Переуступка ипотеки — права на квартиру в ипотеку по переуступке
Как правило, переуступка ипотеки на квартиру является трёхсторонней сделкой между кредитором, старым заёмщиком и новым заёмщиком. Реже встречается уступка долга от банка другому кредитору. Наконец, кредитором не всегда выступает банк. Когда и кому может понадобиться эта юридическая процедура? К ней прибегают и обеспеченные, и терпящие проблемы заёмщики. По договору переуступки новый собственник квартиры принимает на себя обязательство по выплате остатка долга банку и получает квартиру в собственность.
Договор один – стороны разные
Приобретая ипотечное жильё, которое было куплено продавцом с помощью банка, продавцы должны попросить у банка согласия на переуступку прав по ипотеке (а равно и обязанностей) им, покупателям, как новым должникам. Приобрести квартиру по переуступке в ипотеку, в принципе, не сложнее, чем взять ипотеку «с нуля», поскольку начальные процедуры ипотечного кредитования были пройдены ещё продавцом. Так, покупка квартиры по переуступке прав может привлекать покупателя «юридической чистотой» квартиры.
Покупатель предпочитает ипотеку по переуступке потому, что срок выплаты может быть относительно недолгим, если сравнивать с обычными 10–20-летними ипотечными договорами.
Согласие банка на переуступку ипотеки влечёт для нового заёмщика принятия всех условий кредитного договора, подписанного с предыдущим заёмщиком.
Новый собственник должен, среди прочего, страховать квартиру так же, как это делал предыдущий хозяин. Если в договоре ипотеки было предусмотрено право внесудебного обращения взыскания на залог, новому заёмщику также приходится принимать это правило. Ещё одно условие, связанное с аннуитетным характером платежей, это фиксированная сумму процентов, которую нельзя пересчитать и уменьшить, если это не предусмотрено договором (как правило, не предусмотрено). Покупая квартиру, уже находящуюся в ипотеке, новый хозяин должен понимать, что он принимает на себя не только остаток долга перед банком, но и тот период, в течение которого долг должен платиться.
Права собственности на квартиру переходят с момента регистрации такого перехода в Росреестре. До окончания регистрации стороны могут обратиться с заявлением об отмене сделки. В этом случае договор о переуступке ипотеки не вступит в силу, поскольку предмет ипотеки не сменил собственника.
При проверке нового заёмщика аналитик кредитного отдела оценивает, можно ли считать его достаточно надёжным клиентом по сравнению с продавцом квартиры. Если продавец отдаёт квартиру по переуступке ипотеки из-за личных финансовых проблем, выбор у банка невелик: старый заёмщик, так или иначе, не сможет платить. Но если старый заёмщик просто хочет поменять жильё на более просторное, банк может отказать, если оценит потенциального покупателя квартиры как менее надёжного клиента по сравнению с уже проверенным.
Как уже отмечено выше, переуступка квартиры может быть вынужденной мерой заёмщика, который потерял работу, но может быть вызвана и его желанием взять новое жильё, избавившись от уже ненужного. И новое жильё необязательно должно быть больше, его преимущество может состоять в том, что оно не обременено ипотекой. Ведь ипотека является исключением из общего запрета на изъятие у гражданина единственного жилья.
Рекомендуем ознакомиться:
Гражданский процессуальный кодекс запрещает изымать жильё, если оно единственное; но даже единственное жильё может быть изъято, если оно было в ипотечном залоге.
Для получения согласия банка на переуступку ипотеки необходимо обратиться в отдел ипотечного кредитования, который оценит платёжеспособность нового заёмщика. Если кредитный инспектор находит, что уступка возможна и не увеличивает риск банка, юридический отдел готовит договор цессии в пользу нового заёмщика, предварительно купившего квартиру у старого.
После завершения сделки возникнет следующая правовая ситуация:- Покупатель является новым собственником и новым заёмщиком.
- Продавец больше не является ни собственником, ни заёмщиком.
- Кредитор и условия займа остаются теми, какими были на момент покупки.
Поскольку последнее слово остаётся за банком, покупателям следует дать рекомендацию по составлению предварительного договора купли-продажи: если покупается квартира, уже находящаяся в ипотеке, необходимо проверить, чтобы договор не накладывал штраф, если сделка сорвётся по вине банка.
Преимущества переуступки для покупателя
Когда покупатели выбирают, как купить квартиру наиболее безопасно, вариант с выкупом чужой ипотеки один из лучших; и чем дольше квартира была в ипотечном залоге, тем безопаснее будет покупка. Квартира, приобретаемая по договору долевого участия, тоже может быть предметом ипотеки.
При покупке квартир по договору долевого участия (ДДУ) исключается возможность появления потенциального наследника, так как квартира только что возникла и не могла быть ни у кого в собственности.
Приобретение квартиры на вторичном рынке связано с потенциальными рисками появления настоящих правообладателей, о которых покупатель не знал. Титульное страхование призвано защитить имущественные интересы покупателя, если он потеряет квартиру; в этом случае он получает страховую выплату. При этом у вторички преимущества и риски по отношению к новым квартирам носят «зеркальный характер»: вторичка, как правило, полностью была построено и зарегистрирована законно, но теоретически может возникнуть претендент на ту же собственность.
Итак, преимущества переуступки для покупателя:- высокая «юридическая чистота» квартиры;
- меньший остаток задолженности;
- меньший срок уплаты;
- участие банка как гаранта сделки.
Наконец, немаловажным понятием является и кредитная история. Покупатель, беря на себя оставшуюся часть кредита, относительно быстро выплачивает его и получает ещё один выплаченный кредит к своей истории.
Иные случаи ипотеки и переуступки
Рекомендуем ознакомиться:
При покупке квартиры в ипотеку банки просят подтверждения доходов, несмотря на то, что квартира сама по себе является обеспечением кредита как залоговое имущество. Другие кредитные организации могут выдавать ипотечные кредиты и без подтверждения доходов, если посчитают для себя приемлемыми риски. Например, при кредитовании покупателей жилья небанковскими организациями в качестве меры обеспечения применялся договор о перечислении средств материнского капитала.
При приобретении жилья от физического лица с рассрочкой или отсрочкой платежа до окончательного расчёта устанавливается ипотека в силу закона. К ней применимо то же правило об обязательном согласии кредитора на замену должника, хотя данный вид ипотеки и не удостоверяется закладной.
Переуступка прав также называется цессией. Обычно договоры цессии заключаются между банком и коллектором, когда банк считает взыскание бесперспективным или нерентабельным, и продаёт долг коллектору. Поскольку ипотечные кредиты обеспечены самой недвижимостью, банк редко переуступает право требования по ипотечным договорам. Такая ситуация может возникнуть, если предмет залога разрушился, но при этом не был застрахован, или разрушился в результате нестрахового случая. Это также может произойти, если ипотека выдавалась под покупку квартиры на вторичном рынке, после покупки объявился пострадавший собственник, который истребовал квартиру себе, а договор титульного страхования не заключался, поэтому банк и заёмщик остались ни с чем: банк без залога, заёмщик без квартиры. В этом случае, если заёмщик по договору не освобождается от уплаты кредита, он может прекратить выплаты по нему, но обязательства, которые нельзя расторгнуть в одностороннем порядке, всё равно сохраняют силу, а право требования по ним банк может уступить коллектору.
В случае банкротства банка новым кредитором по договорам ипотеки становится Агентство по страхованию вкладов, которое возвращает деньги вкладчикам и осуществляет получение платежей с заёмщиков.
В общем случае на переуступку прав нужно согласие кредитора, но не нужно согласия должника. Иногда банки просят ипотечного заёмщика привести ещё и поручителя. Это двойная гарантия возврата кредита: возврат обеспечивается и заложенной квартирой, и поручительством другого лица. Если основной заёмщик не сможет расплатиться, то поручитель, расплатившись за него, приобретёт права кредитора и сможет обращать взыскание на заложенную квартиру. Если ипотечная недвижимость переуступается новому заёмщику, то поручитель не обязан сохранять поручительства, если не давал на это согласия.
Если заёмщик приобрёл квартиру в доле (один из самых простых способов покупки жилья супругами), продать долю он может, если другие совладельцы не воспользовались правом преимущественного выкупа. Применительно к жилым квартирам продажа доли постороннему — довольно редкий случай, но если квартира расположена на первом этаже и может быть легко перестроена в коммерческий объект, такая доля вполне может заинтересовать покупателя.
Иногда ипотечную квартиру вместе с задолженностью принимает на себя один из супругов в ходе раздела супружеской собственности. Квартира при этом, как правило, куплена в браке и оформлена на имя одного супруга, а при разделе недвижимости супруг-заёмщик может получить отступное в виде денег или другой недвижимости и перевести квартиру и обязанности по ипотеке (с согласия банка) на другого супруга.
Итак, переуступка ипотеки может приводить к следующим основным ситуациям:- замена должника с согласия кредитора по купле-продаже квартиры;
- замена должника при соглашении супругов о разделе имущества;
- прекращение поручительства;
- замена кредитора с согласия или без согласия должника при цессии или при банкротстве.
Договор, заключённый продавцом с банком, после закрытия сделки ляжет на покупателя, поэтому очень важно изучить его перед принятием переуступки.
Равно и для покупателя права ипотечного требования следует изучить ипотечный договор и закладную, чтобы убедиться в правильном составлении документов, иначе ипотека может оказаться ничтожной, а обеспечение по уступленному праву прекратит существование. Банкротство банка не является основанием для отказа от выплат или прекращения платежей. Данные нарушения могут привести к иску со стороны агентства страхования вкладов, взысканию штрафных сумм или даже изъятию ипотечной квартиры. Указанное агентство также должно давать согласие на переуступку квартиры покупателю.
zhiloepravo.com
Покупка квартиры по договору переуступки прав
На начальном этапе строительства многоквартирного дома у застройщика имеется в наличии множество квартир. По мере роста стадии готовности объекта, жилье раскупают. И тогда покупка квартиры из первых рук, вряд ли, удастся. При этом существуют предложения о продаже жилья в новостройке, которые продаются повторно, по переуступке прав на жилье. Ипотека при этом возможна, но в редких случаях. Об этом поговорим далее. 
Как купить квартиру в ипотеку, если она продается по переуступке прав?Покупка квартиры по переуступке прав — это сложный и довольно специфичный процесс, на практике встречающейся не так уж часто. Правовое естество переуступки прав осуществляется согласно соответствующему договору, регулируется несколькими законодательными нормами, Гражданским кодексом и другими правовыми актами, что вызывает множество споров и вопросов. На уступке прав можно неплохо заработать, инвестируя деньги в строительство, а после выгодно продав жилье в построенном доме.
Переуступка прав на недвижимость не противоречит действующему законодательству и допускается в следующих случаях:
- после того, как будет выплачена стоимость квартиры, согласно договору застройщика и первого владельца жилья
- если застройщик даст согласие на переуступку прав требования
- если жилье было приобретено по ипотеке, то на переуступку прав необходимо согласие банка.
Уступка прав требования на квартиру подлежит обязательной государственной регистрации. Чтобы избежать мошеннических схем с подменой договоров, покупатель жилья должен соглашаться только на переуступку прав требования только по договору долевого участия в строительстве.
Как оформляется сделка по переуступке прав?
Оформление прав переуступки происходит юридически посредством подписания договора цессии, согласно которому все права от предыдущего инвестора перейдут к последующему покупателю. После того, как дом будет достроен, собственником новой квартиры станет новый владелец. Покупателю, приобретающему квадратные метры по схеме переуступки прав, необходимо учитывать ряд особенностей.
В первую очередь к этим особенностям относится необходимость заплатить застройщику, чтобы получить его согласие на проведение подобной сделки и документ, подтверждающий выплату стоимость квартиры. Дольщик может уступить право на квартиру в период от момента регистрации договора долевого участия и до момента и закрытия акта приема-передачи объекта, но только при условии, что стоимость жилья будет полностью выплачена. 
Как взять ипотеку по переуступке в банке?
Найти кредитную организацию, которой было бы интересно предоставить ипотеку, используя в качестве залога не готовую недвижимость, а права требования к застройщику хоть и реально, но все-таки сложно. Банки неохотно идут на такие сделки, как минимум, по двум причинам:
- данный вид займов обладает высокой степенью риска кредитора, так как всегда остается опасность нарушения застройщиком сроков ввода жилья в эксплуатацию
- у банков существует большое количество альтернативных ипотечных программ, которые, являясь весьма востребованными у заемщиков, приносят гораздо больший доход.
Как показывает опыт поиск ипотеки по переуступке лучше осуществлять непосредственно на строительной площадке, поскольку рекламные объявления банков, работающих в данном направлении, обязательно будут на месте возведения здания.
Другой способ найти банк, который готов выдать ипотеку, используя в качестве залога права требования к застройщику, — это сотрудничество с юридическим лицом, продающим квартиру. Как правило, такие компании являются строительными холдингами, выступающими соинвесторами и оказывающими услуги по финансово-кредитному сопровождению сделок. Строительные холдинги уже сотрудничают с банками, выдающими ипотеку по переуступке прав.
Третий вариант наиболее хлопотный — обращаться во все попавшиеся банки и спрашивать у них о возможности получения ипотечного кредита по переуступке прав.
Сегодня число финансовых учреждений, готовых кредитовать покупку жилья по переуступке прав, растет. При этом в фавориты в данном сегменте вышли банки с максимальным числом аккредитованных новостроек: «Сбербанк», DeltaCredit, «ВТБ24», МТС, «Банк Москвы» и «Промсвязьбанк».
Оценка статьи:
Загрузка…moezhile.ru
Переуступка ипотечной квартиры | Все о законах и праве
Переуступка прав на квартиру по договору ипотеки
Ипотека при этом возможна, но в редких случаях. Об этом поговорим далее. Как купить квартиру в ипотеку. если она продается по переуступке прав? Покупка квартиры по переуступке прав – это сложный и довольно специфичный процесс, на практике встречающейся не так уж часто. Правовое естество переуступки прав осуществляется согласно соответствующему договору, регулируется несколькими законодательными нормами, Гражданским кодексом и другими правовыми актами, что вызывает множество споров и вопросов.
Все подробности переуступки прав при ипотеке
Во-первых, недвижимость остается самым предсказуемым инвест-объектом, а во-вторых, профильный рынок предложил потенциальным инвесторам достаточно привлекательные цены. Последствие ипотечного бума – рост будущих предложений на рынке Экономическая нестабильность уже в ближайшее время может заставить вложившихся инвесторов расстаться с «инвестиционным» жильем. Значит, следует ожидать и определенного роста продаж квартир на разной стадии готовности, купленных на заемные средства.
Оформление квартиры по переуступке прав в ипотеку
Но с точки зрения закона продавать квартиру, которая не является ничьей собственностью и даже не достроена нельзя, поэтому в отношении таких сделок применяют термин переуступка прав на ипотеку. Как и зачем это происходит? Переуступка – это покупка прав на жилье, которое только строится.
Что такое переуступка ипотеки?
Который возместит продавцу уже выплаченную сумму и освободит от обязательство перед банком. Кому это нужно? Принято считать, что переуступка прав по ипотеке доступна только при заключении договора долевого строительства. Так переуступается не само жилье, а право требовать его передачу от застройщика после завершения возведения дома и введения его в эксплуатацию. Эта ситуация, действительно, самая распространенная, но не единственная. Переуступка возможна в случае, когда ипотеку брала супружеская пара: после развода один из супругов может отказаться от своей части общего имущества в пользу второго; но при этом переуступить и все платежи по ипотеке. Еще одним вариантом может быть срочная продажа жилья, например, при переезде на ПМЖ за границу. Не желая тратить время на продажу жилья, досрочное погашение ипотеки и снятие обременения с жилья, продавец может просто переложить все это на покупателя, который никуда не торопится. Такие квартиры обычно продаются и по наиболее низкой цене. Причиной перевода кредита и прав на квартиру может быть и наследование. Согласия банка-кредитора на то, чтобы завещать свое жилье, заемщику не требуется (п.
Переуступка ипотеки
Клиент приобретает жилье, находящееся в ипотечном кредите. Вместе с квартирой (домом) к нему переходят обязанности по действующему займу. Кроме того, гражданин выплачивает некоторую сумму бывшему владельцу недвижимости – покрывает его затраты на погашение ссуды за прошлые периоды.
Размер компенсации определяется по договоренности продавца и покупателя. При реализации подобной схемы продажи жилья гражданину следует учесть подход банковских структур к этому вопросу.
Покупка квартиры от застройщика: отличное жильё по низким ценам или неоправданный риск
Таким образом, дольщик имеет выгоду, не дожидаясь, когда дом будет достроен и сдан, а лицо, приобретающее жилье по переуступке, значительно экономит. Инвестирование в строящееся жильё — прибыльный бизнес. Специфика покупки недвижимости по переуступке прав в строящемся доме Привлекательность в том, что стоимость жилья на стадии строительства существенно ниже цены той же жилплощади после сдачи новостройки. Теперь перечислим риски: Поскольку дольщик продаёт не квадратные метры, а право на их приобретение в будущем .
Опасная затея – купить новостройку по переуступке прав
Ипотека. Квартиры от 39 кв.м. Школа, дет.сад, паркинг, лес. от 60000р за кв.м ООО ИСК БАСТИОН Об одном из самых распространенных типов сделок на рынке недвижимости с пециально для IRN.RU рассказывает адвокат Олег Сухов Приобретение новостройки по схеме переуступки прав остается одной из самых распространенных схем на рынке недвижимости.
Что такое переуступка ипотеки на квартиру, и какие есть риски?
likvidaciya-ooo-balashiha.ru
Переуступка ипотеки (ипотечного кредита) — прав, ВТБ, Сбербанк, от физического лица, другому банку, покупка квартиры
Кредитный договор, обеспеченный ипотекой, заключают две стороны: банк и заемщик. Каждый из них имеет друг перед другом права и обязанности.
При этом каждая из сторон может их передать третьему лицу, не участвовавшему в заключении договора. Это и есть переуступка. В результате нее меняется круг лиц в обязательстве.
Переуступить свое право может как кредитор (статья 382 ГК РФ), так и должник (статья 391 ГК РФ), но с разрешения кредитора.
Применительно к ипотеке это означает, что заемщик может продать купленную им в кредит квартиру вместе с этим кредитом.
И тогда вместо него платить ипотеку банку будет покупатель — новый заемщик. Который возместит продавцу уже выплаченную сумму и освободит от обязательство перед банком.
Кому это нужно?
Принято считать, что переуступка прав по ипотеке доступна только при заключении договора долевого строительства.
Так переуступается не само жилье, а право требовать его передачу от застройщика после завершения возведения дома и введения его в эксплуатацию.
Эта ситуация, действительно, самая распространенная, но не единственная.
Переуступка возможна в случае, когда ипотеку брала супружеская пара:
- после развода один из супругов может отказаться от своей части общего имущества в пользу второго;
- но при этом переуступить и все платежи по ипотеке.
Еще одним вариантом может быть срочная продажа жилья, например, при переезде на ПМЖ за границу.
Не желая тратить время на продажу жилья, досрочное погашение ипотеки и снятие обременения с жилья, продавец может просто переложить все это на покупателя, который никуда не торопится.
Такие квартиры обычно продаются и по наиболее низкой цене.
Причиной перевода кредита и прав на квартиру может быть и наследование.
Согласия банка-кредитора на то, чтобы завещать свое жилье, заемщику не требуется (п. 3 статьи 37 Закона об ипотеке).
После его смерти наследник (или наследники) автоматически получают весь комплекс прав и обязанностей своего родственника.
Права заемщика
Заемщик, подписавший с банком кредитный договор, передает банку в залог купленную квартиру (дом, таунхаус, гараж, дачу и т. д.) Это порождает определенные ограничения его прав, как собственника.
Например, он может владеть и пользоваться своей собственностью только для тех целей, для которых она предназначена (статья 29 Закона об ипотеке).
Еще больше ограничений затрагивает право распоряжаться своей собственностью. То есть продавать, дарить, менять, вносить в качестве вклада в УК юрлица и т. д.
Все это заемщик может проделать только с согласия банка-залогодержателя (ст. 37). В этом суть обременения, накладываемого залогом.
Единственная возможность распорядиться своим имуществом без ведома банка — это завещать его. Закон устанавливает ничтожность условий договора, ограничивающих это право владельца.
С чего начать?
Поскольку согласие банка является необходимым условием для переуступки своих прав должником, то начать следует именно с получения такого согласия. В том случае, когда ответ будет положительным, договор будет перезаключен уже с новым заемщиком.
Но чаще всего, если речь идет не о наследовании, банки не склонны одобрять такие сделки, как переуступка ипотеки.
Нарушение порядка, установленного законом, будет иметь для заемщика ряд последствий.
А именно банк может потребовать:
- признать сделку недействительной и применить последствия признания этого факта;
- досрочно вернуть всю сумму долга и процентов по нему;
- обратить взыскание на заложенное имущество, независимо от мнения старого или нового владельца.
Переуступка ипотеки
Переуступка, как уже упоминалось, возможна как со стороны кредитора, так и со стороны заемщика.
В каждом из этих случаев есть ряд особенностей, которые необходимо учесть.
От физического лица
Главным условием, делающим возможной переуступку ипотеки является согласие банка. Если только речь не идет о наследстве.
Но в том случае, когда сделка все же состоялась, к новому заемщик переходят все обязанности по ипотеке. Включая даже те, которые не исполнил предыдущий владелец жилья .
То есть если он продал свою квартиру, желая избавиться от долгов перед банком, то все пени и штрафы должен будет выплатить покупатель.
Впрочем, по договоренности с банком, они могут быть отменены. Но этот момент необходимо уточнить перед заключением договора.
Другому банку
Иногда в договоре ипотеки меняется не должник, а кредитор.
Согласия заемщика на это не нужно, банк вправе сам принять такое решение. Но у него имеется обязанность об этом факте уведомить заемщика письменно.
В уведомлении должны быть указаны:
- новые реквизиты для оплаты;
- порядок внесения ежемесячных платежей;
- изменения в правах и обязанностях.
В том случае, когда банк не уведомил заемщика о смене кредитора, не предоставил ему новых банковских реквизитов и не ознакомил с правами и обязанностями, он не может применять к заемщику штрафные санкции.
По договору
Переуступка прав по ипотеке на еще недостроенное жилье встречается чаще всего. Это может быть вызвано затягиванием застройщиком сроков строительства.
Участник договора долевого строительства, желая обезопасить себя от недобросовестности заемщика и обязательств перед банком, совершает подобную сделку.
Но, как правило, банки не слишком охотно дают на нее согласие.
Покупка квартиры
Покупка квартиры в порядке переуступки ипотеки возможна как в новостройке, так и на вторичном рынке. В этом случае, скорее всего, цена ее будет существенно ниже средней рыночной стоимости.
Но необходимо помнить, что придется еще выплачивать ипотеку.
С учетом оставшегося срока кредита и достаточно высокой процентной ставки, конечная стоимость жилья может оказаться гораздо выше.
Плюсы и минусы
Плюсом покупки квартиры по переуступке ипотеки является ее низкая стоимость. Фактически, при покупке предлагается просто вернуть владельцу жилья ту часть кредита, которую он уже выплатил банку. Но это плюс может обернуться и минусам.
Банк заключает с новым владельцем недвижимости новый договор, условия в котором могут существенно отличаться от тех, что были ранее. Причем далеко не всегда в выгодную для заемщика сторону.
Ему может быть установлена более высокая процентная ставка. Или же банк потребует внести первоначальный взнос в размере половины стоимости.
Сбербанк
Сбербанк, как правило, не дает одобрения на переуступку прав без достаточных на то оснований. Например, супругов, если у них нет действующего брачного договора, обязательно делает созаемщиками.
И в случае развода просто предъявляет требования к одному из них в полном объеме.
ВТБ 24
ВТБ 24 также не склонен соглашаться на переуступку.
Скорее всего заемщикам будет предложено:
- продать квартиру;
- рассчитаться с банком;
- снять обременение.
Ну а после этого собственник волен делать со своим имуществом все, что пожелает, не оглядываясь на банк.
Как оформить?
В том случае, когда банк сделку одобрил, можно приступать к ее документальному оформлению. Стоит быть готовым к тому, что банк нового клиента будет тщательно проверять.
Поэтому, если переуступка изначально задумывалась с целью передать жилье тому, кому не был одобрен кредит до этого, то такая схема не сработает.
Банк не будет увеличивать свои риски.
Перечень документов
От нового заемщика потребуются те же сведения, что и от всех прочих:
- паспорт;
- сведения о занятости;
- подтверждение дохода.
Здесь можно скачать образец договора переуступки прав по ипотечному займу.
Сведения о недвижимом объекте уже имеется в банке. Та же, как и кредитный договор. А новому заемщику будет выдан его экземпляр договора и график платежей.
На видео об особенностях ипотечного займа
77metrov.ru
Покупка квартиры в ипотеку по переуступке прав
Покупка квартиры в ипотеку по передаче прав является вполне реальным решением, для тех, кому необходимо жильё. При таком виде кредита не так просто найти банк, который захочет дать вам займ.
Переуступка ипотеки – что это?
Кредитный договор, заключающийся с помощью ипотеки, осуществляется двумя сторонами: банком и заемщиком. У каждой из сторон есть права и обязанности друг перед другом. Несмотря на это, каждый из них может их передать третьему лицу, вовсе не участвующем в заключении сделки.
Такой вид отношений и называется переуступка, в результате которой круг лиц в обязательстве может меняться.
Схема данного вида кредита проста и включает в себя следующий алгоритм:
- Покупатель приобретает жилье, которое находится в ипотечном кредите;
- Одновременно с приобретением собственности, к нему переходят обязанности по уже существующему займу;
- Покупатель выплачивает бывшему владельцу недвижимости некую сумму денег, чтобы покрыть его затраты за прошлые периоды.
Прежде чем приобрести такой кредит, покупателю необходимо выяснить, что такое передача прав на квартиру в новостройке по ипотеке и все детали сделки. Заемщик вправе продать свою квартиру, приобретенную в кредит вместе с ним. В данном случае его кредит будет выплачивать новый заемщик. Первое с чего необходимо начать это с получение согласия от банка, которое является главным условием при ипотеке. В случае положительного ответа от банка, договор можно перезаключать с новым заемщиком. Представители банков чаще всего дают положительный ответ только если это передача прав по наследию.
Иногда по договору проводится переуступка прав аренды земельного участка: образец на 2018 год имеется здесь.
Переуступка ипотеки в сбербанке — условия
Для приобретения недвижимости в ипотеку в сбербанке необходимо иметь на это существенные основания. Для заключения договора необходимо обратиться в отделение Сбербанка по месту прописки или регистрации. Для того, чтобы получить кредит необходимо иметь возраст начиная от 21 года. Граница пенсионного возраста является максимальным сроком для получения кредита. На момент, когда плательщик будет выплачивать последние проценты, ему должно быть не более, чем 75 лет. Одним из основных условий получения кредита является официальное трудоустройство. Стаж с последней работы должен быть минимум 6 месяцев. Первоначальный взнос должен составлять от 5 до 15% от стоимости недвижимости. Необходимо в полной мере соблюдать все условия банка, иначе это повлечет за собой ряд последствий. Банк может потребовать аннулирование сделки, возврат всей суммы долг и проценты.
Переуступка прав по договору долевого участия в строительстве
Передача необходимых прав по ДДУ в строительстве имеет свои плюсы и минусы. В конце такой сделки действие договора долевого участия не заканчивается, а лишь меняется покупатель. Все существующие обязанности и права от первого инвестора передаются покупателю, при этом все условия первого главного договора не меняются. Уступка может осуществиться только после обязательной регистрации контракта долевого участия на государственном уровне и перед тем, как будет подписано соглашение о приеме-передаче на выбранную недвижимость.
Как продать квартиру по ипотеке по переуступке
На вопрос можно ли квартиру в ипотеке продать по переуступке, любой застройщик ответит положительно. Но такой вид сделки будет стоить намного дешевле и выгоднее, чем продажа жилья, введенного в эксплуатацию. Необходимо посоветоваться с юристом и собрать все необходимые документы.
В первую очередь составляется договор цессии, согласно которому все права, принадлежавшие инвестору, передаются покупателю.
Договор цессии включает в себя ряд пунктов:
- Полное наименование документа с юридической точки зрения, с указанием точной даты и места его подписания;
- Данные из удостоверения личности обоих сторон;
- Полное название объекта составления договора;
- Перечисление прав и обязанностей сторон;
- Сумма денежных средств, оговоренная сторонами;
- Обязательные подписи обеих сторон.
Список необходимых документов для совершение сделки:
- Соглашение владельца на передачу прав, которое оформляется в письменном виде;
- Удостоверения личностей, участвующих в сделке;
- Контракт;
- Документы, которые подтверждают право инвестора на недостроенное жилье;
- Договор об непосредственном участии в строительстве.
Все денежные операции производятся так же, как и при договоре купли-продажи квартиры.
Ипотека по переуступке от физического лица
Ипотека от физического лица является очень частым явлением на рынке недвижимости. При покупке квартиры у физических лиц рекомендовано сделать правовую экспертизу, для исключения недопониманий в правах на сделку с обеих сторон. По налоговому законодательству, физические лица могут воспользоваться своим правом на налоговый вычет при приобретении квартиры по передаче прав. Это возможно сделать только при условии, что дом будет сдан в эксплуатацию. Продавец также не может рассчитывать на налоговый вычет, так как акт по переуступке заключается им перед сдачей здания в эксплуатацию. Ипотека по переуступке от физического лица является рисковой сделкой и перед ее началом необходимо удостовериться в надежности застройщика.
Если у Вас есть вопросы, проконсультируйтесь у юриста
Задать свой вопрос можно в форму ниже, в окошко онлайн-консультанта справа внизу экрана или позвоните по номерам (круглосуточно и без выходных):ahrfn.com
Покупка квартиры по переуступке прав в новостройке в ипотеку
Покупка квартиры по переуступке прав в новостройке – один из законных способов обзавестись жильем. Это несложная и чаще всего выгодная сделка. Однако не всегда наши желания совпадают с возможностями. Может случится так, что нужной суммы на покупку не окажется на руках.
Рекламный блок:
В такой ситуации можно обратиться в банк и приобрести квартиру в новостройке по договору цессии в ипотеку. Подобные программы существуют в таких организациях, как Сбербанк, ВТБ24, Промсвязьбанк и другие.
Законность сделки обеспечивается ст. 382 ГК РФ и ст. 11 ФЗ № 214. Законодательство гласит, что дольщики вправе уступить право требования на недвижимое имущество другому лицу с момента регистрации ДДУ до фактической приемки квартиры.
Условия для переуступки прав
Переуступка прав допускается только после выплаты дольщиком всей цены договора. Это должно быть подтверждено актом сверки, который выдается застройщиком.
Переуступка прав с ипотекой может быть в двух вариантах:
- Приобретение квартиры без обременения, но с использованием ипотеки.
- Приобретение квартиры, находящейся в залоге у банка.
И в том, и в другом случае условие о выплате цены договора выполнено. В первой ситуации дольщик купил жилье за собственные средства и хочет переуступить вам свои права. Перед осуществлением сделки он должен доказать документально, что деньги действительно были внесены, а также предоставить акт сверки, полученный от застройщика.
Во второй ситуации дольщик покупал квартиру в ипотеку. Они ничего не должен застройщику – задолженность есть только перед банком. Соответственно, условие о выплате суммы по договору долевого участия выполнено. Этот факт также подтверждается платежным документом из банка и актом сверки.
Для заключения сделки потребуется получить согласие от застройщика, если того требует договор долевого участия в строительстве. Однако законодательство не предусматривает такого условия, оно регламентировано исключительно договором. По закону стороны обязаны его соблюдать.
Помимо согласия застройщика, необходимо получить разрешение банка на переуступку. Это требование актуально, когда квартира приобреталась с привлечением ипотечного кредита.
Какие нужны документы
Наиболее распространена ситуация, когда происходит покупка квартиры в новостройке в ипотеку по переуступке от физического лица. Сделка заключается в банке, который выступает партнером застройщика и кредитует объект. Рассмотрим, какие документы потребуются.
Для ипотеки
Для оформления сделки требуется минимальный пакет документов, которые понадобятся покупателю для предоставления в банк. Каждая организация устанавливает свои правила для оформления и рассмотрения заявления. Список документов может отличаться.
Многие банки в некоторых случаях предоставляют ипотеку по двум документам – паспорту и второму документу, удостоверяющему личность (военному билету, водительскому удостоверению и т.д.). Однако такое встречается нечасто, так как банк в этом случае очень рискует.
Наиболее распространен следующий список документов:
- заявление-анкета;
- общегражданский паспорт РФ;
- копия трудовой книжки, заверенная работодателем, или выписка из ЕГРИП;
- документ-подтверждение дохода за последние полгода – справка 2-НДФЛ, выписка с зарплатного счета, справка по форме банка или в свободной форме.
Помимо этого, могут потребоваться и иные документы. Полный перечень следует уточнять в выбранном банке.
Для сделки
Пока банк принимает решение о выдаче средств, можно начать собирать документы для оформления сделки по переуступке прав. Эти бумаги требуются также и для банка – по ним организация будет анализировать, на что предоставляет деньги.
Это огромный плюс подобных сделок. Банк тщательно проверяет предложение на юридическую чистоту, что почти полностью исключает риск столкнуться с мошенническими действиями.
Для оформления нужно предоставить:
- общегражданский паспорт продавца;
- копию ДДУ;
- копию акта сверки с застройщиком;
- разрешение на переуступку прав, если оно требуется в рамках ДДУ;
- оригинал документа, подтверждающего факт оплаты средств застройщику – платежное поручение, открытие аккредитива и т.п.;
- оформленный договор цессии.
Точно такие же бумаги потребуются для регистрации сделки в Росреестре. К этому пакету добавиться еще договор об ипотеке.
Составление договора переуступки лучше доверить юристу. В некоторых банках настаивают на использовании их договора. В этом нет ничего страшного, напротив, документ, составленный юристами банка, как правило, отвечает всем законодательным нормам и защищает права покупателя.
Процесс проведения сделки
После того, как банк одобрит займ и проверит все документы, будет назначен день сделки. В установленную дату подписывается договор цессии и происходят взаиморасчеты. Для передачи денежных средств многие используют банковскую ячейку.
После того, как договоры будут подписаны, а передача денежных средств произойдет, необходимо пройти процедуру государственной регистрации перехода имущественных прав. Для этого необходимо обратиться в территориальное отделение Росреестра или МФЦ по месту расположения объекта недвижимости.
Если разрешения от застройщика по условиям ДДУ не требовалось, то необходимо уведомить его о переуступке прав. Это требование предусмотрено гражданским законодательством. Рекомендуется передать застройщику копию договора цессии.
Таким образом, пошаговая инструкция оформления сделки выглядит так:
- Поиск и выбор объекта недвижимости.
- Анализ документов продавца.
- Выбор банка и подача заявления и документов для оформления ипотеки.
- Ожидание и получение одобрения.
- Сбор необходимой документации для оформления сделки и для предоставления в банк.
- Оформление договора цессии.
- Процесс согласования и одобрения сделки с банком.
- Подписание договора цессии, кредитного договора и проведение взаиморасчетов.
- Подача документов на регистрацию в Росреестр или МФЦ.
- Получение готовых документов.
- Уведомление застройщика о заключенной сделке.
При оформлении сделки по переуступке прав требования необходимо учитывать один финансовый нюанс. Продавец будет продавать квартиру по более высокой цене, чем покупал сам. Эта разница обычно не прописывается в договоре переуступки прав. Это нужно принять во внимание, так как банк предоставит в ипотеку сумму, прописанную в тексте договора.
То есть покупателю нужно иметь разницу наличными, чтобы отдать их продавцу. Кроме того, понадобится первоначальный взнос.
Переуступка квартиры в ипотеке
Сделка усложняется, когда приобретаемая квартира уже находится в ипотеке. Банки и застройщики не очень приветствуют переуступки. Дело в том, что цессия подразумевает досрочное погашение одного кредитного договора и оформление другого. В этом случае банки теряют процент, а, значит, и часть прибыли.
Цена на квартиры, обремененные ипотекой, значительно дешевле, чем стоимость чистой недвижимости. Первое, что нужно будет сделать покупателю, это узнать, какова сумма задолженности продавца перед банком. Затем, этот долг погашается.
Вот на этапе погашения долга продавца и возможны различные проблемы. Чтобы не потерять деньги можно воспользоваться помощью нотариуса или посредничеством банка.
Нотариусы предлагают в таких случаях оформить предварительный договор с обеспечением платежа. Это документально подтвержденная обязанность сторон оформить основную сделку в срок и на условиях, прописанных в предварительном договоре.
После оформления предварительного договора с обеспечением можно погашать задолженность продавца по ипотеке. Риск по-прежнему остается, но уже сведен к минимуму.
Если продавец передумает продавать квартиру после закрытия ипотечного кредита, то покупатель будет обременен судами, чтобы вернуть деньги обратно. Разумеется, правда на его стороне и суд он выиграет, но при этом придется потратить немало времени и сил. Кроме того, продавец в такой ситуации вернет не только деньги покупателя, но еще покроет судебные издержки и выплатит сумму задатка в двойном размере.
Есть банки, которые сами выступают страховщиками сделок такого рода. Подобные услуги организации платные.
После погашения ипотеки продавца банк подает документы в Росреестр на снятие обременения с объекта недвижимости. Эта процедура займет 7-10 дней. После снятия обременения оформляется самая обычная переуступка права требования, а документы отправляются на государственную регистрацию.
Есть более безопасный вариант:
- Покупатель оформляет ипотеку в том же банке, в котором заложена квартира.
- Банк погашает ипотеку продавца полученными средствами.
- Покупатель погашает свою ипотеку из собственных денег.
Фактически произойдет перевод задолженности по ипотеке на другого заемщика. Однако такой вариант практикуется не в каждом банке.
При возникновении сложностей обращайтесь за юридической консультацией. Получить бесплатную правовую помощь можно на нашем сайте. Задайте вопрос эксперту в специальном окне.
Теперь вы знаете, как купить квартиру по переуступке прав в новостройке в ипотеку. Помните, что подобные сделки имеют массу нюансов и подводных камней. Целесообразно перед оформлением проконсультироваться со специалистом. Юрист подскажет, как лучше действовать, поможет составить грамотный договор цессии и будет сопровождать вашу сделку от начала и до конца.
Вконтакте
Google+
estatelegal.ru
Переуступка ипотечной квартиры | urist-rostova.ru
Переуступка ипотеки
Но гражданину следует тщательно взвесить все «за» и «против», просчитать свои затраты на осуществление сделки. Переуступка квартиры: что это
Под переуступкой прав на ипотеку понимают следующую схему. Клиент приобретает жилье, находящееся в ипотечном кредите. Вместе с квартирой (домом) к нему переходят обязанности по действующему займу.
Покупать или нет квартиру по переуступке
Есть ли риск в покупке такой недвижимости? Мы расскажем о юридических нюансах, которые нужно учесть покупателю, чтобы сделка считалась действительной. Продают по схеме переуступки прав собственности обычно инвесторы – физические или, чаще, юридические лица, выкупившие квартиры на начальном этапе строительства с целью последующей перепродажи. Зачастую за время строительства дома (а это может быть и год, и два, и три) стоимость квартиры вырастает примерно на 40-60%.
Продажа квартиры по переуступке прав
Законом также не запрещено отчуждение недвижимости путем переуступки права собственности по ипотечным соглашениям, по договорам инвестирования, а также на базе предварительного соглашения купли-продажи . По сути, продажа квартиры по переуступке прав собственности — это договоренность, в результате которой одна сторона-продавец переуступает другой стороне-покупателю. все правомочности, имеющиеся у неё в отношении третьей стороны. Трудностей в этой сфере много, и у всех участников правоотношения — кто-то вступил в права наследования и не знает, как правильно продать ненужную теперь собственность, кому-то срочно нужно вложить деньги, а как купить жилье, непонятно. Рекомендации юристов сервиса Правовед.ru дают возможность гражданам объективно оценить все риски цессии, до осуществления сделки.
Фактически если вы хотите приобрести новостройку на завершающем этапе строительства, то, скорее всего, вам придется покупать ее по договору переуступки, потому что обычно в этот момент квартир от застройщика уже не остается и купить желанный объект можно только у инвесторов, вложившихся на ранних этапах. Что такое переуступка? Пока новостройка не построена и не сдана, дольщики, которые вложились в строительство, вместо свидетельства о собственности имеют на руках договоры участия в долевом строительстве (так называемые ДДУ).
Форум по ипотеке и секьюритизации
На остальные вопросы Вы можете найти ответы в этой ветке. Если Заемщик-Покупатель идет на указание цены «до миллиона», он всегда должен помнить о том, что: 1. Соглашение о цене является существенным условием договора и в случае сокрытия подлинной цены квартиры и истинных намерений стороны самостоятельно несут риск признания сделки недействительной и риск наступления отрицательных последствий
Покупка квартиры от застройщика: отличное жильё по низким ценам или неоправданный риск
Так что же такое переуступка? Действительно ли выгода оправдывает риски? Как не ошибиться при приобретении объекта инвестирования и получить прибыль? Стоит ли покупать залоговую или бывшую залоговую квартиру? Ответы в данной статье. Что такое переуступка прав? Покупка квартиры по переуступке прав – это передача за определённое вознаграждение прав и обязанностей на жильё от одного человека к другому. Договор переуступки, называемый цессией, может быть заключен исключительно до момента, когда будет подписан акт приёма-передачи дома. Передача жилья другому лицу после подписания акта происходит посредством купли-продажи. Пример цессии: человек вкладывает деньги в покупку квартиры на стадии котлована, тем самым становится дольщиком и приобретёт право на будущее жильё. Когда строительство подходит к концу и цены на квартиру существенно увеличиваются, дольщик за денежную сумму уступает своё право на жилплощадь другому лицу.
Все подробности переуступки прав при ипотеке
Лидерами хит-парада самых привлекательных объектов для инвестиций жилые квадратные метры стали по двум причинам. Во-первых, недвижимость остается самым предсказуемым инвест-объектом, а во-вторых, профильный рынок предложил потенциальным инвесторам достаточно привлекательные цены. Последствие ипотечного бума – рост будущих предложений на рынке Экономическая нестабильность уже в ближайшее время может заставить вложившихся инвесторов расстаться с «инвестиционным» жильем.
Это и есть переуступка. В результате нее меняется круг лиц в обязательстве. Переуступить свое право может как кредитор (статья 382 ГК РФ ), так и должник (статья 391 ГК РФ ), но с разрешения кредитора. Применительно к ипотеке это означает, что заемщик может продать купленную им в кредит квартиру вместе с этим кредитом. И тогда вместо него платить ипотеку банку будет покупатель — новый заемщик.
Опасная затея – купить новостройку по переуступке прав
Ипотека. Квартиры от 39 кв.м. Школа, дет.сад, паркинг, лес. от 60000р за кв.м ООО ИСК БАСТИОН Опасная затея – купить новостройку по переуступке прав Об одном из самых распространенных типов сделок на рынке недвижимости с пециально для IRN.RU рассказывает адвокат Олег Сухов Приобретение новостройки по схеме переуступки прав остается одной из самых распространенных схем на рынке недвижимости.
Что такое переуступка ипотеки на квартиру, и какие есть риски?
Заемщик может передать право собственности на недвижимость третьему лицу, и вместе с этим передать права и обязанности перед банком по обслуживанию ипотечного кредита. Вопрос о переуступке прав и обязанностей ипотекодателя может возникать в различных ситуациях: После развода один из супругов отказывается от своей доли в совместно нажитом имуществе, при этом все платежи по кредиту платит второй супруг, у которого осталась в собственности недвижимость. Срочная продажа недвижимости.
Все о переуступке прав на квартиру в новостройке
Данную схему можно осуществить до сдачи дома в эксплуатацию, когда еще не получены правоустанавливающие документы на квартиру. При этом первоначальный инвестор (лицо, купившее квартиру непосредственно у застройщика) передает за определенную плату другому физическому лицу свое право на получение нового жилья после завершения строительства. Эта схема и называется переуступкой права требования . Плюсы и минусы переуступки По разным данным, треть всех заключаемых сделок с недвижимостью в новостройках Москвы проводится по договору о переуступке.
Ипотека по переуступке прав
Ипотека при этом возможна, но в редких случаях. Поговорим об этом далее. Итак вам нужна ипотека на переуступку. В какой банк обратиться? Какие еще есть варианты? Самый простой способ — выяснить информацию в банках, которые кредитовали данный объект пока у застройщика были в наличии квартиры. Вполне вероятно, что вам предложат вариант, по которому возможно оформить покупку. Если все положительно, то остается только собрать документы на кредит и подать заявку на рассмотрение.
Переуступка прав на квартиру по договору ипотеки
Ипотека при этом возможна, но в редких случаях. Об этом поговорим далее.
Как купить квартиру в ипотеку. если она продается по переуступке прав? Покупка квартиры по переуступке прав – это сложный и довольно специфичный процесс, на практике встречающейся не так уж часто. Правовое естество переуступки прав осуществляется согласно соответствующему договору, регулируется несколькими законодательными нормами, Гражданским кодексом и другими правовыми актами, что вызывает множество споров и вопросов.
Ипотека на «переуступку» становится массовой
Покупателю квартиры по переуступке нужно быть готовым, что застройщик потребует определенную сумму за свое согласие на операцию. Но дополнительные расходы окупятся. Ведь цена на саму квартиру окажется ниже, чем у застройщика.
Доля таких сделок будет расти Эксперты петербургского рынка недвижимости, оценивая долю инвестиционных сделок, называют разные цифры.
Оформление квартиры по переуступке прав в ипотеку
А чтобы вернуть все потраченные деньги и не остаться в минусе, он отказывается от своих прав и передает их третьему лицу. Иногда такие сделки могут быть совершены с целью получить прибыль за счет разницы в цене недвижимости, ведь на разных этапах постройки цена может различаться. Но с точки зрения закона продавать квартиру, которая не является ничьей собственностью и даже не достроена нельзя, поэтому в отношении таких сделок применяют термин переуступка прав на ипотеку. Как и зачем это происходит?
Переуступка – это покупка прав на жилье, которое только строится.
urist-rostova.ru