Закон о долевом строительстве
Закон о долевом строительстве: на благо или во вред?
Федеральный закон № 214 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости…» оказывался предметом обсуждения очень много раз. Этот документ воспринимается подавляющим большинством специалистов рынка недвижимости достаточно негативно. Сегодня мы попробуем найти в этом законе аспекты, которые, напротив, послужат на пользу застройщикам.
Так, можно утверждать, что для строительных компаний будет полезно требование 214-го закона об обязательной регистрации договоров долевого участия. Дело в том, что для соинвесторов самостоятельная регистрация договора — дело сложное и хлопотное. Как правило, частные лица предпочитают либо договариваться с юридическими фирмами, либо пользоваться сопутствующими услугами застройщика. Ничто не мешает застройщику за отдельную плату произвести за клиента регистрацию договора долевого инвестирования или уступку прав требований по нему. Как правило, юридические фирмы и девелоперы гораздо лучше справляются с регистрацией договоров, чем простые граждане. И дело тут не только в том, что сотрудники таких компаний «поддерживают отношения» с работниками Федеральной регистрационной службы (ФРС), но и в том, что им хорошо известен перечень документов, сдаваемых на регистрацию, требования к их оформлению, размер государственной пошлины и иные требования, которые предъявляет ФРС. Это позволяет экономить время и получать необходимый результат значительно быстрее.
Зачем спешить?
Но плата за регистрацию договора, получаемую с клиентов, вряд ли дает ощутимый доход. Но существует и еще преимущество в следовании этой норме закона. Дело в том, что, пока договоры не зарегистрированы, они не считаются заключенными — застройщик не имеет права приступить к строительству, используя деньги соинвесторов, поскольку документы не оформлены надлежащим образом.
Для дольщиков скорость регистрации договора также важна — по этим же причинам. Да, закон предусматривает ответственность застройщика за несвоевременную сдачу дома и предоставление покупателям их квартир. Однако застройщик вправе обжаловать предъявленные ему претензии через суд. Если он сможет доказать, что дом не был завершен и сдан в срок из-за того, что ряд участников несвоевременно зарегистрировали договоры, у него будет надежда на значительное смягчение ответственности, а то и на освобождение от нее.
Что касается уступки прав требований по договору, то застройщику следует помнить, что она реальна только после того, как соинвестор полностью выплатит стоимость, указанную в договоре. В противном случае ему придется оформлять еще и перевод долга. Следует учитывать, что уступка прав требований допускается с момента регистрации договора долевого инвестирования до подписания сторонами акта приема-передачи квартиры.
Закон для строителя — настоящий щит
Еще одна выгода для застройщика кроется в положениях ст. 5 закона. В частности, указанная статья содержит правила, регламентирующие ответственность дольщика за несвоевременную оплату или прекращение выплат по договору. Поскольку договором оговаривается как единовременная выплата всей суммы, так и оплата частями, ответственность соинвестора для каждого из вариантов предусматривается отдельно. Если вся сумма, указанная в договоре, должна быть внесена сразу, договор расторгается по инициативе застройщика в судебном порядке в том случае, если допущена трехмесячная просрочка платежа. Аналогичные последствия последуют и в том случае, если при поэтапной системе оплата просрочена более чем на три месяца или сроки внесения денег нарушаются систематически (более трех раз в течение 12 месяцев). Законом также предполагается «промежуточная» ответственность за нарушение установленных правил оплаты договора. Если соинвестор не исполняет свои обязательства, а у застройщика еще нет права потребовать расторжения договора, дольщик помимо цены квартиры обязан выплатить застройщику еще и неустойку в размере 1/150 ставки рефинансирования ЦБ РФ, установленной на день исполнения обязательств, за каждый день просрочки. Так закон предоставляет застройщику возможность защищать свои финансовые интересы.
Вместе с тем необходимо отметить, что при расторжении договора в судебном порядке разбирательство способно затянуться, и застройщик не сможет реализовать ту квартиру, которая предназначалась нарушителю. Соответственно, он понесет определенные убытки, которых реально было бы избежать. В принципе законодательство не ограничивает застройщика в его праве требовать от участника возмещения понесенных убытков. Однако суд укажет, что законом прямо предусмотрена ответственность, которую несет дольщик. В соответствии со ст. 10 закона сторона, не исполнившая свои обязательства по договору, обязана не только уплатить неустойку второй стороне, но и возместить все причиненные убытки сверх неустойки.
Также согласно ст. 5 закона, стороны вправе изменять цену в договоре даже после его заключения (регистрации). Правда, возможность такого изменения должна быть предусмотрена в самом договоре. Включение в него соответствующих пунктов позволит застройщикам менять цену в зависимости от ряда факторов. Например, при подписании договора может быть известна лишь приблизительная площадь квартиры. В процессе строительства она, как правило, меняется. Соответственно, становится другой и стоимость объекта. Для ее официального изменения необходимо заключить дополнительное соглашение к договору, которое подлежит государственной регистрации.
Пункт о возможном изменении цены договора в обязательном порядке оформляется в виде отдельного соглашения, подписанного обеими сторонами. Так что без ведома дольщика никто такой документ составить не имеет права. Вместе с тем, если соответствующее условие не включено в договор изначально, изменить цену договора стороны не смогут. Следовательно, застройщик недополучит деньги, если квартира будет большей площади, а участник не вернет себе часть уплаченной суммы, если квартира окажется меньшей площади. Поэтому включение этих пунктов выгодно для обеих сторон. Для застройщика значительным плюсом является возможность изменения даты завершения строительства. В соответствии с п. 3 ст. 6 закона, если возведение дома не может быть окончено за время, указанное в договоре, застройщик обязан предупредить об этом каждого соинвестора не менее чем за два месяца до окончания этого срока. В извещении обязательно содержится предложение внести соответствующие изменения в договор. Это позволяет застройщику пусть и не до бесконечности, но все же продлевать действие договора и сроки строительства. Необходимость согласования новых сроков с дольщиками позволит застройщику избежать соблазна создать долгострой.
Соинвестор, помни: застройщик не дремлет!
Передача квартиры происходит только после получения разрешения на ввод дома в эксплуатацию. При передаче квартиры соинвестору застройщик обязан оформить документы, фиксирующие данный факт (например, акт передачи). Обязательства застройщика считаются исполненными только с момента подписания сторонами этого документа.
Однако прежде соинвестор должен получить уведомление от застройщика о готовности квартиры к передаче. Если срок принятия квартиры дольщиком не установлен, он должен принять ее в течение семи дней с момента получения соответствующего сообщения от застройщика. Из этого следует, что уведомление необходимо отправлять по почте с подтверждением вручения, чтобы застройщик имел доказательства, что в надлежащей форме проинформировал дольщика. Эта простая мера предосторожности позволит застройщику бороться с теми соинвесторами, которые попытаются нажиться за счет необоснованных претензий.
Законодателями предложен и еще один механизм, который позволит застройщику защищать свои интересы от участников-мошенников. При оформлении передаточного акта застройщик и соинвестор должны будут отразить в его тексте отсутствие у сторон претензий друг к другу либо суть таких претензий. Особенно это важно для застройщика в части качества квартиры. Если в передаточном акте не указано, что в квартире имеются недоделки или недостатки, покупатель сможет предъявить претензии к качеству квартиры только в том случае, если обнаружатся скрытые дефекты. Во всех остальных случаях застройщик вправе ссылаться на акт, подписанный обеими сторонами, где никаких претензий покупателя к качеству квартиры не указано. Вот, пожалуй, и все выгоды, которые застройщик способен извлечь из нового закона. Возможно, поправки, которые будут в него внесены, увеличат этот небольшой перечень, но для этого надо дождаться решения Госдумы РФ. И конечно, необходима практика применения этого документа, для выработки которой нужно несколько лет. Пока закон об участии в долевом строительстве только усложняет жизнь всех участников рынка недвижимости, особенно покупателей квартир в новостройках.
Иван КУПРИЯНОВ, юрист, газета «М2 – Квадратный метр»
souzdv.ru
Ответственность застройщика за несвоевременную сдачу объекта
- Для взыскания неустойки за несвоевременную сдачу объекта с застройщика необходимо уметь применять положения законов, т.к. все случаи индивидуальны.
- Чтобы получить компенсацию с просрочившего время сдачи объекта застройщика, необходимо установить множество фактов и убедить суд принять решение в вашу пользу.
Ввиду вышеперечисленных обстоятельств, взыскать самостоятельно неустойку с застройщика без квалифицированной помощи зачастую не представляется возможным. Именно поэтому при возникновении спорных ситуаций со строительными компаниями мы рекомендуем вам обратиться к нашим юристам. Мы проведем всесторонний анализ обстоятельств дела и поможем обернуть ситуацию в вашу пользу. Важно! Если вы решили действовать самостоятельно без помощи юриста, то обратитесь к нам для получения бесплатной консультации.
Какая компенсация положена с застройщика за задержку срока строительства
Какая существует ответственность застройщика за несвоевременную сдачу дома по 214 ФЗ, и что предпринять дольщику, столкнувшемуся с подобными обстоятельствами? Содержание Как узнать из договора, когда наступит срок передачи объекта Долевое строительство все еще остается достаточно рискованной сферой. Период реализации проекта – это не месяцы, а годы ожидания, в течение которых может произойти много разных событий: задержка сроков возведения объекта, заморозка строительства, у застройщика могут возникнуть финансовые проблемы, которые закончатся банкротством.
Срыв сроков строительства: чем рискует застройщик?
Данное действие ни к чему вас не обязывает! Ответственность застройщика за просрочку сдачи объекта Компенсация застройщика за просрочку выплачивается в случае, если объект строительства своевременно не был передан дольщику в эксплуатацию. При возможности доказательства данного нарушения, компания обязана уплатить компенсацию, размер которой составляет 1/150 ставки рефинансирования ЦБ РФ физическому лицу и 1/300 юридическому лицу.
Взыскание неустойки также предполагает покрытие убытков, которые дольщик понес в результате неправомерных действий исполнителя (сумма рассчитывается отдельно). Направление претензии застройщику на компенсацию Претензия застройщику с требованием о выплате неустойки должна предшествовать обращению в суд.
Форма данного документа относительно произвольна, однако определенной структуры все же следует придерживаться.
Перенесение даты сдачи дома: что нужно знать дольщику?
Чем раньше вы подадите иск, тем больше шансов на благоприятный исход дела вы получите! Почему следует обратиться за помощью к юристу за компенсацией? Наша компания предлагает вам услуги опытных юристов, специализирующихся в частности на защите прав дольщиков. При незаконном неудовлетворении вашей претензии, направленной застройщику заблаговременно, мы не только сумеем отстоять ваши права, но и взыскать штраф и компенсацию морального ущерба.
ИнфоНаши юристы владеют всеми тонкостями действующего законодательства и неизменно отслеживают все его изменения в динамике. Обратившись к нам, вы гарантируете для себя успешное разрешение спора.
Ответственность застройщика за несвоевременную сдачу дома
Похожие вопросы
- Можно ли оспорить попытку застройщика уйти от ответственности за нарушение сроков сдачи дома? 10 Ноября 2017, 20:36, вопрос №1808199 2 ответа
- Несвоевременная сдача дома 06 Февраля 2014, 01:14, вопрос №359078 2 ответа
- Неустойка за несвоевременную сдачу дома по ДДУ 10 Марта 2016, 14:48, вопрос №1174463 1 ответ
- Застройщик задержал сдачу дома на 9 месяцев.
Застройщик задерживает сдачу дома, что делать
ВажноЭто значит, что найти ответственных лиц при попадании под эту статью сложно. К этой категории можно отнести обычных работников, которые «сидят» на заработной плате или бенефициаров, являющихся частью цепи привлечения денег.
Внимание
Риски Если нарушения ФЗ все-таки были выявлены, вернуть деньги не всегда удается. Вот почему лучшим решением является проработка вопросов в отношении гарантии завершения строительства.
Что касается уголовной ответственности, она не даст результата. Объясняется это отсутствием финансового наказания, то есть запрета таким людям вести подобный вид бизнеса.
Только при наличии столь жестких ограничений можно рассчитывать на снижение числа преступлений. Застройщики, планирующие мошеннические схемы, должны бояться потерять лицензию и весь строительный рынок в целом.
Нововведение несет еще один риск, связанный с возможным удорожанием стоимости квадратного метра жилья.
Нарушение сроков сдачи квартиры застройщиком
Стоит только учесть, что подписав соглашение, дольщик не может требовать неустойку, поскольку он согласился на продление срока строительства. Юристы не рекомендуют гражданам подписывать соглашение с застройщиком, направленное последним уже после того, как прошел срок сдачи дома, установленный в договоре.
В этом случае дольщик ничего не выиграет, но может потерять положенную по закону неустойку и компенсацию. Если дольщик не согласен продлевать договор, или вообще не получал никакого сообщения от застройщика с предложением заключить соглашение, рекомендуем придерживаться следующего порядка действий:
- Отправить в строительную фирму претензию, в которой выставить требование о выплате неустойки и покрытии своих расходов.
- При отрицательном результате подавать в суд на застройщика.
В обоих случаях необходимо самостоятельно сделать расчет неустойки.
Уголовная ответственность застройщика за несвоевременную сдачу дома
Сегодня 214 ФЗ страхует дольщиков практически от всех видов рисков, но чтобы воспользоваться своими правами, их нужно знать. Большинство же граждан не представляют, какие гарантии им предоставляет закон, и ориентируются только на ДДУ, который подписывают с застройщиком.
Между тем, в законе не предусмотрена единая форма документа. Каждый застройщик разрабатывает свой договор и волен включать в него любые пункты, не противоречащие законодательству. Практически в каждом договоре существует много подводных камней, завуалированных формулировок и невыгодных для дольщиков условий, в частности касающихся сроков сдачи дома. По закону застройщик обязан своевременно передать жилье дольщику в соответствии со сроком, указанным в договоре. В 214 ФЗ предусмотрена ответственность застройщика за несвоевременную сдачу дома.
Последствия просрочки передачи квартиры участнику долевого строительства
Рынок долевого строительства за последние несколько лет сильно изменился. Из этой сферы ушли ненадежные компании и фирмы-однодневки, оставившие за собой, целую армию обманутых дольщиков.
Сегодня основные игроки – это крупные строительные корпорации, которые дорожат своей репутацией. Федеральный закон, принятый в 2004 году, с каждым годом повышает меру ответственности застройщиков, предъявляя к ним все более жесткие требования.
В настоящее время дольщики имеют более высокую степень защиты, чем раньше. Однако неисполнение своих обязательств застройщиками – и сегодня не редкость, самое частое нарушение ФЗ 214 – просрочка сдачи объекта строительства.
Как взыскать компенсацию с застройщика за задержку сдачи дома?
Содержание статьи Нарушение срока сдачи дома в эксплуатацию Выплата компенсации и неустойки за просрочку сдачи дома Ответственность застройщика за несвоевременную сдачу дома Пени за просрочку сдачи квартиры долевому участнику Претензия застройщику о нарушении срока сдачи дома В последнее время вопросы долевого строительства остро интересуют жителей российских городов, поскольку приобретение жилья по договору долевого участия стало единственной возможностью обзавестись собственным жильем в условиях значительного роста цен на жилье В данной статье рассмотрим порядок действий, если застройщик задерживает сдачу дома, порядок расчета и взыскания неустойки за просрочку при долевом строительстве.
Односторонний отказ от договора Если с даты в договоре, когда застройщик должен был передать жилье участнику, прошло более двух месяцев, дольщик может инициировать процедуру расторжения ДДУ. Для этого достаточно просто направить в строительную компанию уведомление о том, что участник проекта отказывается в дальнейшем исполнять условия договора.
При этом застройщик должен не только вернуть гражданину все его средства, но и уплатить проценты за использование чужих денег (1/150 ставки Центробанка за один день). Причем пеня рассчитывается за весь срок действия договора. ДДУ считается аннулированным с момента отправки уведомления. Дольщику необходимо позаботиться, чтобы отправка письма была зафиксирована документально. Все подробности данной процедуры можно узнать в статье «Как правильно составить и направить застройщику уведомление о расторжении ДДУ в одностороннем порядке».
Ответственность застройщика за несвоевременную сдачу объекта
Срыв сроков строительства и несоблюдение времени передачи объекта грозит строителям внушительными штрафами. Однако кому же хочется платить из своего кармана за нарушение сроков? И застройщики, вернее штатные юристы компании, начинают изобретать условия, позволяющие им, если не избежать ответственности, то, по крайней мере, отсрочить ее наступление.
В договор включается не точная дата передачи объекта, а примерная, например, IV квартал 2018 года, или «через три месяца после приемки дома госкомиссией». Напрямую это не противоречит закону, но для дольщика очень невыгодно.
В первом случае крайний срок, после которого можно взыскивать неустойку, будет 31 декабря 2018 года. Во втором случае дольщику необходимо выяснить, когда дом был принят государственной комиссией, подождать указанные в договоре три месяца, и только после наступления этой даты рассчитывать неустойку.
agnbotulinum.com
Штраф за просрочку сдачи дома в эксплуатацию
Застройщик сорвал срок строительства и не сдал в эксплуатацию дом вовремя? К сожалению, на сегодняшний день это вполне обыденная ситуация, которая встречается сплошь и рядом. Для дольщика ситуация выглядит очень неприятной: деньги за недвижимость давно выплачены, а получить квартиру в свое распоряжение невозможно.
Однако следует знать, что для строительной компании предусмотрены санкции за несвоевременную сдачу здания и передачу квартир дольщикам. Как поступить участникам долевого строительства в подобных ситуациях и как добиться компенсации?
Разберемся в этом в рамках данной статьи.
Ответственность застройщика за просрочку сдачи дома
Как и за другие нарушения условий договора, ответственность застройщика за просрочку сдачи дома прописана в законе 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов». Согласно этому нормативному документу, если сроки, указанные в ДДУ, нарушены по вине застройщика, компания обязана выплатить всем дольщикам неустойку, сумма которой составляет 1/300 (1/150 в случае, если дольщик – физическое лицо) ставки рефинансирования от общей стоимости недвижимости, за каждый день просрочки. При этом важно правильно определить, с какого числа следует начинать отсчет: иногда в ДДУ указана конкретная дата передачи квартир, но в большинстве случаев указывается месяц или даже квартал. В таких случаях. Первым днем просрочки будет день, следующий за указанным месяцем (кварталом).
Кроме того, участники долевого строительства могут также претендовать на компенсацию морального вреда, нанесенного действиями застройщика, а также требовать возместить упущенную выгоду или затраты на временную аренду жилья за время после истечения срока передачи недвижимости. Соответствующие претензии можно включить в состав иска в суд, если дело дойдет до судебного разбирательства, или предъявить непосредственно строительной компании на этапе досудебного урегулирования спора.
Какой штраф грозит застройщику?
Непосредственно штраф за просрочку сдачи дома в эксплуатацию для застройщика согласно закону о долевом строительстве не предусматривается. Однако если обоснованные требования дольщиков относительно выплаты неустойки не будут удовлетворены, можно воспользоваться нормами закона «О защите прав потребителя». В этом документе говорится о том, что если производитель (в данном случае строительная компания) не удовлетворяет претензии клиентов (в данном случае дольщиков), и претензии признаются судом обоснованными, на компанию может быть наложен штраф, который составляет до 50% от общей суммы требуемой компенсации. И если ранее штраф всегда взыскивался в пользу государства, то с 2012 года Пленум Верховного суда РФ постановил: штраф может взыскиваться в пользу клиента, чьи права были нарушены.
Таким образом, дольщик в суде может добиться от застройщика не только выплаты неустойки, компенсации морального вреда, упущенной выгоды и реального ущерба, но и штрафа, который составляет до 50% от общей суммы компенсации.
Хотите взыскать штраф с Застройщика за просрочку сдачи дома в эксплуатацию?
Получите консультацию адвоката: +7 (962) 953-88-11
Застройщик срывает сроки сдачи дома: что делать дольщику?
Если вы столкнулись с ситуацией, когда застройщик затягивает сроки сдачи дома в эксплуатацию и, соответственно, передачу квартир дольщикам, в первую очередь стоит помнить. Что закон на вашей стороне, и позволяет отстоять свои законные права. Для получения компенсации необходимо придерживаться определенного порядка действий:
1
Подготовка официальной претензии к застройщику
Документ составляется исключительно в письменной форме и передается лично представителю компании или рекомендованным письмом (желательно с описью вложения). Претензия должна включать все обстоятельства: дату подписания договора, сроки сдачи дома в эксплуатацию и передачи квартиры, указанные в нем, количество дней просрочки и т.д. Также в претензии указываются требования: выплатить неустойку за все дни просрочки, компенсировать моральный и/или материальный ущерб (по желанию). Также к претензии прилагаются документы, подтверждающие позицию заявителя.
2
Переговоры со строительной компанией
В ответ на претензию застройщик должен предложить варианты разрешения спора, которые могут включать как полное согласие с требованиями дольщика, так и альтернативные варианты – снижение суммы компенсации, другие льготы. Если один из вариантов устраивает автора претензии, спор на этом завершается. Если же застройщик не предложил приемлемого варианта разрешения конфликта или проигнорировал претензию, клиент может обратиться в суд для защиты своих интересов.
3
Подготовка и подача иска в суд
Если досудебное урегулирование не увенчалось успехом, необходимо подготовить исковое заявление и направить его на рассмотрение в районный суд. Содержимое иска во многом повторяет претензию, кроме того, в требования можно включить выплату штрафа, а в обстоятельства добавить информацию о том, что были попытки разрешить спор без привлечения суда, подтвердив это копией претензии и ответом застройщика (если он был). Во время рассмотрения дела нужно подтвердить позицию, заявленную в иске, подкрепив ее доказательствами своей правоты. Если содержимое искового заявления и доказательная база подготовлены правильно, суд в большинстве случаев примет сторону истца и взыщет компенсацию со строительной компании.
Для ускорения и упрощения процедуры, а также для повышения шансов на положительный исход рекомендуется воспользоваться услугами адвоката по спорам с застройщиком. Этот специалист, имея большой опыт разрешения подобных споров, сможет оперативно и грамотно подготовить все необходимые бумаги и будет представлять ваши интересы на суде.
Заключение
Если застройщик сорвал сроки передачи дома в эксплуатацию, дольщики имеют право на компенсацию – выплату неустойки, возмещения морального и материального ущерба, а также штрафа, если требования не будут удовлетворены в досудебном порядке. Рекомендуется также воспользоваться услугами адвоката по спорам с застройщиками.
Понравилась статья? Сохрани в своей соцсети!
neustoyka.kuzpartners.ru
Должен ли дольщик платить НДФЛ с неустойки за просрочку передачи квартиры?
Широко распространена ситуация, когда дольщик, получив с застройщика неустойку (пеню, штраф) за просрочку передачи объекта, налог с этого дохода (НДФЛ) не уплачивает. И не просто не уплачивает, а не возникает никаких налоговых последствий: обе стороны об НДФЛ как бы «забывают». В некоторых регионах России, где это было обычной практикой, многие к этому так привыкли, что часто не только дольщик, но и застройщик не представляет, что может быть иначе, хотя у последнего есть финансисты, бухгалтеры и юристы.
На страницах нашего сайта даже была опубликована статья http://защита-дольщиков.рф/help/116-0081. Но в действительности все не так просто. И касается это на самом деле любой неустойки, а не только взыскиваемой за просрочку передачи квартиры.
С одной стороны, Минфин РФ практически всегда высказывался о том, что неустойка, выплаченная физическому лицу в случае нарушения срока сдачи объекта долевого строительства, является его доходом и подлежит обложению НДФЛ, поскольку не включена в перечень доходов, с которых не нужно удерживать налог. Застройщик признается налоговым агентом, который обязан удержать НДФЛ (Письма ФНС России от 25.03.2011 № КЕ-3-3/935, Минфина России от 02.06.2009 № 03-04-05-01/409). Однако Минфин и ФНС — далеко не высшие инстанции в толковании налогового законодательства, и, хотя Налоговым кодексом Минфину и предоставлены определенные полномочия по разъяснению налогового законодательства, эти разъяснения являются обязательными только для налоговых органов и не препятствуют налогоплательщикам руководствоваться иным толкованием закона, о чем, как правило, в последние годы Минфин и сообщает в заключительной части многих своих писем и даже прямо указал в обобщающем письме от 07.11.2013 № 03-01-13/01/47571 «О формировании единой правоприменительной практики». Тем более это так, если эти письма отвечают на частные вопросы и не обладают нормативными свойствами. Поэтому лучше обратиться к судебной практике.
До 2015 г. на уровне Верховного Суда РФ не было единой позиции по вопросу уплаты НДФЛ с взысканной по решению суда неустойки. Высшим уровнем практики были областные (краевые, респубиканские и т.д.) суды. А там правоприменительная практика была разной. В одних субъектах федерации суды исходили из компенсационной природы неустойки, а такие выплаты освобождены от НДФЛ в силу п.3 ст. 217 Налогового кодекса (НК) РФ. В других субъектах суды вообще не посчитали неустойку доходом (экономической выгодой). В третьих – суды, как и Минфин, посчитали, что НДФЛ с неустойки должен уплачиваться на общих основаниях.
В 2015 г. этот вопрос, наконец, разъяснился. Издан Обзор практики рассмотрения судами дел, связанных с применением главы 23 Налогового кодекса Российской Федерации (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 21.10.2015). Указано, что производимые гражданам выплаты неустойки и штрафа в связи с нарушением прав потребителей не освобождаются от налогообложения, поскольку предусмотренные законодательством о защите прав потребителей санкции носят исключительно штрафной характер. Их взыскание не преследует цель компенсации потерь (реального ущерба) потребителя. Поскольку выплата сумм таких санкций приводит к образованию имущественной выгоды у потребителя, они включаются в доход гражданина на основании положений статей 41, 209 НК РФ вне зависимости от того, что получение данных сумм обусловлено нарушением прав физического лица.
Суммы штрафов и неустойки, выплачиваемые организацией на основании решения суда за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя, также не поименованы в статье 217 НК РФ, поэтому и оснований для освобождения от налогообложения таких выплат не имеется. Исключение – выплачиваемая гражданину денежная компенсация морального вреда: она налогом не облагается.
Другое дело, что, исходя из п. 2 ст. 13 ГПК РФ, должник обязан исполнить решение суда, в том числе и о взыскании неустойки, по его буквальному тексту. А нормы налогового законодательства в этом отношении хотя прямо и не противоречат нормам процессуального законодательства и законодательства об исполнительном производстве, но и полной ясности не вносят. Получается, что, с одной стороны, должник (например, застройщик) является налоговым агентом в отношении НДФЛ, а с другой стороны — обязан исполнить решение как оно есть. Поэтому, если в решении суда сумма НДФЛ не выделена, то должник сам выделить НДФЛ не вправе, а обязан исполнить решение буквально. В судебной практике ряда регионов это прямо подтверждается, хотя и по делам несколько другой категории — о взыскании заработной платы (например, апелляционные определения Ставропольского краевого суда от 26.07.2016 по делу № 33-5929/2016 и от 20.07.2016 по делу № 33-5889/2016, Хабаровского краевого суда от 26.09.2014 по делу N 33-5824/2014). Так, указывается, что должнику-организации в соответствии с гражданским процессуальным законодательством предоставлено право на стадии рассмотрения гражданского дела обратить внимание суда на необходимость определения задолженности, подлежащей взысканию, с учетом требований законодательства о налогах и сборах. Но если при вынесении решения суд не производит разделения сумм, причитающихся истцу и подлежащих удержанию с него, организация — налоговый агент не имеет возможности удержать у налогоплательщика налог на доходы физических лиц с выплат, производимых по решению суда.
Итак, решение о взыскании сумм, облагаемых НДФЛ, следует исполнять буквально, даже если НДФЛ в нем не выделен. Как при этом организации-должнику не нарушить нормы налогового законодательства? В указанных судебных постановлениях прослеживается идея о том, что, если исходить из того, что в данном случае удержать налог нет возможности, то согласно п. 4 ст. 226 НК РФ он может быть удержан впоследствии до окончания налогового периода (по НДФЛ — календарного года) за счет любых денежных доходов, причитающихся налогоплательщику, при их фактической выплате, но не более чем в размере половины этих доходов. Но, как правило, в сфере долевого строительства выплата застройщиком дольщику какого-либо дохода — это ситуация нечастая (хотя, в принципе, возможна добровольная выплата очередной части неустойки), а главное — в п. 4 ст. 226 НК РФ прямо указано, что удержание за счет денежных доходов допускается только в двух случаях: при выплате налогоплательщику дохода в натуральной форме или получении налогоплательщиком дохода в виде материальной выгоды. Неустойка — денежный доход, а не натуральный, и материальной выгодой в смысле НК он тоже не является. Поэтому считаем, что остается только один вариант — тот, который указан в п.5 ст. 226 НК РФ и согласно которому после окончания года налоговый агент до 1 марта должен письменно сообщить налогоплательщику-взыскателю и налоговому органу по месту своего учета о невозможности удержать налог и сумме налога, и тогда согласно пп. 4 п. 1 ст. 228 НК РФ исчислить и уплатить налог должен будет сам взыскатель, подав перед этим налоговую декларацию до 30 апреля. Эту же модель неоднократно подтверждал и Минфин.
Резюме: неустойка, по общему правилу, облагается НДФЛ. При рассмотрении судом иска о взыскании неустойки должник до принятия судом решения может просить суд выделить во взыскиваемой сумме НДФЛ. Но если это в решении суда о взыскании неустойки не сделано, самостоятельно выделять и удерживать НДФЛ должник не вправе. Ему следует до 1 марта следующего года сообщить взыскателю и налоговому органу по месту своего учета (не взыскателя!) о невозможности удержать налог, а взыскатель должен в установленный срок подать декларацию по НДФЛ и уплатить налог самостоятельно. Все изложенное касается как неустоек, взыскиваемых дольщиками с застройщиков, так и других неустоек.
xn—-7sbajjoidsi6ad8b5fh1c.xn--p1ai
Ответственность застройщика за несвоевременное устранение недостатков
После подписания акта приемки – передачи мною в квартире были обнаружены недостатки. Застройщик устно обещал устранить их. Через несколько месяцев я обратился в суд. Решением суда застройщик обязан устранить недостатки квартиры, а именно: установить отливы на подоконниках, устранить недостатки примыкания двери и ряд других. В течение 6 месяцев застройщик ничего не предпринимает, а пристав сказал, что все что он может – это оштрафовать застройщика. Могу ли я вновь подать иск и взыскать с застройщика какую-то компенсацию?
Консультация юриста сайта «ДОЛЬЩИК»
В рассматриваемой ситуации, несмотря на наличие вступившего в силу, но не исполненного застройщиком решения суда, Вы вправе обратиться в суд с исковым заявлением о взыскании с застройщика неустойки и компенсации причиненного Вам морального вреда. В случае если до момента обращения в суд Вы направите застройщику требование о незамедлительном устранении недостатков, Вы так же можете рассчитывать на взыскание штрафа за отказ от добровольного удовлетворения требований потребителя.
Правовым обоснованием Ваших требований может служить следующее.
По смыслу ч. 9 ст. 4 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», к отношениям, вытекающим из договора, заключенного гражданином — участником долевого строительства исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяется законодательство Российской Федерации о защите прав потребителей в части, не урегулированной настоящим Федеральным законом.
Поскольку закон № 214-ФЗ не содержит положений, устанавливающих ответственность застройщика за нарушение сроков удовлетворения требования об недостатков, а Вы после приемки квартиры и вступления в силу решения об обязании застройщика устранить недостатки не утратили права потребителя, к Вашим отношениям с застройщиком применимы правила Закона РФ от 07.02.1992 № 2300-1 «О защите прав потребителей». Судебная практика, в частности, Определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации от 1 марта 2016 г. № 4-КГ15-70 подтверждает такой вывод.
Согласно ст. 18 Закона № 2300-1 потребитель в случае обнаружения в товаре недостатков, если они не были оговорены продавцом, по своему выбору вправе потребовать незамедлительного безвозмездного устранения недостатков товара или возмещения расходов на их исправление потребителем или третьим лицом.
В соответствии со ст. 20 Закона № 2300-1, по общему правилу, недостатки должны быть устранены изготовителем (продавцом, уполномоченной организацией или уполномоченным индивидуальным предпринимателем, импортером) незамедлительно, то есть в минимальный срок, объективно необходимый для их устранения с учетом обычно применяемого способа.
По смыслу ст. 23 Закона № 2300-1 за нарушение предусмотренных статьями 20, 21 и 22 Закона сроков продавец, допустивший такие нарушения, уплачивает потребителю за каждый день просрочки неустойку (пеню) в размере одного процента цены товара.
Кроме того, в силу правил ст. 15 Закона № 2300-1 моральный вред, причиненный потребителю вследствие нарушения изготовителем прав потребителя, предусмотренных законодательством РФ, подлежит компенсации причинителем вреда при наличии его вины. Размер компенсации морального вреда определяется судом и не зависит от размера возмещения имущественного вреда.
Так же необходимо учитывать, что согласно правилам ст. 13 Закона № 2300-1 при удовлетворении судом требований потребителя, установленных законом, суд взыскивает с изготовителя за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя штраф в размере пятьдесят процентов от суммы, присужденной судом в пользу потребителя. В связи с этим, несмотря на состоявшееся решение суда об обязании застройщика устранить недостатки, до обращения в суд с иском о взыскании неустойки и компенсации морального вреда, рекомендуем Вам обратиться с письменной претензией в адрес застройщика, содержащей требование об устранении недостатков.
xn—-7sbajjoidsi6ad8b5fh1c.xn--p1ai
Советы юриста: что делать, если застройщик просрочил сдачу дома
Подавляющее большинство всех вопросов, которые задают нашим юристам дольщики, связано с нарушением сроков сдачи многоквартирного дома. Что нужно делать дольщику, если застройщик просрочил сдачу квартиры? Как защитить свои права? Внимание! Эта статья актуальна только для договоров участия в долевом строительстве и не подходит для случаев приобретения квартир в ЖСК.
Как определяется срок сдачи квартиры?
Срок передачи готовой долевки всегда предусматривается в условиях письменного договора участия в долевом строительстве. Как определять этот срок, закон не регламентирует. Главное, чтобы он был одинаковым для всех дольщиков конкретного многоквартирного дома или его блок-секции.
В договорах долевого участия обычно фигурируют 2 основных срока — срок ввода дома в эксплуатацию (выдачи разрешения на ввод) и срок передачи квартиры дольщику. По закону застройщик не имеет права передавать дольщикам квартиры до тех пор, пока местная администрация не приняла дом и не выдала застройщику разрешение на ввод. То есть сначала дом вводится в эксплуатацию, затем готовые квартиры передаются дольщикам. Поэтому при заключении договора дольщику следует обратить внимание именно на срок передачи квартиры.
Срок передачи квартиры может определяться разными способами:
- точной датой — например, «в срок не позднее 31.12.2014». При таком варианте просрочка передачи квартиры считается со следующего дня — то есть с 01.01.2015;
- обозначением квартала — например, «в 3 квартале 2014 года». 3 квартал 2014 года длится с 01.07.2014 по 30.09.2014 включительно. Поэтому просрочка пойдет со следующего дня за окончанием квартала, то есть с 01.10.2014;
- в зависимости от срока получения разрешения на ввод в эксплуатацию — например, «ориентировочный срок получения разрешения на ввод в эксплуатацию — 1 квартал 2015 года. Передача квартиры дольщику производится в течение — 30 дней с даты получения разрешения на ввод в эксплуатацию». При таком варианте для начала определим срок получения разрешения на ввод (по 31.03.2015 включительно), прибавим 30 дней на передачу квартиры (по 30.04.2015 включительно). Итого просрочка наступит с 01.05.2015.
Про планируемые (не гарантируемые застройщиком) сроки
Хитрые застройщики часто пишут в договорах долевого участия, что срок передачи квартиры является «ориентировочным», «планируемым», «не гарантируемым застройщиком» и может меняться. Наша судебная практика подтверждает, что такие оговорки не принимаются судом во внимание, поскольку в одностороннем порядке откладывать сроки сдачи застройщик не может.
Что происходит при нарушении срока сдачи квартиры?
По закону «Об участии в долевом строительстве» застройщик обязан в письменном виде уведомить дольщика о том, что строительство дома не укладывается в прописанные в договоре сроки. Это уведомление застройщик должен вручить вам под роспись или направить заказным письмом с уведомлением. В законе установлен и срок направления такого уведомления — минимум за 2 месяца до установленного договором срока. На практике уведомление о переносе сроков высылается не всегда.
По закону застройщик вместе с уведомлением о переносе сроков должен выслать вам предложение об изменении договора. На практике застройщик может предложить вам подписать дополнительное соглашение к договору о переносе срока передачи квартиры.
Обязан ли дольщик подписывать соглашение об изменении срока передачи квартиры?
Нет, не обязан. Закон «Об участии в долевом строительстве» говорит, что вопрос изменения договора долевого участия регулируется Гражданским кодексом РФ (ГК РФ). А в ГК сказано, что изменение договора возможно прежде всего по соглашению сторон. Поскольку вы, дольщик, являетесь равноправной стороной договора, то можете сами решать, выгодно ли вам изменение договора в части переноса срока сдачи квартиры.
Безусловно, иногда перенос срока передачи квартиры может быть удобен дольщику. Например, если вы купили квартиру в рассрочку и обязаны заплатить окончательный взнос за квартиру при ее передаче, но еще не располагаете необходимой суммой. Хотя гораздо чаще бывает наоборот: дольщик заинтересован в скорейшей сдаче квартиры, т.к. вынужден жить у родственников, на съемной квартире и терпеть прочие неудобства. В таком случае подписывать допсоглашение к договору не стоит.
Важно: Застройщик принуждает к переносу сроков передачи квартиры ради продления страховки, что делать?
Что будет, если дольщик все-таки подписал соглашение о переносе срока передачи квартиры?
Застройщик получит право передать вам квартиру в новый срок, указанный в допсоглашении. То есть срок из первоначального договора учитываться не будет. А это значит, что вы не сможете просить неустойку за просрочку сдачи квартиры (если, конечно, застройщик не нарушит и новый срок).
Как доказать, что застройщик просрочил сдачу дома?
Нарушение сроков передачи долевки доказывается с помощью акта приема-передачи квартиры:
- вариант 1 — у вас еще просто нет такого акта. Это значит, квартира вам еще не сдана и застройщик не исполнил свои обязательства;
- вариант 2 — у вас есть акт приема-передачи с более поздней датой, чем та, которая указана в договоре долевого участия.
Обратите внимание, что в данном случае своевременное исполнение обязательств по передаче квартиры должен доказывать застройщик.
Что делать, если разрешения на ввод еще нет, а застройщик уже заставляет подписывать акт приема-передачи?
На практике такие акты застройщики могут предлагать подписывать в случае, если сам дом в целом готов к сдаче, а проблемы с получением разрешения на ввод связаны с благоустройством придомовой территории и тому подобными недоделками. Застройщик может выдать вам ключи, разрешить доступ в квартиру.
Однако такой акт будет считаться недействительным, поскольку он противоречит закону: передавать квартиру без разрешения на ввод нельзя. Даже если акт будет подписан, вы не сможете на его основании зарегистрировать право собственности и стать полноправным хозяином своей квартиры. В этом акте, скорее всего, не будет написано про ваши окончательные взаиморасчеты с застройщиком по поводу возможного изменения площади квартиры, ведь БТИ еще не сможет сделать замеры квартир и выписать на них технические планы.
Если вы все-таки подписали подобный акт приема-передачи, вы можете оспаривать его действительность в судебном порядке — при рассмотрении вашего иска к застройщику по поводу просрочки сдачи дома и просить суд взыскать неустойку по дату подписания окончательного акта.
Что делать, если застройщик просрочил сдачу квартиры?
1. Напишите застройщику претензию.
Образец претензии по неустойке за просрочку сдачи дома (договор участия в долевом строительстве)
В претензии вы можете просить передачи квартиры, выплаты неустойки за просрочку передачи квартиры, а также возмещения ваших убытков (например, расходов на аренду съемной квартиры). Обратите внимание, что все ваши убытки должны быть подтверждены документально. Если вы требуете возмещения затрат на съемную квартиру, обязательно приложите к претензии копию договора найма и документов об оплате (платежных поручений, расписок и т.п.). По возможности также подготовьте доказательства того, что у вас нет никакой другой квартиры или комнаты в собственности или в пользовании.
2. Вручите претензию застройщику.
Претензия вручается под роспись на вашем экземпляре претензии или направляется застройщику заказным письмом с уведомлением. Обязательно сохраните ваш экземпляр претензии с отметкой застройщика о получении либо почтовые квитанции об отправке претензии и почтовое уведомление.
Когда надо подавать претензию?
Можно до подписания акта приема-передачи, можно после. Если вы подаете претензию до передачи квартиры по акту, укажите в ней размер неустойки за 1 день просрочки, посчитайте справочно неустойку на день подачи претензии и просите выплатить неустойку по день передачи квартиры по акту. Если претензию подаете уже после подписания акта, тогда указывайте сразу в твердой сумме, исходя из фактической просрочки.
3. Обращайтесь в суд.
Если застройщик не ответил на вашу претензию и не предложил приемлемый способ разрешения спора, рекомендуем сразу же обращаться в суд с иском о защите прав потребителя. В дополнение к требованиям из претензии вы можете добавить компенсацию морального вреда (размер определите по своему усмотрению) и штраф по ч.6 ст.13 закона «О защите прав потребителей» за несоблюдение добровольного порядка удовлетворения требований потребителя.
Пример искового заявления о взыскании неустойки за просрочку сдачи дома по ДДУ
Суд уменьшает неустойку по защите прав потребителей, что делать?
А может ли застройщик в счет своей просрочки отменить мне доплату за лишние метры или расходы в размере до 3% на ввод дома в эксплуатацию?
Может, но не обязан это делать. Автоматически в случае просрочки сдачи дома такие доплаты не отменяются. Устных заверений застройщика, к сожалению, недостаточно. Поэтому вам необходимо будет уговорить застройщика подписать дополнительное соглашение к договору. В таком соглашении нужно прописать пункт об исключении из договора долевого участия условия о доплату за изменение площади, возмещении расходов застройщика.
Если вы не смогли уговорить застройщика, тогда пункт про доплаты будет продолжать действовать. Это значит, что вам придется доплатить застройщику необходимые суммы. В случае неоплаты он сможет взыскать их с вас по суду. Независимо от этих доплат застройщику вы можете предъявлять свой иск о защите прав потребителя.
Что делать, если в акте приема-передачи есть пометка об отсутствии у дольщика претензий по срокам передачи квартиры?
Можем предложить такой план действий:
- Написать застройщику письменное заявление с требованием внести изменения в текст акта приема-передачи, поскольку у вас имеются претензии по срокам сдачи дома. Также можно прописать это требование в претензии о выплате неустойки. Это заявление / претензию надо вручить застройщику под роспись на вашем экземпляре.
- Подождать реакции застройщика. Помните о сроках подписания акта приема-передачи — это 7 рабочих дней с момента получения сообщения застройщика о готовности объекта к передаче (по ст.8 ФЗ об участии в долевом строительстве) или иной срок (по условиям вашего договора ДДУ).
- Подписать акт приема-передачи квартиры с оговоркой, если застройщик не вносит изменения в акт приема-передачи, и у вас нет оснований для отказа от подписания (например, неустраненных дефектов).
Оговорка делается во всех экземплярах акта после вашей подписи:
«Имеются претензии по выплате неустойки за просрочку передачи квартиры за период с ___ по _____. Подпись, Фамилия И.О., дата».
Не возникнет ли у меня проблем при регистрации права собственности с таким актом?
В ФЗ о государственной регистрации прав на недвижимое имущество сказано, что не подлежат приему на государственную регистрацию прав документы, имеющие подчистки либо приписки, зачеркнутые слова и иные не оговоренные в них исправления, документы, исполненные карандашом, а также документы с серьезными повреждениями, не позволяющими однозначно истолковать их содержание (ч.3 ст.18).
В Приказе Минюста РФ №184 от 01.07.2002 (Методические рекомендации по порядку проведения государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним) разъяснено, что приписки, подчистки, зачеркнутые слова и иные исправления в документах должны быть оговорены (пункт 3 статьи 18 Закона), в том числе подтверждены подписью лиц (лица), например, участников сделки, подписавших документ.
То есть если приписка оговорена и подтверждена вашей подписью, акт должны принять.
Внимание! Эта статья актуальна только для договоров участия в долевом строительстве и не подходит для случаев приобретения квартир в ЖСК.
Читать также:
Советы дольщикам: что делать, когда площадь квартиры отличается от проектной
Что делать, если застройщик построил квартиру с недостатками
Долевое строительство — решения суда по защите прав потребителей
Куда жаловаться на застройщика
Застройщика признали банкротом: как получить квартиру или деньги
Советы юриста с сайта Паритет — защита прав потребителей. Споры с застройщиками.
Paritet.guru
Редактор сайта Paritet.guru — все о защите прав потребителей в России. Вы можете задать свой вопрос в комментариях в этой статье. Постараюсь ответить на него в течение суток. Также получить консультацию можно по телефону +7 (800) 511 09 56 (звонок по России бесплатный).
Latest posts by Paritet.guru (see all)
Кот-юрист в Телеграме и ТамТаме
paritet.guru
Приобретение квартиры по договору цессии: за и против
Тема рисков приобретения прав требования квартир по договорам уступки прав требования не нова и довольно подробно рассматривалась на страницах нашего сайта. Однако анализ судебной практики, постоянно проводимый Агентством, свидетельствует о том, что в последнее время застройщики для уменьшения размера взыскиваемых дольщиками санкций за просрочку передачи объектов стараются прямо или косвенно, но очень активно пользоваться тем обстоятельством, что права дольщиков на получение квартир основаны на договорах об уступке права требования (договорах цессии). Следуя принципу «предупрежден – значит вооружен», в настоящей статье мы расскажем дольщикам о некоторых правовых конструкциях, применяемых застройщиками для уменьшения своей ответственности.
1. Определение процента для целей расчета неустойки.
В силу ч. 2 ст. 6 Федерального закона от 30.12.2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», в случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пеню) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. Если участником долевого строительства является гражданин, предусмотренная данной нормой неустойка (пеня) уплачивается застройщиком в двойном размере.
Таким образом, неустойка, подлежащая взысканию с застройщика при просрочке передачи объекта, напрямую зависит от статуса участника долевого строительства: если участником долевого строительства является физическое лицо, то размер предусмотренной ко взысканию неустойки в два раза больше неустойки, подлежащей оплате в пользу юридического лица.
Если первоначальным участником долевого строительства являлось юридическое лицо, уступившее свои права по договору гражданину, то застройщики, несвоевременно передавшие объект строительства (как правило – квартиру), часто ссылаются на правило ст. 384 Гражданского кодекса РФ, согласно которой право первоначального кредитора переходит к новому кредитору в том объеме и на тех условиях, которые существовали к моменту перехода права.
Правило о невозможности уступки лицом большего объема прав, нежели ему принадлежит, основано на принципе римского частного права «nemo plus in alium transferre potest quam ipse habet» («никто не может передать больше прав, чем имеет сам»). С теоретической точки зрения объем прав дольщика – гражданина, полученный от первоначального кредитора – юридического лица по соглашению об уступке прав требования, может быть либо меньше, либо тем же, каким обладало лицо, уступающее право. Следуя этому принципу, участник долевого строительства – юридическое лицо, имеющее основанное на законе право требования неустойки в размере 1/300 ставки рефинансирования ЦБ РФ в день, не может передать гражданину право требования в два раза большей неустойки (1/150 ставки рефинансирования). В результате уступки прав по договору от юридического лица дольщику – гражданину ответственность застройщика в не должна усиливаться, поскольку это ухудшало бы его правовое положение.
На практике такой вывод часто служит основанием для возражений застройщиков против размера неустойки, подлежащего взысканию в пользу граждан — участников долевого строительства. Например, ОАО «Областной центр жилищного финансирования» в апелляционной жалобе на решение Ленинского районного суда г. Ростова-на-Дону от 31.10.2013 г. по делу № 33-2293 ссылалось на то что, учитывая положения ст. 384 ГК РФ, расчет неустойки должен производиться исходя из 1/300 ставки рефинансирования, поскольку право требования квартиры приобреталось истцом от юридического лица — ООО «Риэлторский Центр «Строительная Компания «Ростовгорстрой». По этому делу судебная коллегия по гражданским делам Ростовского областного суда в апелляционном определении от 19.02.2014 г. не согласилась с доводом застройщика, указав на то, что истец является потребителем-дольщиком и физическим лицом. При этом, суд принял во внимание то, что застройщик не оспаривал права истца по договору уступки права требования и, соответственно, размер неустойки должен исчисляться исходя из 1/150 ставки рефинансирования ЦБ РФ.
В подавляющем большинстве сходных случаев суды также буквально применяли правила ст. 6 закона № 214-ФЗ, учитывая право граждан – дольщиков на получение неустойки в размере 1/150 ставки рефинансирования ЦБ РФ за каждый день просрочки, не учитывая при этом нормы ст. 384 ГК РФ. В частности, это подтверждается судебной практикой судов первой инстанции (например, решениями Таганрогского городского суда Ростовской области от 19.11.2012 г., Ворошиловского районного суда г. Ростова-на-Дону от 24.01.2012 г., Таганрогского городского суда Ростовской области от 24.09.2013 г., Октябрьского районного суда г. Ростова-на-Дону от 21.04.2014 г., Таганрогского городского суда Ростовской области от 25.10.2013 г., а также апелляционной инстанции (например, апелляционным определением Судебной коллегии по гражданским делам Ростовского областного суда от 24.02.2014 года по делу № 33-2489/2014).
Несмотря на множественность судебной практики, подтверждающей необходимость взыскания неустойки из расчета 1/150 ставки рефинансирования ЦБ РФ в день в пользу дольщиков – граждан, получивших право требования квартир от юридических лиц, такой вывод каждый раз был предметом споров и требовал достаточно длительного доказывания правильности произведенного дольщиком — гражданином расчета.
После того, как 04.12.2013 г. Президиум Верховного Суда РФ утвердил обзор практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости гражданам – участникам долевого строительства, получившим права требования квартир по договорам уступки права (цессии), стало значительно проще доказывать верность произведенного гражданами-истцами расчета. По смыслу п. 10 указанного Обзора, к отношениям застройщика и участника долевого строительства — гражданина, получившего право требования квартиры для потребительских нужд от первоначального участника долевого строительства – юридического лица по договору участия в долевом строительстве, должны применяться положения Закона о защите прав потребителей в части, не урегулированной законом № 214-ФЗ.
Таким образом Верховный Суд РФ подтвердил наличие равного объема предусмотренных законом прав дольщиков, изначально приобретавших права требования квартир для личных, семейных (потребительских нужд) от застройщика, и прав тех дольщиков, которые получили право требования квартир по договорам уступки прав (цессии), когда первоначальными кредиторами являлись юридические лица.
2. Определение размера базовой суммы, от которой рассчитывается неустойка.
По наблюдениям Агентства, в подавляющем большинстве случаев цена приобретения дольщиком права требования от первоначального кредитора, указываемая в договоре уступке права (цессии), превышала цену договора участия в долевом строительстве. Иными словами, первоначальный участник долевого строительства, уплативший застройщику сумму «А» продавал право требования последующему дольщику за сумму «В». Разность указанных сумм (сумма «Б») составляла доход первоначального участника долевого строительства.
Наиболее распространенной ошибкой дольщиков, требующих от застройщика оплаты неустойки, является исчисление ее размера от суммы, оплаченной ими за приобретенное право требования (суммы В»). Ведь, исходя из буквального толкования ч. 2 ст. 6 Закона № 214-ФЗ застройщик, нарушивший установленный договором срок передачи объекта уплачивает дольщику неустойку, исчисляемую именно от цены исходного договора (суммы «А»).
Практическим подтверждением этому может служить, в частности, апелляционное определение Судебной коллегии по гражданским делам Ростовского областного суда от 19.02.2014 г. по делу № 33-2293: «…При расчете нестойки суд исходил из стоимости квартиры, указанной в договоре уступки права требования от 08.10.2007 г. Между тем доказательств одобрения ответчиком условий договора уступки права требования, заключенного между истцом и ООО «Риэлторский Центр «Строительная Компания «Ростовгорстрой», в том числе в отношении такой цены квартиры, со стороны застройщика, не имеется. Следовательно, при расчете размера неустойки следовало исходить из цены квартиры, рассчитанной по условиям договора участия в долевом строительстве от 08.10.2007 г., заключенного между ОАО «Областной центр жилищного финансирования» и ООО «Риэлторский Центр «Строительная Компания «Ростовгорстрой»…».
Сходный вывод сделан и в кассационном определении Судебной коллегии по гражданским делам Волгоградского областного суда от 16.06.2011 г. по делу № 33-8021/11, в котором указано: «….суд пришел к обоснованному выводу, что расчет неустойки должен быть произведен исходя из суммы, внесенной первоначальным инвестором…..».
Такая ситуация приводит к тому, что многие застройщики или их зависимые лица специально создают компании с которыми заключают договоры участия в долевом строительстве, указывая в таких договорах цену, соответствующую себестоимости строительства объекта (сумму «А»). Впоследствии указанные первоначальные кредиторы уступают права требования к застройщику по договорам цессии, получая за передаваемое право его рыночную стоимость (сумму «В»). При этом застройщик частично избегает ограничений, установленных ст. 18 закона № 214-ФЗ в части целей расходования денежных средств, экономит расходы по обеспечению (страховую премию, подлежащую оплате страховщику, или плату за поручительство, если застройщиком используется поручительство банка), а так же минимизирует возможные имущественные санкции в случае предъявления к нему требования об уплате неустойки за просрочку передачи объекта.
Все это следует учитывать участникам долевого строительства как при приобретении прав на получение квартиры по договору цессии, так и при предъявлении требований к застройщику о взыскании неустойки, предусмотренной ч. 2 ст. 6 закона № 214-ФЗ.
3. Изменение срока передачи объекта долевого строительства.
В ряде случаев участники долевого строительства, заключившие договоры уступки права требования (цессии) и требующие от застройщиков уплаты неустойки в связи с несвоевременным исполнением обязательств по передаче квартир, не могут достичь желаемого результата. Совершенно неожиданной причиной отказа в удовлетворении исковых требований дольщика может явиться дополнительное соглашение об изменении срока передачи объекта, подписанное еще первоначальным участником долевого строительства. В ряде случаев такое дополнительное соглашение, о заключении которого дольщик и не подозревает, появляется уже после состоявшейся уступки права, в том числе, в момент рассмотрения иска дольщика о взыскании с застройщика предусмотренных договором санкций.
Примером этому может служить спор по делу № 33-2695/2014, рассмотренный 27.02.2014 г. Судебной коллегией по гражданским делам Ростовского областного суда в качестве апелляционной инстанции. Суть спора такова: дольщик обратился в суд с иском к ООО «Славяне» (далее – «застройщику») о взыскании неустойки за нарушение обязательств по договору участия в долевом строительстве. Решением Октябрьского районного суда г. Ростова-на-Дону от 16.12.2013 г. исковые требования дольщика были удовлетворены частично: с Застройщика была взыскана неустойка, компенсация морального вреда, а так же штраф.
Как следует из материалов дела, 20.12.2010 г. между Застройщиком и первоначальным участником долевого строительства был заключен договор долевого участия в строительстве. 04.08.2011 г. между Застройщиком и ООО «Славяне-Строймеханизация» (далее – «первоначальным участником долевого строительства») было заключено дополнительное соглашение к договору, в соответствии с которым стороны установили более поздний срок ввода объекта в эксплуатацию. Указанное дополнительное соглашение было зарегистрировано в Управлении Росреестра по Ростовской области 19 октября 2011 г.
25.05.2012 года был заключен договор уступки права требования между первоначальным участником долевого строительства и дольщиком – истцом.
С учетом изложенных обстоятельств судебная коллегия пришла к выводу, что застройщиком не было допущено нарушений срока ввода дома в эксплуатацию и срока передачи квартиры дольщику, установленных договором от 20.12.2010 г. (в ред. Дополнительного соглашения от 04.08.2011 г.).
При этом суд апелляционной инстанции указал, что ссылка дольщика — истца на отсутствие в договоре уступки права требования от 25.05.2012 г. сведений о наличии дополнительного соглашения от 04.08.2011 г. к договору долевого участия не может служить основанием для возложения обязанности по уплате неустойки на застройщика, который не являлся стороной по договору цессии.
Такая практика в последнее время получает все большее распространение. В связи с этим Агентство правовой защиты «Дольщик» настоятельно рекомендует лицам, желающим приобрести право требования от застройщика квартир по договорам уступки права требования, заранее обращаться к юристам, специализирующимся в сфере долевого строительства.
Лишь профессиональная оценка условий договора и владение информацией о складывающейся судебной практике могут служить весомой гарантией соблюдения застройщиком Ваших прав и сберегут Ваши нервы, время и финансы!
Юрист Агентства правовой защиты «ДОЛЬЩИК» Р. Шевяков
xn—-7sbajjoidsi6ad8b5fh1c.xn--p1ai