Ответственность агентства недвижимости при покупке квартиры
Работа риэлтора: кто это такой и что входит в его обязанности
- Полный спектр предоставляемых услуг, который должен выполнить риэлтор.
- Стоимость оказываемых услуг.
- Дата заключения соглашения и период его действия.
- Цена объекта недвижимости, участвующего в сделке.
- Реквизиты юридического лица, от которого работает агент по недвижимости и клиента.
- Опись предоставляемых для сделки документов.
- Список справок и документов, сбором которых обязуется заняться риэлтор.
- Ответственность, которую несут стороны договора.
- Возможные причины и условия расторжения договора.
Новости нашей компании
Не нашли мы ничего похожего на гарантии безопасности и в договорах, предлагаемых другими агентствами. (Если кто-либо из читателей этой статьи сможет предоставить нам договор, в котором агентство реально отвечает за чистоту сделки, мы будем очень благодарны). Более того, в Профессиональных стандартах Ассоциации риэлтеров Санкт-Петербурга красной нитью проходит идея, что агентство и не должно ни за что отвечать (орфография источника сохранена):
Какую ответственность несут риэлтор
Согласно действующим законам, риэлтор за добросовестность продавца не отвечает. К примеру, если после регистрации сделки и оформления права собственности вдруг объявился наследник квартиры. Или предыдущий хозяин оставил большие долги за коммунальные услуги. Предъявить какие-либо претензии сотруднику агентства уже не выйдет. Это будут исключительно ваши проблемы, решить которые можно будет только через суд.
Договор с агентством недвижимости: за что отвечает риэлтор
Самому клиенту, заключающему договор, можно порекомендовать проявить максимальное внимание и тщательность при перечислении всех своих пожеланий, прописать в договоре все, что он считает важным. К примеру, если это покупатель, то ему стоит указать в договоре не только район и количество комнат в нужной ему квартире, но и желаемый этаж, тип дома, расположение комнат, близость от метро и т.д.
Покупка квартиры через агентство недвижимости
После нахождения подходящего варианта обязательно проверьте юридическую информацию об агентстве. Для этого понадобятся документы фирмы: сертификаты, выписка из ЕГРЮЛ и аттестат на ведение риэлтерской деятельности. Посетите налоговую и арбитражный суд с целью выяснения текущего статуса компании. Риэлтерское агентство не должно находиться в числе банкротов.
Насколько необходимы услуги риэлтерского агентства при покупке квартиры
В сфере новостроек нужно уделить пристальное внимание надёжности заёмщика и возможным рискам, вытекающим из договора. Во всех случаях рекомендуется консультация со специалистом.
- материалы, используемые для строительства здания;
- его местоположение;
- ориентацию жилья по сторонам света;
- доступность объектов инфраструктуры;
- состояние квартиры;
- основания возникновения прав продавца на это жильё;
- полный список собственников и т.д.
Какую ответственность несет агентство недвижимости
После отмены лицензирования в 2002 году «риелторами» себя называют не только профессиональные участники рынка, но и те, кто пришел на рынок заработать деньги противоправным или обманным путем. Поэтому в первую очередь убедитесь, что Вы обратились к профессиональному агентству недвижимости или специалисту. Сделать это можно, проверив наличие компании или конкретного специалиста в Едином реестре.
Какую ответственность несут агентства недвижимости
Сегодня мало кого нужно убеждать в том, что процедуру покупки квартиры следует доверять профессиональным риэлторам. Однако достаточно ли мы хорошо понимаем, в чем заключается работа риэлтора и как далеко распространяется его ответственность? О том, за что отвечает агентство недвижимости, рассказывают специалисты ГК «МИЦ».
Несут ли агентства недвижимости, через которые идет покупка квартир, ответственность за то, чтобы все было в порядке с д
Когда варианты квартир осмотрены, подходящий объект найден и начата подготовка к совершению сделки, приобретатель недвижимости может запросить в территориальном органе Федеральной регистрационной службы выписку об интересующем его объекте недвижимого имущества, из которой узнает, не наложен ли арест на приобретаемую им недвижимость, не находится ли она в залоге у третьих лиц, вправе ли распоряжаться этим имуществом лицо, выступающее в качестве продавца. Заручившись такой выпиской накануне подачи заявления о регистрации сделки, покупатель будет располагать объективной информацией о квартире. Это в значительной степени оградит его от неприятных сюрпризов.
Ответственность агентства недвижимости при покупке квартиры
Не менее важное значение имеет предмет договора. То есть покупатель должен четко определить, что именно он хочет получить от агентства недвижимости. Обязательно надо указать, какой площади жилье требуется, с каким количеством комнат, в каком доме и в какой части района должна находиться квартира. Иначе предъявить претензии за найденную однокомнатную квартиру на окраине вместо желанной двухкомнатной у метро будет нельзя. Ведь согласно договору агентство выполнило свои обязательства – оно нашло клиенту квартиру.
firstjurist.ru
Я сам? или Зачем обращаться в агентство недвижимости
Когда мне говорят, что при обращении к чиновнику нужно знать закон и свои права, я соглашаюсь. Когда заявляют, что при покупке в магазине нужно быть в курсе закона о защите прав потребителей, тоже не возражаю. Не стану спорить, что каждому неплохо было бы владеть элементарными медицинскими, психологическими, педагогическими, навыками. Но не зря, же еще Крылов писал: «Беда, коль пироги начнет печи сапожник, а пироги тачать пирожник». Ну не может быть женщина одинаково хорошей танцовщицей, поварихой, портнихой, юристом и педагогом. Ну не может быть мужчина одновременно классным специалистом по двигателям, трактористом, гонщиком, хирургом и штукатуром. Потому предпочитаю профессионалов.
Не боги горшки обжигают?
Можно ли обойтись без помощи агентства? Приверженцы самостоятельных действий приводят следующие аргументы:
Не нужно платить комиссионные (я сам просмотрю объявления в газетах, сам обзвоню, сам съезжу на осмотр квартир, сам прослежу за безопасной передачей денег). В конце концов, главное, что нужно при продаже, покупке или аренде квартиры, — это жизненный опыт, здравый смысл и разумная осторожность. К примеру, чтобы снять (сдать) квартиру, квартиросъемщику необходимо найти собственника, а владельцу недвижимости — удостовериться в добропорядочности арендаторов, проверив их документы. Двухсторонний договор об аренде легко найти в интернете. И для всего этого не нужны профессиональные юридические знания.
Не придется сталкиваться с некомпетентностью или недобросовестностью некоторых агентов по недвижимости
Ответственность за сделку все равно несет клиент. Договор купли-продажи квартиры заключается между продавцом и покупателем и, в соответствии с законом, именно они несут предусмотренную договором ответственность друг перед другом. Следовательно, ни о какой финансовой или юридической ответственности агентства недвижимости перед клиентом за приобретенную или проданную квартиру не может быть и речи. В крайнем случае, агентство (причем далеко не каждое) может представить ваши интересы в суде.
Защита от мошенничества в равной степени лежит и на клиенте. Чтобы обезопасить себя от мошенников, нужно только чётко представлять себе, где и на каком этапе может возникнуть такая угроза и что нужно предпринять, чтобы эта угроза была сведена к минимуму.
Большой объем работы энтузиаста не испугает. Да, большинство людей плохо представляют себе весь объем работы, начиная от просмотра объявлений о продаже и заканчивая подписанием передаточного акта на квартиру. Да, они обращаются к профессионалам и перекладывают свои заботы на чужие плечи, естественно, за деньги.
Но, в конце концов, кто-то покупает платье в магазине, а кто-то предпочитает сшить его сам, кто-то ремонтирует автомобиль в автосервисе, а кто-то сам. При желании и соответствующем характере купить (продать) недвижимость можно самостоятельно, сэкономив при этом весьма значительную сумму.
Итак, зачем обращаться в агентство недвижимости?
Продавцу
Одно дело, если сделка проходит классически легко: встретились продавец и покупатель, договорились, передали деньги, оформили документы – и все. Один с деньгами, другой с квартирой. А если человек продает квартиру, чтобы купить потом другую? А если он ищет вариант расселения после развода и ему нужно одновременно искать две квартиры? А если его продажа попадает в цепочку альтернативных сделок и он зависит от согласованности действий нескольких людей? А если нашелся покупатель, который оформляет ипотеку? А если, в конце концов, характер нелюдимый и в общении человек теряется?..
1. Защита продавца от мошенничества и непрофессионализма. Позвонив по объявлению «Куплю квартиру без посредников», вместо встречи с покупателями продавец рискует нарваться на преступников. Кроме того, при самостоятельных контактах с покупателями число лиц, знающих, что в скором времени у продавца окажется крупная сумма денег, значительно расширяется.
3. Реальная оценка квартиры. Агент стремится показать покупателю все достоинства квартиры и продать ее по максимальной цене.
4. Экономия времени и уменьшение числа ненужных контактов. Агентство защищает своего клиента от множества бесперспективных поездок, встреч, и обсуждений серьезных вопросов с малознакомыми людьми. Риэлтор заранее будет подбирать покупателя, наиболее подходящего для конкретной ситуации.
При продаже квартиры продавцу также важно урегулировать:
Взаиморасчет. К сожалению, взаиморасчет, проводимый в частном порядке, не обеспечивает безопасность сторон, участвующих в сделке: ни продавца, ни покупателя. В солидных агентствах разработаны технологии, позволяющие избежать проблем на любом этапе (см. статью «Сделка от и до. Безопасная передача денег» № 10 от 17.03.2010 г.). По закону, право собственности переходит от продавца к покупателю только после регистрации в Управлении Росреестра, снятия всех проживающих с учета и физического освобождения квартиры. Поскольку эта процедура растянута во времени, то и передача денег должна проходить частями: либо через банковскую ячейку, либо через расчетный счет. Способ передачи денег должен быть указан в договоре. И разумнее поручить это дело третьему лицу, которому доверяют и продавец, и покупатель. В роли такого третьего лица может выступить опытное агентство недвижимости.
Освобождение квартиры (юридическое и фактическое). Часто клиенты продают свою квартиру с целью покупки другой квартиры. При этом для продавца встает вопрос со сроками поиска новой квартиры, а затем выписки из проданной квартиры и прописки по новому месту жительства. Как признают сами риэлторы, согласование сроков переезда, сроков освобождения квартиры (особенно при альтернативной сделке) — это очень кропотливый труд. Иногда борьба идет за каждый день. (См. статью «Сделка от и до. Регистрация и освобождение квартиры». №15 от 14.04.2010г.)
Взаимоотношения с налоговыми органами после продажи квартиры. При работе с фирмами продавцу объясняются его обязанности по уплате налогов, связанных с продажей квартиры (налог на имущество, подоходный налог, налог на имущество, переходящее в порядке дарения или наследования и т.д.).
Покупателю
Когда люди самостоятельно пытаются купить недвижимость, им сложно определить с первого взгляда на продавца, порядочный перед ними человек или непорядочный, какие проблемы могут возникнуть в процессе сделки. Первый раз они видят продавца при осмотре квартиры, второй (часто он же и последний) – на подписании договора. При осмотре все доброжелательны к покупателю, о проблемах, которые могут повлиять на сделку, молчат. А риэлтор, работающий с этими людьми, владеет более полной информацией.
Чем еще полезно агентство недвижимости покупателю?
1. Специалисты агентства проверят подлинность комплекта документов, законность отчуждения, а также изучат историю квартиры, установят всю цепь сделки и только после этого обеспечат передачу аванса.
2. В риэлторской компании обязательно проверят юридическую чистоту квартиры, что позволит выяснить:
— не ущемлены ли права третьих лиц (несовершеннолетних детей; лиц, не являющихся собственниками, но сохраняющими право нанимателя квартиры; право супругов на совместное имущество).
— не нарушены ли чьи-либо права при проведении предыдущих сделок, соблюдалась ли процедура проведения сделок, не было ли нарушений при приватизации квартиры и т. д.
— нет ли оснований для ограничений в пользовании новых собственников данной квартиры (выбывшие в места лишений свободы, зарегистрирован ли кто-либо на данной площади, идет ли судебный спор, где предметом спора является квартира или ее часть).
— возможно ли проведение самой сделки купли-продажи (наложен арест, запрет, дееспособность и правоспособность сторон).
3. Сама сделка, как правило, проходит в агентстве недвижимости, где подписывается договор купли-продажи и производится денежный расчёт. Договор готовит агентство, оно же предложит наиболее безопасные варианты взаиморасчета, после чего документы подаются на регистрацию в службу Росреестра.
4. Агентство недвижимости обеспечит безопасность взаиморасчетов. Покупателю гарантировано, что он отдал деньги именно продавцу, и станет собственником именно этой квартиры.
5. Фирма обеспечит передачу квартиры покупателю. Риэлтор проконтролирует освобождение объекта, снятие с регистрационного учёта зарегистрированных в нём лиц и отсутствие задолженности по лицевым счетам, подготовит необходимые для этого документы.
Только после выполнения всего перечисленного и получения зарегистрированного договора купли-продажи работа риэлтора закончится.
Елена Шевцова
Иллюстрация: Фотобанк Лори
www.ppl.nnov.ru
Что дает страхование ответственности риэлторов Покупателю квартиры?
► Знаете ли Вы, что…
Страхование профессиональной ответственности риэлторов вряд ли поможет Покупателю квартиры. А уж Продавцу – и подавно. Почему? Попробуем объяснить.
Наверное, кое-кто из Клиентов агентств недвижимости уже покупался на доверительно-рекламную фразу, подобную этой – «деятельность нашего агентства застрахована в страховой компании Мегасуперстрах»? Неискушенный Клиент удовлетворенно вздыхал, и уверенным шагом направлялся именно в это агентство, полагая, что при наличии такой страховки ему уж точно не о чем переживать.
Но если бы Клиент задумался о сути этой страховки, то переживать ему нашлось бы о чем. Ведь страховка ответственности риэлторов предполагает, что Клиент получит денежную компенсацию только в том случае, если по вине агентства недвижимости он потерпит материальный ущерб. Ключевое слово здесь – по вине агентства. В чем здесь засада?
Любое агентство недвижимости предоставляет только консультационные и организационно-посреднические услуги в сделках с недвижимостью. И часто эти тезисы прямо указываются в агентском договоре. А что взять с посредника или консультанта? Они, всего лишь, опосредованно участвуют в сделке в качестве сторонних наблюдателей, советников, координаторов. И уж, конечно, не отвечают за действия непосредственных участников сделок – Продавцов и Покупателей квартир – особенно, если кто-то из них оказался мошенником или просто недобросовестным человеком. Но именно в результате действий самих участников сделок, кое-кто из них может пострадать материально. Предъявить претензии к агентству-посреднику здесь вряд ли получится.
А что же тогда страховка дает? Покупателю – практически ничего. А агентству – обеспечивает большой плюс к имиджу! Ведь если не вдумываться в детали, то звучит это действительно солидно и обнадеживающе – «наша профессиональная ответственность застрахована!».
На самом деле это просто маркетинговый ход, который добавляет внешней привлекательности агентству, подчеркивает его авторитет, и выделяет его на фоне других агентств. Клиенту при этом не разъясняют сути такой страховки, и тем более не рассказывают, что именно должно случиться, чтобы страховая компания выплатила ему компенсацию за возможный ущерб. Умалчивают также и о размере этой компенсации, которая вовсе не равняется цене отдельно взятой сделки, как это по умолчанию полагают многие Покупатели.
Ущербом, нанесенным Клиенту, страховая компания считает в числе прочего и утерю риэлтором переданных ему документов на квартиру, и несвоевременное уведомление Клиента о нюансах сделки, и даже непреднамеренное раскрытие информации об имущественном положении Клиента. За такой «ущерб», при должном усердии, можно выторговать у страховой компании небольшую сумму для успокоения души. Но обычно упоминание о страховании ответственности риэлторов привлекает тем, что подразумевается полная компенсация стоимости сделки, в случае ее недействительности. А вот с этим-то как раз возникает большой вопрос.
Понятно, что ни агентство недвижимости, ни тем более страховая компания вовсе не заинтересованы в том, чтобы выплачивать крупные суммы участникам сделок с недвижимостью. А потому агентские договоры составляются таким образом, чтобы по ним почти невозможно было предъявить материальные претензии по ущербу в результате недействительной сделки.
Вот как пишет об этом газета «Коммерсант» в интервью с представителем известного риэлтерского агентства – цитата:
Добросовестные риэлторы в большинстве случаев свою деятельность страхуют, — говорит Сергей Поправка, юрист компании Penny Lane Realty. — …Страховка распространяется на случаи причинения клиенту ущерба, вызванного недобросовестным исполнением фирмой обязанностей по договору. Возмещение риэлторской фирмой стоимости квартиры, в случае если сделка была признана недействительной в судебном порядке, зависит от условий договора с клиентом и конкретной ситуации. Возмещение стоимости риэлтором должно быть совершено, если это именно его недоработка.
kvartira-bez-agenta.ru
Как проходит сделка в агенстве недвижимости: пошагово
Продажа недвижимости – только на первый взгляд простой и не очень обременительный процесс. На самом же деле, Вам нужно разобраться во множестве тонкостей, чтобы наиболее выгодно реализовать свои квадратные метры. И если у Вас на это нет времени или желания, то в помощь Вам услуги агентства по продаже недвижимости. Давайте разберемся, почему выгодно доверить продажу квартиры профессионалам своего дела.
Разделы статьи:
Выгоды сотрудничества с агентством
Действительно хорошее агентство по продажам предоставляет полный комплекс услуг и минимизирует риски.
Благодаря сотрудничеству с одним из них вы получите такие выгоды как:
- профессиональная оценка квартиры,
- правильно спланированная реклама,
- профессиональная подготовка документов и сделки,
- проверка юридической чистоты объектов, которые Вы собираетесь купить или продать.
Рассмотрим конкретнее каждый из пунктов.
Грамотная оценка недвижимости
Залог успешной продажи – справедливая цена на недвижимость. Помочь в установлении такой цены может только грамотная оценка, и лучше всего, проведенная профессионалом своего дела.
Хороший продавец грамотно рассчитает стоимость недвижимости, учитывая все плюсы и минусы.
Оценка производится с учетом как факторов местоположения квартиры и инфраструктуры района, в котором она находится, так и с учетом внутренних характеристик.
Бесценны советы специалистов по поводу проведения предпродажной подготовки недвижимости, которая включает целый комплекс мероприятий.
От правильно установленной цены зависит и скорость продажи недвижимости и выгоды, которые Вы приобретаете. Слишком завышенная цена оставит Ваш объект без внимания потенциальных покупателей и увеличит сроки реализации. Заниженная же – не принесет Вам всей возможной прибыли.
Согласитесь, не очень приятно терять выгоды, только потому, что Вы не совсем профессионально подошли к оценке недвижимости.
Именно поэтому, даже если Вы не будете пользоваться услугами риелтора при проведении сделки, на этапе оценки лучше всего последовать советам профессионалов. Кроме того, обратившись сразу в несколько агентств за оценкой, Вы увеличите свои шансы на получение более объективной суммы.
Профессиональная рекламная компания
Любое успешное агентство не скупится на проведение рекламных кампаний и сотрудничает с многочисленными Интернет-ресурсами и печатными изданиями. Объявление о продаже Вашей недвижимости может появиться также на телевидении и радио.
Риелтор с поддержкой Агентства подготовит грамотную печатную продукцию. Расклейка и раскидка объявлений – не менее эффективные средства продажи.
Кроме того, крупные агентства по продажам квартир имеют большую внутреннюю базу клиентов, которые также как Вы продают или покупают недвижимость, а значит, всегда есть шанс найти покупателя внутри агентства, сэкономив и время, и средства.
Специалист по недвижимости берет на себя все звонки и общение с потенциальными покупателями, а также показы недвижимости с Вашим присутствием или без. Будьте уверены, если Вы правильно выберете специалиста, Ваш объект будет всегда отлично презентован как по телефону, так и при живой встрече на просмотре.
Перед заключением договора обратите внимание на то, как будет рекламироваться Ваша квартира. Попросите в договоре закрепить основные положения, касающиеся рекламы. Уточните рекламный бюджет.
Также Вы можете ознакомиться с рекламными компаниями недвижимости, которую уже продает агентство. Добросовестные игроки смогут дать внятные ответы на эти вопросы и показать Вам примеры рекламы.
Профессиональная подготовка документов
Один из самых хлопотливых этапов при подготовке к сделке – это сбор, подготовка, нотариальное заверение и регистрация всех необходимых документов.
Если Вы сотрудничаете с агентством, то за совершение всех этих процедур несет ответственность Ваш риелтор.
Профессионал, который имеет опыт работы с недвижимостью, быстро, юридически грамотно, а главное – заранее подготовит все необходимые документы.
При этом ориентироваться риелтор будет именно на Вашу ситуацию, так как каждый случай продажи недвижимости – индивидуален и может осложняться различными обстоятельствами (перепланировки, несовершеннолетние дети, обременения).
Он также может заключить договор с банком, о доступе к банковской ячейке – это понадобится для передачи денежных средств. Кроме того, он не только будет присутствовать в момент подписания договора, но и поможет в осуществлении регистрации договора и перехода прав собственности, проследит за процедурой передачи денежных средств.
Проверка юридической чистоты
Агентство недвижимости при подготовке к сделке проверяет на юридическую чистоту все документы и сам объект недвижимости.
Особенно это актуально для покупателей недвижимости, поскольку, не проверив документы, можно нарваться на недобросовестного продавца и угодить в серьезные неприятности после покупки.
Согласитесь, не очень приятно, когда оказывается, что на квартиру, которую Вы приобрели, имеют право третьи лица.
При заключении договора на оказание услуг, поинтересуйтесь, будет ли проверяться объект недвижимости и документы.
Отлично, если агентство внимательно относится к этому вопросу и прямо в договоре прописывает свою обязанность о проверке недвижимости, предоставлении Вам письменного отчета по результатам проверки и дает гарантию на защиту Ваших прав, в случае, если всё же возникнет такая необходимость.
Таким образом, мы видим, что сотрудничество с агентством и профессионалами своего дела приносит Вам ряд преимуществ, недооценить которые очень сложно. Конечно, Вы можете сказать, что отказавшись от услуг риелтора можно хорошо сэкономить.
Да, это так, но не забывайте о том, что грамотные игроки рынка умеют хорошо торговаться и оперируют своим умением вести переговоры.
Заключив договор на продажу с риелтором, Вы избавите себя от рисков, хлопот по подготовке документов и сделки, и приобретете гораздо больше, чем потеряете.
Выбираем агентство недвижимости
Если Вы решили переложить ответственность за продажу Вашего имущества на плечи специалиста – убедитесь, что он действительно профессионал, а агентство, которое он представляет, характеризуется наличием хорошей репутации. При выборе с кем заключить договор на оказание риэлторских услуг отталкивайтесь от ключевых моментов описанных далее.
Срок существования агентства
Степень надежности агентства прямо пропорциональна продолжительности его работы на рынке недвижимости. Останавливайте свой выбор на агентствах, которые существуют более 5 лет.
Устойчивое развитие, активная работа даже в кризисные для экономики годы – показатели того, что это профессиональный игрок рынка, а его сотрудники опытные специалисты.
Наличие отзывов и рекомендаций
В наш век развития информационных технологий очень просто найти отзывы не только на работу определенного агентства, но и на работу конкретных специалистов. Воспользуйтесь многочисленными интернет ресурсами, изучите данные независимых экспертов и проверок.
Лучший способ – обратиться к друзьям и знакомым, которые смогут дать Вам рекомендации, посоветовать хороших специалистов.
Наличие каких-либо наград, сертификатов и дипломов – явный признак того, что компания признана риэлтерским сообществом и её сотрудники отличаются высоким профессионализмом.
Размеры компании
Размер агентства недвижимости также косвенно сказывается на качестве оказываемых им услуг. Как правило, предпочтение лучше отдавать средним и крупным фирмам.
Такие компании более устойчивы в финансовом плане, они дорожат своей репутацией, и для них нет никакого смысла проворачивать нечестные сделки.
Крупные агентства предоставляют полный комплекс услуг, в них работают не только профессиональные риелторы, но и юристы, ипотечные брокеры, специалисты, отслеживающие безопасность сделок, другой вспомогательный персонал.
В таких компаниях проводится качественное обучение для новых сотрудников, и даже если Ваш риелтор – новичок на рынке недвижимости, он в любом случае будет работать в тандеме с опытным специалистом – наставником, которые поможет избежать каких-либо ошибок.
Серьезные агентства располагают обширной внутренней базой объектов, которые находятся у них в работе, четко отлаженными механизмами взаимодействия между риелтором и клиентом, а также между продавцом и покупателем.
Тем не менее, существуют и не очень крупные фирмы, которые работают достаточно долго и оказывают качественные услуги. Всё зависит от конкретной ситуации.
Маленькое агентство может быть организовано риелтором, который получил бесценный опыт работы в крупной компании и решил открыть свое дело. Либо человеком, который занимался частной практикой и решил создать свою команду.
Их услуги также могут быть достаточно высокого уровня, кроме того, индивидуальные подход в небольшом агентстве Вам обеспечен.
Хорошая реклама
Один из поводов доверять агентству – это наличие у него хорошей рекламы. Сюда можно отнести рекламу на ТВ и радио, рекламные баннеры, наличие рекламы на ведущих поисковых сайтах.
Такая реклама требует серьезных вложений, на которые редко идут мошенники. Кроме того, агентство, которое хорошо рекламируется, несомненно, находится под контролем проверяющих органов.
Много о компании может рассказать и её сайт. Наличие приятного дизайна, полезной информации об акциях, информативных статей, касающихся вопросов продажи недвижимости, данные о сотрудниках и руководстве, документы и сертификаты, на основе которых ведется деятельность – всё это показатель того, что агентству нечего скрывать.
Кроме того, обратите внимание на то, с какими организациями сотрудничает агентство. Это могут быть крупные рекламные компании, кредитные организации, основные застройщики. Фирма явно не заслуживает доверия, если ведет деятельность сама по себе, не сотрудничая хотя бы с банками.
Качество юридического сопровождения
Чтобы сделать верный выбор, Вам необходимо убедиться, что предлагается сотрудничество на выгодных Вам условиях. Прежде чем на что-либо соглашаться, внимательно ознакомьтесь со всеми юридическими документами соглашениями, которые Вам предстоит подписать.
Самый лучший вариант – попросить на руки все образцы. Так у Вас будет больше времени на ознакомление в спокойной обстановке и сотрудники агентства не смогут оказать на Вас давление.
Кроме того, Вы получите возможность проконсультироваться с независимым юристом, который сможет Вам подсказать стоит ли сотрудничать с компанией и определиться, на какой остановить свой выбор.
В договоре должны быть четко прописаны все самые незначительные положения. Четко обозначен перечень услуг и гарантий, которые предоставляет. Его ответственность по договору. Обратите внимание также на положения, касающиеся проверки юридической чистоты сделки – об этом было сказано выше.
Процесс проведения сделки
Основное отличие процесса продажи квартиры с участием агентства недвижимости в том, что все операции по оценке, рекламе, подготовке документов и сделки, проведению сделки – выполняет риелтор. Шаги же идентичны процессу, в котором Вы самостоятельно осуществляете продажу недвижимости.
В первую очередь, после того, как Вы выбрали агентство – обсуждаете со специалистом сроки и условия продажи недвижимости, подписываете необходимые документы.
Агент производит профессиональную оценку Вашей квартиры, дает рекомендации по проведению предпродажной подготовки. Если необходимо – сам принимает участие, либо советует Вам организации, которые могут помочь подготовить недвижимость к продаже.
Далее специалист по недвижимости организует рекламную компанию. Обычно агентства качественно и профессионально фотографируют Вашу квартиру.
Агент составляет продающее описание, указывая на все достоинства недвижимости, и размещает объявление на Интернет-ресурсах и в печатных изданиях. Чем, больше рекламных возможностей использовано – тем шире охват аудитории и потенциальных покупателей.
Обязанность специалиста также отвечать на телефонные звонки, давать грамотные консультации по телефону, приглашать заинтересовавшихся в покупке лиц на просмотры, принимать участие в самих просмотрах.
Когда покупатель найден, заключите с ним предварительный договор – он выступит гарантией и для него и для Вас, о том, что сделка будет проведена. Договор должен подготовить риелтор. Также он собирает все необходимые документы и справки, помогает покупателю в оформлении ипотеки, если есть такая необходимость. Проверяет их юридическую силу и чистоту.
С помощью специалиста продавец и покупатель приходят к окончательному соглашению по поводу сроков проведения сделки, порядка проведения расчетов. Он также непосредственно участвует в сделке, сдает документы на регистрацию и контролирует переход денежных средств.
Специалист оформляет передачу недвижимости – с его помощью стороны подписывают акт приемки-передачи.
После выполнения всех обязанностей продавца и покупателя сделка считается завершенной. С риелтором подписывается акт о выполненных им работах.
Похожие статьи:
У вас есть вопрос юридического характера?
Звуковая функция ограничена 200 символами
prodatkvartiry.ru
Договор с агентством недвижимости
Самое важное изобретение в истории человечества – письменный договор.
Он позволяет людям изложить на бумаге все причины, по которым они не доверяют друг другу.
Неизвестный острослов
В прошлом номере мы рассказали об основных этапах сделки при покупке-продаже квартиры. И, если вы все же решились передоверить хлопоты агентству недвижимости, нужно будет подписать с ним договор.
Зачем?
Немецкая пословица утверждает: «Предварительная договоренность избавляет от попреков в дальнейшем». Действительно, стоит обо всем договориться до начала работы. Дина Мартынова, специалист по недвижимости АН «Вариант Плюс» помнит сделку, в которой ей попался очень дотошный клиент: во все вникал, задавал каверзные вопросы. «Ведь он чего добивался? — говорит Дина Васильевна. — Он хотел четкости в работе. Он сам заключает договоры, и поэтому очень внимательно к ним относится. Мы с ним разбирали каждый пункт, все отрегулировали вначале, и потом сделка прошла как по маслу. Вообще с грамотным и клиентами приятно работать, потому что от них многому можно научиться».
Некоторые клиенты пытаются «разбрасывать» квартиру по разным агентствам недвижимости, Риэлторы утверждают, что подобные «гонки» невыгодны в первую очередь самому клиенту. Он думает, что, устроив соревнование между риэлторами и обещав заплатить только тому, кто найдет покупателя, повысит их заинтересованность в результате и заставит работать активнее. «На самом деле, — объясняет менеджер АН «Модус» Елена Неборачко, — для того чтобы продать квартиру и получить комиссию, агенты начинают давить на продавца и вынуждать его снизить цену. А покупатели, естественно, откликнутся на предложение с самой низкой ценой». Поэтому уважающие себя специалисты от подобных предложений отказываются. И, если клиент проговорится, что заключил какой-то договор с другой фирмой, но там ему не нравится, как работают, просят сначала закончить отношения с прежним агентством. А потом — готовы оказать услугу строго по договору.
В большинстве случаев клиенту предложат заключить «эксклюзивный» договор. Он подразумевает, что агентство приобретает монопольные права на продажу данного объекта, а его владелец берет на себя обязательства не заключать соглашений с другими риэлторскими организациями и не пытаться продавать (покупать) жилье самостоятельно.
Опасно ли это?
В достойном агентстве недвижимости о своей репутации и, следовательно, о защите интересов клиента, заботятся. Поэтому договоры предлагают ясные и понятные любому человеку (даже без высшего юридического образования), условия договора выполняют четко, деньги за свои услуги берут только после выполнения всех обязанностей (после вселения в квартиру покупателя, после получения денег продавцом). А, на всякий случай, еще и страхуют профессиональную ответственность своих работников.
Тем не менее, поговорка «доверяй, но проверяй» свою актуальность за сотни лет не утратила. Поэтому еще до заключения договора об оказании риэлтерских услуг нужно выполнить несколько действий:
- ознакомиться с перечнем услуг и их стоимостью. Когда вы понимаете, что для вас сделают, и сколько это будет стоить, вам проще принять решение о том, станете ли вы клиентом именно этого агентства.
- Внимательно прочитать договор. Важно понимать: во-первых, слово «договор» произошло от слова «договариваться», во-вторых, договариваться должны именно с вами. Ставя свою подпись в договоре, вы тем самым констатируете свое согласие с условиями договора. Именно поэтому, если вам что-то непонятно, либо какое-то условие не устраивает, договор подписывать не следует. Попросите проект договора и проконсультируйтесь с юристом. В том случае, если агентство не идет Вам навстречу: отказывается внести изменения в договор, либо отказывается предоставить вам договор для обсуждения его условий с юристом – стоит задуматься о поиске другого агентства.
Что должен содержать договор?
Образцы договоров разных агентств могут значительно отличаться, однако основные положения в них должны присутствовать:
В проекте Федерального закона «О риэлторской деятельности в Российской Федерации» (Статья 8. Обязательные требования к договору на оказание риэлторской услуги) указано, что договор на оказание риэлторской услуги является договором возмездного оказания услуг и заключается в простой письменной форме.
Договор на оказание услуги должен содержать следующие пункты:
- стороны договора;
- предмет договора;
- права и обязанности сторон;
- размер или порядок определения денежного вознаграждения риэлтора за оказание услуги;
- порядок оплаты вознаграждения; — срок действия договора; — условия его расторжения;
- ответственность сторон;
- порядок отчетности риэлтора перед потребителем о ходе оказания услуги;
- перечень переданных риэлтору документов на момент подписания договора;
- сведения об обязательном страховании гражданской ответственности риэлтора в соответствии с настоящим Федеральным законом;
- наименование саморегулируемой организации риэлторов, членом которой является риэлтор, и место нахождения этой организации;
- указание на стандарты риэлторской деятельности, которые будут применяться при оказании услуги;
- порядок разрешения споров;
- юридические адреса и реквизиты сторон.
Договор на оказание риэлторских услуг потребителю по продаже принадлежащего ему на праве собственности недвижимого имущества должен содержать порядок определения продажной цены этого имущества, описание его характеристик и адресные данные, позволяющие однозначно его идентифицировать.
Договор на оказание риэлторских услуг потребителям в отношении какого-либо недвижимого имущества должен содержать точное указание на него, а также описание этого недвижимого имущества.
Подробно о том, как читать договор, на что обращать внимание, «Полезная площадь писала не раз (http://www.ppl.nnov.ru/content/634, http://www.ppl.nnov.ru/content/646). Однако на некоторые нюансы обратим внимание еще раз.
Шапка
В «шапке» договора обязательно должно быть прописано, кто и на каких условиях его подписывает. Помимо Ф.И.О. представителя организации должны быть указаны его паспортные данные, адрес регистрации, реквизиты доверенности, сведения о юридическом лице (ИНН, адрес и т. д.).
Предмет договора
В договоре с риэлторской фирмой необходимо четко прописать предмет договора, т.е. какие именно услуги предоставляет вам организация. Указывать в договоре весь перечень услуг, которые агентство способно вам предоставить, может, и не имеет смысла (максимальный набор включает полное сопровождение сделки, начиная с анализа вашей ситуации и ваших пожеланий при начале работы и заканчивая государственной регистрацией, а затем передачей квартиры от продавца покупателю, и может занимать страницы три). Однако сам объект продажи (покупки) и его основные параметры должны быть в данном разделе подробно описан. Если вы желаете приобрести двухкомнатную «хрущевку» в кирпичном доме в центре Сормова, это обязательно должно быть отражено в договоре. В противном случае любое жилое помещение, которое предложит риэлтор, будет считаться надлежащим исполнением договора. Важное замечание: в «предмете договора» обязательно должна присутствовать формулировка о покупке или продаже квартиры, а не «об оказании риэлторских, консультационных или информационных услуг». В последнем случае есть вероятность оплатить видимость бурной деятельности, а не ее результат.
Порядок оплаты вознаграждения агентства
В договоре должен быть определен конкретный размер вознаграждения агентства в виде твердой суммы (фиксированной цены) или процента стоимости квартиры. Есть агентства, которые скрывают свои комиссионные, а каждой из сторон (продавцу и покупателю) говорят, что работают почти бесплатно и стоимость своих услуг вычтут с другой стороны. Это приводит к тому, что договор с агентством, в котором четко не прописана стоимость услуг, дает возможность риэлтору получить повышенное вознаграждение с обеих сторон. Обратите внимание: если стоимость услуг агентства указана, большинство агентств не берет деньги с продавца, пока недвижимость не продана. С покупателями дело обстоит по-разному: некоторые риэлторы берут деньги только при покупке жилья, некоторые – за предложение и показ нескольких объектов.
Срок действия договора
В договоре с агентством обязательно должен быть указан срок, достаточный для продажи недвижимости, а также условия продления этого срока. Обычно на совершение типовой сделки требуется около 2-х месяцев.
Стоимость недвижимости
При оформлении договора нужно обратить внимание на цену недвижимости. В документе должны быть ясно отражены две суммы: та, которую риелтор обязуется выплатить вам, и та, за которую он собирается продать квартиру.
Ответственность агентства недвижимости
Она часто формулируется общим словами – «в соответствии с действующим законодательством», что не дает обычному человеку четкого представления об ответственности агентства.
Юристы рекомендуют детально прописывать в договоре ответственность риэлтора (агентства) за «срыв» сделки из-за неправильно оформленных документов и/или за последующие претензии третьих лиц по поводу этой сделки к клиенту. Она может выражаться в виде неустойки, залога, удержания имущества должника, банковской гарантии и других способов, предусмотренными законом или договором.
Ответственность клиента
Любой договор является двухсторонней сделкой. Поэтому каждая из сторон имеет свои права и обязанности по договору и должна их соблюдать. Пределы ответственности клиента могут быть указаны в договоре. Главное убедитесь, что ваша ответственность указана в разумных пределах за конкретные нарушения. В некоторых случаях в текст договора включают условия, по которым клиент будет обязан возместить риэлторской фирме материальный ущерб, связанный с подобным случаем. В данном случае недобросовестного клиента обязуют выплатить то вознаграждение, которое он бы выплатил, если бы ему надлежаще оказали услугу.
Условия расторжения договора
В договоре с агентством должно быть четко описаны условия расторжения договора (допустим, впоследствии вы передумаете и решите продавать жилье самостоятельно).
Реквизиты сторон
В договоре должны быть указаны реквизиты риелторского агентства и ваши паспортные данные (без этих данных договор недействителен).
Перечень переданных риэлтору документов на момент подписания договора
Если вы оставляете на ответственное хранение в агентстве документы, следует составить опись этих документов, а также конкретизировать ответственность агентства в случае повреждения или утраты документов.
Елена Шевцова
www.ppl.nnov.ru
10 советов при покупке жилья через агентство недвижимости.
Покупка недвижимости — это, пожалуй, главная инвестиция в нашей жизни, однако большинство покупателей не знает обо всех тонкостях приобретения жилья в собственность. А они есть на каждом этапе сделки: от оценки стоимости объекта до переговоров с банком по поводу улучшения условий ипотеки. Поэтому многие решаются довериться специалистам и искать свое будущее жилье с помощью агентства недвижимости. Мы дадим 10 полезных советов, надеемся, они помогут вам выбрать агентство недвижимости (АН) *.
- Профессиональная консультация
Будущие покупатели идут в агентство недвижимости, потому что знают, что там они смогут получить профессиональную консультацию по поводу приобретения жилья. Обращаясь в агентство недвижимости, покупатель получает доступ к каталогу объектов этого АН и может подобрать себе варианты, удовлетворяющие его требованиям, а также получает полную информацию о затратах, регулярных платежах, состоянии здания и т.д. В свою очередь, продавец имеет возможность провести профессиональную оценку своего жилья с помощью АН, а также получает доступ к списку потенциальных покупателей.
Мой комментарий: согласна с этим пунктом полностью. Особенно, он касается иностранных покупателей. Когда вы желаете купить недвижимость в другой стране, согласитесь, сделать это в десятки раз сложнее, чем в своей собственной. Ни языка, ни знания законов, ни знания уловок продавцов, ни знаний в сфере особенностей выбора районов, формирования цены в нем, ни знаний особенностей конструкций зданий или планировки квартир. Да, конечно, можно в течение года перед покупкой все это изучать (и упустить ту самую желанную квартиру), купив объект только с переводчиком — человеком, которому абсолютно все равно, что вы купите — его задача переводить, а не оценивать ваш выбор.
Более того, переводчик в этой сфере — услуга не дешевая, это вам не в магазине цены переводить, это юридическая терминология: у нотариуса, в полиции, на заключении договора залога, на просмотре объекта и т.д. Советую сто раз подумать, стоит ли экономить 2-4 тысячи, теряя во времени и в качестве для избежания выплаты гонорара АН. В принципе, скажу по опыту, как в РФ, так и в Испании (и, думаю, в большинстве стран мира), местные жители мало грамотны в юридических вопросах, поэтому даже испанцы предпочитают купить жилье через агентство недвижимости, а не самому, так как работа с АН придает им уверенности и надежность. И это нормально.
Если у Вас есть сомнения в вопросе покупки недвижимости в Валенсии (где, когда, как и т.д.) и Вам нужен совет, Вы можете написать мне на электронную почту [email protected],, связаться со мной по watsapp +34 66 242 94 93 или отправить сообщение через сайт. Все консультации абсолютно бесплатны и ни к чему Вас не обязывают.
- Соглашение между клиентом и агентством
Отношения между клиентом-продавцом и агентством оформляются в соответствующем соглашении, где прописываются все услуги, которые предоставляет агентство. «Обычно с собственником заключается договор, где оформляются все условия сотрудничества», — рассказывает Лаура Родригес, брокер компании Re/Max Casa Viva. Существует несколько видов контракта, в зависимости от услуг, которые будет предоставлять агентство, поэтому перед подписанием очень важно его внимательно прочитать.
Мой комментарий: Считаю верным заключение соглашения об оказании услуг агентством недвижимости, как с продавцом, так и с покупателем. Однако читайте договоры внимательно, чтобы не нарваться на «эксклюзивный договор»….
- Эксклюзивный договор
Очень важно знать, работает ли агентство по эксклюзивному договору или нет. Это поможет вам (речь, прежде всего, о продавце) избежать возможных проблем. Эксклюзивный договор обычно заключается на срок от 3 до 6 месяцев. «Сотрудничество, основанное на принципе эксклюзивности важно в том случае, если собственник ожидает полную вовлеченность агентства в процесс продажи, поскольку эксклюзивность гарантирует агентству компенсацию в виде комиссии за все усилия, предпринятые им для продажи объекта», — рассказывает Кристина Бланко, руководитель по маркетингу и пиар компании Look & Find.
Также в АН вы можете столкнуться с таким понятием, как совместный эксклюзивный или мультиэксклюзивный договор. Специалисты Re/Máx комментируют: «Мы предоставляем эксклюзивность на продажу, однако размещаем информацию об объекте в базе недвижимости, которая доступна нашим компаниям-партнерам, что заметно ускоряет продажу. И если у нашего партнера есть клиент на квартиру, то гонорар делится пополам».
Мой комментарий: Этот эксклюзивный договор — для меня больная тема. Для тех, кто не понимает о чем речь, поясняю. Многие АН обязывают продавцов и реже покупателей подписывать эксклюзивный договор, согласно которому продавец не имеет права работать с другими АН и даже сам продать свое жилье без помощь агентства. Он обязан продать объект только через это АН. Если же он нарушит это условие и найдет покупателя сам или банально решит подарить объект своим родственникам, он будет обязан выплатить гонорар АН, с который заключил договор.
ispaniainvest.com