С обременением квартиры – Продажа квартиры с обременением в 2018 году: оформление договора купли продажи квартиры с обременением по ипотеке, пропиской постороннего, арестом, образец договора

Содержание

Обременение на квартиру: что это такое, последствия

Автор статьи

Юрисконсульт

При приобретении жилья на вторичном рынке покупатели могут столкнуться с определенными трудностями, связанными с существующими на данное недвижимое имущество ограничениями. Чтобы избежать от возможных мошеннических действий и последующих судебных разбирательств важно проверить юридическую чистоту квартиры или дома, тщательно изучая домовую книгу и сведения о квартире. Зачастую можно встретить предложения о продаже жилья по существенно заниженной цене, это уже является признаком того, что на него имеются определенные ограничения. Поподробнее расскажем о том, обременение на квартиру что это, их виды и способы приобретения квартиры с ограничениями.

Что такое обременение и его виды

Официальное определение «обременения» регламентируется ФЗ № 122 от 21.07.1997 г. «О госрегистрации прав на недвижимость». Указанный закон гласит, что обременение на квартиру – это ограничения, зафиксированные в актах и договорах, на право осуществления сделок владельцем своим жильем. При этом собственник вправе провести сделки с обремененным жильем исключительно с разрешения третьего лица.

Обременения бывают нескольких типов:

Ипотека. Приобретение жилья с помощью ипотеки – один из распространенных способов. Во многих случаях квартира выступает в качестве залога у банка-кредитора. Владелец же не может осуществить продажу такого жилья до того, пока не выплатит весь долг. Но совершить продажу такого жилья возможно при получении согласии у кредитной организации и у покупателя, который обязуется принимать все условия банка.
Наличие ренты. Если в данной жилплощади проживает получатель ренты, осуществить сделку по продаже или оформления дарственной, можно после его смерти или по обоюдному согласию.

Арест. Такое ограничение налаживается, если у собственника имеются задолженности по коммунальным платежам (долг свыше определенного лимита) или другие задолженности. Оформление купли/продажи можно лишь после согласия управляющей компании (т.е. после погашения всех невыплат).
Наем на договорных условиях. Несмотря на то, что съемщик жилья не наделен правом на наемное жилье, собственник не имеет право выселять его до окончания срока, установленного договором аренды. Сделка по купле продаже может осуществиться только по истечению срока аренды или после согласия съемщика.

Зарегистрированные на этой жилплощади лица. В процессе сделки по продаже жилья проводится самостоятельная выписка всех жильцов, прописанных в нем. Если указанные лица отказываются сделать это, при этом они не обладают правом собственности, владелец может сделать это в судебном порядке. Но существуют случаи, когда собственник не может выписать гражданское лицо из своей жилплощади без согласия последнего.
Проживание в квартире несовершеннолетнего. Отчуждение подобного жилья можно реализовать лишь с разрешения опекунского (если младше 14 лет) или попечительского (для лиц старше 14 лет) совета.
Аварийное здание. Согласно закону продажа квартиры в доме, который признан аварийным, запрещено.

Сервитут. Это документ, согласно которому правом пользования жилым помещением обладают лица, не являющиеся его собственником (например, когда собственники живут заграницей и поручили присмотр за квартирой другому лицу). Для продажи такого жилья, собственнику необходимо их согласие.

Как продать жилье с обременением?

В целом, продажа квартиры с обременением подразумевает выполнение определенных процедур, связанных со снятием ограничения. Подробно расскажем на примере реализации ипотечной недвижимости.

Чтобы совершить подобную сделку владелец жилья (продавец) должен получить от банка-кредитора документы, разрешающие продавать жилье, приобретенное по ипотеке, которая еще не погашена. После получения согласия от банка, нужно искать покупателя, готового купить квартиру с обременением.

Порядок оформления сделки такова:

Покупателем арендуется две банковские ячейки в кредитной организации, где у продавца оформлена ипотека. Первая ячейка предназначена для средств, направленных на погашение ипотеки, а вторая, куда размещается остаток договорной суммы, принадлежит продавцу.
Покупатель за счет денег 1-й ячейки выплачивает кредит.
Банком-кредитором оформляется документ, подтверждающий факт полного погашения кредита.
Между покупателем и продавцом заключается договор купли-продажи.
Регистрационной палатой выдается справка о снятии ограничения с предмета сделки и оформляется переход права собственности покупателю. Для обращения в регистрационную палату необходимо подготовить следующие бумаги: заявку установленного образца о снятии ограничения, свидетельство регистрации собственности на продаваемое жилье, ипотечный договор и платежные чеки на погашенный кредит, квитанция об уплате госпошлины, закладную.

Деньги со второй ячейки становятся доступными продавцу после завершения сделки.

Чтобы исключить спорные ситуации (например, после погашения кредита собственник может отказаться от сделки по продаже, вопрос можно решить только в судебном порядке). Поэтому желательно заключать с продавцом предварительное соглашение. В нем должно быть указано, что часть денег покупатель выделяет на погашение кредита.

Нюансы продажи недвижимого имущества с обременением

При продаже жилплощади с обременением форма договора несколько отличается. В нем должен присутствовать пункт о том, что продавец известил покупателю о наличии ограничения. Помимо этого в нем подробно должно быть описан порядок взаиморасчетов.

Квартиры с обременением чаще продаются в аукционах, когда жилье выступает в качестве залога за оформленный кредит, и заемщик не выполнил свои кредитные обязательства. В подобных случаях в качестве продавцов выступают судебные приставы исполнители.

Существует и другой вариант отчуждения квартиры с ипотечным обременением: переоформление кредитных обязательств на покупателя. Но этот способ может быть реализован исключительно по согласию банка-кредитора после проверки кредитной истории покупателя, его платежеспособности и наличия у него иных кредитных обязательств.

Если в покупке ипотечного жилья нынешний собственник использовал средства материнского капитала, и в нем прописаны несовершеннолетние лица, то для совершения сделки необходимо получить согласие попечительского или опекунского совета. Разрешение на отчуждение квартиры указанные органы могут дать лишь после того, как все несовершеннолетние лица будут зарегистрированы на новой жилплощади. Последняя по параметрам должна быть больше предыдущей.

Проверка снятия обременения на квартиру

Снятие обременения подтверждается получением соответствующего документа от органов, которыми было оно установлено. В случае ипотечного жилья это будет документ от банка о полном погашении долга. Если ограничение принято управляющей компанией по причине невыплаты коммунальных услуг, то подтверждением снятия обременения станет бумага от указанных органов о выплате долгов.

В случае ренты подтверждением снятия ограничения станет:

документ о смерти получателя пожизненной ренты;
документ об истечении срока договора ренты;
нотариально заверенный документ, заключенный между получателем ренты и исполнителем относительно обоюдного согласия по продаже жилья.

Узнать о наличии обременений перед началом заключения сделки купли/продажи можно при подаче заявки в Росреестр на получение выписки ЕГРП по данной недвижимости. В ней имеется вся информация относительно ранее проводимых сделок, а также наличия обременения.

Вывод

Несмотря на привлекательную стоимость жилья с обременением, процедура его купли/продажи достаточно сложный процесс. Чтобы обезопасить себя от возможных рисков (потеря денег и приобретенной жилплощади в связи с признанием сделки недействительной), лучше воспользоваться услугами квалифицированного юриста, который не только поможет выявить существующие обременения, но совершить грамотную сделку в соответствии с установленными законодательными актами.

papinian.com

Что значит квартира с обременением

Обременение – одна из форм ограничений, своеобразный арест, налагаемый на имущество либо недвижимость. Лимитирование действий, связанных с имуществом, вводится на основании составленного договора. Ограничения, не позволяющие в полной мере распоряжаться той или иной формой имущества, появляются вне зависимости от желания собственника( банковский арест) либо по его собственному волеизъявлению (залог жилого помещения). Согласно договору возникают ограничения, не дающие возможность заключения сделок, подписание договоров и тому подобные операции.

Формы обременения

Не все сделки, связанные с недвижимым имуществом, проходят без проблем. Чаще всего сложно реализуется квартира с обременением. Что это значит? В соответствии с ФЗ № 122 от 1997 года, обременения выражаются в следующих формах:

ипотека;
управление, основанное на доверии;
аренда;
наложение ареста;
сервитут (чаще используется в отношении земельных территорий).

Существуют и дополнительные ограничения, применяемые в случае отчуждения объектов недвижимости – соглашение по бессрочной ренте, наличие несовершеннолетних собственников и некоторые другие.

Обременение не всегда является препятствием для продажи недвижимости. При возникновении ограничений покупатель должен изучить свои права, что позволит избежать неприятных неожиданностей. Федеральный Закон №122 указывает, что права на недвижимость регистрируются в установленном порядке. Подобное условия касается и обременений, накладываемых на квартиру. Информация находится в свободном доступе, поэтому перед проведением сделки можно ознакомиться с ограничениями, действующими в отношении объекта.

Ипотека

Интересные факты

Несмотря на все возникающие сложности при оформлении сделки на квартиру под обременением, приобретение такой недвижимости может сулить немалые выгоды. Сам факт наличия проблем с жильем вынуждает продавца снижать цену, а если продавец еще и срочно нуждается в средствах, то вполне реально приобрести квартиру на 35-40% ниже ее рыночной стоимости.

Недвижимость, приобретенная по ипотечному договору с банком, является залоговой. Реализовать такое имущество можно, лишь получив разрешение кредитора. Финансовые организации идут на это охотно, если покупатель документально подтверждает свою материальную состоятельность. Когда в качестве обременения выступает ипотека, то возможны два варианта развития событий:

Покупатель переоформляет банковский договор на себя, поэтому дальнейшую ответственность по выплате ипотеки он несет сам. Средства, внесенные продавцом, возвращаются ему покупателем.
Остаток долга по ипотеке будет передан банку для погашения.
Покупатель передает продавцу сумму задолженности по ипотеке сразу, а оставшуюся часть выплачивает после погашения продавцом процентов по ипотечному продукту и снятию залога.

Аренда

Владение жильем, сданным в аренду – явление довольно хлопотное. Все соглашения между сторонами, заключенные в письменной форме на срок год и более, имеют силу даже при смене владельца жилого помещения. Отчуждение не является причиной расторжения договора.

Основная проблема заключается в сроке, на который заключен договор аренды с постояльцами. Если договор зарегистрирован в установленном порядке и не расторгнут, наниматель законно проживает на арендуемой площади до конца срока, установленного соглашением.

Во избежание проблем, связанных с посторонними для нового собственника людьми, необходимо потребовать предварительного расторжения договора найма.

Рента

Соглашение ренты подписывается, чаще пожилыми людьми, нуждающимися в реальной помощи. Подобным образом, за её предоставление они расплачиваются собственной недвижимостью. Согласно ст. 604 гражданского кодекса РФ гражданин, ставший собственником, принимает все полномочия по использованию и распоряжению объектом только после получения соответствующего разрешения.

Если настоящий владелец более не нуждается в помощи, нужно провести расторжение договора ренты. Из этого следует, что деньги, потраченные на приобретение продуктов, предметов первой необходимости и лекарств, придется возвратить.

Арест

Что значит квартира с обременением? Одним из самых сложных обременений является арест недвижимости, в соответствие с которым накладывается полный либо частичный запрет не только на распоряжение имуществом, но иногда и пользованием. Подобные ограничения накладываются государственными органами и службами:

судами;
правоохранительными органами;
службами приставов.

Используется арест в качестве меры, гарантирующей совершение того или иного действия, поэтому он не снимается до тех пор, пока должник не выполнит свои обязательства в полном объеме. Если же обязанное лицо уклоняется от своего долга либо срок, отведенный на эту процедуру, закончился, недвижимость реализуется посредством проведения торгов либо участия в аукционе.

Доверительное управление

Статистические данные

По данным статистики самые распространенные виды обременений – это залог или арест.

Доверительное управление подразумевает присмотр за чужой собственностью. Договор заключается на определенный срок, в течение которого права передаются временному владельцу. Такие договора заключаются крайне редко, чаще в случаях, когда собственнику необходимо на время покинуть страну.

Доверенное лицо на законных основаниях присматривает за недвижимостью, пользоваться ею на заключенных условиях и оплачивать счета. Отведенная возможность распоряжения снимается ранее окончания срока лишь при согласии обеих сторон либо скоропостижной смерти исполнителя.

О том, как проверить обременение земельного участка узнайте здесь.

По материнскому капиталу

Ограничения, связанные с квартирой, имеют место быть, если покупка жилья осуществлялась с привлечением материнского капитала. В таких случаях одним из собственников обязательно будет ребенок. Отчуждение жилья невозможно без получения разрешения от органов попечительства, если возраст владельца недвижимости не достиг 18 лет.

Прописка несовершеннолетнего ребенка

Если на жилплощади прописан человек, то это тоже квартира с обременением. Обременение подобного рода наступает при отчуждении жилого помещения, где зарегистрирован ребенок. В таком случае обязательно требуется согласие обоих законных представителей и органов попечительства. Обязательным условием для этого становится выписка ребенка с прежнего места жительства и прописка его в ином жилом помещении, не уступающим по своим характеристикам предыдущему.

О том, как узнать есть ли обременение на квартиру читайте по ссылке https://cashfacts.ru/3115-kak-proverit-obremenenie-na-nedvizhimost-cherez-rosreestr-onlain

Разрешение от второго супруга

Закон запрещает отчуждение совместно нажитого имущества без согласия каждого из них. Разрешение на продажу оформляется в письменной форме, после чего заверяется нотариусом. Решение принимается единолично, если один из супругов получил жилье в дар, принял в наследство либо построил до вступления в брак.

В видео рассматриваются особенности сделки по покупки жилья с обременением

Кого нельзя выписать из обремененной квартиры

Существует категория граждан, выписать которую нельзя, даже если квартира продана:

наниматели жилья;
получатели ренты при заключении договора пожизненного содержания с правом проживания в данном жилье;
ссудополучатель по договору безвозмездного пользования.

Про составление договора купли продажи с обременением можно прочитать тут.

Как проверить

Покупка квартиры с обременением нередко становится серьезной проблемой, появление которой желательно предотвратить. Потенциальный покупатель проверяет наличие ограничений, обращаясь в органы Росреестра. Для этого составляется соответствующий запрос, ответ будет содержаться в выписке о недвижимости.

Если у вас появились вопросы касательно недвижимости с обременением, пишите в комментариях

cashfacts.ru

Что значит квартира с обременением?

«…Квартирный вопрос только их испортил», — говорит Воланд в «Мастере и Маргарите». С описываемых времен прошло уже больше 70 лет, а квартирный вопрос продолжает все так же остро нервировать и москвичей, и всех остальных жителей Российской Федерации. Сегодня особенностей владения жилплощадью оказывается в разы больше, чем тогда, всего через пару десятков лет после революции.

Сегодня далеко не всегда, когда человек говорит, что ему принадлежит квартира, это означает, что он может свободно распоряжаться ею по собственному усмотрению. Даже чаще оказывается наоборот: из его прав присутствует только право жить в ней. Но как бы там ни было, а своя квартира – вещь в хозяйстве архиполезная, даже если возможность ее использования несколько ограничена. Так довольно часто можно услышать о том, что есть квартиры с обременением. Что это значит, и как владелец вправе распоряжаться этим имуществом, мы и рассмотрим в этой статье.

Читайте также: Чем грозит собственнику временная прописка ребенка в квартире

Обременением называют некоторое ограничение прав, накладываемое на собственника, в связи с тем, что частично квартирой владеет другое лицо – физическое или юридическое. Квартира может быть в частичном владении банка или государственного учреждения, или конкретного человека.

Виды обременения

Если обременением называют частичное владение, значит, отдельные виды частичного владения и представляют собой виды обременения. На территории нашего государства рассматривают пять юридических ситуаций:

Ипотека. Редкий человек в наши дни может сам купить квартиру, не прибегая к этой процедуре. Она означает, что кредитное учреждение выплачивает сумму стоимости квартиры застройщику, приобретая часть прав на нее, а непосредственный покупатель должен выплачивать ему долг, чтобы стать полноправным владельцем. До того момента, когда долг будет выплачен, никаких операций с такой квартирой проводить нельзя.
Аренда. Если вы сдаете свою квартиру в аренду, то до полного выселения жильцов вы не имеете права продавать ее. В противном случае вам грозит судебное разбирательство!
Рента. Составляя договор ренты, человек, которому принадлежит квартира, обязуется передать ее в наследство тому, кто будет обеспечивать его всем необходимым на протяжении жизни. С момента составления этого договора у владельца уже нет полных прав на это жилище, и он может продать ее только в том случае, если расторгнет договор пожизненного содержания.
Арест. Это является наиболее тяжелым обременением. Наложить арест на жилищную площадь могут государственные органы в связи с неуплатой счетов за разнообразные услуги (коммуналка и прочие). В этом случае никакие другие организации не смогут оказать влияние на решение, утвержденное свыше, а уж тем более снять его. В наиболее тяжелых случаях ограничение накладывается не только на операции над недвижимым имуществом, но и на право проживать в данной квартире.
Доверительное управление. Означает, что на время отсутствия хозяев ими назначается доверенное лицо, которое присматривает за их квартирой, поддерживает там порядок, вовремя оплачивает счета и прочее. При этом права на квартиру частично передаются временному владельцу. Распоряжаться такой квартирой раньше истечения срока договора возможно при подобном обременении только в двух случаях: если исполнитель умрет, или если по согласию обеих сторон договор будет расторгнут.

Квартира с обременением опасна

Сделки вроде снять или купить квартиру в отношении жилплощади с обременением оказываются довольно опасными не только для арендатора или покупателя, но и для непосредственного владельца. В чем же состоит главная загвоздка?

Если владелец, не сняв ограничений, попробует распоряжаться квартирой, как полностью своей собственностью, может столкнуться с целым рядом проблем.

Читайте также: Как в квартире узаконить перепланировку

Если сделка была заключена, а ограничения не были сняты, то множество вопросов придется урегулировать с судом и новыми хозяевами. Оплата всех судебных заседаний производится из кармана виновника.

Покупателю в этом вопросе также придется не легче:

имеющиеся ограничения не позволят ему полноценно распоряжаться имуществом;
при покупке жилплощади, где прописан несовершеннолетний или он является владельцем ее части (один из сложнейших случаев судебной практики), полноценная передача возможна только при содействии его попечителя, а значит, зависит только от его сговорчивости;
в некоторых случаях будет невозможно проживание (наличие арендаторов или пожизненных жильцов), а аннуляция договора, возврат потраченных финансов и обратная передача жилплощади будут чересчур долгими.

Поэтому предупредить подобные явления необходимо перед приобретением недвижимости. Покупатель снизит риск участия в проблемной сделке при изучении домовой книги, сведений о квартире, ее ограничениях. Это позволит избежать последующих тяжб и потери личного времени и средств.

Читайте также: Можно ли без ипотечного займа купить квартиру

Нужно иметь хорошее представление о законодательстве в отношении владения жилплощадью и тщательно разобраться в вопросе прав на конкретную квартиру, которыми владеет ее хозяин. И при наличии обременения – пройти подробную консультацию с компетентным юристом, чтобы исключить возможность развития каждой из этих неприятных ситуаций.

estto.ru

особенности, что значит квартира с обременением, проверка квартиры на обременение

Что значит квартира с обременением? Вопрос этот чаще всего возникает, когда из-за сложной финансовой ситуации или потребности в «срочных» деньгах собственники выставляют ее на продажу. Один из видов обременения – прописанные на данной жилплощади другие люди, у которых нет права на эту недвижимость. Другим видом обременения на квартиру будет ипотека, т.е., либо квартира представляла собой результат ипотечного строительства, и за ее хозяином остался еще немалый долг, либо он взял кредит на иные покупки или развитие бизнеса под залог квартиры, которую продает. Можно ли продать квартиру с обременением пропиской, и стоит ли покупать жилье с обременением в виде ипотеки?

Тонкости покупки с обременением

Если посмотреть на практику продаж таких квартир, то продающий квартиру собственник ничем не рискует. Люди, прописные в квартире, на собственность претендовать не могут, а обременение в виде ипотеки снимается с внесением суммы залога в банк, что обычно делает покупатель. Позиция покупателя более сложная. Юристы рекомендуют при покупке квартиры с обременением обязательно проконсультироваться по всем тонкостям подобной сделки. Обычно такие квартиры продаются дешевле, на подобной покупке можно сэкономить, но каждый шаг должен быть просчитан и оформлен договором. Вплоть до предварительного соглашения о залоге, который особенно важен при продаже квартиры с обременением ипотекой. Банк, предоставивший кредит, считает залоговое имущество гарантией возвращения кредита, т.е. это и будет наложением обременения. Когда покупатель вносит деньги в банк, учреждение снимает обременение. И если в этот момент собственник отказывается от сделки, то покупатель через суд будет вынужден требовать возвращения денег, либо доведения сделки до логического конца. Так же может произойти, если покупателем выполнены все условия сделки, а собственник квартиры не съезжает. И снова иск в суд о выселении. Поэтому-то и нужны договоры по каждому шагу в процессе купли-продажи.

Как вариант, можно подыскать такую квартиру на торгах, поскольку здесь уже точно решены все формальности и имеются все гарантии для покупки.

Снятие обременения с жилья

Как узнать что квартира не в залоге? Осторожный покупатель обратиться в Росреестр, где обременение обязательно фиксируется (в принципе в ЕГРП отмечаются все сделки с недвижимостью). Чтобы снять обременение, нужно полностью выплатить кредит, включая проценты и штрафы по договору с банком. В этом случае в ЕГРП появится запись о погашении обременения. Вам будет интересно: Сумма налогового вычета при покупке квартиры: документы, порядок, сроки, сумма

mosadvokat.org