Первичный рынок недвижимости это – , —

economyz.ru

Плюсы и минусы первичного и вторичного рынка недвижимости. Обучение начинающих риэлторов.

Опытные риэлторы уже давно определились для себя со специализацией, с какими объектами им предпочтительней работать. Многие работают только с одним  видом недвижимости первичным или вторичным, некоторые умеют с обоими видами справляться.

Я, например, предпочитаю вторичный рынок , но конечно, не откажусь от сделки по «первичке», если она сама идет в руки.

Что такое первичный рынок?

Первичный рынок недвижимого имущества — это объекты недвижимости, которые еще не были оформлены в собственность. К ним относятся новые квартиры в домах-новостройках и вновь сформированные участки земли. Продают такие участки и квартиры муниципалитет, государство или частные строительные компании-застройщики.

Вся первичная недвижимость оформляется в собственность и  вновь продается, то есть поступает в продажу второй  и каждый последующий раз. Риэлторы говорят, что объект продается от хозяина, а хозяином-владельцем может быть как физическое так и юридическое лицо.

Какой объект выберет себе для приобретения клиент, на первичке или вторичке – это дело приоритетов каждого человека, задача риэлтора правильно и наиболее подробно информировать клиента об этих объектах и рассказать о достоинствах и недостатках каждого из них.

Плюсы первичного рынка недвижимости:

• Цена дешевле за квадратный метр
• Возможность заказать индивидуальную планировку
• Отсутствие истории квартиры
• Новые коммуникации
• Социальная однородность соседей
• Наличие парковки
• Наличие инфраструктуры вокруг
• Банки охотно дают ипотеку

Минусы первичного рынка недвижимости:

• Стоимость квартиры может увеличиться после окончания строительства
• Высокая кадастровая стоимость
• Неизвестны точные сроки вселения
• Невозможность сразу сделать ремонт в квартире
• Длинный срок регистрации права собственности
• Невозможность быстрой регистрации по месту жительства
• Лифт и газ не включат, пока не вселится большинство жильцов

Приобрести квартиру в новостройках  можно:

• по Договору долевого участия ДДУ. Регламентируется Федеральным законом от 30.12.2004 N 214-ФЗ (ред. от 13.07.2015) «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (с изм. и доп., вступ. в силу с 01.10.2015)
• по договору ЖСК Федеральный закон от 30.12.2004 N 215-ФЗ (ред. от 23.07.2013) «О жилищных накопительных кооперативах»

Квартиры на первичном рынке можно купить на стадии котлована или на более поздних стадиях строительства многоквартирного дома, чем больше готовность дома, тем дороже квадратный метр. Готовая квартира регистрируется в Росреестре на основании Акта приема-передачи квартиры от застройщика к покупателю или Справки ЖСК о выплаченном пае.

Квартиры в строящемся доме можно приобрести на основании Договора цессии или переуступки права требования на недостроенную квартиру, если квартира приобретена по договору долевого участия. Новый приобретатель потом зарегистрирует право собственности на свое имя, после завершения строительства дома.

Плюсы вторичного рынка недвижимости:

• быстрая сделка, меньше рисков
• можно быстро прописаться
• можно быстро вселиться
• инфраструктура более развита, чем в районах новостроек
• возможность капитального ремонта
• возможность торга с продавцом недвижимости

Минусы вторичного рынка недвижимости:

• более высокая цена
• типовые планировки
• изношенные коммуникации
• социальная неоднородность жильцов
• требуется проверка истории квартиры

Договор купли-продажи на вторичном рынке можно оформить у нотариуса и в простой письменной форме через Росреестр. Переход права собственности подлежит обязательной регистрации в Росреестре.

realtshcool.ru

Квартира на первичном рынке недвижимости

Покупка недвижимости это не только решение насущного жилищного вопроса, но и удачное вложение инвестиций. Покупателям предлагается широкий выбор, как первичного жилья, так и вторичного. И «первичка», и «вторичка» имеют свои особенности, недостатки и преимущества.

Первичный рынок жилья представляют квартиры в новостройках, находящихся на разной стадии готовности, но еще не введенных в эксплуатацию. Покупатель квартиры на первичном рынке выступает «соинвестором», свои средства он вкладывает в будущий результат. После сдачи и регистрации объекта в соответствующем государственном органе он приобретает права на купленную квартиру и становится первым собственником жилья. Именно по регистрационным документам, а не по типу объекта (новостройка или давно сданный дом) отличается первичная недвижимость от вторичной.

Справка. Договор долевого участия, заключенный в соответствии с ФЗ 214 между компанией-застройщиком и покупателем подлежит обязательной регистрации в Росреестре. Эта мера принята во избежание риска «двойных» продаж одного и того же объекта.

Срок регистрации договора 5-10 рабочих дней. Дольщик в любое время может получить выписку о регистрации или проверить ее наличие, зайдя на сайт Росреестра.

Особенности первичного рынка жилья

Основная особенность первичного рынка жилья – покупатель приобретает право требования на недостроенный жилой объект, а не право собственности на квартиру. Собственником он станет только после регистрации сданного жилого комплекса.

Другая особенность, характерная для первичного жилья – растущая стоимость квадратного метра. Его цена увеличивается по мере готовности новостройки. На «котловане» квадратный метр стоит, в среднем, на 15-20% ниже, чем перед приемкой готового дома соответствующими комиссиями.

При покупке квартиры на первичном рынке нужно быть готовым к определенным рискам, связанными с недобросовестным исполнением застройщиком принятых обязательств:

• риск «долгостроя»;
• затягивание сроков регистрации объекта;
• несоответствие квартиры заявленному стандарту (уменьшение/увеличение общей площади, низкое качество).

Принятые в 2017 г. дополнения в жилищном законодательстве существенно снижают возникновение подобных рисков при приобретении первичного жилья. А разработанный правительством план трехлетнего перехода поэтапного замещения средств, вкладываемых гражданами в строительство жилых объектов, на иные формы финансирования позволит избавиться от «долгостроя».

Преимущества первичного жилья

Первичный рынок жилья ежегодно пополняется новыми комплексами во всех ценовых категориях, тем самым расширяется география поиска для потенциальных покупателей, предпочитающих квартиру в новостройке. Такое жилье обладает рядом преимуществ перед вторичным:

• низкая цена;
• современная технология строительства;
• эргономичные планировки квартир;
• можно подобрать оптимальный этаж, планировку, даже панораму из окна;
• новые коммуникационные системы;
• благоустроенная придомовая территория;
• наличие инфраструктурных объектов в составе жилого комплекса;
• отсутствуют юридические риски при оформлении сделки;
• обязательное страхование средств дольщиков.

Рассмотрим подробнее все аспекты.

Самое выгодное вложение можно сделать на начальном этапе строительства, когда цена на квартиры самая невысокая. В готовом объекте стоимость квадратного метра практически равно аналогичному вторичному «квадрату». Сэкономить 5-20% можно и купив первичное жилье по договору переуступки.

В современном строительстве на первичном рынке жилья применяются инвестиционные технологии, обеспечивающие повышенную шумо- и теплоизоляцию квартир. Широкий выбор форматов домостроения (кирпично-монолитный, панельный, монолитный, кирпичный) также облегчает поиск подходящего жилья.

Квартиры на первичном рынке в большинстве своем отличаются удобными, продуманными планировками. Кроме того, многие компании закладывают в проект возможность на начальном этапе стройки перепланировки по усмотрению покупателя.

Неизношенные инженерные сети, отвечающие современным стандартам – неоспоримое достоинство новостроек.

Обязательным условием готовности дома является благоустройство внутреннего двора. Устанавливается игровой комплекс для детей и уличное освещение, высаживаются кустарники и деревья, прокладываются тротуары. Нередко в новом доме первый этаж отдан под магазины, салоны бытовых услуг, аптеку. что, конечно, очень удобно для жильцов.

При покупке «первички» никто не оспорит право собственности, также отсутствуют ограничения на новую квартиру и риски, связанные с правами пользования.

Недостатки первичного жилья

Выбирая первичное жилье, следует учесть и некоторые недостатки не введенных в эксплуатацию новостроек:

• отсутствие при покупке права собственности на приобретаемую квартиру, в момент сделки покупатель получает только право требования;
• фактическое отсутствие дома при приобретении квартиры на первичном рынке на этапе «котлована»;
• ожидание заселения после фактической оплаты жилья до 2,5-3 лет, иногда и больше;
• большинство квартир сдается без чистовой отделки, соответственно длящийся несколько лет после заселения ремонт у соседей;
• отсутствие представления о социальном окружении;
• в новых микрорайонах новоселы часто сталкиваются с недостаточно развитой социальной и транспортной инфраструктурой.

В 2017 г. больше половины объектов на первичном рынке жилья было приобретено с помощью ипотеки. Ее объем в денежном выражении вырос на 25% по сравнению с прошлым годом. Процентные ставки на первичном и вторичном рынке в этом году впервые практически сравнялись. Но для новостроек во многих банках предусмотрены привлекательные программы с пониженной ставкой от 7,4%. Единственное ограничение – действие их распространяется только на ряд определенных объектов.

vse-pro-nedvizhimost.ru

Вторичный рынок жилья – что это такое, особенности рынка, цены

Здравствуйте друзья. У всех когда-либо наступает счастливый момент, когда решение о покупки квартиры принято. Теперь остаётся только выбрать подходящий вариант для покупки. Самый важный вопрос, с которого все начинают выбор квартиры это – новая квартира или вторичное жильё. В этой статье рассмотрим, что такое «квартира на вторичном рынке» и какие могут быть трудности.

Вторичное жилье – это квартиры, которые уже находятся в частной или муниципальной собственности. При этом муниципальное вторичное жильё вам никто не сможет продать, так как оно не находится в собственности проживающих там людей. У них есть право приватизировать квартиру, а после этого, являясь собственниками, продать её.

Как и любой покупки, вторичное жильё имеет свои плюсы и минусы. Разберём основные параметры, влияющие на выбор таких квартир:

Стоимость жилья на вторичном рынке

Сравнивая две одинаковых квартиры, расположенных в одном районе, новую (с отделкой под ключ) и вторичную, как правило, стоимость новой будет чуть выше. При этом на стоимость жилья на вторичном рынке сильно влияет состояние дома в целом, наличие отгороженной придомовой территории, качество и давность проведённого ремонта в квартире.

Срок оформления покупки

Срок от покупки квартиры до въезда в неё, у вторичного жилья меньше. Так как новые квартиры могут выставляться на продажу, но при этом заселение дома еще не одобрено строительной организацией. При покупке квартиры у собственника, ключи вы получаете сразу, после подписания договора и перечисления денежных средств.

Дополнительные финансовые затраты при покупке новостройки

Редкий застройщик занимается отделкой квартир под ключ. При покупке новой квартиры, чаще всего, ремонт ложится на плечи покупателей. Стоимость качественного ремонта может доходить до 30% от стоимости квартиры, согласитесь это существенная финансовая нагрузка.

Вторичное жилье уже имеет хоть какой-то ремонт. При наличии средств только для покупки квартиры, вы сразу можете присматривать квартиру в подходящем для вас состоянии. В этом случае, вы сразу сможете переехать в неё после покупки, а в дальнейшем сделать необходимый ремонт.

Анализ рынка недвижимости

Решая купить квартиру, каждый хочет, чтобы она была большая, просторная и при этом недорогая. Проводя анализ рынка вторичного жилья, вы сразу увидите стоимость, размеры и будете знать точный срок заселения, если решите её купить. Вторичный рынок гораздо богаче на выбор, чем рынок новостроек, и вы точно сможете найти квартиру, которая вам понравится.

С новыми квартирами ситуация несколько сложнее. Квартиру по минимальной цене можно купить только на этапе «котлована», т.е. заключить договор долевого участия и ждать, когда застройщик закончит работу.

В России уже существует огромное количество примеров, когда застройщик замораживает стройку, а покупатели остаются ни с чем. При этом наиболее хорошие квартиры раскупают именно на первых этапах строительства дома, а при сдаче дома покупатели выбирают из того, что осталось.

Возможные риски

Покупка квартиры на вторичном рынке обладает большими рисками, чем покупка новой квартиры в сданном доме.

Вы можете столкнуться мошенниками, которые скроют от вас важные факты, а после сделки подадут в суд на её расторжение.

В квартире может быть несколько собственников, включая несовершеннолетних детей. При этом родственники могут спорить о размере долей, могут быть судебные тяжбы и прочие события, которые вынудят отложить сделку. Не исключено, что в последствие выявятся факторы, благодаря которым сделка будет считаться недействительной.

Для исключения перечисленных рисков, при выборе квартиры на вторичном рынке, необходимо тщательно проверить. Запросить у продавца документы из соответствующих государственных органов, подтверждающие.

При покупке новостройки, к сожалению, нельзя предугадать все риски связанные с возможным банкротством застройщика, затягиванием строительства или другими проблемными ситуациями.

Свидетельство о собственности

Огромным плюсом вторичного жилья, в том, что после получения свидетельства о собственности вы сразу сможете начать процедуру оформления прописки для себя и родственников. По Российскому законодательству, при переезде прописку необходимо получить в 2х недельный срок.

При покупке новостройки, свидетельство о собственности вы получите не ранее 3х месяцев со дня сдачи дома. При этом возникают ситуации, когда дом достроен, заселён, но официально сдать его застройщик не может по каким-либо причинам.

Соответственно, дом, не числится ни в каких государственных органах, и отсюда множество «вытекающих» проблем, в том числе и с подпиской.

Покупка квартиры на вторичном рынке как вложение средств

Планируя покупку квартиры на вторичном рынке, рекомендуется сразу «заглянуть в будущее» и продумать возможность дальнейшей продажи жилья. Если у вас есть цель заработать на росте цен, то и квартира должна быть в популярном районе или центре города. На такое жильё спрос будет всегда и цены будут выше средних по рынку недвижимости.

При покупке квартиры на вторичном рынке с целью сдавать её для проживания третьим лицам, то это может быть и спальный район, или район рядом с крупными вузами.

Покупка квартиры на кредитные средства

Решая взять кредит на покупку квартиры, стоит помнить, что купить вторичное жильё не составит проблем. Но для покупки новостройки, особенно это касается не сданных домов, строительная компания должна запросить у банка аккредитацию этого строительного объекта. Наиболее часто, не законченные объекты имеют аккредитацию в 1-2 банках, и вам придется выбирать из того что есть. Процесс получения кредитных средств для вторичного рынка не имеет таких проблем.

Старое – значит проверенное

Бытует мнение, вторичное жильё уже устоявшееся и оно надежнее новостроек. Но, здесь необходимо понимать, что вторичное жилье будет лучше, только при условии соблюдения своевременного технического обслуживания: ремонт кровли, замена трубопровода, замена канализационных стоков, ремонт подъездов и еще ряд мероприятий, без которых дом будет постепенно.

Мои соседи

Выбирая для покупки квартиру на вторичном рынке, стоит обратить внимание на состояние подъезда и придомовой территории. Если все аккуратно сделано, нет мусора и подъезд чистый, значит, вам повезет с соседями и в доме уже устоявшийся коллектив, в который вам необходимо будет войти и мирно сосуществовать.

В новостройках ситуация с соседями складывается иначе. Все новые жильцы только знакомятся между собой, и сами создают правила жизни.

Как правило, в доме одни соседи начинают активно делать ремонт, а другие пытаются уложить спать маленьких детей. В такие моменты могут возникнуть конфликтные ситуации. От того, как получиться разрешить все конфликты и договориться с соседями, и будет зависеть «аура» вашего подъезда и дома.

Подводя итог, можно сказать, что вторичное жильё обладает как плюсами, так и минусами. И только полный анализ рынка, и ваших желаний позволит сделать правильный выбор, о котором вы не будете жалеть в будущем.

Удачи вам! Гузель Минязова

rieltor-ask.ru