНОВАНИЕ ОТКАЗОВ ОТ ПРИМЕНЕНИЯ ПОДХОДОВ ОЦЕНКИ МАШИН И ОБОРУДОВАНИЯ — ПОДБОРКА ЦИТАТ ИЗ ОЦЕНОЧНЫХ ОТЧЕТОВ
Иногда бывает очень даже нужно обосновать отказ от использования того или иного подхода оценки стоимости машин и оборудования, а подходящих слов и фраз подобрать не можем. И начинаем хаотичные поиски по Интернету, набивая в строке поиска Yandex ключевые слова «обоснование отказа от использования подхода оценки машин и оборудования». И ничего то подходящего найти не можем…. Знакомая ситуация?
Из имеющихся в моем распоряжении отчетов оценщиков я выбрала, систематизировала и обобщила информацию по отказам от применения того или иного подхода оценки стоимости машин и оборудования. В итоге было выяснено, что наиболее часто оценщики отказываются от использования доходного подхода оценки стоимости машин и оборудования. Гораздо реже встречаются отказы от затратного и сравнительного подходов оценки машин и оборудования.
ОБОСНОВАНИЕ ОТКАЗА ОТ ПРИМЕНЕНИЯ ДОХОДНОГО ПОДХОДА ОЦЕНКИ МАШИН И ОБОРУДОВАНИЯ
Пример №1 обоснования отказа от доходного подхода оценки машин и оборудования: «…Подход с точки зрения дохода представляет собой процедуру оценки стоимости, основываясь на том принципе, что стоимость оборудования непосредственно связана с текущей стоимостью всех будущих чистых доходов, которые принесут все активы предприятия. Другими словами, инвестор приобретает приносящее доход оборудование на сегодняшние деньги в обмен на право получать в будущем доход от его коммерческой эксплуатации (например, от сдачи в аренду) и от последующей продажи. Формализуется этот метод путем пересчета будущих денежных потоков, генерируемых собственностью в настоящую стоимость. Несмотря на предпочтительность доходного метода, необходимо учитывать естественные ограничения его применения. Доходный метод обоснованно применим тогда, когда можно четко выделить конкретный поток дохода (прибыли), который приносит имущество, затем необходимо знать историю хозяйственной деятельности и прибылей, с учетом которой можно строить прогноз на будущее (в противном случае для прогноза нет отправных данных). Имея в виду вышеизложенное, доходный подход в оценке объекта не применялся…»
Пример №2 обоснования отказа от доходного подхода оценки машин и оборудования: «…Доходный подход в рамках настоящего отчета не применялся ввиду того, что не представляется возможным вычленить доходы (от деятельности предприятия), приходящиеся на каждую (отдельную) единицу оцениваемого оборудования…»
Пример №3 обоснования отказа от доходного подхода оценки машин и оборудования: «…В данном Отчете, целью оценки является определение рыночной стоимости оборудования, характеризующей потребительскую стоимость объекта. Сложившиеся типичные условия сделок купли-продажи деревообрабатывающего оборудования не учитывают потенциальной доходности объектов. Таким образом, исходя из цели оценки, оценщики считают некорректным использование доходного подхода в данном отчете…»
Пример №4 обоснования отказа от доходного подхода оценки машин и оборудования: «…Оцениваемое оборудование находится вне территории Российской Федерации, несколько лет не работает. Не имея точных данных о месте, где будет эксплуатироваться оцениваемое оборудование, о необходимом для его эксплуатации комплексе недвижимости, а также об объемах сбыта продукции, невозможно определить доход, который приносило бы это оборудование в процессе эксплуатации. По этой причине, доходный подход в данном Отчете не применялся…»
Пример №5 обоснования отказа от доходного подхода оценки машин и оборудования: «…Доходный подход основан на определении текущей стоимости объектов как совокупности будущих доходов от их использования. Основная предпосылка доходного подхода заключается в том, что экономическая ценность какого-либо объекта в настоящем обусловлена возможностью получать с помощью этого объекта доходы в будущем. Таким образом, оценка стоимости машин и оборудования на основе доходного подхода – это определение ценности потенциальных доходов, ожидаемых от владения и распоряжения ими.
Выгода от владения собственностью включает право получать все доходы в период владения, а также доход от продажи после окончания срока владения. Чтобы применить доходный подход, необходимо спрогнозировать будущие доходы за несколько лет эксплуатации объекта.
К оценке отдельных машин и оборудования применить доходный подход невозможно, т.к. доход создается всем предприятием, всеми его активами, к которым относятся не только машины и оборудование, но также и здания, сооружения, оборотные фонды, нематериальные активы. Исключение составляют объекты, которые сами непосредственно могут приносить доход (копировальная техника, грузовые автомобили, мини-заводы, мини-типографии, летательные аппараты, морские и речные суда и т.д.).
При оценке машин и оборудования методы доходного подхода предполагают поэтапное решение задачи. Сначала рассчитывается чистый доход от функционирования производственной системы (это может быть либо все предприятие, либо цех, либо участок). Затем методом остатка вычленяется часть дохода, которую можно отнести к оцениваемому оборудованию всей системы. Далее с помощью метода дисконтирования доходов или метода капитализации определяется стоимость оцениваемого оборудования. Если нужно определить стоимость какой-либо единицы оборудования или машины, то ее рассчитывают с помощью долевого коэффициента от балансовой стоимости всего оборудования.
Оцениваемые установки находятся в нерабочем состоянии (на хранении на складе в демонтированном состоянии). Оценщику были представлены прогноз денежных потоков предприятия на ближайшую перспективу и ТЭО погашения кредита. Однако с учетом того, что предприятие на момент оценки не функционирует (не производит фармацевтическую продукцию), ретроспективных данных касающихся его деятельности в настоящий момент нет. С учетом этого (даже при наличии маркетингового исследования) данные прогнозы могут лишь условно служить базой для расчета рыночной стоимости бизнеса. Поэтому определить рыночную стоимость оцениваемого оборудования доходным подходом с достаточной степенью точности не представляется возможным…»
Пример №6 обоснования отказа от доходного подхода оценки машин и оборудования: «…Применение доходного подхода для определения стоимости компьютерной техники и комплектующих нецелесообразно, так как при использовании компьютера физическим лицом в личных целях, определение реального дохода от использования данного компьютера невозможно. Полученная доходным подходом стоимость отражает не рыночную стоимость, а стоимость при существующем использовании, то есть стоимость, отличающуюся от рыночной…»
ОБОСНОВАНИЕ ОТКАЗА ОТ ПРИМЕНЕНИЯ СРАВНИТЕЛЬНОГО ПОДХОДА ОЦЕНКИ МАШИН И ОБОРУДОВАНИЯ
Пример №1 обоснования отказа от сравнительного подхода оценки оборудования: «…Рыночный подход более отражает ту цену, которая может возникнуть на рынке. В тоже время не стоит слишком доверяться исходной информации об условиях продаж объектов-аналогов, их цене и прочее в силу относительной прозрачности информации о реальных ценах сделок и тем, что в настоящее время рынок технологических линий по производству стеклопакетов в городе N практически отсутствует, поэтому данный подход не применим…»
Пример №2 обоснования отказа от сравнительного подхода оценки оборудования: «…Оцениваемое оборудование для металлургического производства является уникальным, сложным в техническом отношении и дорогостоящим оборудованием. Оценщику не удалось найти ни одного предложения о продаже подобного рода оборудования на вторичном рынке, а также информации о совершенной сделке купли-продажи аналогичного оборудования. Поэтому сравнительный подход в данном Отчете не применялся…»
ОБОСНОВАНИЕ ОТКАЗА ОТ ПРИМЕНЕНИЯ ЗАТРАТНОГО ПОДХОДА ОЦЕНКИ МАШИН И ОБОРУДОВАНИЯ
Пример №1 обоснования отказа от затратного подхода оценки машин и оборудования: «…В данном Отчете, целью оценки является определение рыночной стоимости объекта, характеризующей потребительскую стоимость объекта. Результаты, получаемые при использовании затратного подхода, не дают каких-либо характеристик потребительской стоимости объекта. Для распространенных деревообрабатывающих станков затратный подход практически не используется. Поэтому в данном отчете затратный подход не применяется….»
С уважением, ваш «Репетитор оценщика»
dom-khv.ucoz.ru
Отказ от использования сравнительного подхода в оценке недвижимости
Практика использования сравнительного подхода при оценке недвижимости
Объект В — каркасный одноэтажный дом площадью 145 м2, расположенный на участке площадью 1200 м2 с неотделанным подвалом. К дому примыкает гараж для двух автомобилей. В доме имеется семь комнат, три спальни, одна ванная и душевая комнаты. Дом был продан за один месяц до даты за $75 000 с предоставлением кредита по ставке ниже рыночной, что составило цену на $5000 выше той, которая была бы при рыночных условиях.
Объект С — каркасный одноэтажный дом площадью 120 м2, расположенный на участке площадью 1000 м2, имеет неотделанный подвал.
К дому примыкает гараж для двух автомобилей. В доме имеется шесть комнат, три спальни, одна ванная и душевая комнаты. Дом был продан за один год до даты оценки за $56 500 с предоставлением кредита на рыночных условиях.
Объект D — каркасный одноэтажный дом площадью 145 м2, расположенный на участке площадью 1200 м2, имеет отделанный подвал.
О подходах и методах
стоимости единицы — оценка имущества на основе использования единичных скорректированных укрупненных показателей затрат на создание аналогичного имущества;
При реализации доходного подхода используют методы:
- дисконтирования денежных потоков — оценка имущества при произвольно изменяющихся и неравномерно
- прямой капитализации- оценка имущества при сохранении стабильных условий использования имущества, постоянной величине дохода, отсутствии первоначальных инвестиций и одновременном учете возврата капитала и дохода на капитал;
Оценка недвижимости, рыночная стоимость объектов недвижимости
Дефицитность – ограниченность предложения.
Как правило, при росте предложения определенного товара цены на данный товар начинают снижаться, при снижении предложения – расти. Возможность отчуждаемости объектов – это возможность передачи имущественных прав, что дает возможность недвижимости переходить из рук в руки (от продавца к покупателю), т. е. быть товаром. Раньше земля в России была единой государственной собственностью, поэтому земля не считалась товаром.
Стоимость в недвижимости не является характеристикой, которая сама по себе свойственна недвижимости: существование стоимости зависит от потребности людей, необходимо присутствие покупательной способности, полезности и относительной дефицитности. Рыночная стоимость объекта недвижимости устраивается в следующих случаях: изъятии имущества для государственных нужд, при покупке-продаже, определении стоимости объекта залога, в том числе при ипотеке; установлении стоимости неденежных вкладов в уставный капитал; установлении стоимости имущества должника в ходе процедур банкротства; определении стоимости безвозмездно приобретенного имущества.
Понятие «рыночная стоимость» определено в ФЗ №135-1998г.
Оценка арендной платы Что есть рыночная стоимость арендной платы? Что представляет собой Отчет об оценке арендной платы?
Какими стандартами руководствуется Оценщик при проведении оценки арендной платы?
Какие этапы включает в себя оценка арендной платы? Какие подходы используются при проведении оценки арендной платы? Что есть рыночная стоимость арендной платы?
Рыночная стоимость аренды (арендная стоимость) — величина арендной платы, за которую может быть сдан в аренду объект недвижимости на дату оценки при типичных рыночных условиях, т
При проведении оценки аренды объекта применяются следующие стандарты: — Федеральный стандарт: «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению (ФСО №1)», утвержденный Приказом № 256 МЭРТ РФ от 20 июля 2007 г.; — Федеральный стандарт «Цель оценки и виды стоимости (ФСО №2)», утвержденный Приказом № 255 МЭРТ РФ от 20 июля 2007 г.; — Федеральный стандарт «Требования к отчету об оценке (ФСО №3)», утвержденный Приказом № 254 МЭРТ РФ от 20 июля 2007 г.; — Международные стандарты (International Valuation Standards) Международного комитета по стандартам оценки (International Valuation Standards Committee) IVSC. Оценка аренды объекта включает в себя следующие этапы: Установление количественных и качественных характеристик объекта арендной платы.
iasmirnov.ru