Сделка на недвижимость – Сделки с недвижимостью. Как правильно выбрать агента, агентство и провести сделку на рынке недвижимости (П. А. Коваленко, 2009)

Альтернативная сделка с недвижимостью

Москва +7 (499) 455-12-41 Санкт-Петербург +7 (812) 426-14-65 Регионы (бесплатно) +7 (800) 500-27-29 доб. 529 Задайте вопрос юристу

toggle menu

pravonedv.ru

Виды сделок с недвижимостью: имущественные, действительные, односторонние

В целостном контексте Гражданско-правовых отношений выделяется способ перехода прав на объекты в результате имущественных соглашений.

Она регламентирована главой 9 ГК РФ. Рынок недвижимости подвержен этому типу отношений.

 

Понятие действительных сделок в гражданском праве

Под сделкой понимается юридическое действие, в результате которого граждане приобретают или утрачивают имущественные права на объект, выступающий предметом договора при её проведении между физическими или юридическими лицами.

Юридически, участники процедуры определяются сторонами. Одна сторона передаёт другой стороне имущественные права, сопровождая процесс оформлением, с участием документации, регламентированной гражданским правом.

Сделки принято делить на два типа: действительные и недействительные.

Недействительные прецеденты делят на виды:

1. Оспоримые, недействительность которых признаётся только судебным решением.
2. Ничтожные, недействительность которых не требует судебного решения в силу их несостоятельности.

Они отличаются от действительных тем, что не порождают гражданско-правовых последствий. Каждый действительный договор имущественного характера такие последствия влечёт для обеих сторон. Он преследует цель, которая выражается в правовых последствиях (см. Оспоримые и ничтожные сделки).

Последствия ожидаемы для обеих сторон и планируются ими. Действительные сделки многочисленны, что делит их на виды и подвиды, по различию характерных свойств.

Действительные сделки

Единой общепризнанной классификации нет, поэтому группы компонуются по совокупности свойств или признаков:

1. По числу участвующих сторон – односторонние, двусторонние, многосторонние.
2. По присутствию имущественных обязанностей контрагента – возмездные, безвозмездные.
3. По моменту возникновения – реальные, консенсуальные.
4. В соответствии с юридическим целеполаганием, значением для сторон – каузальные, абстрактные.
5. По зависимости их юридической силы от сопутствующих объективных обстоятельств – условные, обычные.
6. По размеру стоимости участвующего в процедуре объекта – мелкие, крупные.
7. По способу проведения – устные, письменные, нотариально удостоверенные, прошедшие регистрацию.

Перечисленные группы ассимилируются в правоотношениях имущественного характера, в том числе, возникающих на рынке недвижимости.



Прецедент обеспечивается взаимодействием двух сторон – субъектом и объектом.


Субъект волеизъявляет собственное участие в имущественной процедуре, направленной на управление объектом.

Основные виды сделок с недвижимостью

Стоит отметить, что все имущественные процедуры, проводимые с недвижимостью, определяются как крупные.

Для них требуются письменные соглашения и по преимуществу, удостоверение нотариуса и регистрация в записях Росреестра. В остальном, они способны дифференцироваться по свойствам.

Юридические прецеденты имущественного характера, связанные с объектами недвижимости, выступают в разновидностях:

В них присутствуют, в разной степени, характеристики видов гражданских правоотношений. За счёт этого способы передачи имущества приобретают законодательную опору и вступают в силу после требуемого юридического оформления.

Заведомо нужно предоставить сведения об отсутствии препятствий в виде запретов и обременений, не допускающих недвижимость к участию в гражданских правоотношениях.

Договоры и односторонние сделки

Субъектом договорных отношений признаются стороны, участвующие в принятии совместного решения в отношении конкретного объекта недвижимости. Если в процедуре участвует две или более, сторон, правоотношения оформляют договором (с.154 ГК РФ).

Договор даёт право считать сделку состоявшейся и провоцирует наступление правовых последствий, цели которых определились при планировании. Отношения, возникающие при его составлении, ориентированы на условия рынка и характер законодательного регламента. Кроме того они различаются по виду имущественной процедуры, совершаемой в отношении объекта.

Договор составляется в зависимости от целей сторон. Если одна сторона покупает объект, договор укладывается в рамки купли-продажи. В этом случае взамен возникновения права на владение объектом, покупатель передаёт обозначенную соглашением денежную сумму.

Мена требует предоставить взамен равноценный объект или компенсировать разницу в цене между объектами, в денежном выражении.

Дарение происходит односторонне, в адрес одаряемого лица. Но этот вид отношений оформляется договором, так как одаряемый субъект, хоть и пассивно, но участвует в процессе. Его волеизъявление допустимо выражать в отказе от подписания дарственной. Принятие имущества в дар – вид двусторонних отношений.

Аренда, ссуда, рента, тоже оформляются договором. Если одна сторона представлена несколькими физическими (юридическими) лицами, договор становится многосторонним. При этом правовая основа остаётся неизменной, равной двустороннему соглашению.

Особняком стоят в этой цепочке имущественных действий односторонние сделки, которые определены как завещания.


Здесь изъявляется непосредственная воля одной стороны, переданная через доверенное лицо – нотариуса или душеприказчика.

Возмездные и безвозмездные

Способы имущественных правоотношений чаще носят возмездный характер. Субъекты взаимодействия обмениваются юридически значимыми ценностями.

В обмен на объект недвижимости передаются:

• денежные средства;
• другой объект или равноценное имущество;
• оказываемые услуги;
• совокупность таковых.

Безвозмездны дарение и ссуда. Эти условия становятся базовыми для данного вида соглашений. При их не исполнении, правовая основа сделки становится ничтожной. К этому виду правоотношений можно было бы отнести и завещание. Но это будет не совсем верно. Ведь при завещании субъект, вступающий в наследство, наследует также неисполненные обязательства наследодателя.

Иногда принимает к исполнению непосредственный завещательный отказ.


Это говорит о критериях, по которым наследование стоит отнести к возмездным способам отношений.

Консенсуальные и реальные

Соглашения, которые вступают в силу после подписания сторонами в режиме реального времени, установленного датой в положении контракта, называются реальными.

Это стандартные виды процедур, которые поэтапно передают имущественные права от одного владельца к другому. Этапами здесь становятся юридические действия, продвигающие процессы прекращения и возникновения прав на недвижимость между взаимодействующими субъектами.

Завершающим этапом становится внесение записи о проведённом инциденте в Государственный кадастр недвижимости (ГКН), после которого допускается распоряжение переданным имуществом.

Консенсуальные отношения определены не реальными временными рамками с достоверно установленной датой, а событием, которое неизвестно когда произойдёт.

При этом достоверно, что обозначенное событие произойдёт без сомнения. Ярким примером выступают завещания, которые назначают передачу имущества на момент смерти завещателя.

К такому типу сделок относят аренду, ссуду или ренту, если стороны вправе прервать в связи со смертью одного участника, либо путём переуступки права. Их допустимо составлять на период длительного отсутствия, владельцев недвижимости или регламентировать интересами третьих лиц, которые связаны с объективными причинами.

К консенсуальным правоотношениям прибегают при составлении брачных контрактов. Некоторые способы составления дарственных на недвижимость допускают их передачу к моменту свадьбы или рождения наследника.

Если дарственная составляется в адрес малолетнего ребёнка, допуская вступление в силу в момент наступления возрастной дееспособности, она не несёт консенсуального характера. День наступления 18 (14-16) лет требуется высчитать достоверно и включить в срок действия дарственной, отодвинув её вступление в силу на дату восемнадцатилетния одаряемого лица (см. Жилье на ребенка).

Каузальные и абстрактные

Для проведения каузальной имущественной процедуры потребуется некая юридическая причина, прецедент, который мотивирует субъект на правовое взаимодействие с объектом недвижимости.

Причина совершения сделки – её цель, что допускает ряд действий, требуемых для достижения цели.


Каузальные отношения возникают всегда, когда соглашение гарантирует передачу конкретного объекта недвижимости в результате отчуждения от владельца.

Рынку недвижимости свойственны и такие виды контрактов, которые не приводят к непосредственному владению объектом. К таковым относят договор переуступки прав собственности в долевом строительстве. В данном случае отсутствует объект, передаваемый лицу, но правоотношения в его адрес уже состоялись.

При переуступке или соглашении цессии, в сторону заинтересованных лиц, переходят лишь права на абстрактный, не существующий в рамках реального времени, объект.

Обычные и условные

Обычные гражданско-правовые взаимоотношения сторон безусловны. При составлении контракта или завещания имущество передаётся при непосредственном исполнении обязательств. Они сформулированы сторонами и вписаны в соответствующих пунктах.

Сама процедура основана на исполнении оговорённых условий. Главное требование – определение даты происхождения события и этапов проведения процедуры.



Условный характер прецедент приобретает, когда исполнение обозначенных положений попадает в зависимость от представленных в соглашении объективных условий.


В отличие от каузального договора, условия предусматриваются с большой долей вероятности, но не констатируются в качестве абсолютных.

К таковым относят договора долевого строительства (ДДУ), возведение новостроек членами кооператива. Целесообразно рассматривать в этом контексте ипотечные соглашения и иные виды кредитования, когда недвижимость остаётся в залоге до момента погашения долга.

Хотя здесь устанавливается предполагаемая дата расчёта с инвестором, событие погашения долга является планируемым, желанным, но достоверно не регламентируемым. С определённой долей вероятности оно может не произойти, что отменит передачу права собственности в сторону должника.

Срочные и бессрочные

Если речь идёт об аренде, ссуде или ренте, предполагается указание сроков действия контракта. В противном случае требуется указать, что контракт действует бессрочно. Без определения этого положения, документ не будет признан в качестве действительного.

Срочное соглашение – аренда в течение трёх лет (или иное), не требует непременного расторжения по окончании срока действия.


Если оно не расторгнуто в момент завершения срока, то взаимодействие сторон остаётся в силе и пролонгируется на тот же период. Не говорит это и о том, что его недопустимо расторгнуть раньше. По согласию сторон или через суд, оно аннулируется в любое время, при соблюдении норм передачи недвижимости владельцу.

Бессрочные соглашения не имеют в виду пожизненное использование недвижимости, но допускают его. Они утрачивают силу на определённых условиях, специально обозначенных в положении о допустимости и условиях расторжения, фиксируя их конкретным пунктом.

Многообразие вариантов взаимодействия субъектов на рынке недвижимости, продиктовано фактом неоднозначности функционирования данного рынка.

Гражданско-правовые отношения позволяют использовать виды взаимодействий в качестве юридического инструмента, детально прорабатывающего нюансы конкретной ситуации.

myestate.club

Оформление сделок с недвижимостью: юридические аспекты

Привет, посетители Habrealty.ru!

Самостоятельное оформление сделки купли-продажи квартиры должно быть юридически грамотным, чтобы избежать неприятных последствий, как для продавца, так и для покупателя.

Сегодня вкратце разберем, как юридически правильно оформлять сделки с недвижимостью!

Допустим вы хотите самостоятельно купить или продать квартиру и вам необходимо решение, как лучше и безопасно все провести. Но сразу скажу, что вообще без специалистов будет сложно, но все же можно, если очень хорошо постараться.

Рассмотрим основные моменты при совершении сделки, которые желательно выполнять, что бы сделка пошла в нужном направлении и не было потом для вас каких-либо неожиданностей и вы могли контролировать весь процесс.

Оформление сделок с недвижимостью: порядок

Допустим вы нашли квартиру, которую решили приобрести в собсвенность.

Что надо сделать?

Этап 1: проверка юридической чистоты

• проверить основной пакет документов. Это правоустанавливающие документы (договор купли-продажи, приватизация, договор дарения и т. п.). Т.е. необходимо узнать, на каком основании квартира стала собственностью
• затребовать выписку с ЕГРП с собственников, либо получить ее самим в Росреестре
• попросить собственников предоставить выписку с поквартирной карточки о зарегистрированных и выписанных лицах, архивную поквартирную справку
• изучить полученные документы

Этап 2: внесение аванса или задатка

Если вас все устраивает, то необходимо «закрепиться», что бы квартира не была куплена другими покупателями.

Как это сделать?

Есть несколько вариантов:

1. внести аванс
2. внести задаток
3. составить сторонам предварительный договор
4. составить сторонам предварительный договор и внести аванс
5. составить обеим сторонам предварительный договор и внести задаток

Вот сколько вариантов, есть над чем подумать и поломать голову! Это один из важных этапов оформления сделки с недвижимостью и поэтому остановлюсь здесь по-подробнее.

Если есть какие-то сомнения, то советую внести только аванс, так как по закону аванс можно в любое время забрать обратно, продавец не имеет права вам его не отдавать. А если хотите железно за собой оставить понравившийся вам вариант, то советую в таком случае составить сторонам сделки предварительный договор и внести задаток.

Вот тогда точно, продавец не сможет ни при каких обстоятельствах поменять условия договора. НО советую такие договора составлять грамотно, так как по предварительному договору стороны обязаны в будущем заключить сторонам основной договор на условиях, предусмотренных предварительным договором.

И эти условия уже нельзя менять, и если одна сторона откажется от заключения основного договора, то другая сторона может в судебном порядке обязать заключить с ней договор купли-продажи.

Считаю очень серьезным договором, который действительно может гарантировать обеим сторонам выполнение всех условий, которые были прописаны в данном договоре.

Также считаю очень серьезно нужно отнестись к соглашению о задатке, так как по закону, если сторона получившая задаток, нарушит условия договора, она должна будет вернуть его в двойном размере, а если нарушит условия сторона, давшая задаток, то задаток останется у стороны, которая его получила.

Задаток оформлять необходимо в том случае, если очень сильно уверены в выбранном вами варианте, и изучили все необходимые документы. В других случаях не советую связываться с задатком.

Этап 3: составление ДКП

После того, как вы внесли задаток или аванс или выполнили другие действия, вы готовитесь к основному действию — составлению договора купли-продажи и передачи пакета документов в Росреестр по Хабаровскому краю.

К этому документу при оформлении сделки купли-продажи квартиры необходимо отнестись внимательно и сейчас я дам несколько рекомендаций.

Советую к составлению договоров купли-продажи подходить индивидуально, не скачивать их с Интернет, а в лучшем случае сходить на консультацию к специалисту и составить приемлемый только для вашего случая договор купли-продажи.

Все сделки разные, одинаковых ситуаций практически не бывает, у кого то ипотека, или сертификат, материнский капитал, несовершеннолетние дети, доли, квартира меньше 3 лет в собственности, зарегистрированные и т.д. вариантов очень много.

Необходимо сначала каждому составить свой вариант, потом всем сторонам встретиться и согласовать все важные условия, прийти к обоюдному решению и только потом составить один проект договора, который устроит все стороны.

При составлении договора советую в обязательном порядке обратить внимание на цену объекта, условие передачи денег, условие каким образом и когда будете передавать объект покупателю (по акту приема-передачи или без него, но советую лучше с актом).

Советую очень важное внимание уделить передаче денег, так как вариантов масса: наличным, безналичным способом, сертификатом, банковской ячейкой, аккредитив и т.д. Пока популярностью пользуется банковская ячейка, думаю заслуженно. Далее вы все обсудили, согласовали , далее готовимся к передаче документов в Росреестр.

Этап 4: регистрация перехода права

Вам необходим передать документы в Росреестр или в МФЦ для регистрации перехода права собственности. Покупатель должен по закону оплатить госпошлину, необходимо иметь данные СНИЛСА. Необходимо иметь несколько экземпляров договоров купли-продажи, паспорта собственников, правоустанавливающие документы.

Внимание: в настоящее время отменена для сделки справка о продаже, для регистрации не требуют, так что покупателям самостоятельно надо проверить нет ли у продавца задолженность по квартплате и что все лица сняты с регистрационного учета.

Занимаем очередь в МФЦ , подходим к окошечку, при регистраторе подписываем договор купли-продажи, отдаем все документы и регистратор говорит, когда следует прийти за документами.

Этап 5: прием-передача квартиры

Далее, когда получите уже свидетельство о праве собственности советую приемку квартиры провести по акту приема-передачи.

В акте следует сторонам указать, что все обязательства по сделке выполнены, деньги получены в полном объеме, объект получен в надлежащем состоянии, претензий нет.
Вот тогда подписывайте и все, сделка завершена!

Считаю что, когда все эти этапы вы прошли, правильно проверили документы на квартиру, грамотно составили предварительный договор и договор купли-продажи — в будущем, у вас не возникнет ни каких проблем и вы будете спать спокойно!

Кстати, если у вас будут вопросы по любому из этапов оформления сделки купли-продажи, задавайте их на моей странице, постараюсь вам помочь: страница здесь.

Удачи всем!

www.habrealty.ru

Ничтожные сделки с недвижимостью, теория и практика

 

Ничтожные сделки с недвижимостью встречаются нередко. Разберемся подробнее.

Скучная статья, только теория.

Увы без этих знания просто никак! Эти несколько минут, затраченных на чтение, вызовут у вас бдительность.

Рекомендую прочесть до конца.

---

Содержание статьи подробное:

Ничтожные сделки с недвижимостью

Ничтожные сделки  являются недействительными сразу с момента их совершения — решения суда для этого не требуется.

Но чтобы не попасть в такую сделку — необходимо все-таки понимать какие это сделки.

Ничтожные сделки:

• сделка, не соответствующая закону или иным правовым актам;
• сделка, совершенная с целью, противной основам правопорядка и нравственности;
• мнимая сделка;
• притворная сделка;
• сделка, совершенная полностью недееспособным лицом (либо не достигшим четырнадцати лет (малолетним), либо признанным недееспособным в судебном порядке).

Разберемся подробнее.

---

1. Стороны  заключают сделку не соответствующую законодательству

Какие требования законодательства необходимо выполнить?

 
• заключить сделку в письменной форме. Конечно все понимают, что договор купли — продажи составить необходимо, а вот с предварительным договором купли-продажи многие «не заморачиваются» и принимают или передают задаток или аванс  просто по расписке,  считая ее достаточной для оформления предварительных договоренностей. А ведь расписка не является самостоятельным документов в сделке. К тому же Гражданский кодекс РФ прямо указывает на обязательную письменную форму предварительного договора купли-продажи.
• Кроме соблюдения письменной формы, в договоре обязательно должна быть дата его заключения, полный адрес объекта недвижимости, цена сделки, так же необходимо указать персональные данные законных участников сделки — фамилию, имя и отчество полностью, дату и место рождения, место проживания. Паспортные  данные можно не указывать, однако дополнительно персонифицировать участников сделки будет не лишне. Суд может обратить на это внимание. А ведь не исключена необходимость использование этих документов в суде.
• И конечно сделка должна быть заключена между покупателем и собственником  недвижимости или законными представителями сторон.

Кто такие законные представители?

Это:

• представители, действующие по доверенности, заверенной нотариусом или иным уполномоченным лицом
• родители детей, не достигших 14 лет
• законные усыновителей,опекуны детей, не достигших 14 лет
• законные опекуны недееспособных

2. Сделка, совершенная с целью, противной основам правопорядка и нравственности;

Например:

•  С целью уклонения уплаты подоходного налога с продажи — занижается цена в договоре, а потом с целью получения налогового вычета покупатель предоставляет в налоговые органы  расписку о получении денег продавцом сверх цены, указанной в договоре
• Один из участников сделки находится в состоянии алкогольного опьянения и этот факт подтверждается медицинской справкой, а в суде и показаниями свидетелей.

3. Мнимые и притворные сделки

• мнимая сделка;
• притворная сделка;

Действительная  воля участников этих сделок не соответствует их фактическим действиям (то есть волеизъявлению). Следовательно, обе они признаются недействительными.

Например:

•  Продажа или дарение собственником своего имущества с целью избежать его изъятия за долги или конфискации в пользу государства (мнимая сделка)
• Оформление договора дарения, вместо договора купли-продажи(притворная сделка)

4. Сделки, совершенные малолетними.

• Малолетние (дети до 14 лет) могут совершать сделки только в лице законных представителей.

5. Сделки, совершенные недееспособными.

Физическое лицо, достигшее 14 лет, признается недееспособным только по решению суда

На этом теория закончилась.

О практике — в завтрашнем письме.

Всегда рада разъяснить

Разъяснение других сложных моментов

exspertrieltor.ru

Сделки с недвижимостью. Как правильно выбрать агента, агентство и провести сделку на рынке недвижимости (П. А. Коваленко, 2009)

Глава 2

Три пути решения жилищной проблемы

Итак, вы решили купить, продать либо обменять квартиру или же мечтаете переехать в другой район, увеличить жилплощадь, разъехаться с родственниками – короче говоря, совершить сделку на рынке жилья. Для этого вам прежде всего надо вооружиться терпением, ибо путь от пункта «решение» до пункта «новоселье» или «деньги в кармане» может быть гладким, а может быть тернистым либо вообще завести в тупик. Ведь человек, желающий решить свои жилищные проблемы, как тот богатырь на распутье. Перед ним три дороги: 1) сделать все самостоятельно, 2) обратиться к частному маклеру или 3) пойти в агентство недвижимости[11]. Каждый из этих путей имеет свои достоинства и недостатки. Попробуем разобраться во всем по порядку.

2.1

Путь первый – самостоятельный

Того, кто отважился решить свои жилищные проблемы самостоятельно, без посторонней помощи, называют самориелтором. Но прежде чем им стать, нужно тщательно обдумать свое решение, потому что этот путь самый сложный. Самостоятельно взяться за покупку или продажу жилья в наши дни – все равно, что сыграть в «русскую рулетку»: шансы расстаться со своими «кровными» крайне высоки[12].

Предположим, что вам впервые пришлось продавать или покупать жилье. Поначалу все кажется простым и понятным: надо найти подходящий вариант, договориться о сделке, оформить документы и получить деньги. Но не все так просто! На самом деле этот путь больше похож на лабиринт, в котором легко заблудиться, так и не найдя выхода. Вам предстоит столкнуться с решением многих проблем. Чтобы подготовиться к возможным трудностям, попробуйте ответить на ряд вопросов из огромного списка тех, которые непременно возникнут у вас в процессе самостоятельной продажи или покупки жилья.

1. Как среди обилия внешне привлекательных вариантов жилья выбрать действительно ВЫГОДНЫЙ и НАДЕЖНЫЙ?

2. Как определить реальную цену квартиры?

3. Как максимально быстро и выгодно найти покупателя на свою квартиру в условиях многократного превышения предложения над спросом?

4. Как грамотно провести переговоры с потенциальными покупателями (продавцами) и отстоять свои интересы в этих переговорах?

5. Как проверить, действительно ли тот, кто продает квартиру, является ее законным владельцем?

6. Как определить, является ли продавец квартиры дееспособным и может ли он отвечать за свои действия?

7. Как выяснить, не ущемлены ли интересы несовершеннолетних или граждан, отнесенных к «группе риска», при отчуждении недвижимости?

8. Что делать, если в квартире числятся граждане, признанные пропавшими без вести или умершими?

9. Какие документы необходимы для удостоверения договора купли-продажи и к какому нотариусу обратиться для его удостоверения? Как удостовериться в правильности оформления и подлинности всех этих документов?

10. Как узнать, не было ли в квартире лиц, которые на момент продажи отбывают наказание в местах лишения свободы или находятся на действительной военной службе?

11. Какие гарантии может предоставить продавец квартиры, который:

– не выписан из квартиры на момент ее продажи;

– не освободил квартиру на момент ее продажи;

– в квартире которого на момент продажи постоянно зарегистрированы третьи лица.

14. Как грамотно и безопасно организовать передачу денег при продаже квартиры?

15. Не опасно ли приобретать квартиру по доверенности?

16. Как приватизировать, продать, обменять комнату в коммунальной квартире без согласия соседей?

17. Как узнать, сколько человек реально зарегистрировано в квартире и кто еще обладает правом пользования этой недвижимостью?

18. Какие налоги должен заплатить гражданин, продавший квартиру, получивший ее в порядке наследования или дарения?

19. Какие налоговые льготы получает гражданин, продавший или купивший квартиру?

20. Как проверить полномочия юридического лица при покупке квартиры в новостройке?

Если смогли грамотно ответить на все вопросы, то вы – прирожденный риелтор, и вам прямая дорога на работу в одно из агентств недвижимости[13]. Но если вы понимаете, что не в состоянии ответить даже на половину из них, то пришло время обратиться за консультацией в агентство недвижимости.

2.2 Где приобрести знания о сделках с недвижимостью

Самориелтору недостаточно иметь общее представление о рынке недвижимости, ему нужно вникать во все детали. Если вы всерьез решили заниматься продажей или покупкой квартиры самостоятельно, то вам не помешает более детально познакомиться с риелторской профессией. Можно даже пройти обучение на специальных курсах. Сейчас они проводятся в различных учебных центрах при крупных агентствах недвижимости, а также есть краткосрочные курсы при Российской гильдии риелторов (РГР). Конечно, не обязательно получать специальное образование, прежде чем выйти на рынок недвижимости. С другой стороны, полученные знания не будут лишними.

Позвоните в одно из агентств и скажите, что хотели бы работать у них, а затем попросите научить, как выполнять сделки с недвижимостью, так как у вас уже намечается первая сделка. С учетом того, что вакансий риелторов очень много, то вероятнее всего вас возьмут. Скорее всего за обучение придется заплатить и потратить около месяца на занятия. Зато вы узнаете существенную информацию об интересующем вас агентстве недвижимости и познакомитесь с некоторыми риелторами.

Обязательно посещайте сайты ведущих агентств в Интернете, читайте специализированные журналы и газеты, такие как «Недвижимость и цены», «Новый адрес», «Квартира. Дача. Офис» и другие. Не помешает ознакомиться с Жилищным и Семейным кодексами, а также почитать справочную юридическую литературу. Все это будет для вас дополнительным источником знаний.

Некоторые агентства недвижимости проводят бесплатные семинары, консультации при ДЕЗах, выставки. Следует посетить хотя бы некоторые из них, пообщаться с профессионалами риелторского дела и задать им свои вопросы. Желательно записывать все имеющиеся вопросы перед тем, как встречаться с риелторами, а также ответы во время встречи.

Существуют еще так называемые «школы бесплатного телефонного консультирования». Вы звоните в агентство недвижимости и под видом будущего клиента получаете бесплатную консультацию. Но здесь нельзя переигрывать, так как дежурные риелторы имеют опыт общения с людьми, обращающимися в агентство, и могут распознать «лжеклиента».

Чтобы составить более полное представление о «своей» сделке, нужно обзвонить не менее пяти агентств недвижимости. И так, вопрос за вопросом, звонок за звонком, пока не проясните свою ситуацию и не получите необходимые ответы.

Таким образом, методом перебора можно найти риелтора, который по-человечески относится к клиентам, не жалеет на них ни своих сил, ни времени, терпелив, доброжелателен и обладает определенным уровнем культуры. При этом он не только понимает, чем сам занимается, но и может об этом толково, грамотно и обстоятельно рассказать, демонстрируя свой профессионализм.

Поскольку агентства недвижимости дают бесплатные консультации, надо этим пользоваться и на других этапах проведения сделки, чтобы с помощью такого «бесплатного консультанта» прояснять спорные вопросы, без которых не обходится ни одна сделка.

Если же вам нужна более точная и конкретная информация, то за соответствующую плату можно обратиться к стороннему квалифицированному риелтору. Грамотный и заинтересованный риелтор быстро и легко разберется в особенностях сделки и разъяснит вам непонятные моменты.

Вывод: при желании, определенной настойчивости и усидчивости можно грамотно подготовиться к проведению сделки с собственной недвижимостью.

2.3

Путь второй – идем к частному маклеру

Вы поняли, что самостоятельно совершить сделку с жилой недвижимостью не получится, но решили обратиться к частному маклеру. Они, как и риелторы, обычно хорошо знакомы с навыками проведения сделок с жильем, но при этом не платят налогов и не содержат офисов, что обусловливает более низкие расценки на их услуги. Поэтому, выбирая этот путь, вы можете сэкономить. Но здесь есть и свои минусы.

Частники могут быть более бесцеремонны: они работают в «подворотне», отыскать их потом, чтобы восстановить справедливость, проблематично. У частных агентов не бывает своих баз предложений, чаще всего они обращаются к базам риелторских агентств. К тому же они не обладают возможностями агентств по проверке документов и не несут впоследствии никакой ответственности за совершенную сделку.

Для надежности иметь дело с частниками лучше, только если вы его хорошо знаете или если его рекомендует ваш надежный знакомый. Но это не всегда плюс для вас. Человек, приходящий к частнику по рекомендации, заранее безоговорочно доверяет ему, и агенты этим с успехом пользуются, закладывая в стоимость сделки огромные комиссионные (хотя это могут делать и риелторы всех агентств недвижимости).

Сегодня и к частному маклеру обращаются, как правило, по совету тех, кто уже пользовалсяегоуслугами. При этом не лишним будет сравнить, какова будет мера ответственности частного маклера и риелторской фирмы.

Каким бы добросовестным и знающим ни был человек, работающий частным образом, у него никогда не будет тех возможностей для обеспечения безопасности сделки, которые есть у солидной фирмы.

А решение проблем с жильем – это тот вид деятельности, где первым делом нужно думать о надежности, которой не может быть слишком много. Даже пакет документов, требуемый государством для регистрации сделки, не является гарантией ее безопасности. Только профессионал может учесть все нюансы и принять меры предосторожности. Криминальные элементы, которые чуть ли не в очередь выстраиваются к каждому желающему купить или продать жилье, с добропорядочными агентствами никогда связываться не будут: здесь им ловить нечего.

Частных маклеров необходимо отличать от черных маклеров (риелторов).

Черные маклеры – это представители криминала на рынке недвижимости, стремящиеся только к наживе за счет наивности и доверчивости наших сограждан.

Как отмечает Н. Елагина, даже страшно становится за людей, настолько беззащитны они на рынке недвижимости. В 90% случаев, если бы человек не обратился в агентство недвижимости, он в силу своей неопытности мог бы остаться и без денег, и без жилья. Как показывает практика, жилищная проблема решается один раз в жизни или не решается вовсе. Перед принятием такого важного решения, как сделка с недвижимостью, клиенту следует все хорошо взвесить и обдумать, с кем из посредников на рынке недвижимости стоит иметь дело.

2.4

Путь третий – доверимся профессионалам

Такой выбор говорит о том, что для вас важно быть уверенным в надежности сделки и вы хотите получить определенные гарантии. В этом и заключается преимущество агентства недвижимости. Вот эти важные качества.

1. Знание рынка недвижимости, технологии подготовки, проведения и оформления сделок.

В агентствах работают люди, которые знают особенности рынка недвижимости и его законы. В солидных фирмах подбирается коллектив риелторов с большим опытом работы. Сотрудники агентства – это профессионалы, которые разбираются в вещах, необходимых для совершения удачной сделки. Они знают:

– тенденции спроса и предложения, влияния различных факторов на ценообразование;

– технологию рекламирования реализуемых объектов недвижимости и проведения сделок с ними;

– правила безопасного проведения сделок;

– юриспруденцию сферы недвижимости;

– психологические особенности делового взаимодействия и общения с клиентами.

2. Безопасность.

Знания и опыт риелтора, а также наличие в агентстве специализированных юристов и службы безопасности позволяет проводить сделки с недвижимостью без последствий и осложнений. Обращение к профессионалам должно обеспечить вам безопасность, экономию времени, наиболее выгодные для вас условия и грамотное оформление сделки. Все эти пункты составляют суть рекламных объявлений многочисленных риелторских компаний. Ваша задача – сделать выбор[14].

Единственный минус здесь в том, что работа агентства недвижимости, его штата, реклама, офис, оборудование, налоги и все остальное оплачиваются из тех комиссионных, которые риелторы получают за совершение сделок с недвижимостью. Поэтому их услуги стоят порой немалых денег. Но нужно понимать, что взамен вы получаете гарантию в том, что ваша сделка пройдет удачно.

В 2000 году «Торговый Петербург» опубликовал результаты телефонного опроса петербуржцев. Конечно, за прошедшие годы что-то могло измениться на рынке недвижимости, но это практически единственный опрос на данную тему, который можно найти в доступной литературе[15]. В опросе приняли участие люди разного возраста и социального положения. Все они отвечали на следующие вопросы.

1. Обращались ли вы когда-нибудь в агентство недвижимости? (да/нет).

2. На ваш взгляд, сотрудник агентства недвижимости – это:

а) профессиональный помощник при решении моих проблем;

б) я им не доверяю, но работать лучше с ними, чем без них.

2. Будете ли вы обращаться в агентство для решения своих проблем с недвижимостью? (да/нет).

3. Куда вам проще пойти на консультацию по недвижимости:

а) к знакомым;

б) в агентство;

в) на бесплатный семинар, к юристу или на выставку.

Большая часть опрошенных петербуржцев (54%) обращалась за помощью в агентства недвижимости. При этом 42% опрошенных считают, что риелторы являются «их профессиональными помощниками», 28% ответили «я им не доверяю, но работать лучше с ними, чем без них». И только 29% опрошенных косвенно подтвердили, что постараются выполнить сделку с недвижимостью самостоятельно, сэкономив на комиссионных.

Важен тот факт, что риелторов как профессионалов признают 70% опрошенных, и только часть из них испытывает к ним недоверие. Думается, что если клиенты будут больше разбираться в особенностях проведения сделок с недвижимостью и знать, что и когда спрашивать со своих помощников – риелторов, они будут более уверенно работать с представителями агентств недвижимости.

Обнадеживают и ответы на вопрос, будут ли опрошенные петербуржцы еще обращаться в агентства недвижимости (положительный ответ у 68% респондентов). 42% респондентов отмечают, что при возникновении у них жилищных вопросов они будут обращаться в агентства недвижимости. При этом небольшая часть людей (15%) будет использовать такие формы получения справочной информации, как бесплатные семинары, консультации юристов и обращение к специалистам, проводящим выставки недвижимости. Те, кто никогда не обращался в агентства недвижимости (46%) среди опрошенных, – люди в возрасте до 25 лет (71%), они имеют низкий достаток (79%) и среднее образование (65%). Те, кто работал с агентствами недвижимости, – это люди в возрасте от 25 лет, среднего и высокого достатка (59 и 100%) с высшим образованием (62%).

78% из тех, кто уже работал с агентствами и в дальнейшем будет обращаться к ним за помощью. Среди тех, кто не намерен обращаться в агентства недвижимости, – это те, кто не работал с ними (44% – в возрасте до 25 лет, с низким и средним достатком – 36 и 34% и с преобладанием среднего образования).

С. Жарковым было подмечено, что обычно значительно дороже денег ценят свое время и гарантии надежности люди, совершающие операции с элитным жильем. Для них расставание с одной-двумя тысячами долларов не такая большая проблема, чего не скажешь о людях со средним достатком. Но риелторские услуги могут быть доступны и для населения с невысоким уровнем доходов. Среди опрошенных петербуржцев, которые не хотят работать с агентствами недвижимости, преобладают имеющие низкий и средний достаток. Думаются, что не все клиенты осведомлены об особенностях проведения сделок с недвижимостью, заключающихся, в частности, в том, что риелтор может (и обязан) при купле-продаже так построить бюджет сделки, чтобы комиссионное вознаграждение было получено из разности стоимости продаваемой и приобретаемой недвижимости. Некоторые думают, что комиссионные необходимо выплатить из дополнительно найденных сумм. Это, в свою очередь, может быть одной из важнейших причин, заставляющей людей самостоятельно проводить сделки с недвижимостью.

Некоторые респонденты вполне справедливо отмечали, что не все риелторы заслуживают доверия. Поэтому клиенты обязаны быть внимательными, обладать знаниями о проведении сделок с недвижимостью, а также правилами подбора агентств недвижимости и риелторов, что будет способствовать снижению тревожности и страха. Клиент обязан научиться контролировать риелтора при выполнении всех этапов сделки.

kartaslov.ru

Виды сделок с недвижимостью : RUcountry

Недвижимость является очень привлекательным объектом для приобретения, продажи и прочих операций. Но при этом сделки с недвижимостью являются наиболее сложной сферой права. Неподготовленный человек вряд ли самостоятельно сможет совершить какую-либо сделку без совершения ошибок. Подробнее прочитайте про то, как правильно купить квартиру, а также как решить квартирный вопрос. А так как цена на недвижимость, в том числе и арендная, высоки, то и потери от ошибок будут существенными. Итак, какие же виды сделок с недвижимостью бывают и чем они друг от друга отличаются, попробуем разобраться в данной статье.

В первую очередь следует разобрать само понятие «операции с недвижимостью». Под этим определением скрывается способ взаимодействия между физическими или юридическими лицами, в результате которого должно произойти изменение, расторжение или появление какого-либо имущественного права на недвижимость. Как же заключаются сделки по недвижимости? Часто используемой причиной для заключения сделки с недвижимостью является какой-либо договор, к примеру, договор дарения, купли-продажи, унаследования и прочее. Подобный договор представляет собой свободно заполненную форуму, заверенную у нотариуса, а специально заверенную форму требуется составлять лишь в случае оформления ренты. Любое изменение права собственности на недвижимость должно регистрироваться, кроме краткосрочных сделок по аренде, не имеющие договора с нотариальным заверением. Чтобы зарегистрировать сделку, вам необходимо обратиться в у Единый Государственный Реестр федеральной регистрационной службы.

Любое изменение права собственности на недвижимость должно регистрироваться, кроме краткосрочных сделок по аренде, не имеющие договора с нотариальным заверением.

С понятиями разобрались, переходим непосредственно к рассмотрению самих сделок с недвижимостью.

Аренда недвижимости

Данный вид сделок актуален как для жилищных помещений, так и для помещений коммерческой направленности. Аренда дает большую свободу действий для арендодателя, так и для арендатора помещения.

Для незнающих людей отличной новостью будет то, что на рынке недвижимости в большом количестве представлены компании, занимающиеся помощью в поиске арендаторов и арендодателей (риэлтерские компании). Но найти клиента арендатору, и найти арендодателя арендатору – это пол дела. Правильно оформить подобную сделку не всегда является под силу простому человеку без специальных знаний. В этом случае многие риэлтерские компании с радостью возьмут для себя дальнейшее сопровождение сделки (естественно за отдельную плату).

Все правовые моменты связанные с арендой жилых и коммерческих помещений обговорены в Гражданском кодексе РФ. При этом вы не найдете там единого образца договора аренды, в некоторых случаях ее можно получить конкретную форму в сделках по аренде имущественных комплексов или подобных зданий. Составляя договор аренды, стараются достигнуть некого баланса прав между сторонами, а та сторона, которая менее защищена по отношению к другой, имеет усиленную поддержку со стороны государства.

Все правовые моменты связанные с арендой жилых и коммерческих помещений обговорены в Гражданском кодексе РФ.

Чтобы в будущем не возникло недоразумений или пересечения интересов, следует заранее подготовить грамотно составленный договор аренды. По большому счету аренда обычной квартиры, мало чем отличается от аренды коммерческой нежилой недвижимости. Рассмотрим, как правильно заключить договор с риэлтором.

Но на сегодняшний день законодательство в области аренды помещений не на столько развито, чтобы убрать все риски, как для арендатора, так и для арендодателя. Естественно с каждым годом оно совершенствуется, но на настоящее время имеется достаточно проблем, которые могут испортить отношения между арендатором и арендодателем.

Процедура дарения или наследования

Те люди, которые имеют в своем распоряжении недвижимость, не редко беспокоятся о том, кому она перейдет после их смерти. Для этого необходимо составить грамотное завещание, в котором указывается наследник, либо какие-то доли, которые распределятся между наследниками первой очереди. За счет того, что недвижимость имеет большую стоимость, споры между наследниками возникают постоянно. За редким исключением все решается мирно. Поэтому о составлении завещания, если имеется такая необходимость, следует позаботиться заранее.

Составляя завещание, надо понимать пару моментов. Переоформление квартиры обойдется недешево наследникам, потому что все подобные сделки с недвижимостью требует уплаты налога. Выбирая наследника, вам следует также выбрать между дарением или наследованием. По сути разница небольшая, однако в некоторых случаях это может стать решающим фактом.

Что же такое наследование имущества?

По юридическим меркам, наследование недвижимости – это переход не имущественных и имущественных прав от наследодателя в пользу другого лица, по установленному законом порядку. Вроде бы все просто и на поверхности, но это обманчивое чувство, даже если имеется на руках правильно составленное завещание, наследнику в некоторых случаях, будет не так-то просто доказать свои права. При этом необходимо учесть все нюансы российского законодательства.

Неприятная ситуация, когда завещаний два и более, но по законодательству считается корректным и действительным то, которое было составлено последним. Это приводит к многочисленным скандалам среди родственников, еще бы, ведь они теряют свои доли от недвижимости!

Также надо помнить о тех наследниках, которые будут таковыми являться во всех случаях, к ним относятся иждивенцы, например, инвалид супруг

Что такое дарение имущества на самом деле?

Обратившись к юридической терминологии, можно увидеть то, что дарение – это передача имущественных и других прав на недвижимость от одного физ. лица другому. Вроде бы совпадает с определением наследования, но есть одно сильное различие – при дарении, все имущественные и не имущественные права переходят сразу же после составления договора, то есть когда наследодатель еще жив, а при наследования, эти права начинают действовать лишь после смерти завещателя. Но выбрав вариант дарения, наследодатель может предотвратить будущие скандалы между родственниками, возникающими во время дележки имущества. Ознакомьтесь с рисками при приобретении квартиры по договору дарения.

Процедура купли-продажи недвижимости

Приобрести квартиру мечтают многие семьи, но по факту такое мероприятие не каждому по карману. Да и купля-продажа недвижимости, как жилой так и не жилой, является очень сложной процедурой, с огромным числом особенностей и характерных нюансов.

Перед проведением покупки или продажи недвижимости, следует подготовить должным образом ряд необходимых документов. К таким документам относятся: доки из БТИ, которые включают в себя технический паспорт на продаваемое помещения, также благодаря которому определяется предварительная цена. Причем надо помнить, собрав такой пакет документов, стоит сразу переходит к оформлению сделки купли-продажи, ведь действительными эти доки будет не более одного года

Кроме справок из БТИ, вам потребуются документы из ЖЭКа, выписки домовой книги, различные финансовые документы, подтверждающие отсутствие долгов по оплате за коммунальные услуги.

Если у вас какой-то специфический случай продажи недвижимости, то, возможно, понадобятся какие-либо дополнительные документы. Перечислять весь список документов в данной статье не имеет смысла. Если у вас имеются трудности с этим, советуем обратиться к специалистам в этой области, они сопроводят вашу сделку купли-продажи. Узнать весь перечень документов для покупки квартиры можно в этой статья. Если вы покупаете квартиру с привлечением ипотечных средств, тогда необходимо ознакомиться с тем какие документы необходимо предоставить заемщику при взятии ипотеки.

Сам процесс сделки проходит независимо от того, какого назначения продается или покупается объект (недвижимое имущество, коммерческое или жилое). Для того, чтобы забронировать квартиру, покупателю необходимо внести аванс, который будет выступать гарантом того, что квартира будет закреплена за ним в течении всего времени проведения сделки. При этом основную сумму за квартиру вносят в специальные денежные ячейки проверенных банков и происходит оформление всех необходимых документов, после чего продавец получает свои деньги, а покупатель право собственности на квартиру.

Оформление ипотеки

Среди всего рынка кредитования, банки отмечают, что лидерство в этой области перенимает на себя ипотека. На сегодняшний день законодательная система РФ не совсем продумана в этой области и клиенты банков имеют некоторые серьезные риски, тем не менее это не влияет на то, что ежегодно увеличивается количество желающих приобрести квартиру по ипотечному кредитованию. Прежде, чем брать ипотеку необходимо хорошо подумать.

Ипотека — это денежная сумма, которая выдается заемщику с целью будущей покупки квартиры, которая будет выступать залогом в этой сделке.

Что же такое ипотека? Это денежная сумма, которая выдается заемщику с целью будущей покупки квартиры, которая будет выступать залогом в этой сделке. В случае, если заемщик не будет в силах платить банку по долгу, банк имеет право обратиться в суд и получить все права на купленную заемщиком квартиру. Также в качестве залога может выступать не только купленная квартира, но и другое ценное имущество. В случае с ипотекой, заемщик имеет право проживать в купленной квартире, регистрироваться по адресу проживания, но он также имеет ряд ограничений. Например, он не может продать квартиру или обменять ее на другую, также он не может ее завещать третьим лицам или подарить. До погашения кредита, фактически квартира будет являться косвенной собственностью банка. Но ипотека не запрещает заемщику получить от государства налоговый вычет.

Как отмечалось выше, российское законодательство имеет слабую базу в области ипотечного кредитования. Это несет под собой определенные риски как для заемщика, так и для банка. Особенно явно выражена проблема недостатка специалистов в этой области, способных предусмотреть развитие событий наперед, к примеру, изменение валютного курса, который может напрямую влиять на условия ипотеки, особенно это касается зарубежной ипотеки.

Процедура (деприватизация) приватизации

Под приватизацией подразумевается бесплатная передача собственности в пользу гражданина РФ, на добровольной основы жилья, которое находится в государственном фонде. Право на приватизацию недвижимости имеют те граждане, которые проживают по условиям социально найма, при этом надо иметь в виду, для этого будет необходимо получить согласие всех жителей квартиры, в том числе и несовершеннолетних.

Как становится понятно, чтобы приватизировать квартиру, необходимо отвечать некоторым правилам. А именно, должна быть принадлежность жилья к государственному фонду и проживание в нем на правах социального найма.

Для того, чтобы пройти приватизацию, необходимо собрать обширный список документов, весь перечень которых можно посмотреть в соответствующих нормативных актах.

Деприватизация – это обратная приватизации процедура, благодаря которой жилье отдается в пользу государства. Вы спросите кому может прийти добровольно и бесплатно отдать квартиру? Встречаются случаи, когда продать ее или содержать, является неподъемным бременем для собственника, именно в этих случаях будет актуально деприватизация жилья.

Под приватизацией подразумевается бесплатная передача собственности в пользу гражданина РФ, на добровольной основы жилья, которое находится в государственном фонде.

Вот примерный перечень наиболее распространенных операций проводимых с недвижимостью. Надеемся, что данная статья будет вам полезной и поможет избежать ошибок и снизить риски при проведении сделок с недвижимым имуществом.

При использовании этой статьи обязательно используйте прямую ссылку на сайт rucountry.ru

rucountry.ru

Основные виды сделок с недвижимостью

 

Основная часть сделок на рынке недвижимости представлена сделками купли-продажи и аренды.

Купля-продажа. При этой сделке заключается письменный договор купли-продажи объекта недвижимости, согласно которому продавец обязуется передать объект недвижимости в собственность покупателя, а покупатель обязуется принять этот объект и уплатить за него определенную цену. Договор купли продажи объекта недвижимости подлежит обязательной государственной регистрации.

Юридическим содержанием сделки купли-продажи является переход права собственности на объект недвижимости. Ее экономическое содержание – обмен ресурсами или продуктами, перераспределение имеющихся в обществе экономических активов, обеспечивающее их эффективное использование.

Цена объекта сделки на рынке недвижимости носит индивидуальный характер и образуется в результате прямых переговоров между продавцов и покупателем. В ней находят отражение как характеристики объекта (физические, юридические, экономические), так и условия конкретной сделки.

Цена недвижимости – денежное выражение стоимости недвижимости, синтезирующее в себе денежную оценку стоимости объекта недвижимости и условия конкретной сделки.

Индивидуальность объекта сделки и условия ее совершения определяют индивидуальность цены договора.

Право собственности на недвижимость переходит к приобретателю в момент государственной регистрации такого права. При этом государственная регистрация перехода права собственности на недвижимое имущество, основанием которого является сделка, подлежащая государственной регистрации, не может осуществляться ранее государственной регистрации соответствующей сделки. Поэтому его исполнение сторонами до этого момента не влечет, по законодательству, перехода права собственности. Однако уже с момента подписания передаточного акта обеими сторонами на покупателя переходит риск случайной гибели или повреждения переданного имущества. Важным условием совершения сделки купли-продажи является акт приема-передачи объекта недвижимости, который удостоверяет надлежащее исполнение обязательства продавцом недвижимости. Уклонение от подписания этого документа на условиях, описанных в договоре, влечет судебное разбирательство по иску другой стороны и обязанность виновной стороны возмещения убытков.

Продавец обязан предупредить покупателя обо всех правах третьих лиц на отчуждаемое имущество. Таким правом может быть, например, право проживания в данной квартире лица, не являющегося собственником.

Если продаваемое имущество имеет какие-либо существенные недостатки, то продавец должен сообщить об этих недостатках покупателю. Данное сообщение желательно зафиксировать в договоре или оформить отдельным соглашением. Это связано с тем, что при продаже имущества с существенными недостатками (если эти недостатки не были оговорены в договоре) покупатель вправе потребовать расторжения договора, или уменьшения цены, или безвозмездного устранения недостатков.

Аренда. По договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Плоды, продукция и доходы, полученные арендатором в результате использования арендованного имущества в соответствии с договором, являются его собственностью.

В аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и иные имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи).

Законодательными актами могут быть установлены виды имущества, сдача которого в аренду не допускается или ограничивается.

В договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды.

Договор аренды на срок более одного года, а если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, — независимо от срока должен быть заключен в письменной форме. Договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации.

Арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества. Имущество сдается в аренду вместе со всеми его принадлежностями и относящимися к нему документами (техническим паспортом, сертификатом качества и т.п.), если иное не предусмотрено договором.

Если арендодатель не предоставил арендатору сданное в аренду имущество в указанный в договоре срок арендатор вправе истребовать от него это имущество и потребовать возмещения убытков, причиненных задержкой исполнения, либо отказаться от договора аренды и взыскать убытки, причиненные его неисполнением.

Арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках.

При обнаружении таких недостатков арендатор вправе по своему выбору:

1) потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества;

2) непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя;

3) потребовать досрочного расторжения договора.

Арендная плата, установленная договором, выступает как часть материальных затрат арендатора, включаемая в себестоимость продукции (работ, услуг), и как доход арендодателя. Арендная плата может устанавливаться за все арендованное имущество в совокупности или отдельно по каждому объекту.

Условия, сроки внесения и счета перечисления арендной платы определяются договором. Размеры арендной платы могут изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором.

Арендатор может требовать соответственного уменьшения арендной платы, если в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, условия пользования, предусмотренные договором аренды, или состояние имущества существенно ухудшились.

Переход права собственности (пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.

К отдельным видам аренды имущества, имеющим свою специфику, относятся: прокат, аренда транспортных средств, аренда зданий и сооружений, аренда предприятия, финансовая аренда.

Финансовая аренда (лизинг).Лизинг представляет собой специфическую форму финансирования вложений на приобретение оборудования, недвижимого и иного имущества для предпринимательских целей, а также важный канал инвестиционного процесса.

Объектом лизинга может быть любое движимое и недвижимое имущество, относящееся по установленной классификации к основным фондам, а также программные средства и рабочие инструменты (стоимостью свыше десяти минимальных заработных плат за единицу либо комплект независимо от срока службы или стоимостью до десяти минимальных заработных плат за единицу, либо комплект со сроком службы свыше одного года), обеспечивающие функционирование переданных в лизинг основных фондов. Объект лизинга является собственностью лизингодателя в течение договора лизинга.

Объектом лизинга не может быть имущество, используемое для личных (семейных) или бытовых нужд, земельные участки, другие природные объекты, а также иное имущество в соответствии с законодательством;

В мировой практике термин «лизинг» используется для обозначения различного рода сделок, основанных на аренде основных фондов. В зависимости от срока, на который заключается договор аренды, различают три вида арендных операций:

— краткосрочная аренда (рентинг) – на срок от одного дня до одного года;

— среднесрочная аренда (хайринг) – от одного года до трех лет;

— долгосрочная аренда (лизинг) — от трех до 20 лет и более.

Поэтому под лизингом понимают долгосрочную аренду машин и оборудования, купленных арендодателем для арендатора с целью их производственного использования, при сохранении права собственности на них за арендодателем на весь срок договора. Кроме того, лизинг можно рассматривать как специфическую форму финансирования вложений в основные фонды при посредничестве специализированной (лизинговой) компании, которая приобретает для третьего лица имущество и отдает ему в аренду на долгосрочный период.

Таким образом, лизинговая компания фактически кредитует арендатора. Поэтому лизинг иногда называют «кредит-аренда». В отличие от договора купли-продажи, по которому право собственности на товар переходит от продавца к покупателю, при лизинге собственность на предмет аренды сохранится за арендодателем, а лизингополучатель приобретет его лишь во временное пользование. По истечении срока лизингового договора лизингополучатель может приобрести объект сделки по согласованной цене, продлить лизинговый договор или вернуть оборудование владельцу.

С экономической точки зрения лизинг имеет сходство с кредитом. При кредите в основные фонды заемщик вносит в установленные сроки платежи в погашение долга; при этом банк для обеспечения возврата кредита сохраняет за собой право собственности на кредитуемый объект до полного погашения ссуды. При лизинге арендатор становится владельцем взятого в аренду имущества только по истечении срока договора и выплаты им полной стоимости арендованного имущества. Однако такое сходство характерно лишь для финансового лизинга.

Финансовый лизинг характеризуется тем, что для лизингодателя срок, на который имущество передается во временное пользование, по продолжительности совпадает со сроком его полной амортизации. При этом весь объем обязанностей по страхованию, техническому обслуживанию и ремонту возлагается на пользователя имущества. В течение срока договора лизингодатель возмещает себе не менее 75% первоначальной стоимости имущества независимо от того, будет ли сделка завершена выкупом объекта лизинга, его возвратом или продлением договора лизинга на других условиях.

Финансовый лизинг — это лизинговые отношения, предусматривающие в течение периода своего действия выплату лизинговых платежей, покрывающих полную стоимость амортизации объекта лизинга (или большую его часть), дополнительные издержки и прибыль лизингодателя.

По договору финансовой аренды (лизинга) арендодатель обязуется приобрести в собственность указанное арендатором имущество у определенного им продавца (поставщика) и предоставить арендатору это имущество за плату во временное владение и пользование для предпринимательских целей. Арендодатель в этом случае не несет ответственности за выбор предмета аренды и продавца (поставщика).

Предметом договора финансовой аренды могут быть любые непотребляемые вещи, используемые для предпринимательской деятельности, кроме земельных участков и других природных объектов.

Оперативный лизинг — это лизинговые отношения, при которых лизинговый платеж в течение договора лизинга возмещает лизингодателю стоимость объекта лизинга в размере менее 75% его первоначальной (восстановительной) стоимости. По истечении договора лизинга лизингополучатель возвращает лизингодателю объект лизинга, в результате чего он может передаваться в лизинг многократно;

Арендодатель, приобретая имущество для арендатора, обязан в письменной форме уведомить продавца (поставщика) о том, что имущество предназначено для передачи его в аренду определенному лицу.

Если иное не предусмотрено договором финансовой аренды, имущество, являющееся предметом этого договора, передается продавцом (поставщиком) непосредственно арендатору в месте нахождения последнего.

Риск случайной гибели или случайной порчи арендованного имущества переходит к арендатору в момент передачи ему арендованного имущества, если иное не предусмотрено договором финансовой аренды.

Мена. По договору мены каждая из сторон обязуется передать в собственность другой стороны один товар в обмен на другой.

К договору мены применяются правила о купле-продаже, если это не противоречит существу мены. При этом каждая из сторон признается продавцом товара, который она обязуется передать, и покупателем товара, который она обязуется принять в обмен.

В случае, когда в соответствии с договором мены обмениваемые товары признаются неравноценными, сторона, обязанная передать товар, цена которого ниже цены товара, предоставляемого в обмен, должна оплатить разницу в ценах непосредственно до или после исполнения ее обязанности передать товар, если иной порядок оплаты не предусмотрен законодательством или договором.

Право собственности на обмениваемые товары переходит к сторонам, выступающим по договору мены в качестве покупателей, одновременно после исполнения обязательств передать соответствующие товары обеими сторонами.

Дарение. По договору дарения одна сторона (даритель) безвозмездно передает или обязуется передать другой стороне (одаряемому) вещь в собственность, либо имущественное право (требование) к себе или к третьему лицу, либо освобождает или обязуется освободить ее от имущественной обязанности перед собой или перед третьим лицом.

Договор дарения движимого имущества должен быть совершен в письменной форме в случаях, когда:

1) дарителем является юридическое лицо и стоимость дара превышает более чем в пять раз установленный законодательством размер базовой величины;

2) договор содержит обещание дарения в будущем.

Договор дарения недвижимого имущества должен быть совершен в письменной форме и подлежит государственной регистрации.

В остальных случаях дарение, сопровождаемое передачей дара одаряемому, может быть совершено устно.

Рента. По договору ренты одна сторона (получатель ренты) передает другой стороне (плательщику ренты) в собственность имущество, а плательщик ренты обязуется в обмен на полученное имущество периодически выплачивать получателю ренту в виде определенной денежной суммы либо предоставления средств на его содержание в иной форме.

Рента имеет несколько подвидов:

— постоянная – выплачивается бессрочно;

— пожизненная – выплачивается в течение жизни получателя ренты.

Пожизненная рента может быть установлена на условиях пожизненного содержания гражданина с иждивением.

Договор ренты подлежит нотариальному удостоверению, а договор, предусматривающий отчуждение недвижимого имущества под выплату ренты, подлежит также государственной регистрации.

Рента обременяет земельный участок, предприятие, здание, сооружение или другое недвижимое имущество, переданное под ее выплату. В случае отчуждения такого имущества плательщиком ренты его обязательства по договору ренты переходят на приобретателя имущества.

Получателями постоянной ренты могут быть только граждане, а также некоммерческие организации.

Постоянная рента выплачивается в денежной форме в размере, устанавливаемом договором. Может быть предусмотрена выплата ренты путем предоставления вещей, выполнения работ или оказания услуг, соответствующих по стоимости денежной сумме ренты.

Пожизненная рента может быть установлена на период жизни гражданина, передающего имущество под выплату ренты, либо на период жизни другого указанного им гражданина.

Допускается установление пожизненной ренты в пользу нескольких граждан, доли которых в праве на получение ренты считаются равными, если иное не предусмотрено договором пожизненной ренты.

В случае смерти одного из получателей ренты его доля в праве на получение ренты переходит к пережившим его получателям ренты, если договором пожизненной ренты не предусмотрено иное, а в случае смерти последнего получателя ренты обязательство выплаты ренты прекращается.

Залог – это способ обеспечения исполнения обязательств, при котором кредитор (залогодержатель) имеет право в случае невыполнения должником (залогодателем) обеспеченного залогом обязательства получить удовлетворение своего требования из стоимости заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами, за исключением случаев, предусмотренных законодательством Республики Беларусь.

Залог возникает на основании договора или законодательного акта.

Предметом залога могут быть любое имущество (имущественный комплекс, предприятие, здание, сооружение, оборудование, ценные бумаги, денежные средства и другое имущество), не изъятое из гражданского оборота, направление взыскания на которое и залог которого не запрещены законодательством, а также имущественные права, которые в соответствии с законодательством могут быть отчуждены, в том числе право залога. Предмет залога может включать отделимые плоды, приплод животных, доходы, приносимые вещью, только в случаях, пределах и порядке, предусмотренных договором или законодательством.

Предметом залога не могут быть права, носящие личный характер, а также иные права, залог которых прямо запрещен законодательством.

Договором могут быть предусмотрены залог имущества, которое может поступить в собственность или в полное хозяйственное ведение залогодателя в будущем, а также залог прав, носителем которых залогодатель может стать в будущем.

Предметом залога может быть имущество, составляющее общую собственность при условиях согласия всех собственников. Право на отдельную долю в общем имуществе может быть самостоятельным предметом залога.

Собственник квартиры, в том числе и в многоквартирном доме, самостоятельно решает вопрос о сдаче ее в залог.

Перечень объектов, относительно которых по причине их исторической, культурной или иной ценности либо по усмотрению государственной безопасности применение залога не допускается, определяется Советом Министров Республики Беларусь.

Договором или законодательством могут быть предусмотрены следующие виды залога:

— залог, при котором предмет залога остается у залогодателя;

— ипотека;

— залог товаров в обороте;

— заклад;

— залог прав и ценных бумаг.

Допускается комбинированный залог, сочетающий в себе разные виды залога.

В качестве залогодателя и залогодержателя могут выступать граждане или юридические лица Республики Беларусь.

При реорганизации юридического лица-залогодателя к правопреемнику переходит одновременно с имуществом его залоговое отягощение.

Арендатор может передавать в залог свои арендные права с согласия арендодателя, если иное не предусмотрено договором аренды.

Государственными органами, другими юридическими и физическими лицами могут быть созданы специализированные организации (ломбарды), в функции которых входит выдача займов под залог имущества.

В договоре о залоге должны быть указаны наименование, местонахождение (местожительство) сторон, вид залога, существо обеспеченного залогом требования, его размер, сроки исполнения обязательств, состав и стоимость заложенного имущества, а также любые иные условия, относительно которых по заявлению одной из сторон в договоре о залоге должно быть достигнуто согласие.

Договор о залоге должен заключаться в письменной форме, кроме договора о залоге, обеспечивающего бытовой прокат, который может заключаться в устной форме с выдачей залогового жетона.

Договор о залоге предприятий и других объектов, подлежащих регистрации, должен регистрироваться по месту регистрации этих объектов.

Орган, в компетенцию которого входит регистрация договора залога, обязан выдавать залогодержателю и залогодателю документ о регистрации, а также выписки из реестра по запросу залогодержателя, залогодателя и других заинтересованных лиц.

За счет заложенного имущества залогодержатель вправе компенсировать убытки в полном объеме (прямой ущерб и упущенная выгода), определенном на момент фактического удовлетворения.

ИпотекаИпотекой признается залог земли и недвижимого имущества (предприятий, зданий, сооружений и других объектов), непосредственно связанного с землей.

Ипотека предприятия распространяется на все его имущество, включая основные и оборотные фонды, а также другие ценности, отраженные в самостоятельном балансе предприятия, если иное не определено законодательством либо договором.

Залогодатель обязан по требованию залогодержателя представлять ему годовой баланс.

При невыполнении обязательства, обеспеченного ипотекой предприятия, залогодержатель вправе принять меры по оздоровлению финансового положения субъекта хозяйствования, предусмотренного договором об ипотеке, включая назначение представителей в руководящие органы, ограничение права распоряжаться произведенной продукцией и другим имуществом. Если указанные меры не дают надлежащих результатов, залогодержатель приобретает право удовлетворить требование из стоимости заложенного имущества.

При обращении взыскания на находящееся в ипотеке предприятие оно реализуется на торгах как единый комплекс в порядке, предусмотренном законодательством.




infopedia.su