Покупка квартиры у застройщика: подводные камни
Рынок недвижимости представлен как вторичным, так и первичным жильем. Последние – это так называемые новостройки, которые с завидной регулярностью вырастают на городских окраинах и не только. Их популярность растет по множеству вполне объективных причин: это жилье в новом доме, который по определению пока не имеет негативной ауры, является чистым в прямом смысле слова, и самое главное – квадратные метры реализуются по вполне приемлемой цене. Стоимость квартиры в новостройке может быть намного дешевле среднерыночной, особенно на этапе начального строительства. Но не все так гладко, как кажется на первый взгляд. Покупая квартиру в новостройке можно наткнуться на подводные камни, о существовании которых можно узнать слишком поздно. Заключая договор с застройщиком, следует быть предельно внимательным и обратить внимание на все нюансы такого приобретения.
Разнообразие договоров, заключаемых с застройщиком, имеют самые разные виды. Единственно надежными (насколько это возможно), являются:
Все остальные несут большие риски.
Особенности договора долевого участия
Именно договор ДДУ застройщики обязаны заключать по законодательству. По такому договору квартиру можно купить на любом этапе строительства, будь то котлован или последний этаж. Смысл его состоит в том, что покупатель приобретает определенную, обозначенную квартиру, которая после того, как дом возведен и должным образом зарегистрирован, передается в собственность покупателя.
Такой договор имеет гарантии, поскольку означает, что застройщик работает по ФЗ-214, который регламентирует порядок возведения и регистрацию дома. К тому же такой договор обязательно регистрируется в Росреестре, и только после регистрации он обладает всеми правами договора долевого участия.
Перед подписанием ДДУ следует тщательно изучить пункты:
- Точные данные квартиры, с поэтажным планом и расположением объекта.
- Окончательная стоимость объекта.
- Сроки сдачи объекта в эксплуатацию.
- Сроки передачи дольщику квартиры.
Если же застройщик не работает с этим законом, то квартирные риски покупателя взлетают в тысячу раз, поскольку тогда подписывается не договор ДУ, а договор другого характера, где покупатель выступает инвестором, партнером и т.д. А инвестор и партнер – это не покупатель конкретной квартиры, это всего лишь вложение средств в строительство
Наши юристы знают ответ на ваш вопрос
Если вы хотите узнать, как решить именно вашу проблему, то спросите об этом нашего дежурного юриста онлайн. Это быстро, удобно и бесплатно!или по телефону:
- Москва и область: +7-499-938-54-25
- Санкт-Петербург и область: +7-812-467-37-54
- Федеральный: +7-800-350-84-02
Особенности предварительного договора, заключаемого при покупке жилья
Этот вид договора заключается уже на этапе, когда новый дом сдан, но права собственности на него еще не оформлены. Здесь договор ДДУ заключить уже нельзя, поскольку строительство завершено. Но и простой договор купли-продажи тоже не подходит, поскольку нет сформированного объекта собственности. В предварительном договоре должны быть обозначены точные реквизиты квартиры, ее характеристики и окончательная стоимость. Лучше всего, если будет указан период, в который стороны должны оформить основной договор. Но если этого нет, то застройщику дается один год. За это время он получает все кадастровые номера и адреса, оформляет квартиру как объект недвижимости. Если по истечении года такого не происходит, то свидетельство о собственности необходимо будет требовать через суд.
Оплата квартиры по договору с застройщиком
Этому вопросу при покупке квартиры также необходимо уделить большое внимание. Просто так, без подтверждающих документов или с предоставлением сомнительных документов, типа письма или акта от должностного лица о приеме денежных средств, совершать оплату не стоит. Такая передача может уйти в никуда, вернуть деньги будет нереально, а в суде этот факт будет считаться спорным.
Гарантированной оплатой могут считаться:
- Безналичный расчет через банк.
- Наличная оплата в офисе застройщика, с выдачей кассового чека и квитанции к приходно-кассовому ордеру.
Иные способы оплаты будут являться сомнительными.
Выбор застройщика при покупке квартиры в новом доме
Это очень важный момент при приобретении объекта недвижимости. Мошенников везде хоть отбавляй, поэтому лучше всего выбирать строительную фирму, которая уже давно работает на рынке, ее директора и менеджеры выступают на телевидении и в газетах, ее кредиторами, страховщиками и партнерами являются известные крупные банки и фирмы. К тому же, компания-застройщик обязана по просьбе потенциального покупателя предоставить ему копии всех учредительных документов для подтверждения ее деятельности. Финансовая состоятельность играет здесь не последнюю роль.
Приобретая квартиру у фирмы-застройщика на определенном этапе возведения дома, важно оценить динамику этого строительства. Соответствует ли оно стадии, которая была закреплена в плане, и если нет, то понять, насколько запаздывают сроки и т.п.
И еще один момент: застройщик должен обладать правами на объект, который передает покупателю.
Наши юристы знают ответ на ваш вопрос
Если вы хотите узнать, как решить именно вашу проблему, то спросите об этом нашего дежурного юриста онлайн. Это быстро, удобно иили по телефону:
- Москва и область: +7-499-938-54-25
- Санкт-Петербург и область: +7-812-467-37-54
- Федеральный: +7-800-350-84-02
Процесс передачи права собственности на квартиру застройщиком
Окончательное оформление квартиры в собственность – самый проблемный вопрос, который поднимается тогда, когда дом уже введен в эксплуатацию, но собственники не могут годами получить свидетельства о собственности, и вынуждены обращаться в судебные инстанции.
Это происходит потому, что процесс оформления собственности в новостройках проходит множество этапов и зависит от других компаний, которые участвовали в данном инвестиционном проекте. Между ними может возникнуть спор по поводу взаиморасчетов, долгов и обязательств, который чаще всего приводит к судебному разбирательству. В итоге, дом не может быть оформлен в собственность, пока споры не буду урегулированы.
Свои вопросы юристу по поводу покупки квартиры у застройщика вы можете бесплатно задать в форме ниже.
law03.ru
пошаговая инструкция 2018, подводные камни и риски
Не все просто с приобретением квартиры в новостройке. Рассматривая 2018 год, можно убедиться, что отмечается тенденция продаж квартир задолго до введения жилья в эксплуатацию. В это время, естественно, у застройщика на руках нет документов, устанавливающих право на владения недвижимостью. Так что нужно быть готовым к тому, что у вас на руках не будет договора купли-продажи, придется подписывать иные документы, например,
Стоит понимать, что вы не получаете права собственности на жилье, покупаемое в новостройке, застройщик может оказаться мошенником или недобросовестным строителем. Даже при подписании документов долевого участия или инвестирования, нет вероятность, что застройщик выполнит данные обязательства.
Как купить жилье в новостройке
Конечно, на каждом углу об этом не говорят. Но, приобретение новостройки – это не покупка квартиры. Спросите почему? Да потому, что квартиры-то нет. Четко поймите — если вы вкладываете деньги в недвижимость, не введенную в эксплуатацию, это просто вложение средств и не более, и процесс этот содержит определенный риск. И нужно это четко знать еще до вложения средств в новостройку.
Конечно, есть закон 214, гарантирующий уплату неустойки застройщиком, если он не укладывается в сроки строительства, но от банкротства компании застройщика или от задержек этот документ не спасает.
Проверяем застройщика
Итак, прежде чем принять решение, нужно тщательно все проверить:
- документы на землю. Есть два варианта: земля должна находиться у застройщика в собственности или в аренде, причем в долгосрочной;
- контракт на инвестирование, подписанный с местным органом власти;
- план участка земли, на котором ведется застройка;
- разрешение на строительств
- проверяется также проектная декларация и решение госэкспертизы об изменениях.
Эти документы должны находиться в офисе продаж, и должны быть предоставлены по первому вашему требованию. Если же их нет, разворачивайтесь и уходите – рискуете остаться и без денег, и без жилья.
Шаг 2. Далее, вам предстоит изучить договор долевого участия
Обратите внимание на следующие моменты:
- в нем должно быть прописано – конкретное строящееся здание, на определенном участке, адрес строительства и название комплекса;
- сумма должна быть прописана за определенную квартиру;
- сроки введения объекта в эксплуатацию;
- гарантия на застройку и ее сроки.
Не думайте, что подписали соглашение долевого участия — и оно вступило в силу. Нет. Его нужно зарегистрировать в УФРС. Помните вносить деньги по данному договору нужно после прохождения процедуры регистрации.
Если производится строительство на паях, учтите, что соглашение на приобретение пая недействительно, если земельный участок не принадлежит застройщику или подписан договор на аренду ЖКС.
Если операция приобретения недвижимости сопровождается подписанием договора переуступки прав, притязаний обязательно удостоверьтесь, что жилье в новостройке целиком оплачено цедентом.
Шаг 3. Изучаем застройщика
Первым делом нужно посетить интернет-ресурс застройщика. Из сайта можно почерпнуть важную информацию:
- количество построенных объектов;
- аккредитацию в банках;
- сколько жилых домов введено в эксплуатацию;
- историю компании застройщика.
Также стоит посетить сайт самого объекта, на нем должны быть представлены документы, разрешающие застройку – датированные и пронумерованные. Данные по строительству объекта, на каком этапе находится строительство.
Стоит поинтересоваться о капитале застройщика и о собственных производственных мощностях. Насколько добросовестно застройщик выполнял свои обязанности, и есть ли у него просрочки в сдаче объектов. Просмотрите все формы новостроек, в них можно увидеть всю информацию — включая долги застройщика и судебные процессы.
Шаг 4. Проверка новостройки при посещении
Стройплощадку нужно обязательно посетить лично и проверить:
- скорость проведения строительных работ;
- количество работающих;
- работают ли в выходные дни;
- стоит ли изгородь вокруг участка, стоит ли стенд с информацией по строительству;
- насколько чисто на площадке, какие к ней подъезды;
- охрана на объекте.
Шаг 5. Изучить темпы продаж квартир застройщика
На финальном этапе строительства продано 80% квартир, то у застройщика в делах все хорошо. При вяло идущих продажах, когда к концу стройки продано 50% — означает либо низкое качество строительного объекта, либо неоправданно завышенную цену на недвижимость.
Если построенный дом в течение квартала не введен в эксплуатацию, то комиссией были обнаружены недостатки, которые несовместимы с комфортным проживанием, например, неправильный монтаж коммуникаций.
Подводные камни при покупке первичного жилья
Приобретая квартиру на рынке первичного жилья можно столкнуться неприятностями, и они не всегда просто решаются.
Зачастую происходит подобное по незнанию обязанностей и прав. Нередко сталкиваются с проблемами юридического характера, не каждый гражданин может разбираться в юриспруденции. Нечасто, но могут возникнуть ситуации, в которых трудно разобраться даже юристу с опытом.
Рассмотрим основные риски, возникающие на пути потенциального собственника первичной квартиры. К ним относятся:
- неправильно составленный договор, обычно это относится к пункту, где прописаны обязанности застройщика;
- составление нескольких договоров на продажу 1 квартиры;
- приостановка строительных работ, особенно если время неопределенно;
- долгострой;
- некачественное жилье, не соответстующее нормам строительства;
- несоответствие жилых площадей — в договоре стоит цифра, превышающая фактическую площадь квартиры;
- не обустроенная придомовая территория.
Советы юристов:
- не совершать сделку без непосредственного присутствия нотариуса. Конечно, придется потратить некоторые средства дополнительно, но только так вы избежите негативных последствий и не будите, разочарованы в приобретенном жилье;
- внимательно читать все документы, которые предстоит подписать, не стесняясь задавать вопросы, которые вас волнуют;
- если есть хоть капля сомнения, не подписывайте договор, а обратитесь за помощью к юристу, или в проверенное агентство недвижимости.
Важно: Наберитесь терпения, не подписывайте договор, только потому, что вы хотите купить первичную квартиру. Потратьте время на выбор застройщика. Конечно, надежность рынка недвижимости в нашей стране оставляет желать лучшего, но, тем не менее, есть добросовестные застройщики, не завышающие цену на свои постройки.
Покупка первичного жилья: вопрос-ответ
Купить квартиру в строящемся доме по низкой цене – стоит ли?
К сожалению, мы часто видим в массовых изданиях или слышим в новостях о случаях невыполнения застройщиками своих обязательств, и затягивание сроков сдачи дома в эксплуатацию – не самое страшное. Бывают, к сожалению, ситуации, когда дольщики просто остаются ни с чем.
Но купить квартиру недорого все-таки возможно, а чтобы не быть обманутым, нужно просто грамотно подойти к вопросу выбора добросовестного застройщика.
Почему дёшево?
Прекрасно, когда при вложении небольших денег вы получаете недвижимость в собственность – кто от этого откажется? Но в ситуации, когда нет ни денег, ни жилья, из-за застройщика-мошенника – это уже не экономия, а довольно существенные расходы. Если вы пришли в офис продаж и вам предлагают цену на 15% ниже, чем у конкурирующих фирм, стоит задуматься. Цены могут отличаться, но не существенно, так как без прибыли никто работать не будет.
Нет разрешения, можно ли покупать?
Если на строительство еще не получено разрешение, а работа уже ведется, то на данном объекте квартиры будет стоить значительно дешевле, в отличие от дома, где есть все документы. Хотите – рискните, но помните, никаких гарантий у вас нет.
Как известно, получить разрешение на ИЖС всегда проще, и недобросовестные застройщики могут этим воспользоваться. Обязательно осмотрите в документах, на какую застройку даны документы, на ИЖС или на многоэтажное строительство.
Проблемы при покупке
О самых острых моментах, которые нужно учесть, приобретая жилье в новостройке, рассказывает Олег Сухов.
terrafaq.ru
Покупка квартиры в новостройке: пошаговая инструкция 2018
Наличие собственного жилья дает человеку определенную защищенность и уверенность в себе. Понятно, что в любом возрасте человек стремится приобрести свою собственную квартиру или дом. К покупке жилья всегда нужно подходить со всей серьезность и ответственностью.
Поэтому не зря у потенциальных покупателей возникает немалое количество вопросов. Наверное, самый весомый из них касается места приобретения. Стоит ли стремиться к новостройкам или все же вторичный рынок более надежен?
Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа. Это быстро и бесплатно! Или позвоните нам по телефонам:
+7 (499) 703-47-59
Москва, Московская область
+7 (812) 309-16-93
Санкт-Петербург, Ленинградская область
8 (800) 511-69-42
Федеральный номер (звонок бесплатный для всех регионов России)!
Как купить квартиру в новостройке правильно: пошаговая инструкция
В приобретении жилья в строящемся доме есть много разных нюансов и завуалированных проблем. Чтобы обезопасить себя от неприятностей, следует быть хорошо «подкованными» в данном вопросе. Особенно это касается регистрации прав на данную собственность.
Перечислим условия, которые должен выполнить застройщик:
- Факт наличия протокола о том, как было произведено распределение помещений новостройки. Ни для кого не секрет, что бизнес нуждается в площадях, поэтому часто в жилых домах помещения оборудуются под различные фирмы, офисы, промышленные и торговые предприятия и прочее;
- Наличие соответствующего паспорта на дом с указными в нем техническими данными, планировкой помещений, количеством этажей и так далее. Данный документ оформляется в БТИ.
Любая новостройка, кроме перечисленных условий, должна иметь свой адрес и обязательно поставлена на кадастровый учет.
Как определиться с выбором квартиры?
Право выбора покупателем квартиры в строящемся доме никто не отменял, поэтому нужно смело изучить все факторы, которые имеют немалое значение для потенциального владельца недвижимости.
К таким факторам относятся:
- Состояние инфраструктуры. Обратите внимание на то, чтобы все необходимые для жизнедеятельности человека учреждения находились в непосредственной близости от жилья. Кто-то считает себя приверженцем цивилизации, а кто-то за чистый воздух и тишину. Решение зависит только от интересов потенциального покупателя;
- Характеристика застройщика здания. Очень важно ознакомиться с информацией, которая касается прежних объектов, возведенных данными лицами. Нужно прочесть отзывы в интернете, пообщаться с людьми, которые уже проживают в домах, сданных в эксплуатацию;
- Документы на проведение строительных работ. Будущий житель новостройки имеет полное право ознакомиться со всей необходимой документацией. Если все в порядке и документы есть, ему предложат их для ознакомления. В противном случае, стоит задуматься, а нет ли здесь какого-то подвоха. Бдительность еще никому не помешала.
При неуверенности в своих силах и компетентности по поводу изучения факторов, важных при выборе квартиры, обратитесь к знающим людям. Их опыт и профессиональная хватка, несомненно, пригодятся.
Подход к покупке квартиры в новом доме
Поэтапная инструкция к процедуре выбора квартиры:
- Начните со своих финансовых возможностей. Оценка вашего бюджета должна быть достаточно щепетильной и реалистичной. Тут нужно все взвесить до основания. Например, если есть желание воспользоваться ипотекой, то следует рассчитать, будут ли посильны ежемесячные выплаты. При самом лучшем раскладе, уровень расходов не должен превышать половины от прибыли, полученной за месяц;
- Выбор жилого помещения. В выборе квартиры следует полагаться на свои индивидуальные запросы;
- Сбор необходимой документации. Данный этап немаловажный, а может быть, даже самый серьезный. Насколько быстро и тщательно будет подготовлена корректная документация, настолько быстро и удачно состоится сделка покупки жилья и его регистрации;
- Оформление договоренности. После сбора документации, осуществляется подписание договора и оплата стоимости недвижимости;
- Посещение Росреестра. Сделка должна быть подтверждена. Далее пишется заявление, оплачивается госпошлина и, при удачном стечении обстоятельств, на руки получается официальный документ, где имя покупателя вписано в раздел «собственник квартиры».
Рассмотренная здесь процедура является обычной и действует в большинстве случаев. Но, как и в любом другом деле, существуют исключения из правил. Далее следует ознакомить читателя с некоторыми случаями, когда стандартная процедура будет немного изменена.
Приобретение недвижимости в ипотеку
Покупка жилья в строящемся доме в ипотеку имеет следующие особенности:
- налаживание контактов с банком, в котором человек хочет взять кредит;
- поиск подходящего по всем параметрам объекта недвижимости;
- квалифицированная оценка жилого помещения и предоставление ее на рассмотрение в кредитную организацию;
- оформление страхового полиса.
К тем документам, которые требуются при стандартной процедуре, нужно добавить сведения о платежеспособности лица. Для принятия банковским учреждением положительного решения по вашему вопросу, это необходимо.
Переуступка
Понятие переуступки права требования не очень распространено среди покупателей жилья, из-за этого возникает немалое количество вопросов.
Договор переуступки означает переход прав на приобретение жилья к другому лицу в соответствии с договором, заключенным прежним претендентом на квартиру.
Такая процедура может быть произведена только в том случае, если застройщик получил оплату стоимости жилья. То есть без разрешения застройщика, такая процедура состояться не сможет.
Покупка квартиры непосредственно у собственника
Чтобы купить квартиру у владельца, не нужно никаких дополнений к стандартным требованиям по заключению сделки купли-продажи.
Как и в стандартной ситуации, нужно:
- заняться оформлением договора;
- оплатить покупку;
- зарегистрировать свои права на покупку.
Приобретение жилья у подрядной организации
Покупая квартиру у подрядчика, можно заметно выиграть как в подборе самого объекта, так и в финансовой стороне вопроса.
Дело в том, что:
- часто застройщик, который не укладывается в смету или находится в безвыходном положении, продает недостроенный дом подрядчику по выгодной для последнего цене;
- подрядчик, чаще всего, начинает перепродавать это жилье, но стоимость жилья для покупателя будет более доступной.
Но с подрядчиками тоже нужно держать «ухо востро», так как случаев обмана в этом деле бывает предостаточно. Поэтому отнеситесь со всей серьезностью к изучению документации по объекту. Удостоверьтесь, что подрядчик вообще имеет право заниматься продажей жилья от своего имени.
Приобретение квартир в доме, находящемся на стадии котлована
Когда дом только начинает строиться, стоимость на квартиры в нем достаточно невысокая, в среднем можно сэкономить до 30%. Для некоторых граждан, это очень даже выгодные условия.
В данном случае, выигрывает не только покупатель, но и застройщик:
- будущий собственник квартиры в новом доме экономит треть суммы;
- лицо, ответственное за строительство, привлекает капитал, который задействует в возведении новостройки.
Приведенные выше аргументы говорят сами за себя. Поэтому граждане довольно часто пользуются таким способом улучшения своих жилищных условий.
Как говорится, экономия решат все. Многие специалисты советуют оформить договор о долевом участии в строительстве. Подписав такой договор с заказчиком, можно быть уверенным в отсутствии мошеннических схем.
Практика долевого участия является достаточно распространенной. Выработаны специальные нормы требований как к долеучастникам, так и к застройщикам.
Инструкция по оформлению приобретенного жилья
Чтобы правильно оформить квартиру в новом жилом доме, необходимо строго следовать следующим пунктам:
- сбор документации;
- оформление договора купли-продажи;
- оплата покупки;
- регистрация права на собственность.
Далее необходимо подробно рассказать о каждом пункте.
Сбор документации
Покупатель готовит следующие документы:
- паспорт гражданина России;
- согласие супруга/супруги на покупку квартиры;
- договор кредитования, выписка о доходах.
Данный перечень документов можно взять за основу, но в некоторых случаях, список придется дополнить. Это касается, прежде всего, подписания договора с финансовой организацией.
Застройщики должны владеть следующими бумагами:
- учредительными документами юридического лица;
- справкой из налоговой инспекции о постановке на учет;
- выпиской из Росреестра;
- отчетами по финансовым делам за предыдущих три года;
- данными о банковских реквизитах.
Данный список не окончательный, все зависит от конкретной ситуации.
Оформление договора купли-продажи
Важным этапом в приобретении квартиры является оформление и подписание договора купли-продажи.
Данный документ должен содержать такую информацию:
- полные сведения о субъектах заключения сделки, стоимости приобретения и точной дате заключения договора;
- фамилию, имя, отчество и личные подписи фигурантов сделки.
Договор, заверенный обеими сторонами сделки, приобщается к документации, необходимой для осуществления процедуры регистрации недвижимости на покупателя. Данная регистрация происходит в региональных отделениях Росреестра.
Оплата покупки
На рынке недвижимости застройщик выступает юридическим лицом. Согласно законодательству, все финансовые операции с юридическими лицами должны осуществляться по безналичному расчету.
Существует два варианта для осуществления таких платежей:
- Перевод денег по безналичному расчету. Многие специалисты не советуют использовать такой способ, так как он недостаточно защищен от разного рода мошенничества. В том случае, если покупатель безгранично доверяет продавцу, следует попробовать именно этот вариант;
- Условное обязательство. Аккредитив является безопасной, но достаточно сложной формой расчета между юридическими лицами, да и не все банковские учреждения оказывают такую услугу.
В любом случае, как бы ни происходила оплата, деньги продавцу стоит отдавать только тогда, когда составленный договор имеет регистрацию.
Регистрация права на собственность
Оформив договор купли-продажи, нужно поспешить пройти регистрацию своих прав на жилье.
Для этого необходимо:
- Приобщить к собранному пакету документов договор купли-продажи;
- Отнести всю документацию для рассмотрения и регистрации прав собственности в региональное отделение Росреестра. Нужно не забыть об оплате госпошлины.
Теперь нужно выждать определенный срок и все документы, так важные для спокойной жизни покупателя в новой квартире, будут на руках. Теперь покупатель является собственником новенькой квартиры.
Покупка квартиры в новостройке: подводные камни
Иногда, приобретая жилье в новостройке, можно столкнуться с большими проблемами. Чаще всего, так случается из-за незнания гражданами своих прав и обязанностей, а также отсутствия знаний юридических тонкостей. Хотя часто возникают такие преграды, о которых не может предостеречь даже опытный юрист.
К рискам, которые могут встретиться на пути потенциального собственника новой квартиры, относятся:
- нарушения в оформлении договора, особенно те случаи, когда в нем не упоминается об обязательствах застройщика;
- наличие нескольких договоров на приобретение одной и той же квартиры;
- приостановка строительства многоквартирного дома на неопределенное время;
- долгострой;
- качество жилья не соответствует установленным нормам;
- разница в площади жилья, внесенной в договор, и той, которая есть на самом деле;
- придомовая территория не обустроена должным образом.
Что советуют в данном случае юристы?
Все сделки, договора следует непременно заключать в присутствии нотариуса. Только таким образом можно избежать негативных последствий. Может и придется понести дополнительные расходы, но гарантия заключаемой сделки того стоит.
Важно:
- Необходимо уделить выбору застройщика и квартиры достаточно времени и терпения. Не нужно торопиться. Пусть в наше время рынок недвижимости не так надежен, как хотелось бы, но это не значит, что он отсутствует. Бывают в нем и сложные моменты, но бывают и достаточно резкие подъемы. Частые изменения в стоимости жилья не должны очень пугать. Главное — проявить терпение и холодный расчет в достижении своей мечты;
- Следует провести свое личное инспектирование деятельности застройщика. Квартиру стоит покупать только в том доме, застройщику которого можно доверять. А чтобы было доверие, нужно узнать мнение ни одного человека. Нужно поговорить с людьми, почитать оставленные отзывы, да и просто, пообщаться с самим застройщиком, Ингода личное общение поможет сделать правильные выводы. Если вдруг застройщик предложит подписать предварительный договор по долеучастию, не нужно соглашаться на такое. Это противоречит действующему законодательству;
- Не стоит начинать ремонт и перепланировку жилья, не дождавшись регистрации прав собственности. Часто БТИ находят определенные несоответствия в размерах квартиры. Если таковые будут обнаружены, особенно, если площадь окажется больше, чем в документах, то покупателю придется доплачивать за определенные квадраты. Для многих покупателей это бывает очень неожиданно, что и приводит к долгим разбирательствам с застройщиками.
Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа. Это быстро и бесплатно! Или позвоните нам по телефонам:
+7 (499) 703-47-59
Москва, Московская область
+7 (812) 309-16-93
Санкт-Петербург, Ленинградская область
8 (800) 511-69-42
Федеральный номер (звонок бесплатный для всех регионов России)!
o-nedvizhke.ru
Как правильно приобрести квартиру в новостройке? Пошаговая инструкция.
С каждым годом все больше граждан решаются на приобретение жилья в новостройке. При этом заключение сделки и оплата квартиры может происходить как до сдачи дома, так и после этого. Чтобы не стать жертвой мошенников и получить желаемое жилье, важно знать все особенности подобной покупки. В представленной статье мы подробно расскажем, как приобретается недвижимость подобной категории, какие документы для сделки необходимы и какие пункты обязательно нужно включить в договор.
○ Особенности покупки квартиры.
Приобретение жилья в новостройке можно оформить на разных стадиях строительства. Особенность подобных сделок заключается в том, что стоимость будет увеличиваться по мере приближения срока сдачи объекта. При этом сдача в эксплуатацию объекта исключает риск остановки строительства, банкротства строительной компании и т.д. Поэтому решение о времени заключения сделки принимается с учетом всех аспектов строительства.
Чтобы не стать жертвой мошенничества, перед принятием решения о заключении договора со строительной фирмой, нужно проверить:
- Статус застройщика, проверить его учредительские документы, изучить отзывы и другую информацию, характеризующую степень благонадежности.
- Землю и здание, важно удостовериться в наличии разрешения на строительство, соответствии строящегося объекта проекту и т.д.
- Квартиру – соответствие используемого материала его качеству, уровень проведенных строительных и ремонтных работ, соответствие заявленного количества метров фактическому и др.
Вернуться к содержанию ↑
○ Чем регулируется вопрос.
Несмотря на все преимущества приобретения жилья в новостройке, очень важно изучить правовую сторону вопроса. Связано это с большим количеством мошенников на рынке недвижимости, в числе которых находятся и недобросовестные застройщики. Чтобы не стать их жертвой, нужно знать, какие законы регулируют этот вопрос.
Итак, в зависимости от типа договора и вида правонарушения, вопрос может регулироваться:
- Гражданским кодексом РФ (далее ГК РФ).
- Законом РФ «О защите прав потребителей» от 07.02.1992 №2300-1.
- ФЗ «Об участии в долевом строительстве…» от 30.12.2004 №214-ФЗ (алее №214-ФЗ).
- ФЗ «О государственной регистрации…» от 13.07.2015 №218-ФЗ (далее №218-ФЗ).
Вернуться к содержанию ↑
○ Покупка квартиры в новостройке.
Для того, чтобы стать полноценным собственником приобретенной жилплощади, не попав в руки мошенников, важно проявлять крайнюю осторожность на всех этапах сделки. Ниже перечислены аспекты, на которые нужно обратить особое внимание при заключении сделки.
Вернуться к содержанию ↑
✔ Статус строительства.
Можно приобрести квартиру в новостройке на двух стадиях строительства:
- Начальной.
- Завершающей.
В первом случае стоимость жилплощади будет существенно ниже, а во втором – выше вероятность заселения в срок. Даже самые надежные строительные фирмы не застрахованы от наступления форс-мажорных обстоятельств, поэтому наличие риска необходимо учитывать. При проверке статуса строительства нужно обратить особое внимание на соответствие сроков, указанных в проекте реальному этапу возведения жилья.
Вернуться к содержанию ↑
✔ Вид заключаемого договора.
Приобретение жилья в данном сегменте предполагает возможность различных вариантов сделок. Вы можете заключить следующие виды договоров:
- Купли-продажи – стандартное соглашение, по которому одна сторона (застройщик) передает во владение другой стороне (покупателю) предмет сделки. В этом случае сумма покупки передается сразу, после чего оформляется право собственности.
- Долевого участия (ДДУ)– объектами таких сделок выступают жилые дома, которые еще на стадии строительства и будут до конца возведены на средства дольщиков (покупателей). Здесь есть возможность внесения определенных сумм по этапам, что делает покупку более осуществимой.
- Уступки прав требования, что также называется цессией. Возможен только при наличии ДДУ. В соответствии с таким соглашением, первоначальный покупатель жилья продает свою квартиру до окончания строительства и получения прав собственности.
- «Уступка участником долевого строительства прав требований по договору допускается только после уплаты им цены договора или одновременно с переводом долга на нового участника долевого строительства в порядке, установленном Гражданским кодексом Российской Федерации (п. 1 ст. 11 №214-ФЗ)».
- Паенонакопления в ЖСК (жилищно-строительном кооперативе), в данном случае группа покупателей, добровольно объединившихся, совместно решает вопросы строительства и деления квартир.
Каждый из перечисленных вариантов имеет свои плюсы и минусы, но в целом, покупка квартиры в новостройке является более выгодным вариантом, чем на вторичном рынке.
Вернуться к содержанию ↑
○ Какие документы нужны от застройщика?
Список документов различается в зависимости от того, на какой стадии находится строительство. Единственное, что застройщик должен предоставить покупателю, независимо от данного критерия – это пакет учредительных документов: Устав компании, ОГРН, ИНН, свидетельство об аккредитации, лицензия на осуществление строительных работ.
Так, при заключении сделки на продажу квартиру в еще не сданном доме, строительная компания должна предоставить покупателю:
- Разрешение на строительство – здесь важно обратить внимание на конкретизирующие объект недвижимости характеристики и предполагаемую дату окончания работ.
- Инвестиционный договор – определяющий количество квартир и покупателей, а также фактический размер инвестиций в возведение дома.
- Проектную документацию, в которой должны быть указаны все нюансы строительства.
Если приобретается квартира в готовом здании, от застройщика требуется:
- План дома по этажам.
- Договор продажи квартиры в новостройке, оформленный в соответствии с законодательством.
- Выписка из ЕГРЮЛ – подтверждающую полномочия строительной компании.
- Акт приема-передачи дома – удостоверяющий введение его в эксплуатацию.
- Правоустанавливающие документы на земельный участок, на котором возводится новострой – договор долгосрочной аренды либо свидетельство о праве собственности.
Если будет отсутствовать хотя бы один документ из перечня, это сразу является поводом для возникновения сомнений в благонадежности застройщика.
Вернуться к содержанию ↑
○ Какие документы должен подготовить покупатель?
Список документов, которые требуются от покупателя минимален. Он должен предоставить:
- Личный паспорт.
- Чек об оплате госпошлины на регистрацию договора.
- Согласие от второго супруга на приобретение конкретного жилья, если покупатель находится в зарегистрированном браке (согласие должно быть оформлено в письменном виде и заверено нотариально).
Вернуться к содержанию ↑
○ Как правильно составить договор?
Жилье в новостройке может быть продано непосредственно строительной компанией либо агентством недвижимости. В последнем случае посредник несет ответственность за действительность только того перечня услуг, который он предоставляет. Все возможные риски, связанные с чистотой сделки решаются между покупателем и застройщиком.
Требования к оформлению договора зависят от статуса дома. Так, если имеет место соглашение о долевом участии, оно подлежит обязательной государственной регистрации.
- «Договор заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации, если иное не предусмотрено настоящим Федеральным законом (п. 3 ст. 4 №214-ФЗ)».
Как и в стандартном договоре купли-продажи, соглашение о покупке недвижимости в новостройке должно быть составлено максимально подробно с учетом всех пожеланий участников сделки. При возникновении разногласий, именно данный документ будет основанием для защиты своих прав.
Вернуться к содержанию ↑
✔ Что обязательно должно быть зафиксировано?
В соглашении должны быть указаны существенные условия (предмет сделки и стоимость объекта) и дополнительные: реквизиты сторон, права и обязанности, ответственность за их неисполнение и прочие условия по желанию сторон. Если приобретается квартира в недостроенном доме, необходимо включение срока окончания строительных работ и передачи жилплощади дольщику.
Таким образом, процедура приобретения квартиры в новостройке отличается возможностью финансовой экономии при покупке на стадии строительства. При этом подобный метод предусматривает определенный риск нарушения условий договора и неполучение оплаченного жилья.
Вернуться к содержанию ↑
○ Советы юриста:
✔ Заплатили деньги за квартиру в недостроенном доме, а застройщик обанкротился, что делать.
В этом случае нужно обратиться в арбитражный суд по месту осуществления трудовой деятельности строительной компании. При этом лучше всего подать иск о признании права собственности на квартиру, что предотвратит ее передачу кредиторам для реализации.
Вернуться к содержанию ↑
✔ Деньги за жилье внесены, но застройщик все время продлевает сроки сдачи дома в эксплуатацию.
Причины подобной ситуации могут быть связаны с временными трудностями строительной компании либо фактом мошенничества, при котором не планируется передача квартиры в собственность дольщика. Для выяснения ситуации следует направить заказное письмо застройщику, в котором будет содержаться требование об объяснении задержки. Если не будет реакции, следует обратиться в суд с иском о нарушении сроков строительства.
Вернуться к содержанию ↑
На что обратить внимание или основные ошибки при покупке квартиры в новостройке. Рассказывает Елена Колесник, эксперт по недвижимости Санкт-Петербурга.
Вернуться к содержанию ↑
Опубликовал : Вадим Калюжный, специалист портала ТопЮрист.РУ
topurist.ru
Что нужно знать при покупке квартиры в новостройке
Покупка новой квартиры это современные технологии и максимально продуманные проекты. Но есть и некоторые нюансы, без учета каких покупка радости не принесет.
Что надобно знать о приобретении квартиры в российской новостройке? Приобретение жилья на первичном рынке наиболее предпочтительно с юридической точки зрения.
Квартира приобретается практически из «первых рук» и проверить «чистоту» сделки гораздо проще.
Кроме того при возведении новостроек используются инновационные технологии и современные технологии, что существенно увеличивает комфорт проживания.
Но игнорирование некоторых важных аспектов может значительно омрачить радость от приобретения. Что необходимо знать, покупая квартиру в новостройке в России?
Важные аспекты
Приобретение квартиры в новостройке обычно подразумевает покупку прав на квартиру на стадии возведения дома.
Типичный вариант покупки это заключение договора о долевом участии в строительстве со строительной компанией.
Компаниями-строителями привлекаются средства дольщиков, и на собранные деньги возводится дом. После окончания строительства квартиры передаются в собственность дольщиков.
Квартиры в готовых новостройках чаще приобретаются по договору ипотеки. Но и в том, и в другом случае важно проверить квартиру еще до оформления покупки.
В частности необходимо проверить:
- наличие разрешения на строительство;
- условия долевого участия;
- порядок передачи права собственности.
Приобретение квартиры в новостройке по ипотечному договору мало чем отличается от покупки обычной квартиры.
В этой ситуации заключается стандартный договор купли-продажи.
Сразу после перевода средств продавцу покупатель может зарегистрировать право собственности. Гораздо больше нюансов возникает при долевом участии в строительстве.
Перед тем как заключить договор долевого участия важно обратить внимание на следующие аспекты:
| Историю застройщика | Стаж работы, реализованные проекты |
| Этап работы | Покупка квартиры на уровне котлована может затянуться на весьма длительный срок |
| Полномочия представителя застройщика | Важно наличие официального подтверждения на представление застройщика |
| Документы на строительство | При отсутствии разрешения стройку могут прекратить или «заморозить» |
Также обратить внимание нужно и на способы, какими застройщик пытается уменьшить свою ответственность, а именно:
| Заключение предварительного договора | По нему застройщик обещает заключить договор в будущем, но может и передумать. Максимум чем это грозит возвратом вложенных средств дольщику, да и то после долгих судебных тяжб |
| Заключение инвестиционного договора | Документ подтверждает внесение средств, но не право на получение квартиры. Чревато это двойными продажами квартир и отсутствием гарантий |
| Покупка пая в ЖСК | Способ законный, но также отсутствуют подтвержденные гарантии на получение квартиры |
Нюансов много, но главное, что нужно запомнить при покупке квартиры в новостройке – проверять нужно не только жилье, но и застройщика.
Необходимые термины
Наверное, немного найдется людей, не слышавших о долевом строительстве. Большинство используемых терминов уже давно стали частью обиходной речи. Но все же…
Договор долевого участия являет собой документ, заключаемый с застройщиком на этапе возведения дома.
Согласно его положениям дольщик передает застройщику определенную сумму денежных средств, а застройщик взамен обязуется передать квартиру в собственность после окончания строительства.
Застройщиком именуется строительная компания, которая строит дом. Долевое участие предполагает привлечение средств об будущих покупателей квартир.
По сути, покупатели-дольщики вносят предоплату за будущее жилье. Заключение ДДУ становится для дольщика гарантией, что после окончания строительства ему будет передана готовая квартира.
Стоит отметить один важный нюанс. С недавнего времени договоры купли-продажи не требуют регистрации в Росреестре. Регистрируется только право собственности.
Однако это не относится к договору долевого участия. Если ДДУ не зарегистрирован в Росреестре, то юридической силы он не имеет.
Следовательно, никаких обязательств у застройщика не возникает, как отсутствуют и права у дольщика. Существует несколько видов договоров.
Используемых при продаже квартир в новостройке на этапе строительства:
В принципе все они имею право на существование и законодательно разрешены. Однако некоторые требуют немалой юридической грамотности и знания определенной специфики.
Наиболее простым и понятным является договор долевого участия в строительстве. Таковой включает в себя:
- определение объекта ДУ;
- срок передачи готового жилья;
- цену договора и срок оплаты;
- длительность гарантийного срока.
Вероятные стороны сделки
Реализация квартир в строящихся домах подразумевает наличие двух видов продавцов. В наиболее упрощенном варианте продавец это сам застройщик.
В этой ситуации рисков при заключении договора гораздо меньше. Заключается соглашение с самим застройщиком и можно подробно оговорить все возможные нюансы.
Можно включить в договор какие-то дополнительные гарантии или «выпросить» дополнительные льготы.
Главное при взаимодействии с застройщиком это убедиться в его хорошей репутации и наличии разрешения на возведение строительного жилого объекта.
Другой тип продавцов при долевом строительстве это посредники. В качестве таковых могут выступать риэлторы и агентства недвижимости.
В этом случае особе внимание следует уделить правомочности представителя. Должна наличествовать официальная доверенность от застройщика на заключение ДДУ.
Также представлять интересы застройщика могут банки. Обычно так бывает, когда застройщик является партнером банка.
Данный вариант наиболее предпочтителен, поскольку банк тщательно проверяет застройщика перед началом сотрудничества.
Правовая база
С целью минимизации рисков при покупке жилья в новостройках был принят ФЗ №214 от 30.12.2004.
Действие данного закона распространяется лишь на объекты, разрешение на строительство которых было получено после 1.04.2005 (дата вступления в силу ФЗ №214).
Получение разрешения на строительство в более ранний период не позволяет регулировать правоотношения участников долевого строительства данными нормами.
В ФЗ №214 предусмотрено заключение договора долевого участия в строительстве.
На практике заключаются и иные договора, но не предусмотренные законом договора, по сути, считаются не легитимными. Значит и гарантий для участника ДУ значительно меньше.
Для минимизации рисков при приобретении квартиры в новостройке предусмотрено несколько важных положений:
| Привлечение средств дольщиков | Допускается только после получения разрешения на строительство, публикации проектной документации и госрегистрации права собственника застройщика на земельный участок под строительство |
| При несоблюдении хотя бы одного требования | Гражданин вправе потребовать возврата вложенных средств с процентами и компенсации убытков |
| Договор о долевом участии | Должен содержать все упомянутые в законе существенные условия |
| Застройщик вправе расторгнуть договор | Только в судебном порядке, при длительной просрочке со стороны дольщика |
| Контроль и надзор | За строительным объектом осуществляется специальным органом |
| Застройщик несет ответственность | За нарушение сроков передачи и недостатки объекта |
| Договор долевого участия | Подлежит обязательной госрегистрации |
В соответствии с ФЗ №214 любое заинтересованное лицо может потребовать от застройщика возможности ознакомиться с такими документами как:
- учредительная документация;
- свидетельство о госрегистрации застройщика;
- свидетельство о постановке на учет в ФНС;
- отчетность о финансово-хозяйственной деятельности;
- годовые отчеты, бухгалтерские балансы, счета за последние три года деятельности или за фактический период предпринимательства;
- аудиторское заключение за последний год.
В целом ФЗ №214 сводит к минимуму возможные риски при приобретении квартиры на первичном рынке. Однако сам покупатель должен учитывать и иные нюансы.
Порядок заключения сделки
Существует стандартная схема приобретения квартиры в новостройке. Расширить ее можно, но вот сокращать крайне не желательно. Итак:
| Анализ рыночных цен | Цены на жилье с похожими характеристиками отличаются незначительно. Слишком низкая цена квартиры повод призадуматься о возможных последствиях. Может застройщик ненадежен или строительство на самой начальной стадии. Велик риск стать обладателем права на «долго-долгострой» |
| Проверка надежности продавца | Важно проверить о продавце всю возможную информацию. Телефоны, расположение офиса, время существования, состояние сайта и т.д. Чем надежнее партнер, тем меньше риск его внезапного «исчезновения». В крайнем случае, будет, кому предъявить претензии |
| Знакомство с исполнителем | Нужно проверить надежность самого застройщика, а также не лишним будет знакомство с основными действующими лицами – заказчиком строительства, генподрядчиком, разработчиком проектной документации. Здесь крайне важно проверить репутацию не только из официальных источников. Можно изучить отзывы покупателей ранее возведенных объектов, посетить тематические форумы, почитать отзывы независимых изданий |
| Как идет процесс? | Еще до подписания договора желательно посетить место строительства. Это поможет определить степень соответствия и динамику работ. Возможно по документам здание почти готово, а на деле только заложен фундамент. Также можно посмотреть какими темпами продвигается строительство, наличествуют ли необходимые материалы, достаточно ли рабочих и прочее |
| Кому и как платить | Вкладывать средства в новую квартиру можно разными способами. Это может быть и покупка целевых облигаций, и участие в инвестиционном фонде, и переуступка прав требования. От того насколько недвусмысленно оговорен процесс перехода права собственности зависит сохранность вложенных средств. Оплачивать можно через банк со всеми необходимыми подтверждениями платежа. В иных случаях есть повод усомниться в честности застройщика |
Как только все основные этапы подготовки к сделке пройдены, можно приступать и к заключению договора.
К кому лучше обращаться
К кому предпочтительнее обратиться при покупке квартиры в новостройке, к риэлтору или застройщику? Здесь все зависит от нюансов сделки.
Так в агентство недвижимости есть смысл обратиться когда:
- объект не выбран и хочется изучить различные предложения;
- отсутствует свободное время на поиски;
- нет нужных знаний о юридической составляющей сделки;
- недостаточно опыта для оценки «юридической чистоты» квартиры и проверки всех необходимых документов.
Таким образом, если для клиента имеет значение сервис, большой выбор квартир, юридические гарантии, то лучше всего воспользоваться услугами риэлтора.
Конечно, предварительно следует проверить репутацию агентства недвижимости и оценить опыт его работы на рынке недвижимости.
Но не менее выгодно подписывать договор напрямую с застройщиком. Во-первых, отпадает необходимость в оплате услуг риэлтора.
Во-вторых, при личном обращении можно получить у застройщика некоторую скидку.
Обычно таковая варьируется в пределах 1-2 %, но если жилье не пользуется повышенным спросом, то можно выторговать скидку и до 20 %.
Кроме того, некоторые застройщик предлагают покупку в рассрочку на несколько лет. Что нужно знать при покупке квартиры в новостройке в рассрочку?
Иногда может предусматриваться льготное банковское кредитование.
При этом процесс одобрения кредитной заявки при содействии застройщика будет более прост, чем при прямом обращении в банк.
То есть, если всей суммы для покупки нет или есть желание сэкономить, лучше обратиться к застройщику.
Составляем договор купли-продажи
Приобретение квартиры в новостройке по договору купли-продажи сегодня скорее экзотика, чем правило. Чаще всего жилье приобретается по ДДУ, договору переуступки прав или по договору ипотеки.
Но все же некоторые строительные компании продают квартиры именно по договору о купле-продаже. На что обратить особое внимание при заключении договора?
Договор купли-продажи квартиры в новостройке должен содержать в себе такие важные моменты как:
| Предмет сделки | Объект должен быть максимально идентифицирован. При этом сведения должны соответствовать технической документации. Также важно убедиться, что квартира существует «физически», а не только «документально» |
| Сторона продавца | Нужно указать точные реквизиты компании-продавца, предварительно проверив их достоверность. Также надобно убедиться в праве собственности на конкретный объект |
| Цена, за весь объект или за квадратный метр | В последнем случае четко прописывается количество метров. Нужно указать, что цена окончательна и изменению не подлежит |
| Гарантия отсутствия притязаний третьих лиц | Продавец обязан гарантировать, что квартира не имеет обременений |
В остальном заключение договора происходит по стандартной схеме. После подписания договора подписывается приемопередаточный акт.
Имея на руках правоустанавливающие документы, можно зарегистрировать право собственности на квартиру и стать законным ее владельцем.
Прилагаемые документы
Какие документы должен предоставить застройщик при продаже квартиры в новостройке?
К таковым относятся:
- разрешение на строительство;
- документ о праве собственности на землю;
- проектная документация;
- заключение госэкспертизы;
- договор застройщика со страхователем;
- выписка из Госреестра о праве на недвижимое имущество;
- учредительную и регистрационную документацию застройщика.
При отсутствии необходимых знаний желательно привлечь к заключению сделки юриста, дабы он проверил правильность оформления документации.
Что нужно знать, когда оформляется покупка квартиры в новостройке
На что обратить особое внимание, покупая квартиру в новостройке? Учесть стоит такие аспекты:
| Готовность дома | Не следует полагаться на заверения застройщика, лучше убедиться лично, что жилье готово к эксплуатации или работы на том этапе, о каком заявлено застройщиком |
| Вид договора, каким оформляются правоотношения | Зарегистрированный ДДУ дает гораздо больше гарантий. Любые иные виды договоров возможны, но более рискованны |
| Готовность банков принимать участие в сделке | Если застройщик не аккредитован ни одним банком, это серьезный сигнал. Надежность такого продавца минимальна |
| Чем хороша инвестиция | При приобретении квартиры в новостройке желательно немного «предвидеть» будущее. Уже на этапе покупки стоит оценить стоимость возможной продажи в будущем. Обладает ли квартира хорошей ликвидностью и возрастет или упадет ее стоимость со временем |
Конечно, существую и иные нюансы. В основном они касаются способа приобретения квартиры.
У застройщика
Данный вариант наименее рискован среди всех прочих. Результат налицо и можно уточнить все детали у непосредственного строителя.
С документальной точки зрения нюансы таковы:
| Готовая новостройка до ввода в эксплуатацию | Проверяется государственной комиссией, что сопровождается выдачей подтверждающих документов |
| Поэтажный план дома | Должен быть утвержден БТИ |
| На построенный дом застройщик регистрирует право собственности | При этом вносится запись в Единый госреестр и выдается свидетельство о праве собственности (выписка из ЕГРН) |
| Заемщик регистрирует право собственности | На основании договора купли-продажи и приемопередаточного акта |
В незарегистрированной квартире можно жить, однако любые сделки, связанные с отчуждением жилья, провести будет невозможно.
Приобретение в ипотеку
Если квартиры в новостройке приобретается по договору ипотеки, то в целом все нюансы сделки сохраняются.
Видео: риски при покупке квартиры в новостройке
Единственное отличие в том, что как только с застройщиком будет подписан договор купли-продажи и будет зарегистрировано право собственности, приобретенная квартира оформляется в качестве залогового обеспечения в пользу банка.
Что нужно знать при покупке квартиры в новостройке в Москве в ипотеку?
Поскольку на жилье в столице чаще всего повышенный спрос, заемщику нужно исключить возможность продажи квартиры до получения ипотечного кредита.
Для этого квартира бронируется. Покупатель обращается к застройщику и заявляет о намерении купить жилье.
В устной форме заемщик обещает о сохранении квартиры за заемщиком в течение двух недель. После получения одобрения квартиры можно перейти к оформлению необходимых документов.
Если за наличку
Сделки с наличностью вызывают больше всего опасений. Покупатели опасаются, что деньги могут быть украдены при доставке на место сделки.
Однако существует масса цивилизованных и безопасных способов относительно передачи наличных средств при покупке квартиры.
Как пример, передача денег на хранение нотариусу. После оформления договора купли-продажи он лично передаст деньги продавцу.
Также можно воспользоваться банковской ячейкой. При этом продавец получает деньги и кладет их в ячейку.
Ключ отдается на хранение в банк, а с банком заключается соглашение о том, какие документы должен предъявить продавец для получения средств.
Также делается пометка, что если сделка продажи квартиры не осуществляется, деньги забирает покупатель. Существуют и иные способы, как открытие счета до востребования или другие.
Но ни в коем случае не следует передавать наличность из рук в руки без свидетелей и документального оформления в подходящем для этого месте.
Весь процесс покупки квартиры в новостройке в России можно обрисовать небольшой последовательной цепочкой действий «проверка квартиры – проверка застройщика – проверка документов – правильное оформление договора».
То есть самое основное действие покупателя заключено в том, чтобы убедиться в законности строительства и соответствии жилья заявленным параметрам.
jurist-protect.ru
Приобретение квартиры в новостройке
Сегодня нужно учитывать, что приобретение квартиры в новостройке непосредственно у фирмы-застройщика должно сопровождаться подписанием весьма объемного набора документов, а все формулировки в этом договоре должны быть составлены на таком языке, который будет малопонятен неподготовленному человеку.
К тому же, этот пакет документов будет варьироваться, так что не нужно торопиться и экономить на специалистах в этом вопросе. Оптимально будет пригласить на подписание договора, заключаемого со строительной компанией, квалифицированного юриста, который специализируется на вопросах жилищного права.
Это поможет также в случае консультации и осуществления проверки документов по квартире, а также при установлении правомерности и обоюдной выгодности этого договора. При этом стоит приглашать именно юриста – лучше, чтобы это был ваш знакомый или рекомендованный друзьями человек, в котором можно быть уверенным.
Простой брокер, случайно найденный в каком-нибудь агентстве недвижимости, как известно, не несет ровным счетом никакой ответственности и, так или иначе, соблюдает интересы продавца. Дело в том, что с покупателем он заключит сделку всего один раз, а вот с компанией-продавцом этих сделок у него будут десятки. Кроме того, строительные компании обычно не занимаются самостоятельной продажей, а предпочитают сотрудничество с тем или иным агентством недвижимости.
Популярность квартир в новостройках
В последнее время среди жилой недвижимости огромную популярность набирает новое жилье или квартиры в новостройках. Они отличаются большими метражами, улучшенной планировкой, также здесь есть новые чистые лифты и современные коммунальные магистрали, которые являются более благоустроенными.
К тому же, прилегающие к самому дому территории покрыты клумбами и садиками, здесь есть парковки и множество иных преимуществ, которые делает квартиры в новостройках более привлекательными, чем старые жилые метры во вторичном рынке.
Тем не менее, какими бы сильными не были стороны новостроек, при покупке подобного жилья очень важно помнить о неизбежных рисках, которые вполне могут произойти в процессе заключения сделки, а также в дальнейшем осуществлении ваших имущественных прав.
Приобретение жилой квартиры в новостройках условно разделяют на два типа: во-первых, это приобретение уже построенного и готового к заселению жилья, а во-вторых — долевая инвестиция в возведение дома или приобретение под офис. Понятно, что в первом случае возможные риски существенно ниже, нежели во втором, однако все же, они могут присутствовать и здесь.
Помимо того, риск приобретения квартиры в новостройках велик при выполнении оплаты таким способом, как внос всей суммы сразу. Специалисты не советуют также брать кредит в банке или оформлять кредит непосредственно в строительной фирме.
Приобретение квартир в новостройках
Занимаясь приобретением квартир в новостройках, многие решают не прибегать к помощи риэлтора, а самостоятельно искать жилье учитывая основные правила покупки жилья. Специалисты в этой области могут дать один полезный совет — не следует обращать внимания на информацию, размещенную на сайтах и на положительные отзывы, якобы оставленные на форумах.
Дело в том, что преподнести красивую сказку и нарисовать картинку может каждый, однако выполнить обещанное не каждому под силу. Так что лучше подходить к этому делу ответственно и самостоятельно искать достоверную информацию.
Вряд ли кто-нибудь придет в агентство, увидит картинку своей будущей квартиры, и, поддавшись влиянию милого менеджера, полностью выплатит всю сумму. Следует искать информацию в разных источниках, спрашивать многих людей, а также интересоваться мнением клиентов, которые не остались довольными. Оптимально будет найти серьезный портал по теме недвижимость в новостройках и там узнать интересующую информацию.
Главное, что требуется в этом деле – это сравнение, которое возможно только после того, как собраны все данные, имеется несколько вариантов различных строительных фирм. Также проверить квартиру. Здесь нужно созвать семейный совет и обсудить ситуацию. Нужно рассматривать разные мнения, приводить доводы, стараясь найти лучший вариант. В принципе, можно сделать это и самому, но нередко при этом упускаются важные детали, которые другой человек может заметить.
Назад: Проверка квартир в новостройке перед покупкойВперед: Как открыть бизнес по изготовлению декоративных наливных половСоветуем почитать
class=»title»>rx24.ru
12 советов, как правильно выбрать квартиру в новостройке
Как выбрать квартиру в новостройке — советы тем, кто планирует купить квартиру. Как избежать основных рисков, что сделать в первую очередь перед покупкой.
Люблю я прогуляться по новостройке: отовсюду веет новизной и нетронутостью, масштабностью и перспективностью будущего ремонта, и всюду снуют люди, разговаривающие на непонятном мне языке…
Тот кто хоть раз хотел купить квартиру в новостройке знает, насколько это трудоемкий и ответственный процесс.
Это и понятно, столько надо посмотреть новостроек от застройщиков и квартир, взвесить все «За» и «Против», чтобы в конце концов определиться и купить новостройку.
Прежде чем читать статью, определитесь — а может вам выгоднее купить квартиру на вторичном рынке недвижимости? Не поспешили ли вы с принятием решения?
Чтобы точно взвесить все «За» и «Против» читайте, как выбрать между вторичкой и новостройкой.
Как выбрать квартиру в новостройке
Конечно, прежде всего минимальное наличие рисков при покупке квартиры в новостройках, наличие надежного застройщика, правильное оформление документов при покупке квартиры в новостройке, качество строительных материалов и технологии постройки новостроек.
В связи с этим рассмотрим 12 советов, которые пригодятся, если решить купить квартиру в новостройке в Хабаровске, да и в любом другом городе.
Совет №1
Получить информацию о застройщиках
Эта информация может быть доступна в сети Интернет. Данные о застройщиках, обычно присутствуют на официальных сайтах застройщиков. Если у застройщика нет своего сайта, это уже может говорить о том, что публичности организация не любит.
Так же достаточно сведений на форумах, где активно обсуждаются такие темы дольщиками, либо специалистами, либо теми и другими — в любом случае можно узнать то, чего нет в официальных источниках.
Совет №2
Обратить внимание на инфраструктуру
Новостройки чаще всего расположены в разных районах города. Это могут быть целые кварталы, либо отдельностоящие здания с точечной застройкой.
В связи с этим, прежде чем покупать квартиру в новостройке, выясните где будет построен дом, в каком районе, насколько в этом месте развита инфраструктура (близость расположения остановок транспорта, магазинов, аптек, детских садов и школ).
Особенно это касается тех, кто не имеет собственного автомобиля. В практике достаточно много таких случаев, когда купив квартиру в новостройке обрадованные собственники понимали, что до полноценного развития района еще далеко и до ближайшей остановки полтора километра пешим шагом.
Советы при покупке квартиры в новостройке имеют еще и дополнительное деление по подпунктам, но это уже нюансы по каждому дому — здесь же даю общие советы.
Совет №3
Предварительная оценка на наличие «пробок»
Если у вас имеется личный автомобиль, то перед вами стоит как минимум две задачи после покупки квартиры в новостройке — добраться до работы утром по возможности без «пробок», а вечером надежно припарковать свой автомобиль.
Об этом, как ни странно надо позаботиться заранее, потому что покупая квартиру в новостройке, вы приобретаете только саму квартиру.
Если с покупкой квартиры предусмотрено приобретение машиноместа в подземном паркинге и вы на него рассчитывали, ориентируясь на цену новостройки, то это хорошо А если нет, то придется предусмотреть наличие платных стоянок или продающихся гаражей или ГСК рядом.
Не надо забывать, что при рассмотрении инфраструктуры новостройки, не должен остаться неучтенным факт наличия хороших дорог рядом.
Возможно даже стоит проехать там в час-пик, чтобы проверить, как вы будете добираться до работы. Ведь после покупки квартиры в новостройке и заселении в нее эта дорога станет для вас «родной».
Совет №4
Самостоятельный поиск предложений на рынке новостроек
Перед покупкой квартиры в новостройке поиск искомой квартиры можно вести двумя способами: самим и с помощью агентств недвижимости. Вкратце про преимущества обоих способов.
При поиске с помощью агентств недвижимости вы можете найти предложения, которых уже нет в продаже от застройщиков, либо квартиры в новостройках, которые агентства недвижимости продают от застройщика на эксклюзивных правах.
При самостоятельном поиске может случиться так, что вы найдете вариант дешевле от инвесторов, либо «из первых рук», т.е. от застройщика.
В этом случае обычно покупатели консультируются у риэлторов, чтобы узнать где и как проверить «подводные камни» у застройщика, либо просто узнать информацию о застройщиках.
Одна консультация у грамотного риэлтора может прояснить вам ситуацию на рынке и дать необходимые данные для уверенных самостоятельных действий.
Совет №5
Определить время покупки квартиры в новостройке
Во время строительства квартиры в новостройке вы можете сделать ее приобретение на стадии рытья котлована и до периода самой сдачи дома. Цена в разные этапы строительства новостройки будет разная.
Самая привлекательная по цене — при начале строительства, самая дорогая — после сдачи новостройки.
Советы при покупке квартиры в новостройке не предусмотрят всех нюансов, например, продажи брони в очереди на долевое участие. Да, даже такое сейчас практикуют! А это даже не стадия «котлована», просто проект на бумаге.
Совет №6
Проверяйте бумаги на строительство новостройки
Громкое имя и известность застройщика могут немного притупить вашу бдительность, однако не спешите полагаться на то, что застройщик крупный или хорошо разрекламирован. Проверяйте все имеющиеся у застройщика документы на строительство дома.
Особенно — разрешение на строительство объекта.
Как проверить застройщика и документы на новостройку, читайте Как выбрать застройщика
Совет №7
Регистрация договора в Росреестре
Для новостроек — это договор долевого участия (по Федеральному закону № 214).
Другое оформление покупки строящихся новостроек законом не предусмотрено.
Совет №8
Узнайте какими банками аккредитован застройщик
При принятии решения купить квартиру в новостройке у определенного застройщика, узнайте какими банками он аккредитован. Это, конечно, небольшая гарантия вашей защиты, но вы должны понимать, что банк проверяет застройщика прежде чем аккредитовать.
В противном случае, застройщик должен уже меньше внушать вам доверия.
Совет №9
Расчеты при покупке квартиры в новостройке только по безналу
Решив купить квартиру в новостройке, все финансовые операции необходимо проводить через безналичную оплату.
Если при продаже квартиры в новостройке настаивают на наличном расчете, то вам должны выдать чек контрольно-кассовой машины (ККМ) и квитанция к приходному кассовому ордеру.
Совет №10
Не подписывать лишних бумаг
У случае затягивания сроков строительства новостройки, застройщик может вам предложить подписать соглашение о продлении сроков предоставления квартиры в новостройке — это соглашение не надо подписывать.
Если вы его подпишите, значит позднее взыскать неустойку, в связи с невыполнением застройщиком своих обязательств — не сможете.
Совет №11
Внимание при приеме сдаваемой застройщиком квартиры
По окончании строительства застройщик предложит принять квартиру, которую вы у него приобрели. Если при внешнем осмотре вы выявили какие-то недостатки, то их необходимо указать в акте приема-передачи. Застройщик должен их устранить.
В случае отказа застройщика устранять выявленные вами недостатки и отказа подписывать акт приема-передачи квартиры с указанными вами недостатками — направляйте в адрес застройщика претензию, с ссылкой на недостатки и необходимость их устранить в определенные сроки.
Читайте о том, как принять квартиру у застройщика и как заполнить Смотровой лист
Совет №12
Соответствие площадей квартиры в документах и действительности
Составляя и подписывая договор о долевом участии, тщательно проверяйте характеристики приобретаемой квартиры в новостройке, в частности речь идет о площади.
Если вы обнаружили несоответствие и предоставляемая площадь в квартире меньше, указанной в договоре долевого участия с застройщиком — вы можете потребовать компенсацию, согласно ст.4 Федерального Закона №214.
Удовлетворение вашего требования осуществляется либо застройщиком напрямую, либо через суд.
Во избежание подобных случаев застройщики, в договоре долевого участия, могут устанавливать определенный предел расхождения площадей в квартирах и готовы идти вам навстречу, если этот предел превышен.
Но в этом случае суд может признать подобную оговорку застройщика недействительной в сто процентов случаев.
Будьте готовы к тому, что подобные условия в договоре могут появиться и решения их, в основном, происходят в судебном порядке. Помните, что обещания на словах о внесении изменений в договор долевого участия «потом» — это всего лишь слова.
Конечно, такой объем информации и действий зачастую непосилен для человека неподготовленного. Хорошо, что есть проверенные в деле юристы, которые уже натаскались по решению жилищных вопросов и довольно редко просиживают в кабинете, потому что решают вопросы своих клиентов.
Бесплатно задать вопрос юристу можно во вкладке «Специалисты»
Пожалуй это все, что касается советов при покупке квартиры в новостройке.
Если есть еще какие-то нюансы — поделитесь ими в комментариях к статье. Уверен, что ваш опыт пригодится другим посетителям сайта, которые решат купить квартиру в новостройке.
Успехов вам!
www.habrealty.ru