Порядок действий при покупке квартиры в ипотеку в строящемся доме – пошаговая инструкция как происходит сделка, кто может взять целевой заем на покупку жилья, порядок действий при выборе банка, процесс подачи документов, процедура оформления сделки и алгоритм погашения

Содержание

Покупка квартиры в новостройке: пошаговая инструкция 2018

Приобретение жилья в новостройке имеет много плюсов. Человек получает квартиру, которая никогда не продавалась, в которой раньше никто не жил, можно сказать, чистую страницу. У новой квартиры отсутствует история владельцев, а значит и документальная история, что исключает возможность судебных споров с предыдущими хозяевами. Опытные, проверенные застройщики возводят крепкие дома, с квартирами удобной планировки, с благоустроенной территорией. К тому же, такое жилье может стоить дешевле квартир на вторичном рынке, если покупать его еще в процессе возведения.

Также советуем прочитать:

Но это касается только части строящихся в стране многоэтажных зданий. На российском рынке существует множество мелких и крупных фирм, которые строят дома с нарушениями, не задумываются о наличии прилегающей территории, даже если это и предусмотрено законом. Например, встречается такой вариант: человек покупает жилье, а потом узнает, что у дома есть проблемы с подключением коммуникаций. Или же в доме построили настолько тонкие перегородки между квартирами, что слышен даже малейший шум, который происходит у соседей.

Конечно, все это можно предусмотреть и подыскать именно то жилье, которое будет устраивать владельцев на все сто процентов. Дальше мы приведем пошаговую инструкцию покупки квартиры в новостройке, соблюдение которой позволит вам избежать множества ненужных ошибок в данном процессе.

Пошаговая инструкция

На предварительном этапе нужно заняться поиском желаемого района, определиться с параметрами будущего жилья – метражом, количеством комнат, наличием балкона или лоджии, размером кухни. Важно подумать, на каком этаже хочется приобрести квартиру.

В большинстве случаев покупка жилья в новостройке осуществляется еще до ввода дома в эксплуатацию, на стадии строительства. Совершая такое приобретение, человек должен понимать, что реальные сроки возможного заселения весьма туманны. Во-первых, застройщик может не успеть сдать дом к оговоренной дате, во-вторых, придется еще потратить время не ремонт, ведь чаще всего квартиры продаются без внутренней отделки. 

Чтобы не ошибиться с выбором и избежать возможных проблем с застройщиком, лучше всего действовать в таком ключе:

  1. досконально изучить объект;
  2. оформить договор с застройщиком;
  3. получить ключи и квартиру по акту приема-передачи;
  4. оформить квартиру в собственность и прописаться.

Изучаем дом, проверяем документы

​Самый дешевый, он же и самый рискованный, вариант – покупка квартиры на стадии котлована. Приобрести жилье в доме, который еще даже не начали возводить, можно в среднем на 30-35 процентов дешевле, чем после постройки. На этом же этапе можно обсудить с застройщиком планировку квартиры, квадратуру.

Однако никто не даст гарантий, что дом будет сдан: у фирмы-застройщика может просто не оказаться средств, или же она не сможет получить разрешение на строительство (это может случиться и после возведения одного, второго, других этажей), в результате чего заморозит процесс. Может быть на время, а может – и навсегда.

Работы по дому, который находится на стадии завершения строительства, в принципе, также могут быть заморожены по самым разным причинам. Поэтому первое, что должен сделать человек, решивший покупать квартиру в новостройке, так это ознакомиться с проектом, проверить репутацию застройщика. Хотя и это не исключает возможных проблем.

Сначала проверяем по интернету. Ищем сведения, статьи, в которых упоминается застройщик. Возможно, есть какая-то информация в социальных сетях, форумах, группах людей, пострадавших от действий непутевых или нечестных строителей.

Есть еще один интересный способ проверки – обратиться в банк с просьбой выдать кредит на покупку квартиры в строящемся доме. В кредитных организациях всегда тщательно изучают состояние дел застройщика и соглашаются выдать кредит только в том случае, если дом будет зарегистрирован и документы на него будут в порядке.


Наши юристы знают ответ на ваш вопрос

Если вы хотите узнать, как решить именно вашу проблему, то спросите об этом нашего дежурного юриста онлайн. Это быстро, удобно и бесплатно!

или по телефону:


  • Москва и область: +7-499-938-54-25

  • Санкт-Петербург и область: +7-812-467-37-54

  • Федеральный: +7-800-350-84-02







Можно также обратиться к юристу, чтобы тот проверил все документы застройщика: информацию об объекте, проектную декларацию, финансовую и прочие документации, разрешение на строительство, право собственности на участок. Проверить все это самостоятельно без юридического образования достаточно трудно.

Оформляем договор

Если документы в порядке, а репутация застройщика незапятнанна, при этом человека устраивает место расположения дома, цена, планировка, то можно оформлять договор. Правда, желательно заключать соглашение с привлечением независимого юриста.

Существует три варианта приобретения квартиры в новостройке:

  1. По договору уступки права. Такой договор заключается, если квартире приобретается у соинвестора или предыдущего собственника, перепродающего жилье. Такая процедура регулируется несколькими правовыми актами, а потому может привести к спорам. В этом случае стороны могут заключить сделку, предусматривающую возможность покупки готового жилья в будущем или же долевое участие в процессе строительства. Последний вариант подлежит обязательной государственной регистрации. На руках у покупателя должны остаться договор переуступки, подтверждение совершения расчета, согласие застройщика, акт передачи документов.
  2. По договору участия в долевом строительстве, который заключается непосредственно с застройщиком. Ни в коем случае нельзя соглашаться заключать так называемый предварительный договор долевого участия, который противоречит федеральному закону. Уже само предложение заключить такой договор должно вызывать сомнения у покупателя, так как это, скорее всего, свидетельствует, что фирма не в состоянии заключить договор по закону, имеет проблемы с разрешительной документацией, не готова взять на себя обязательства. Хотя девелоперы обещают при этом еще и значительные скидки, соглашаться на это нельзя: единственным приемлемым вариантом остается полноценный договор участия в долевом строительстве.
  3. По договору с жилищно-строительным кооперативом (ЖСК). Такой кооператив создается на основании соглашения будущих владельцев жилья. Покупка квартиры осуществляется посредством уплаты пая, эта процедура не подлежит регистрации, а потому считается достаточно рискованной, хотя и легальной.

Оплата производится только после заключения договора и его государственной регистрации (в первых двух случаях). Опять же желательно, чтобы сделку сопровождал профессиональный юрист. Первоначально может выдаваться только часть суммы, а остальное выплачиваться постепенно.

Для оформления договора понадобится следующий пакет документов:

  • договор участия в долевом строительстве;
  • проектная декларация;
  • свидетельство о праве собственности на застраиваемый участок земли;
  • гражданские паспорта участников соглашения;
  • заявления участников соглашения;
  • оригинал кадастрового плана;
  • план объекта с указанием адреса, этажности, количества помещений;
  • разрешение на строительство, выданное государственными органами;

Доскональное изучение вопроса не всегда гарантирует положительный исход дела. У нас на сайте вы можете бесплатно получить максимально подробную консультацию по вашему вопросу от наших юристов через онлайн форму или по телефонам в Москве (+7-499-938-54-25) и Санкт-Петербурге (+7-812-467-37-54).

В отдельных случаях могут потребоваться и другие документы. В любом случае при подписании договора нужно будет в первую очередь обратить внимание на прописанные сроки окончания строительства и передачи квартиры и документации для регистрации, условия расторжения контракта и обязательства сторон (что грозит за их нарушение). Обязательным пунктом в договоре должны быть прописаны положения о фиксированной стоимости квадратного метра жилья.

Получаем ключи и квартиру

С момента сдачи дома в эксплуатацию до подписания акта приема-передачи может пройти до трех месяцев. Застройщику еще необходимо получить технический паспорт, согласовать планировку с БТИ. Прежде чем подписывать договор, нужно тщательно осмотреть помещение, если будут попадаться какие-то недочеты, отклонения от проектной планировки, нужно будет потребовать от застройщика исправить дефекты или выплатить компенсацию. Это же касается и инженерных сетей: если они не подключены или не работают, акт приема лучше не подписывать до устранения проблем. Здесь могут возникнуть трудности. Застройщики не всегда соглашаются с доводами покупателей, требуют подписания акта, в устной форме обещают все исправить. В таком случае действовать нужно по своему усмотрению, но лучше добиться от застройщика письменного согласия внести исправления. Если есть возможность – лучше ничего не подписывать, пока проблема не будет исключена.

После подписания акта приема-передачи и получения ключей, владельцу начнут начислять коммунальные платежи. Согласно законодательству, платить за коммунальные услуги нужно только после создания ТСЖ или подписания договора с эксплуатирующей компанией, но обычно это происходит не сразу после заселения, а через какое-то время. До этого расходы лягут на плечи застройщика, поэтому обычно от жильцов требуют оплаты за ЖКХ на несколько, не более четырех, месяцев вперед.

Переезжать в новое жилье и тем более проводить ремонт желательно только после получения свидетельства о собственности. До этого помещение могут осматривать специалисты БТИ, если они найдут какие-то несоответствия с тем, в каком состоянии находилось помещение после ввода в эксплуатацию, они могут потребовать вернуть комнатам былой вид.

Оформляем в собственность, прописываемся

Оформить квартиру в собственность можно самостоятельно в Регистрационной Палате, так намного дешевле, но на это уходит немало времени и сил, либо через юриста. Для оформления понадобятся акт приема-передачи и решение о вводе в эксплуатацию. После получения свидетельства можно сразу прописаться в квартире, обратившись в УФМС. При себе надо иметь паспорт, свидетельство о праве собственности на жилье, составленное по образцу заявление на прописку и выписку из предыдущего места жительства.

Подводные камни

Приобретая квартиру в новостройке, любой человек может столкнуться с определенными проблемами. Многие из них возникают по неосторожности или из-за юридической безграмотности человека, но бывают проблемы другого характера, которые не может предугадать даже профессиональный юрист.

Основные риски:

  • оформление договора, в котором не прописаны обязательства застройщика;
  • оформление договора на квартиру, которую уже продали другим людям;
  • заморозка строительства дома;
  • долгое, затянувшееся строительство дома;
  • низкое качество жилья;
  • несоответствие планировки и метража квартиры;
  • отсутствие благоустроенной территории.

Советы юриста

Чтобы исключить подобные явления, юристы советуют заключать все сделки только с помощью нотариуса. Да, это определенные растраты, но они позволяют избежать более существенных проблем.

Общие советы:

  • Не стоит спешить с выбором застройщика и покупкой квартиры. Сегодня рынок недвижимости хоть и не стабилен, но не хаотичен. Люди часто боятся, что цены скоро намного поднимутся, но, как правило, процесс роста редко проходит большими скачками, а за подъемом часто наступают и периоды снижения цен. Лучше всего взвешенно расценить свои силы и возможности, выбрать район, определиться с застройщиком, тщательно проверить его на надежность.
  • Проверка застройщика – дело не одного дня. Отсутствие в интернете отрицательных сведений вовсе не означает, что репутация застройщика должна вызывать доверие. Возможно, это молодая или подставная фирма, которая не собирается выполнять все требования законодательства. Даже если документы у компании в порядке, есть косвенные подтверждения ее надежности, от фирмы следует отказаться, если она предлагает заключить предварительный договор долевого участия, то есть, нарушает федеральный закон.  
  • Не делать перепланировку помещений до получения акта о праве на собственность, чтобы после не исправлять по требованиям БТИ. Кстати, обмеры помещений специалистами БТИ могут привести к конфликтам с застройщиком. Допустим, человек заплатил за квартиру, площадь которой 70 квадратных метров. А специалисты насчитают еще пять метров. В таком случае придется доплачивать застройщику. Вполне возможно, что люди будут не в состоянии внести оплату сразу, поскольку они не рассчитывали на эти расходы, а некоторые люди и вовсе могут сослаться на то, что о «лишних» метрах они не договаривались. Конечно, все это приведет к разбирательствам с застройщиком.

Приобрести квартиру в новостройке можно по ипотеке. Для этого следует обратиться в банк, где для клиента подберут удобный вариант. Такая покупка также требует осторожности и проходит по особой схеме.

law03.ru

Покупка новостройки в ипотеку инструкция и порядок оформления

Порядок покупки новостройки в ипотеку имеет свои особенности и специфику. Не секрет, что между приобретением недвижимости в новостройке и празднованием новоселья может пройти не один месяц, а то и год. Такая особенность обусловлена тем, что реализация квартир начинается на этапе строительства, а когда домостроение сдается в эксплуатацию, все квартиры практически проданы. Попробуем разобраться в подводных камнях и основных правилах покупки новостройки в ипотеку.

Покупка новостройки в ипотеку – инструкция к применению

В качестве продавца новостройки могут выступать как отдельные инвесторы, так и компании застройщики. Застройщик, это компания осуществляющая строительство нового домостроения. А инвестором могут выступать, как юридические, так и физические лица, инвестировавшие свои средства на ранних этапах и обладающие правом требования к застройщику.

Мнение экспертов:

Поиск новостройки в ипотеку следует начинать с посещения офиса компании застройщика и изучения списка банков, с которыми компания работает, так вы сэкономите время на поиск. Более того серьезные застройщики имеют в офисах кредитных консультантов, которые ответят на все ваши вопросы и расскажут об условиях кредитования.

Также на сегодняшний день получить информацию о кредитных продуктах можно посетив сайт или офис любого банка второго уровня.

Условия и порядок покупки новостройки в ипотеку несколько отличается от стандартных ипотечных сделок. Например, банковские учреждения осуществляют кредитование новостроек только в определенных застройках. Говоря иначе, существует перечень строительных объектов, которые аккредитованы в соответствующем банке.

Это не значит, что вы не можете подать заявку на кредитование в застройке не известной банку, но вероятность одобрения такого кредита минимальная. Кроме того, банк может потребовать от клиента дополнительную документацию и многочисленные справки.

Во многом условия и возможность получить ипотеку на новостройку зависит от того, на какой стадии находится объект. Безусловно, если объект практически построен или даже прошел государственную комиссию, проблем с кредитованием у вас не возникнет. Но если ваш будущий дом пока выглядит как котлован, получить кредит будет гораздо сложнее. Не исключено, что вам потребуется дополнительный залог для обеспечения кредитных средств, или говоря иначе другая квартира, принадлежащая вам на праве собственности.

Оформление ипотеки на новостройку

После того как вы нашли подходящий вариан

mestoprozhivaniya.ru

Оформление ипотеки на новостройку: пошаговая инструкция

Позволить себе приобретение новой квартиры могут далеко не все семьи. Если требуется улучшение жилищных условий, а бюджет это не позволяет сделать, разумным выходом становится оформление ипотеки на новостройку.

Пошаговая инструкция покупки новостройки в ипотеку

Как же происходит покупка новостройки в ипотеку? Пошаговая инструкция требует соблюдения массы важных нюансов, о которых следует знать заранее. Участие в долевом строительстве крайне выгодно для покупателя – так удастся стать собственником жилья, сэкономив внушительную сумму. Если заключить договор еще на этапе котлована, ценник окажется ниже на 30%, соответственно, если здание уже почти возведено, экономия не будет превышать 10-15%.

Инструкция покупки квартиры в ипотеку в новостройке включает в себя несколько этапов:

  1. Проводится выбор застройщика – нужно искать надежную и проверенную компанию, так как в этой сфере есть мошенники и фирмы-однодневки, берущие предоплату и не завершающие строительства.
  2. Когда застройщик определен, необходимо посетить банк и подать документы для оформления кредита.
  3. Если ипотека одобрена, с продавцом заключается договор – внимательней относитесь к этому документу, в нем содержатся сроки, условия и обязательства сторон.
  4. Оплачиваете первоначальный взнос, например, можно это сделать с помощью материнского капитала.
  5. ДДУ (Договор долевого участия) подписывается одновременно с документами на предоставление кредита и залог прав. Полный пакет передается для регистрации в Федеральную палату.
  6. Банк переводит средства застройщику.
  7. Когда дом построен, подписан акт приема-передачи, проводится оценка квартиры и оформляется технический паспорт.
  8. В течение 10 дней необходимо передать квартиру в залог, а договор ипотеки зарегистрировать в Федеральной службе.

На время строительства оформляется залог прав по ДДУ – банк имеет право требовать изъятия квартиры в случае, если кредит не будет погашен в срок.

Никаких сложностей при оформлении ипотеки на новостройку не должно возникнуть. Главное – выбрать надежного застройщика и получить одобрение банка, не забыв представить все необходимые документы.

Когда в новостройке можно прописаться

Казалось бы, вы купили квартиру и можете зарегистрироваться в ней в любое время. Но не все так просто, если заключен договор с банком – именно он регулирует все важные моменты. Когда можно прописаться в новостройке по ипотеке? Сделать это удастся в следующем порядке:

  • обратитесь в банк с письменным заявлением о желании зарегистрироваться в квартире;
  • дождитесь рассмотрения – на это уходит около недели;
  • решение будет положительным, если в новостройке планируется регистрация собственника или близких родственников;
  • собрав комплект необходимых документов, обратитесь в паспортный стол.

Законодательство не устанавливает ограничений в прописке собственника, однако банковским договором могут быть предусмотрены штрафы.

Хотя оформление ипотеки на строящееся жилье сопряжено с рисками, для многих людей этот вариант улучшения жилищных условий является единственным доступным. Он позволяет сэкономить бюджет и в скором времени заселиться в новую квартиру. С пропиской проблем тоже не будет – ее можно оформить для себя и своих родственников.

frombanks.ru

Как происходит покупка квартиры в строящемся доме?

На сегодняшний день одним из самых волнующих вопросов, несомненно, является возможность приобретения собственного жилья. Особенно актуальным он становится в условиях низкого дохода населения, не позволяющего достойно обеспечить свою текущую жизнь.

Тем не менее, со временем устаешь от постоянных переездов по съемным апартаментам и передачи немалых денег чужим людям. Некомфортно также проживать длительное время у родственников или знакомых.

На современном рынке недвижимости существует множество вариантов, позволяющих купить жилье по невысокой стоимости или в рассрочку. К одному из них относят покупку жилья в строящемся доме.

Алгоритм покупки строящегося жилья

Большим плюсом покупки жилья в строящемся доме может стать то, что обойтись оно может значительно дешевле, чем квартиры на вторичном рынке. Но в связи с тем, что приобретение строящейся недвижимости сопряжено с множеством рисков, и не только финансовых, необходимо знать все юридические и технические нюансы подобных операций.

При покупке квартиры в строящемся доме рекомендуется придерживаться следующего алгоритма действий:

  1. Выбрать вариант конкретной квартиры и определиться с застройщиком.
  2. Проверить деловую репутацию компании, собрать о ней отзывы.
  3. Изучить правовые основы деятельности строительной компании, ознакомившись с документацией.
  4. Заключить договор с застройщиком в зависимости от выбранного способа покупки.
  5. Оплатить оговоренные денежные средства. При необходимости заключить ипотечный договор с банком, который оплатит средства застройщику.
  6. Зарегистрировать право собственности на жилье.

Обратите внимание, что только после сдачи дома в эксплуатацию в соответствии со всеми требованиями закона, собственник получает возможность заселиться в купленную квартиру.

Проверяем строительную компанию

Проверка строительной компании, с которой впоследствии придется заключать договор, является очень важным этапом. Лучше затратить лишнее время, но удостовериться в положительной репутации выбранного застройщика, особенно если он предлагает очень выгодные условия.

Чтобы в этом убедиться обязательно уточните следующие сведения:

  • стаж работы на рынке недвижимости;
  • правовой статус, точно ли компания выступает застройщиком или является посредником;
  • количество законченных проектов;
  • соблюдение сроков сдачи объектов;
  • наличие отзывов клиентов и информации в СМИ, их количество и качество;
  • наличие отметки о законности деятельности в Госстройнадзоре.

Изучаем документы

После изучения репутации строительной компании, и определившись с подходящим вариантом, можно отправляться на встречу к ее представителям для проверки правовых документов:

  • свидетельства о внесении изменений в ЕГРЮЛ, ОГРН и ИНН;
  • свидетельства о праве собственности на землю или зарегистрированного в установленном законом порядке договора аренды на участок;
  • разрешения на строительство;
  • проектной декларации.

Список обязательной документации, полагающейся организациям, занимающимся возведением новостроек и продажей в них квартир, устанавливается ФЗ № 214. Многие добросовестные застройщики не пытаются скрывать информацию о себе и выкладывают большую часть документов на своих официальных сайтах.

При возникновении вопросов, касающихся списка обязательной для строительных компаний документации и порядка ее изучения, можно обратиться за онлайн-консультацией к нашим юристам.

После проверки документов и перед заключением договорных отношений, также стоит потратить время на предварительный осмотр объекта строительства. Понятно, что на начальных этапах возведения дома свою квартиру не увидишь, но зато специалисты могут показать ее макет. Когда же постройка возведена, то в таком случае можно осмотреть очертания будущей жилплощади.

Если на этапах проверки и осмотра вас все устроило, квартира выбрана, то можно приступать к ее оформлению.

Оформляем покупку

Федеральным законодательством определены и регламентируются три основных способа покупки строящегося жилья:

  1. Через подписание договора долевого участия. Данный способ считается самым безопасным, так как договорной документ подлежит обязательной регистрации в ФРС. В письменном соглашении должны быть прописаны сроки сдачи жилья, его стоимость и площадь. Важно помнить, что в этом случае застройщик несет финансовую ответственность за нарушение сроков, а покупателю придется самостоятельно оформлять свое право собственности. После заключения договора деньги за квартиру передаются строительной компании в полной сумме, при этом рассрочка оплаты больше, чем до срока сдачи объекта невозможна.
  2. Путем приобретения жилищного сертификата, находящегося в ведомости строительной компании. В этом случае помимо обязательного наличия разрешительных документов на строительство и право пользования земельным участком, застройщик должен иметь гаранта, в качестве которого может выступать государство или банк. ЖС представляет собой ценную бумагу, которая дает право добирать квадратные метры или перепродавать свое право на приобретенную часть жилплощади. В этом случае необходимо оплатить не менее 30% стоимости будущей квартиры.
  3. Путем вступления в ЖСК (Жилищно-строительный кооператив), представляющий собой объедение людей или юридических лиц на почве строительства жилых домов и управления ими. ЖК РФ определяет, что в кооперативе должно быть не менее пяти членов и не больше, чем количество квартир в доме. В этом случае покупатель становится пайщиком ЖСК, заключает с застройщиком договор о получении квартиры и оплачивает паевой взнос, приравненный к ее стоимости. После сдачи дома в эксплуатацию, квартира переходит в собственность пайщика в автоматическом режиме.

Приобретаем право собственности

Когда строительство дома полностью завершено и застройщик выполнил все законные требования по его оформлению, происходит сдача квартир в эксплуатацию.

После получения ключей на новое жилье, в случае покупки его по долевому участию или жилищному сертификату, его владельцам необходимо оформить свое право собственности.

Чтобы провести его государственную регистрацию нужно обратиться с соответствующим заявлением в Росреестр и предоставить определенный перечень документов:

  • документы от строительной компании: инвестконтракт, разрешение на ввод в эксплуатацию и т. д.;
  • платежный документ об оплате госпошлины;
  • договор с застройщиком;
  • акт приема-сдачи квадратных метров;
  • кадастровый паспорт.

При соблюдении правильности оформления документов и сдаче полного списка бланков и договоров свидетельство о собственности выдается в течение одного месяца.

Информацию о порядке оформления права собственности на строящееся жилье и списке необходимых документов можно уточнить, получив онлайн-консультацию у наших юристов.

Квартира в строящемся доме и ипотека: в чем особенность?

Особенность ипотечного кредитования на строящееся жилье заключается в тщательной банковской проверке строительной компании, законности ее действий и ликвидности.

Вся процедура в подобной ситуации строится в два этапа:

  1. Подача заявки и документов в банк для принятия решения о выдачи займа.
  2. Предоставление документов на застройщика и приобретаемую недвижимость.

При покупке строящегося жилья по ипотечному займу важно учитывать, что для кредитной организации подобная операция является довольно рискованным мероприятием. Все дело заключается в значимости объекта залога, который при ипотеке на вторичное жилье предоставляется фактически, а в случае с инвестированием в строительство еще не имеется.

Информацию о порядке получения ипотечного займа на строящееся жилье можно получить через онлайн-консультацию у наших юристов.

Покупка квартиры на стадии котлована: плюсы и минусы

Приобретение строящегося жилья на начальном этапе, когда имеется только котлован и фундамент, не является популярной сделкой среди покупателей. Это обусловлено большими рисками остаться без квартиры или не получить ее вовремя.

Тем не менее, можно выделить несколько плюсов такой операции:

  • существенная выгода, так как квартира в стадии котлована обойдется в среднем на 30-35 % дешевле, чем уже на момент возведения здания;
  • большой выбор квартир, можно подобрать вариант с лучшими техническими характеристиками и расположением.

На каком этапе и каким способом приобретать строящееся жилье, выбирать только будущему собственнику. Но стоит помнить, что операции с недвижимостью являются одними из самых распространенных сфер деятельности мошенников. Поэтому важно тщательно и развернуто проверить деятельность строительной компании, а также внимательно отнестись к содержанию договора, и если появились какие-либо вопросы или сомнения, то не стоит спешить его подписывать.

lawestate.ru

Ипотека на долевое строительство: нюансы, этапы, возврат ндфл

Ипотека на долевое строительство – одна из самых востребованных банковских услуг в России.

В последнее время ипотека на жилье, которое находится еще и на стадии строительства, становится все популярней. Потенциальных покупателей и заемщиков привлекают более низкие цены на квадратные метры по сравнению с теми, за которые продают новые квартиры в уже сданных в эксплуатацию домах. Тем не менее, такие операции с недвижимостью имеют ряд своих особенностей, в которых стоит хорошо разобраться, чтобы не остаться с кредитом и без жилья.

Привлекательность квартир в новостройках

Квартиры в новом доме бесспорно привлекательней, чем на вторичном рынке. Покупатель въезжает в новый дом, оснащенный новыми коммуникациями и с облагороженной территорией. В большинстве новостроек для собственника имеется возможность менять планировку жилья на свое усмотрение. Кроме того, часто дома строят целыми комплексами, куда входят различные заведения культуры, образования и т.д. Вполне логично, что стоимость такого жилья будет выше, чем в старых домах. Поэтому потенциальные покупатели и стараются заключить договор с застройщиком на более ранних этапах строительства, что позволяет существенно сэкономить денежные средства.

Квартиры на первичном рынке имеют и еще один плюс: у них нет бывших владельцев. По этой причине не возникает риск признания договора недействительным из-за нарушения прав несовершеннолетних, недееспособных и т.д.

После того, как в законодательстве появилась норма, в которой говорится, что договор долевого строительства подлежит регистрации в Росреестре, уменьшилось количество мошеннических схем.

Особенности ипотеки на долевое строительство

Банки для потенциальных заемщиков выдвигают требования, аналогичные тем, как и для покупателей на вторичном рынке. Более сложнее ситуация с продавцом недвижимости. Маловероятно, что банк будет кредитовать участие заемщика в долевом строительстве без тщательной проверки самого застройщика. Более того, большинство банков выдают кредиты на покупку строящегося жилья только в новостройках, аккредитованных ими ранее. Их перечень можно узнать на сайте финансового учреждения или лично, обратившись в отделение. Застройщики тоже своим потенциальным покупателям, желающим оформить ипотеку, рекомендуют конкретные  кредитные  учреждения, с которыми заключен договор.

Стоит заметить, что даже если покупатель способен расплатиться собственными средствами с застройщиком, то еще при первой консультации нужно у него поинтересоваться, готовы ли какие-либо банки кредитовать участие в их долевом строительстве.

Когда у застройщика не заключен договор ни с одним банком, то это может свидетельствовать о том, что компании сложно пройти проверку потенциального кредитора. И наоборот, если компания работает с несколькими банками, то вероятность проблем с вводом дома в эксплуатацию минимальная.

Практика банков по аккредитации застройщика связана с повышенными рисками. Дело в том, что заемщик не может оформить право собственности на приобретаемые квадратные метры, до момента сдачи дома в эксплуатацию. Залогом выступают имущественные права, и если дом не будет достроен и введен в эксплуатацию, то банк останется без обеспечения. Поэтому ипотека на долевое строительство в основном оформляется под более высокий процент, чем кредиты на покупку недвижимости на вторичном рынке.

Проще получить положительный ответ от банка по застройщику, строительство дома которого уже подходит к завершению. Если же проект находится на стадии котлована, то оформить кредит на участие в нем достаточно сложно. Это возможно только у проверенных застройщиков, которые имеют партнерские отношения с финансовыми учреждениями.

Многие банки требуют предоставление дополнительного обеспечения. Это может быть как поручительство платежеспособных физических лиц, так и залог другой недвижимости, которая находится в собственности заемщика. Таким способом многие решают вопрос улучшения жилищных условий: оформляют ипотеку на свое жилье, после перехода права собственности с разрешения банка продают его, и погашают ипотеку на долевое строительство.

Кредитный договор может предусматривать два уровня процентной ставки. Более высокие проценты заемщик платит до ввода дом в эксплуатацию и оформления права собственности. После того, как банку предоставляются подтверждающие документы, ставка по кредиту снижается.

Ипотека на долевое строительство охватывает также ряд государственных программ, направленных на улучшение жилищных условий граждан. К ним относится материнский капитал (многие банки готовы применять его в качестве части первоначального взноса), ипотека с государственной поддержкой, военная ипотека и т.д.

Наши юристы знают ответ на ваш вопрос

Если вы хотите узнать, как решить именно вашу проблему, то спросите об этом нашего дежурного юриста онлайн. Это быстро, удобно и бесплатно!

или по телефону:


  • Москва и область: +7-499-938-54-25

  • Санкт-Петербург и область: +7-812-467-37-54

  • Федеральный: +7-800-350-84-02

Этапы оформления

Процесс получения кредита и покупки квартиры целесообразно начать с подачи в выбранный банк документов, необходимых для оценки кредитоспособности. Это желательно делать независимо от того, определился ли будущий заемщик с квартирой или нет.

Заемщику, как и при оформлении ипотеки на покупку квартиры на вторичном рынке, нужно соответствовать определенному возрастному цензу, иметь необходимый стаж работы и подтвердить размер и стабильность своих доходов. Требования у разных банков естественно отличаются, их стоит уточнить заранее.

После принятия решения банком будет понимание того, какую сумму можно получить в кредит.

На следующем этапе заемщик выбирает квартиру у застройщика. Если у компании с банком заключен договор, то после выбора можно переходить к оформлению необходимых документов. Процедура упрощена еще и тем, что отсутствует необходимость в проведении оценки (расходы заемщика также уменьшаются).

Если же партнерских отношений у застройщика с банком нет, то потребуется время для его проверки. Перечень документов от компании в разных банках может отличаться, но однозначно потребуются следующие документы:

  • копии учредительных документов;
  • документ, подтверждающий право собственности на землю или долгосрочную аренду на него;
  • копии разрешительных на строительство документов от государственных органов;
  • техническая документация на объект строительства;
  • проект договора участия в долевом строительстве.

Необходимо быть готовым к тому, что процедура проверки может затянуться на длительное время.

После окончательного выбора квартиры, покупатель заключает с компанией-застройщиком договор долевого участия (процедура и содержание всех необходимых документов регламентируется законом № 214-ФЗ от 30 декабря 2004 года). Документ должен содержать следующую информацию:

  • идентификационные данные конкретного объекта и его подробную характеристику;
  • сроки передачи объекта покупателю;
  • способ обеспечения обязательств застройщика;
  • цена договора, сроки и порядок оплаты.

Если покупатель планирует использовать материнский капитал, то об этом необходимо уведомить застройщика до подготовки договора. Информация об этом обязательно включается в документ.

Договор участия в долевом строительстве подлежит государственной регистрации в порядке, утвержденном законом от 13 июля 2015 года N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости». После этой процедуры покупатель вносит сумму первоначального взноса за счет собственных средств.

Подписанный договор долевого участия предоставляется в банк. На его основании заключается ипотечный договор, который также подлежит государственной регистрации.

Квартира в строящемся доме может быть приобретена не только напрямую у застройщика, но и у инвестора, который заключил с компанией договор долевого участия на более ранних этапах строительства. В этом случае между сторонами оформляется договор переуступки прав.

Далее банк перечисляет средства застройщику, а заемщик погашает кредит в соответствии с установленным графиком.

Также после введения дома в эксплуатацию заемщика ждет еще одна статья затрат: оформление договора страхования недвижимости. Это является обязательным требованием всех банков, так как объект ипотеки подлежит страхованию, согласно действующему законодательству.

Погашение ипотеки до оформления права собственности

Поскольку залогом при покупке недвижимости на основании договора долевого строительства выступает залог имущественных прав, то закладная не оформляется. Поэтому снятие обременения происходит на основании совместного заявления заемщика и банка. При этом их присутствие (личное или уполномоченных лиц согласно доверенности) в Росреестре обязательно. Регистратору также необходимо предъявить справку о полном погашении кредита и договор долевого участия.

Возврат НДФЛ

Порядок получения налогового вычета при покупке жилья в строящемся доме регламентируется пп. 6 п. 3 ст. 220 Налогового Кодекса и Письмом Минфина № 03-04-05/9-122 от 10.03.2011 года.

Для его получения необходимо обратиться в налоговую администрацию со следующим пакетом документов:

  • декларация по форме 3-НДФЛ;
  • акт приема-передачи квартиры;
  • договор долевого участия;
  • кредитный договор;
  • документы, которые подтверждают понесенные заемщиком расходы, связанные с договором долевого строительства.

Налоговый вычет могут получить только официально трудоустроенные лица, которые платят налог на доходы физических лиц.

Если право собственности на квартиру было оформлено до 01 января 2014 года, то вычет можно получить на сумму 6 миллионов гривен, из них 2 миллиона – это стоимость жилья и 4 миллиона – это проценты, выплаченные банку. При оформлении ипотеки после этой даты сумма процентов будет ограничена 3 миллионами. Вычет по процентам можно получить только после оплаты их кредитору.

Если недвижимость оформлена в долевую собственность, то право на налоговый вычет имеют все собственники (созаемщики), исходя из их доли недвижимости. Передать право на вычет второму собственнику нельзя.

Предложения банков

На сегодняшний день на рынке кредитных услуг немало предложений от банков по кредитованию долевого строительства. Рассмотрим программы крупнейших финансовых учреждений.

В Сбербанке можно оформить кредит на квартиру или апартаменты, которые находятся в строящемся доме. Банк готов предоставить заемщику до 80% от суммы договора долевого строительства. Процентная ставка при этом составит от 11,5% (при условии заключения договора личного страхования). По согласованию с компанией-продавцом, кредит может быть выдан в два этапа: половину средств банк перечисляет после предоставления договора долевого участия, зарегистрированного в установленном законом порядке, а вторую – через 24 месяца. Это позволит заемщику уменьшить финансовую нагрузку и сэкономить на процентах. Перечень компаний-застройщиков, которые аккредитованы в Сбербанке, можно узнать в отделении или по телефону горячей линии.

Газпромбанк кредитует участие в долевом строительстве недвижимости от застройщиков, аккредитованных в банке, под 11% годовых. Первоначальный взнос при этом составляет от 15%, а максимальный период кредитования до 30 лет. До момента оформления права собственности обязательным является предоставления поручительства платежеспособного лица или предоставление в залог другой недвижимости.

В банке можно получить более выгодную ипотеку, если заключить договор долевого строительства на дом, который строился при финансировании ГК «Газпромбанк-Инвест». Вступить в строительство можно без внесения первоначального взноса, а кредит будет оформлен под ставку от 11%. После оформления права собственности на заемщика, ставка понижается на 0,5%.

На сайте банка ВТБ 24 приведен перечень аккредитованных застройщиков на покупку объектов, у которых можно получить кредит. Процентная ставка при этом составит от 12,1 %, а срок кредитования – до 30 лет. Заявку можно подать онлайн. Решение о выдаче кредита действует 4 месяца. Но если не внести предоплату, то за это время цена объекта может вырасти. 

law03.ru

В чем особенности ипотеки на строящееся жилье?

Ипотека на строящееся жилье имеет свои «подводные камни» и очевидные преимущества. Из минусов ипотеки на строящееся жилье стоит отметить малое число кредитных программ и сложности с оформлением, из плюсов – выгодность приобретения.

Банковские предложения ипотечного кредитования охватывают все возможные способы приобретения жилья. Особенной популярностью среди заемщиков пользуется ипотечная программа на строящееся жилье. Ведь она позволяет сэкономить за счет того, что стоимость квадратного метра в строящемся доме значительно ниже.

Особенности оформления ипотеки на строящееся жилье

Для банка процедура оформления ипотеки на строящееся жилье довольно рискованна. Если по программам кредитования на приобретение вторичного жилья в качестве гаранта погашения займа служит покупаемая квартира, то в рассматриваемом случае жилья как такового еще не существует, а, следовательно, и нет залога.

Ипотека на строящееся жилье оформляется в два этапа.

  1. Сначала подается стандартный пакет документов для рассмотрения возможности выдачи займа. 
  2. Только после одобрения банку предоставляется пакет документов по выбранному объекту строительства и застройщику. 

Банк тщательнейшим образом проверяет застройщика и оценивает ликвидную стоимость объекта. Процедура эта достаточно дорогостоящая и продолжительная.

Читайте нас в Яндекс.Дзен

Яндекс.Дзен

Проверка застройщика и строящегося объекта

Для того чтобы предоставить ипотечную ссуду заемщику, банк должен убедиться в благонадежности застройщика. Интерес банка в аудиторской проверке крупных строящихся объектов понятен, ведь это значительно расширяет возможности ипотечного кредитования физических лиц.

Основной список документов застройщика, проверкой которого занимается служба безопасности, включает в себя:

  • документы, подтверждающие право на владение земельным участком (или договор на долгосрочную аренду) и разрешающие вести на нем застройку;
  • утвержденную проектную документацию по объекту;
  • документацию, подтверждающую целевое использование средств на строительство. 

Процедура аккредитации (проверки) происходит в несколько этапов. Сначала банк проверяет самого застройщика, а только потом строящийся объект. После положительного заключения банк разрабатывает ипотечную программу кредитования и ее условия по данному объекту.

Стоит понимать, что если строительство только началось и представляет собой «вырытый котлован» – ни один банк не рассмотрит возможность выдачи ипотеки. Строящееся жилье должно быть возведено хотя бы на 20%.

Проверяет банк и инвесторов застройщика. В идеале основным инвестором является сам банк, выбранный заемщиком. Тогда у потенциального заемщика есть шанс оформить ипотеку на квартиру в этом доме со сниженной процентной ставкой, ведь банк заинтересован в быстрой реализации квартир застройки и ее окупаемости.

Плюсы приобретения в ипотеку строящегося жилья

  • Выгода приобретения строящегося (первичного) жилья очевидна – оно всегда дешевле предлагаемого вторичного на рынке недвижимости, разница может достигать 30%. Эксперты советуют рассматривать варианты новостроек, отстроенных на треть или половину. Стоимость за квадратный метр все еще достаточно низкая, а вероятность окончания строительства в срок выше.
  • Приобретая квартиру в строящемся доме, вы получаете юридически чистое жилье, не обремененное историей. Необходимость в утомительной проверке и титульном страховании при покупке отпадает. 
  • Планировка новостроек оптимальна и современна. На этапе строительства вы можете рассмотреть различные проекты и выбрать наиболее подходящий.

Какие существуют риски при покупке в ипотеку строящегося жилья?

  • Предугадать невозможно, сможет ли застройщик сдать новостройку в планируемые сроки или нет. Перед выбором той или иной новостройки тщательно изучите историю сдачи других объектов застройщика. Аккредитация застройщика в банке или в сразу нескольких банках служит определенной гарантией того, что стройка не будет заморожена на неопределенный срок в связи с банкротством. Отлично, если строительство застраховано.
  • Долгострой также неприятен и чреват дополнительными расходами. Во-первых, заселение в новую квартиру откладывается на неопределенный срок. Во-вторых, вы не можете переоформить ипотеку и вынуждены продолжать вносить платежи с завышенной процентной ставкой. Впрочем, по второй проблеме существует решение. Согласно ст.6 п. 2 и ст.7 п.2 Федерального закона РФ от 30.12.2004г за номером 214-ФЗ, застройщик обязан компенсировать все возникшие расходы, связанные с неисполнением условий договора о долевом строительстве. 
  • Существует определенный риск быть вовлеченным в мошеннические схемы с двойными продажами. Но он сводится к нулю, если вы вносили взнос после обязательной государственной регистрации договора о долевом строительстве в соответствии со ст.4 Федерального закона РФ от 30.12.2004г. В таком случае подписание «левого» договора исключено.

Ипотека на строительство жилья

Ипотека на строительство жилья (дома) при всей схожести в названии с ипотекой на строящееся жилье (в новостройках) имеет ряд кардинальных отличий и особенностей.

Во-первых, ипотека на строительство дома является залоговой. В качестве залога обычно выступает земельный участок, на котором планируется вести строительство. Он должен находиться в частной собственности и не иметь никаких обременений.

Во-вторых, требуется предоставить разрешение на строительство и утвержденную проектную документацию; к участку должны быть подведены все необходимые коммуникации.

В-третьих, существуют проблемы по точному расчету требующейся для застройки суммы. Если с приобретением строящегося или вторичного жилья все понятно – его стоимость оценивают эксперты, то в случае кредита на строительство жилья сумма ограничивается стоимостью залога (земельного участка).

В-четвертых, ипотека на строительство отличается более высокой процентной ставкой. Первоначальный взнос должен составлять порядка 40% от требуемой суммы.

Таким образом, приобретать квартиру в строящемся объекте довольно рискованно. Но возможность сэкономить и отпраздновать новоселье в новостройке, участвуя в долевом строительстве, достаточно привлекательна и востребована на сегодняшний день.

nsovetnik.ru

Ипотека: порядок действий

Далеко не все граждане могут позволить себе приобретение жилья за счет личных сбережений. Многие хотят решить жилищный вопрос за счет оформления ипотеки. Прежде чем отправиться в банк, стоит разобраться в порядке действий при покупке квартиры в ипотеку. Ниже приведена пошаговая инструкция оформления ипотечного кредита.

Выбор банка

Процесс покупки жилья с привлечением ипотечного кредита стоит начать с выбора банка. Сейчас на рынке нет недостатка предложений, поэтому главная задача – это выбор наиболее выгодного варианта. Но, прежде чем начать изучение условия, необходимо определиться с размером первоначального взноса.

Потенциальный заемщик должен знать, что кроме взноса, ему придется понести еще ряд расходов: страховка, услуги оценщика, госрегистрация, комиссии банка и т.д. Кроме того, необходимо понимать свою кредитоспособность: наличие официально подтвержденного дохода, хорошей кредитной истории, платежеспособных поручителей и т.д. Если этого всего нет, то на выгодные условия будет рассчитывать сложно.

Сравнивая условия банка, стоит обращать внимание не только на размер процентной ставки. Проще всего понять выгодность ипотечной программы, анализируя общую переплату за один год и за весь срок действия кредитного договора. Необходимо учитывать страховые платежи, дополнительные комиссии, стоимость услуг оценщика и т.д. Тем не менее, не стоит полагаться на информацию, размещенную на сайте банка. При личной консультации часто всплывает много нюансов, которые в итоге могут сыграть решающую роль в выборе кредитора.

Если в планах купить квартиру в новом доме, оформив договор долевого строительства, то перечень банков стоит узнать у представителя застройщика. Если компания не аккредитована в конкретном банке, то получить в нем кредит будет очень сложно, так как финансовое учреждение будет проводить полную проверку компании. Многие банки просто не согласовывают такие кредиты.

Поиск кредитора может сопровождаться определенными трудностями, когда в планах приобрести комнату, долю в недвижимости или земельный участок для строительства дома. Если в собственности есть недвижимость, то проще оформить кредит под ее залог, а потом приобрести желаемый объект.

Наши юристы знают ответ на ваш вопрос

Если вы хотите узнать, как решить именно вашу проблему, то спросите об этом нашего дежурного юриста онлайн. Это быстро, удобно и бесплатно!

или по телефону:


  • Москва и область: +7-499-938-54-25

  • Санкт-Петербург и область: +7-812-467-37-54

  • Федеральный: +7-800-350-84-02

Подача документов и согласование кредита

Сейчас большинство банков готовы рассматривать документы заемщика до того, как он определился с квартирой или домом. Такая практика имеет существенное преимущество. При подборе недвижимости будущий заемщик уже точно знает, какую сумму он сможет получить. Это сводит к минимуму ситуацию, когда покупатель передает задаток или аванс, а ипотеку в необходимом размере получить не удалось. В результате – потеря средств и времени.

Также для сокращения времени целесообразно подавать документы одновременно в несколько банков. Если будет два и более положительных ответов, будущий заемщик сможет выбрать наиболее выгодные условия.

Необходимый пакет документов в разных банках отличается, поэтому прежде чем отправиться в отделение, стоит его уточнить. Это сэкономит время. Сейчас многие кредиторы предлагают заполнить заявку непосредственно на сайте банка и прикрепить к ней сканированные документы. Но практически всегда так можно получить только предварительное решение, для окончательного же ответа все равно необходимо обратиться в банк и показать кредитному специалисту оригиналы документов. Банк может запросить и дополнительные документы, которые не значатся в стандартном перечне.

После принятия решения в банке можно получить письмо с подписью и печатью, где будет указано, какую сумму потенциальный заемщик сможет оформить. Стоит обратить внимание на срок действия решения и не затягивать сделку до последнего дня. Так как, в случае форс-мажора, решение может быть просрочено и придется снова подавать документы и ждать решения (условия к тому времени уже могут поменяться).

Доскональное изучение вопроса не всегда гарантирует положительный исход дела. У нас на сайте вы можете бесплатно получить максимально подробную консультацию по вашему вопросу от наших юристов через онлайн форму или по телефонам в Москве (+7-499-938-54-25) и Санкт-Петербурге (+7-812-467-37-54).

Выбор недвижимости

  1. После получения положительного решения от банка можно делать окончательный выбор недвижимости. Обычно банки дают на это от 2-х до 4-х месяцев. Если будущий заемщик не смог уложиться в эти сроки, то кредитную заявку придется подавать заново, а кредит может быть согласован уже на других условиях.
  2. Прежде чем оформить задаток или аванс, необходимо предупредить собственника недвижимости, что расчет будет происходить с привлечением заемных средств. Такая сделка имеет свои особенности и немало продавцов просто не хотят продавать жилье таким покупателям. Кроме того, необходимо обязательно учитывать требования банка к объекту недвижимости. Если выбранное жилье им не соответствует, кредит банк не выдаст.
  3. Продавец должен предоставить копии всех документов на недвижимость, в том числе и копии паспорта всех собственников недвижимости. Юристы банка проверят документы и определят юридическую чистоту квартиру. Возможно на этом этапе понадобится предоставление дополнительных документов. Банки могут отказать в кредитовании покупки жилья, если оно продается по доверенности, одним из владельцев является несовершеннолетнее лицо, на протяжении последних нескольких лет сменилось несколько собственников и т.д. Такие сделки имеют повышенный риск того, что право собственности будет оспорено в суде.
  4. Далее выполняется оценка квартиры или дома. Это делает профессиональный оценщик, аккредитованный банком. Стоит обратить внимание, что, когда банк указывает процент от стоимости квартиры и определяет сумму кредита, то берется меньшая из двух величин: стоимость, которую определил оценщик, и договорная цена между заемщиком и покупателем. Поэтому возможна ситуация, когда оценочная стоимость меньше договорной, и покупателю придется доплачивать разницу за счет собственных средств.
  5. После того как недвижимость согласована банком, покупатель, продавец и представитель банка согласовывают дату проведения сделки.

Проведение сделки

Прежде всего, в день сделки и немного ранее необходимо заключить все требуемые договора страхования и оплатить страховые платежи. Обязательным является только страхование ипотеки. Личное и титульное же страхование оформляется исходя из требований банка и готовности заемщика при отказе платить повышенную процентную ставку.

После этого между продавцом и покупателем заключается договор купли-продажи, а между заемщиком (покупателем) и банком – кредитный договор. Расчет может происходить несколькими способами.

Самой распространенной и безопасной для сторон является следующая схема:

  1. Покупатель передает продавцу средства первоначального взноса (факт передачи необходимо зафиксировать в договоре купли-продажи, а также оформить расписку).
  2. Кредитные средства помещают в сейф банка, который выдает кредит.
  3. Переход права собственности и обременения банка регистрируется в Росреестре.
  4. Зарегистрированные документы предоставляются в банк и продавец получает доступ к сейфу.

На этом процесс оформления ипотеки заканчивается. Далее заемщик обязан регулярно вносить оплачивать ежемесячные взносы, продлевать страховые договора. После полного погашения кредита, банк снимет обременение, бывший заемщик станет полноправным владельцем недвижимости, и он сможет распоряжаться жильем по собственному усмотрению.

law03.ru

Отправить ответ

avatar
  Подписаться  
Уведомление о