Поправки в фз 214 2018 – Минстроем России разъяснено действие вступивших с 1 июля 2018 года поправок в законодательство о долевом строительстве

Содержание

Осенью дольщиков ждет очередная поправка к 214-ФЗ

мирон алексеев

Недвижимость 23 Августа 2018

С 1 июля 2018 года вступил в силу очередной пакет изменений в федеральный закон 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов…». Все уже привыкли, что этот закон, принятый в 2004 году, правится постоянно.

Иллюстрация Ewais/shutterstock.com

Идея вышеозначенного закона — защитить граждан. На этом пути достигнуто немало. В доме, который возводится в полном соответствии с 214-ФЗ, не может быть двойных продаж (кошмар девяностых). Он строится на землях, где можно возводить жилье соответствующего класса. У девелопера дома «в законе» есть разрешение на строительство. Зарегистрировало государство договор долевого участия (то есть подтвердило, что все законно) — может гражданин вносить деньги.

Однако от банкротства застройщиков, работающих по 214-ФЗ, защиты нет. Государство вынуждено помогать достраивать проблемные объекты. Зачастую путем дотаций — выдачей земельных участков новым застройщикам, тем, что в ответ готовы взять на себя бремя достройки.

В предыдущей серии законодательной реновации появился фонд, который за счет отчислений 1,2% с объема продаж каждого застройщика должен доводить проблемные объекты по принципу страхования. Хотя проблем старых адресов, которые не были застрахованы, такой подход не решает, но все же это шаг вперед. Идеология последнего пакета поправок — возложить больше контроля за застройщиками на банки.

Недавно на «круглом столе» «Стройка в новых законодательных реалиях. Что ждет застройщиков: рост или стагнация?» профессионалы обсудили, как действовать по новым правилам. Генеральный директор СРО НП «Объединение строителей СПб» Алексей Белоусов рассказал, что отказ от принципа «один застройщик — одно разрешение», который всерьез собирались ввести в прошлом году, это единственная победа лоббистов.

Что же получилось? Вводится обязательное банковское сопровождение сделок. Застройщики должны иметь отдельные банковские счета на каждое разрешение на строительство. Счета должны быть в уполномоченных банках. Эти банки будут контролировать проведение операций, связанных со строительством. Норма вступает в силу с 1 сентября.

Задел по разрешениям на строительство, который стали создавать девелоперы впрок с 2017 года, чтобы организовать персональный переходный период и работать по старым правилам, историю со спецсчетами не затронет и от требования вести их не спасет. Также нет ясности — не увеличат ли размер отчислений в страховой фонд застройщиков на завершение проблемных объектов более чем в 5 раз: с 1,2% до 6,75%? Такую идею высказал Михаил Мень перед уходом с поста главы строительного министерства.

Председатель комитета по жилой недвижимости НП «Российская гильдия управляющих и девелоперов» Дмитрий Панов пояснил, что есть майский указ президента — достичь к 2024 году ввода 120 млн кв. м жилья. «Не надо демонизировать закон. Рентабельность строительства в Петербурге 14%, а на Дальнем Востоке — 7%. Резерв рентабельности, как видим, не так велик, а поправки к 214-ФЗ бьют по рентабельности», — считает господин председатель.

Руководитель бизнеса ипотечного кредитования банка «Санкт-Петербург» Екатерина Синельникова заметила, что к 1 сентября должны готовиться и банкиры, и их клиенты-застройщики. «Мы ждем осенней сессии Госдумы. Нам не вполне понятно применение 214-ФЗ. В его нынешнем виде он однозначно требует технических правок. Некоторые предложения закона пока читаются как не связанные между собой, — заявила эксперт. — Например, все мечтают удешевить ресурсы для ипотеки. Но если застройщик хоть на один день задержал сдачу дома — дольщик имеет право прийти и забрать все деньги».

Руководитель консалтингового центра «Петербургская недвижимость» Ольга Трошева привела цифры: в I полугодии 2018-го в северной столице реализованы 2,2 млн квадратных метров жилья. Речь идет о 50 тысячах сделок — на 20% больше, чем в январе — июне 2017-го.

При этом цены на жилье за первое полугодие текущего года выросли на 3 — 5%. Это значит, что процесс пошел еще до того, как новая редакция 214-ФЗ вступила в силу. Безусловно, факторов несколько. Один из ключевых — снижение доходности депозитов из-за падения ключевой ставки Банка России. Кроме того, люди слышали, что нововведения поднимут себестоимость строительства. Граждане, твердо решившие улучшить свои жилищные условия, ждать роста цен не станут.

Ситуация непростая, согласна начальник отдела продаж ЗАО «БФА-Девелопмент» Светлана Денисова: «В Петербурге у застройщика есть хотя бы выбор банка-партнера. Список уполномоченных банков пока включает 58 позиций, допустим, в ближайшее время его увеличат до 70 банков, но все равно региональные банки могут быть обескровлены, они потеряют крупных надежных клиентов».

Материал опубликован в газете «Санкт-Петербургские ведомости» № 154 (6253) от 23.08.2018 под заголовком «Закон дозреет осенью».

Материалы рубрики

spbvedomosti.ru

Поправки в 214-ФЗ. Что изменилось для дольщиков и застройщиков к 2018 году

К 2018 году Законодатель произвел очередную попытку навести порядок на рынке строящегося жилья. Согласно поправкам, внесенным в 214 Федеральный Закон, с 2018 года дольщики получили новые гарантии при вложении денежных средств в будущее жилье. Проблемы дольщиков новые изменения в законе решают следующим образом: находят средства для компенсации и серьезно  ужесточают контроль над самими застройщиками.

 

Итак, вот как выглядят самые глобальные изменения в 214-ФЗ на начало 2018 года:

 

Создание Фонда защиты прав граждан – участников долевого строительства. Задача указанного фонда сформировать компенсационный фонд, в целях укрепления гарантий и прав дольщиков. По сути, фонд должен заменить систему страхования ответственности  застройщика в страховых компаниях, которая себя не оправдала. Отныне застройщики при продаже будущей квартиры будут нести обязанность уплаты взносов от каждого зарегистрированного договора в сумме 1,2 процента от стоимости квартиры. На средства фонда будут выплачиваться возмещения участникам долевого строительства, если застройщик окажется неспособным выполнить обязательства на ранней стадии строительства, а достраивать дом нерентабельно, финансироваться мероприятия по незавершенным строительным объектам, проводиться аккредитация арбитражных управляющих, участвующих в банкротстве застройщика.

 

Включение новых положений о банкротстве застройщика. Теперь в отношении застройщиков отменен привычный порядок процедур. Арбитражному суду вменено сразу вводить внешнее управление или конкурсное производство,  минуя стадии проведения финансового оздоровления и наблюдения.  Вышеуказанный «Фонд защиты прав граждан» также является организацией, подключенной к участию в деле при банкротстве застройщика.

 

С 1 июля 2018 года Застройщик  не сможет одновременно осуществлять строительство нескольких объектов недвижимости. То есть работать будут по правилу – одному застройщику — одно разрешение на строительство и один земельный участок.  Получается, что для каждого строящегося объекта будет создаваться отдельное юридическое лицо. Таким образом, могут возникнуть проблемы с комплексным освоением территории – с созданием инфраструктуры для жителей.

 

Отныне размер собственных средств застройщика должен составлять не менее чем десять процентов от стоимости проекта, указанной в проектной декларации. Однако вместо собственных средств застройщик может привлечь поручителей. 

Важно, что у застройщика должны отсутствовать обязательства по кредитам, займам, ссудам, за исключением целевых кредитов, связанных с привлечением денежных средств участников долевого строительства на конкретный объект. За исключением акций, застройщик не вправе выпускать никаких других видов ценных бумаг.  Имущество застройщика не может служить обеспечением по обязательствам третьих лиц, не может быть заложено. Также существуют ограничения, связанные с репутацией застройщика: у его ведущих сотрудников не должны быть непогашенные судимости по экономическим статьям. А сам директор в своей истории не должен иметь компании, ранее признанные банкротами.

 

Возникновение существенных ограничений по осуществлению расчетов. Застройщик вправе иметь только один расчетный счет. Застройщик, технический заказчик и генеральный подрядчик обязаны открывать банковские счета в одном уполномоченном банке и осуществлять расчеты между собой только с использованием указанных счетов.  Денежные средства с указанного расчетного счета застройщик сможет использовать на иные цели только после исполнения своих обязательств перед дольщиками.

 

Годовая бухгалтерская отчетность застройщика подлежит обязательному аудиту. Раньше у застройщика была только обязанность по предоставлению аудиторского заключения за последний год осуществления предпринимательской деятельности любому обратившемуся лицу.

 

Создание Единой информационной системы жилищного строительства. С 1 января у каждого застройщика появился личный кабинет в ЕИСЖС, в котором ему требуется размещать необходимые для строительства документы: правоустанавливающие документы на землю, разрешение на строительство, заключение экспертизы проектной документации, проектная декларация, аудиторское заключение и другие. Размещать документы необходимо в строго определенные сроки. За неисполнение этой обязанности застройщик будет привлечен к административной ответственности.

 

Появились изменения и в пользу застройщика – теперь затянуть время при получении квартиры с целью получения компенсации  при несвоевременной передаче квартиры у дольщика  не получится. Законодатель ввел правило, в котором исключил обязанность застройщика заплатить неустойку покупателю, если тот намеренно тянул время и придирался к несущественным недостаткам при приеме квартиры, уклоняясь от подписания передаточного акта.

 

Тем не менее институт долевого строительства в России в течение следующих трех лет должен исчезнуть полностью. В октябре минувшего года Президент поручил Кабмину искать другие пути финансирования строительства и в указанный срок отказаться от долевого механизма в пользу кредитного. 

www.iv-alternativa.ru

Изменения и поправки в 214 ФЗ в январе и июле 2018 года

Получите бесплатную консультацию юриста!

Это важно и для дольщиков, и для компаний, занимающихся жилищным строительством. Законодатели продолжают вносить изменения в закон о долевом участии в возведении жилья. С 1.07.2018 г начнет действовать очередной пакет поправок.

Закон о внесении изменений в 214 ФЗ начал действовать в июле прошлого года. Они заметно меняют правила работы для застройщиков. Судя по комментариям специалистов долевого строительства, это скорее всего, заставит уйти с рынка небольшие компании и упрочит положение крупных игроков.

Станут ли новые изменения в 214 ФЗ гарантией надежности для потенциальных дольщиков? В любом случае будет полезной проверка застройщика в СПб. Она включает правовой аудит документов компании, которые отныне должны находиться в открытом доступе.

Какие внесены изменения в 214 ФЗ с 1 января 2018 г в Санкт-Петербурге

Некоторые поправки, внесенные в 214 ФЗ, действуют с начала года. Так, одно изменение 214 ФЗ с 1 января 2018 г касается руководящего состава компании. Главой компании, главбухом не может быть:

  • человек с неснятой, непогашенной судимостью по экономическим преступлениям, не оконченным периодом административного наказания, дисквалификации;

  • сотрудник, который в течение последних трех перед тем, как будет направлена проектная декларация по жилому объекту застройщика в контролирующий орган, был признан банкротом, привлечен по делу в рамках банкротства юрлица к субсидиарной ответственности, взысканию убытков;

  • лицо, владевшее 25% акций признанного банкротом застройщика в течение 3 лет, предшествовавших моменту направления проектной декларации на МКД в контролирующий орган.

Важно! Если застройщик не исполняет условия договора ДДУ, неизменным остается право дольщиков на взыскание с застройщика неустойки. Потребуется обратиться к СК с претензией, а если требования дольщика не исполнят, подать в суд на строительную компанию.

Юристы в своих комментариях также отмечают еще одно не менее полезное изменение 214 ФЗ с 1 января 2018 г имеет отношение к открытости застройщика. Компания обязана размещать в Единой системе жилищного строительства следующие данные:

  • аудиторское заключение;

  • разрешение на строительные работы, ввод жилья;

  • информацию о строящемся жилье;

  • экспертное заключение по проекту;

  • бумаги для подтверждения прав на участок;

  • проектная декларация;

  • выводы чиновников о соответствии СК и проектной декларации закону;

  • данные об взносах в компенсационный фонд, условиях привлечения средств дольщиков;

  • проект договора ДДУ;

  • актуальные фото строящихся МКД.

Напомним, если дольщик передумал вселяться в будущую квартиру на стадии строительства, он может пойти на переступку прав по договору долевого участия.

Важно! Обязанность включать свои данные в ЕИСЖС появилась и у чиновников. Они должны обнародовать данные о проверках застройщика, его соответствии требованиям закона, предписаниях и вступивших в силу постановлениях об административной ответственности.

Оставить заявку

Также с начала года каждый застройщик обязан сообщать в контролирующее ведомство об изменениях в своем руководстве. Как гласят новые изменения в главный закон о долевом строительстве, сделать это компания должна в течение 3 дней. Сообщать нужно об:

  • увольнении главы компании;

  • назначении нового руководителя СК, в том числе временного.

Важно! 214 ФЗ с последними изменениями на 2018 год предусматривает обязанность компании предоставить контролирующим её деятельность чиновникам сведения о том, что назначаемый руководитель компании соответствует всем требованиям закона.

И еще немного про внесение изменений в 214 ФЗ о долевом строительстве с 1.01.2018 г. Строители обязаны сообщать дольщику при заключении договора и принятии средств о своем банкротстве письменно.

Есть и другие новации.

  • При банкротстве застройщика процедуры наблюдения и санации будут невозможны;

  • Дольщики могут провести заочное собрание, если их более 500 человек;

  • Юрлица не могут удовлетворять свои требования за счет передачи жилья;

  • Инициировать банкротство застройщика может Фонд защиты дольщиков.

Важно! При передаче жилья часто становится известно об изменении площади квартиры в сторону увеличения. С января 2017 г. закон разрешает дольщику оплачивать 5-процентное отклонение по площади, указанной в проекте. Если изменение площади квартиры больше, оплачивать разницу не обязательно и можно разорвать договор ДДУ.

При обнаружении дефектов в новой квартире, в том числе скрытых, собственнику следует провести анализ и оценку недостатков при приёмке квартиры и требовать возмещения ущерба.

Поправки к 214 ФЗ с июля 2018 года

  1. 214 ФЗ с последними изменениями на 2018 г содержит уточнение понятия «застройщик». Им может считаться хозяйственное общество с опытом в строительстве МКД не меньше 3 лет.

  2. Поправки к 214 ФЗ с июля 2018 г предполагают, что площадь возведенного жилья у застройщика должна достигать не менее 10 000 кв. метров, и у компании должны быть разрешения на ввод жилья в эксплуатацию. Проектная документация на жилье для всех застройщиков, кто начнет работы после 1.07.2018 г., должна пройти экспертизу.  

  3. 214 ФЗ с изменениями на 2018 год включает запрет для застройщиков на одновременное строительство жилья по нескольким разрешениям – компания может работать только по одному разрешению, подчеркивают специалисты в своих комментариях. Но это касается только тех компаний, которые получат разрешение после 1.07.2018 г.

  4. Изменение 214 ФЗ с 1 июля 2018 г предполагает, что у застройщика не должно быть долгов по финансовым обязательствам. Это должно повысить надежность компании. Остальные обязательства компании не могут быть больше 1% от стоимости строительства.

  5. 214 ФЗ с изменениями на 2018 год обязывает застройщиков делать взносы в Фонд защиты дольщиков – 1,2% от цены, указанной в договоре с дольщиком.

    Важно! Средства Фонда используют, чтобы компенсировать расходы обманутых дольщиков, достроить незавершенные дома. Но и в этом случае гражданину потребуется помощь юриста по долевому строительству.

  6. Согласно новым изменениям в 214 ФЗ, от застройщика не требуют дополнительного обеспечения его обязательств перед дольщиками – страхования, поручительства. Компания должна застраховать риск непередачи квартир.

  7. Ещё одно изменение 214 ФЗ с 1 июля 2018 г установило требование для застройщиков, согласно которому сама компания, заказчик и генподрядчик обязаны открыть счет в уполномоченном банке и вести все расчеты друг с другом только в этом банке, пользуясь упомянутым счетом. Счет может только один.

  8. Поправки к 2014 ФЗ с июля 2018 г не позволяют строительной компании покупать ценные бумаги, а также предоставлять займы и ссуды и выпускать ценные бумаги, кроме акций.

214 ФЗ с изменениями на 2018 год для дольщиков

Особое внимание идеологи новых поправок к закон уделили правилам расходования средств, которые застройщик получит от дольщиков, и финансовой дисциплине.

  1. Траты на содержание строительной компании не могут быть более 10% стоимости возводимого жилья.

  2. Не более 30% стоимости строящихся домов компания может направить на авансовые платежи.

  3. Застройщик не вправе брать кредиты, кроме целевых.

Оставить заявку

Эксперты рынка жилищного строительства в комментариях отмечают, что 214 ФЗ с последними изменениями на 2018 год будет значительно контролироваться уполномоченным банком. Финансисты будут проверять:

Важно! При обнаружении нарушений банк может сообщить об этом в контролирующее ведомство и фактически приостановить работу застройщика.

Если речь идет о долевом участии в возведении МКД, требуется признание права собственности на жилье. Чтобы не возиться с бумагами, не допустить ошибок в такой важной процедуре, не тратить время на походы в Росреестр, можно просто воспользоваться помощью юриста.

Вы уже дольщик или хотите им стать? Подробнее об изменении законодательства узнайте на онлайн-консультации с юристом!

Звоните нам # PHONE

yurist-advokat812.ru

Изменения в 214 ФЗ на 2018 год

Закон № 214-ФЗ  — координирует отношения застройщиков и дольщиков. Нормативно правовой акт был обновлен. Изменения в 214 федеральный закон 2018 внесены по нескольким причинам. Главная заключается в том, что последняя редакция 214 ФЗ имела ряд недостатков. Недобросовестные строительные организации умело этим пользовались, дольщики лишались вложенных в строительство денежных средств.

Какие внесены новшества, и чем они чреваты для дольщиков?

Изменения 214 федерального закона — фактически новая реальность на рынке долевого строительства. Они связаны преимущественно с финансовой стороной. Есть и другие моменты.

Новая редакция 214 ФЗ предполагает следующее:

  • — Застройщик — исключительно хозяйственное общество.
  • — Строительная организация обязана обнародовать информацию о реализуемом проекте и финансовом положении — бухгалтерские отчеты, проектная декларация, итоги аудита. Данные представляются на официальном сайте застройщика.
  • — Размер собственных средств застройщика должен составлять не менее чем десять процентов от планируемой стоимости строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, указанной в проектной декларации
  • — Наличие на дату направления проектной декларации в уполномоченный орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации, денежных средств в размере не менее десяти процентов от проектной стоимости строительства на банковском счете застройщика, открытом в уполномоченном банке   
  • — Деньги инвесторов могут пойти исключительно на целевые нужды по реализации конкретных задач.
  • — Уполномоченный банк осуществляет контроль целевого расходования средств, которые поступают на счет застройщика.
  • — У генерального подрядчика, технического заказчика, строительной организации должен иметься счет в одном финансовом учреждении

 Профессиональная поддержка без переплат со знанием изменений в 214 ФЗ за 2018 год!

Требуется помощь в вопросе взыскания неустойки у застройщика в случае срыва сроков ДДУ? Не раздумывая, обращайтесь к нам.

Готовы посодействовать при приемке квартиры у застройщика (в момент передачи ключей). При обнаружении недочетов сделаем так, что их устранит застройщик. Если нужно, решим вопрос через суд.

Специалисты компании в курсе всех изменений 214 фз. Они реагируют предельно быстро. Стоимость оказываемых услуг приемлемая. Обращайтесь в любой удобный момент. Всегда рады оказать квалифицированную поддержку!

zeus.expert

В чем смысл поправок в 214-ФЗ? С 1 июля вступили в силу поправки

С 1 июля вступили в силу поправки в закон о долевом строительстве 214-ФЗ. Эксперты «Метриум» рассказывают о главных изменениях, которые повлияют на судьбу строительных компаний и стоимость квартир в новостройках, но не сразу.

Главное изменение касается непосредственно системы финансирования жилищного строительства. Долевое участие, при котором покупатели жилья инвестируют средства в стройку, будет упразднено с 1 июля 2019 года. На смену деньгам граждан придет банковский кредит. Большинство других поправок вводят новые требования к застройщикам, без соблюдения которых они лишаются права привлекать средства покупателей. По оценке экспертов «Метриум», наиболее чувствительными для рынка недвижимости станут пять новых норм.

1. Переход на счета эскроу

Свыше 74% всех инвестиций в жилищное строительство в России – это средства покупателей, которые подписали с застройщиками договоры долевого участия (ДДУ). После 1 июля 2019 года девелоперские компании не смогут привлекать деньги дольщиков напрямую. Средства покупателей уйдут на специальные банковские счета – эскроу, то есть окажутся в доверительном хранении банка. Пока застройщик не введет дом в эксплуатацию и как минимум один покупатель не оформит квартиру в собственность, банк не переведет деньги застройщику.

Предполагается, что, пока средства, полученные от дольщиков, лежат на эскроу-счетах, компании будут строить на целевые банковские кредиты. Банк-держатель эскроу-счетов выделит деньги на строительство жилого комплекса. Это называется проектное финансирование.

«Между вливаниями в проект покупателей и банковским финансированием есть принципиальная разница, которая заключается в стоимости привлекаемых средств, – указывает генеральный директор Tekta Group Роман Сычёв. – Денежный поток с продаж по ДДУ сразу шел на покрытие операционных расходов, в том числе и по обслуживанию кредитов на строительство. Банковское финансирование предоставляется под процент: застройщик обязан возвращать кредит, что увеличивает себестоимость проекта. Величина ставок по проектному финансированию и конкретные условия кредитования пока неизвестны. Как предполагается, 3% годовых будут начисляться на сумму, эквивалентную сгенерированным деньгам на эскроу-счетах. Остальная сумма кредита будет выдаваться по рыночным ставкам не ниже 10-12% годовых. Таким образом, самые дорогие деньги застройщик займет на начальной стадии реализации проекта, когда привлечение дольщиков только начинается, а капитальные затраты уже высоки. Едва ли кредит для большинства застройщиков будет выдаваться по ставкам ниже рынка. Со временем это станет фактором санации отрасли от слабых игроков».

Уже с 1 июля 2018 года у застройщиков появился выбор. Девелоперы могут перейти на использование эскроу-счетов добровольно, и в этом случае они освобождаются от новых требований законодательства о долевом строительстве. А если застройщики будут и дальше привлекать средства покупателей напрямую (до 1 июля 2019 года), для всех новых жилых комплексов, разрешение на строительство которых получено после 1 июля 2018 года, применяются новые требования 214-ФЗ.

2. Ограничение по опыту работы

В новой редакции закона о долевом строительстве вводится понятие «специализированный застройщик». К таким застройщикам государство предъявляет два требования.

Во-первых, у компании должен быть опыт строительства многоквартирных домов (площадью не менее 10 тыс. кв. метров) больше трех лет.

Как именно компания получила такой опыт, неважно. Специализированным застройщиком может стать и девелопер (то есть технический заказчик строительства), и генеральный подрядчик.

В «Метриум» считают, что это требование помешает выйти на рынок новым девелоперам. Для того чтобы начать новый бизнес в жилищном строительстве, инвестору придется покупать юридическое лицо с трехлетним опытом работы, а это поднимает расходы на проект.

Второе требование не изменилось. Специализированный застройщик владеет правами на стройплощадку, а также привлекает средства дольщиков. «Сохраняется ситуация, при которой фактическим инвестором строительства (девелопером) и компанией, владеющей землей и привлекающей средства дольщиков (застройщиком), могут быть разные юридические лица, – комментирует генеральный директор компании ООО «Ривер Парк» Лариса Швецова. – На сегодняшний день в России работает 3 150 девелоперских компаний, которые так или иначе связаны с 4 430 застройщиками. То есть порядка 18% девелоперов контролируют одновременно двух и более застройщиков, однако на долю таких компаний приходится 60% всех строящихся площадей в России. Требования законодательства распространяются именно на застройщиков, но непосредственно девелоперы обычно несут ответственность только в случае судебных разбирательств. С этой точки зрения введение понятия «специализированный застройщик» никак не проясняет разделение ответственности между девелопером и застройщиком».

3. Административные расходы – не более 10%

Новые требования прямо регулируют финансовые параметры бизнеса. В частности, застройщик не может потратить на административные и прочие сопутствующие расходы больше 10% от общей стоимости строительства за весь его период. В число таких затрат входит оплата услуг уполномоченного банка по обслуживанию единого расчетного счета проекта; выплата заработной платы, налогов и отчислений; оплата услуг коммерческой организации, выполняющей роль исполнительного органа застройщика; расходы на рекламу, коммунальные услуги, связь, аренду помещений, оборудование для организации рабочих мест.

Расходы застройщика контролирует банк. Тот банк, где у застройщика открыт счет, получает право блокировать любую операцию, если она противоречит закону о долевом строительстве. Фактически банк будет вести учет всех административных расходов застройщика, пока они не достигнут 10% от стоимости строительства. Если застройщик попытается превысить лимит в 10%, банк запретит такую операцию.

«Норматив 10% более чем достаточен для управленческих расходов, – считает генеральный директор Level Group Кирилл Игнахин. – Как правило, такие затраты составляют 4-5% от расходной части проекта. Однако проблема в том, что ограничение распространяется на более широкий спектр статей затрат, в том числе рекламу. В некоторых проектах удельный вес оплаты услуг рекламных агентств очень высок, особенно если жилой комплекс относительно небольшой. Реклама стоит одинаково дорого как для большого проекта, так и для объекта точечной застройки. В последнем случае только расходы на рекламу могут составлять до 10% от проектной стоимости. Соответственно, в этом случае ограничение не позволит застройщику уложиться в отведенный законодателями предел затрат».

4. Авансовые платежи – не более 30%

Ограничивается и размер авансовых платежей, который застройщик может направить своим подрядчикам. Речь идет о предварительной оплате таких работ, как строительство многоквартирных домов, подготовка проектной документации и ее экспертиза, выполнение инженерных изысканий, строительство и реконструкция инженерно-технического обеспечения на участке, подготовка документации по планировке территории.

Общая сумма авансовых платежей по этим расходам не должна превышать 30% от проектной стоимости. Эксперты «Метриум» отмечают, что значительная часть расходов, указанных в новой редакции, приходится на период, когда застройщик еще не начал строительство. Например, результаты проектирования, изысканий и экспертизы проектной документации девелопер оплачивает еще до начала строительства, часто за собственный счет. И деньги дольщиков, которые государство стремится обезопасить, здесь ни при чем. Тем не менее в новой редакции закона эти работы включаются в общий лимит авансированных платежей.

«На мой взгляд, доля авансовых платежей в общих проектных затратах либо соответствует уровню в 30%, либо ниже его, – считает генеральный директор IKON Development Евгения Акимова. – Полагаю, что соблюдение данного лимита не приведет к трудностям для девелоперов. Однако нужно учитывать, что директивно установленный жесткий ограничитель может по-разному сказаться на бизнесе застройщика в разных рыночных ситуациях. К примеру, если на небольшом региональном рынке генеральные подрядчики или поставщики стройматериалов фактически являются монополистами, то они могут потребовать от девелопера больших авансов за свою работу, используя свое преимущественное положение. В этом случае лимит может оказаться фактором, осложняющим реализацию проекта».

5. Нарушение сроков – запрет на новые проекты

Государство вводит строгие меры к застройщикам, которые нарушают сроки ввода жилья. Так, власти могут отказать в выдаче заключения о соответствии (ЗОС). ЗОС – это важный документ, который подтверждает, что власти проверили застройщика и установили, что он соответствует нормам 214-ФЗ. Только получив эту бумагу, девелопер может зарегистрировать первый ДДУ и начать привлекать средства покупателей. Теперь, если сроки сдачи хотя бы одного объекта застройщика нарушены на три месяца и более, стройнадзор не оформит застройщику ЗОС на новый проект.

Аналитики «Метриум» подчеркивают, что речь идет о сроках завершения строительства, указанных в проектной декларации, а не о времени передачи жилья дольщикам. Разница в том, что даты передачи застройщик обычно прописывает со значительным запасом, чтобы не возникла просрочка, которая дает покупателю право требовать компенсаций или расторжения ДДУ. Срок строительства, как правило, указывается реальный, потому что чем быстрее застройщик обещает построить жилье, тем оно привлекательнее для покупателей. Кроме того, у разрешения на строительство тоже ограниченный срок действия. Таким образом, теперь, нарушив сроки строительства, застройщик может потерять право начинать новые проекты.

«С одной стороны, такая жесткая мера, как фактический запрет на старт новых проектов при нарушении сроков ввода в других, будет способствовать повышению дисциплины застройщиков, – говорит генеральный директор ООО «Новые Ватутинки» Александр Зубец. – Вместе с тем нужно понимать, что данная мера осложнит работу крупных девелоперов, портфель которых насчитывает десятки проектов и строящихся многоквартирных домов. Нарушение срока ввода лишь в одном объекте может парализовать расширение деятельности такого игрока. Кроме того, не следует сбрасывать со счетов психологический фактор: как только потенциальные покупатели узнают о каких-либо проблемах у застройщика, это сразу приводит к спаду спроса в его проектах. Таким образом, данная мера создает существенные риски для некоторых девелоперов».

«Новые требования к застройщикам распространяются только на тех из них, кто начнет реализацию проекта по разрешениям на строительство, полученным после 1 июля 2018 года. Таким образом, на рынке как минимум 1-1,5 года будут преобладать проекты, реализуемые по старым правилам. Многие девелоперы форсировали получение разрешений на строительство, чтобы накопить своеобразный банк будущих проектов, который позволит им некоторое время работать по старым требованиям. Что касается перехода к проектному финансированию, оно также затронет не всех застройщиков, а только тех, кто не успеет до 1 июля 2019 года зарегистрировать хотя бы один ДДУ, – комментирует управляющий партнер «Метриум», участник партнерской сети CBRE Мария Литинецкая. – Таким образом, нас ждет как минимум два года плавной интеграции участников рынка в новые правила работы в строительной отрасли. Поэтому только новые требования законодательства не приведут к росту цен на строящееся жилье. В то же время спустя примерно два года, когда большая часть проектов и их девелоперов попадут в зону действия нового законодательства, рост цен на жилье уже будет неизбежен, так как большинство поправок в 214-ФЗ прямо повлияют на себестоимость реализации проектов».

Текст: «Метриум»

vsarov.ru

В чем смысл поправок в 214-ФЗ?

С 1 июля вступили в силу поправки в закон о долевом строительстве 214-ФЗ. Эксперты «Метриум» рассказывают о главных изменениях, которые повлияют на судьбу строительных компаний и стоимость квартир в новостройках, но не сразу.

viknik/Depositphotos

Главное изменение касается непосредственно системы финансирования жилищного строительства. Долевое участие, при котором покупатели жилья инвестируют средства в стройку, будет упразднено с 1 июля 2019 года. На смену деньгам граждан придет банковский кредит. Большинство других поправок вводят новые требования к застройщикам, без соблюдения которых они лишаются права привлекать средства покупателей. По оценке экспертов «Метриум», наиболее чувствительными для рынка недвижимости станут пять новых норм.

С чего начать покупку квартиры в новостройке?

Как выбрать новостройку и застройщика?

1. Переход на счета эскроу

Свыше 74% всех инвестиций в жилищное строительство в России – это средства покупателей, которые подписали с застройщиками договоры долевого участия (ДДУ). После 1 июля 2019 года девелоперские компании не смогут привлекать деньги дольщиков напрямую. Средства покупателей уйдут на специальные банковские счета – эскроу, то есть окажутся в доверительном хранении банка. Пока застройщик не введет дом в эксплуатацию и как минимум один покупатель не оформит квартиру в собственность, банк не переведет деньги застройщику.

Предполагается, что, пока средства, полученные от дольщиков, лежат на эскроу-счетах, компании будут строить на целевые банковские кредиты. Банк-держатель эскроу-счетов выделит деньги на строительство жилого комплекса. Это называется проектное финансирование.

«Между вливаниями в проект покупателей и банковским финансированием есть принципиальная разница, которая заключается в стоимости привлекаемых средств, – указывает генеральный директор Tekta Group Роман Сычёв. – Денежный поток с продаж по ДДУ сразу шел на покрытие операционных расходов, в том числе и по обслуживанию кредитов на строительство. Банковское финансирование предоставляется под процент: застройщик обязан возвращать кредит, что увеличивает себестоимость проекта. Величина ставок по проектному финансированию и конкретные условия кредитования пока неизвестны. Как предполагается, 3% годовых будут начисляться на сумму, эквивалентную сгенерированным деньгам на эскроу-счетах. Остальная сумма кредита будет выдаваться по рыночным ставкам не ниже 10-12% годовых. Таким образом, самые дорогие деньги застройщик займет на начальной стадии реализации проекта, когда привлечение дольщиков только начинается, а капитальные затраты уже высоки. Едва ли кредит для большинства застройщиков будет выдаваться по ставкам ниже рынка. Со временем это станет фактором санации отрасли от слабых игроков».

Уже с 1 июля 2018 года у застройщиков появился выбор. Девелоперы могут перейти на использование эскроу-счетов добровольно, и в этом случае они освобождаются от новых требований законодательства о долевом строительстве. А если застройщики будут и дальше привлекать средства покупателей напрямую (до 1 июля 2019 года), для всех новых жилых комплексов, разрешение на строительство которых получено после 1 июля 2018 года, применяются новые требования 214-ФЗ.

Как открыть эскроу-счет для ипотеки на новостройку?

Обязательно ли страхование при ипотеке?

2. Ограничение по опыту работы

В новой редакции закона о долевом строительстве вводится понятие «специализированный застройщик». К таким застройщикам государство предъявляет два требования.

Во-первых, у компании должен быть опыт строительства многоквартирных домов (площадью не менее 10 тыс. кв. метров) больше трех лет.

Как именно компания получила такой опыт, неважно. Специализированным застройщиком может стать и девелопер (то есть технический заказчик строительства), и генеральный подрядчик.

В «Метриум» считают, что это требование помешает выйти на рынок новым девелоперам. Для того чтобы начать новый бизнес в жилищном строительстве, инвестору придется покупать юридическое лицо с трехлетним опытом работы, а это поднимает расходы на проект.

Второе требование не изменилось. Специализированный застройщик владеет правами на стройплощадку, а также привлекает средства дольщиков. «Сохраняется ситуация, при которой фактическим инвестором строительства (девелопером) и компанией, владеющей землей и привлекающей средства дольщиков (застройщиком), могут быть разные юридические лица, – комментирует генеральный директор компании ООО «Ривер Парк» Лариса Швецова. – На сегодняшний день в России работает 3 150 девелоперских компаний, которые так или иначе связаны с 4 430 застройщиками. То есть порядка 18% девелоперов контролируют одновременно двух и более застройщиков, однако на долю таких компаний приходится 60% всех строящихся площадей в России. Требования законодательства распространяются именно на застройщиков, но непосредственно девелоперы обычно несут ответственность только в случае судебных разбирательств. С этой точки зрения введение понятия «специализированный застройщик» никак не проясняет разделение ответственности между девелопером и застройщиком».

3. Административные расходы – не более 10%

Новые требования прямо регулируют финансовые параметры бизнеса. В частности, застройщик не может потратить на административные и прочие сопутствующие расходы больше 10% от общей стоимости строительства за весь его период. В число таких затрат входит оплата услуг уполномоченного банка по обслуживанию единого расчетного счета проекта; выплата заработной платы, налогов и отчислений; оплата услуг коммерческой организации, выполняющей роль исполнительного органа застройщика; расходы на рекламу, коммунальные услуги, связь, аренду помещений, оборудование для организации рабочих мест.

Расходы застройщика контролирует банк. Тот банк, где у застройщика открыт счет, получает право блокировать любую операцию, если она противоречит закону о долевом строительстве. Фактически банк будет вести учет всех административных расходов застройщика, пока они не достигнут 10% от стоимости строительства. Если застройщик попытается превысить лимит в 10%, банк запретит такую операцию.

«Норматив 10% более чем достаточен для управленческих расходов, – считает генеральный директор Level Group Кирилл Игнахин. – Как правило, такие затраты составляют 4-5% от расходной части проекта. Однако проблема в том, что ограничение распространяется на более широкий спектр статей затрат, в том числе рекламу. В некоторых проектах удельный вес оплаты услуг рекламных агентств очень высок, особенно если жилой комплекс относительно небольшой. Реклама стоит одинаково дорого как для большого проекта, так и для объекта точечной застройки. В последнем случае только расходы на рекламу могут составлять до 10% от проектной стоимости. Соответственно, в этом случае ограничение не позволит застройщику уложиться в отведенный законодателями предел затрат».

6 простых способов сэкономить, покупая квартиру в новостройке

Как сэкономить, если вы взяли ипотеку?

4. Авансовые платежи – не более 30%

Ограничивается и размер авансовых платежей, который застройщик может направить своим подрядчикам. Речь идет о предварительной оплате таких работ, как строительство многоквартирных домов, подготовка проектной документации и ее экспертиза, выполнение инженерных изысканий, строительство и реконструкция инженерно-технического обеспечения на участке, подготовка документации по планировке территории.

Общая сумма авансовых платежей по этим расходам не должна превышать 30% от проектной стоимости. Эксперты «Метриум» отмечают, что значительная часть расходов, указанных в новой редакции, приходится на период, когда застройщик еще не начал строительство. Например, результаты проектирования, изысканий и экспертизы проектной документации девелопер оплачивает еще до начала строительства, часто за собственный счет. И деньги дольщиков, которые государство стремится обезопасить, здесь ни при чем. Тем не менее в новой редакции закона эти работы включаются в общий лимит авансированных платежей.

«На мой взгляд, доля авансовых платежей в общих проектных затратах либо соответствует уровню в 30%, либо ниже его, – считает генеральный директор IKON Development Евгения Акимова. – Полагаю, что соблюдение данного лимита не приведет к трудностям для девелоперов. Однако нужно учитывать, что директивно установленный жесткий ограничитель может по-разному сказаться на бизнесе застройщика в разных рыночных ситуациях. К примеру, если на небольшом региональном рынке генеральные подрядчики или поставщики стройматериалов фактически являются монополистами, то они могут потребовать от девелопера больших авансов за свою работу, используя свое преимущественное положение. В этом случае лимит может оказаться фактором, осложняющим реализацию проекта».

5. Нарушение сроков – запрет на новые проекты

Государство вводит строгие меры к застройщикам, которые нарушают сроки ввода жилья. Так, власти могут отказать в выдаче заключения о соответствии (ЗОС). ЗОС – это важный документ, который подтверждает, что власти проверили застройщика и установили, что он соответствует нормам 214-ФЗ. Только получив эту бумагу, девелопер может зарегистрировать первый ДДУ и начать привлекать средства покупателей. Теперь, если сроки сдачи хотя бы одного объекта застройщика нарушены на три месяца и более, стройнадзор не оформит застройщику ЗОС на новый проект.

На какой срок службы рассчитаны сегодняшние новостройки?

Что делать, если строительство затянулось: 11 полезных статей

Аналитики «Метриум» подчеркивают, что речь идет о сроках завершения строительства, указанных в проектной декларации, а не о времени передачи жилья дольщикам. Разница в том, что даты передачи застройщик обычно прописывает со значительным запасом, чтобы не возникла просрочка, которая дает покупателю право требовать компенсаций или расторжения ДДУ. Срок строительства, как правило, указывается реальный, потому что чем быстрее застройщик обещает построить жилье, тем оно привлекательнее для покупателей. Кроме того, у разрешения на строительство тоже ограниченный срок действия. Таким образом, теперь, нарушив сроки строительства, застройщик может потерять право начинать новые проекты.

«С одной стороны, такая жесткая мера, как фактический запрет на старт новых проектов при нарушении сроков ввода в других, будет способствовать повышению дисциплины застройщиков, – говорит генеральный директор ООО «Новые Ватутинки» Александр Зубец. – Вместе с тем нужно понимать, что данная мера осложнит работу крупных девелоперов, портфель которых насчитывает десятки проектов и строящихся многоквартирных домов. Нарушение срока ввода лишь в одном объекте может парализовать расширение деятельности такого игрока. Кроме того, не следует сбрасывать со счетов психологический фактор: как только потенциальные покупатели узнают о каких-либо проблемах у застройщика, это сразу приводит к спаду спроса в его проектах. Таким образом, данная мера создает существенные риски для некоторых девелоперов».

«Новые требования к застройщикам распространяются только на тех из них, кто начнет реализацию проекта по разрешениям на строительство, полученным после 1 июля 2018 года. Таким образом, на рынке как минимум 1-1,5 года будут преобладать проекты, реализуемые по старым правилам. Многие девелоперы форсировали получение разрешений на строительство, чтобы накопить своеобразный банк будущих проектов, который позволит им некоторое время работать по старым требованиям. Что касается перехода к проектному финансированию, оно также затронет не всех застройщиков, а только тех, кто не успеет до 1 июля 2019 года зарегистрировать хотя бы один ДДУ, – комментирует управляющий партнер «Метриум», участник партнерской сети CBRE Мария Литинецкая. – Таким образом, нас ждет как минимум два года плавной интеграции участников рынка в новые правила работы в строительной отрасли. Поэтому только новые требования законодательства не приведут к росту цен на строящееся жилье. В то же время спустя примерно два года, когда большая часть проектов и их девелоперов попадут в зону действия нового законодательства, рост цен на жилье уже будет неизбежен, так как большинство поправок в 214-ФЗ прямо повлияют на себестоимость реализации проектов».

Текст: «Метриум»

Не пропустите:

Какими бывают фасады в новостройках? Объясняем на фото

Всё об уровне шума в квартирах в новостройках

7 главных различий между новостройками разных классов

Как купить новостройку: 23 полезные статьи

Статьи не являются юридической консультацией. Любые рекомендации являются частным мнением авторов и приглашенных экспертов.

www.domofond.ru

Изменения в ФЗ 214 с 01.07 2018 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов…»

 

Изменения позволят увеличить гарантии получения квартир дольщиками. Для застройщиков вводится ряд ограничений и новые механизмы финансового регулирования.

Основные нововведения в ФЗ N214

Изменения в законе:

  • Застройщик должен выполнять только функцию строительства и не заниматься иными видами деятельности, а также иметь в наличии не менее 3 лет опыта работы на рынке строительства многоквартирных домов.
  • Собственные средства застройщика должны составлять не менее 10% от планируемой стоимости проекта.
  • Застройщик должен иметь в  наличие разрешений на ввод в эксплуатацию не менее 10 тыс. кв. м многоквартирных домов.
  • У застройщика не должно быть обязательств перед третьими лицами по кредитам, займам, ссудам, а по иным обязательствам они не должны превышать 1% от стоимости строительства
  • Создания реестра застройщиков. Данный реестр позволит избежать фирм-однодневок.
  • Для всех застройщиков вводится обязательное банковское сопровождение сделок.  Девелоперам необходимо открыть банковский счет по каждому разрешению на строительство в уполномоченном банке. По каждому платежу будет осуществляться специальный банковский контроль (проверяться договоры, акты сдачи-приемки выполненных работ, оказанных услуг, акты приема-передачи товара, товарно-транспортные накладные, счета, счета-фактуры и пр.). В случае установленных несоответствий банк обязан сообщить в надзорный орган.
  • Застройщик, технический заказчик и генеральный подрядчик должны иметь счета в одном уполномоченном банке.
  • Минимальном остаток денежных средств на счёте уполномоченного банка должен составлять 10% от проектной стоимости строительства
  • Застройщики обязаны размещать всю проектную документацию по объекту в открытом доступе — в сети интернет
  • Создание компенсационного фонда .  При необходимости достроить объекты долевого строительства мероприятия по завершению строительства будут финансироваться из средств компенсационного фонд.

Во время переходного периода с 1 июля 2018 года по 30 июня 2019 года старый механизм привлечения средств граждан в строительство новостроек будет использоваться параллельно с новым — с помощью специальных эскроу-счетов, на которых будут храниться средства дольщиков (с такого счета в уполномоченном банке дольщик, в случае банкротства застройщика, может получить свои деньги обратно).

По мнению экспертов, попытки защитить дольщиков, как это сделано в изменениях к 214-ФЗ, могут и не сработать. Прогнозируется заметный рост цен на жилье: застройщиков станет меньше, строительство за счет новых жестких ограничений станет дороже.

Изменения в законы на рынке недвижимости в 2018 году

 

Субсидирование ипотеки до 6% семьям

Президент РФ Владимир Путин в конце ноября предложил субсидировать ипотеку свыше 6% семьям после рождения второго ребенка при покупке жилья на первичном рынке на три года. В случае рождения третьего ребенка срок субсидирования составит 5 лет. Срок действия самой программы субсидирования продлится до конца 2022 года.

Субсидирование ипотечной ставки для семей, у которых с 2018 года родится второй или третий ребенок, почти в два раза сократит их процентные расходы; программой при этом смогут воспользоваться примерно 5% семей, подсчитал для РИА Новости главный аналитик Промсвязьбанка Дмитрий Монастыршин.

Изменения в ФЗ N127

С 1 января вступают в силу и поправки в законодательство о банкротстве застройщиков (127-ФЗ от 26 октября 2002 года).

Ключевым изменением является сокращение общего срока проведения процедуры банкротства застройщика за счет отмены процедур финансового оздоровления и наблюдения. 

Руководить застройщиком-банкротом теперь будет профессиональный руководитель, имевший опыт в строительной сфере, под чутким взором Фонда защиты прав граждан — участников долевого строительства

Закон о банкротстве защищает лишь права приобретателей жилых помещений, то есть для личных нужд, а нежилые помещения, по мнению законодателя, таковыми не являются, поясняет Симоненко.

Дольщики имеют право на получение денежного возмещения из компенсационного фонда. Также по выбору дольщиков они могут потребовать передачи им объекта незавершенного строительства (если объект не достроен), передачи им жилых помещений (если объект уже достроен), привлечения иного застройщика для строительства. Такие решения принимаются 3/4 голосов собрания дольщиков- 

По материалам:  regnum.ru , realty.ria.ru

vbutovo-park.ru

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *