Порядок покупки квартиры – Порядок покупки квартиры — документы, в ипотеку, на вторичном рынке, по материнскому капиталу, оформление, у застройщика, по договору долевого участия, в новостройке, в строящемся доме

Содержание

Правила покупки квартиры

Чтобы не терять ни нервов, ни времени, ни денег, ознакомьтесь в правилами покупки квартиры.

Цепочки в сделке

Практика показывает, что 70% продаваемых квартир участвуют в цепочках. Если вы, к примеру, планируете переезжать из меньшей квартиры в большую, и временно жить вам негде, никогда не продавайте старую квартиру без одновременной покупки новой. 

Без создания альтернативной сделки не стоит надеяться, что вы быстро купите новую квартиру- и у вас появляется риск пожить на улице. Такие сделки всегда проводятся  параллельно, то есть в один день. Есть из этого правила и исключения, но это исключение не должно длиться больше недели.

Впрочем, есть варианты. В реальности 80% альтернативщиков могут разделить сделку купли и продажи квартиры путем временного проживания у родственников или на съемном жилье. Вещи при этом можно вывезти в какой- нибудь гараж или просто на специальный склад временного хранения. 

При этом съем временного жилья и ячейки на складе временного хранения с лихвой окупится повышенной стоимостью вашей продаваемой квартиры.

Предоплата за квартиру

Ни при каких обстоятельствах не вносите предоплату за новую квартиру, если у вас нет покупателя на вашу. Причем покупатель должен быть привязан к вашей квартире задатком. Если вы внесли задаток, а с продажей вашей квартиры у вас появятся проблемы, можете пожелать своему задатку «счастливого пути». 

Если нет гарантии продажи вашей квартиры не всегда поможет и то, что вы дадите не задаток, а аванс. Практика показывает, что и авансы приходится выдирать «с кровью», тратя на это длительное время и подключая суд, адвоката и судебных приставов.

Как выбирать квартиру

При выборе квартиры в интернете выбирайте только те квартиры, которые предельно четко прописаны и имеют фотографии. Эти квартиры наверняка выставлены именно на продажу, а не просто проведать рынок или еще для чего- нибудь. Ознакомьтесь- как выбрать квартиру.  Перед беседой с брокером или хозяином квартиры четко представьте все, что вы хотите знать о квартире. Важные вопросы лучше записать, чтобы в процессе ознакомления с квартирой не упустить важные детали. Прочитайте- как сбить цену на квартиру.

На просмотр квартиры идите только днем. Ведь вы выбираете не только квартиру, но и лестничную площадку и подъезд, и дом и район со всеми его социальными объектами. Меньше всего вас должно волновать- какая мебель в квартире или какие занавески на окнах. Зато состоянию полов, дверей сантехники и вида из окна нужно обратить самое серьезное внимание.

Юридическое сопровождение сделки

Здесь можно выбирать из нескольких вариантов. Можно воспользоваться помощью риэлтора, обратиться к профессиональным юристам или просто застраховать титул сделки в страховой кампании.

Большинство, конечно опирается на помощь профессиональных риэлторов- у них самый большой опыт, собственные базы, возможность «занести документы» в полном объеме и без особых хлопот. При этом риэлтор получает деньги не от вас и его основная цель- именно провести куплю- продажу, иначе он останется без гонорара.

Аванс и задаток при покупке квартиры


Нужно знать разницу между авансом и задатком. Возвратным является только аванс, задаток при любом исходе вернуть не удастся. И аванс, и задаток лучше вносить физическом лицу только тогда, когда вы лично знаете его и уверены в его порядочности.

В остальных случаях можно вносить только на имя риэлторской кампании непосредственно в кассу с выдачей кассовых документов. И никаких задатков- только аванс. 

Акт приема- сдачи квартиры и получение ключей

После того, как сделка состоялась, деньги уплачены и вы вот- вот должны получить ключи и подписать акт приема квартиры, нужно знать, что акт приема- сдачи квартиры не подписывается до тех пор, пока вы с ключами не окажетесь в новом жилье и не убедитесь, что здесь все в порядке. 

И даже дело не в том, что в квартире может произойти потоп или пожар. А вот снять двери, замки, розетки и сантехнику- легко. Поэтому суетящиеся и спешащие риэлторы не должны сбить вас с толка. Сейчас рынок покупателя и нужно этим пользоваться- не дать себя поставить в неловкое положение ушлым риэлторам.

Берегите себя.

www.msknov.ru

Порядок оформления покупки квартиры, со всеми вопросами разберемся вместе

Чтобы не стать жертвой мошенников, при сомнениях в правильности оформления сделки — консультируйтесь у юриста

Выбирать жилье среди нынешнего изобилия недвижимости непросто.

Но еще сложнее разобраться с тем, каков порядок оформления покупки квартиры.

Ведь мошенничество на жилищном рынке процветает. Поэтому рассмотрим каждый пункт подробно.

Если вы закончили с казавшимся бесконечным просмотром вариантов и остановились на идеальной для вас квартире, то настало время разобраться, на какие основные моменты следует взглянуть внимательнее перед началом оформления сделки.

Подготовительный этап: сбор документов и проверка самого объекта недвижимости

Первым делом, нужно убедиться, что человек, представляющийся продавцом и реальный владелец жилья, — это одно и то же лицо.

Документ, подтверждающий право собственности продавца на продаваемое жилье, следует тщательно изучить

Для этого придется изучить документ, подтверждающий право собственности на помещение. Называется он свидетельство о праве собственности.

Территориальное управление Росреестра – это то ведомство, которое его выдает. Но и в этом случае стопроцентная гарантия невозможна.

Поэтому нужно позаботиться о получении выписки из ЕГРП. Надежнее, если бумага выдана как можно ближе к моменту ее получения покупателем.

Самым предпочтительным вариантом будет запрос сведений о зарегистрированных правах на конкретную квартиру самостоятельно.

Делается это опять-таки путем обращения в упомянутую организацию.

Таким образом человек может удостовериться в факте приобретения жилья у соответствующего лица, выяснить, наложены ли на объект обременения и не предъявят ли на нее права третьи лица.

Выясняем, нет ли в квартире жильцов, выселить которых не представится возможным, либо процесс выселения окажется очень затруднительным.

К таким категориям относятся несовершеннолетние, оставшиеся без родителей.

Чтобы их выселить, понадобится подтверждение того, что они обеспечены жильем.

Следующая категория – это лица, добровольно отказавшиеся участвовать в приватизации приобретаемого жилья.

Доступный вариант выяснения данных сведений – это попросить продавца предоставить расширенную выписку из домовой книги. На данный запрос отвечает Управляющая компания.

Важный момент — если продавец квартиры состоит в браке, то должно быть предоставлено согласие на продажу второго супруга

Нужно выяснить семейное положение продавца. В случае, если он состоит в браке, вторым супругом должно быть дано согласие на сделку.

Неплохо выяснить у продавца, в течение какого времени ему принадлежала жилплощадь.

Если срок большим не назовешь, то хорошо бы узнать, с чем связана продажа.

При частой смене хозяев квартиры речь может идти о наличии скрытых недостатках в ней.

Сегодня часты случаи, когда действия от имени продавца совершаются его представителем. Значит, понадобится проверка обоих лиц.

Во-первых, паспортная.  Данные этого документа проверяются при помощи онлайн сервиса, находящегося на официальном сайте ФМС.

Следующий основной этап знакомства с представителем – это ознакомление с доверенностью. Для проверки ее подлинности необходимо обращение в ту нотариальную контору, которая удостоверила сам документ.

Порядок оформления документов при покупке квартиры

Переходить к оформлению покупки следует в случае, если все документы предоставленные продавцом проверены и не вызывают сомнений

Если проведенная проверка не внушает опасений, значит, наступает черед оформлять долгожданную покупку квартиры.

Отметим, что квартира относится к недвижимому имуществу и подчиняется требованиям закона к оформлению сделок с недвижимостью.

Перед тем, как будет заключен основной договор, не возбраняется заключить предварительный.

Соответствующий договор купли-продажи – на его основе происходит передача права собственности. Для его заключения предусмотрена простая письменная форма.

Необходимости в нотариальном оформлении нет. Тем не менее, если договор удостоверен нотариусом, он не перейдет автоматически в разряд недействительных. Наоборот, процедура регистрации перехода прав будет упрощена.

Составление договора берется сторонами на себя либо может быть выбран вариант обращения за помощью к специалистам.

И в том, и в другом случае обязательно его полное соответствие законодательной базе.

Полезные советы от эксперта по поводу правильного проведения процедуры купли продажи квартиры, смотрим видео:

 

Требования к содержанию договора купли-продажи

В процессе составления договора следует вдумчиво вычитать каждый его пункт

До момента подписания договора он должен быть непременно прочитан и дана оценка наличию в нем обязательных пунктов.

Достоверное описание предмета договора. Так требует статья 554 ч. 2 Гражданского кодекса РФ.

Это нужно для его индивидуализации и четкого выделения среди других сходных.

Подписывая договор, обязательно нужно перепроверить адрес местонахождения квартиры (он приводится полностью).

Индивидуализирующие признаки квартиры также должны быть указаны. Речь идет о кадастровом номере, присвоенном БТИ. Характеристики квартиры – данный момент также нуждается в изучении.

Указание цены является обязательным условием договора. Ее определение зависит исключительно от соглашения сторон, и может быть установлено на их усмотрение.

Обычно от продавца исходит предложение понизить стоимость, установленную в договоре. Для него это выгодно в плане уменьшения налогов.

Покупатель же от этого ничего не выигрывает. Ведь цена, указанная в договоре, напрямую влияет для него на сумму возврата налога.

Перечисленные пункты должны быть прописаны обязательно. Поэтому именно на них следует сделать акцент в момент подписания.

Остальные положения подписываемого документа также не стоить читать вскользь. Договор читается вдумчиво от начала и до конца.

Покупателю нужно проверить, соответствуют ли действительности следующие моменты:

  • данные сторон договора
  • порядок передачи квартиры
  • способ передачи квартиры

Он же вправе быть непосредственным участником составления договора и настаивать на исключении тех пунктов, которые вызывают сомнения либо заменять их на более приемлемые.

Основные этапы оформления документов

Процедура сделки

Проводят сделку купли продажи в присутствии всех лиц, указанных в сделке

В день, когда совершается сделка, необходимо личное присутствие всех лиц, указанных в договоре.

Каждый участник должен иметь с собой документ, удостоверяющий личность.

Заключение договора желательно проводить при участии нотариуса (это условие не является обязательным). В его обязанности входит проверка подлинности документов, дееспособности сторон.

Гражданским кодексом определены специальные условия, при которых передается квартира. Согласно им и составляется документ, который подтверждает передачу недвижимости.

Обычно продавцом и покупателем составляется акт приема-передачи, в котором они обязательно ставят подписи. Перед этим квартира должна быть еще раз осмотрена, так как в акте отражается ее текущее состояние.

Важно помнить, что покупатель, подписывая акт, соглашается с тем, что приобретаемое жилье отвечает требованиям, которые предъявляются к качеству жилых помещений.

Возможна замена данного документа аналогичным, подтверждающим, что квартира принята покупателем.

Договор подписан, обращаемся в Росреестр

Здесь будет составлено заявление (при этом присутствует государственный регистратор).

Покупатель становится законным собственником после получения свидетельства о праве на собственность

Человек получает расписку о том, что документы получены на правовую экспертизу и регистрацию права собственности, ставится дата их возврата.

До того, как будет получено свидетельство, граждане, имеющие прописку в квартире, должны сняться с регистрационного учета и подобрать для себя другое жилье.

В установленный в расписке день обе стороны должны подойти в Росреестр (имея паспорта с собой) и получить свидетельство о праве собственности.

Как только оно получено, покупатель станет официальным собственником квартиры.

Способы передачи денег

Участникам следки потребуется выбрать подходящий вариант передачи денег

Сегодня сумма может быть оплачена как наличными средствами, так и переведена по безналичному расчету.

Хорошо иметь представление об особенностях того и другого способа.

Передача наличных средств предполагает соблюдение требований безопасности.

Это позволит избежать неожиданных криминальных моментов. После того, как покупатель передал деньги, желательно получить расписку от продавца.

В ней отражаются данные тех лиц, которые передали и получили денежные средства, конкретная сумма и прописывается, за что и когда именно была произведена передача.

Место, где деньги будут переданы, выбирается с учетом безопасных условий.

Хорошо, если удастся пригласить свидетелей. Они в случае форс-мажорных обстоятельств смогут засвидетельствовать факт совершения сделки и передачи денег в судебной инстанции.

Кстати, многие сегодня от этого способа расчета отказываются.

Следующий способ: с использованием банковской ячейки. Его недостаток кроется в дополнительных расходах на оплату последней.

Несомненный же плюс – это безопасность. При подписании договора с банком можно оговорить те обстоятельства, при которых продавец получит доступ к деньгам.

Мы уже говорили о возможности безналичных расчетов. В случае с физическими лицами такие являются достаточно редкими.

Дело в нежелании многих клиентов взваливать на себя дополнительные расходы, которые связаны с банковским обслуживанием.

Какие факторы влияют на стоимость сделки

Стоимость оформления сделки зависит от того, каким образом и где она оформляется, обращение к нотариусу — вариант надежный, но потребует затрат

Если обе стороны приняли решение обратиться в нотариальную контору, то нотариусу должна быть уплачена госпошлина (ее размер составляет 1,5 процента от суммы договора, но он не должен быть менее 10 ММОТ).

Если квартира продается близким родственникам (ребенку, родителям, жене/мужу), то госпошлину оплатить нужно в размере 0,5 процента от суммы договора, но не менее 4 ММОТ.

Конкретная ставка за регистрацию договора купли-продажи отсутствует, но определено, что при государственной регистрации любой сделки с недвижимостью граждане максимально могут оплатить сумму, равную трехкратно установленному законом ММОТ.

В данном материале нами рассмотрен порядок оформления квартиры.

Процедура это серьезная, не предполагающая поспешных и необдуманных действий.

Все ее подводные камни предусмотреть сложно. Лучше всего, при возникновении малейших сомнений лишний раз проконсультироваться со специалистом.

Заметили ошибку? Выделите ее и нажмите Ctrl+Enter, чтобы сообщить нам.

Смотрите также Телефоны для консультации