Что нужно проверить при покупке квартиры. Как проверить сделку квартиры при покупке самостоятельно. Какие документы проверять при покупке квартиры. Как проверить квартиру на чистоту при покупке. Как проверить квартиру перед покупкой: документы, чистоту, сделку
Как правильно проверить квартиру при покупке. Особенности юридической проверки квартиры и документов. Где можно проверить квартиру при покупке — все советы вы найдете в статье.
Приобретение квартиры – это серьезное решение. Эта процедура осуществляется в течение определенного периода времени. Дабы отыскать юридически чистую квартиру и оформить приобретение без ошибок, необходима помощь профессионала, который связан со сферой недвижимости. Однако сегодня не каждый имеет знакомого юриста либо риэлтора, который может решить этот вопрос. Надеемся, что после прочтения данной статьи вы не совершите ошибок во время покупки жилья.
Как проверить квартиру при покупке?
Когда вас коснется этот важный вопрос, вам стоит знать, что надо проверять при покупке квартиры. Самое главное, вам нужно обратить внимание на следующие важные моменты:
- Кто именно вам показывает квартиру. Желательно, чтобы этим человеком был сам владелец жилья.
- Как проверить соседей при покупке квартиры, которые проживают в этом же подъезде.
- Просмотреть двор и подъезд, в каком состоянии эти объекты.
Если вы уже твердо решили приобретать ту или иную квартиру, займитесь вопросом — как проверить квартиру на чистоту при покупке.
Дабы вы не столкнулись с неблагоприятными последствиями, которые связаны с оспариванием будущей заключенной сделки, проверьте для начала правоустанавливающие документы. Но какие документы проверять при покупке квартиры?
- Правоустанавливающий документ. К примеру, договор о купле-продаже либо договор о дарении квартиры и так далее.
- Свидетельство о государственной регистрации прав собственности, которое было выдано регистрирующим органом.
Как проверить квартиру перед покупкой через Росреестр?
Самое основное, что должно быть в документе – это отметка Росреестра. Именно она считается подтверждением государственной регистрации права. Помимо этого, вам нужно убедиться в том, что все документы относятся к недвижимости, которую вы покупаете.
Когда вы изучите технический паспорт на квартиру или кадастровый паспорт, сравните содержимое в них с настоящим состоянием недвижимости, вы сможете убедиться, есть ли в квартире или нет неузаконенных перепланировок. Если таковые имеются, тогда процесс покупки может значительно усложниться.
В том случае, если перепланировка была незначительной, тогда вы ее сможете узаконить или вернуть квартире первоначальное состояние. Также вас должен обязательно волновать вопрос — как проверить наследников при покупке квартиры, кто является на тот момент собственником, есть ли какие-то ограничения других лиц. Для этого вам понадобится взять выписку из ЕГРП.
Данный документ позволяет узнать, как проверить историю квартиры перед покупкой начиная с 98 года. Период до этого года описан в документах, которые выдаются РБТИ. Если вы обнаружите, что квартира участвовала в нескольких операциях купли-продажи с того момента, как она ввелась в эксплуатацию, тогда вам придется проверить все сделки. Они должны быть совершены законно. Сопоставив каждый документ, который мы перечислили выше, плюс убедившись в отсутствии противоречий, вас никогда не коснется вопрос оспаривания купли-продажи в будущем времени.
Как самостоятельно проверить квартиру при покупке?
Данный этап считается самым важным. Вы просто обязаны на него потратить максимум собственного усердия, дабы в будущем вас не коснулись проблемы и неприятности.
Итак, как проверить квартиру перед покупкой на чистоту сделки? Для чего это необходимо?
Для начала вам стоит знать, что в некоторых ситуациях во время покупки жилья у некоторых покупателей возникают споры и конфликты, которые касаются сделки, к примеру, спустя определенное время бывший владелец решает оспаривать проданную квартиру. Следовательно, если вы хотите узнать, как проверить сделку при покупке квартиры, плюс избежать многих проблем, проверьте всех людей, которые участвуют в данном процессе.
Вы обязательно должны коснуться и таких вопросов:
- Как проверить продавца квартиры при покупке? Особенно тщательно стоит проверять владельца квартиры. Так вы сможете избежать различных рисков (продажа квартиры с использованием фальшивой документации, по поддельным адресатам). Перед покупкой у продавца должны быть в наличии такие документы: паспорт, справка о том, что он дееспособный, доверенность с удостоверением. Второй документ, как правило, берет сам владелец квартиры, посетив наркологический и психоневрологический диспансер.
- Как проверить риэлтора при покупке квартиры? Можно ли ему доверять или нет? Эта ситуация немного сложнее, ведь вам придется убедиться в том, что представитель имеет подлинный паспорт и нотариально оформленную доверенность без ошибок. Для того чтобы проверить второй документ, вам придется посетить нотариальную палату.
Как правило, споры могут возникать еще из-за этих оснований:
- Если появился человек, который ранее отсутствовал, не был зарегистрирован по этому адресу.
- Если была отменена регистрация детей, которые не достигли совершеннолетия, без согласия работников попечительского совета.
- Если прежний владелец квартиры был признан недееспособным в судебном порядке. К примеру, из-за чрезмерного употребления наркотиков, спиртных напитков и так далее.
- Если присутствует несколько наследников и между ними происходит спор.
- Если приватизация квартиры была оформлена с некоторыми нарушениями и ошибками.
- Если была скрыта информация о тех людях, которые вписаны в квартире.
Как проверить квартиру покупке на вторичном рынке?
Кто-то больше не хочет арендовать недвижимость, а желает купить что-то свое, так как стал получать гораздо большую заработную плату. Но есть и такие, у которых финансовые возможности не сильно позволяют шиковать, что порой пугает людей перед такой серьезной покупкой.
Есть несколько отличных вариантов приобретения своего жилья:
- Покупка квартиры за счет предложений вторичного рынка.
- Покупка квартиры за счет предложений первичного рынка.
Во втором варианте присутствует большая вероятность обмана. Особенное внимание уделите вот такому вопросу – проверка застройщика, поскольку зачастую недобросовестные фирмы пропадают в неизвестном направлении с финансовыми возможностями инвесторов, при этом оставляют после себя недостроенные здания.
Где проверить квартиру при покупке, и какими воспользоваться методами? Вы можете проверить застройщика следующими путями:
- Проанализируйте и поищите информацию о застройщике в интернете. Данный метод на сегодняшний день считается самым доступным.
- Обратитесь в Ассоциацию инвесторов, которые пострадали, получите информацию о выбранном застройщике и его незаконченных проектах.
- Также почитайте отзывы людей, которые вложили собственные финансы. Они, возможно, вам подскажут, с какими именно вы можете столкнуться проблемами во время покупки, какую лучше выбрать компанию для подобной сделки.
Возможно, вам понравится вариант – покупка с помощью риэлтора. Как правило, риэлторы и другие лица, которые занимаются продажей и покупкой недвижимости, проверяют конкретные объекты. Также они оценивают работу партнеров и организаций, которые с ними сотрудничают.
Можете одновременно проконсультироваться с юридическим лицом, который тоже будет проверять тщательно процесс сделки. Конечно, за помощь этих лиц вам придется заплатить круглую сумму. Поверьте, эти люди серьезно относятся к своей работе, они вам обязательно помогут, следовательно, не экономьте на проверке.
И, самый последний вариант – проверьте документы у самих застройщиков. Во время совершения сделки не упустите ни один момент. Чем тщательнее будет ваша проверка, тем меньше вероятность появления проблем. У компании-застройщика в обязательном порядке должны быть такие документы:
- Лицензия, которая позволяет строить дома.
- Учредительные документы.
- Документы, в которых указан крайний срок строительства дома, дата его сдачи в эксплуатацию.
- Разрешение, которое дозволяет проводить строительные работы.
- Отчеты бухгалтерии.
- Разрешение администрации на строительство.
Если вы выбрали добросовестного застройщика, он обязательно даст вам данные документы.
Что проверять при покупке квартиры в ипотеку?
Очень часто у покупателей не хватает финансов, чтобы заплатить полную сумму во время покупки квартиры. Приобретение недвижимости в ипотеку обладает собственными нюансами. Следовательно, процесс сделки состоит из двух важных согласований:
- Получение продавцом разрешения банковского учреждения на отчуждение квартиры.
- Одобрение покупателя на составление ипотеки.
Проще такую проблему решить, получив ипотеку в том же банке. В этом случае банк более лояльный, ведь фактически он не получает прибыль из-за того, что договор расторгается досрочно. Предлагаем вам полную инструкцию того, как проверить надежность застройщика при покупке квартиры.
Кроме того, что вам придется подать пакет документов, вы должны еще будете попросить у самого застройщика будущего дома предоставить вам следующие бумаги:
- Документ, который подтверждает, что земельный участок действительно является собственностью застройщика.
- Проектные документы.
- Учредительные бумаги.
С самого начала служба безопасности банковского учреждения проверит компанию-застройщика на то, официальная ли стройка. Плюс банк проанализирует перспективу завершения строительных работ. Шанс получить ипотеку значительно увеличивается, если банковское учреждение является инвестором этой стройки.
И все потому, что банк заинтересован в продаже недвижимости и окупаемости собственных инвестиций. Однако еще проще, если вы решите купить недвижимость у компании, которая уже получила аккредитацию банка.
Вы решили купить жилье? Не отступайте от своей цели, стремитесь всеми силами к ней и тогда у вас все получится.
Видео: Как проверить квартиру при покупке?
missbagira.ru
Проверка квартиры при покупке!
Кто несет ответственность за чистоту сделки?
Процедура оформления приобретаемой квартиры (сделка, отчуждение жилого помещения) достаточно проста в исполнении. Более длительный период может занять подготовка к ней: сбор необходимой информации, проверка подлинности документов, получение дополнительных сведений, решение спорных моментов.
Услуги по отчуждению жилых помещений могут оказывать как физические, так и юридические лица. За оформлением, как правило, обращаются в агентства недвижимости (риэлторам), юристам – это вызывает доверие. В ряде случаев покупатель и продавец занимаются сбором необходимых документов самостоятельно.
Не зависимо от того кто будет сопровождать (оформлять) сделку, все участники обязаны уметь правильно и в полном объеме понимать смысл содержания всех документов, сопутствующих сделке. Так как правовая ответственность за последствия лежит только на покупателе, реже на продавце.
Помните! Доверяя куплю-продажу третьему лицу (юристу, риэлтору), необходимо оформить с ним договор оказания услуг. Это гарант того, что услуга будет исполнена надлежащим образом. Однако в случае возникновения спорных моментов по истечению времени, предъявить что-либо третьему лицу, на основании договора, невозможно. Третьи лица только оказывают услуги, но не дают гарантии, что недоразумений с правом пользования (проживания) не возникнет.
Основные документы
Правособственности на отчуждаемое имущество отражается в свидетельстве о государственной регистрации права, выданное соответствующим органом на основании договора между сторонами. Бланк установленного образца в обязательном порядке должен быть без видимых дефектов, подчисток, исправлений, легко читаемый и должен содержать следующие пункты:
- Сведения об основании.
- Персональную информацию о субъекте (собственнике).
- Описание объекта продажи.
- Номер регистрации в кадастре.
- Наличие (отсутствие) обременений.
- Дату, номер, учетной записи.
- Серию, номер самого бланка.
Проверка оснований для возникновения права собственности
Приватизация. Договор передачи жилого помещения (в индивидуальную, долевую, общую совместную) заключается между муниципальными органами, администрацией поселений и квартиросъемщиком, а также всеми лицами, зарегистрированными по данному адресу на момент приватизации. В документе должны быть отражены сведения обо всех участниках, в том числе в каких долях они владеют отчуждаемой квартирой. Это будет отражено в свидетельстве: доля в праве (общем или долевом), индивидуальная собственность.
Купля-продажа, дарение, мена. Самый распространенный вид сделок. В обязательном порядке должен содержать такие пункты как: сведения о продавце и покупателе, принадлежность квартиры, цена и порядок расчетов, правовой режим, информацию об ответственности за отчуждаемое имущество перед коммунальными службами, налоговым органом. В ряде случаев прописываются отдельные пункты, в которых стороны оговаривают временные периоды освобождения квартиры от личных вещей, предоставления дополнительных сведений.
Договор ренты, наследство по закону или завещанию. Вид документов, составляется и заверяется только нотариально. Оформляется на гербовых бланках нотариальной конторы (палаты), за личной подписью нотариуса, с указанием регистрационного номера по реестру. Единственный вид документа, по которому можно вступить в сделку, без предварительного получения свидетельства о государственной регистрации права.
Решение суда. В ряде случае право собственности продавец получает по решению судебных органов. Основное требование – решение должно вступить в законную силу.
При обнаружении исправлений, несоответствии с действующим паспортом, неверно указанных данных покупатель или его представитель имеют право запросить подтверждающие документы. Они выдаются органом, выдавшим документ-основание, или запрашиваются из архивных сведений. Запросить может только собственник или доверенное лицо.
Важно! Проверить необходимо все, что вызывает хоть малейшее сомнение. Так как эксперты регистрационной палаты будут проверять с особой тщательностью, а вот исправлять ничего не будут. Произойдет приостановка минимум на 3 месяца, которая повлечет лишние материальные и временные затраты.
Полномочия субъекта права
Под субъектом права понимается лицо являющееся собственником квартиры. Требования, предъявляемые к этому пункту в свидетельстве – соответствие персональных данных действующему паспорту. Исключение составляют случаи, когда произошла замена паспорта в связи с утерей, порчей, по возрасту, вступление в брак, смена фамилии.
В любой из этих фактов проверяется в миграционной службе, паспортном столе по запросу. Увидеть предшествующие серию и номер паспорта покупатель может в действующем паспорте продавца на соответствующей странице. Допускается регистрация сделки без замены свидетельства. При этом продавцом оплачивается дополнительная госпошлина.
Особого внимания заслуживают лица отчуждающие чужую квартиру по доверенности. Это могут быть как физические лица, так и юридические (представители банков). Здесь важно четко отследить наличие в доверенности права отчуждения квартиры по конкретному адресу, срок действия доверительных полномочий, право получения денежных средств, право подписи. А также представление интересов собственника в иных организациях, имеющих непосредственное отношение к отчуждению и регистрации прав собственности.
Внимание! Любая доверенность, подлежит проверке, даже если в ней отражено все, что предусмотрено законодательством. Проверку может осуществить любой нотариус, независимо от того где, кем и когда она выдана. Достоверность документа на дату предполагаемой сделки можно увидеть в единой всероссийской базе нотариата. В ней же хранятся сведения о выданных свидетельствах, о праве на наследство, как по закону, так и по завещанию.
Объект права
Информация об объекте права условно скрыта под кадастровым номером. За исключением указанной площади квартиры, местоположения (этажности) и адреса. Соответствие сведениям кадастра можно увидеть в выписке или паспорте, предоставляемом БТИ (ЦТИ) по запросу.
В этих документах кроме прав собственности можно отследить кадастровую стоимость, фактический износ дома, год постройки, что является необходимым при покупке квартиры, например, под ипотеку.
В этой же организации продавец может получить технический паспорт. На его основе легко отслеживается наличие перепланировки, её законность.
Покупатель должен понимать, что приобретение квартиры с неузаконенной перепланировкой – это не нарушение законодательства, но влечет за собой наложение штрафных санкций. И, в случае проверки и обнаружения незаконной перепланировки сотрудниками БТИ (ЦТИ), оплачивать их придется новому собственнику.
Существующие обременения, арест имущества
Наличие обременения квартире не позволяет совершать никаких сделок. Под этим понятием подразумевается:
- Права третьих лиц: несовершеннолетниеопекаемые дети, дети-сироты, иждивенцы и другие категории граждан, попадающие под защиту органов соцзащиты;
- Ипотека в силу закона, залог, арест по требованию службы судебных приставов;
Каков характер обременения можно увидеть в выписке из единого реестра (ЕГРП). Этот же документ покажет, кто является настоящим собственником, с какого времени и на каком основании.
Практический совет! Куда обратиться за снятием ограничений с приобретаемой квартиры могут подсказать в регистрационной палате. Так как именно в её базе собираются и хранятся все сведения такого характера, независимо от того где, кем и когда наложены ограничения. То есть, по сути, это конечная инстанция, на которую возложены функции контроля по исполнению обременений.
Коммунальная служба и паспортный стол
Еще две организации, предоставляющие сведения о приобретаемой квартире: наличии зарегистрированных лиц и отсутствии задолженности по платежам. На дату сделки продавец обязан выписаться из отчуждаемой квартиры (если иное не оговорено в договоре) и представить справку о том, что другие лица там не значатся.
Однако вплоть до 1 января 2015 года разрешено было временно выписывать граждан пребывающих на длительном лечении, в местах отбывания наказания, учебе, длительных командировках и т.д. Соответственно такие лица значится, в данной квартире не будут, а вот право вновь зарегистрироваться по прибытию и проживать у них будет.
Во избежание возникновения подобных ситуаций можно запросить поквартирную карточку, домовую или похозяйственную книгу. В этих документах отражаются все сведения о лицах когда-либо зарегистрированных (временно или постоянно) по данному адресу.
Еще один документ позволяющий отследить не только наличие задолженности по лицевому счету, но и обнаружить присутствие иных зарегистрированных лиц – квитанция об оплате за коммунальные услуги.
Стоить обратить внимание на графу «количество лиц зарегистрированных/ фактически проживающих». Расхождение в цифрах должно насторожить и вызвать вопросы о лицах, на которых коммунальные платежи не начисляются.
Практический совет! Отсутствие справки о коммунальной задолженности не является основанием для отказа. Однако риск получить сюрприз в виде задолженности возрастает в несколько раз. Избежать этого можно, если после купли-продажи, имея на руках документы о праве собственности, открыть новые лицевые счета на свое имя. На эту процедуру управляющие компании идут неохотно. Возможно, даже потребуется обращение в суд.
Вторичный рынок жилья тем и «опасен», что очень сложно предусмотреть все возможные ситуации. Особенно если речь идет о квартирах с многочисленными перепродажами различного вида. Есть ли выход? Да, есть. Надо проверить все, что доступно проверке! Любым законным способом.
o-nedvizhke.ru
Как проверить квартиру на чистоту при покупке юридически самостоятельно
Покупка квартиры – это весьма сложный процесс, ведь перед тем, как приступить к покупке недвижимости требуется проверить множество факторов.
Именно поэтому большинство людей, которые желают приобрести квартиру обращаются за помощью к компетентным юристам, которые возьмут ответственность за поиск и осуществление сделки в свои руки.
Но прибегать к помощи в юридических контор, которые имеют многолетний опыт работы не всегда выгодно, ведь оказание юридических услуг стоит немало, а обращаться в конторы, которые не имеют репутации опасно, ведь можно натолкнуться на мошенников.
Именно поэтому необходимо знать, как проверить квартирую на частоту перед тем, как заплатить за нее денежные средства собственными силами.
Как проверить квартиру на чистоту?
Проверка квартиры на чистоту – это достаточно серьезный этап в жизни, ведь перед тем, как приступить к покупке объекта недвижимости необходимо исключить вероятность подвоха. Так что же нужно проверить?
Проверяем правоустанавливающие документы
Если поиски увенчались успехом и казалось бы подходящий вариант найден, не следует сразу же приступать к покупке, ведь первоначально требуется узнать – на основании каких документов у лица возникло право собственности.
В качестве таких документов выступает:
- договоры купли-продажи;
- мены;
- ренты;
- дарения;
- свидетельства о праве собственности;
- документ, о вступлении в силу решения суда.
Важно самостоятельно или же при помощи надежного и главное, компетентного юриста изучить документы, чтобы проверить не содержаться ли на бумаги следы подтирок и фальсификации.
На бумаге допускаются поправки, но только они непременно должны быть заверены подписями лиц, которые заключили договор.
Также необходимо нотариально удостоверить малейшие исправления если при них присутствовал или принимал участие нотариус.
Проверке должен подвергнуться факт надлежащей государственной регистрации договора. Произвести проверку вправе любой гражданин Российской Федерации. Если же при заключении договора были выдвинуты определенные условия.
Необходимо проверить были ли они выполнены.
К примеру, если при заключении договора покупатель был обязан выплатить полную стоимость недвижимости, но не выполнил условие в заранее оговоренный срок, то он не может являться собственником, следовательно договор подлежит расторжению.
Большое значение нужно уделять датам, а именно когда договор вступил в законную силу.
Так, к примеру, подозрение у покупателя должен вызывать то, что владелец старается оперативно продать жилплощадь, которая недавно была получена им в подарок от гражданина или оставлена по наследству лицом, который не является собственником.
Также непременно нужно проверить наличие технического и кадастрового паспорта. Некоторые владельцы, имеющие “камень за пазухой”, говорят, что одного из паспортов нет.
В такой ситуации не стоит идти на попятный, необходимо указать продавцу на то, что он обязан заказать такой важный документ и получить его.
Проверяем историю квартиры
Следующим шагом должна быть проверка квартиры. Для проверки квартиры требуется обратиться в ЕГРП, где закреплена история жилых объектов с 1998 года.
Перед тем как передать средства, нужно попросить собственника предоставить выписку из ЕГРП, чтобы увериться в том, что никакие незаконные действия за последние 15 лет не производилось.
Насторожить должен факт постоянной продажи недвижимости или же напротив, отсутствие постоянных жильцов. Вероятнее всего, что со сделками по этой квартире не все законно и продавец попросту пытается подставить.
Также в выписке будут отражены все имущественные споры, случаи наложения ареста и другое. Необходимо особенное внимание уделять датам, ведь важно знать могут ли вновь возникнуть споры или же они уже давно остались в прошлом.
Следует отметить, что законодательно определен срок для признания сделок с объектами недвижимости недействительным и равен он 3 годам.
Если же последние 3 года с жилищем ничего не было, то можно приступать к проверке следующих моментов.
Следует отметить, что иногда встречаются ситуации, что в ЕГПР объект не зарегистрирован и касается чаще всего этого старых квартир.
Как ни странно, именно отсутствие в таком реестре квартиры является доказательством ее чистоты с юридической точки зрения, иными словами, после приватизации сделок с ней не совершалось, но чтобы подстраховать себя можно обратиться за сведениями в Департамент жилищной политики.
Проверка качества квартиры
Чтобы проверить качество квартиры, следует указать собственнику на то, что он обязан предоставить документы из БТИ, которые будут свидетельствовать об отсутствии незаконной перепланировке или переустройстве.
Проверка продавца
Важное значение нужно уделить и самому собственнику, иными словами, его также необходимо пристально проверить. Первоначально следует проверить подлинность его паспорта.
Трудности возникают в случае если от имени продавца выступает его представитель.
Так, необходимо надлежащим образом проверить доверенность и убедиться, что она заверена нотариусом, в случае отсутствия заверенной доверенности, представитель продавца не вправе производить никакие действия.
Также нужно прочитать саму доверенность, ведь важно убедиться в том, что представитель вправе получать деньги за продажу объекта.
Большое значение имеет дееспособность продавца, особенно если еще только на начальном этапе возникают большие сомнения касаемо его адекватности.
Например, можно навести справки у соседей, ведь они, как известно, подчас бывают хорошо осведомлены об образе жизни соседа.
Проверка на отсутствие третьих лиц
Чтобы избежать возможных проблем после покупки, нужно непременно убедиться, что на объект недвижимости не имеют права третьи лица, ведь встречаются случаи, когда член семьи имеющий прописку в квартире, но проживающий по иному адресу внезапно появляется и старается оспорить сделку или же вовсе заявляет о намерении жить в квартире.
Чаще всего такие ситуации возникают:
- когда суд отправил человека отбывать наказание в тюрьму;
- отправил на принудительное лечение;
- когда человек уехал на экспедицию, заграничную командировку и т. д.
Риски возникают в случае, когда в прописку имеют граждане, не достигшие совершеннолетнего возраста, поскольку при заключении сделки их интересы ущемляются, а в соответствии с законодательством нашей страны это незаконно.
Известны также случаи, когда суд признавал сделку недействительной из-за прописки несовершеннолетних лиц.
Также нужно проверить согласие супруга на продажу квартиру – нотариально заверенное согласие. Лучше всего вовсе потребовать предоставить домовую книгу, где будут указаны все сведения о прописанных лицах.
Проверка долгов
Собственник квартиры перед продажей, обязан погасить все долги по коммунальным платежам.
Проверить отсутствие долгов можно потребовав от собственника предоставления документов, иными словами, справку где указаны все эти сведения.
Справки выдаются в домоуправлении или в бухгалтерии своего ТСЖ. Справку об отсутствии долгов по электроэнергии нужно брать отдельно.
При заключении договора необходимо обязательно прописать факт продажи квартиры без долгов, если же такой пункт будет не прописан собственнику придется самостоятельно выплачивать долги старого хозяина.
Проверка на факт незаконной перепланировки
Если в жилплощади была произведена перепланировка, то в таком случае выдаются документы из БТИ.
Если в жилом помещении была осуществлена перепланировка, но она не соответствует техническому паспорту, то такая перепланировка будет признана незаконной и попадет в ряд административных нарушений.
Проверка на отсутствие арестов и обременений
Важно проверить жилье еще и на факт отсутствия арестов и обременений. Проверить такой момент можно по выписке из ЕГРП, поскольку в нем находятся все сведения о существующих и прекращенных правах на недвижимость.
Сведения открыты для людей и предоставляются всем.
Несколько советов при покупке квартиры
Покупка квартиры всегда обрастает массой трудностей, поэтому к проверке недвижимости на чистоту нужно отнестись со всей ответственностью и перед тем, как отдать средства за покупку жилплощади учесть несколько важных советов:
- Не следует покупаться на слишком низкую стоимость, поскольку хорошая квартира никогда не будет стоить дешево. Если же квартира понравилась, но цена все-таки настораживает, то следует собрать о ней как можно больше сведений, к примеру, не помещает обратиться к участковому, который уж точно ввиду специфики работы обязан знать о всех проблемных сторонах объекта недвижимости.
- Также нужно обращать внимание на частоту продажи, ведь если квартиру постоянно перепродают, то возможно будущих хозяев может ожидать неприятный подвох.
- Важно продумать способ оплаты жилья. Так, если предпочтение отдается наличным средствам, то лучше всего воспользоваться ячейкой в банке, ведь ко всему прочему сотрудники банка сами осуществят перерасчет средств. Если выбран безналичный расчет, то нужно обязательно проверить счета и внимательно заполнять все документы на денежные переводы.
- Приступать к заключению договора необходимо только после того, как продавец предъявит полный пакет необходимых документов, которые позволят определить чистоту объекта недвижимости. Составляя договор нужно обязательно указать конкретную стоимость жилплощади, чтобы оградить себя от некоторых махинаций.
Надлежащим образом произведенная проверка квартиры позволит будущему собственнику оградить себя от массы неприятностей, которые так часто возникают из-за невнимательности при выборе и заключении договора.
zhivemtut.ru
Как проверить квартиру на чистоту при покупке
Никто из нас не застрахован от покупки квартиры, которая будет, не совсем чиста с юридической точки зрения. Проблемы с документами, неправильная или вовсе незаконная перепланировка – все это и многое другое может встретиться, но уже лишь после подписания договора купли-продажи.
Для того чтобы избежать подобного рода эксцессов, необходимо тщательно проверять все прилагаемые документы к квартире и быть предельно внимательным при оформлении сделки.
В этой статье, мы приведем краткое руководство, которое поможет избежать появления проблем с квартирой после ее приобретения.
Правоустанавливающие документы
Для того, чтобы дальше продолжить изложение темы, давайте разберемся с понятием. В правоустанавливающих документах отражается чье-либо право владения имуществом, в данном случае на квартиру. Например,
- Договор купли-продажи;
- Договор мены;
- Договор дарения или попросту дарственная;
- Договор ренты;
- Оригинал свидетельства, в котором будет указано, что человек стал законным правообладателем квартиры при помощи составленного на его имя завещания;
- Судебное решение, по которому также устанавливается право владения, тоже относится к данному типу документации.
Теперь давайте рассмотрим состав правоустанавливающего документа. Он, согласно Гражданскому кодексу Российской Федерации не имеет права отклоняться от принятого законодательства. В противном случае, он теряет юридическую силу.
Проверка документов
На что требуется обратить внимание при проверке правоустанавливающего документа?
- Первое, что вы обязаны сверить – паспортные данные продавца. Они ни в коем случае не должны различаться;
- Проверяйте также адрес расположения квартиры;
- Телефон и место жительства продавца.
В том случае, если вы вдруг обнаружили не соответствие данных – это может стать значительным основанием для разрыва сделки. Так как малейшая опечатка в правоустанавливающем документе приводит к потере его юридической силы и как вследствие разрыва сделки купли-продажи.
Зачастую, граждане нашей страны попадаются на различного рода уловки при покупке жилья. Одной из самой распространенных являются посредники по доверенности. Посредник – это, по сути, доверенное лицо. С какой целью прибегают продавцы недвижимого имущества, в нашем случае квартиры к услугам посредника? А цель очень проста и ясна.
Зачастую, при совершении сделки при помощи доверенного лица-посредника, продавец намеренно скрывает некоторые данные о продаваемом имуществе. Посредник, как лицо не достаточно осведомленное, не сможет пояснить и разъяснить всех нюансов. По этой причине мы рекомендуем вам отказаться от приобретения жилья, где сделка осуществляется при помощи посредника. Помните о том, что это может быть чревато.
Для того, чтобы граждане могли быть застрахованы от обмана, а точнее потери квартиры, в случае обнаружения непредвиденных обстоятельств существует, так называемое титульное страхование. Данный тип страхования, в случае потери квартиры поможет вам вернуть ее полную стоимость, и вы сможете с новыми силами собраться и начать выбирать новую квартиру.
Качество квартиры
Теперь подойдем к такому термину, как юридическая чистота квартиры.
На данном этапе от вас также потребуется проверить всю документацию БТИ, которая касается приобретаемой квартиры. И первый документ, наличие которого стоит проверить – это технический паспорт, который также выдается органами БТИ. В данном типе документа прописаны все основные технические характеристики квартиры.
К ним относятся:
- год постройки, приобретаемой квартиры;
- стоимость (в данном случае инвентаризационная) жилой площади;
- площадь каждой комнаты;
- площадь всей квартиры;
- сроки проведения капитального ремонта;
- адрес фактического местонахождения;
- материалы, из которых изготовлены стены, перекрытия и т.д;
- наличие коммуникаций.
После того, как вы проверили соответствие технического паспорта, необходимо будет обратиться все в тот же орган БТИ и выяснить проводилась ли перепланировка и была ли она узаконена.
В том случае, если перепланировка была проведена незаконно, то есть произошел снос несущих стен и это в процессе продажи вам квартиры не было известно, то после приобретения вам, скорее всего, потребуется устранять незаконную перепланировку, причем за свой счет.
Теперь перейдем к рассмотрению и изучению еще одного документа. Без наличия которого продажа попросту не будет осуществлена – это кадастровый паспорт.
Кадастровый паспорт – это, по сути, выписка из государственного реестра. По структуре он напоминает технический паспорт. В нем также прописаны:
- общая площадь;
- наличие балкона и лоджии;
- планировка;
- этаж, на котором квартира и расположена.
Кадастровый паспорт, включает в себя также и графическую часть – план квартиры с метражом.
В том случае, если была произведена перепланировка, то будет включен и второй чертеж, на котором также будет изображен план, но уже с существующими изменениями.
Обращаем ваше внимание на то, что если продавец отказывается выдавать вам кадастровый паспорт или ссылается на то, что его нет, то не стоит доверять. Лучше сходите в центр МФЦ и создайте запрос, по которому вам и выдадут этот документ. Напоминаем, что получить его можно и на чужую квартиру.
Проверка продавца
Начиная поиски квартиры, мы порой так увлекаемся всей документацией, что забываем о проверке продающего. Поверьте, этот пункт очень важен.
Согласно Гражданскому кодексу Российской Федерации право на продажу имущества имеют:
- дееспособные граждане;
- граждане, которые уже достигли 18-летнего возраста.
В том случае, если квартира находится в собственности у:
- гражданина, не достигшего 14-летнего возраста;
- недееспособного гражданина;
- у несовершеннолетнего, достигшего возраста 14-18 лет;
- ограниченно дееспособных граждан, к коим стоит отнести наркоманов и алкоголиков, которые нарушают жизнь своих близких (ст. 30 ГК РФ).
,то приобретение квартиры у данных категорий лиц является незаконным. Но даже если вы и приобрели это имущество, то в судебном порядке его отзовут к первоначальному владельцу.
Будьте осторожны. Проверьте, кто на самом деле является собственником жилья. Попросите также предоставить продавца справку из психоневрологического диспансера. Также проверьте его паспорт, а точнее дату рождения. Это также станет одним из гарантом приобретения.
Права третьих лиц
Права третьих лиц сохраняются на квартиру даже в случае приобретения ее новым собственником.
Кто же относится к третьим лицам, согласно Гражданскому кодексу Российской Федерации:
- Члены семьи бывшего собственника. Конечно же не все, лишь супруг, дети и родители, которые проживали вместе с собственниками в продаваемой квартире;
- Нетрудоспособные иждивенцы, но только в том случае, если бывший собственник самостоятельно вписал их в список родства.
Теперь давайте рассмотрим права третьих лиц, в том случае, если они имеют право на постоянное проживание:
- К примеру, отказавшись от приватизации в пользу одного из членов семьи, вы получаете право на бессрочное проживание;
- В том случае, если вы передаете наследство, то также получаете право на бессрочное проживание;
- Несовершеннолетние дети, которые временно проживают в детском доме.
Временно и постоянно прописанные граждане также становятся третьими лицами и имеют право на приобретенную вами жилую площадь.
Также мы рекомендуем вам проверить квартиру на предмет ее сдачи в аренду. Обращаем ваше внимание, что наниматели имеют право проживать в ней до конца срока договора.
Проверить самостоятельно будет затруднительно, поэтому идеальным вариантом станет обращение в агентство по недвижимости. Сотрудники владеют информации такого типа и помогут вам распознать мошенников;
Выясните также, а не находится ли выбранная квартира под залогом.
У кого может находиться пол залогом? Самый распространенный вариант – у банка. Продавец попросту не до конца выплатил ипотечный кредит. Данная сделка будет незаконной;
Проверьте, не заключен на квартиру договор ренты.
Если да, то вам потребуется содержать иждивенца до конца его дней. Причем проживать он будет в приобретенной квартире, так как имеет на нее право пожизненного пользования;
- В том случае, если выбранная вами жилая площадь была приобретена бывшими хозяевами в браке, то необходимо выяснить, отказываются ли супруги от своей доли в квартире. Это поможет избежать возникновения судебных тяжб.
Расчётные документы
Вот вы наконец определись с квартирой, проверили всю документацию, и теперь настал момент приступить к заключению договора и его оплаты.
Для того чтобы правильно оформить задаток необходимо будет составить договор, в котором четко будет прописана вся сумма, а также прописана обязанность приобрести имущество. Это одна из форм гарантии того, что сделка не сорвется.
В процессе передачи денежных средств следует обратить внимание на:
- Оригинальную документацию, которая должна быть у продавца;
- То, что передача задатка должна осуществлять только в присутствии всех собственников приобретаемого жилья. Если, конечно, таковые имеются.
Теперь о содержании договора. Он должен включать в себя:
- Все данные о владельце квартиры;
- Сумму, которая предполагается в качестве оплаты за сделку;
- Необходимые сведения о недвижимости, а именно. Площадь, адрес местонахождения и т.д.
Настоятельно рекомендуем вам проверять, не была ли уже продана квартира кому-то кроме вас. В последнее время участились случаи двойной оплаты по договору и расписке, когда одну и ту же жилую площадь подвергали продаже несколько раз.
В каких случаях следует насторожиться
- Насторожиться следует в том случае, если человек продает квартиру сразу после того, как получил ее в наследство. Причем от человека, который не является его родственником;
- Если паспорт продавца не прошел проверку в миграционной службе. Произвести проверку можно самостоятельно. Достаточно зайти на сайт ФМС и ввести данные;
- Стоит с недоверием отнестись к тому продавцу, который отказался предоставлять справку из психоневрологического диспансера. Это может говорить о его недееспособности, а приобретение квартиры у такого человека по закону запрещено. Сделку через суд могут признать недействительной;
Потребуйте справку о том, что все собственники выписаны из квартиры.
Если вас просят поверить на слово, мол, так и так никто не проживает, то лучше откажитесь от приобретения.
Вот, в принципе и все основные аспекты, на которые необходимо обращать внимание при покупке квартиры, но подвести итог все же требуется.
Итак, обращайте внимание на все мелочи, которые вас настораживают, перепроверяйте всю документацию по несколько раз. Ни в коем случае не стесняйтесь просить предъявить необходимые справки.
Помните о том, что лучше один раз все тщательно проверить, на законных основаниях заключить договор, на который и придется потратить много времени, но зато потом никаких проблем уже с вашей недвижимостью у вас не возникнет.
Видео: проверка квартиры при покупке
В видео рассказывается, на какие моменты следует обратить внимание при покупке квартиры. Так же приводятся наиболее распространенные схемы мошенничества.
Материалы по теме:
prokvartiru.com
Проверка квартиры при покупке: юридическая чистота, собственники, документы
Жилье – это основа благосостояния, и, одновременно – большая проблема для некоторых российских граждан.
Жилища современных горожан стоят очень дорого, и при этом сделка с недвижимостью связана с множеством рисков, которые могут привести к тому, что она будет признана недействительной, а все истраченные на приобретение деньги будут потеряны.
Когда происходит купля-продажа квартиры, покупатель рискует гораздо больше, чем продавец. В крайнем случае, само жилье можно вернуть первоначальному владельцу. Но этого нельзя сказать об уплаченных за покупку и истраченных на оформление документов деньгах.
Поэтому покупатель, прежде чем приобрести недвижимость, должен тщательно ее проверить.
Юридическая чистота квартиры при уступке доли
Отсутствие связанных с объектом своей будущей собственности правовых проблем – это то, что требуется знать до заключения договора и начала несения каких-либо расходов.
Задача покупателя подтвердить или опровергнуть утверждение продавца о том, что с предметом договора все в полном порядке. Следовательно, справедливо, что расходы на проведение различных контрольных мероприятий должен нести продавец.
При этом непосредственно общаться в государственные органы, получать подтверждающие документы, а при необходимости – обращаться за помощью профессионалов должен покупатель.
Договориться о таком порядке совместных действий бывает нелегко, но его надежность оправдывает затраченные усилия.
Проверка собственников
В первую очередь проверяется считает ли Российское государство собственником объекта недвижимости того, кто собирается его продать.
Дело в том, что любой человек может свободно получить из Единого государственного реестра прав все сведения, которые есть в этом реестре и относятся к конкретному жилищу.
Для этого достаточно знать его адрес и заплатить госпошлину.
Сведения выдаются в виде выписки из ЕГРП, в которой указывается, кто собственник интересующего объекта, а так же, на каком основании он получил эту собственность. В этой же выписке указывается, если ли на данной собственности обременения (например, квартира куплена в ипотеку или оставлена в залог).
Эти обременения не означают, что интересующий предмет нельзя купить. Они говорят о том, что если кредит, в обеспечение которого заложено жилье, не будет выплачен, оно изымается – у старого или у нового собственника – безразлично.
Сомнения могут вызвать и другие полученные из Реестра сведения. Например, если жилище много раз перепродавали за короткий промежуток времени. Здесь важно посмотреть, насколько давно были совершены эти действия.
Учитывая то, что срок исковой давности, в течении которой сделку признают недействительной составляет три года, перепродажи, состоявшиеся ранее можно считать безопасными.
Изучение документов
Важно проверить документы на будущее жилье. Следует выяснить, не были ли нарушены права тех собственников, от которых оно перешло к продавцу.
Для этого документы, на основании которых продавец стал собственником (договор купли-продажи, свидетельство о приватизации квартиры и т.д.), рекомендуется показать юристу. Его задачей будет установить, соответствует ли закону переход прав на нее от предыдущего собственника к продавцу.
Готовясь приобрести квартиру выясните нет ли длящихся, еще не завершенных судебных споров в отношении нее, а это не так просто.
Здесь можно воспользоваться тем, что большинство споров о жилье не имеют отношения к предпринимательской деятельности и их будет рассматриваться суд общей юрисдикции, а не арбитражный суд (исключения составляют квартиры переведенные в нежилые).
Нужную информацию можно попытаться получить в федеральном суде, к подсудности которого относятся гражданские дела в этом районе города, либо в этом сельском районе, либо (если город не имеет деления на районы и в нем только один суд) в этом городе.
В канцелярии следует выяснить, нет ли в производстве суда исков, обращенных к собственнику продающейся недвижимости, или исков, поданных им самим (например, оспаривание дарственной на данную квартиру). Но эту информацию сообщают только участвующим в деле лицам.
Проще всего побывать в суде вместе с продавцом и попросить его задать работникам канцелярии соответствующие вопросы.
Если это невозможно, продавец может выдать покупателю нотариальную доверенность, на основании которой получается информация в канцелярии суда. Там же полезно будет выяснить, нет ли таких дел, которые связанны с продаваемым жильем, но уже окончены производством, а решение по ним обжаловано или еще не вступило в законную силу, так как не истек срок для обжалования.
Проверка отсутствия судебных споров важна, так как здесь покупателя могут подстерегать неприятные неожиданности например наследники претендующие на квартиру.
Не менее важны сведения о том, сколько человек зарегистрированы на продаваемой жилой площади и каков возраст этих людей. Чтобы узнать это, вместе с нынешним собственником объекта нужно побывать в жилищно-эксплуатационной конторе и получить «Форму 9» — справку в виде таблицы, где указаны все жильцы имеющие прописку в квартиры, и их родственники, выбывшие по разным основаниям.
Такая справка позволяет удостовериться, что объект недвижимости не обременен жилищными правами посторонних людей.
Очень важно убедиться, что по данному адресу не зарегистрированы маленькие дети или пожилые люди.
Дело в том, что несовершеннолетних нельзя принудительно выписать из квартиры. Они должны быть поставлены на учет в другом жилом помещении, а это не всегда удается обеспечить достаточно оперативно.
С пожилыми людьми тоже бывают проблемы. Хотя решения о выписке из квартиры они принимают решения сами, но эти решения на практике часто оспаривают заинтересованные лица ссылаясь на то, что родственники в силу возраста, не понимали сути происходящего и не могли руководить своими действиями, находились под влиянием обмана т.д. Это чревато проблемами в будущем так же, как и регистрация в доме маленьких детей.
Получение сведений онлайн
Часть сведений, которые нужно собрать для проверки, можно в настоящее время получить в интернете, используя различные официальные сайты и онлайн приемные.
Выписку из Реестра можно заказать в онлайн-режиме на сайте https://rosreestr.ru. Однако получить ее можно только лично явившись в офис подразделения Реестра, или – в некоторых городах – в многофункциональный центр соответствующего района.Все суды России имеют сайты – часть Государственной информационной системы «Правосудие». Там можно получить информацию о делах, которые будут рассмотрены в ближайшее время. Хотя полной проверкой юридической чистоты продаваемой квартиры это не будет, получить информацию на сайте можно без доверенности.
Помощь в получении данных оказывают различные частные сервисы, предоставляющие сведения о том, кто числится проживающим в данном помещении. Такую информацию нельзя считать надежной, однако она дает повод отнестись внимательно к каким-то фактам.
Получение информации по банковским кредитам
Сегодня часть сделок по покупке жилья совершается гражданами с привлечением кредитных средств. Банки заинтересованы в ипотечном кредитовании, поскольку оно является для них одновременно выгодным и безопасным.
При этом проверка предмета залога, которую проводит банк, прежде, чем выдать ипотеку, включает в себя достоверное установление юридической чистоты недвижимости, при которой особенно тщательно изучаются документы и т.д.
Банк, не желая получить залог, который будет дешевле выданного кредита, проверит так же и обоснованность назначенной стоимости квартиры. Это делается с привлечением аккредитованных оценщиков.
Кроме того, банк обязательно выяснит, каково техническое состояние квартиры с точки зрения вероятности ухудшения ее состояния, и, соответственно, цены, на протяжении времени выплаты ипотеки.
По этой причине сотрудники банка активно интересуются вопросами о том, из какого материала выполнены перекрытия дома, где расположено жилье, в каком году у этого дома перекрывали крышу и насколько подвержены затоплению его подвалы.
Сегодня в распоряжении покупателя достаточно средств для проверки своего будущего жилища при покупке. Не следует пренебрегать этими средствами, и жизнь в собственной квартире будет спокойной и радостной.
myestate.club