При покупке квартиры как проверить чистоту квартиры – Как проверить «чистоту» квартиры при покупке самостоятельно? Что необходимо проверять при покупке квартиры?

Как проверить «чистоту» квартиры при покупке самостоятельно? Что необходимо проверять при покупке квартиры?

При приобретении жилья на вторичном рынке существуют многочисленные риски, и потому покупателю желательно знать, как при покупке проверить «чистоту» квартиры самостоятельно. Главное — избежать основных, самых крупных рисков, информацию о которых содержит данная статья. Прежде всего требуется исключить возможность оспаривания сделки и права на квартиру, а потому и рекомендация относительно того, как проверить при покупке «чистоту» квартиры самостоятельно, будет подана подробнейшим образом.

Первые шаги

Первое — подлинность документов, которые предоставляет продавец для ознакомления. Это нужно проверять особенно тщательно, иначе впоследствии могут обнаружиться притязания на данную жилплощадь совершенно третьих лиц. Здесь необходимо учитывать, что ситуаций с документами, сопровождающими покупку жилья, превеликое множество, и единый рецепт относительно юридических вопросов, как проверить «чистоту» квартиры при покупке самостоятельно, дать очень сложно. Однако обезопасить сделку нужно по максимуму, а потому все шаги, рекомендуемые по проверке документов, лучше совершить. Конечно, проверять юридическую «чистоту» нужно, не выходя за рамки разумности, но максимум информации необходимо не только получить, но и оценить, и она должна касаться и самой квартиры, и всех, кто причастен к её собственности и статусу.

Конечно, гораздо удобнее было бы обратиться к профессиональным юристам, но перед нами стоит другой вопрос: как проверить «чистоту» квартиры при покупке самостоятельно? В принципе, это резонно, хотя и более хлопотно. Тем более что и помощь профессионала может только повысить надёжность сделки, но гарантировать стопроцентный успех и она не сможет. На крайний случай можно титул застраховать, если продолжают оставаться опасения. Страховые компании обычно довольно охотно идут навстречу.

Новостройка и «вторичка»

Если жильё в новостройке, нужно знать, как проверить застройщика при покупке квартиры. Здесь более всего помогают отзывы, собранные на специальных сайтах в Интернете. Конечно же, нужно отличать честные отзывы от происков конкурентов, но эта задача не так сложна: если нет цифр, дат, фамилий, конкретных фактов, обращать внимание на такую информацию не стоит. Также хорошо проследить сроки сдачи других объектов (обычно такая информация доступна) и почитать отзывы покупателей. Существует множество способов, как проверить застройщика при покупке квартиры.

И в этом случае, когда жильё покупается в новостройке, проверка документов должна быть тщательной, даже если эта продажа от застройщика. Вторичное жилье, конечно же, потребует больших усилий, поскольку у новостроек нет такой богатой истории прописок-выписок и смены владельцев. Но и тут даже после тщательной проверки юридической «чистоты» недвижимости, которая сделана по всем правилам, вероятность лишения купленной квартиры остаётся. Если подавец сумеет доказать, что его права во время покупки были ущемлены, например. А вот если покупается вторичное жилье, разборки будут проходить не только с продавцом, но и с собственником, который до него владел данной квартирой. Вероятно, пройти придётся целую череду судебных разбирательств. Долго и сложно проверяется юридическая «чистота» при покупке квартиры на вторичном рынке: это подлинность всех документов, это оценка правового статуса недвижимости, это анализ возможных рисков, которые связаны с данной покупкой.

Документы

Юридическую «чистоту» квартиры можно проверить, максимально обезопасив сделку при покупке любой недвижимости. Необходимо запросить у продавца следующие документы.

1. Начинать ознакомление с документацией лучше всего со свидетельства о государственной регистрации права, а также с сопутствующих ему: договора о купле и продаже или о наследовании, о дарении, о приватизации и тому подобных.
2. Вторым шагом станет изучение выписки ЕГРП. Именно в Едином государственном реестре содержатся все сведения о проведении каких-либо сделок с данной недвижимостью.
3. Третий шаг — выписка из домовой книги, чтобы удостовериться в отсутствии каких-либо зарегистрированных жильцов на данной жилплощади. Такую выписку можно заказать в любом многофункциональном центре. В документе должно быть указано, что все проживавшие ранее в данной квартире с регистрационного учёта сняты.
4. Справка — также из МФЦ — ответит на вопрос, как проверить долги при покупке квартиры, поскольку наличие любых коммунальных задолженностей там указывается.
5. Обязательно нужна справка от продавца из психоневрологического и наркологического диспансера.

Подробности

Как проверить, есть ли арест на квартиру? Из выписки ЕГРП. Там указано, если это простая выписка, является ли продавец собственником. А в расширенном варианте выписки есть вся история данной квартиры с первой записи в ЕГРП. Там указано, кто был владельцем ранее и как часто её продавали. Однако одной этой выпиской ограничиваться нельзя. Как проверить, заложена ли квартира при покупке? Часто жильё продаётся по доверенности, а потому собственник участия в сделке практически не принимает. Это очень рискованная ситуация. Довольно часто подобные документы добывают нечестным путём.

Поэтому всё, что нужно проверить особо тщательно при покупке квартиры — это документы непосредственного владельца жилья. Для этого нужно у доверенного лица попросить контакт и связаться с собственником, чтобы он подтвердил, что квартира продаётся. Далее нужно проверить графу «Обременение» в выписке ЕГРП, где содержится информация относительно статуса квартиры, — не находится ли она в залоге. Если недвижимость продаётся сразу же после наследования, лучше её не покупать. В течение трёх лет могут появиться новые наследники, которые оспорят в суде эту сделку. Также по расширенному варианту справки ЕГРП можно установить, что, например, ипотека за данную квартиру не выплачена до конца.

На что обращать особое внимание

Первым делом нужно смотреть цену. Если аналогичные квартиры продаются дороже, это должно особенно насторожить, и только при огромном интересе к данному объекту недвижимости можно продолжить проверку его «чистоты» в юридическом плане, причём делать это гораздо более тщательно, чем ранее предполагали. Продавца нужно расспрашивать дотошно и добиваться подробностей: не только кому принадлежит данная квартира, но и когда, каким образом и у кого была приобретена, почему продаётся снова, участвовала ли квартира в судебных спорах. Затем проверить сказанное по документам. Отсюда будет ясно, насколько продавец правдив, поскольку придётся иметь с ним сделку как с контрагентом. А как проверить продавца квартиры при покупке иначе?

Обязательно со всем вниманием проверяется его паспорт и остальные документы, касающиеся квартиры: на основании чего зарегистрирована собственность, где, когда получено свидетельство, регистрирующее право на неё. Обязательно нужно взять копии для повторного изучения, но оригиналы проверить на наличие печатей, подписей, водяных знаков и всего остального, сопутствующего государственному документу. Также обязательно нужно сравнивать копии с оригиналом. Вполне могут представить совсем другие документы. Информация, изложенная на бумаге, должна совпадать с устным рассказом продавца. Как проверить наследников при покупке квартиры? Никак. Лучше всего покупать её, когда право будет утверждено прошествием трёх лет с момента наследования. Как проверить квартиру перед покупкой через Росреестр? Выше сказано, что в МФЦ можно заказать и получить абсолютно любые документы, касающиеся недвижимости.

Ещё сведения

До получения и изучения документов ни аванс, ни задаток передавать продавцу нельзя, поскольку бывший собственник может оставить у себя подлинники свидетельства и договора, даже уже продав эту квартиру. Обязательно нужно выяснить документально, нет ли у продавца на иждивении недееспособных граждан, несовершеннолетних детей, состоит ли сейчас продавец в браке и состоял ли он в браке на тот момент, когда им была куплена данная квартира, и самое главное, лично ли он действует, или через доверенное лицо.

Не пообщавшись с собственником лично, заключать сделку нельзя. Договор лучше составлять с владельцем, а не с доверенным лицом. Значительное количество фальшивых сделок заключается под тем предлогом, что владелец отсутствует: в другом городе, в другой стране и так далее. Доверенность может быть фальшивой. Если доверенное лицо не хочет предъявлять покупателю владельца квартиры, это должно вызывать подозрения, и причины здесь совершенно не имеют никакой важности. Проверить подлинность доверенности у нотариуса, который её выдавал, тоже вряд ли получится, потому что на подобные запросы нотариусы не отвечают.

Органы опеки и справки о дееспособности

Если в продающейся квартире были зарегистрированы несовершеннолетние дети, нужно требовать письменное согласие органов попечительства, иначе сделку заключать нельзя. Если же сам продавец признан официально недееспособным, его дела поручаются опекуну, причём только тому, которого назначит орган опеки. Из документов нужно проверить решения суда по первому вопросу (о недееспособности) и по второму вопросу (о назначении опекуна). И на совершение самой сделки обязательно нужно получить согласие органов опеки. Риски по такого плана сделке настолько велики, что чаще всего покупатель отказывается от приобретения такой жилплощади.

Но ещё большей проблемой является ситуация, когда продавец недееспособным не признан, но постоянно или временами бывает в состоянии неспособности понимать значение собственных действий (это определение выведено законом). Состояние это вычислить на глаз довольно сложно даже при неоднократных личных встречах. Поэтому на всякий случай нужно попросить справку от психиатра, датированную днём сделки. Выходом может быть и приглашение знакомого психиатра на сделку как родственника или друга. Однако от всех нехороших случаев обезопасить такую сделку просто нереально. Даже заключая сделку у нотариуса, полного успеха этого предприятия можно и не добиться. А потому лучше отказаться от сомнительного предприятия, благо сегодня предложение по недвижимости чуть не втрое превышает спрос.

На официальных сайтах

Нужно пройти на официальный сайт районного суда, к которому относится данная жилплощадь, и набрать в поиске фамилии продавца и его предшественников — собственников квартиры. Этот же принцип действует, если нужно проверить, не было ли у продавцов и их супругов каких-либо дел в суде, а если были, то какие. Главное — не расторгался ли брак и не делилось ли имущество, не признавался ли владелец недееспособным. Последнее проверяется по месту регистрации, поэтому паспорт продавца нужно изучить очень тщательно, а после обратиться на сайт того суда, где этот человек прописан или был прописан.

Судебная система пока не настроена так, чтобы можно было найти всё это в пару кликов, к сожалению. У арбитражных судов тоже есть официальная база данных. Там нужно установить, не был ли признан продавец банкротом. Если был, то это обязательно отражено в арбитражном суде города, где он прописан. Через открытую официальную базу данных онлайн исполнительных производств нужно узнать, не является ли владелец квартиры или его супруг должником и не возбуждено ли дело в отношении этих граждан.

По выпискам и справкам

По карточке собственника, то есть выписке из домовой книги, нужно установить, кто зарегистрирован в данной квартире, в том числе (и особенно) и те, кто там не проживает. Также должна быть представлена справка об оплате коммунальных услуг. Идеальный вариант, когда в квартире не прописан никто, но так везёт далеко не всегда. Если же зарегистрированные в квартире лица имеются, нужно обязательно указать в договоре период, в течение которого они с регистрационного учёта снимутся. Те, кто зарегистрирован на этой жилплощади, но там не проживает, должны предъявить нотариально заверенное обязательство о снятии с учёта до определённого срока.

Последних лучше выписать из квартиры до совершения сделки, иначе можно остаться в купленной квартире с «начинкой». В суде дела, касающиеся исков о выселении, довольно часто проигрываются, поскольку этот вопрос содержит множество неприятных нюансов. Нотариально заверенное согласие на сделку нужно ещё и тому владельцу, который находится в зарегистрированном браке, которым удостоверяется, что супруг или супруга не против продажи этой жилплощади. Это делается в обязательном порядке, если куплена квартира во время действия брака, а к моменту продажи брак расторгнут. Не нужно дополнительных документов только в случаях, если квартира получена в дар, в наследство (более трёх лет назад!), была приватизирована. Вот примерно и всё самое основное, что нужно проверить при покупке квартиры. После получения всей этой объёмной информации, пакет документов тщательно изучается и анализируется.

Правовой статус

Оценивать в первую очередь нужно правовой статус данной квартиры: как и на основании чего она была приобретена действующими собственниками, когда это произошло. Если с момента приобретения три года не прошли, то появляются две проблемы. Не истекли сроки исковой давности, то есть сделку по покупке квартиры ещё могут оспорить прежние владельцы. Для минимизации налогов продавец может попросить указать меньшую стоимость квартиры в документах. Лучше не соглашаться, потому что, если эту сделку признают недействительной, продавец не вернёт полную сумму, а вернёт только ту, которая значится в договоре.

Самое ненадёжное основание приобретения квартиры её владельцем — получение её в наследство, особенно если трёхлетний срок получения не истёк. Если новый наследник появится в суде позже этого срока, то риски покупателя значительно уменьшатся. Если квартира часто продавалась и покупалась в небольшой период времени, это самый красноречивый признак мошенничества. Лучше сразу приискать другой вариант покупки, благо сейчас с этим проблем практически нет. Чем больше у квартиры продаж и покупок, тем непригляднее её юридическая история. Если желание купить именно эту жилплощадь поистине огромно, то нужно проверить не только последнего продавца, но и супруга или супругу и всех предыдущих собственников за последние пять лет как минимум.

fb.ru

Как самостоятельно проверить юридическую чистоту квартиры?

Как самостоятельно проверить юридическую чистоту квартиры?

Рынок вторичного жилья — любимая сфера деятельности квартирных мошенников. Как убедиться в безопасности и чистоте сделки?

Покупая квартиру на вторичном рынке, граждане могут быть уверены в том, что им не придется иметь дело с недобросовестными застройщиками и в будущем они не столкнутся с такой проблемой, как долгострой. Но это не повод снижать бдительность, ведь рынок вторичного жилья — любимая сфера деятельности квартирных мошенников. Единственный способ обезопасить себя от них — проверка юридической чистоты квартиры. Можно обратиться за такой услугой в агентство недвижимости, но стопроцентной гарантии безопасности сделки это не даст, ведь бывают случаи, когда мошенниками оказываются сотрудники этих агентств. Поэтому, даже доверяя оформление сделки специалистам, лучше не полениться и самому разобраться в некоторых вопросах.

Предлагаем простую пошаговую инструкцию, которая избавит покупателей от возможных неприятностей

1. Проверить правоустанавливающие документы на квартиру

Первое, что необходимо сделать — попросить у продавца показать документы, на основании которых возникло право собственности. Это может быть договор купли-продажи или дарения, свидетельство о праве на наследство, договор мены, договор ренты. Иногда продавцы предъявляют вступившее в силу решение суда. Документы нужно лично внимательно изучить, проверить, нет ли фальсификаций, исправлений, которые не заверены подписью всех сторон, подчисток.

2. Проверить госрегистрацию договора и историю объекта

Выписку из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним можно попросить у продавца или взять самостоятельно, узнав кадастровый номер объекта. Чтобы самому получить выписку из ЕГРП, нужно предъявить заявление в письменной форме, удостоверение личности и квитанцию об оплате счета за выписку из ЕГРП. Но так как подробную расширенную выписку с полной историей объекта может взять только сам собственник, лучше потребовать выписку у него.

В выписке содержится информация об объекте и зарегистрированных правах на квартиру. Также там говорится о действующих ограничениях, требованиях, правопритязаниях на объект недвижимости.

В ЕГРП содержится история всех жилых объектов, начиная  с 1998 года. Есть информация о переходах права собственности, запретах на проведение сделок, арестах имущества, имущественных спорах.

При наличии споров или арестов, нужно смотреть на срок давности. Сделки с жильем могут быть признаны недействительными в течение трех лет. Конфликты и споры, срок давности которых не истек, могут обернуться проблемой для нового собственника. Однако не всегда это повод отказываться от хорошей сделки — можно попросить у продавца показать судебное решение, чтобы проверить, является ли он законным владельцем.

Если объект часто перепродавался или в квартире долго никто не жил, это также должно насторожить покупателя.

Старые квартиры могут быть не зарегистрированы в ЕГРП. Это говорит о том, что объект юридически чист. Но если сомнения все же имеются, можно направить запрос в Департамент жилищной политики.

3. Изучить договор

Обязательно следует обратить внимание, есть ли в договоре условия, которые ведут к его расторжению. Если они есть, нужно узнать, выполнялись ли эти условия. Также стоит посмотреть, когда договор вступил в действие. Если квартира была подарена или завещана человеку недавно посторонним лицом, и он срочно хочет сбыть ее, это повод задуматься.

4. Узнать, производились ли перепланировки

Следующий шаг — проверка документов из БТИ. Их нужно попросить у продавца. Это позволит убедиться, что в квартире не было незаконных перепланировок или переустройства.

5. Проверить продавца

Изучая все, что связано с объектом недвижимости, нужно не забыть про самого продавца. Нередки случаи, когда мошенники продают во всех отношениях хорошее, чистое и качественное, но чужое жилье. Проверять нужно подлинность паспорта (это можно сделать на сайте Федеральной Миграционной Службы РФ, а также в территориальном подразделении ФМС).

Если владелец продает квартиру через представителя, нужно убедиться, что доверенность подлинная и документ заверен нотариусом. Также нужно изучить доверенность и узнать, какие полномочия есть у представителя — только подписание договора или также получение денег.

Еще один важный момент — дееспособность продавца. Чтобы сделку не признали недействительной, к этому вопросу следует отнестись внимательнее. На помощь могут прийти соседи, которые часто хорошо осведомлены.

6. Проверить права третьих лиц

Для этого нужно взять у владельца расширенную выписку из домовой книги.

В ней содержится вся информация о том, кто зарегистрирован в квартире, а также указано, имеют ли эти люди право жить в квартире после того, как она будет продана.

Никто не обрадуется, если к нему домой внезапно заявится посторонний человек, отсидевший в тюрьме несколько лет, и объявит, что он будет здесь жить. А когда выяснится, что он имеет на это полное право, ситуация станет еще неприятнее.  Поэтому необходимо убедиться, что третьи лица (обычно это люди, отбывающие тюремный срок, иногда — люди, выехавшие на длительное лечение) не смогут в будущем предъявить права на жилье, которое вы собираетесь купить.

Также обязательно нужно обратить внимание, не прописаны ли в квартире несовершеннолетние дети, поскольку если их интересы не соблюдены, сделку признают недействительной. Кроме того, если продавец состоит в браке, нужно убедиться, что супруг или супруга не возражают против сделки. Это должно быть подтверждено  нотариально заверенным согласием.

www.cian.ru

пошаговая проверка юридической чистоты сделки

К сожалению, рынок вторичного жилья является самым излюбленным местом обитания квартирных аферистов. Решив приобрести такую недвижимость, покупатель должен быть предельно бдителен и осторожен. Лучшим вариантом проверки юридической чистоты сделки является полный мониторинг документации на объект купли-продажи. Если вы обратитесь в агентство, специалисты обязательно проверят все документы до момента заключения сделки. Однако покупателю желательно иметь четкое представление о том, как проверить квартиру перед покупкой и за что он платит агентам гонорар.

Зачем юридически проверять квартиру перед покупкой

Если покупаемое жилье является юридически чистым, никто после оформления сделки не сможет опротестовать ее законность. Этот тезис справедлив лишь в том случае, когда точно установлено: предыдущий собственник получил права на недвижимость в полном соответствии с законом и квартира не имеет так называемых обременений.

В процессе проверки могут возникнуть разные подводные камни. О них покупателю лучше узнать заранее, ведь он собирается расстаться с солидной суммой денег.

Проверка юридической чистоты квартиры — пошаговая инструкция

Чтобы избежать ненужных переживаний и возможных затрат на судебные разбирательства, изучите пошагово действия, необходимые при проверке юридической чистоты объекта. Главная задача заключается в том, чтобы четко понимать, какие документы необходимо проверять перед покупкой квартиры.

Право собственности

Первый проверочный шаг, который нужно предпринять покупателю либо агенту, представляющему его интересы. Это может быть договор дарения, мены, купли-продажи, ренты, или свидетельство, подтверждающее право на наследство.

Подводные камни: Иногда владелец срочно продает квартиру, которая по документам совсем недавно была завещана или подарена ему посторонним лицом — это серьезный повод насторожиться. Возможен вариант,

miel-chistye-prudy.ru

Как проверить юридическую чистоту квартиры перед покупкой?

Перед покупкой квартиры необходимо провести тщательный анализ ее юридической чистоты. Обычно этим занимаются юристы агентств недвижимости. Но ситуации бывают разные, поэтому покупателю тоже нужно уметь правильно читать документы, чтобы в будущем не произошло никаких неприятностей с квартирой. Итак, что нужно знать?

Проверяем документы на квартиру

Предположим, вы нашли квартиру, которая вас полностью устраивает. Первым делом надо выяснить, на основании каких документов возникло право собственности продавца. В большинстве случаев, владельцы жилой недвижимости имеют на руках договоры купли-продажи, мены, дарения, свидетельства о праве на наследство. Также можно встретить человека с таким довольно редким документом, как вступившее в законную силу решение суда. Еще вам могут предъявить договор ренты.

Желательно взглянуть на документы своими глазами, подержать их в руках, чтобы убедиться, что на бумагах нет следов подчисток и иных фальсификаций. Там могут быть исправления, однако они обязательно должны быть заверены подписями всех лиц, подписывавших договор. Если при этом присутствовал нотариус, исправления должны быть заверены его подписью и печатью.

Также можно проверить государственную регистрацию договора — это тоже может проверить любой гражданин России. Иногда в договоре указывают условия, несоблюдение которых ведет к его расторжению – тогда нужно четко выяснить, выполнялись ли эти условия. Классический пример – обязательство покупателя (т. е. в данный момент уже владельца и, как следствие, продавца) выплатить полную стоимость квартиры спустя какой-то срок после покупки недвижимости. Если условие не было выполнено, договор подлежит расторжению, а это значит, что продающий вам квартиру человек не является ее собственником.

Посмотрите на дату вступления договора в действие. Вас должно насторожить, если владелец начинает быстро продавать квартиру, которая совсем недавно была ему подарена или завещана по наследству человеком, не являющимся его родственником.

Проверяем историю квартиры

В ЕГРП (Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним) отражается история всех жилых объектов с 1998 года (там указаны все переходы права собственности, аресты имущества, запреты на совершение сделок). Попросите у собственника выписку из ЕГРП, чтобы убедиться, что последние 15 лет с квартирой все было в порядке.

Что должно заставить вас насторожиться? Например, если квартира часто переходила из рук в руки, и в ней долго никто не жил. Возможно, что со сделками по этой квартире не все в порядке, и вас просто пытаются обмануть. Тогда лучше выбрать другую квартиру.

В выписке из ЕГРП будут указаны все имущественные споры из-за квартиры, случаи наложения ареста и т. д. Посмотрите на дату этих событий, и вы можете приблизительно оценить ситуацию: могут ли эти споры возникнуть вновь, или все это – дела давно минувших дней.

Российское законодательство устанавливает максимальный срок по признанию сделок с недвижимостью недействительными — 3 года. Соответственно, если за последние 3 года никаких конфликтов из-за квартиры не происходило, можно вздохнуть спокойно. Но если за это время случился такой спор, попросите собственника предъявить судебное решение, чтобы понять, действительно ли он владеет данной квартирой легально. Если владелец сообщит вам, что судебное разбирательство еще идет, лучше повременить с покупкой до тех пор, пока не будет вынесено решение суда. 

Правда, до сих пор случается, что жилой объект не зарегистрирован в ЕГРП – обычно это касается достаточно старых квартир. Как ни странно, отсутствие такой квартиры в реестре означает ее полную юридическую чистоту, т. е. с момента приватизации никаких сделок с ней не совершалось. Чтобы окончательно убедиться в абсолютной законности прав ее собственника, можно обратиться с уточняющим запросом в Департамент жилищной политики.

Проверяем качество квартиры

Теперь необходимо спросить у собственника документы из БТИ, чтобы убедиться, что в квартире не было незаконных перепланировок или переустройств. По закону (Жилищный кодекс РФ, статья 26), практически любые переустройства и перепланировки должны быть согласованы с органами местного самоуправления. Если этого не произошло, перепланировка признается незаконной. 

Сторониться нужно грубых нарушений, согласование которых повлечет за собой большие временные и финансовые затраты (снос несущих стен, перенос мокрых точек и т.д. ). Однако если в квартире, допустим, объединен санузел или изолированы смежные комнаты, то такие изменения можно рассматривать в большей степени «в плюс».

Светлана Бирина

Руководитель департамента городской недвижимости компании «НДВ-Недвижимость»

Самого собственника необходимо проверить не менее пристально, чем его квартиру. Первое, что нужно сделать – это убедиться в подлинности его паспорта. Например, это можно сделать на сайте Главного управления по вопросам миграции МВД России — там опубликован список недействительных российских паспортов, который регулярно обновляется. Эта информация носит, скорее, справочный характер, а для того, чтобы получить более юридически значимые данные, стоит пойти в местный паспортный стол.

Сложнее, когда от имени продавца действует его представитель. Если вы оказались в подобной ситуации – максимально тщательно проверьте доверенность, убедитесь в том, что она заверена нотариусом. Без нотариально заверенной доверенности представитель продавца не имеет права производить никаких действий. Почитайте и сам документ, чтобы выяснить еще один важный вопрос: вправе ли представитель собственника квартиры получить деньги за ее продажу, или же его полномочия ограничиваются лишь подписанием договора. В любом случае, доверенность – это дополнительный риск.

Также стоит разобраться с дееспособностью продавца, особенно если уже при первом взгляде возникают сомнения в его адекватности. Например, можно поговорить с соседями продавца — возможно, они что-то расскажут о нем и его образе жизни.

Проверяем права третьих лиц, вернее, их отсутствие

Для того, чтобы с купленной квартирой потом не возникло проблем, нужно убедиться, что никакие третьи лица не могут предъявить на нее права. Известны ситуации, когда член семьи, прописанный в квартире, но давно не проживающий в ней, неожиданно объявляется и начинает оспаривать сделку или заявляет о своем желании вселиться. Чаще всего это случается, когда человек находился в местах лишения свободы, реже возникают проблемы с людьми, выбывшими на длительное лечение (например, в психоневрологический диспансер), в экспедицию, заграничную командировку и т. д.

Еще одна рискованная ситуация – прописанные несовершеннолетние дети: дело в том, что по закону при купле-продаже квартиры их интересы должны быть соблюдены, и за этим присматривают органы опеки. Может случиться так, что позже суд признает сделку недействительной, если были нарушены права детей.

Если собственник квартиры состоит в браке, он должен предъявить нотариально заверенное согласие на продажу жилья от супруга/супруги.

Самый простой способ – попросить у собственника расширенную выписку из домовой книги, в которой будет четко указано, кто зарегистрирован на этой жилплощади, и сохраняют ли эти люди право проживания в квартире даже в случае ее продажи. О людях, которых нельзя выписать из квартиры, читайте здесь.

Внимательно отнеситесь не только к тому, что написано выше: подойдите с максимальной ответственностью к передаче денег, проследите, чтобы продавец грамотно написал расписку в получении денег, указал правильно дату, не забыл расписаться. И, конечно же, проконтролируйте вопрос фактической передачи квартиры.

realty.mail.ru

Проверяем квартиру перед покупкой: 5 вещей, которые надо сделать | Деньги

Главное – знать, какие 5 шагов необходимо сделать, чтобы упущенная во время сделки мелочь не обернулась крупной неприятностью в будущем. На что обращать внимание при покупке квартиры на вторичном рынке?

Шаг 1 – проверка правоустанавливающих документов на квартиру

Если вам приглянулась квартира на вторичном рынке, то начинать изучать историю вопроса нужно с проверки документов, на основании которых возникло право собственности продавца. Наиболее распространенные варианты – договоры купли-продажи, мены, дарения; реже – вступившие в законную силу решения суда, свидетельства о праве на наследство, договор ренты. Очевидно, что эти документы ни в коем случае не должны содержать признаков подделки, подчисток и т. п. Если в тексте есть исправления, они должны быть удостоверены подписями всех сторон договора. Если договор удостоверен нотариусом, то исправления скрепляются печатью и подписью нотариуса, пишет Собственник.

«Проверьте факт надлежащей государственной регистрации договоров, – советует юрист компании Penny Lane Realty Сергей Поправка. – Если в документах, на основании которых возникло право собственности, прописаны условия, несоблюдение которых является основанием для расторжения сделки, убедитесь в том, что эти условия выполнены. Таким условием может быть, например, обязательство покупателя (который, взаимодействуя с вами, уже выступает как продавец) выплатить стоимость квартиры спустя некоторое время после заключения договора. В случае неисполнения данной обязанности договор может подлежать расторжению».

Немаловажный нюанс: если вы обнаружите, что квартира была кому-то подарена или завещана по наследству (при этом ее новый собственник не является родственником), и вскоре после этого новый владелец начинает эту квартиру быстро продавать, то такой факт должен вас насторожить.

Шаг 2 – проверка истории квартиры

Попросите у собственника выписку из Единого

государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП). В этой выписке будет отражена вся история объекта (переходы права собственности, а также наличие арестов на квартиру, запретов на совершение сделок), начиная с 1998 года, то есть с момента создания ЕГРП, чего вполне достаточно для вашего душевного спокойствия.

«Если из этой выписки вы увидите, что квартира за последнее время очень часто перепродавалась и переходила из рук в руки, и по факту в ней никто долго не жил, то вполне вероятно, что сделки по этой недвижимости были «не чистыми» и таким способом некто пытался «подставить» добросовестного приобретателя», – предостерегает Ольга Рыкова, директор юридического департамента компании Panorama Estate. В этом случае эксперты советуют насторожиться и лучше – поискать более благонадежный объект.

Из выписки будет также понятно, находилась ли квартира в эпицентре спора или нет, накладывались ли на нее аресты и т. п. И если в результате изучения этой информации вы обнаружите какие-либо споры, обратите внимание на то, сколько лет прошло с момента их возникновения.

По российскому законодательству, максимальный срок давности по признанию сделок недействительными, в том числе сделок с недвижимостью, – 3 года. Поэтому если в течение трех последних лет до предполагаемой покупки никаких споров с квартирой не было, то можете не волноваться, что предыдущие владельцы вдруг предъявят свои права. Но если вы поймете, что за последние 3 года споры все-таки были, то попросите собственника предоставить судебное решение, исходя из которого можно будет сделать окончательные выводы о правомерности владения данной квартирой. Если же судебное решение еще не вынесено, то имеет смысл его дождаться, прежде чем пойти на сделку.

Правда, бывает, что квартира не числится в ЕГРП. Как правило, это случается с недвижимостью из старого жилого фонда. Если такой квартиры нет в реестре, значит, после ее приватизации с ней не совершалось никаких сделок, то есть это идеальная с юридической точки зрения квартира, она абсолютная «чистая». Для стопроцентной уверенности покупатель может подать запрос в Департамент жилищной политики, чтобы убедиться в истинных правах ее владельца. Больше ничего делать не нужно.

Шаг 3 – проверка качества квартиры

Спросите у собственника документы БТИ на квартиру. Они необходимы, чтобы проверить, соответствует ли качество квартиры документам: существуют ли в ней несогласованные в законном порядке перепланировка или переустройство. Согласно статье 26 ЖК РФ, практически любые переустройства и перепланировки требуют согласования с органом местного самоуправления, а если их выполнить «самопроизвольно», то они попадут в разряд административных правонарушений, за которые предусмотрена ответственность. Незаконным считается любое переоборудование квартиры, на которое не получено разрешение соответствующих органов.

Шаг 4 – проверка продавца

С не менее пристальным вниманием следует проверить и самого собственника. Для начала убедитесь в подлинности его паспорта. Сделать это можно с помощью специализированного сервиса на официальном сайте Федеральной миграционной службы РФ. Полученная таким образом информация носит, конечно, больше справочный характер. Для получения юридически значимой официальной информации создатели сайта рекомендуют обратиться в территориальное подразделение ФМС (попросту говоря, местный паспортный стол).

«Крайне внимательным надо быть, если договор подписывает представитель продавца по доверенности, – замечает Сергей Поправка. – Следует знать, что доверенность, выдаваемая физическим лицом, обязательно должна быть нотариально удостоверена. Следует убедиться, не отозвана ли доверенность, а также четко уяснить перечень полномочий доверенного лица: вправе ли он только подписывать договор аренды или может еще и, например, получать оплату по договору. Вообще, надо понимать, что подписание договора доверенным лицом создает дополнительные риски».

Гораздо сложнее будет разобраться с дееспособностью продавца. Но сделать это обязательно нужно (сколько бы доверия ни внушал человек), дабы быть уверенным, что на момент заключения договора собственник не находится в плановом месячном запое, в состоянии наркотического воздействия и что он психически здоров. Не поленитесь вместе с продавцом посетить наркологический и психоневрологический диспансеры для получения соответствующих справок.

Шаг 5 – проверка прав третьих лиц

Попросите собственника предоставить вам

расширенную выписку из домовой книги. Она позволит проверить, кто в квартире зарегистрирован по месту жительства и сохраняют ли эти люди в соответствии с законом право проживания в квартире при ее продаже.

Дело в том, что один из существенных рисков при покупке жилья – это возможное оспаривание прав на квартиру третьими лицами. Споры могут возникнуть, например, при наличии безвестно отсутствующего члена семьи, прописанного в квартире. «Никто не гарантирует, что это безвестно отсутствующее лицо не явится через несколько лет и не будет оспаривать сделку. Такие случаи бывают, – говорит Ольга Рыкова. – Люди сидят в тюрьме, не хотят сообщать об этом родственникам, а потом выходят на свободу и заявляют о своих правах». Поэтому, покупая квартиру, в которой прописан безвестно отсутствующий член семьи, временно выбывший в долгосрочную арктическую командировку, на длительное лечение (например, в психоневрологический или наркологический диспансер) или в места лишения свободы, вы идете на определенный риск. Подумайте, может быть стоит поискать другой вариант?

В зоне риска находятся также квартиры, где прописаны несовершеннолетние дети, интересы которых надо соблюдать. И если в ходе сделки были затронуты права несовершеннолетних, убедитесь в наличии соответствующих разрешений органов опеки.

«Кроме того, необходимо обращать внимание на права супругов продавца: если продавец состоит в браке или же квартира была приобретена в браке, то в договоре должно быть зафиксировано наличие согласия супруга на продажу», – обращает внимание Ирина Шугурова, заместитель генерального директора «МИЭЛЬ-Брокеридж» по правовым вопросам.

В деле купли-продажи квартиры важны, безусловно, все нюансы: содержание договора купли-продажи, процесс передачи денег за квартиру, грамотное написание расписок продавцом, контроль над фактической передачей квартиры – все это составляющие целого понятия «сделка». Главное – помнить, что при приобретении квартиры стоит не верить (на слово), бояться (обмана), просить (документы).

Смотрите также:

www.aif.ru

Как проверить квартиру на чистоту при покупке самостотельно

Как проверить чистоту квартиры при покупке самостоятельно, суть проверки рисков, как сделать (с юридическими примерами), проверяемые документы, видео от юриста о рисках, нюансах и особенностях проверки.

Иметь деньги для покупки квартиры — это лишь полдела. Знание того, как их не потерять и выгодно вложить — вторая. Если вы усвоите, как проверить квартиру на юридическую чистоту, то, как минимум, спокойный сон вам обеспечен.

Но в любом случае, если вы самостоятельно не решаетесь проверить все документы по юридической чистоте квартиры из-за того, что просто не уверенны в своих знаниях — проконсультируйтесь с юристом, это бесплатно.

Заказать и получить выписку ЕГРП через официальный сайт здесь>>

Как проверить квартиру на чистоту при покупке: этапы

Этап 1:

проверить право собственности на квартиру

• Свидетельство о регистрации права собственности
• Документ-основание
• Кадастровый паспорт и техплан
• Доверенность

Этап 2:

проверка собственника(-ов) квартиры

• Паспорт
• Справка из ПНД
• Наличие иных претендентов на квартиру
• Долги по квартире

Способы проверить чистоту квартиры при покупке самостоятельно

Этап 1

Проверяем право собственности на квартиру (видео)

Какие документы проверять

1. Первый и основной документ для проверки юридической чистоты квартиры — Свидетельство о регистрации права собственности. Сам по себе никакой юридической силы не несет, т. к. только информирует о том, где искать информацию о собственнике и квартире. Но при этом предоставляет ценную информацию.

Из Свидетельства вы можете узнать:

1. Сколько раз выдавалось свидетельства нынешнему собственнику.

Например, он может получать его несколько раз за все время владения квартирой. Причинами могут стать потеря Свидетельства, гашение ипотеки, ошибки регистраторов и т.д.

2. Документ-основание которое подтверждает право собственности на квартиру нынешнего собственника. Оснований может быть много: приватизация, купля-продажа, решение суда, наследство и т. д. В зависимости от того, что именно являлось основанием к приобретению права собственности на квартиру, вы будете дальше вести проверку квартиры.

Например, если основанием права собственности являлась приватизация, то вам необходимо проверить все ли члены семьи, особенно, несовершеннолетние участвовали в ней или написали отказ. Иначе, согласно закона, они имеют право пожизненного проживания в квартире.

А вам такое соседство после покупки квартиры вряд ли понравится.

Проверка наличия иных претендентов на квартиру

Кто может еще претендовать на квартиру продавца, помимо собственника, указанного в Свидетельстве или документе-основании.

Прежде всего это родственники собственника (родители, супруги, братья, сестры), которые были выписаны из квартиры временно, в связи с возникшими обстоятельствами. Например:

• ушедшие служить в армию на срочную службу
• пожилые родители, помещенные в дом престарелых
• заключенные, которым вынесен приговор и отбывающие срок в местах ни столь отдаленных
• дети, которых определили на учебу в спецшколы или специальные воспитательные учреждения
• лечащиеся на стационаре в психоневрологической больнице.

Вам пригодится статья Как выписать осужденного из квартиры
Как выписать человека без его согласия читайте здесь

Как выявить временно выписанных

Вам поможет выписка из домовой книги, которую может заказать и получить только сам собственник. О ней подробнее читайте в статье Как взять выписку из домовой книги.

Проверка наследников

Если в Свидетельстве указано, что собственник приобрел право собственности по наследству, выясните, есть ли еще претенденты на покупаемую вами квартиру. Для этого обратитесь к нотариусу, который открывал наследство и возьмите у него выписку из нотариальной книги.

Из выписки вам станет ясно, писали ли остальные родственники отказ от наследства или нет.

3. Фамилию, имя и отчество, а так же паспортные данные собственника, его возраст.

Не менее ценная информация, которая поможет вам предотвратить притязания на квартиру других лиц, имеющих на нее право, после ее покупки вами.

Например, фамилия в Свидетельстве и в паспорте собственника может различаться, если она выходила замуж и меняла фамилию. А это значит, что вам необходимо проверить, имеет ли право на квартиру бывший супруг и если да, то взять с него нотариально заверенное согласие на продажу.

Есть еще некоторые нюансы, которые дает проверить эта информация — они влияют на приостановку сделки.

4. Свидетельство покажет какой вид права у данного собственника на квартиру, проверкой чистоты которой вы занимаетесь. Этот пункт в Свидетельстве даст вам знать один ли собственник у этой квартиры или их несколько, кого еще привлекать на сделку.

Например: если указано «собственность в доле 1/2» или общая долевая или общая совместная, значит, есть другие сособственники с которыми вам надо познакомиться и они должны присутствовать на сделке.

5. В свидетельстве четко прописано какой объект недвижимости вы покупаете: квартиру, комнату или комнату в секции. Не дайте ввести себя в заблуждение по цене квартиры, т. к. в зависимости от вида собственности — соответствующая цена. Т.е. Комната заведомо должна стоить дешевле, чем квартира.

Например, продается полноценная «гостинка», т. е. мини-квартира по соответствующей цене. А смотря в Свидетельство вы понимаете, что там написано не «квартира», а «комната». Это значит, что стоимость такой «квартиры» должна быть уже существенно ниже.

Подробнее о том, как проверить чистоту квартиры и не только в 10 видео Как купить квартиру на вторичном рынке без посредников

6. В Свидетельстве указана дата регистрации права собственности, а значит и срок давности владения квартирой. Вам от этого не холодно и не жарко, но если собственники настаивают на проведении «миллионной» сделки, то может быть они просто смотрят ни на ту дату.

Например, выдача Свидетельства и регистрация права собственности могут быть датированы разными датами.

7. Обременения и история сделок по квартире. В Свидетельстве может быть прямо не написано о наличии обременения на квартиру, но вам следует их проверить. Для этого в ближайшем отделении МФЦ или отделении Росреестра необходимо взять выписку из ЕГРП.

Инструкция по процедуре, как снять обременение с квартиры

Историю сделок по квартире, вы так же узнаете из выписки ЕГРП, но такой ее вариант может взять только сам собственник.

Документ-основание и что можно узнать

Видов документов может быть много, в зависимости от того, как приобреталось право собственности. Была ли это приватизация, купля-продажа, обмен или рента, постановление суда или договор долевого участия.

Но так или иначе, есть общая информация, которую надо посмотреть, если решили проверить право собственности на квартиру:

1. Лицо, которое указано в документе-основании то же, что и предлагает вам купить квартиру
2. Один ли он имеет право на продаваемую квартиру
3. Документ-основание — это оригинал или копия и имеет ли документ синие печати регистрирующих органов.

Например, квартиры, на которые право собственности приобреталось до 1996 года должны иметь две печати БТИ (бюро технической инвентаризации), а после 1998 года — печати органа Росреестра.

Это два основных документа на основании которых вы можете проверить юридическую чистоту квартиры при покупке.

Кадастровый паспорт и техплан тоже помогут

Кадастровый паспорт и техплан с экспликацией помогут вам выяснить есть ли перепланировка в квартире и узаконена ли она. Если при осмотре квартиры и знакомстве с техпланом вы заметили несоответствия в планировке — не стесняйтесь уточнить у собственника, почему они имеют место быть и где документы об узаконенной перепланировке.

Это важный момент особенно, если вы покупаете квартиру по ипотеке, т. к. банк может не одобрить квартиру с неузаконенной перепланировкой. К тому же, если перепланировка не узаконена, то вам после покупки придется ее узаконить (а это время и дополнительные растраты), либо вернуть все в исходное состояние.

Доверенность на продажу

Если вы решились купить квартиру по доверенности, то убедитесь, что она действующая. Дело в том, что собственник может отозвать ее в любой момент.

В проверке доверенности вам поможет нотариус, который ее заверял и статья Покупка квартиры по доверенности.

Этап 2

Проверяем собственника (видео)

1. Паспорт собственника — это основной документ для вас при проверке собственника квартиры. Из паспорта вы можете узнать такие сведения, как возраст собственника, состав его семьи, действительные или расторгнутые браки. Чем это вам поможет? Например, появится основание спросить. Имеют ли указанные в паспорте дети право на квартиру.

Например, собственник при покупке квартиры использовал ипотеку, затем ее погасил и применял при этом материнский капитал, а это значит, что дети тоже имеют долю в квартире по умолчанию. Сам собственник может даже не задумываться над этим, а вот вам надо.

2. Справка из ПНД (психо-неврологического диспансера)

Поможет вам, если вы проверяете юридическую чистоту квартиры, которая продается с дисконтом, т. к. собственники маргиналы (наркоманы или алкоголики). Не лишним попросить их взять справочку.

Однако вам стоит иметь ввиду, что на учете они могут не состоять, хотя и быть по факту «не в себе», а недееспособным признать имеет право только суд. Но вам лишним будет перестраховаться.

Если собственник (сособственник) состоит на учете в ПНД, то лучше откажитесь от покупке — ее признают недействительной!

3 Проверка долгов по квартире
На рынке недвижимости уже давно устоялся обычай: перед продажей квартиры собственник в обязательном порядке погашает все задолженности по коммунальным платежам по продаваемой квартире.

Для доказательства отсутствия долгов предоставляет покупателю документ, т. н. Справку на продажу, где указываются эти сведения.

Справку он получает в домоуправлении или в бухгалтерии своего ТСЖ. При этом вы должны знать, что зачастую сведения о задолженности по электроэнергии в Справке на продажу не указываются. В связи с этим правку об отсутствии долгов по электроэнергии необходимо брать отдельно.

Дополнительные платежи:

• газ
• телевидение
• Интернет
• стационарный телефон (если он остается вам)
• домофон

Обязательно укажите в договоре купли-продажи,что продавец передает вам квартиру без долгов. В случае выяснения обратного он будет обязан их оплатить

Если продавец не в состоянии самостоятельно оплатить свои долги, например, если вы покупаете квартиру у маргиналов, то вам необходимо включить сумму долгов, которые вы оплачиваете за бывшего собственника в стоимость квартиры и указать это в договоре купли-продажи.

Кстати, часто у покупателей возникает вопрос, например, продавец оплатил все долги по коммунальным платежам перед сделкой. Вы сходили на сделку, далее регистрация права собственности и до передачи ключей от квартиры проходит, к примеру 1 месяц.

Заключительное видео

Кто в этом случае должен платить за коммунальные услуги. Ведь квартира уже в собственности у покупателя, но фактически в ней 1 месяц жил продавец!

Ответ на этот вопрос подробно описан в статье Кто платит квартплату после сделки

Сегодня вы узнали, как самостоятельно проверить чистоту жилья покупателю, какие документы просить у собственника для проверки юридической чистоты квартиры.

Успешных покупок!

www.habrealty.ru

Как самостоятельно проверить квартиру на чистоту при покупке

Покупка квартиры – очень серьезное и ответственное дело. Чаще всего оформление документов покупатели доверяют опытным специалистам и юристам, поскольку они более компетентны в подобных вопросах. Но услуги таких специалистов стоят недешево, да и гарантии их честности никто не дает. Если было решено заниматься покупкой квартиры без посредников (ведь при этом можно сэкономить значительное количество денег), то необходимо изучить юридическую сторону вопроса и самостоятельно проверить квартиру на чистоту.

Содержимое страницы

Как проверить юридическую чистоту квартиры

1. Проверить документы на подлинность, правильность оформления.
2. Проверить продавца (честность, вменяемость).
3. Проверить, нет ли иных законных претендентов на квартиру (супруг, дети, наследники, временно выписанные лица).
4. Проверить сам объект покупки (нет ли незаконной перепланировки, не подлежит ли дом сносу и так далее).
5. Проверить квартиру на наличие обременений.
6. Проверить квартиру на наличие долгов за коммунальные услуги.
7. Проверить историю квартиры (сколько раз продавалась и почему).

Зачем проверять юридическую чистоту квартиры

На первый взгляд, при подписании сделки может показаться, что все в порядке. Документы присутствуют, они оформлены, как положено, деньги переданы, бумаги подписаны, и теперь вы – собственник квартиры, и ничто и никто вам не угрожает. Однако бывают случаи, когда купленную вами квартиру отбирают в судебном порядке, а деньги вам никто не возвращает. Такое возможно, когда суд выносит решение, что сделка была незаконной и отменяет ее. Чтобы избежать таких неприятностей, нужно знать, при каких обстоятельствах суд может признать вашу сделку недействительной.

1. Если квартира продавцу досталась по наследству, могут внезапно объявиться другие наследники, которые имеют на нее право и оспорить свои права в судебном порядке.
2. Если продавец признается невменяемым, состоит на учете в психиатрическом или наркологическом диспансере, то сделка объявляется незаконной и теряет юридическую силу.
3. При продаже квартиры по доверенности, доверенность может быть отозвана в любой момент. По сути получается, что вы заключали сделку с доверенным лицом, которое не имело право продавать квартиру. В таком случае закон буде не на вашей стороне.
4. Если в квартире были прописаны и временно выписаны некоторые категории лиц, то они имеют законное право проживать в ней. Это могут быть:
   • лица, находящиеся на текущий момент в местах лишения свободы;
   • лица, находящиеся в настоящий момент на службе в армии;
   • лица, находящиеся в настоящий момент на лечении, например, в психиатрическом диспансере;
   • лица преклонного возраста, которые в настоящий момент содержатся в доме престарелых;
   • дети, которые в настоящий момент содержатся в учреждениях воспитательного характера.

   Если такие лица есть, то после окончания срока отбывания они имеют право вернуться и претендовать на проживание в квартире на законных основаниях.

5. Если в долевой собственности участвуют дети, то они имеют законное право претендовать на свою долю. Поэтому очень важно, чтобы были документы, подтверждающие отказ от доли собственности. Например, если квартира была куплена с использованием материнского капитала, то ребенок по умолчанию участвует в долевой собственности.
6. На квартиру могут претендовать и иные лица. Например, супруги, если жилье было приобретено в браке. Имущество считается общим и при разводе делится пополам, поэтому супруги имеют равные права на квартиру, если другие варианты не прописаны в ином договоре.
7. Если в квартире были прописаны несовершеннолетние дети, то закон всегда на стороне их интересов. Даже если квартира была продана, дети будут иметь законное право на проживание в ней.
8. Если квартира находилась в залоге на момент совершения сделки, то займодатель имеет на нее законное право при нарушении условий, прописанных в договоре. В случае, если возникнут споры, закон опять же не будет на вашей стороне.
9. Если квартира находилась в обременении (под арестом, в залоге, в ренте, в аренде), то в дальнейшем сделка может быть признана недействительной или на проживание в ней могут претендовать иные лица:
   • если квартира находилась в аренде по договору, то арендатор имеет право проживания в ней до окончания срока аренды, не смотря на то, что квартира была продана;
   • если квартира находилась под арестом на момент совершения сделки, сделку признают недействительной. Продавать объект можно только после снятия с него ареста;
   • если нынешний собственник заключил с третьим лицом договор ренты, то после его смерти по закону квартира переходит в собственность рентоплательщика, поэтому ваш договор окажется недействительным.
10. Если имелась задолженность по коммунальным услугам, она не была оплачена, и в договоре был упущен этот момент, то все обязательства по оплате задолженности возлагаются на нового владельца квартиры.
11. Если в квартире была произведена самовольная неузаконенная перепланировка, и сделка была подписана, в случае обнаружения данного факта платить штрафы и узаконивать перепланировку будет новый владелец. Также от нового владельца могут потребовать привести квартиру в изначальный вид, что повлечет за собой дополнительные траты.

На самом деле вариантов возможных ситуаций множество. Чтобы обезопасить себя от неприятных последствий, при самостоятельной покупке квартиры необходимо тщательно проверить чистоту сделки.

Какие документы проверить при покупке квартиры

Чтобы избежать вышеизложенных ситуаций, перед покупкой квартиры на вторичном рынке, нужно все грамотно и всесторонне проверить. А именно:

1. Проверить свидетельство о регистрации права собственности на квартиру.

Что можно узнать:

1. Сколько раз свидетельство выдавалось нынешнему владельцу.Причинами могут быть утеря предыдущего свидетельства, погашение ипотеки и так далее.
2. Документ-основание на регистрацию права собственности.Основанием для владения квартирой могут быть договор купли-продажи, дарения, обмена, приватизация, свидетельство о наследстве, решение суда и так далее. В зависимости от основания производится дальнейшая проверка квартиры на чистоту при покупке.
3. Данные продавца: ФИО, паспортные данные.При проверке можно узнать, состоит ли продавец в браке или в разводе.
   • если продавец состоит в браке, нужно получить письменное согласие супруга на продажу имущества;
   • если продавец состоял в браке ранее, нужно выяснить, не приобреталась ли квартира в тот момент. Если квартира приобреталась в браке, то имущество признается совместным, и второй супруг имеет законное право претендовать на ее половину. В таком случае необходимо получить письменный отказ от права собственности от второго супруга.
4. Сколько собственников у квартиры.Если собственников несколько, то к сделке должны быть привлечены все.
5. Название объекта права (то есть статус: квартира, комната, помещение), адрес нахождения и некоторые характеристики.
6. Наличие какого-либо обременения, зарегистрированного по закону.

2. Проверить документ-основание для регистрации права собственности.

Что можно узнать:

1. На каком основании нынешний владелец получил право собственности на квартиру: купил ли он ее, получил ли в дар или в наследство и так далее. Отталкиваясь от данной информации можно проверить возможное наличие иных законных претендентов на квартиру.
2. Факт государственной регистрации договора.Необходимо изучить и сам договор, потому что там могут быть указаны причины, по которым владелец теряет право на собственность. Например, в договоре было прописано, что новый владелец должен оплатить полную стоимость квартиры к определенному сроку. В случае нарушения данного условия он лишается права собственности. Может оказаться так, что вам продает квартиру человек, который фактически лишен права собственности на квартиру и вообще не имеет права ее продавать.
3. Обратите внимание на дату вступления договора в силу. Если квартира была приобретена недавно, и новый собственник уже продает ее, это должно вас насторожить. Также будьте осторожны, если продавец получил квартиру недавно в дар или в наследство, от человека, который не является его родственником.

3. Проверить выписку из ЕГРП (единого государственного реестра прав на имущество).

Перед покупкой важно проверить историю квартиры. Для этого у продавца нужно потребовать выписку из ЕГРП, из которой можно узнать, какие сделки и когда совершались в отношении продаваемого объекта.

Что можно узнать:

1. Наличие имущественных споров.Если в отношении объекта ведутся судебные разбирательства, значит, кто-то на нее претендует еще. В таком случае целесообразно либо отказаться от сделки, либо дождаться окончания суда и получить судебное заключение, что собственник владеет ею на законных основаниях, и права других лиц на квартиру не могут быть удовлетворены.
2. Частоту сделок в отношении объекта продажи.Если квартира часто перепродается, и в ней уже длительное время никто не проживает, покупатель должен быть осторожным со сделкой.
3. Наличие наложенного ареста на жилье, иных ограничений, либо запрет на сделок в отношении его.
4. Срок давности судебных разбирательств и заключения различных сделок в отношении квартиры.Согласно российскому законодательству, максимальный срок для признания сделки незаконной – 3 года. Могут возникнуть такие ситуации, когда нынешний собственник получил право собственности на основании судебного решения, которое могут оспорить иные лица в течение трех лет. И если с момента решения суда не прошло трех лет, собственник может лишиться права на собственность, а значит, ваша с ним сделка может быть признана незаконной. Если с момента совершения сделки прошло более трех лет, то можно быть более или менее спокойным.
5. Если квартира не зарегистрирована в ЕГРП, это подтверждает ее юридическую чистоту, поскольку с момента приватизации в отношении данного объекта не производилось никаких действий.

4. Проверить кадастровый паспорт и технический план квартиры.

Кадастровый паспорт и технический план проверяются для того, чтобы убедиться, что вам продают существующий объект и все документы соответствуют истине. Для проверки необходимо обратиться в местное БТИ (бюро технической инвентаризации) и запросить соответствующие документы.

Что можно узнать:

1. Характеристики и адрес квартиры. Их нужно сравнить с данными, указанными в свидетельстве на право собственности, чтобы убедиться, что вам предъявляют документы именно на данный объект.
2. Наличие перепланировки и ее законность. Согласно российскому законодательству, любая перепланировка и переустройство квартиры должны быть согласованы с органами местного управления и иметь законную силу. В ином случае самовольная перепланировка приравнивается к административному правонарушению, что влечет за собой административное наказание в виде штрафов. Если в момент совершения покупки этот момент был упущен, и было приобретено жилье с неузаконенной перепланировкой, вся ответственность ложится на нового владельца.

5. Проверить паспорт и личность продавца.

Чтобы убедиться в том, что вы имеете дело с законопослушным вменяемым гражданином, необходимо проверить его данные. Продавец может оказаться как банальным мошенником, который пытается получить от вас деньги за квартиру без законных на то оснований, так и с проблемами психического состояния. В таких случаях сделки легко признаются недействительными.

Что можно узнать:

1. Данные продавца. Проверив паспорт, можно узнать, состоит ли продавец в браке, имеет ли детей, где прописан и так далее. На основе этих данных можно поинтересоваться наличием третьих законных претендентов на квартиру (супруг, дети). Чтобы убедиться в подлинности паспорта, можно обратиться в паспортный стол.
2. Наличие психических отклонений у продавца. Для выяснения такого факта, нужно получить справку из наркологического и психиатрического диспансера и убедиться, что продавец не состоит на учете. Еще один вариант – провести медицинское освидетельствование и получить соответствующую справку о вменяемости продавца. Справки из подобных учреждений выдаются лицу, в отношении которого производится проверка, лично. Также можно попросить предъявить водительские права. Если их не оказалось, нужно насторожиться и тщательно провести подобную проверку. Кроме того, можно поговорить с соседями, расспросить о продавце, его образе жизни, увлечениях и так далее. Если сделка была совершена с лицом, которое состоит на учете в психоневрологическом диспансере, она может легко быть признана недействительной в силу того, что продавец недееспособен и не может отвечать за свои действия.
3. Подлинность и силу действия доверенности. Если продавец действует на основании доверенности от владельца, первым делом необходимо встретиться с самим собственником квартиры и убедиться в его намерении продавать объект недвижимости. Доверенность обязательно должна быть заверена нотариусом и иметь юридическую силу в настоящий момент. Может возникнуть такая ситуация, что доверенное лицо показывает вам доверенность, правильно оформленную и заверенную нотариусом, но лицо, выдавшее доверенность, отозвал ее. В таком случае сделка может быть признана незаконной, так как данное лицо не имело никаких прав продавать объект. Чтобы удостоверится в подлинности и силе действия доверенности, можно обратиться непосредственно к нотариусу, который заверял ее, и убедиться во всем лично.

6. Проверить наличие иных претендентов на квартиру.

Важно знать, что претендовать можно не только на право собственности, но и на проживание в квартире. Чтобы исключить наличие таких лиц, нужно запросить выписку из домовой книги, причем расширенную. Она выдается за отдельную плату и содержит полную информацию.

Что можно узнать:

1. Количество прописанных в квартире лиц и кем они друг другу приходятся.
2. Кто и куда выписан. При выписке из текущего места жительства обязательно указывается место, куда эти лица выписываются.
3. Сохраняется ли право на проживания в данной квартире у лиц, выписанных из нее.
4. Наличие лиц, временно выписанных из квартиры. Это важный момент. Существует категория лиц, которые могут быть временно выписаны из квартиры в связи с отбытием (например, в места лишения свободы, в армию, на долгосрочное лечение в психиатрическое, наркологическое учреждение), а затем, они имеют законное право вернуться в квартиру и проживать в ней.

7. Проверить наличие законных наследников квартиры.

Если квартира была унаследована, необходимо выяснить, нет ли иных законных наследников. Для этого нужно запросить выписку из нотариальной книги у нотариуса, который открывал наследство и вел дело.

Что можно узнать:

1. Наличие иных законных наследников, которые могут претендовать на квартиру. Если они объявятся после заключения сделки, то могут оспорить свои права в судебном порядке и закон будет на их стороне.
2. Наличие письменного отказа от наследства, если были другие наследники.

8. Проверить наличие долгов по коммунальным платежам.

Обычно при продаже объекта недвижимости все долги по коммунальным платежам должен погасить нынешний владелец. Чтобы проверить отсутствие долгов, необходимо обратиться в домоуправление или в бухгалтерию ТСЖ и получить соответствующую справку. Ее должен получить продавец и предъявить покупателю.

Нужно знать, что долги по электроснабжению часто не отображаются в данной справке. Поэтому нужно получить отдельную справку.

При заключении сделки по обоюдному согласию сторон можно включить неоплаченные долги в счет стоимость квартиры. Тогда покупатель должен будет оплатить стоимость квартиры с уменьшением на сумму долгов, которые он впоследствии обязуется выплатить.

При условии, что задолженность погашает сам продавец, в договор необходимо внести пункт, что в случае выявления неоплаченных долгов, продавец обязуется их оплатить.

Как правильно проверять документы

Недостаточно иметь документы на руках и осмотреть их визуально. Чтобы проверить чистоту сделки, нужно установить достоверность, подлинность и юридическую силу этих документов, чтобы в будущем не возникло проблем.

1. Просите у продавца оригиналы документов.
2. Любые свидетельства должны быть распечатаны на специальных гербовых бланках.
3. Проверяйте наличие подписей и штампов в положенных графах.
4. Просите разрешения у продавца сделать копии документов.
5. В документах не допускаются исправления, помарки и подчистки с помощью корректоров. Если есть исправления, они должны быть заверены специальными фразами и подписью уполномоченных лиц.
6. Сверяйте данные на разных документах друг с другом. Соответствуют ли паспортные данные собственника, технические характеристики объекта продажи на разных документах.
7. Для большей достоверности запросите копии документов на квартиру в Росреестре.
8. Не стесняйтесь общаться с соседями продавца, с нотариусом, который заверял документы, с лицами, выдавшими определенные справки в ваше отсутствие, чтобы исключить возможность подделки и уточнить репутацию продавца.
9. Если работаете с доверенным лицом, тщательно проверяйте доверенность и уточняйте, не была ли она отозвана.
10. Не стесняйтесь просить личной встречи с владельцем квартиры и с участниками долевой собственности.
11. Проверяйте свидетельство о браке. Требуйте письменное соглашение супруга (как нынешнего, так и бывшего) на продажу квартиры. Соглашение должно быть заверено у нотариуса.
12. Обращайте внимание на дату справок, выписок и иных документов, которые вам предъявляет продавец. Многие подобные документы имеют ограниченный срок действия.
13. Если квартира ранее была в обременении, просите письменный документ от обременителя об отсутствии каких-либо притязаний на данный объект.
14. Проверьте квитанции по коммунальным услугам за несколько предыдущих месяцев.

Если продавец дает завуалированные ответа на ваши вопросы, увиливает, отказывается и не желает предоставлять вам запрашиваемые документы, задумайтесь над его честностью и порядочностью. Добропорядочному продавцу, который продает квартиру на вторичном рынке, не составит труда взять нужные справки и выписки из различных учреждений, тем более обязанность оплаты таких документов возлагается на покупателя.

kvartirastudia.ru