Процесс покупки квартиры в новостройке – с чего начать, что нужно знать и на что обратить внимание, перед тем как купить жилье у застройщика без риска, процесс действий как происходит процедура в банке и этапы подготовки документов

Содержание

Покупка квартиры в новостройке: пошаговая инструкция


Согласитесь, сложно представить обычного человека, который захочет провести свободный вечер не перед телевизором, а за чтением обзоров московских новостроек. Эта информация может быть интересна и полезна только тем, кто задумывается о покупке квартиры. И правильно, «Новостроев» – не развлечение, а, скорее, полезный инструмент, который следует правильно использовать – как молоток при ремонте.


Поэтому сегодня мы подробно расскажем о процессе покупки квартиры в новостройке. О том, с чего его лучше начинать, как проверять застройщика – и что делать, когда все документы уже наконец подписаны. А раз уж эта инструкция называется пошаговой – напомним, что даже путь в тысячу километров начинается с одного шага. Так что вперёд!

1. Определите свои желания


К покупке квартиры подходить стоит обстоятельно – это вам не поход в продуктовый. Так что для начала неплохо бы разобраться, что вы вообще хотите. Задайте себе следующие вопросы:


  • Так ли вам нужна квартира – может быть, устроят и апартаменты? Вдруг вы всё равно не собираетесь оформлять регистрацию по месту жительства и любите тратиться на коммунальные услуги.


  • Важно ли для вас территориальное расположение квартиры? От чего оно должно зависеть – от места работы, квартиры родственников, близости любимой кафешки?


  • Важен ли для вас класс жилья? Обязан ли он быть высоким – или с милым рай и в экономе?


  • Какие объекты инфраструктуры должны быть вокруг дома – детский сад, школа, магазины, фитнес-клуб, парикмахерская? Или, может, вам очень хочется жить, скажем, рядом с кинотеатром?


  • А что с транспортом? Вы надеетесь на общественный? Или у вас есть автомобиль – и поэтому главное, чтобы рядом с домом было поменьше пробок?


  • Смутит ли вас продолжительность стройки – или вы никуда не спешите?


  • А сколько в квартире должно быть комнат?


  • Должен ли там быть балкон? Или обязательно лоджия?


  • Потянете ли вы самостоятельный ремонт – или квартиру лучше искать с готовой отделкой?


  • А это место для ещё как минимум одного вопроса – что в квартире важно именно вам?



Запишите список честных ответов, чтобы для начала было от чего отталкиваться.

2. Но не забывайте и о возможностях


Но перечисляя желания, всё-таки держите себя в руках и учитывайте свои возможности. Может, чтобы оплатить коммунальные услуги в пятикомнатной квартире, вам придётся устраиваться на вторую работу – а вот четырёхкомнатную вы легко потянете и с одной.


Может, «выгодное» предложение на квартиру в бизнес-классе не такое уж и выгодное – особенно, если изначально вы смотрели эконом.


Может, с ежемесячными платежами по ипотеке вы справитесь – но первоначальный взнос для вас окажется слишком велик. В конце концов, признайтесь самому себе, что сможете вести нормальную жизнь без двух гардеробных.


3. Разберитесь, сможете ли найти квартиру самостоятельно – или легче нанять риелтора


Когда вы уже понимаете, что хотите, а главное — что можете себе позволить, самое время решить, будете ли вы искать квартиру своими силами – или обратитесь за помощью к агенту по недвижимости. Да, дело вам предстоит сложное – некоторые сразу доверяют его посредникам, пусть и за большие комиссионные.


Но будьте осторожны, нанимая риелтора! Времена “чёрных риелторов”, к счастью, уже прошли, но всё ещё можно попасться в лапы мошенников или просто лентяев. Также обязательно убедитесь в точности своих запросов, ну и, конечно, будьте готовы выложить немаленькую сумму – риелторы обычно просят за свою работу несколько процентов от стоимости квартиры. Сколько сил и времени вы потратите, сэкономив деньги – вот в чём вопрос.


Можно пойти с собой на компромисс – провести поиски самостоятельно, а юридическую часть оставить посреднику.

4. Приступите к поискам квартиры в интернете


Кажется, прошли времена, когда для нахождения идеальной (ладно, будем смотреть правде в глаза – подходящей) квартиры, нужно было собрать и пролистать разные газеты и журналы с объявлениями по недвижимости. Сегодня всю эту макулатуру заменил интернет. В сети полно сайтов, которые осуществляют поиск по заданным вами параметрам, другие предлагают похожие варианты, третьи показывают самые популярные и выгодные предложения.


А чтобы сэкономить время, почитайте сайты, где о новостройках пишут настоящие профессионалы (далеко, кстати, ходить не надо), выберите там интересные проекты, ну а уже после смотрите сайты конкретных ЖК или застройщиков.


5. Проверьте застройщика: его репутацию, а особенно — документы


Начинать проверку застройщика нужно с самых ранних этапов. Проверьте следующие документы.


1) Проектная декларация – официальный документ, в котором застройщик предоставляет информацию о себе и своём проекте.


2) Разрешение на строительство – документ, удостоверяющий, что проектная декларация соответствует всем необходимым требованиям.

3) Договор на земельный участок, на котором возводится дом – удостовериться, что земля принадлежит тем, кто на ней строит, будет не лишним.

4) Договор долевого участия – договор, согласно которому вы вкладываете свои деньги в возведение нового дома, а застройщик обязуется передать вам за это квартиру. Именно этот документ в идеале должен защитить вас от каких-либо рисков при покупке.


Почитайте форумы жильцов или других проектов того же застройщика – что говорят о них? Не столкнётесь ли вы с переносом сроков сдачи, с увеличением квартирной площади, с наплевательским отношением, с обманом? Можно ли, скажем, доверять компании, которая всего неделю на рынке? Проведите сравнительный анализ цен, понаблюдайте за процессом строительства. А когда подойдёте к покупке вплотную, снова особенно тщательное внимание уделите предоставленным документам.


6. Съездите на место строительства – осмотритесь, поговорите с возможными будущими соседями


Когда все сайты и форумы уже зачитаны до дыр, съездите на место строительства самостоятельно. Посмотрите, как выглядит ваш возможный будущий дом, как выглядит район вокруг него. Интересно будет лично увидеть, как работают строители – усердно или спустя рукава? А как хранятся строительные материалы? Что это – птицы свили гнездо на ламинате? Если дом уже находится в эксплуатации, возможно, удастся поговорить с кем-нибудь из его жильцов – тут точно можно не бояться, что вас обманут.

7. Свяжитесь с застройщиком – позвоните в офис продаж


Если информация из интернета и беглый взгляд на дом вас устроили, самое время связаться с менеджером продаж. Можете параллельно открыть сайт и задавать уточняющие вопросы по всей представленной там информации. Или откройте форум жильцов – тогда и вопросы будут не уточняющие, а провокационные. Главное — не бойтесь показаться навязчивым, поверьте: вы менеджеру продаж нужны не меньше, чем он вам. Узнайте последние новости, специальные предложения и акции.


Можете даже попробовать выбить скидку. Сделать это не так сложно, как обычно думают – тем более, если у вас есть аргументы (а после чтения форумов и визита на стройку они вполне могут появиться). Все любят скидки, так что и тут она иногда становится ключевым фактором в пользу определённого варианта. Связавшись с  продавцом, вы становитесь на ещё один шаг ближе к своей будущей квартире – а мы этого и добиваемся.

8. Выберите подходящий вам способ оплаты


Что ж, половина пути позади – вы нашли квартиру, которая удовлетворяет всем вашим требованиям. Теперь пора приступать к оформлению сделки. Как будете расплачиваться?


Большая часть вторичной недвижимости покупается просто за наличные средства, но в случае с квартирами в новостройках это редкость – новостройки обычно потому и выбирают, что всей необходимой суммы на руках нет. Хотя нельзя не признать, что этот вариант самый простой и удобный – заплатил и забыл.


Также можно купить квартиру в рассрочку. По её условиям вы делаете первоначальный взнос, а остаток в небольшой срок вносите равными частями. Требования могут быть разные – некоторые застройщики готовы год ждать завершения платежей, другие согласятся с небольшим первоначальным взносом, третьи даже не возьмут с вас процент. В общем, рассрочка – это нечто среднее между единовременной оплатой и покупкой квартиры по ипотеке. Она подойдёт тем, кто имеет стабильный высокий доход или тем, кто ожидает получения крупной суммы. Например, если вы продаёте старую квартиру, чтобы купить новую, но деньги за неё ещё не получили, рассрочка – ваш вариант!


Но, наверное, самым доступным вариантом является ипотека. Попробуем совсем простым языком объяснить, что это такое. Банк покупает вам квартиру – вы в ней живёте – но постепенно возвращаете банку потраченную на неё сумму – а если перестаёте возвращать, банк забирает квартиру себе. Стоит ли говорить, что кроме самой потраченной суммы, вы выплачиваете ещё и проценты? Покупая квартиру в ипотеку, вы, как и в случае с рассрочкой, тоже делаете первоначальный взнос, только суммы ежемесячных платежей становятся гораздо меньше. Но, к сожалению, растянутся они надолго – если рассрочку дают максимум на два года, то ипотека может длиться от трёх до пятидесяти лет.


Выбирая способ оплаты, не забывайте и о возможных скидках и специальных предложениях.  Скажем, о материнском капитале – государственной поддержке молодых семей с двумя детьми.


9. Выберите продавца


Легче всего покупать квартиру напрямую у застройщика, тем более, что этот вариант не только самый лёгкий, но и самый распространенный и, наверное, самый надёжный. К сожалению, мошенники попадаются и среди застройщиков, но стоит уделить время их проверке – и риск потери денег будет сведен к минимуму. Да и помните – кто не рискует, тот пьёт шампанское только в съёмной квартире.


Случается, впрочем, что квартиру в новостройке продаёт подрядчик, который, выполняя работу для застройщика, может получить несколько квартир в качестве оплаты за свою деятельность. Покупка квартиры у подрядчика несёт большие риски – иногда подрядчик продаёт её раньше, чем полностью выполняет обязательства перед застройщиком. Права покупателя окажутся продолжением права не справившегося с работой подрядчика – и квартиру вам не получится вернуть даже в судебном порядке.


Также в недавно сданной новостройке можно купить квартиру у собственника, но и здесь следует быть максимально осторожным – стремясь сохранить деньги на работе посредников, вы можете отдать деньги мошенникам. Да и вообще, честно говоря, это не лучший способ сэкономить – вряд ли кто-то будет перепродавать квартиру дешевле, чем купил её сам.

10. Соберите все документы, которые понадобятся от вас


Серьезно отнеситесь к подготовке необходимых документов и со своей стороны – пусть от вас их потребуется меньше, чем от застройщика. Рассмотрим документы, необходимые для регистрации договора долевого участия в строительстве:


– паспорт,


– заявление,


– квитанция об оплате государственной пошлины,


– нотариально заверенное согласие на заключение сделки от супруги или супруга.


Не переживайте, последнее – только в том случае, если вы находитесь в браке. То есть жениться или выходить замуж, чтобы зарегистрировать ДДУ, вас не заставят.


Регистрацию ДДУ осуществляет Федеральная служба государственной регистрации кадастра и картографии (она же Росреестр). Предоставить туда документы можно лично, можно отправить по почте, а можно через портал Госуслуг. Примерно через неделю вы получите ДДУ со специальной регистрационной надписью. Таким же образом в том же Росреестре регистрируется и право собственности – совокупность юридических норм, закрепляющая за вами право пользования квартирой.

11. Ещё раз проверьте все документы во время заключения сделки


Основной документ при заключении сделки – это договор купли-продажи. То есть договор, по которому продавец обязуется передать квартиру вам в собственность, а вы, покупатель, обязуетесь её принять и уплатить за неё определенную сумму.  Договор купли-продажи должен быть в трёх или даже четырёх вариантах – один ваш, второй продавца, ещё один для Росреестра и четвёртый в банк, если сделка ведётся по ипотеке.


В ДДУ, например, обратите внимание, на графу «Застройщик» – та ли там компания, что фигурирует в рекламных сообщениях? Подписан ДДУ должен быть её генеральным директором. Если подпись чужая – значит, договор действует по доверенности, а это обязательно вызовет осложнения в возможных впоследствии судебных процессах.


Если вам уступают право требования по ДДУ, помните, что тут тоже ничто не должно противоречить договору и закону. Первоначальный дольщик отвечает перед вами за недействительность требования, но не отвечает за неисполнение этого самого требования.


Будьте особенно внимательны, покупая квартиру через жилищно-строительный кооператив – эта сделка, в отличие от ДДУ, не проходит обязательной государственной регистрации, и поэтому вы не застрахованы от двойных продаж.


Также обязательно проверьте:


–  документ, устанавливающий право собственности,

– кадастровый паспорт (это выписка из государственного кадастра, то есть свода сведений о недвижимости, содержащая информацию о вашем объекте),

– технический паспорт (как ни странно, документ, в котором прописаны технические характеристики квартиры – устройство межкомнатных перегородок, канализации, системы отопления и всего такого прочего).

12. Не менее внимательно проведите процесс приёма квартиры


Этот совет легче осуществить, покупая квартиру во вторичной недвижимости. Но и получив ключи от квартиры в новостройке, не затягивайте с её проверкой. Осмотрите жилплощадь при дневном освещении – нет ли дефектов, появившихся во время строительных работ? Ровные ли стены? А пол? Все ли коммуникации работают нормально? Чем раньше вы всё это заметите, тем легче будет заставить застройщика исправлять свои недочёты. Если, конечно, вы не горите желанием заниматься ремонтом самостоятельно. Внимательно читайте акт приёма-передачи квартиры и все его приложения, там должно быть зафиксировано состояние объекта на момент вашего фактического вступления в пользование. Не принимайте квартиру, если знаете о её недостатках.


13. Разберитесь, что нужно будет сделать после завершения покупки


Сложно сказать, что тяжелее сделать с квартирой – выбрать, купить или превратить её в желаемое уютное гнёздышко. Будьте готовы, что после подписания всех договоров ваши обязанности не закончатся. Квартиры с полной отделкой сейчас, конечно, популярны, но иногда этот вариант не подходит – особенно если вы не хотите полностью повторять жилище соседа. Разберитесь, чем вы лучше займётесь самостоятельно, а что готовы доверить застройщику – обои, пол, сантехнику? А что из этого застройщик сам готов на себя взять? В общем, снова согласуйте свои желания с возможностями, ну и подойдите к делу ответственно – ремонт квартиры и дальнейшее получение документов, того же права собственности, иногда затягиваются дольше, чем само строительство.


«Новостроев» надеется, что выполнив все эти шаги по порядку, вы наконец придёте к квартире своей мечты. Конечно, риелтор может привезти вас к этой квартире на лифте – это быстро, современно и без забот. Но никакой риелтор не даст вам такого нужного опыта. Так что соберите волю и силы в кулак – и вверх по лестнице!

Георгий Парадный

novostroev.ru

Покупка квартиры в новостройке: пошаговая инструкция 2016


Приобретение квартиры – недешевое удовольствие. Поскольку рынок недвижимости характеризируется сделками со значительными суммами, то и желающих заработать «легкие» деньги присутствует немало. Это относится не только к объектам вторичного рынка, но и к квартирам новостроек. Пробелы законодательства позволяют недобросовестным застройщикам устанавливать дополнительные взносы, платежи для инвесторов. При этом последние заманиваются обещаниями отсрочки либо рассрочки выплат.

Покупка квартиры в новостройке в рассрочку


Под рассрочкой следует понимать выплату полной стоимости жилища путем внесения условленной суммы по частям на протяжении определенного периода. Сумма платежей, срок выплат устанавливается сторонами. Такое предложение бывает безвозмездным или платным. На оплатной основе покупателю рассрочка предоставляется под процент. Его размер определяется застройщиком. Как правило, чем длительней период внесения платежей, тем процент больше. Если рассрочка безвозмездная, то максимальный срок выплат составит полгода.


При заключении стандартного соглашения о приобретении жилплощади инвестор вносит обязательно авансовый платеж, который составляет 10-50% общей стоимости. Остальная часть выплачивается индивидуально, порядок согласовывается сторонами. Подобный график оформляется в виде приложения к договору и выступает его неотъемлемой частью.



После полного выполнения инвестором своих финобязательств, необходимо потребовать от застройщика подтверждающий документ. Он хранится вместе с платежными бумагами вплоть до получения свидетельства о праве собственности.

На что обращать внимание при покупке новостройки


Приобретение собственной недвижимости – волнующее событие. Покупатели тщательно анализируют планировку квартиры, инфраструктуру района, стоимость аналогичных вариантов. Но, это только вершина айсберга.

Необходимо обращать внимание на:

  • этап возведения многоэтажки. Доверять словам представителя стройкомпании о том, что дом вот-вот сдадут не стоит. Лучше самостоятельно убедиться, посетив объект. Можно пообщаться с рабочими, гражданами, живущими в соседних домах, узнать насколько качественно происходило строительство. Факт подключения коммуникаций следует проверить лично;
  • тип сделки, в результате которой клиент получит квартиру. Юристы советуют заключать договора долевого участия. Их положения больше защищают интересы инвесторов. Например, если застройщик обанкротится, то долевщики могут вернуть вложенные финансы за счет реализации залогового имущества застройщика. Кроме того, такие договора позволяют защититься от двойных продаж;
  • банк, выступающий кредитором застройщика. Займы стройкомпаний на период строительства – обычная мера, позволяющая застройщику привлечь дополнительные финансы и тем самым ускорить процесс. Если банк отказался выдать ссуду, должна быть веская причина. Это должно насторожить потенциального инвестора;
  • репутация стройкомпании, дата ее регистрации, предыдущие проекты. Кстати, если узнать адрес последнего объекта, можно посетить его. Такая поездка позволит увидеть качество работ застройщика, и представить какой будет ваш дом спустя определенное время;
  • способ возведения. Наиболее популярными являются монолитный и панельный. Первый считается надежнее, а второй – строится быстрее.


Также следует проверить документы на объект. Их застройщик должен предъявить по первому требованию:

  • оригинал инвестиционного контракта позволит узнать о количестве квартир, которые планируется по соглашению с госорганами передать льготным категориям населения и увидеть, кому именно жилплощадь достанется. Это поможет заочно познакомиться с соседями;
  • проектная декларация содержит ведомости о собственнике земучастка, на котором строится объект, граничный срок сдачи его в эксплуатацию;
  • разрешение на строительство. В документе указывается организация, которая возводит многоэтажку, и продает квартиры;
  • проектная документация, которая должна иметь заключение государственной экспертизы о соответствии законодательным нормам;
  • технико-экономические обоснования проекта возведения здания;
  • документ, подтверждающий право компании на застройку участка. Такие ведомости содержит свидетельство о собственности на землю либо договор аренды (графа «целевое назначение»). Если в бумаге не определено, что на участке можно строить многоэтажные дома, то в дальнейшем (если не изменится целевое назначение) объект могут снести;
  • договор страхования или договор поручительства, которые выступают гарантией обязательств застройщика;
  • выписка из госреестра относительно операций с земучастком;
  • учредительная документация застройщика, финансовая отчетность;
  • типовая форма соглашения, согласно которого будет передано право собственности на жилище.

Процедура покупки квартиры в новостройке ипотека


Оформление ипотечного кредита на жилплощадь в новостройках несколько отличается от приобретения таким способом аналогичного жилья на вторичном рынке. Так, банки неохотно кредитуют сделку инвесторов, если на месте будущего дома находится лишь котлован. Задобрить банкиров можно, предложив иной объект залога. Например, другую недвижимость, автомобиль. Размер авансового платежа также влияет на решение кредитора. Если дом построен, коммуникации подведены, то шансы на получение ссуды значительно увеличиваются.

Саму процедуру приобретения квартир в ипотеку можно разделить на этапы:

  • подписание договора о бронировании квартиры. В документе указывается срок его действия, площадь помещений, основные условия сделки, сумма первоначального (авансового) платежа;
  • сбор необходимой документации;
  • оформление, подача кредитной заявки банковской структуре;
  • рассмотрение заявки кредитором, ее одобрение;
  • оценка квартиры, страхование ее;
  • заключение ипотечного соглашения;
  • подписание договора с застройщиком.


Итоговый договор о приобретении квартиры предоставляется банку, после этого финсредства перечисляются на счет застройщику.

Риски при покупке новостройки


Покупка жилплощади в новостройке, как и другие сделки, сопряжена с определенными рисками. Большинство инвесторов беспокоит сохранность их финсредств. Ведь существует вероятность попасться на «удочку» недобросовестного застройщика, который на определенном этапе строительства обанкротится. Конечно, для таких случаев предусмотрены договоры страхования гражданской ответственности стройкомпании. Но, процесс возврата будет длительным.


Возможны и судебные тяжбы. Поскольку страховая компания будет затягивать с выплатами. Причина? Одновременные выплаты значительных сумм могут негативно отразиться на финансовом положении страховой, сделав ее финансово несостоятельной.


Еще одним риском является получение квартиры, качество выполнения строительных, ремонтных работ в которой являются неудовлетворительными. Посещение ранее возведенных вашим застройщиком объектов прояснит ситуацию и может предотвратить заранее невыгодную сделку.

Покупка квартиры в новостройке подводные камни


Рынок недвижимости всегда пользовался популярностью у мошенников. Сохранить кровные, и не поддаться на «выгодные» предложения преступников, помогут бдительность и осторожность граждан. Помимо двойных продаж квартир, умышленного банкротства продавцов потенциальным собственникам квартир следует опасаться:

  • вексельных систем застройщика. При банкротстве вернуть финсредства маловероятно;
  • заключения предварительных договоров долевого участия, которыми определяются обязанности клиента уплачивать определенные суммы стройкомпании до подписания основного договора;
  • предварительных соглашений купли-продажи. К подобным действиям застройщик может прибегать, если у него проблемы с оформлением разрешительной документации;
  • малоизвестных строительных компаний с сомнительной репутацией;
  • изменения сроков сдачи объекта (клиентам указывают одну дату, договором устанавливается другая).


Насторожить покупателя должен и факт нежелания продавца заключать договора долевого участия, договора со страховыми компаниями или договоров поручительства, которые являются гарантией надлежащего выполнения застройщиком своих обязательств.

kvartirablog.ru

Какие документы застройщика необходимо проверить при покупке квартиры в новостройке?

  • 5 мая 2016 16:30
  • Инструкции

Известно, что легковерность может быть опасной. Но остается немало доверчивых граждан, продолжающих становиться жертвами мошенников из-за своей невнимательности. Мы расскажем, какие документы застройщика следует проверить, прежде чем купить квартиру в возводящемся доме.

Решившись на покупку новой недвижимости, стоит запастись терпением и внимательно изучить всю информацию о застройщике, отзывы покупателей, экспертные мнения, а также полезные статьи, включая эту. Если компания, выполняющая строительство приглянувшегося вам дома, зарекомендовала себя с не лучшей стороны, недовольные дольщики, наверняка, уже опубликовали массу негативных отзывов и найдется другая информация, которая заставит повременить с покупкой.

Покупка квартиры от застройщика. Собираем информацию в интернете.

Перед покупкой квартиры от застройщика стоит сделать следующее:

  • ввести в поисковой строке называние застройщика. На сайте компании можно узнать о том, как давно она на рынке, сколько домов построила, запросить адрес строящегося дома. Изучите весь материл по-максимуму, не ограничиваясь парой страниц;
  • если на сайте застройщика опубликована проектная декларация, внимательно прочитайте ее. Именно в проектной декларации обычно указано, на основании чего получен участок под застройку, есть ли разрешение на строительство и другие немаловажные факты;
  • посетите сайт Арбитражного суда по месту регистрации застройщика (информацию о нем вы уже нашли на сайте компании). В разделе «Картотека арбитражных дел», в поле «участник дела» введите полное название фирмы-застройщика. Так вы сможете узнать, с кем, когда, по какой причине и за какие суммы, строительная фирма вела тяжбы. Если обнаружилось, что застройщик имеет присужденный долг в несколько сотен миллионов, рекомендуется поискать другого. На сайте Арбитражного суда также можно проверить список возможных компаний-банкротов;
  • полезно изучить ресурс https://egrul.nalog.ru. Обратитесь к разделам:
  1. сообщения юридических лиц, опубликованные в журнале «Вестник государственной регистрации» — о принятии решений о ликвидации, реорганизации, уменьшении уставного капитала, приобретении обществом с ограниченной ответственностью до 20% уставного капитала другого общества, а также иные сообщения юридических лиц, которые они обязаны публиковать в соответствии с законодательством Российской Федерации;
  2. опубликованные в журнале «Вестник государственной регистрации» сведения о принятых регистрирующими органами решениях о предстоящем исключении недействующих юридических лиц из ЕГРЮЛ;
  3. перечень юридических лиц, в состав исполнительных органов которых входят дисквалифицированные лица.
  • Загляните также на ресурсы местных органов власти и управления государственной регистрации, кадастра и картографии. Здесь можно найти информацию о том, на чьей земле ведется строительство и от чего будет зависеть состав документов.

Что проверять при покупке квартиры у застройщика?

Сбором информации в интернете ограничиваться нельзя. Строительство многоэтажного жилого дома предполагает наличие большого количества бумаг различной степени важности. О том, что проверять при покупке квартиры, существует множество рекомендаций. Наиболее ценные перечислены ниже.

Отказать в доступе к документам в офисе компании-застройщика не могут! Права потенциального покупателя закреплены в статьях 19, 20 и 21 Федерального закона № 214-ФЗ. Общаясь с представителем компании-застройщика, действовуйте уверенно и спокойно, правда на вашей стороне. Добросовестный застройщик без проблем предоставит необходимые документы, поскольку это отвечает его интересам и способствует формированию доверия у клиента.
Если менеджер отказывается показать документы, это повод насторожиться! 

Перечень документов, которые следует проверить у застройщика:

  • свидетельство о госрегистрации юридического лица. Если компания-застройщик была создана до 1 июля 2002 года, то у нее должно быть свидетельство о внесении сведений о регистрации в Единый государственный реестр юридических лиц;
  • выписка из Единого государственного реестра юридических лиц (ЕГРЮЛ), которую нужно сверить с проектной декларацией и убедиться в правильности списка учредителей. Давность такой выписки не должна превышать 1 месяца;
  • устав юридического лица. Особенно следует обратить внимание на разделы «Виды деятельности» и «Исполнительный орган», где указаны сроки и объем полномочий руководителя;
  • разрешение на ведение строительства — оно должно быть выдано именно на интересующий вас объект. Случается, что строительная компания одновременно возводит несколько домов, а разрешение получено лишь на один из них. Обратите внимание на сроки действия разрешения: устаревший документ силы не имеет;
  • инвестиционный контракт, подписанный с собственником участка, на котором буде расположен дом. В нем должны быть определены инвестор, заказчик, сроки и объем строительства, размер доли города (муниципального образования или области). В случае нарушения условий контракта инвестором, его доля может уменьшиться либо перейти к заказчику;
  • приложения, о которых говорится в Инвестиционном контракте: договоры, распоряжения, графики платежей, планы размещения квартир, постановления и прочая дополнительная документация;
  • лицензия — особое внимание обратите на основные реквизиты: вид и номер документа, кем и когда он был выдан. Убедитесь в том, что срок лицензии не истек;
  • договор аренды земельного участка — сопоставьте его с периодом строительства жилого дома. Кроме срока аренды, необходимо обратить внимание на то, кто является арендатором, кто имеет право строить на указанном земельном участке. Ознакомьтесь с планом, границами, кадастровым номером и адресом участка. Данные должны совпадать с теми, которые были указаны в проектной декларации. Если обнаружите, что договор просрочен, то это, скорее всего, говорит о нарушении срока сдачи объекта;
  • проект договора, который предлагает подписать застройщик. Это должен быть только договор долевого участия! Не рекомендуется заключать какой-либо иной тип документа: договор инвестирования, займа или предварительный договор. Эти сделки считаются условно незаконными, а за ними может скрываться отсутствие разрешения на строительство, нежелание регистрироваться и другие подводные камни;
  • паспорт человека, с которым подписываете договор. Сверьте паспортные данные с доверенностью либо с выпиской из Единого госреестра юридических лиц;
  • желательно также запросить протокол о назначении руководителя строительной компании, а также приказ о его назначении на должность генерального директора;
  • если договор подписывает не сам генеральный директор, а его заместитель или менеджер по продажам, то такое лицо должно иметь доверенность на право подписания договора и заключение сделки. Копия такой доверенности обязательно прилагается к договору.

Рядом с территорией, на которой строится дом, может находиться памятник культуры или памятник природы, которые застройщик обязан сохранить. У компании должны быть охранные обязательства по сбережению такого памятника, зафиксированные в регламенте, подписанном с полномочной организацией. В соответствии с этим регламентом, застройщик возводит свой объект. За причинение ущерба объекту культурного наследия на застройщика налагается ответственность — финансовая или уголовная (если будет доказан умысел). Нарушение может привести к запрету дальнейшего строительства, либо понесенные убытки помешают застройщику довести работу до конца.

 

Немаловажно обратить внимание не финансовую устойчивость строительной компании — в частности, полезно получить информацию о том, в каких банках аккредитован застройщик.

Приобретение новой недвижимости — процесс непростой и трудоемкий. Для того чтобы вложенные деньги и усилия не пропали даром, к выбору застройщика необходимо подойти основательно. Если у вас недостаточно времени для изучения всей важной информации, лучше обратиться к специалисту!

Читать следующую статью «Как правильно заключить договор долевого участия в строительстве?»

При использовании материалов ссылка на www.domostroynn.ru обязательна.

www.domostroynn.ru

Процесс покупки квартиры в новостройке

19 Апреля 2016

На сегодняшний день купить качественное, комфортное, соответствующее всем требованием жилье, например, в новостройках Девяткино в Питере, очень выгодно – это понимает большинство отечественных потребителей, отдающих предпочтение такому решению. Важным преимуществом квартир в новостройках является тот факт, что они не имеют никакой юридической истории. По большому счету, они представляют собой чистый лист бумаги – нет прежних хозяев, отсутствует риск приобретения залогового или проблемного жилья, не будет внезапно объявившихся родственников, имеющих определенных права на имущество.

Как правильно покупать квартиру в новостройке


Чтобы стать счастливым обладателем нового комфортного жилья в новостройке, необходимо не только подобрать его, но и оформить ряд документов. В отличие от вторичного жилья, здесь придется подготавливать меньший пакет документации, что позволит сэкономить существенное количество времени и сил. Вид документов, которые потребуется подписать, напрямую зависит от способа приобретения квартиры в новостройке, а также степени готовности сооружения. Это может быть:

  • Договор займа;

  • Договор об индивидуальном или совместном инвестировании в объект;

  • Договор о передаче прав собственности.

Читайте также:


  Следует отметить, что покупать квартиру в новостройке можно на любом этапе строительных работ. При этом подписываемый документ в обязательном порядке должен содержать следующую информацию:

  • Адрес строительного объекта, подъезд, этаж и номер квартиры;

  • Проект жилого помещения;

  • Количество комнат, метраж, существующие условия планировки;

  • Оговоренная дата внесения денежных средств и сумма платежей;

  • Также допускается внесение данных о штрафных санкциях в случае просрочки.


Перед заключением сделки о купле-продажи, необходимо в обязательном порядке ознакомиться с документами застройщика или девелоперской компании. Речь идет о разрешении на деятельность данного рода, лицензию и т.д. Кроме того, обязательно наличие государственной регистрации на земельный участок, где осуществляется строительство, а также желательно проектная документация, где перечислены все строительные объекты, возведенные данной компанией в течение последних трех лет. Если хотя бы одного важного документа не будет, сотрудничать с такой организацией категорически не рекомендуется.


Определение стоимости квартир в новостройках – один из самых важных этапов совершения покупки нового жилья. Цена на сегодняшний день может зависеть от многих параметров, в первую очередь, от типа дома. Если он панельный, то приобретение жилья в таком сооружении обойдется дешевле, нежели в случае с монолитными домами. Это обусловлено тем, что себестоимость монолитных конструкций выше, чем у панельных. Также нужно отметить, что площадь квартир в монолитных домах гораздо больше.


Процесс, в ходе которого покупается жилье в пригороде СПб, считается завершенным, когда новый хозяин заселяется в свою квартиру на постоянной основе.

palitra-murino.ru

Приобретение квартир в новостройках. Что нужно знать, покупая квартиры на рынке первичного жилья

Однако, в сфере приобретения жилья на первичном рынке есть много нюансов. Попробуем разобраться в самых главных моментах, знание которых, поможет вам избежать неприятных моментов при приобретении квартиры.

Общие положения и определения, касающиеся приобретения жилья на первичном рынке

застройщик — юридическое лицо, имеющее в собственности или на праве аренды, на праве субаренды земельный участок и привлекающее денежные средства участников долевого строительства для строительства на этом земельном участке объектов (многоквартирных домов)

дольщики — участники долевого строительства, заключившие договор о долевом участии с застройщиком. По окончании строительства жильё в новостройке становится собственностью дольщиков

Если в отношении застройщика все просто, то в определении дольщиков хотелось бы уточнить, что дольщиками могут быть как непосредственно граждане – физические лица, так и юридические лица.

Прежде чем перейти к рассмотрению конкретных вариантов приобретения квартир в новостройках, хотелось бы отметить такой момент. Выбирая застройщика, непременно проверьте пакет предоставляемой им документации. У застройщика обязательно должны быть следующие документы, которые он обязан предоставить по требованию дольщиков:

1.разрешение соответствующих органов на строительство 
2. документы, подтверждающие права застройщика на земельный участок(земельный участок может находиться либо в собственности застройщика, либо может быть взят им в аренду или субаренду)
3.проектную декларацию, которая включает в себя информацию о застройщике и о проекте строительства (подробнее о том, какие конкретно документы должны предоставляться, можно узнать из ст.ст.19-21 ФЗ №214, указанном выше)

Суть взаимоотношений дольщиков и застройщиков сводится к тому, что застройщики привлекают средства дольщиков для строительства объектов, которые впоследствии, после окончания строительства, перейдут в собственность дольщиков. При этом, между застройщиком и дольщиками заключается договор участия в долевом строительстве. О данном договоре хотелось бы рассказать немного подробнее.

Договор участия в долевом строительстве

Договор участия в долевом строительстве предусматривает, что застройщик, обязан построить на денежные средства дольщика объект (многоквартирный дом), и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этого объекта, передать его в собственность дольщика, а дольщик обязан принять объект. Этот договор заключается в письменной форме и подлежит обязательной государственной регистрации, только после такой регистрации договор считается заключенным. Регистрация осуществляется по заявлению сторон договора – застройщика и дольщика, а так же обязательно предоставление застройщиком ряда документов – подробнее с документами можно ознакомиться в п.2 ст.25.1 ФЗ № 214.

С обязательными условиями договора можно ознакомиться в п.4 ст.4 указанного выше ФЗ №214.

После того, как строительство объекта закончено, застройщик обязан получить разрешение на ввод в эксплуатацию дома. И только потом он имеет право передать дом в собственность дольщика. Передача, как правило, оформляется передаточным актом, который подписывают стороны. После подписания передаточного акта, считается, что застройщик исполнил свои обязательства перед дольщиком.

Оформление дольщиком права собственности на объект (многоквартирный дом)

Право собственности дольщика на построенный объект должно быть обязательно зарегистрировано. Для этого застройщик обязан направить в органы, осуществляющие государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, разрешение на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома (нотариально удостоверенную копию этого разрешения), не позднее чем через десять рабочих дней после получения такого разрешения.

В свою очередь, дольщик также обращается в органы, осуществляющие государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, с заявлением о государственной регистрации права собственности на объект долевого строительства, в соответствии с договором долевого строительства. Так же дольщик должен предоставить в соответствующие органы передаточный акт о передаче объекта долевого строительства. На основании всех этих перечисленных документов происходит регистрация права собственности дольщика на построенное жилье. 

Таким образом, если дольщиком является физическое лицо, желавшее приобрести в собственность квартиру на первичном рынке, то после совершения описанной выше процедуры, оно становится полноправным хозяином жилья. То есть, процедура приобретения квартиры в новостройке для него закончена и оформляется она так, как было описано выше. Но помимо этого, существуют и иные варианты приобретения права собственности на жилье.

Уступка прав требования по договору долевого строительства

Дольщик имеет право передать свои права на строящийся объект другому лицу (обычно, такая ситуация возникает тогда, когда дольщиком является юридическое лицо). То есть, дольщик, заключив договор долевого строительства с застройщиком и зарегистрировав его, имеет право уступить свои права требования по договору другому лицу. Уступка дольщиком своих прав требований по договору допускается только после уплаты им цены договора долевого строительства или одновременно с переводом долга на нового участника долевого строительства.

Уступка допускается с момента государственной регистрации договора до момента подписания сторонами передаточного акта. Таким образом, физическое лицо, желающее приобрести в собственность квартиру, может сделать это, получив от  дольщика уступку его прав требования. То есть, теперь уже данное физическое лицо становится дольщиком. В дальнейшем, для него, процедура оформления жилья в собственность происходит, как было описано выше. Уступка прав требований по договору так же подлежит государственной регистрации в органах, осуществляющих государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним. 

Приобретение квартиры в новостройке по договору купли – продажи

В том случае, если первоначальный дольщик (опять же, как правило, если он является юридическим лицом) уже подписал передаточный акт, он должен оформить построенный объект (многоквартирный дом) в свою собственность, как было описано выше. А затем, уже являясь собственником, продавать квартиры физическим лицам по договорам купли – продажи. В данном случае, приобретение физическим лицом жилья в новостройке будет оформляться точно так же как и купля – продажа квартиры на рынке вторичного жилья.

В заключении хотелось бы упомянуть о еще одном варианте приобретения квартир в новостройке. Привлекать денежные средства для строительства объектов можно не только на основании договора участия в долевом строительстве. В соответствии с п.2 ст.1 ФЗ № 214 возможен выпуск эмитентом (эмитент, в рассматриваемом контексте — юридическое лицо, выпускающий ценные бумаги и несущий от своего имени обязательства по ним перед владельцами ценных бумаг) облигаций особого вида – жилищных сертификатов, приобретение которых, дает право их владельцам на получение от эмитента жилых помещений. В данном случае, регулирование правоотношений осуществляется в соответствии с законодательством РФ о ценных
бумагах.

 

Какой бы способ вы не выбрали для приобретения жилья на первичном рынке – основной совет, который хотелось бы дать – обратитесь за профессиональной консультацией к юристу вашего региона. Он поможет вам определиться и с правильным выбором застройщика, и проверит всю необходимую документацию. Одним словом, если вы решились на такой важный шаг, как приобретение жилья – то не экономьте, прислушайтесь к мнению специалиста, это позволит вам избежать многих проблем.

provincialynews.ru

Покупка квартиры в новостройке- процедура оформления.

 Обязанность самих этих органов так же четко регламентирована, 

Оформление квартиры в новостройке осуществляется так:



Данный закон определяет, что подчистки, дописки, зачеркнутые слова,и т.п., позволяющие двоякое толкование документов не допускаются.

Жить в незарегистрированной квартире конечно можно, хоть по закону это и не допускается, но при совершении каких – либо действий с недвижимостью (дарение, размен, закладывание) у вас возникнут серьезные проблемы. Так что отнестись к этому надо вполне серьезно.

Дополнительно нужно представить



— план поэтажной экспликации (берется в БТИ)


— договор с застройщиком 


— приёмо- передаточный акт 




Наш совет- сделайте несколько копий документа и заверьте у нотариуса. Лишнего не будет, но скорее всего убережет вас от траты времени и нервов. 

В случае, если по условиям договора вы решаете проблемы регистрации лично, нужно посетить территориальный отдел и ознакомится с документами- образцами на стендах. Кстати, не факт, что вам выдадут документы о регистрации через оговоренные законом 1 месяц. 

Иногда эти сроки затягиваются на годы. Это зависит от многих факторов- прежде всего о урегулировании вопроса застройщика с местной управой, передачу в регслужбу необходимых документов.

Могут быть ньюансы. Тек вследствие разночтений в федеральных законах, площади квартир в договоре и у БТИ могут различаться на величине балконов. Поэтому в документах рекомендуем указывать три площади: без балконов, с балконами, общую площадь.

Не забудьте в договорах о пункте «неустойка». Если сроки регистрации закончены, а регистрации нет, нужно воспользоваться возникшим правом и потребовать неустойку. Кстати, регистрацию можно произвести и в судебном порядке. Советуем посмотреть- когда сделку можно признать недействительной. 

Планируя купить квартиру в новостройке, важно проверить законность строительства новостройки на сайте Росреестра- не построена ли многоквартирная новостройка на землях садоводческих товариществ. Пункт 3 ст. 48 Градостроительного кодекса дает возможность возведения новостроек на таких землях высотой не выше 3 этажей и для проживания только одной семьи.  

Удачи!

www.msknov.ru

Отправить ответ

avatar
  Подписаться  
Уведомление о