Расторжение договора дду в связи с невыполнением сроков строительства – Расторжение договора дду в связи с невыполнением сроков строительства. Расторжение ДДУ по инициативе дольщика из-за планируемого увеличения сроков сдачи дома

1) Приостановка или прекращение строительства;

2) Существенное изменение проектной документации;

3) В случае изменения назначения общего имущества/нежилых помещений, входящих в состав объекта строительства и иных случаях.

В случае возникновения любого из вышеприведенных оснований, Вы вправе обратиться в суд с исковым заявлением о расторжении договора долевого участия, возмещение уплаченного по договору и взыскание процентов за пользование чужими денежными средствами. После вступления в силу решения суда, застройщик обязан в течение 10 дней уплатить вам сумму договора и проценты.

Этот способ наиболее востребован на практике. Основаниями для отказа являются (согласно п. 1 ст. 9 214-ФЗ):

1) просрочка более двух месяцев по передаче объекта строительства;

2) неисполнение застройщиком обязанностей по устранению существенных недостатков объекта строительства;

3) существенное нарушения требований к качеству объекта строительства;

4) нарушение обязанности заключить новый договор поручения в случае прекращения предыдущего и в иных случаях.

Порядок расторжения договора долевого участия

В первую очередь необходимо направить на юридический адрес застройщика по почте заказным письмом с описью вложения уведомление об отказе от исполнения договора. При этом, договор считается расторгнутым со дня направления другой стороне уведомления об одностороннем отказе от исполнения договора. После этого у застройщика возникает обязанность в течение 20 рабочих дней вернуть сумму долга вместе с процентами. Если застройщик добровольно не исполнил обязательство, следует направить в его адрес претензию с требованием уплатить сумму договора и проценты.

В случае неудовлетворения претензии, дольщик вправе обратиться в суд со следующими исковыми требованиями:

1) о признании договора расторгнутым,

 2) взыскании суммы договора,

 3) процентов за пользование денежными средствами,

4) штрафа в размере 50% от суммы, присужденной судом за неудовлетворение претензии,

5) морального вреда.

6) судебные расходы и за юридические услуги.

В определенных случаях к заявленным требованиям можно добавить взыскание убытков и судебных расходов.

Дольщики, у которых ипотека, часто задают вопрос: «что делать, если в кредитном договоре имеется оговорка о том, что ДДУ расторгается только с согласия залогодержателя-банка». Ответ на этот вопрос разрешен судебной практикой положительно для дольщиков. Так, в качестве примера из практики можно привести Апелляционное определение Мосгорсуда от 06.08.2012 по делу № 11-16466, где содержится вывод о том, что в отличие от порядка заключения договора участия в долевом строительстве, момент его расторжения в силу ч. 3 ст. 450 ГК РФ, ч. 4 ст. 9 Закона № 214-ФЗ и договора обусловлен исключительно подачей уведомления о расторжении и не связан с внесением записи в ЕГРП, равно как не зависит и от мнения банка, предоставившего истцу кредит на приобретение квартиры.

Соавтор – Мазуков Мурат Султанович

Мы взыщем проценты за пользование денежными средствами без снижения судом заявленной суммы. При этом оплата наших услуг будет после получения вами денег от застройщика. Если остались вопросы наши специалисты бесплатно проверят вашего застройщика на платежеспособность, ответят на возможные вопросы

 ПРЕТЕНЗИЯ К ЗАСТРОЙЩИКУ О РАСТОРЖЕНИИ В ОДНОСТОРОННЕМ ПОРЯДКЕ

УВЕДОМЛЕНИЕ ОБ ОДНОСТОРОННЕМ ОТКАЗЕ ОТ ИСПОЛНЕНИЯ ДОГОВОРА  И РАСТОРЖЕНИИ ДОГОВОРА ДОЛЕВОГО УЧАСТИЯ.

www.s-u-d.ru

отмена договора долевого участия по инициативе дольщика и возможные варианты

Расторжение договора долевого участия по инициативе одной из сторон или в судебном порядке возможно, но процесс связан с определенными нюансами. Это связано с тем, что объектом договора является недостроенный объект недвижимости. По какой бы причине дольщиком не было инициировано расторжение ДДУ, застройщик должен вернуть ему все выплаты стоимости квартиры. Кроме этого следует знать, что обязательной является регистрация расторжения ДДУ в Росреестре.

Одностороннее расторжение

Чаще всего встречаются ситуации, когда дольщик инициирует расторжение ДДУ в одностороннем порядке. Причины – различные нарушения договорных условий второй стороной. К требованиям о расторжении приводят строительные работы несоответствующего качества строительных работ. Также желание расторгнуть соглашение часто возникает в связи с нарушением сроков строительства, а также несвоевременной сдачей объекта в эксплуатацию.

Расторгнуть ДДУ по инициативе застройщика можно только по единственной причине: нарушение договорных условий в части внесения оплаты. Причем вначале необходимо уведомить об этом факте, а потом в течение месяца подождать ответа. Уведомление должно вручаться официально, и в нем должна содержаться информация о наличии задолженности и негативных последствиях финансовых нарушений.

Основные причины

При выявлении конкретных недостатков, допущенных при строительстве, дольщик получает право требовать бесплатного их устранения в течение определенного временного периода. В некоторых ситуациях дольщик может принять решение самостоятельно устранить недоделки, но при этом потребовать уменьшения договорной цены. Все требования следует в письменном виде направить по юридическому адресу другой стороны заказным письмом с обратным уведомлением о получении. Отсутствие ответа на протяжении месяца – повод для дольщика, чтобы инициировать расторжение договора участия в долевом строительстве.

Кроме этого вызвано расторжение ДДУ по инициативе дольщика другими обстоятельствами:

• Нарушением сроков или переносом сдачи дома больше чем на пару месяцев.
• Остановкой строительства, когда становится понятно, что даже после возобновления работ договорные сроки будут нарушены.
• После внесения в проект изменений, не устраивающих дольщика.

Все вышеназванные причины позволяют инициировать расторжение договора долевого участия по инициативе дольщика. Достаточно в любом из перечисленных случаев письменно уведомить другую сторону о решении разорвать договорные отношения. Если в силу сложившихся обстоятельств был потерн интерес к объекту недвижимости, то допускается оформление договора уступки права требования по договору долевого участия.

Как расторгнуть ДДУ

Если имеются юридические основания расторжения ДДУ, следует соблюдать порядок расторжения договора долевого участия согласно существующей процедуре. Вначале застройщику направляется уведомление с предложением расторгнуть ДДУ по соглашению сторон. В таком документе необходимо указать конкретную сумму, которая подлежит возврату. В итоговом значении следует выделить проценты за использование инвестиций. Неустойка при расторжении ДДУ составляет 1/150 ставки рефинансирования Центробанка за каждый день использования денежных средств.

Если отказ от ДДУ со стороны дольщика не был принят застройщиком, и он отказался от предложения решить вопрос по обоюдному согласию, то необходимо направить официальное уведомление о расторжение ДДУ. Документ следует направить в адрес строительной организации заказным письмом. В качестве приложения необходимо сделать опись вложений. В качестве приложения к уведомлению прикладывается грамотный и понятный расчет суммы финансов, предлагаемых к возврату, а также указываются реквизиты для перечисления денег. Если в течение 20 дней после получения заказного письма застройщик не перечислил денежные средства на счет дольщика, то можно обращаться в суд.

Если условия об одностороннем расторжении были приняты дольщиком и деньги перечислены на указанные реквизиты, то соглашение считается расторгнутым с момента отправки официального уведомления. На его основании подписывается соглашение о расторжении ДДУ. После этого факт аннулирования договора должен быть зарегистрирован в Росреестре. Госпошлина за расторжение ДДУ 2018, как и в предыдущие периоды не взимается при одностороннем и судебном расторжении.

Расторжение в суде

Споры с застройщиком в суде решаются при наличии грубых нарушениях условий исполнения договора долевого участия стороной застройщика. Данный способ применим при отказе возврата денег вследствие разрыва соглашения в одностороннем порядке, Для расторжения ДДУ в судебном порядке составляется исковое заявление в соответствии с установленным образцом. Как правило, чтобы его правильно оформить понадобиться помощь опытного юриста.

В иске обязательно должны содержаться такие требования:

• Вернуть выплаченные ранее договорные финансовые средства.
• Получить проценты за использование финансов.
• Получить компенсацию понесенных дольщиком убытков.

К иску прилагаются:

• Копия расторгаемого ДДУ.
• Все необходимые подтверждающие справки.
• Если имеется – копия официального уведомления о расторжении ДДУ ранее направленная в адрес застройщика.
• Прочие документы.

Судьи, как правило, принимают в судебных разбирательствах сторону дольщиков, поэтому выставленные исковые требования удовлетворяются. При принятии положительного судебного решения застройщик обязан вернуть деньги дольщику в течение 10 дней.

Некоторые нюансы

Очень часто соглашение расторгается в судебном порядке при банкротстве застройщика. При таких обстоятельствах в иске содержаться требования вернуть финансовые инвестиции и проценты за их использование. Данный вариант оправдан, если известно, что у застройщика имеется имущество, которое может быть реализовано для оплаты долгов или имеются свободные денежные средства. Как альтернативный вариант — можно обратиться иском о признании права собственности через суд на квартиру, как долю в незавершенном строительстве.

В процедуре расторжения ДДУ при ипотеке должен участвовать представитель банка-кредитора. Это обуславливается тем, что при расторжении соглашения должны обязательно учитываться интересы кредитной организации при распределении возвратной суммы.

Если для приобретения жилья использовались субсидии или оплата производилась материнским капиталом, то застройщик должен вернуть часть средств не напрямую дольщику, а в департамент жилищной политики. Аналогично при военной ипотеке часть финансов возвращаются в Росвоенипотеку, а когда производится определенная часть жилья по ДДУ материнским капиталом, то деньги возвращаются Пенсионный фонд. Другими словами дольщик при расторжении ДДУ может рассчитывать исключительно на возврат собственных средств.

Риски при расторжении ДДУ всегда имеют место, поэтому необходимо очень внимательно отнестись к процедуре. Вероятность того, что застройщик в добровольном порядке согласится расторгнуть имеющиеся договоренности очень низкая. Поэтому нужно тщательно подобрать факты, имеющие юридическое значение и подготовиться к длительной судебной тяжбе с застройщиком. Важно помнить, что ценность объекта на начальной стадии строительства значительно ниже, чем на завершающем этапе. Поэтому возвратная сумма может быть ниже будущей рыночной стоимости. Поэтому необходимо стремиться прокрыть эту разницу за счет процентов за использование денежных средств.

Чтобы минимизировать риски и в кратчайшее время расторгнуть договор долевого участия на максимально выгодных условиях рекомендуется обратиться за помощью к квалифицированному юристу. Благодаря юридическому сопровождению удастся избежать многих подводных камней, которые могут возникнуть в процессе судебных разборок.

metr.guru

Расторжение договора долевого участия по инициативе дольщика 214 фз

С чего начать расторжение договора ДДУ

Для начала нужно подать в компанию-девелопер заявление с требованием расторгнуть ДДУ. Аргументируйте свои требования расторгнуть договор и вернуть средства описанными выше законодательными нормами. В нем обязательно укажите полные реквизиты банковского счета для возврата денег и причину расторжения. В приемной получите копию заявления с отметкой о принятии, или направьте требование заказным письмом с уведомлением и описью вложения, воспользовавшись услугами почты России.

Можно ли вернуть деньги без суда 

Если вы в своих требованиях не указываете проценты за пользование средствами и прочие дополнительные компенсации (или компании просто выгодно вернуть вашу квартиру в продажу), в течение 1-3 недель от застройщика поступает сообщение с предложением подписать соглашение о расторжении ДДУ. Указанный в нем срок возврата денег должен быть не больше десяти календарных дней с даты государственной регистрации.

Как вы знаете, все сделки с недвижимостью и правами на нее проходят регистрацию в Росреестре. Так в реестр прав вносится запись о том, что вы больше не являетесь владельцем квартиры. Обычно именно после этого шага застройщики возвращают свои оплаченные за квартиру средства. Однако в нашей практике есть ряд случаев, когда даже на этом этапе застройщики продолжают удерживать деньги. Тогда приходится обращаться в суд, чтобы получить свои деньги и проценты на них.

Иногда проблема решается простым вынесением судебного приказа о взыскании по подписанному и зарегистрированному соглашению о расторжении. Но чаще приходится проводить полноценный судебный процесс.

Срок возврата денег по ДДУ в ответ на досудебную претензию составляет не больше 20 рабочих дней с момента ее отправки застройщику (ч. 2 ст. 9 Закона № 214-ФЗ). Если в течение этого срока реакции от компании не последовало, денег на указанный вами счет не поступило или ответ девелопера вас не устраивает, необходимо обращаться с иском в суд.

Наша компания берется за дела о расторжении ДДУ на любом этапе. Если Вы уже начали претензионную переписку с застройщиком, мы сможем помочь завершить процесс с максимальной выгодой для вас. Хотя проще обратиться к нам в самом начале — тогда от вашего имени на всех этапах будут действовать наши юристы.

Риски расторжения ДДУ

Если застройщик неплатежеспособен или не имеет средств на расчетном счете, можно не получить деньги по решению суда. При этом права на объект долевого строительства остаются за дольщиком. В реестр прав на недвижимое имущество нельзя внести запись о расторжении ДДУ без подтверждения проведенных взаиморасчетов.  

Если у застройщика на счетах нет денег, инициируют  процедуру банкротства. Чтобы этого избежать, руководство строительных компаний добровольно выплачивает дольщику деньги. Если банкротство неизбежно, дольщик становится в реестр кредиторов, чтобы получить деньги непосредственно в ходе проведения процедуры банкротства.

Перед обращением в суд мы тщательно анализируем застройщика и беремся за дело, только если есть реальная возможность исполнить решение суда в адекватные сроки, ведь гонорар адвокату выплачивается по факту получения денег дольщиком.

Что делать, если срок получения квартиры еще не вышел, но необходимо вернуть деньги? 

Основанием для расторжения в соответствии с 214 ФЗ может быть прекращение или приостановление строительства многоквартирного дома и (или), наличие обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что в предусмотренный договором срок объект долевого строительства не будет передан участнику долевого строительства. Это касается случаев, когда ключи должны выдавать еще через несколько месяцев, но уже сейчас понятно, что дом не успеют достроить. Подтверждения — оценка фактической степени готовности дома или уведомления строительной компании о будущем переносе сроков. В этом случае застройщик также обязан выплатить полную цену договора долевого участия и проценты за пользование этими денежными средствами.

По 451 ст. Гражданского Кодекса существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения. Таким образом, закон становится на сторону дольщика, если застройщик, например, грубо нарушает сроки исполнения обязательств. Также поводом для расторжения ДДУ может быть существенное изменение проекта — характеристик приобретаемой квартиры, площади, изменения конструктивных элементов помещения. Насколько существенным является конкретное изменение условий договора и является ли оно поводом для расторжения, будет решать судья. При необходимости к процессу привлекают эксперта.

Можно ли вернуть деньги по договорам оказания услуг, договорам аванса (задатка) и агентским договорам?

Часто покупка квартиры в новостройке оформляется несколькими договорами. То есть сначала вы подписываете и оплачиваете некоторые авансовые документы, подтверждающие серьезность ваших намерений. По ним оплачивают до трех процентов от цены квартиры. Обычно это договоры об оказании агентских услуг отдела продаж или агентства недвижимости. В зависимости от формулировок договоров и акта такие суммы тоже можно взыскать.

Расторжение ДДУ с ипотекой, субсидией и материнским капиталом

Что делать если предстоит расторжение дду с ипотекой? В случае судебного урегулирования этого вопроса банк-кредитор будет третьим лицом по иску. Представитель банка будет участвовать в судебном споре, ведь его интересы как залогодержателя тоже должны учитываться при вынесении решения, то есть распределении взысканных с застройщика денег.

Если для приобретения объекта недвижимости использовалась жилищная субсидия, застройщик обязан вернуть эти средства в департамент жилищной политики, а не напрямую дольщику. Аналогичная история с военной ипотекой — дольщик может вернуть только деньги, оплаченные им лично. Остальная сумма поступит на счет Росвоенипотеки. Такой же будет и схема при участии средств материнского (семейного капитала). Часть денег отправится в Пенсионный Фонд.

Можно ли расторгнуть ДДУ после подписания акта приема-передачи квартиры (передаточного акта)?

Подписание акта означает ваше согласие с фактом исполнения договора долевого участия застройщиком, а потому в таком случае о расторжении говорить неправомерно.

Расторжение по взаимному согласию

Иногда дольщикам в силу разных причин необходимо просто вернуть оплаченные по ДДУ деньги. Учитывая прогрессирующее снижение цен на жилье, начавшееся в конце 2014 года, такая схема может быть выигрышной для дольщика. Конечно, у вас есть выбор — дождаться получения ключей и подать в суд для взыскания неустойки по дду, или расторгнуть договор, вернуть полученные деньги и вложить их, например, в другую недвижимость. Обращайтесь — мы бесплатно проанализируем ситуацию и поможем принять выгодное решение. 

sudtut.ru

Расторжение ДДУ по инициативе дольщика из-за планируемого увеличения сроков сдачи дома

Здравствуйте, Мария.

Вы вправе не заключать с застройщиком соглашение о переносе срока. После того как пройдет те пол года на которые был перенесен срок сдачи и пройдет два месяца (просрочка передачи сдачи объекта) вы вправе расторгнуть договор и требовать возврата денежных средств = уплаченной цены.

Рекомендуем ничего, в случае предложения заключить доп. соглашение о переносе сроков, в данной части не подписывать, так как если вы согласитесь на перенос срока сдачи объекта у вас не возникнет права ни на расторжение договора, ни на взыскание неустойки за нарушение сроков сдачи объекта.
Подписывать соглашение об изменении сроков — ваше право, не обязанность. Пункт 3 ст. 6 только предусматривает обязанность направить уведомление и предложить заключить соглашение, не более того.
МИНИСТЕРСТВО ЭКОНОМИЧЕСКОГО РАЗВИТИЯ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
ПИСЬМО
от 8 июня 2011 г. N Д06-2897
В соответствии с Федеральным законом от 30.12.2004 N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее — Закон о долевом строительстве) участник долевого строительства в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора в случае неисполнения застройщиком обязательства по передаче объекта долевого строительства в срок, превышающий установленный договором срок передачи такого объекта на два месяца.
В соответствии с ч. 4 ст. 9 Закона о долевом строительстве в случае одностороннего отказа одной из сторон от исполнения договора договор считается расторгнутым со дня направления другой стороне уведомления об одностороннем отказе от исполнения договора.
Согласно ст. 6 Закона о долевом строительстве в случае, если строительство (создание) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости не может быть завершено в предусмотренный договором срок, застройщик не позднее чем за два месяца до истечения указанного срока обязан направить участнику долевого строительства соответствующую информацию и предложение об изменении договора.
Следует отметить, что в соответствии со ст. 450 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение или расторжение любого договора возможно по соглашению сторон.
На основании изложенного отмечаем, что, в случае если участник долевого строительства не достиг соглашения с застройщиком по вопросу изменения договора, а именно срока завершения строительства, он вправе расторгнуть договор в одностороннем порядке по основаниям, предусмотренным ст. 9 Закона о долевом строительстве.
Кроме того, договор участия в долевом строительстве может быть расторгнут в судебном порядке по требованию участника долевого строительства в случае прекращения или приостановления строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в состав которых входит объект долевого строительства, при наличии обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что в предусмотренный договором срок объект долевого строительства не будет передан участнику долевого строительства.
Обращаем внимание, что в соответствии с Законом о долевом строительстве застройщик в течение двадцати рабочих дней или в случае расторжения договора в судебном порядке в течение десяти рабочих дней со дня расторжения договора обязан возвратить участнику долевого строительства денежные средства, уплаченные им в счет цены договора, а также уплатить проценты на эту сумму за пользование указанными денежными средствами в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства по возврату денежных средств, уплаченных участником долевого строительства. Проценты начисляются со дня внесения участником долевого строительства денежных средств или части денежных средств в счет цены договора до дня их возврата застройщиком участнику долевого строительства.

При ответе на вопрос использовано Письмо Минэкономразвития РФ от 08.06.2011 N Д06-2897.

С уважением.

pravoved.ru

Расторжение договора долевого участия в строительстве

В последнее время у нас участились случаи обращения граждан с вопросами о расторжении договора долевого участия с застройщиками.

Связано это не только с тем, что у человека пропало желание приобретать именно эту квартиру, а зачастую это связано с тем, что застройщик либо нарушает сроки возведения жилого дома, либо возникают другие проблемы, такие, как, например, есть реальные случаи в городе Краснодаре, когда земельный участок, на котором возведено уже почти полностью строение, изымается по решению суда, договор аренды расторгается, и люди вынуждены расторгать договор долевого участия с застройщиками.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа. Это быстро и бесплатно! Или позвоните нам по телефонам:

+7 (499) 703-47-59
Москва, Московская область

+7 (812) 309-16-93
Санкт-Петербург, Ленинградская область

8 (800) 511-69-42
Федеральный номер (звонок бесплатный для всех регионов России)!

Кроме того, существует и другие варианты, когда граждане вынуждены обращаться с такими вопросами о расторжении:

• это и нарушение именно строительных норм и правил, когда здание возведено с нарушениями и может быть обрушено;
• это и самовольные строения, которые допускают застройщики при возведении дома, то есть в нарушении разрешения на строительство, которое было выдано.

В связи с этим, и не только, у людей возникает необходимость расторгнуть договор долевого участия в строительстве. Как это сделать, мы сейчас постараемся и обсудить, и дать пояснения.

Мы хотели бы обратить внимание на то, что самый распространенный случай, когда граждане обращаются о расторжении договора долевого участия — это нарушение сроков или несоответствие качества объекта, который был построен.

Чаще всего, обращаются именно из-за нарушения сроков. И при этом в 214 Федеральном законе обусловлено, что в случае, если застройщик несвоевременно сдает объект или не может сдать своевременно объект, то гражданин имеет право направить ему уведомление о том, что он хочет расторгнуть договор и потребовать возврата денежных средств.

Но расторжение также идет по двум основаниям: первое, когда можно в досудебном порядке отказаться от исполнения договора долевого участия, и когда договор долевого участия может быть расторгнут только в судебном порядке.

В судебном порядке речь идет о том, что в суде гражданину придется доказывать тот факт, что объект реально не будет сдан к сроку, который установлен договором.

Была, например, реальная ситуация, когда обращались в суд, и судья именно ставил вопрос: «А вы докажите, что объект не будет сдан».

И приходилось представлять доказательства — фотографии о том, что как он был заключен, когда цоколь был и первый этаж возведен, так и на сегодняшний день, объект остается в том же самом почти положении, а срок сдачи через два месяца или через три, потому что Росреестр отказывает в досудебном расторжении договора долевого участия в строительстве, связывая это с тем, что не прошло два месяца с момента окончания строительства, когда должны были передать объект.

При этом когда речь касается качества объекта, тут однозначно судебная тяжба и судебный спор намного тяжелее проходит, чем по срокам.

То есть нужно реально доказывать, что объект качеству не соответствует. То есть тут должны люди понимать, что они должны это доказать в суде, и это доказательство на них ложится бременем, а именно дополнительно надо будет проводить экспертизу, они будут тратить деньги свои, которые потом будут возмещаться за счет застройщика.

Мы думаем, что при таких обстоятельствах, суд именно смотрит сам объект, то есть заключение экспертизы. Если экспертиза скажет, что качество не соответствует, то суд вынесет решение о расторжении договора долевого участия.

При этом людям необязательно расторгать договор долевого участия, они могут попросить устранить допущенные нарушения или может потребовать уменьшения цены соразмерно и выплаты этих денежных средств обратно участнику долевого строительства.

Здесь принципиально важно расставить акценты на том, что договор долевого участия может быть расторгнут как в судебном порядке, так и внесудебном порядке.

Если говорить о внесудебном порядке расторжения договора долевого участия, необходимо понимать, что договор считается расторгнутым с момента направления уведомления застройщику о расторжении договора, однако, остается одна очень важная деталь — это государственная регистрация договора долевого участия, в связи с чем необходимо обращаться в управление Росреестра с заявлением о погашении регистрационной записи в отношении договора долевого участия.

Что касается заявления, 218 законом предусмотрен перечень документов, которые необходимо приобщить к такому заявлению.

К таким документам относятся непосредственно текст самого уведомления и документ, подтверждающий направление уведомления о расторжении договора застройщику.

При таких обстоятельствах, необходимо всего лишь два документа и заявление, которое составляется в многофункциональном центре либо, непосредственно, в управлении Росреестра.

После этого в течении пяти дней орган, осуществляющий государственную регистрацию, обязан внести в государственный реестр недвижимости запись о расторжении того или иного договора долевого участия.

При этом подача данных документов в Росреестр вызывает определенные трудности в связи с тем, что каждое заявление, которое подается, отрабатывается конкретным специалистом, а у каждого специалиста свое определенное мнение.

У них есть по закону такое право трактовать и, в случае необходимости, они имеют право запросить какие-то дополнительные документы.

Из практики Краснодарского края, обычно, когда управление считает, что нет оснований для расторжения, нет никаких нарушений, то они отказывают именно в досудебном расторжении договора долевого участия.

Приостанавливают, а в последующем отказывают, однако, специалисты, осуществляющие государственную регистрацию, руководствуются исключительно 214 законом.

Однако есть разъяснения относительно применения к данным правоотношениям не только специального закона, но и общего закона «О защите прав потребителей», исходя из условий которого следует, что в принципе в любое время заказчик вправе отказаться от исполнения прав и обязанностей по тому или иному договору. При этом по закону «О защите прав потребителей» суды отменяют эти отказы, и при попытке застройщика сослаться на то, что нет причин для расторжения, и они не должны возвращать деньги, то суд разъясняет это как: если бы квартира строилась индивидуально под данного гражданина, то есть по его какому-то эскизу и так далее, то тогда денежные средства застройщик мог бы удержать.

Но дело в том, что застройщик в любом случае после расторжения даже этого договора долевого участия и после возврата денежных средств, квартира остается у него в собственности и будет перепродана другому человеку, который захочет ее купить.

Так или иначе, речь идет о компенсации денежных средств, которые застройщик понес на осуществление строительства.

Мы рассмотрели, по сути дела, только часть первую этой статьи, которая позволяет расторгнуть договор, а там же есть еще и моменты, когда расторжение происходит в судебном порядке.

В каких случаях это возникает?

Это возникает, когда строится жилое здание, а первые этажи, как правило, идут под коммерцию. И иногда застройщики что делают? Если у них были только первые этажи, предусмотренные для нежилых помещений, то есть для размещения офисов, они делают еще пристроенные помещения в ходе реализации проекта, чем нарушают выданное разрешение на строительство в надежде на то, что в последующем они это узаконят.

А совершая такую пристройку, они нарушают права того дольщика, который уже приобрел квартиру в надежде на то, что у него не будет этих встроенных помещений и территория земельного участка, на котором расположен дом жилой, будет достаточно большая для того, чтобы разместить и детскую площадку, и парковку, и еще какую-нибудь инфраструктуру.

И с этим нарушением как раз-таки люди и не согласны зачастую. Но тут нужно понимать главное, что расторжение в судебном порядке возможно даже при ситуации, которую мы и досудебно обсуждали и при данной    ситуации.

Но есть определенные обстоятельства, которые должен знать гражданин. О том, что если он просто хочет расторгнуть договор долевого участия, а у него был заключен еще, например, кредитный договор, допустим, то он должен понимать, что с застройщика он сможет получить только цену по договору, то есть сумму по договору, которую он заплатил.

А то, что убытки, которые он понес на выплату кредита, это уже его проблемы. Если же расторжение договора будет идти по причине того, что застройщик нарушил, что у него качество не соответствует, тогда по статье 15 Гражданского кодекса он может потребовать еще и возмещение убытков, которые были ему нанесены вследствие оформления кредитного договора.

Те же выплаты процентов он, конечно, может взыскать. Это главное, что должны знать граждане, когда обращаются. То есть если есть основания, то они могут получить и свои убытки.

Там ответственность застройщика достаточно серьезная. А если расторгается договор просто по желанию в связи с тем, что отпала необходимость или человек передумал, то в этом случае, только деньги, которые внес, те и будут ему возвращены.

Бывают различные ситуации, с которыми обращаются граждане. Например, была ситуация, когда в квартире должна была проходить перегородка между комнатой и балконом, и по поводу ее отсутствия возникали споры, и суд вставал на сторону покупателя. Например, когда дом дал неверную осадку, то есть с одной стороны больше, с другой меньше.

Мы с вами сейчас рассматриваем вопрос о расторжении договора долевого участия. Этот договор заключается как договор долевого участия, но он является таким до момента, пока дольщик не подписал акт приема-передачи квартиры.

И вот, если он подписал уже акт приема-передачи квартиры, то расторжение договора уже будет происходить по другим нормам и правилам.

Уже будет говориться о том, что в соответствии с 214 Федеральным законом, установлены гарантийные сроки, есть закон «О защите прав потребителей», и есть Гражданский кодекс, который говорит о том, что если обнаружены какие-то недостатки в ходе использования, то он может обратиться к застройщику или в управляющую компанию, которая будет уже на тот момент отвечать, с просьбой устранить недостатки.

Если он два, три, четыре раза обратится и это неустранимо получается, то опять же, есть возможность расторгнуть договор и вернуть все.

Была ситуация, когда человек с супругой две квартиры вместе приобрели, после этого выяснилось, что протекает стена и начал образовываться грибок.

Что только не делали. В результате, пришлось заказывать экспертизу. Экспертиза выявила причины, в связи с чем были эти нарушения, и застройщику пришлось, причем за очень большие деньги, устранять это все, потому как это были и высотные работы, и, действительно, перекладывать часть стены пришлось с гидроизоляцией.

Вот такие вот вещи происходят иногда. Но это те вещи, когда не требуется расторжения договора. Но есть моменты, когда требуется расторжение договора, и здесь уже расторжение идет по правилам купли-продажи.

Поэтому самое главное следующее: если гражданин хочет расторгнуть договор, то нужно, в первую очередь, все-таки ознакомиться с его документами, не нужно ему объяснять какое основание он имеет.

Не стоит огульно, не зная закона, не зная оснований, пытаться самостоятельно решить данную проблему. Потому что вы не то, что не сможете расторгнуть договор, вы потеряете потом право это сделать, потому что решение будет уже не в вашу пользу.

Вы потеряет один единственный шанс сделать это, поэтому все-таки лучше, наверное, представить документы специалистам.

Предлагаем еще один вопрос обсудить. Тот случай, когда застройщики предлагают в договорах долевого участия заведомо ничтожные условия, не позволяющие обратиться в суд о расторжении договора либо иные условия, каким-либо образом ущемляющие права участника долевого строительства.

И когда граждане изучают данный договор самостоятельно при возникновении той или иной ситуации, полагают, что этих условий необходимо неукоснительно придерживаться.

Одновременно с этим, такие условия не соответствуют закону. Например, условия об освобождении застройщика от ответственности за недостатки объекта долевого строительства. Такие условия, в соответствии со специальным законом, являются ничтожными.

Ровно, как и другие условия относительно отказа на обжалование действий застройщика либо оспаривание условий договора. То есть не всегда стоит руководствоваться теми условиями и тем содержанием, который указан в договоре долевого участия.

По сути дела, договор должен читать специалист, и только он может дать правильную оценку того, что указано в договоре.

Поэтому что можно сказать и пожелать нашим гражданам: если вы заключили договор и имеете намерения расторгнуть его в досудебном порядке или в судебном порядке, обращайтесь к специалистам.

Специалисты определят, исходя из ваших условий и вашего договора, форму и способ расторжения такого договора, что позволит вам сэкономить в последующем и время, и силы, соответственно, деньги и нервы.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа. Это быстро и бесплатно! Или позвоните нам по телефонам:

+7 (499) 703-47-59
Москва, Московская область

+7 (812) 309-16-93
Санкт-Петербург, Ленинградская область

8 (800) 511-69-42
Федеральный номер (звонок бесплатный для всех регионов России)!

o-nedvizhke.ru

Как расторгнуть ДДУ в одностороннем порядке по инициативе дольщика без мотивированного основания

А Закон о защите прав потребителей в этой ситуации никак нельзя применить?
Ольга Леонидовна

Ольга Леонидовна, добрый день! Закон о ЗПП применяется, если соответствующие отношения не урегулированы иным специальным по отношению к нему законом. В данном случае отношения по заключению, исполнению и расторжению договора ДДУ урегулированы соответствующими статья Федеральный закон от 30.12.2004 N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости»

Согласно п. 2 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 28.06.2012 N 17
«О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей»

Если отдельные виды отношений с участием потребителей регулируются и специальными законами Российской Федерации, содержащими нормы гражданского права (например, договор участия в долевом строительстве, договор страхования, как личного, так и имущественного, договор банковского вклада, договор перевозки, договор энергоснабжения), то к отношениям, возникающим из таких договоров, Закон о защите прав потребителей применяется в части, не урегулированной специальными законами.

Т.е. в данной ситуации в случае нарушения застройщиком условий договора может быть применена ст. 15 Закона о ЗПП о возмещении морального вреда, но не могут применены положения Закона о ЗПП о размере неустойки т.к. этот вопрос урегулирован ст. 6 закона о ДДУ. Применительно к досрочному расторжению договора, как отметили коллеги, перечень оснований для его расторжения не является закрытым. Помимо перечисленных в ст. 9 Закона о ДДУ оснований, могут быть применены и иные основания, предусмотренные законом или договором.

в иных установленных федеральным законом или договором случаях

Если обратится к ст. 32 Закона о ЗПП

Потребитель вправе отказаться от исполнения договора о выполнении работ (оказании услуг) в любое время при условии оплаты исполнителю фактически понесенных им расходов, связанных с исполнением обязательств по данному договору.

Т.е. в этом случае вернуть все уплаченные деньги назад вы не сможетет.к. какая то их часть будет отнесена к «фактически понесенным расходам»

Если обратится к ст. 450 и 451 ГК, приведенных ранее коллегой, и расторгнуть договор в связи с фактическим изменением обстоятельств то для этого необходимо наличие всех четырех признаков предусмотренных ст. 451 ГК

1) в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет;
2) изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота;
3) исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора;
4) из обычаев или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона.

При отсутствии одного из них суд откажет в расторжении договора по данному основанию.

Что касается условий о расторжении договора по соглашению сторон, прописанных в самом договоре, то для этого как раз и должно быть соглашение сторон а если застройщик не согласен, то обязать его это сделать через суд, в ситуации когда с его стороны нет нарушений договора, являющихся основанием для его расторжения, не получится.

Согласно ст. 409 ГК

По соглашению сторон обязательство может быть прекращено предоставлением отступного — уплатой денежных средств или передачей иного имущества.

Поэтому в данном случае если застройщик не дает предусмотренных законом оснований для расторжения договора вы можете с ним только договорится.

И не совсем понятно о каких процентах с вашей стороны может идти речь если нарушений условий договора со стороны застройщика не было допущено

pravoved.ru