Риски покупки квартиры по завещанию

Содержание

по завещанию и по закону

Не все покупатели обращают должное внимание на то, каким образом продавец заинтересовавшей квартиры приобрел свое право собственности, а порой основанием для этого становится вступление в наследство. Сделки с недвижимостью, доставшейся по наследству, имеют свои подводные камни, о которых обязательно стоит знать каждому потенциальному покупателю. Сегодня мы расскажем вам про основные риски покупки квартиры у наследников по завещанию и по закону.

Самые распространенные проблемы

Основной сложностью оформления кули-продажи наследственной недвижимости является риск приобрести не только квадратные метры, но и имущественные претензии третьих лиц. Простое наследование по завещанию прямо передает право владения квартирой определенному лицу или лицам, чьи имена и вписываются в свидетельства на право собственности. Иное дело наследование по закону, тут наследников может быть куда больше, а некоторые из них могут объявиться спустя большое количество времени и на законных основаниях предъявить новому собственнику свои претензии.

Типичные сложности:

Наследодатель не состоял в официальном разводе, жил отдельно от супруга. В случае смерти наследодателя, супруг может не узнать своевременно о смерти, но при этом не теряет по закону своих имущественных прав. В течение 3 лет после сделки имущественная претензия супруга будет принята судом, как законное основание для расторжения сделки.
Наследодатель умер после смерти своих детей, поэтому в наследство вступили наследники второй очереди, а спустя какое-то время о своих правах заявили внуки.
Немало вопросов может возникнуть и с завещанием, составленным незаконно, потерянным, противоречащим интересам законных наследников. Лучше всего показать завещание юристу, чтобы убедиться в его дееспособности.

Спорных ситуаций может быть куда больше, поэтому приобретение наследственного имущества всегда сопряжено с определенной долей риска. Главная причина всевозможных казусов состоит в том, что нотариусы, открывающие наследственные дела, не предпринимают никаких действий по розыску наследников, принимая заявления только от тех, кто сам заявляет о своих правах. А порой 6 месяцев, отводимых законом на поиск всех наследников, бывает не достаточно. Наследники могут:

Находиться за границей;
На лечении в другом городе;
Служить в армии;
Состоять на государственной службе за пределами данного населенного пункта;

Отбывать срок тюремного заключения и т.д.

Порой в возникновении спора из-за квартиры виноват сам наследодатель. Так, завещание определяет круг прямых наследников, но ведь есть и те, кого лишить наследства нельзя, как бы сильно не хотелось. Бывает, в расчете на лояльность наследников, наследодатель умышленно лишает наследства своих детей, родителей и т.д. Этим гражданам в будущем не составит труда отсудить свою долю квартиры, даже если она уже продана.

Не типичные, но возможные сложности

Завещание может быть после оформления договора купли-продажи оспорено, а наследник признан недостойным

. Например, когда выяснится, что смерть наследодателя наступила по вине наследника. В этом случае завещание теряет законную силу, вступает в действие наследование по закону, права собственности переходят истинным наследникам, а следка купли-продажи, уже завершенная, будет признана судом недействительной.

В подобной ситуации остается только судиться с продавцом, но обычно это бесперспективное занятие, так как на тот момент он может скрыться в неизвестном направлении, потратить деньги, а взыскать даже в судебном порядке с нищего столь большую сумму крайне проблематично. Даже служба судебных приставов может оказаться бессильной помочь.

Наконец, неприятность может подстерегать там, где ее вовсе не ожидали:

продавец может потребовать расторгнуть договор купли-продажи под каким-либо предлогом. Причем потребовать в судебном порядке. Но вот беда: в договоре вписана не истинная сумма сделки, а ее половина или даже треть, так как продавец умолял не вписывать истинную сумму, не желая платить государству налог с продажи. Суд расторгнет сделку, но продавец вернет только то, что указано в договоре.

Есть и еще один не столь уж частый, но возможный повод для расстройства: наследственный отказ. Наследодатель завещает квартиру одному родственнику с условием пожизненного проживания в ней другого лица. Да, нет никаких препятствий к продаже такой квартиры, только о дополнительном жильце обычно при продаже умалчивают.

Наши юристы знают ответ на ваш вопрос

Если вы хотите узнать, как решить именно вашу проблему, то спросите об этом нашего дежурного юриста онлайн. Это быстро, удобно и бесплатно!

или по телефону:

Москва и область: +7-499-938-54-25
Санкт-Петербург и область: +7-812-467-37-54
Федеральный: +7-800-350-84-02

Какие меры следует предпринимать покупателям?

Лучше самого покупателя о его правах не позаботится никто. Нельзя подписывать купчую, пока не изучена досконально история квартиры. Для этого запросить следует следующие данные:

Выписку из ЕГРП. С 1998 г. в реестре отображаются все операции, совершаемые с объектами недвижимости. Если квартира имеет какое-либо обременение, оно обязательно отражено в реестре.
Выписку из домовой книги. Из нее будет ясен полный перечень лиц, зарегистрированных и прописанных в данной квартире, в том числе тех, кто не в ней не проживает в данный момент.
И конечно же опросить соседей. Иногда простой опрос способен продемонстрировать недобросовестность продавца, после чего предпринимать многочисленные меры для проверки будет просто излишним.

Трезвым взглядом стоит оценить список наследников

. Например, когда квартиру продает гражданская супруга умершего, это рискованная сделка, так как могут объявиться: дети, внуки, братья, сестры, родители, племянники и т.д. Если же продавцом выступает единственный ребенок наследодателя, то риск минимален. Если же наследник утверждает, что остальные родственники составили завещательные отказы, эту информацию лучше всего проверить в нотариальной конторе.

Очень внимательно следует отнестись к подписанию договора, когда продавцами выступают несколько наследников. Одно дело, когда каждый из них подписывает договор сам, а совсем другое, когда все они передоверили сделку одному доверенному лицу. В этом случае с его доверенностью нужно особенно внимательно ознакомиться, чтобы убедиться: дает ли она право подписи на договоре или нет, и все ли наследники подписали эту доверенность.

Проверять следует буквально все, начиная с самого продавца. Его личность лучше всего подтвердить через паспортный стол, запросив оттуда сведения о гражданине, от чьего имени предлагается продать квартиру. Возможно, он давно умер или вовсе никогда здесь не проживал.

Не повредит убедиться и в факте смерти наследодателя, так как он может числиться пропавшим без вести находиться в длительной командировке и т.д. Следует запросить подлинник свидетельства о смерти, а если гражданин был признан умершим по решению суда, то соответствующее решение в подлиннике.

Наши юристы знают ответ на ваш вопрос

или по телефону:

Москва и область: +7-499-938-54-25
Санкт-Петербург и область: +7-812-467-37-54
Федеральный: +7-800-350-84-02

На что готовы пойти мошенники?

Готовы они на многое: например, на подделку завещания. Убедиться в подлинности демонстрируемого вам варианта завещания просто, достаточно списать его регистрационные данные и проверить соответствие текста документа в нотариальной конторе.

Вызвать сомнения должна сделка дарения или обмена, или иная, совершенная умершим непосредственно перед смертью. Чаще всего покупателю злоумышленниками предъявляются подложные документы, не имеющие никого отношения к действительности. В итоге рано или поздно объявятся истинные владельцы квартиры с законными претензиями.

Злоумышленник может втереться в доверие к престарелому и подписать на себя генеральную доверенность. Далее квартира продается, а мошенник скрывается в неизвестном направлении. Если сделка состоится после смерти владельца и до вступления в наследство настоящих наследников, впереди покупателя ожидают судебные тяжбы с плохой перспективой.

Самый грубый вид мошенничества заключается в умышленном убийстве владельца квартиры после того, как его силой заставляют написать завещание в пользу неизвестных. Оспорить сделку смогут обделенные родственники, если смогут доказать преступный характер действий продавца.

Покупать ли наследственную квартиру?

Покупателю могут предложить квартиру, доставшуюся по наследству нескольким наследникам, но продавец — один, так как остальные написали наследственные отказы. Потенциальному покупателю стоит задать себе вопрос: так ли все законно, как выглядит? Возможно, отказы написаны под давлением и угрозами, а в дальнейшем будут отозваны.

Нельзя идти на поводу у продавца и вписывать в договор купли-продажи вымышленную сумму. Никогда нельзя исключить возможность в будущем оспаривания сделки. Но вернуть переданные в конверте деньги точно не удастся, в лучшем случае вернут только то, что записано в договоре купли-продажи.

Сегодня страховые компании предлагают особый продукт: титульное страхование, когда возмещение выплатит не продавец, а страховая компания, если по какой-либо причине сделка купли-продажи будет признана недействительной. Это хороший способ защитить свои права при покупке наследственной квартиры.

Продавец может какими угодно причинами обосновывать заниженную цену продажи, но не стоит радостно соглашаться на сделку с закрытыми глазами. Причины могут быть далеко не такими безобидными, как это пытается представить продавец. Например, вот-вот объявятся другие наследники, а значит, мошенник изначально намеревается скрыться со всеми вырученными от продажи деньгами.

Наши юристы знают ответ на ваш вопрос

или по телефону:

Москва и область: +7-499-938-54-25
Санкт-Петербург и область: +7-812-467-37-54
Федеральный: +7-800-350-84-02

Как безопасно оформить сделку?

Существует три самых распространенных варианта оформления взаиморасчетов между покупателем и продавцом квартиры:

Оплата наличными сразу же после того, как договор купли-продажи подписан, но еще не прошел государственную регистрацию;
Оплата наличными после подписания договора купли-продажи и его государственной регистрации;
Посредством закладки денег в банковскую ячейку и выемки ее продавцом после предъявления свидетельства о регистрации права собственности на квартиру нового владельца.

За годы практики третий вариант продемонстрировал выгоды для обеих сторон, желающих оформить сделку в соответствии с буквой закона. Однако, банальными мерами предосторожности пренебрегать не следует. Если передача денег все-таки осуществляется наличными, ее нужно проводить только под личную расписку продавца в присутствии свидетелей, с указанием переданной суммы и паспортных данных обеих сторон.

Покупателю, желающему по мере возможности обезопасить свои интересы в сделке с наследственной квартирой, обязательно нужно проделать ряд действий:

Убедитесь, что на момент продажи из квартиры выписаны все, включая самого продавца, а выписанные не являются несовершеннолетними или недееспособными, либо обладающими правом пожизненного проживания. Поскольку простой выпиской этих лиц дело не ограничится. Отстаивать свои права они смогут в суде.
Затребуйте расширенную выписку из домовой книги, чтобы убедиться в отсутствии лиц, выписанных только на временных основаниях. Такими лицами могут быть военнослужащие, проходящие срочную службу или службу по контракту, а также заключенные в местах лишения свободы. Обычная краткая выписка не покажет этих сведений.
У состоящего в браке продавца требуйте предъявить согласие супруга на сделку, заверенное нотариально. Эта бумага потребуется даже тогда, когда супруги развелись.

Нет единого рецепта, как обезопасить себя на 100% от риска потерять деньги на купле-продаже наследственной квартиры. Слишком много индивидуальных обстоятельств могут сыграть против покупателя в конкретной ситуации. Нередко интерес покупателей привлекают квартиры, выставляемые по заниженной цене на продажу, так как наследники хотят как можно скорее выручить деньги.

Опытные юристы рекомендуют: подождите 3 года после открытия наследства, спустя это время истечет срок исковой давности по наследственному делу. Даже если наследники и объявятся после этого времени, их претензии уже не будут иметь силы. Минимальный риск остается и в этом случае, но абсолютно безопасных сделок с наследственными квартирами, увы, не бывает.

law03.ru

Покупка квартиры по завещанию риски срок давности

Наследство — риски покупки квартиры по завещанию

В нашей практике мы подготавливаем большое количество отчетов об оценке квартиры для целей наследования. Так наша задача состоит в том, чтобы подготовить этот отчет качественно и согласно всем действующим правовым нормам. И с этой задачей мы справляемся на отлично J И так как мы компания уже стабильная, но продолжающая рост, то нам интересно дальнейшее движение нашего отчета об оценке.

Если мы говорим о наследовании, то готовый отчет об оценке квартиры попадает к нотариусу, который заводит дело о наследовании. Так с рыночной стоимости наследуемого имущества платится налог, а рыночная стоимость как раз указывается в отчете об оценке.

В итоге клиент заплатил налог и вступил в право наследования. Все отлично. Теперь собственник имущества может продать квартиру. А как обстоят дела с покупателем? В действительности оказывается не все так просто.

Наследство – это серьезная тема для исследования при приобретении квартиры.

Особенности покупки квартиры по наследству: что нужно знать, приобретая недвижимость?

Исследования должны проводится достаточно ответственно и скрупулезно.

Риски при приобретении квартиры по завещанию

Покупатель при покупке квартиры по завещанию может столкнуться со следующими рисками:

обязательно требуется проверить, нет ли людей с обязательной доли в наследстве в завещании.
юридическую силу имеет только последние завещание (последнее завещание отменяет предыдущие)
отсутствие свидетельства о смерти
если наследник обратился к одному нотариусу, а наследодатель написал завещание у другого, то это завещание может пролежать невостребованным.
решение нотариуса может быть оспорено через суд и все сделки с квартирой могут быть аннулированы

В некоторых случаях эксперту по недвижимости приходится посетить кладбище для подтверждения информации если свидетельство о смерти отсутствует.

Важно: когда покупатель покупает квартиру с правом свидетельства о праве на наследство, то он должен понимать, что чтобы не выдал нотариус, могут появиться другие обстоятельства и другие наследники, которые могут это право оспорить.

Наследство по закону и по завещанию

В течении 6 месяцев с момента смерти наследодателя, нотариус должен принять решение, кто является наследником, и выдать свидетельство о праве на наследство.

Если завещание отсутствует, то вступает в работу закон о праве наследования по очередности:

Первая очередь: дети, родители, супруги, усыновители, усыновленные дети
Вторая очередь: бабушки дедушки, внуки, братья, сестры

Чтобы защитить себя от неприятностей, стоит обращаться к профессионалам – эксперт по недвижимости. Ведь нотариус принимает решение на основании доступной информации, поэтому нельзя говорить о том, что решение нотариуса неоспоримо. Если появляются новые обстоятельства, то через суд оспаривается решение нотариуса и все сделки с квартирой аннулируются.

Сделки по покупке квартиры, полученной по наследству, связаны с опасностью для будущего владельца жилья. Если внезапно появятся новые наследники и заявят о своих правах, суд может оспорить сделку и постановить вернуть приобретенное имущество. Из-за этого покупатели стараются избегать наследного жилья и предпочитают приобретать квартиры, полученные в собственность путем купли-продажи. Однако при разумном подходе и соблюдении определенных мер безопасности риск сделок с наследством значительно понижается.

Насколько велика опасность для покупателя

На вторичном рынке становится все больше жилья, в истории которого фигурирует переход к новому собственнику по праву наследования, и с каждым годом покупателям труднее найти идеально «чистые» варианты. Однако наблюдается положительная тенденция при решении вопроса в суде: все чаще судебные инстанции отказывают внезапно появившимся наследникам вернуть назад проданное имущество. Чаще всего им предлагается получение денежной компенсации, которая рассчитывается на день открытия наследства. Наиболее рискованно покупать жилье, доставшееся новому собственнику только 2–3 года назад: есть опасность появления других наследников и судебных споров. Из-за этого продать такую квартиру значительно труднее, а ее цена ниже на 5–10 %. Также проблемным может оказаться жилье, перешедшее по наследству от мужчин, так как могут внезапно объявиться внебрачные дети умершего. Если начинается разбирательство, суд может признать их права на часть имущества и объявить его продажу недействительной.

Как повысить надежность сделки

Полностью гарантировать законность сделки и отсутствие претензий невозможно, однако при соблюдении простых профилактических мер можно значительно уменьшить риски. При покупке квартиры, доставшейся по наследству, необходимо учитывать несколько нюансов.

Отдавайте предпочтение недвижимости, полученной по праву наследования минимум 7–10 лет назад. Опасность, что через столько лет объявятся новые наследники, минимальна.
Убедитесь, что при передаче квартиры новому собственнику не осталось никаких спорных моментов.
Покупка квартиры, полученной в наследство Риски.
Для этого необходимо изучить все документы о переходе жилья по праву наследования. Кроме того, стоит запросить у покупателя нотариальное заверение в том, что он готов покрыть все финансовые претензии по жилью за свой счет, если начнется судебное разбирательство по наследственному делу.
Соблюдайте все требования законодательства при оформлении покупки и указывайте в документах только реальную цену жилплощади. Если она окажется заниженной, суд может посчитать покупателя недобросовестным, и в этом случае сделку признают недействительной.
Обращайте внимание на поведение продавца: если он торопит Вас с заключением сделки, отказывается представить документы или предлагает неоправданно низкую цену, возможно, он хочет быстрее избавиться от проблемной недвижимости и забрать деньги, чтобы не делиться с другими наследниками.

Наше предложение

Чтобы при покупке квартиры, полученной по наследству, не возникло проблем, доверьте проверку юридической чистоты недвижимости нашим специалистам. Юристы проекта «КВАРТИРАБЕЗРИСКОВ» проверят документы, предоставленные продавцом, смогут оперативно получить актуальную выписку из ЕГРН и домовой книги, а также многое другое. При этом Вам не придется посещать наш офис: все документы могут быть переданы в электронном виде. Звоните или пишите на электронную почту, и мы предоставим бесплатную консультацию.

Наследство — риски покупки квартиры по завещанию

Если мы говорим о наследовании, то готовый отчет об оценке квартиры попадает к нотариусу, который заводит дело о наследовании.

Покупка квартиры доставшейся по наследству

Так с рыночной стоимости наследуемого имущества платится налог, а рыночная стоимость как раз указывается в отчете об оценке. В итоге клиент заплатил налог и вступил в право наследования. Все отлично. Теперь собственник имущества может продать квартиру. А как обстоят дела с покупателем? В действительности оказывается не все так просто.

Наследство – это серьезная тема для исследования при приобретении квартиры. Исследования должны проводится достаточно ответственно и скрупулезно.

Риски при приобретении квартиры по завещанию

Покупатель при покупке квартиры по завещанию может столкнуться со следующими рисками:

обязательно требуется проверить, нет ли людей с обязательной доли в наследстве в завещании.
юридическую силу имеет только последние завещание (последнее завещание отменяет предыдущие)
отсутствие свидетельства о смерти
если наследник обратился к одному нотариусу, а наследодатель написал завещание у другого, то это завещание может пролежать невостребованным.
решение нотариуса может быть оспорено через суд и все сделки с квартирой могут быть аннулированы

Наследство по закону и по завещанию

Если завещание отсутствует, то вступает в работу закон о праве наследования по очередности:

Первая очередь: дети, родители, супруги, усыновители, усыновленные дети
Вторая очередь: бабушки дедушки, внуки, братья, сестры

» Статьи по недвижимости » Покупка квартиры у наследника

Покупка квартиры у наследника

Собираясь купить квартиру, вы можете выбрать её из большого списка предложений на доске бесплатных объявлений mаmadu.ru Купить — продать квартиру в Москве. Приобретая квартиру, будьте особенно осторожны и внимательны в том случае, когда продавец предъявляет свидетельство о государственной регистрации права собственности, основанием для выдачи которого является наследование. Как это проверить?

Риски покупки квартиры, полученной по наследству

В свидетельстве найдите пункт «Документы-основания», где указано, на каком основании выдано свидетельство.

В таких случаях необходимо очень тщательно проверять историю этого жилья. Если этого не сделать, то можно потерять и купленную квартиру, и затраченные на это средства. И даже дорогостоящий и длительный судебный процесс, возможно, не вернёт ни жилья, ни денег.

Гражданский Кодекс Российской Федерации устанавливает в главе 63 статьях 1142-1145 и 1148 круг наследников по закону и порядок очерёдности призвания их к наследованию. И где гарантия, что после того, как вы купите квартиру у наследника по завещанию, через некоторое время не обнаружится какой-либо обделённый наследник, которой по закону имеет обязательную долю в наследстве? И вот этот наследник предъявляет свои права на долю наследства, в результате чего вас могут выселить из купленной квартиры, несмотря на то, что вы добросовестно приобрели её и полностью оплатили по договору купли-продажи.

В случае с завещанием могут быть и другие ситуации, например, недовольные родственники могут оспаривать завещание, доказывая, что наследодатель был недееспособен, или предъявив более позднее завещание. Ведь наследодатель не обязан сообщать наследникам о том, что он изменил завещание. И тогда недействительность завещания влечёт за собой и расторжение договора купли-продажи, на основании которого вы приобрели квартиру.

Чтобы в какой-то мере обезопасить себя от последствий таких неожиданностей, необходимо указать в договоре полную фактическую стоимость покупаемой квартиры. Некоторые покупатели соглашаются на предложения продавцов указать меньшую сумму, а на словах договориться о том, что покупатель заплатит полную сумму, чтобы уменьшить налог за продажу недвижимости. Такой шаг ведёт к тому, что либо продавец может получить только сумму, зафиксированную в договоре, а про договорённость на словах покупатель «забудет», либо покупатель в случае проблем сможет вернуть лишь сумму, указанную в договоре.

Другим шагом, который поможет в будущем вернуть полную стоимость купленной квартиры, если сделка будет признана недействительной, является титульное страхование, то есть страхование права собственности на недвижимость. Титульное страхование применяется при страховании сделок купли-продажи как жилья, так и нежилых помещений, земельных участков, дач и коттеджей. Такой вид страхования набирает популярность, так как помогает избежать рисков в случае покупки квартиры у недобросовестного продавца. Страховым случаем по договору титульного страхования будет решение суда, вступившее в законную силу, по которому собственник лишается права собственности на застрахованный объект недвижимости.

Если Вы покупаете квартиру самостоятельно, сэкономя на услугах агентства недвижимости, можно заказать услугу юридического сопровождения сделок купли-продажи недвижимости. Это значительно дешевле, чем платить агентству недвижимости.

Статья написана автором специально для сайта mamadu.ru.
Копирование запрещено.

Насколько велика опасность для покупателя

Как повысить надежность сделки

Отдавайте предпочтение недвижимости, полученной по праву наследования минимум 7–10 лет назад. Опасность, что через столько лет объявятся новые наследники, минимальна.
Убедитесь, что при передаче квартиры новому собственнику не осталось никаких спорных моментов. Для этого необходимо изучить все документы о переходе жилья по праву наследования. Кроме того, стоит запросить у покупателя нотариальное заверение в том, что он готов покрыть все финансовые претензии по жилью за свой счет, если начнется судебное разбирательство по наследственному делу.
Соблюдайте все требования законодательства при оформлении покупки и указывайте в документах только реальную цену жилплощади.
Покупка квартиры, полученной в наследство Риски. Риски покупки квартиры по завещанию
Если она окажется заниженной, суд может посчитать покупателя недобросовестным, и в этом случае сделку признают недействительной.
Обращайте внимание на поведение продавца: если он торопит Вас с заключением сделки, отказывается представить документы или предлагает неоправданно низкую цену, возможно, он хочет быстрее избавиться от проблемной недвижимости и забрать деньги, чтобы не делиться с другими наследниками.

Наше предложение

gragdanskii-advokat.ru

Риски покупки квартиры, полученной по наследству

Последнее обновление: 15.05.2017

Вопрос:

Я покупаю квартиру, которая была прежде получена Продавцом по наследству. Какие здесь риски для меня, и как от них защититься?

Ответ:

Покупка квартиры, полученной по наследству – это один из самых рисковых вариантов покупки жилья на вторичном рынке. Но защита для Покупателя здесь, хоть и не гарантированная, но все же есть. Поясним подробнее.

Почему связываться с наследством так рискованно? Эта проблема стара, как мир. За богатое наследство дрались еще в доисторические времена, дерутся и до сих пор. Такими разборками не брезговали даже цари и князья, не говоря уже о людях попроще. Поэтому риск влипнуть в эти дрязги всегда присутствует у тех, кто положил глаз на наследство. Даже если это посторонний человек – Покупатель. Ведь если суд признает за новоявленным наследником его право, то совершенная сделка купли-продажи квартиры становится недействительной (подробнее о недействительных сделках – в Глоссарии по ссылке).

Закон позволяет наследникам заявить свои права даже в том случае, если они пропустили срок принятия наследства (6 месяцев). То есть если они долгое время вообще никак не проявлялись и не давали о себе знать, а потом вдруг возникли из небытия с требованиями о признании своих прав. Именно этот неожиданный сюрприз и есть – основной риск покупки квартиры, доставшейся по наследству. Новоявленному наследнику достаточно всего лишь втолковать суду, что он не знал о смерти любимого родственника, или не имел возможности заявить свои права раньше.

Опасность для Покупателя такой квартиры усугубляется тем, что права наследования основаны на родственных отношениях, а эти самые отношения далеко не всегда прямо отражены в документах. Другими словами, у умершего наследодателя может быть не один десяток родственников, но из доступных документов видны только ближайшие – супруг и дети. Об остальных можно только догадываться.

Например, как посторонний человек может узнать, что у перешедшего в иной мир дяди Васи есть родная тетя в Воронеже, давно позабытый брат в деревне под Калугой, и шалопай-племянник из Бердичева? Вычислить такое не всегда под силу даже опытным детективам, не говоря уже об обычных юристах или риэлторах.

Как же быть? Как на практике покупают доставшиеся по наследству квартиры опытные риэлторы? Как оценить и снизить риск такой сделки?

Здесь нужно понимание принципов и порядка наследования недвижимого имущества (квартиры). Покупателю рекомендуется почитать об этом отдельную статью Глоссария (по указанной ссылке).

Основная суть в том, что покупаются только те квартиры, из полученных в наследство, у которых вероятность риска оспаривания наследственных прав достаточно низкая. Что это значит?

Это значит, что Покупателю нужно понимать, кто и при каких обстоятельствах, теоретически, может предъявить свои наследственные притязания на квартиру в будущем, в том числе – знать очередность наследования по закону, и возможности наследования по завещанию (см. ссылку на Глоссарий выше). Тогда круг потенциальных претендентов на наследство может существенно сузиться, а риск покупки такой квартиры – уменьшиться.

Покупка квартиры, полученной Продавцом в наследство по закону

Например, покойный дядя Вася не оставил завещания, и его квартира досталась по наследству его ближайшим родственникам (наследникам 1-ой очереди по закону) – жене и двум дочерям. Теоретически, у дяди Васи может быть еще много родственников, но Покупатель должен понимать, что в данном случае наследуемая по закону квартира делится только среди наследников именно 1-й очереди. А значит, все остальные родственники уже не могут предъявлять права на это наследство.

При покупке такой квартиры Покупателю нужно выяснить – все ли родственники, входящие в 1-й круг наследников (родители, супруг и дети дяди Васи), получили свою долю в наследстве, и не забыт ли кто случайно (в т.ч. с учетом «права представления» – см. ссылку на статью Глоссария выше). Если все эти родственники на виду, и все они фигурируют в Свидетельстве о праве на наследство, то риск покупки этой квартиры близок к нулю.

Но проблема в том, что вычислить наследников даже 1-й очереди не так-то просто. Например, если Продавцом квартиры выступает одна дочь дяди Васи, то как узнать, есть ли у нее сестра или брат, жива ли ее мать (супруга дяди Васи)? Подтверждающих это родство документов может ни у кого и не быть, их придется запрашивать по отдельным ведомствам (ЗАГСы, роддома, паспортные столы и т.п.).

А если ближайших родственников у дяди Васи не окажется, то наследство делят родственники следующих очередей (братья и сестры дяди Васи, его дяди и тети, племянники и т.п.). Вычислить всех этих персонажей на практике вообще не представляется возможным. Поэтому риск покупки такой квартиры возрастает многократно.

kvartira-bez-agenta.ru

« Назад

Наследство — риски покупки квартиры по завещанию 06.06.2015 05:50

Наследство серьезная тема для исследования при приобретении квартиры, исследования должны проводится достаточно глубоко.

Риски:

Если есть завещание, обязательно требуется проверить, нет ли людей с обязательной доли в наследстве.
Юридическую силу имеет последние завещание, последнее завещание отменяет предыдущие.
Отсутствие свидетельства о смерти
Единого реестра завещаний нет, поэтому может возникнуть коллизия, если наследник обратился к одному нотариусу, а наследодатель написал завещание у другого. Это завещание может пролежать невостребованным.
Через суд, может быть оспорено решение нотариуса, и все сделки с квартирой могут быть аннулированы

В некоторых случаях нашим сотрудникам приходится ездить на кладбище, для подтверждения информации, что родители умерли и похоронены, так как это единственный факт подтверждения, что они не предъявят свои права на собственность, если свидетельства о смерти отсутствует.

Когда мы покупаем квартиру для клиента с правом свидетельства о праве на наследство, мы должны понимать, чтобы не выдал нотариус, могут объявиться другие обстоятельства и другие наследники которые могут это оспорить.

Наследство бывает двух видов; по закону и по завещанию

По закону:

По закону в течении 6 месяцев, с момента смерти наследодателя, нотариус должен принять решение кто является наследником и выдать свидетельство о праве на наследство.

Если завещания нет – вступает закон о праве наследования по очередности. В первую очередь в равных долях на наследство претендуют дети, родители, супруги (которые браке), усыновители приравниваются к родителям, а усыновленные к детям. Вторая очередь: бабушки, дедушки, внуки, братья, сестры.

Наследство определяется нотариусом. Открывается наследственное дело, к нотариусу приходит кто то из близких родственников, со справкой о смерти и документами подтверждающими права собственности наследодателя. Нотариус спрашивает, кто наследники и на основании чего. Говорят что завещания нет. После этого нотариус принимает решение.

Нотариус принимает решение на основании информации которая ему предоставлена наследниками, сам он исследовательской работы не проводит. Поэтому нельзя говорить, что решение нотариуса неоспоримо, если появляются новые обстоятельства, тогда через суд оспаривается решение нотариуса и все сделки с квартирой могут быть аннулированы.

Если у нас покупка квартиры с наследством по закону, или в истории квартиры есть наследство по закону, нужно на это обратить серьезное внимание, для изучения обстоятельств жизни семьи. Кто входил в этот круг, все ли все свои права зарегистрировали или обозначили их, либо кто то отказался или не знал, но не претендует. От этих людей нужно получить нотариальное заявление, что он согласен со старым свидетельством нотариуса о праве наследства которое было выдано. И не претендует на оспаривание последующих сделок.

Есть срок исковой давности? Да, он есть, 3 года, но могут быть обстоятельства, при котором срок исковой давности продлевается.

Пример:

Женщина 45 лет, инвалид. Женщина серьезно заболела в 1996 году, была операция и после операции она почти 4-5 лет была не дееспособна.

Её отец ушел из семьи, когда она была еще ребенком, но ей помогал. В 1996 году ее отец пропал. В 2006 году она попыталась найти отца и выяснилось: в 1996 году ее отец умер. В 1996 году, ее отец, приватизировал квартиру, тут же написал завещание на постороннюю, пожилую, женщину и через 2 месяца умер. Эта бабушка вступила в наследство и ее продала. Купившие квартиру стали ее владельцами.

Дочь является инвалидом и обладает обязательной долей в наследстве. Доля не менее ½ если бы не было завещания. Она собрала справки что в течении 10 лет не могла заявить о своих правах. Суд принял документы, продлили срок исковой давности и началось судебное разбирательство, о аннулировании договора ДКП.

Есть такое понятие – обязательная доля в наследстве, обязательная доля в наследстве не может быть меньше 1/2 того права, который человек получил если бы не было завещания. Это люди первого круга, которые нетрудоспособны или недееспособны. Дети могут быть не трудоспособны по возрасту (дееспособность наступает полная в 18 лет, частичная в 14 лет) при этом обладают обязательной долей в наследстве, супруга если она потеряла трудоспособность в результате болезни или стала недееспособной и родители в результате болезни или по возрасту. Они обладают обязательной долей в наследстве.

Валерий Летенков

xn--80adkmfj0b.xn--c1avg

Покупка квартиры доставшейся по наследству

Вам предстоит покупка квартиры у собственника, который ее унаследовал? Будьте предельно осторожны!

Предложения о продаже квартир, доставшихся по наследству, не редкость. Юристы склонны относить подобные сделки к достаточно рискованным. Покупка квартиры, доставшейся по наследству менее 3 лет назад для приобретателя несет в себе опасность получить вместе с недвижимостью и имущественные претензии. С ними могут обратиться лица, права которых были нарушены в процессе «распределения благ».

При наследовании по завещанию все имущество распределено и подобных ситуаций, чаще всего, не возникает. Но для России передача прав по завещанию, к сожалению, исключение, нежели правило. В результате вступление в наследство происходит в порядке очередности по степени близости родства. Порядок очередности определяется ст.1142 – 1148 Гражданского кодекса РФ.

Наследники одной очереди наследуют имущество в равных долях, за исключением наследников, наследующих по праву представления (п.2 ст. 1141).

Риски покупки квартиры по наследству часто вызваны следующими ситуациями:

Следственно: при изменении числа наследников, покупка квартиры, доставшейся по наследству, может быть оспорена в судебном порядке.

Если Вам предстоит покупка квартиры, полученной по наследству, будьте предельно внимательны:

Покупка квартиры у наследника до истечения 3 лет сопряжена с определенными рисками. Поэтому, во избежание неприятностей, перед приобретением такой недвижимости следует тщательно познакомиться с документами на нее и ее историей.

Известно, что трехгодовой срок владения связан с платой налогов с полученных от продажи недвижимости доходов. В случае с наследством отсчет этой временной величины идет со дня смерти наследодателя, а не оформления регистрационного свидетельства в Росрееестре, которое наследники получают в любом случае позже.

1. С отсутствием завещания умершего наследодателя на недвижимость.

2. С признанием имеющегося завещания недействительным.

Но и когда в наследство вступают наследники первой очереди (супруги, дети, родители), риск потерять квартиру, купленную у них до истечения 3-х лет, присутствует.

— Наследнику передается квартира с обременением (заложена в банке, или присутствует сговор с банковскими структурами, или сдана усопшим в долговременный найм). Это лишает владельца права распоряжаться недвижимостью, он не может совершить ее продажу, обмен или дарение. К тому же смена собственника — не повод для прекращения действия или изменения условий договора найма, особенно если это не обозначено в договоре найма раньше.

— Наличие завещания не может обезопасить сделку. Не включенные в завещание наследники имеют право на восстановление своего права и по истечении определенных законом 6 месяцев по решению суда. Это регулируется ст. 1155 Гражданского кодекса Принятие наследства по истечении установленного срока . Причем наследники могут обнаружиться в любое время (усыновленные, рожденные вне брака дети, наличие которых скрывал умерший или не знавший об их существовании). И тогда сделка будет отменена, квартиру вернут продавцу, а покупателю — потраченные на приобретение недвижимости деньги. Но за прошедшее время жилье подорожает (тенденций к ее удешевлению не наблюдается). Бывает, что продавец уже потратил, всю или частично, вырученную от сделки сумму и не может сразу вернуть все деньги.

В Тему: Возможна ли покупка доли в квартире за материнский капитал

— Вступивший в наследство продавец хочет получить деньги за реализованную квартиру в обход других наследников.

— Завещание оформлено на третье, чужое лицо. В этом случае наследники приложат все усилия, чтобы оспорить документ.

— Усопший или признанный пропавшим без вести собственник квартиры неожиданно вернулся с того света. Не стоит сбрасывать со счетов и такой редкий вариант.

Возникновение воссозданных препятствий может случиться внезапно и в любое время. Поэтому следует:

— подробно изучить способ и период вступления в наследство

— привлечь к этому нотариального сотрудника, который ранее занимался наследственным делом и проявил готовность к возможному выявлению иных наследников.

Покупка квартиры, полученной в наследство Риски.

Есть еще одна распространенная схема. При жизни собственник квартиры оставляет завещание на дальнего родственника, к примеру, по причине плохих взаимоотношений с близкими родственниками. После смерти близкие родственники вступают в наследство по закону, а дальний родственник вовсе не знает о смерти наследодателя. Дело в том, что нет единой базы завещаний и нотариусы, выдавая наследство по закону, ориентируются на показания пришедших на открытие наследства родственников. Родственники зачастую в порыве наживы дают нужные для них сведения. В своей практике я не встречал, чтобы кого-то за подобную схему посадили, все, как правило, решается в гражданско-правовом порядке. Поэтому многие и пользуются различными схемами при наследовании имущества.

Если в истории квартиры есть наследство по закону или по завещанию, то покупать подобную квартиру лучше с юристом. Именно с наследственными квартирами больше всего юридических рисков, обнаружить которые не всегда может даже квалифицированный специалист. Поэтому многие риелторы, услышав, что в истории квартиры есть наследство, бегут от подобных вариантов как черт от ладана. Чтобы качественно проверить подобную квартиру, нужно обладать юридическими знаниями, да и еще держать постоянно руку на пульсе и быть в курсе свежей юридической практики и вновь принятых законов. У риелторов на это часто нет ни времени, ни знаний, они же не юристы. Если по остальным аспектам юридической проверки все несколько проще и многие риелторы проводят подобные сделки на « отлично», то покупку квартиры, в истории которой есть наследство, я искренне рекомендую проводить через юриста. И вот почему. Как я уже сказал, проверить наследственную квартиру досконально не всегда бывает возможно, но защита от признание сделки недействительной все же есть. В юриспруденции есть такое понятие, как добросовестный покупатель квартиры . И если суд сочтет, что вы являетесь добросовестным покупателем, то истребовать квартиру у вас не имеют права.

В соответствии со ст. 302 ГК РФ добросовестный приобретатель это тот, кто приобрел квартиру возмездно, а также не знал и не мог знать о том, что продавец квартиры не имел права продавать ее.

Суды понятие добросовестный приобретатель толкуют чуть шире.

И к этому понятию добавляется формулировка: « сделал все возможное для проверки квартиры и выявления юридических рисков». Незнание законов не освобождает от ответственности. Говорить в суде о том, что вы не юрист и не знали, что проверять, не стоит. К подобным аргументам судьи относятся холодно, так как слышат их практически от каждого. Судью нужно убедить, что вы провели весь возможный комплекс юридической проверки, предоставить юридический отчет о произведенной проверке, заверенный дипломированным юристом, предоставить все документы, по которым производилась юридическая проверка. Только подобные действия характеризуют покупателя как добросовестного приобретателя. Обратите внимание, что в понятии добросовестный приобретатель есть слова « не знал и не мог знать и принял все разумные меры !» Стандартно на суде юристы этим и бравируют. Допустим, вы покупаете квартиру у ненадлежащего продавца и утверждаете в суде, что « ну я же не мог знать, что документы, которые мне предоставили поддельные». На что ваш оппонент заявит: « Но вы же могли пойти в Росреестр и запросить выписку из Росреестра и узнать, кто является собственником квартиры? — Могли, следовательно, вы не являетесь добросовестным покупателем».

Для наглядности, приведу пример из судебной практики, где суд истребовал имущество, и аргументация, что покупатель является добросовестным приобретателем, не сработала по причинам, указанным выше.

Конечно, покупка наследственной квартиры, — это определенный риск, но вовсе исключать подобные квартиры из поиска я бы не стал! По многим наследственным квартирам можно со 100% вероятностью гарантировать отсутствие каких-либо рисков. Да и цену хозяева подобных квартир более охотно скидывают.

Рекомендации при покупке квартиры с наследственным имуществом.

1. Проводите сделку с юристом.

Саму сделку может вести и риелтор, но в таком случае у вас должен быть отчет о произведённой юридической проверке, подписанный именно дипломированным юристом. Риелтор, прослушавший трехмесячные курсы, не является юристом! К отчету в обязательном порядке должны быть подшиты все проверяемые документы.

2. Указывайте полную стоимость квартиры в договоре.

Это как раз не тот случай, когда стоит экономить на налогах. Вообще, сделки, где стоимость квартиры не соответствует рыночным ценам, оспоримы! Тем более вас нельзя никак назвать добросовестным покупателем.

3. Оформлять договор через нотариуса.

В соответствии с законодательством о Нотариате, Нотариус обязан проверить сделку на соответствие ее законодательству Российской Федерации. Нотариус за свои действия несет ответственность всем своим имуществом. В совокупности два ваших шага могут дать вам хорошую защиту в суде при доказывании того, что вы действительно являлись добросовестным приобретателем. Фактически вашу сделку проверят два юриста. Но юрист юристу рознь. Важно, чтобы юрист произвел комплексную проверку сделки, а не ограничился стандартными действиями.

Помните, что в соответствии с п. 38 Пленума ВС от 29.04.2010 г. добросовестный приобретатель принял все разумные меры для выяснения правомочий продавца .

Требуйте, чтобы юрист произвел весь комплекс мероприятий для выявления возможных рисков ( об этом подробнее смотрите в наших следующих статьях).

4. Запрос нотариусу.

Необходимо сделать запрос нотариусу, выдавшему свидетельство о наследстве, а еще лучше, если это возможно, ознакомиться с наследственным делом. Таким образом, вы проверите на подлинность выданное свидетельство о наследстве, а в случае ознакомления с делом проверите, не было ли нарушений при наследования имущества.

5. Рассматривайте квартиры с истекшим сроком исковой давности.

Срок исковой давности для оспоримых сделок составляет 1 год.

Для всех остальных общий срок исковой давности 3 года.

Предельный срок, в течении которого срок исковой давности может быть восстановлен, составляет 10 лет.

Как сказано в статье 181 ГК РФ, срок исковой давности начинает течь с момента, как лицо узнало о нарушении своих прав. В этом и есть самый скользкий момент. Многие могут не знать, что умер их родственник, ну или по крайне мере будут так говорить в суде. Из практики скажу, что восстановить срок исковой давности не просто, и не во всех случаях это можно сделать. По поводу сроков исковой давности можно писать целую диссертацию. Если не вдаваться в юридические тонкости, смело можно покупать квартиру, в которой было наследство более 10 лет назад. Хорошо, если истек годичный срок исковой давности отлично, если истек трехгодичный срок исковой давности и уж совсем не о чем беспокоится, если истек десятилетний срок. Не забудьте только про остальные юридические аспекты.)

В любом случае искренне советую покупать квартиры с наследством хотя бы по истечению годичного срока!

В пользу этого утверждения могу привести 3 аргумента.

Исходя из п 42 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 29.05.2012 г. и вышеуказанной практики можно сделать вывод, что если после принятия срока на наследство объявляется новый наследник, а квартира к этому моменту уже продана, то новый наследник имеет право только на денежную компенсацию. Срок на принятие наследства составляет 6 месяцев в отдельных случаях может быть увеличен.

2. Срок исковой давности для оспоримых сделок составляет 1 год. Если вы добросовестный приобретатель, то выждав годичный срок вы на 95% снимите возможные риски, связанные с утратой права собственности. Выждав трехгодичный срок, вы снимете риски на 99%, а выждав 10 лет вы снимите риски на 100%.

3. Из анализа мошеннических схем с недвижимостью можно сделать вывод, что квартиры по серой схеме реализовывались в течении 1-3 месяцев. Чем дольше будет продаваться квартира, тем больше вероятность, что могут объявиться реальные наследники или собственники квартиры и схема потеряет смысл. Вот и торопятся мошенники продать недвижимость как можно скорее. Выждав хотя бы годичный срок вы в значительной степени обезопасите себя от утраты права собственности.

6. Титульное страхование от утраты права собственности.

Для тех, кто перестраховывается во всем, существует страховка на случае утраты права собственности. Стоимость подобной услуги составляет от 0,2% до 0,5% от стоимости объекта страхования. Страховать можно не на все время, пока вы владеете квартирой, а только, к примеру, первый год или первые три года, до того момента, когда истечет срок исковой давности. Если вы решитесь воспользоваться указанным способом снятия риска, то позаботьтесь, чтобы страховая компания в свою очередь была надежной.

Ну и в конце внесу немного хаоса в описанную выше стратегию покупки наследственных квартир. Хоть и судебная практика однозначно говорит, что квартиру нельзя истребовать от добросовестного приобретателя, но п. 1 ст. 302 ГК РФ гласит:

Скажу сразу, в данной статье не идет речь о наследниках, которые не знали, что они являются наследниками квартир и их права нарушены. Эта статья защищает тех, кто был собственником квартиры, но помимо своей воли лишился её. Чтобы лучше понять данную статью приведу пример: Допустим, у вас есть квартира в собственности и вы решили ее сдать и уехать, к примеру, в Индию, пожить год-другой. Когда деньги за сдаваемое жилье перестали вам приходить, вы вернулись в Россию и узнали, что мошенники подделали документы о собственности и продали вашу квартиру добросовестному покупателю. В такой ситуации суд скорее всего на основании ст. 302 ГК РФ вернет вам вашу квартиру, а добросовестному приобретателю останется только требовать деньги с мошенников.

Если кто-то. узнав о статье 302 ГК РФ, испугается и тут же откажется от наследственной квартиры, то поспешу вас не делать этого! Подобный риск относится ко всем квартирам и не присущ исключительно к наследственным квартирам. Я специально привел пример, в котором и речи не шло про наследство. Более того, существуют способы проверки поддельных документов и устранения рисков, связанных со статьей 302 ГК РФ ( об этом будет подробно написано в следующих статьях).

Наша компания готова предложить вам проведение сделки под ключ. Сделку ведут только дипломированные юристы. Предоставляем письменный юридический отчет и пожизненную гарантию по приемлемым ценам.

Комментарии читателей статьи «Покупка квартиры, полученной в наследство Риски.»

Покупка квартиры

Если вы намерены купить квартиру, тогда ниже приведены некоторые моменты, которые важно знать, чтобы не столкнуться с неприятной ситуацией, и не оказаться у разбитого корыта.

Количество продаж.

Если квартира, которую вы собираетесь купить, имела много собственников, это должно вас насторожить. Большая часть мошенников, это опытные юристы, которые хорошо разбираются в тонкостях оформления документов, и в проведении сделок с недвижимостью. И если с квартирой заключить одну незаконную сделку, а после этого еще несколько законных, тогда квартира уже никак не будет «чистой». Важно знать, если одна из предыдущих сделок была незаконной, тогда в судебном порядке все последующие сделки аннулируются. Чтобы проверить историю квартиры, необходимо взять выписку с Единого Государственного реестра.

Красные линии.

Также важно попросить у продавца документы БТИ и изучить их лично. Так вы сможете узнать, производилась ли в квартире перепланировка и насколько она законна. И если в документах с БТИ будут присутствовать красные линии, это будет свидетельствовать о не узаконенной перепланировке. Явно покупатель вряд ли будет этому рад, ведь чтобы узаконить перепланировку или переоборудовать квартиру потребуются дополнительные расходы.

Что указано в договоре.

Зачастую продавцы в договоре ставят меньшую стоимость квартиры, чтобы меньше был налог. Но тут важно учесть, что в случае расторжения вашей сделки, вам вернется только та сумма, которая указана в договоре.

Третьи лица.

Чтобы не столкнуться с неприятностями, важно также проверить историю квартиры. Кто там был зарегистрирован, были ли в квартире прописаны несовершеннолетние дети, куда они выбыли, также наличие лиц, находящихся в местах лишения свободы, кто был снят с учета, и на каких основаниях. Это проверяется по расширенной выписке из домовой книги. Например, если вдруг выясниться, что дети зарегистрированы в детском доме, вам стоит отказаться от покупки данной квартиры, так как органы опеки и прокуратура отслеживают такое жилье, и возвращают его через суд детям.

Что касается лиц, находящихся в местах лишения свободы, то тут стоит помнить, что они сохраняют право на квартиру, и не важно, как долго они пребывали в заключении. Любая сделка с квартирой должна заключаться только с наличием разрешения от всех собственников. В противном случае, гражданин, вернувшись с заключения, имеет полное право зарегистрироваться и проживать в данной квартире.

Холост или женат.

Также следует уточнить, состоит или состоял ли собственник квартиры в законном браке, сроки его заключения или расторжения. Если квартира была куплена в период брака, значит, на нее имеют равные права оба супруга, и это не зависит, на кого она оформлена. В таком случае необходимо наличие согласия второй половины на продажу квартиры, иначе могут возникнуть проблемы раздела имущества с одним их супругов. Такая же ситуация может возникнуть, если брак уже расторгнут, но с этого момента не прошло трех лет. В течение этого времени, один из супругов может подать заявление в суд на раздел имущества.

Квартира по наследству.

Этот момент заслуживает особого внимания. Если квартира, которую вы решили купить, досталась продавцу по наследству, выясните на каком основании — наследование по закону или завещание, так как правила наследования будут разные. Например, если завещание, то наследовать квартиру могут лица, которые имеют право на часть наследства и иждивенцы наследодателя. Тут важно определить лиц, которые могут на законных основаниях отсудить часть наследства. Необходимо выяснить, когда и на кого было оформлено завещание, так как наследники первой очереди, которые были лишены наследства, могут оспаривать такое решение в судебном порядке. Важно убедится в дееспособности наследодателя, так как часто завещания, которые были оформлены не дееспособными пожилыми людьми, суд аннулирует. Также возможен такой вариант, что один из родственников может обратиться в суд, и восстановить пропущенный срок наследования, и если он докажет свои права, ваша сделка будет признана недействительной.

Наличие обременений и споров.

Эту информацию можно получить, отправив запрос в контролирующие органы. Если квартира имеет обременения или какие-либо споры, от покупки лучше отказаться, или же проконсультироваться с юристом о последствиях. И если вы все же решились купить такую квартиру, постарайтесь по максимуму снизить ее стоимость.

Как видите, чтобы грамотно купить квартиру, необходимо знать большое количество тонкостей и нюансов. Поэтому безопасней будет обратиться в агентство недвижимости, и отдаться в руки профессионалов. Специалисты агентства имеют колоссальный опыт на рынке недвижимости, и проведут сделку юридически грамотно, исключая какие-либо неприятные последствия. И именно по этой причине, покупатели и продавцы квартир работают исключительно с сопровождением агентства. Удачных и безопасных вам сделок.

код для вставки на форум — bbCode.

код для вставки — HTML.

Срок, в течение которого должно быть осуществлено принятие наследства, по общему правилу равен 6 месяцам. Шестимесячный срок достаточно краток, однако это вполне обосновано необходимостью определить собственников имущества, являющегося лежачим наследством. Это означает, что не позднее [. ]

В момент открытия наследства на стороне наследников, призванных к наследованию, возникает право, которое обычно называют правом на принятие наследства, или правом наследования. Указанное право предоставляет наследникам, призванным к наследованию, альтернативную возможность принять наследство или отказаться [. ]

Образец распоряжения об отмене завещания

В соответствии с принципом свободы завещания наследование по закону имеет место, когда и поскольку оно не отменено или не изменено завещанием. Исключение из этого правила установлено лишь для так называемых необходимых наследников по закону, которые [. ]

Порядок оценки наследуемого имущества различается в зависимости от вида оцениваемого имущества, а также от целей оценки. В первую очередь при оформлении наследства для определения размера взыскиваемой пошлины или тарифа нотариусу представляется документ, подтверждающий стоимость наследуемого [. ]

Под охраной наследственных прав следует понимать как охрану прав отдельных категорий наследников, так и сохранение целостности наследственной массы. Целый ряд норм гражданского и иных отраслей законодательства специально направлен на охрану интересов зачатого, но еще не [. ]

Наследственная масса неоднородна. В ее состав могут входить предметы домашней обстановки и обихода, которыми наследник пользовался совместно с наследодателем, с одной стороны, и принадлежавшие наследодателю земельные участки и иные объекты недвижимости, акции, вклады, паи в [. ]

Однажды составленное завещание может не оставаться неизменным до момента смерти завещателя. Завещатель может внести изменение или отменить задержание вообще в любой момент. Для этого не требуется чьего-либо согласия. Завещание изменяется путем внесения поправок в первоначальный [. ]

Наследник вправе отказаться от наследства в пользу других лиц (ст. 1158 ГК РФ) или без указания лиц, в пользу которых он отказывается от наследственного имущества. Отказ от наследства – односторонняя сделка, состоящая в совершении юридических [. ]

Прежде всего дадим определение самому правоотношению наследования и скажем несколько слов о развитии этого института. Под наследованием следует понимать переход прав и обязанностей умершего лица – наследодателя к его наследникам в соответствии с нормами наследственного [. ]

Оплата расходов за счет наследственного имущества и возмещение долгов наследодателя. Необходимые расходы, вызванные предсмертной болезнью наследодателя, расходы на его достойные похороны, включая необходимые расходы на оплату места погребения наследодателя, 63расходы на охрану наследства и управление [. ]

Среди наследников по закону выделяется особая категория наследников, за которыми независимо от содержания завещания наследодателя бронируется определенная доля в наследстве. Эта доля получила название обязательной, поскольку необходимые наследники, кроме недостойных наследников, не могут быть лишены [. ]

К числу оснований наследования издавна относятся завещание и закон. Разумеется, основания наследования нельзя жестко противопоставлять друг другу, не говоря уже о том, что встречаются пограничные случаи, когда часть наследства переходит к наследникам по завещанию, а [. ]

На сегодняшний момент большая часть жителей нашей необъятной державы являются собственниками недвижимого имущества не в результате осуществления сделки купли-продажи, а в результате наследования данного имущества. Как всем хорошо известно, наследовать недвижимость можно не только по [. ]

Наследование имущества члена крестьянского (фермерского) хозяйства Согласно Федеральному закону от 11 июня 2003 г. N 74-ФЗ «О крестьянском (фермерском) хозяйстве» крестьянское (фермерское) хозяйство представляет собой объединение граждан, связанных родством и (или) свойством, имеющих в общей [. ]

Наследование прав, связанных с участием в хозяйственных товариществах и обществах, производственных кооперативах В ст. 1176 ГК РФ определяется порядок наследования долей (вкладов) в имуществе коммерческих организаций. Это имущество – обязательственные (либо корпоративные) права участников хозяйственных [. ]

Понятие завещания. Завещание может быть определено как документ, выражающий волю гражданина относительно распоряжения имуществом либо иными принадлежащими гражданину материальными или нематериальными благами на случай смерти. Завещание составляется на случай смерти и вступает в действие с [. ]

Наследование государственных наград, почетных и памятных знаков: Статья 1185 ГК РФ выделяет особое имущество наследодателя – его награды – государственные награды, памятные и иные знаки и т.п. Награды дифференцируются в зависимости от того, распространяется на [. ]

Наследование вещей, ограниченно оборотоспособных Объекты гражданских прав подразделяются на объекты, которые могут свободно отчуждаться или переходить от одного лица к другому в порядке универсального правопреемства, либо иным способом (объекты, находящиеся в свободном обращении) объекты, оборот [. ]

Федеральный закон от 1 июля 2005 года N 78-ФЗ отменил налог на имущество, переходящее в порядке наследования и дарения для близких родственников. После отмены налога у граждан появилась возможность сэкономить весьма ощутимую сумму, вступая в [. ]

Наследство открывается со смертью гражданина. Момент смерти фиксируется на основании медико-биологических данных, свидетельствующих о том, что изменения, которые произошли в организме человека, необратимы и позволяют констатировать факт смерти. Если жизнедеятельность организма поддерживается с помощью аппаратов [. ]

Гражданские права должны осуществляться в соответствии с требованиями Закона о соблюдении начал разумности и добросовестности поведения граждан (ст. 10 ГК РФ). Этому правилу не соответствует поведение так называемых недостойных наследников, которые согласно правилам ст. 1117 [. ]

Для рассмотрения вопроса об осуществлении наследственных прав в первую очередь необходимо уяснить структуру наследственного правоотношения. Как и любое правоотношение, наследственное правоотношение складывается из субъектов, объекта правоотношения (наследуемое имущество) и конкретных прав и обязанностей (содержание правоотношения). [. ]

Источники:
www.domell.ru, digm.ru, xn--80aadbdroeemi2csberi.xn--p1ai, www.s-u-d.ru, dom20a.ru

Следующие:

Комментариев пока нет!

Вас может заинтересовать

Покупка квартиры по завещанию риски

Риски покупки квартиры, полученной по наследству

Для многих покупка жилья является самой крупной финансовой операцией в своей жизни. Именно в таких покупках готового жилья рассматривается обычный типовой договор купли-продажи квартиры. Этот договор, несмотря на его простоту, имеет много нюансов и особенностей. Как правило, стороны либо сами договариваются о покупке или продаже квартиры, либо привлекают со стороны посредников — агентов недвижимости, которые следят за всем процессом от заключения сделки до сдачи-приемки квартиры.

Определенную специфику имеют проверочные действия покупателя в отношении квартиры, которая перешла продавцу по наследству. По действующему российскому законодательству государство не обязано искать родственников умершего. Поэтому только те претенденты на долю, которые заявили о себе своевременно ( в течение 6 месяцев после открытия наследства), фактически его и делят между собой ( за некоторыми исключениями).

Покупка жилья и наследники.
Последствия.

Среди квартир, комнат, продаваемых на рынке, часто встречается жилье, переходящее по наследству. Наследственные объекты имеют среди участников рынка нехорошую славу.

Тот факт, когда продавец-наследник говорит, что он — единственный, и других претендентов нет, бывает неправдоподобным.

Представьте — вы приобрели квартиру у продавца-наследника, спокойно в ней живете, и вдруг объявляется человек, который объявляет себя еще одним наследником купленного вами жилья.

Начнем с законов. Интересующей нас проблеме посвящен раздел V Гражданского кодекса — он называется «Наследственное право», включает статьи с 1110 до 1185. Ст. 1111 («Основания наследования») и провозглашает, что «наследование осуществляется по завещанию и по закону».

Как купить квартиру без риска?
Это означает, что человек вправе завещать свое имущество кому угодно, а вот если завещания нет — тогда наследование идет по закону.
Безопасная покупка жилья

Каждый день совершаются многочисленные сделки по приобретению и продаже объектов недвижимости.

Люди всегда ответственно подходят к данной процедуре – но, тем не менее, обман и мошенничество при покупке квартир является весьма распространенным явлением. Как же не стать жертвой такого обмана, не потерять солидные суммы денег и как купить квартиру без риска? В первую очередь, следует внимательно изучить как личность самого продавца недвижимости, так и продаваемую квартиру. Не помешает также подробнее познакомиться с содержанием правоустанавливающей документации.

Наверняка вам приходилось видеть в газетах объявления с подобным содержанием: «Продам квартиру, без посредников».

Если смотреть на такие предложения с точки зрения экономии финансов, то это очень выгодно и привлекательно для покупателя.

Риски при покупке квартиры.

Один из самых ответственных моментов при покупке квартиры — это проверка квартиры на юридическую чистоту.

Думаю, не стоит говорить о том, что покупаемую квартиру проверять нужно.

Это понимают даже те, кто экономят на риэлторских услугах. Существует много мнений и мифов о том, что нужно проверять, а что нет. И самый главный миф заключается в том, что юридическая чистота квартиры существует в принципе.

Ни один риэлтор, юрист или агентство недвижимости никогда не сможет дать 100% гарантию юридической чистоты сделки.

А те, кто такие гарантии дают — лукавят. Потому что невозможно полностью проверить все моменты, которые могут привести к расторжению сделки. На это просто не хватит финансовых, административных и иных ресурсов.

Задача грамотного специалиста по недвижимости – увидеть реальные риски и найти им подтверждение или опровержение.

Как избежать рисков при покупке наследственных квартир

К сожалению, никто и никогда не сможет гарантировать, что помимо наследников, вступивших в наследство и оформивших свои права на имущество, не имеется иных лиц, которые имеют права наследования, но по каким-либо причинам не реализовали их.

Это могут быть как наследники предыдущих очередей, так и наследники той очереди, которая призывается к наследованию, лица, имеющие право на обязательную долю в наследстве, наследники по праву представления и т.д. Особенно трудно поддаются выявлению дети наследодателей – мужчин. В случае «возникновения» иного (кроме продавца) наследника, предъявляющего права на квартиру или долю в ней, договор купли-продажи квартиры может быть признан судом недействительным, с применением последствий недействительности сделки, в том числе в виде изъятия квартиры у покупателя.

Иной наследник, может «возникнуть» по нескольким причинам.

Бойся наследников, квартиру продающих.

Нередко на рынке продаются квартиры, которые были получены по наследству.

Сделка эта, по мнению юристов, достаточно рискованна. О том, какие подводные камни может таить в себе такая покупка, и поговорим. Если раньше круг законных наследников казался довольно узким, то после принятия части 3 Гражданского кодекса РФ он заметно расширился.

Отныне претендовать на свою долю могут не только бабушки-дедушки или братья-сестры умершего, но даже племянники.

Наследники каждой последующей очереди могут вступить в наследство, если нет наследников предшествующих очередей. Покупатели «наследственных» квартир должны понимать: существует круг законных преемников, которые независимо от текста завещания имеют право на долю. Ее не могут быть лишены, к примеру, переживший супруг, родители наследодателя и его несовершеннолетние дети (даже, если они были только еще зачаты на момент смерти).

Покупать ли квартиру, полученную по наследству

Наконец-то вы нашли подходящий вариант квартиры и обнаружили, что она досталась продавцу по наследству.

Какие риски при покупке квартиры, полученной в наследство и как их избежать? Я вам советую, что конечно стоит на это обратить внимание, и самым пристальным образом. Почему? Потому что покупая квартиру, полученную по наследству, вы подвергаетесь риску потерять и квартиру и деньги.

И не только в ближайшие три года, но и намного позже.

Предмет наследования

И потому продавец понравившейся Вам квартиры вполне может являться собственником именно на этом основании.

Так что же — не покупать квартиру вовсе? Отказаться от такого варианта, особенно, если выгодная цена? Нет, можно себя обезопасить! Хотя это задача будет не из легких. Сначала необходимо выяснить как досталась квартира по наследству: по завещанию или по наследованию по закону. Так как порядок наследования в данном случае отличается. Рассмотрим основные моменты наследования по завещанию.

Причем покупка квартиры, доставшейся ее владельцу по наследству, является одной из наиболее высоко рисковых операций. На что же нужно обратить внимание приобретателю так называемой «наследственной» квартиры?

Прежде всего, в качестве особенностей юридических проверок наследственных квартир можно выделить наличие в этом случае специфических рисков, связанных с данным видом возникновения права собственности. Итак. Наследование имущества, в том числе недвижимого, возможно по двум основаниям, а именно, по закону и по завещанию.

Главное различие здесь — в круге лиц, которые могут призываться к наследованию и приобретать права собственности на квартиру. При наследовании по закону наследники призываются к наследованию в порядке очередности (от первой до восьмой очереди).

Покупка квартиры по наследству менее 3 лет

Подскажите, как быть и стоит ли связываться.

Очень понравилась квартира, но там свежее наследство (вступление по закону). После смерти отца наследуют в равных долях 3 человека: двое сыновей и дочь третьего (уже умершего) сына.

Прошел год. В договоре показывать, естественно, хотят минимум. Квартира по стоимости 10-15% ниже рынка, но привлекает она своим местоположением, так как я ищу квартиру именно в этом доме и этом подъезде.

Как можно обезопасить себя в случае ее покупки или это в принципе настолько гнилой вариант, что лучше отступиться? Подскажите, как быть и стоит ли связываться. Очень понравилась квартира, но там свежее наследство (вступление по закону).

После смерти отца наследуют в равных долях 3 человека: двое сыновей и дочь третьего (уже умершего) сына.

pravo-38.ru

Покупка «свежего» наследства – нюансы и риски

Задайте вопрос эксперту

Статья. 24.03.2017 Версия для печати

Распространено мнение, что покупка «свежего» наследства – один из самых худших с точки зрения юридической чистоты вариантов на рынке. Риэлторы стараются обходить подобные сделки стороной и не предлагать такие квартиры к просмотру своим клиентам. Риски здесь довольно велики: утрата или ограничение права собственности покупателя в дальнейшем. Поговорим о том, так ли опасна покупка наследственной квартиры.

Дополнительные риски

При покупке наследственной квартиры действительно имеют место дополнительные риски, утверждают опрошенные нами эксперты. Рассмотрим два существующих варианта – наследование по завещанию и наследование по закону.

– Наследование по завещанию – менее проблемная сделка, так как круг наследников уже определён наследодателем, и оспорить это в суде сложно. Правда, есть «подводный камень» в виде обязательной доли в наследстве для недееспособных наследников, о которых завещатель забыл или не знал – это престарелые родители, несовершеннолетние, инвалиды или лица, находящиеся под опекой. Поэтому при решении вопроса о покупке унаследованной по завещанию квартиры обязательно надо прояснить этот вопрос, – разъясняет эксперт по недвижимости компании «Адвекс на Ланском» Рудольф Попенкер.

Сложнее, по словам эксперта, с наследованием по закону, когда круг возможных претендентов на наследство не определён, и желающих войти в него может быть очень много. Они могут заявить о себе даже после установленного законом 6-месячного срока и через судебное решение восстановить (при наличии уважительных причин) срок подачи заявления о вступлении в наследство. Здесь, как говорится, медицина бессильна.

Ведущий менеджер отдела вторичного рынка недвижимости ГК «Невский Альянс» Елена Аленчева согласна с коллегой:

– В сделке с квартирой, где правоустанавливающим документом является свидетельство о праве на наследство, могут быть сложности. Так, могут появиться наследники, пропустившие установленные законом сроки вступления в наследство, например, находясь в плену или в коме. Также существуют категории граждан, имеющих обязательную долю в наследстве. Они могут обратиться в суд с заявлением о нарушении своих прав.

Советы перед сделкой

Тем не менее далеко не все эксперты готовы назвать покупку наследственной квартиры одной из самых опасных сделок на рынке.

– Наследство оформляется нотариусом в соответствии с законом на основании либо завещания, либо наследной очереди с выдерживанием установленных законом сроков для информирования всех возможных наследников о смерти их родственника. Если наследуемая квартира оформляется в долях на нескольких человек, то и сделка по продаже такой квартиры будет обязательно заверена нотариально, – комментирует руководитель межрегиональной жилищной программы «Переезжаем в Петербург», гендиректор ГК «Недвижимость в Петербурге» Николай Лавров.

И всё же, принимая решение о приобретении наследственной квартиры, имеет смысл прислушаться к советам профессионалов.

– Обратите внимание, насколько близким человеком является собственник квартиры наследодателю. Если это наследник первой очереди (к ним относятся супруги, родители, дети), к тому же проживавший с умершим в квартире и зарегистрированный там, то риск оспоримости невысок. Если собственник – постороннее лицо или дальний родственник, получивший квартиру на основании завещания или наследство по закону второй-третьей очереди, тут риск достаточно велик и обоснован для глубокой проверки. Надо выявлять всех членов семьи умершего, уточнять, знали ли они о смерти родственника и о своих правах, могут ли претендовать на обязательные доли в наследстве, – говорит Николай Лавров.

Эксперт также рекомендует в любом случае проводить нотариальное оформление сделки, потому что нынешний нотариус дополнительно созвонится с нотариусом, выдавшем свидетельство о наследстве и уточнит, не поступало ли претензий от родственников. К тому же он возьмет на себя ответственность за оформление сделки в соответствии с законом о нотариате.

Кроме того, не помешает взять с нынешнего собственника квартиры (наследника) нотариально заверенное заявление о том, что в случае пересмотра наследства в сторону третьих лиц и обращения взыскания на данную квартиру он обязуется самостоятельно и за свой счёт возместить новым наследникам стоимость причитавшимся им долей из денег, полученных от продажи этой квартиры вам.

Чтобы подстраховать себя в сделке с наследственной квартирой, Елена Аленчева советует следующее:

проводить сделку с сопровождением агентства, которое проанализирует документы и закажет внутреннюю проверку;
заключать договор в нотариальной форме с указанием полной рыночной стоимости и хранить расписку продавцов;
застраховать риски потери права собственности (титульное страхование).

Судебные разбирательства

Даже если вы вняли всем советам, имейте в виду: судебные слушания по наследственным делам – явление распространённое. Если вы морально готовы отстаивать свои права на приобретённую у наследника квартиру, стоит знать несколько нюансов.

– Сроки исковой давности по таким делам, как вступление в наследование и оспаривание завещаний, устанавливаются до трёх лет. Однако, если кто-либо из наследников покойного не знал о его кончине либо был не в курсе того, что он имеет право на получение доли в его собственности, то в соответствии со ст. 200 ГК РФ течение такого периода начнется с того дня, когда наследник узнал об этом факте. В целом же основные риски у вас будут следующие: возможность оспаривания сделки либо сознательное мошенничество в отношении вас, – рассказывает руководитель практики по недвижимости и инвестициям интернет-портала «Разумная недвижимость», кандидат юридических наук Елена Ухова.

Как и Рудольф Попенкер, Елена Ухова отмечает, что наследство по завещанию намного безопаснее наследства по закону.

– В данной ситуации нужно проверить подлинность завещания и грамотно составить договор купли-продажи. Если завещание подлинное, а покупатель добросовестный, то даже объявившиеся спустя годы наследники могут претендовать только на средства, полученные от продажи. И иск их будет к наследнику, а не к добросовестному покупателю. Таким образом, рассматривать вариант такой сделки вполне возможно. Это не мина замедленного действия, – комментирует она

Николай Лавров подтверждает, что оспаривание полученного наследства возможно только по суду, если вдруг появившийся другой наследник сумеет доказать, что он не имел возможности заявить о своем праве в установленные законом сроки.

– Оспорить завещание можно тоже только по суду, на основании недееспособности наследодателя в момент подписания. Впрочем, совершенно непонятно, как это доказывать, ведь нотариус заверяет дееспособность подписывающего завещание человека, – добавляет эксперт.

И последний нюанс – к сожалению, при пересмотре в суде наследства на купленную вами квартиру будет наложен арест на время разбирательства и урегулирования этих вопросов.

Разумная Недвижимость

По информации портала. При использовании материала гиперссылка на Razned.ru обязательна.

razned.ru

по завещанию и по закону

Самые распространенные проблемы

Не типичные, но возможные сложности

Какие меры следует предпринимать покупателям?

На что готовы пойти мошенники?

Покупать ли наследственную квартиру?

Как безопасно оформить сделку?

Покупка квартиры по завещанию риски срок давности

Наследство — риски покупки квартиры по завещанию

Особенности покупки квартиры по наследству: что нужно знать, приобретая недвижимость?

Риски при приобретении квартиры по завещанию

Наследство по закону и по завещанию

Насколько велика опасность для покупателя

Как повысить надежность сделки

Покупка квартиры, полученной в наследство Риски.

Наше предложение

Наследство — риски покупки квартиры по завещанию

Покупка квартиры доставшейся по наследству

Риски при приобретении квартиры по завещанию

Наследство по закону и по завещанию

Покупка квартиры у наследника

Риски покупки квартиры, полученной по наследству

Насколько велика опасность для покупателя

Как повысить надежность сделки

Покупка квартиры, полученной в наследство Риски. Риски покупки квартиры по завещанию

Наше предложение

Риски покупки квартиры, полученной по наследству

Покупка квартиры, полученной Продавцом в наследство по закону