Как регистрировать Договор долевого участия (ДДУ)?
Последнее обновление: 16.07.2018
Вопрос:
Я подписал со строительной компанией Договор долевого участия. Как его теперь зарегистрировать, что для этого нужно, и могу ли я сделать это самостоятельно?
Ответ:
Да, зарегистрировать ДДУ самостоятельно дольщик может. Но есть некоторые особенности. Поясним подробнее.
Договор долевого участия в строительстве (ДДУ) является единственным договором, который прямо предусмотрен законом для оформления инвестиционных отношений между дольщиком и Девелопером/Застройщиком. И чтобы не возникло недоразумений с правами требования на квартиру в строящемся доме, этот договор регистрируется в Росреестре. В отличие, например, от предварительного ДДУ, который тоже встречается на рынке, но никакого отношения к настоящему ДДУ не имеет (
Закон, который регулирует порядок и условия заключения Договора участия в долевом строительстве – это знаменитый в народе «закон о защите прав дольщиков» ФЗ-214 (основные его положения см. по ссылке в Глоссарии). В частности, он устанавливает, что ДДУ считается заключенным только после его государственной регистрации (п.3, ст.4, ФЗ-214).
Что из себя представляет сам договор ДДУ – его структура, состав, перечень условий, а также образец ДДУ – можно посмотреть в отдельной статье Глоссария по указанной ссылке. Здесь же мы расскажем только о порядке его
Особенности государственной регистрации ДДУ в период строительства
Процесс государственной регистрации Договора долевого участия несколько отличается, в зависимости от того, регистрируется ли первый ДДУ конкретного строительного проекта (многоквартирного дома), или любой из последующих ДДУ этого же проекта. Отличия здесь – в составе документов, подаваемых в Росреестр.
Для регистрации первого договора нужно гораздо больше документов, а для регистрации каждого последующего
Именно поэтому Застройщики редко идут на уступки дольщикам в корректировке отдельных условий ДДУ – тогда придется заново переделывать и перерегистрировать уже заключенные договоры по этому проекту.
Чтобы зарегистрировать первый ДДУ, Застройщику нужно предоставить в Росреестр не только сам договор и данные первого дольщика,
kvartira-bez-agenta.ru
проверка состояния регистрации договора долевого участия, как узнать срок когда зарегистрирована квартира по ДДУ
С 2005 года начал действовать 214-ФЗ о долевом участии. Согласно ему, при покупке доли в строящемся доме между застройщиком и покупателем заключается договор долевого участия, он и является юридической гарантией и защитой покупателя от невыполнения обязательств застройщиком. Но мало заключить договор с застройщиком, необходимо также в обязательном порядке зарегистрировать его в Росреестре. О том, как это сделать и как проверить зарегистрирован ли ДДУ в Росреестре, и пойдёт речь в этой статье.
При покупке квартиры зачастую строительная компания использует не только свои личные средства для строительства, но и средства физических и юридических лиц, которые могут приобрести долю в строящемся доме (в виде квартиры) и тем самым выгодно купить жилье и профинансировать строительство. Соответственно, такая операция закрепляется договором долевого участия, или сокращённо просто ДДУ.
Подводные камни договора долевого участия
Дорогие читатели!
Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов,но каждый случай носит уникальный характер. Если вы хотите узнать,
как решить именно Вашу проблему — звоните по телефонам:
8 (499) 703-15-47 — Москва
или если Вам так удобнее, воспользуйтесь формой онлайн-консультанта!
Все консультации у юристов бесплатны.
В связи с тем, что законом не оговаривается форма и содержание договоров долевого участия, для застройщиков и его юристов это возможность внести в него пункты, выгодные им и невыгодные для дольщика. Естественно, завуалировав это мудрёными юридическими терминами, сложными для обывателя. Поэтому про подводные камни ДДУ лучше узнавать заранее.
Главные моменты, которые надо проверить при подписании ДДУ:
- В договоре должен быть чётко указан строительный адрес дома (он по итогам строительства может измениться), этаж приобретаемой квартиры, предварительный номер, площадь и техплан.
- По закону договор со стороны застройщика должен подписывать генеральный директор, но на практике это зачастую делают другие аффилированные лица (менеджеры по продажам, начальники служб продаж, коммерческие директора и т. д.), на них должна быть оформлена нотариальная доверенность, по которой они имеют право подписывать договоры за генерального директора. Требуйте её не только для ознакомления, но и её копию. Если что-то пойдёт не так, вы сможете доказать, что подписи ставили официальные лица.
- Необходимо проверить разрешение на строительство, сделать это можно в местной районной администрации, посетив её лично или посмотрев на сайте.
Есть ещё много тонкостей, которые могут быть оговорены в договоре долевого участия, поэтому, прежде чем зарегистрировать договор, лучше всего взять копию у застройщика и узнавать все премудрости у опытного юриста.
Также обратите внимание на случаи изменения площади квартиры. Во время строительства проект может претерпеть небольшие изменения, и площадь ваших апартаментов, независимо от вас, может как уменьшиться, так и увеличиться. Строительные компании не любят отдавать деньги и зачастую оговаривают такие моменты в договоре – при увеличении площади по результатам строительства вы должны доплатить компании. И наоборот – при уменьшении площади квартиры компания ничего вам возвращать не должна.
Как зарегистрировать договор долевого участия
Допустим, вы заключили договор с застройщиком, во всём удостоверились и все условия, оговорённые в нём, вас устраивают, остался последний этап – регистрация договора в госорганах. Сделать это можно в двух учреждениях:
- Росреестр.
- МФЦ (многофункциональный центр).
В плане регистрации оба учреждения равнозначно подходят, при этом, скорее всего, в Росреестре регистрация пройдёт быстрее
После подписания договора вы с представителем застройщика отправляетесь в Росреестр или МФЦ с пакетом документов и сдаёте их специалисту. Специалист укажет вам приблизительный срок, когда можно вернуться к ним за документами. Обычно он составляет семь рабочих дней.
Помните, оплата должна происходить только после регистрации договора в Росреестре. Если вы заплатите сразу после подписания договора с застройщиком, будете действовать на свой страх и риск.
В случае если что-то пойдёт не так на регистрации, вы уже себя не защитите и не обойдётся без больших финансовых и временных затрат.Узнаём, зарегистрирован ли ДДУ
Проверяем регистрацию в МФЦ
Проверяем регистрацию в Росреестре
При регистрации договора в Росреестре после получения документов специалистом вам выдаётся расписка в получении документов. В ней указана дата предположительного рассмотрения документов, как уже говорилось, это примерно семь рабочих дней. Проверки статуса обращения, как в МФЦ, в Росреестре не существует. Однако возможна проверка регистрации через интернет.
Проверка регистрации через сайт Росреестра
Если вдруг по каким-либо причинам вы не можете присутствовать на получении документов или от вашего имени действует какое-либо третье лицо, так часто бывает с юридическими лицами, вы можете проверить законность проведения сделки через интернет
Для этого вам необходимо перейти на сайт Росреестра https://rosreestr.ru/wps/portal/online_request и на главной странице найти раздел «Справочная информация по объектам недвижимости в режиме онлайн». Вводите кадастровый номер вашего объекта (см. рисунок), он указан в договоре. И нажимаете «Сформировать запрос», как указано на картинке.
В сформированном окне нажимаете ссылку на ЕГРН. В полученном отчёте открываем вкладу «Права и ограничения», как показано на рисунке. В списке «Договор» вам осталось только найти свой. Ваш номер договора указан на последней странице ДДУ вместе с печатью. Номера договоров и их учёт присваивает и ведёт компания-застройщик. Если заключённых ДДУ уже много, можно воспользоваться поиском – просто зажмите Ctrl+F и наберите свой номер. С каждым дольщиком заключается индивидуальный договор долевого участия. Номер договора у каждого свой и присваивается в строительной компании.
Важное замечание: обратите внимание на дату последнего обновления информации на сайте Росреестра. Бывают ситуации, когда по факту сделка уже прошла и зарегистрирована, а на сайте ещё не отображена. Не стоит поднимать панику раньше времени, для начала посмотрите дату последнего обновления.
domovik.guru
Государственная регистрация договора долевого участия в строительстве в Росреестре – права, оплата госпошлины, необходимы документы
м. Автово
м. Адмиралтейская
м. Академическая
м. Площадь Александра Невского
м. Балтийская
м. Большевиков пр.
м. Василеостровская
м. Горьковская
м. Гостиный двор
м. Гражданский пр.
м. Девяткино
м. Достоевская
м. Улица Дыбенко
м. Елизаровская
м. Звездная
м. Кировский Завод
м. Комендантский пр.
м. Крестовский остров
м. Купчино
м. Ладожская
м. Ленинский пр.
м. Лесная
м. Лиговский пр.
м. Ломоносовская
м. Маяковская
м. Международная
м. Московская
м. Московские ворота
м. Нарвская
м. Новочеркасская
м. Обухово
м. Озерки
м. Парк Победы
м. Парнас
м. Петроградская
м. Пионерская
м. Площадь Восстания
м. Площадь Ленина
м. Площадь Мужества
м. Приморская
м. Пролетарская
м. Проспект Ветеранов
м. Проспект Просвещения
м. Рыбацкое
м. Старая Деревня
м. Удельная
м. Фрунзенская
м. Черная речка
м. Чернышевская
м. Электросила
м. Политехническая
м. Выборгская
м. Невский проспект
м. Чкаловская
м. Спортивная
м. Садовая
м. Сенная
м. Спасская
м. Владимирская
м. Обводный канал
м. Волковская
м. Бухарестская
м. Технологический институт
м. Пушкинская
м. Звенигородская
м. Проспект Славы
м. Дунайская
м. Шушары
м. Новокрестовская
м. Беговая
м. Театральная
м. Горный институт
м. Юго-Западная
м. Путиловская
spbhomes.ru
Как проверить регистрацию ДДУ в Росреестре онлайн
Строительство по договорам долевого участия (ДДУ) является выгодным для населения, а часто единственным, вариантом получения квартиры. Поэтому вопрос, как проверить регистрацию ДДУ в Росреестре является очень важным.
Заключив договор с застройщиком, гражданин не может им воспользоваться до тех пор, пока не выполнена регистрация договора. Отношения между сторонами не удостоверены надлежащим образом в компетентных государственных органах, гражданин не становится дольщиком, а застройщик не обязан выполнять положения договора.
Почему необходима регистрация договора
Задача проверить регистрацию ДДУ в Росреестре онлайн актуальна по основаниям установленным законом. Без подтверждения компетентным государственным органом отношения между гражданином и строительной организацией не относятся к сфере долевого строительства.
Только после прохождения формальной процедуры гражданин становится дольщиком, а строительная организация по отношению к дольщику – застройщиком.
Большой интерес населения к получению квартиры для целей проживания или безопасного накопления капитала существовал всегда. Как можно проверить зарегистрирован ли договор ДДУ в Росреестре – актуально всегда. В настоящее время сфера долевого строительства развивается колоссальными темпами. Это даёт веское основание для появления различного рода мошеннических схем или извлечения дополнительной выгоды.
Статус и рейтинг строительной организации, время её существования, перечень построенных и сданных в эксплуатацию объектов имеют существенное значение для будущего дольщика. Однако, не следует забывать: по многим объективным обстоятельствам строительные организации реорганизуются, у них меняются наименования, переносятся центральные офисы, меняются юридические адреса и реквизиты.
По общему правилу, каждый новый дольщик не имеет никакой дополнительной информации о строительной организации, кроме полученной в офисе или от её представителей. Случаи участия в долевом строительстве по совету родственников, друзей или знакомых имеют место. Но строительство – длительная процедура. То, что было примерно год назад, может кардинально измениться.
Регистрация договора долевого строительства – это законодательно подтверждённая гарантия:
- строительная организация существует на самом деле, как юридическое лицо, компетентна в строительной области и может выполнить постройку жилого строения;
- на строительство здания имеется, должным образом разработанная и проверенная, проектная документация;
- строительная организация может выступать в роли застройщика и действовать в рамках Федерального закона № 214.
Строительная организация обычно сама выполняет регистрацию ДДУ – это одна из причин, что независимые данные о наличии регистрации договора представляют интерес для гражданина до принятия им решения об участии в строительстве и для дольщика.
Как узнать, зарегистрирован ли договор
Вариантов, как узнать зарегистрирован ли договор немного. Самый верный способ – наличие удостоверяющей подписи, штампа и регистрационного номера на экземпляре договора. Можно обратиться непосредственно к застройщику, использовать многочисленные онлайн-сервисы или многофункциональные центры (МФЦ) предоставляющие услуги для населения.
Наличие договора у дольщика и у застройщика с соответствующей отметкой о регистрации в Рореестре – обязательно, но договор может быть утерян или может возникнуть обоснованное сомнение, что регистрация была выполнена должным образом.
Гражданин должен понимать, что долевое строительство жилья никогда не было и никогда не будет за счёт именно его доли и даже средств дольщиков всего строящегося дома. Строительство жилья – это сложный процесс, который нереально выполнить без крупных инвестиций.
Мало иметь право на земельный участок, а также:- Выполнить подготовительные инженерные и смежные работы перед строительством.
- Подготовить, адаптировать и согласовать всю проектную документацию.
- Иметь налаженные производственные связи по поставкам строительных материалов.
- Обеспечить полный цикл администрирования строительства и связей с государственными органами.
Для строительства жилого строения нужна как минимум одна крупная инвестиция, без которой ни одна строительная организация не начнёт строительство. В некоторых случаях строительная организация формирует собственный инвестиционный фонд для очередной стройки, но гораздо чаще привлекаются свободные капиталы третьих лиц.
Именно ввиду того, что в долевом строительстве участвует много физических и юридических лиц, находящихся в динамичных отношениях с государственными органами, а интерес населения к участию в долевом строительстве стремительно растёт – проблема, знать зарегистрирован ли конкретный договор ДДУ, существует.
Речь идёт не только о том, что договор зарегистрирован, но и о том:
Рекомендуем ознакомиться:
- на кого – данные физического лица;
- с каким строением связан;
- кто застройщик;
- дата регистрации.
Нет никакой гарантии, что требование застройщика о начале выплат по ДДУ к дольщику обосновано. Перед тем как платить дольщику следует быть уверенным, что договор удостоверен Росреестром и его денежные средства будут под надёжной защитой.
Некоторые застройщики экономят на организации процесса получения платежей от дольщиков. Их понять можно, деньги в строительстве нужны постоянно, но речь идёт в личных денежных средствах гражданина, даже если это кредит финансовой организации.
ДДУ – не квартира, а длительный процесс её получения через строительство, а это заметное время. Дольщик должен быть абсолютно уверен, в том, что его денежные средства и права находятся под защитой государства и в конечном итоге он станет владельцем квартиры (а это кадастровый учёт).
Как узнать о регистрации договора в режиме онлайн
Развитие интернет-технологий объективный процесс и компетентные государственные органы в большинстве случаев обязаны предоставлять оперативно информационные услуги населению. Даная обязанность, однако, реализуется двояко и на практике представлена пёстрой структурой не всегда «компетентно» и полноценно работающих веб-страниц.
Онлайн-ресурсы по предоставлению информации могут быть:
- официальными – в их разработке приняли компетентные госорганы, квалифицированные разработчики и, главное: эти ресурсы непрерывно обновляемы;
- регионально-самостийными – это «творчество» компетентных госорганов на местах (в городах или регионах). Здесь есть вопрос с обновляемостью, то есть, нет никакой гарантии, что информация достоверна и отражает текущую действительность;
- коммерческими или частными – это различные организации (в том числе и граждане), которые пытаются на востребованной информации делать свой бизнес.
Это не классификация онлайн-ресурсов: как можно проверить ДДУ в Росреестре через интернет, но существенное основание, чтобы относиться к получаемой информации должным образом. Например, региональный госорган будет стремиться разместить, прежде всего, информацию, актуальную для него, или то, что позволит поставить галочку в отчёте о своей деятельности.
Интересы дольщика меньше всего волнуют коммерческие или частные сайты (обычно – всё бесплатно). Нет никакой гарантии, что они содержат актуальную информацию. Во всех случаях, а официальные сайты не исключение, следует отдавать себе отчёт в том, что в интернете очень легко предоставить ложную информацию (электронный вариант).
Например, заинтересованный дольщик может пытаться привлечь средства под залог будущей квартиры и вероятному инвестору следует ориентироваться на собственные варианты получения информации онлайн. Доверять компьютеру или браузеру заинтересованного лица – сегодня юридически значимое обстоятельство.
Линии связи легко можно перенаправить, а информацию сформировать в том виде, в котором она кому-то выгодна. Принимая юридически значимое решение, следует отдавать отчёт в том, что источник информации заслуживает доверия (новостройка, оказывается, вовсе не строится).
Обычный способ как проверить ДДУ в Росреестре онлайн – найти через поисковика список сайтов, предоставляющих такую услугу. В выборке обязательно будут присутствовать сайты Росреестра и других компетентных органов. Лучше выбрать несколько различных источников и сопоставить полученные данные.
В каких случаях в регистрации могут отказать
Важная причина уметь получать информацию – договор долевого строительства не может быть заключён дважды на один и тот же строящийся объект.
Вероятно, можно заключать несколько договоров на долевое строительство с одним и тем же застройщиком или с разными строительными организациями, но от одного лица, но это может вызвать обоснованные подозрения.
Сфера недвижимости и долевого строительства связана с серьёзными денежными вложениями и представляет интерес не только для компетентных государственных органов, но и для мошенников и различных обманных схем.
Регистрация договора долевого строительства – это ответственная процедура для дольщика и для застройщика.
По общему правилу.
В регистрации может быть отказано по следующим причинам:- Состав, предоставленных документов, неполный или вызывает сомнения в достоверности.
- Оформление не соответствует ожидаемым или установленным требованиям.
- Податель пакета бумаг не вправе это делать, не имеет нужных полномочий или доверенности, удостоверенной должном порядке.
- Несоблюдение региональных требований или особенностей участия в долевом строительстве в конкретном городе или регионе.
В общем порядке, отказ в регистрации оформляется письменно. Письменная форма обязательна и достаточна чтобы начать юридическую процедуру по защите своих законных прав и интересов. Судебная или претензионная деятельность дольщика должна учитывать важный момент: регистрирующий орган работает с многочисленными гражданами и если он принимает решение по отказу – в этом есть обоснованная причина.
Рекомендуем ознакомиться:
Прежде чем жаловаться или обращаться в суд, дольщик или застройщик должны объективно отнестись к полученному отказу и, прежде всего, устранить все нарушения, на которые обратил внимание регистратор.
Долевое строительство лучше не начинать, если есть веские юридические или объективные основания не получить регистрации или лишиться недвижимости (например, действующее решение суда о лишении прав гражданина, наложенный арест на имущество).
Во избежание вероятного отказа, лучше всего занимать позицию, защищаемую законодательством и не использовать уловки или возможности для получения вероятных льгот при, например, кредитовании строительства и по другим причинам.
Что делать, если договор не зарегистрирован
Если ДДУ не зарегистрирован, не следует платить застройщику и немедленно выяснить причину этого обстоятельства. Вероятность что договор с конкретным дольщиком просто потерялся по пути в Росреестр или обратно. На самом деле регистрация отношений дольщика и застройщика состоялась, и требования по оплате от застройщика обоснованы (есть, например, выписка).
Дольщику следует проявлять должный уровень внимания ко всему процессу строительства жилья, а к оформлению юридически корректных документов, в особенности. Позиция, что застройщик – строительная организация с отличной репутацией и у неё есть много сданных в эксплуатацию строений, недостаточна в большинстве случаев.
Репутация, список сданных строений и мнение счастливых обладателей квартир не относятся к юридическим аргументам, и их вообще не следует принимать во внимание в контексте конкретного договора.
Иметь информацию о застройщике (подрядчик, поставщик, собственно строительная организация) – важно, но:
- положения договора на строительство – в приоритете;
- оплата (сроки, график, суммы) – существенны;
- отсутствие регистрации отношений (точное сведение) – крайне актуальный момент.
Речь идёт о значительных суммах (стоимость жилья всегда велика) и в результате строительства дольщик должен получить объект недвижимости. В подавляющем большинстве случаев, по завершении строительства, гражданин будет много лет рассчитываться по своим кредитам за построенное жилье.
Как узнать зарегистрирован ли ДДУ в Росреестре – не менее важно, чем точное знание о том, что договор ДДУ не зарегистрирован надлежащим образом. Требуется незамедлительной реакции дольщика и выяснение всех причин всех обстоятельств. Если информация об отсутствии регистрации стала известна неожиданно – это повод выяснить с какой стати. Особенно интересно, если отсутствие регистрации обнаружилось к концу строительства перед сдачей здания в эксплуатацию или при подготовке к осмотру квартиры перед подписанием акта приёма-передачи.
Практика показывает, что при строительстве и оформлении квартир возможны самые неожиданные обстоятельства, в том числе и ситуации техногенного или природного характера, может существовать неожиданный ипотечный фактор.
Если возникновение природной катастрофы ещё как-то можно понять или объяснить и в ликвидации непредвиденных последствий приложит руку государство, застройщик и сам дольщик, то иметь в виду технические проблемы тоже не помешает.
Нарушение работы линий связи, информационной инфраструктуры, пропажа документов или сообщений может создать напряжённость в отношениях и изменить ситуацию.
Судебные разбирательства или претензионная активность – это всегда время, а при принятии решений часто важен временной фактор. Ситуацию что делать, если договор вдруг оказался не зарегистрированным лучше всего не только предусмотреть, но и пристально отслеживать (проверять) на всех этапах отношений с застройщиком.
Дольщик должен отдавать себе отчёт в том, что строительная организация – это функционально сложная система собственных социальных отношений, причём многие из этих отношений находятся на особенном уровне ответственности.
Даже если не учитывать обстоятельства административного или налогового характера, то есть масса причин инженерной природы, противопожарной безопасности, фактор серьёзных нарушений технологии строительства. Неожиданное обнаружение проблем при закладке фундамента или подключение к инженерным сетям может дать повод строительной организации для защиты своих интересов.
Обоснованный отказ дольщика от участия в строительстве и переоформление договора на другое лицо также может создать непредвиденное обстоятельство. Человеческий фактор имеет значение на всех этапах строительства жилого дома. Росреестр – это тоже не только техническая и законодательная основа для отношений в плане ДДУ, но и социальная составляющая.
zhiloepravo.com