Договора заключения сделок по недвижимости
Договора заключения сделок по недвижимости
Федеральное агентство по образованию
Санкт- Петербургский государственный архитектурно-строительный университет
Кафедра финансов, анализа и учета
Контрольная работа
На тему: «Договора заключения сделок по недвижимости»
Работу выполнила
Работу проверил
Санкт- Петербург
2011
ВВЕДЕНИЕ
Каждый день, общаясь с людьми, находясь в социальной среде, мы сталкиваемся с процессом называемым сделкой. Будь это договоренность двух людей о совместной поездке или это купля некоего товара в магазине- все это простейшие примеры устной сделки. Таким образом «на бытовом уровне» можно сказать, что сделка- это договоренность между заинтересованными лицами о совершении некоторого процесса, соответственно имеющего временные рамки.
Сделка же, в соответствии с Гражданским Кодексом Российской Федерации (глава 9, ст. 153), это действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей. Сделки совершаются в устной или в письменной форме. (ст. 158). Устная форма сделки чаще используется в процессе нашей обычной жизни и подразумевает доверие заинтересованных лиц. А при участии в сделке материальных ценностей, собственности (купля- продажа, аренда, займы и др.) обычно имеет место быть письменной форме сделки. «Сделка в письменной форме должна быть совершена путем составления документа, выражающего его содержание и подписанного лицом или лицами, совершающими сделку, или должным образом уполномоченными ими лицами» (ст. 160 п.1).
Таким документом обычно является настоящий договор. «Договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении или прекращении гражданских прав и обязанностей» (гл. 27 ГКРФ, ст. 420, п.1)
договор недвижимость рента аренда
СОДЕРЖАТЕЛЬНАЯ ЧАСТЬ
Регистрация сделки с недвижимостью, как правило, осуществляются в форме договора купли-продажи, дарения, обмена, ренты, приватизации, аренды. При этом лишь в случае ренты обязательна нотариальная форма, то есть договор обязательно должен быть удостоверен нотариусом. Для остальных договоров предусмотрена простая письменная форма.
Заключение договора в нотариальной форме имеет положительные стороны:
1. Нотариус принимает на себя ответственность за то, что участники договора обладают дееспособностью, понимают значение своих действий.
2. Также он разъясняет статьи законов, на основании которых заключается сделка по недвижимости, последствиях заключения сделки.
3. Юридически грамотно корректирует, при надобности, проект договора.
4. В случае разбирательства в суде выступает в качестве свидетеля, либо, если расторжение договора происходит по вине нотариуса, в качестве ответчика.
5. За составление проекта договора и удостоверение договора взимается государственная пошлина.
При заключении договора в простой письменной форме:
1. Договор составляется самостоятельно, либо с помощью юриста.
2. Риск заключения ненадлежащего договора несут стороны.
Переход права собственности на недвижимость к покупателю подлежит государственной регистрации (п. 1 статья 551 ГК).
Необходимость совершения сделок с недвижимостью обуславливает наличие списка документов, определяющих правомерность заключения этих сделок. При регистрации договора на недвижимость и перехода права по сделке в Управлении подаются договор, документы прежнего собственника, экспликация объекта и план, выписка из домовой книги и др. Во время регистрации проверяется договор и документы на соответствие действующему законодательству, а также тот факт, что документы поданы собственником.
Виды договоров сделок по недвижимости
КУПЛЯ-ПРОДАЖА. По договору купли-продажи одно лицо передает другому за деньги объект недвижимости на условиях, определенных настоящим договором.
В соответствии с п. 1 статьи 549 ГК, по договору купли-продажи недвижимого имущества продавец обязуется передать в собственность покупателя: земельный участок, здание, сооружение, нежилое помещение или другое недвижимое имущество за установленную договорную плату. По договору продажи объекта недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности передаются права на ту часть земельного участка, которая занята этим объектом недвижимости и необходима для ее использования.
ДАРЕНИЕ. По договору дарения одна сторона передает другой стороне объект недвижимости безвозмездно, то есть не получая ни денег, ни услуг. Договор дарения соответственно не может содержать никаких условий, кроме возможности дарителя отменить дарение. При этом, указанное условие действует только до регистрации перехода права.
МЕНА. В этой сделке каждая из сторон обязуется передать в собственность другой стороне один объект недвижимости в обмен на другой (п.1 ст. 567 ГКРФ). Договор мены заключается в письменной форме, нотариальное удостоверение договора необязательно.
К договору применяются соответственно правила о купле-продаже (гл. 30 ГК РФ), если это не противоречит правилам гл. 31 ГК РФ и существу мены. При этом каждая из сторон договора признается продавцом товара, который она обязуется передать, и покупателем товара, который она обязуется принять взамен. А также требования о соразмерном уменьшении покупной цены товара ненадлежащего качества и передаче дополнительно товара на сумму, на которую уменьшена его стоимость, к договору мены не применяются (п. 9 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 24.09.2002 N 69 «Обзор практики разрешения споров, связанных с договором мены»).
РЕНТА. Договор ренты недвижимости подразумевает под собой передачу плательщику ренты в собственность объекта недвижимости, в обмен на обязательство этого плательщика периодически выплачивать получателю ренту в виде определенной денежной суммы либо предоставлять средства на его содержание в иной форме.
Российское законодательство предусматривает два вида ренты: постоянную, пожизненную. В качестве специального подвида пожизненной ренты выделяют пожизненное содержание с иждивением. Постоянная рента учитывает обязанность плательщика выплачивать ренту бессрочно, при этом права ее получателя могут передаваться от одного лица к другому по договору уступки права требования, наследству или в порядке правопреемства. Пожизненная рента устанавливается на период жизни получателя. Передаваемое имущество под выплату ренты, может быть отдано получателем ренты в собственность плательщика за плату или бесплатно.
Договор ренты должен быть обязательно нотариально удостоверен. С момента регистрации договора и перехода права в Управлении ФРС недвижимость находится в залоге у бывшего собственника. Это значит, что без его согласия передача объекта недвижимости невозможна.
ПРИВАТИЗАЦИЯ. Это процесс перехода, передачи или продажи государственного имущества в собственность юридическим или физическим лицам. Такое право даётся каждому гражданину на введение имущества в собственность всего один раз, на протяжении жизни. Такой договор оформляется в районном или городском агентстве по приватизации.
АРЕНДА. По договору аренды собственник обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение или пользование. В аренду могут быть переданы земельные участки, здания, сооружения, помещения. Законом могут быть установлены виды недвижимых объектов, сдача которых в аренду не допускается или ограничивается. Согласно п. 1 статьи 650 ГК по договору аренды здания или сооружения арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование или во временное пользование арендатору здание или сооружение. Договор аренды недвижимости, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента регистрации. По договору, арендатору одновременно с передачей прав владения и пользования такой недвижимостью, передаются права на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования.
Обычно все договора начинаются с описания участников сделки. Если одна из сторон — физическое лицо, указываются фамилия, имя, отчество, паспортные данные (номер, когда и кем выдан, адрес места жительства), если человек действует по доверенности — номер доверенности, когда и кем она выдана. Если стороной договора является юридическое лицо, то следует указать наименование юридического лица, его организационно-правовую форму, адрес, когда и кем была зарегистрирована организация, ИНН, ОГРН. Без доверенности от имени юридического лица может действовать генеральный директор, если же это другое лицо, то нужны реквизиты доверенности.
Существенным условием является предмет договора. В соответствии с ГК РФ, в договорах о сделках с недвижимостью должны быть приведены данные, позволяющие точно установить вид недвижимого имущества, подлежащее передаче покупателю, а также сведения, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества. Данные должны содержать: адрес месторасположения недвижимости, кадастровый или инвентарный номер, площадь земельного участка или помещения, этажность и др. При отсутствии информации о предмете договор считается недействительным. При продаже здания, строения, сооружения одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на ту часть земельного участка, которая занята этим имуществом и необходима для его использования. При продаже недвижимости, находящейся на участке, который не принадлежит продавцу, допускается продажа без согласия собственника участка. В этом случае покупатель приобретает право пользования соответствующей частью земельного участка на тех же условиях, что и продавец.
Может сложиться ситуация, когда земельный участок, на котором находится принадлежащее продавцу здание, сооружение или другая недвижимость, продается без передачи в собственность покупателю этой недвижимости. В таком случае за продавцом сохраняется право пользования частью земельного участка, которая занята недвижимостью и необходима для ее использования, на условиях, установленных договором. Если такие условия не определены, то продавец сохраняет право ограниченного пользования той частью участка, которая занята недвижимостью и необходима для ее использования в соответствии с ее назначением.
Другим существенным условием договора продажи, передачи, аренды недвижимости является цена этого имущества. При отсутствии в договоре стоимости имущества договор считается незаключенным. Цена имущества может быть указана в рублях или в другой валюте, эквивалентной рублю. Если в договоре указывают сумму в евро или в долларах, то необходима оговорка, что сумма уплачивается в рублях по курсу ЦБ РФ на день оплаты.
В соответствии с п. 2 ст. 555 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом или договором, то установленная в нем цена здания, сооружения или другого недвижимого имущества, включает цену передаваемой с этим недвижимым имуществом соответствующей части земельного участка или права на нее.
В некоторых случаях в договоре указывают две стоимости: инвентарную, которую определило БТИ, и рыночную, которую устанавливают специализированная организация или стороны самостоятельно.
Независимая оценка недвижимости проводится в отношении таких объектов, как здания промышленного, социального или культурного назначения, жилые дома, квартиры, комнаты, офисные, складские и производственные помещения, земельные участки, и т.п. При подробной оценке зданий и сооружений учитываются все факторы, влияющие на стоимость объекта: месторасположение, наличие и качество инфраструктуры, удаленность от основных центров, транспортное сообщение, экологическую обстановку; изучается состояние оцениваемого объекта, определяется износ всех основных конструкций. Окончательная стоимость объекта недвижимости будет устанавливается с учетом сравнения его рыночной стоимости с ценой предложений на покупку-продажу объектов-аналогов и сопоставления с полной стоимостью нового строительства аналогичного объекта собственности, а также с учетом способности объекта приносить доход за счет его коммерческого использования.
Если предмет договора — жилое помещение, в котором проживают лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользования этим жилым помещением, то существенным условием такого договора является перечень таких лиц с перечислением их прав на пользование продаваемым жильем. Необходимо помнить, что если раньше переход права собственности на жилое помещение не служил основанием для прекращения права пользования жильем членами семьи прежнего собственника, то в настоящий момент действует обратное. Члены семьи прежнего собственника теряют право пользования жилым помещением при переходе права собственности на жилое помещение к другому лицу, если иное не предусмотрено законом. В частности, если гражданин приобрел право пользования в силу завещательного отказа, то при переходе права собственности к другому лицу право пользования сохраняет силу.
В договоре необходимо указать, на основании чего продавцу принадлежит имущество. Если продавец получил недвижимое имущество в наследство, то таким основанием будет свидетельство о праве на наследство. Если продавец приобрел данное имущество по договору купли-продажи или дарения, то необходимы реквизиты договора (дата заключения, номер). Если данное имущество поступило в собственность продавца после 31 января 1998 года, то в договоре должно фигурировать свидетельство о праве собственности (дата выдачи, серия и номер).
Чтобы у сторон не возникало споров, кто понесет все расходы, связанные с государственной регистрацией договора, лучше конкретизировать этот пункт в договоре. Государственную пошлину за регистрацию перехода права от продавца к покупателю, как правило, платит сам покупатель. Если одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, то по требованию другой стороны суд вправе вынести решение о регистрации. Кроме того, сторона, которая необоснованно уклонялась от гос. регистрации, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой регистрации.
В договоре нужно предусмотреть правовые последствия на случай расторжения договора. Напомним, что расторгнуть можно договор, который еще не исполнен до конца. Так, при продаже жилого дома, если стороны уже зарегистрировали договор купли-продажи, но государственная регистрация перехода права еще не состоялась, стороны еще могут расторгнуть договор. Предусмотреть правовые последствия на случай расторжения необходимо в связи с тем, что при расторжении договора стороны не вправе требовать того, что было исполнено по договору до момента расторжения (ст. 453 ГК РФ). Так, если покупатель передал деньги за квартиру до государственной регистрации договора, а после нее стороны решили расторгнуть договор, то в этом случае покупатель может просто не предусмотреть, что продавец не отдаст деньги, хотя последний вправе поступить именно так. Обязанность вернуть другой стороне все полученные по сделке материальные ценности (двойная реституция) возникает при признании сделки недействительной.
Прежде чем заключить договор, нелишне убедиться, что передаваемое имущество принадлежит продавцу на праве собственности. Для этого лучше всего запросить выписку из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество. Даже если продавец представит свидетельство о государственной регистрации права собственности на отчуждаемое имущество, желательно все равно потребовать выписку из ЕГРР. Так как со времени государственной регистрации могло пройти определенное время, за которое имущество могло быть продано или заложено. Напомним, что в настоящее время выписки из Единого государственного реестра прав органы по государственной регистрации обязаны выдать не позднее рабочего дня, следующего за днем обращения.
Не лишним будет указать в договоре обязанность освободить жилое помещение в конкретные сроки, а если продавец нарушит данные сроки, то лучше всего установить ответственность за просрочку, например пеню. Что касается продавца, то для него также не мешает прописать в договоре ответственность покупателя на случай просрочки по оплате недвижимости.
Неотъемлемой частью договоров о сделках с недвижимостью является передаточный акт или иной документ о передаче. По общему правилу обязательство продавца (арендатора) передать имущество принимающей стороне считается исполненным после вручения этого имущества и подписания соответствующего документа о передаче. Если одна из сторон уклоняется от подписания документа о передаче недвижимости, это считается отказом продавца от исполнения обязанности передать имущество, а покупателя — обязанности принять имущество.
Если покупатель принял недвижимое имущество, которое не соответствует договору, даже если в акте передачи оговорено такое несоответствие, то это не является основанием для освобождения продавца от ответственности за ненадлежащее исполнение договора.
ЗАКЛЮЧЕНИЕ
Для составления грамотных договоров необходим опыт в сфере недвижимости, знания юридической практики и гражданского права. Существует множество сборников типовых документов, которые, можно использовать для составления настоящих договоров, однако их составление лучше проводить каждый раз индивидуально. При составлении договоров необходимо учитывать конкретные условия, особенности сторон договора и прочие конкретные обстоятельства.
При составлении договоров достаточно часто встречаются ошибки, которые потом ощутимо сказываются на выполнении договоров после их составления. Так, если при составлении договора не учесть различные риски и не застраховаться от них при заключении договора, то вполне вероятно неисполнение соглашения, а затем и различные серьезные последствия для обеих сторон в виде многолетнего судебного разбирательства и весомых материальных убытков. Порой ошибки в составлении договоров вызваны недостаточным изучением требуемого количества документов. При составлении договоров необходимо обеспечить их соответствие законодательству, не допуская сужения прав и ограничения интересов сторон договора.
СПИСОК ЛИТЕРАТУРЫ
1. А.Н. Асаул, А.В. Карасаев, Экономика недвижимости
2. Гражданский Кодекс Российской Федерации
3. http://dogovor-nedv.ru/
Размещено на
diplomba.ru
Сделки с недвижимостью: проблемы безопасности
Зачастую квартира – это единственная крупная ценность, которой обладает человек. При этом у многих людей существуют различные жилищные проблемы: кто-то испытывает необходимость в большей площади и собирается обменять свою квартиру на большую с доплатой, кто-то же, наоборот, хочет переехать в меньшую. Некоторые хотят сменить район, переехать поближе к родственникам или месту работы и т.п. Подсчитано, что человек меняет место жительства в среднем раз в десять лет. Надо сказать, что с началом приватизации жилья в 1991 году возник и рынок квартир. Обмены стали совершаться намного быстрее, чем раньше, сама процедура поиска подходящих вариантов стала проще, выбор вариантов квартир, выставленных на продажу, огромен. Но наряду с множеством плюсов рынка жилья возникли и новые, невиданные ранее проблемы. Это, прежде всего, умышленное мошенничество с недвижимостью. Кроме того, многие граждане, не сведущие в юридических тонкостях, могут оказаться в неприятной ситуации иногда из-за элементарного незнания законов. Неправильное оформление документов, ущемление прав несовершеннолетних и иных социально уязвимых членов общества, несоблюдение юридических норм – все это может привести к судебным разбирательствам вплоть до расторжения договора купли-продажи квартиры.
Разумеется, отдельный человек, несведущий в вопросах недвижимости, не в состоянии предусмотреть все возможные последствия своих действий и не обладает зачастую временем и силами, необходимыми для совершения продажи или обмена своей квартиры. Поэтому и существует особая сфера услуг – риэлторские агентства. Они объединяют опытных профессионалов, юристов по жилищным вопросам и специалистов в области оформления и регистрации договоров отчуждения. В настоящее время рынок жилищных услуг оформился – основной процент сделок происходит при посредничестве крупных и средних агентств с хорошей репутацией, давно и успешно работающих с недвижимостью. Поэтому, несмотря на солидные комиссионные, зачастую взимаемые риэлторскими фирмами, обращение к их услугам приносит клиенту ряд неоспоримых преимуществ.
Итак, при выборе риэлторской фирмы следует учитывать следующие факторы:
Опыт работы на рынке недвижимости. Если учитывать, что рынок недвижимости существует около 10 лет, то по времени работы фирмы несложно определить, насколько опытны компания и ее сотрудники.
Наличие лицензии. Не бойтесь требовать предъявления лицензии. В настоящее время лицензии состоят из двух листов, собственно самой лицензии (указывается номер лицензии и срок действия) и приложения (указываются разрешенные виды деятельности).
Наличие брокерской карточки у сотрудника фирмы, подписывающего договора.
Членство в общественных риэлторских организациях. Существует несколько организаций: Российская Гильдия Риэлторов (наиболее крупная и весомая), Московская Ассоциация-Гильдия Риэлторов (региональная организация), FIABCI (Международная федерация участников рынка недвижимости), членство в которой наиболее почетно.
Страхование профессиональной ответственности.
Кроме того, обратите внимание на помещения офиса компании, на психологическую обстановку, на обслуживание специалистами.
Обратите внимание на договор об оказании услуг. Трехсторонний договор является в настоящее время наиболее юридически грамотной формой взаимодействия риэлторской фирмы и клиента. Он подписывается агентством, продавцом и покупателем. Именно такой договор полностью соответствует требованиям Гражданского кодекса РФ. Деятельность риэлторской фирмы в этом случае абсолютно «прозрачна», т.е. не происходит утаивания суммы комиссии, что иногда встречается в недобросовестных риэлторских фирмах.
Риэлторская фирма при осуществлении рекламной кампании должна оградить клиента от нежелательных звонков и контактов, кроме того, предварительная беседа агента с потенциальными покупателями и его присутствие на просмотре позволяют уберечь клиента агентства от подозрительных или просто несерьезных визитов.
В случае, если вы занимаетесь продажей или обменом своей квартиры с помощью риэлторской фирмы, она обязательно возьмет на себя такой непростой момент, как получение или передача аванса (задатка). Необходимо пояснить, что, согласно Гражданскому кодексу, задатком принято называть вносимую за квартиру денежную сумму, которая служит подтверждением серьезности намерений покупателя. При невозможности по каким-либо причинам совершить сделку купли-продажи квартиры продавец возвращает сумму задатка покупателю в двойном размере. Аванс представляет собой фактически то же самое, однако возвращается в одинарном размере. Принятие и передача денежных сумм через посредничество риэлторских фирм оформляется соответствующими дополнительными соглашениями к договору, кроме того, фирма принимает на себя ответственность за возвращение аванса (задатка) в случае каких-либо осложнений. Внесение же и получение авансов (задатков) от частного лица частному лицу оформляется простыми расписками, в которых должны быть указаны Ф.И.О., паспортные данные, за какую квартиру вносится аванс, его сумма, сроки и условия возврата.
Основные сложности при проведении сделок:
Сбор документов
Нотариат
Наличие субъектов сделки
Регистрация в государственных органах
Сбор документов
При сборе документов, необходимых для заключения сделки по отчуждению недвижимого имущества, советуем покупателю лично присутствовать в государственных органах, а именно: РЭУ, БТИ. Эти справки могут быть получены по доверенности от собственника квартиры. При необходимости покупатель может потребовать продавца предъявить справки из психоневрологического и наркологического диспансера. Данные справки могут быть выданы только заявителю, получение их по доверенности не допускается.
Нотариат
При заключении договоров по отчуждению недвижимого имущества у нотариуса участникам сделки необходимо представить весь комплект необходимых документов. Нотариус при удостоверении договора выясняет дееспособность субъектов сделки, их желание совершить указанную сделку. За удостоверенный договор нотариус несет полную имущественную ответственность и в случае признания сделки недействительной отвечает перед лицом, утратившим право собственности, всем своим имуществом. В соответствии с этим, при удостоверении сделки непосредственно у нотариуса возникает необходимость проверки всех документов. Сторонам на руки выдаются удостоверенные договоры по отчуждению недвижимого имущества, которые подлежат обязательной регистрации. Подлинники правоустанавливающих документов, а также согласие супругов, заявления от третьих лиц по освобождению имущества остаются у нотариуса, удостоверившего сделку. По желанию сторон нотариус может сделать копии указанных документов. При заключении нотариального договора обязательно личное присутствие участников сделки или их доверенных лиц. Доверенности на заключение нотариального договора должны быть нотариально удостоверены. К нотариально заверенным доверенностям приравниваются доверенности, удостоверенные начальником мест лишения свободы, командирами воинских частей и др. согласно ст. 185 ГК РФ. Доверенности, удостоверенные начальниками следственных изоляторов, не приравниваются к нотариально удостоверенным, но в Москве существует практика и разъяснение Комитета муниципального жилья, что доверенности из следственных изоляторов принимаются как нотариусами, так и на регистрацию в регистрирующий орган. (Следует также отметить, что согласно ст. 37 ГК РФ опекун, попечитель, их супруги и близкие родственники не могут передавать имущество подопечному, за исключением передачи этого имущества в качестве дара, безвозмездного пользования). Это означает, что договор купли-продажи, мены и другие возмездные договоры не могут быть удостоверены между родителями, опекунами, попечителями и их несовершеннолетними детьми, по которым несовершеннолетние приобретают права на недвижимое имущество.
Наличие субъектов сделки
Субъектами сделки являются «ПРОДАВЦЫ» и «ПОКУПАТЕЛИ».
При заключении договоров отчуждения, независимо от того, заключается ли он в нотариальной форме или простой письменной, необходимо присутствие субъектов сделки или их доверенных лиц, с надлежаще оформленными полномочиями. Отсутствие подписи в договоре хотя бы одного субъекта свидетельствует о том, что данный договор не заключен, а, следовательно, ничтожен. Субъекты сделки должны быть правоспособны и дееспособны. В случае если какой-либо субъект сделки не дееспособен, то от его имени действует его законный представитель, опекун, попечитель, с согласия органов опеки и попечительства.
Регистрация в государственных органах
Как уже отмечалось выше, права на недвижимое имущество и сделки с ним подлежат государственной регистрации в Едином государственном реестре прав. Государственная регистрация прав проводится в следующем порядке:
установление отсутствия противоречий между заявленными правами и уже зарегистрированными правами на объект недвижимого имущества, а также других оснований для отказа или приостановления государственной регистрации прав;
внесение записей о правах в Единый государственный реестр прав;
совершение надписей на правоустанавливающих документах о произведенной регистрации и выдача удостоверений, подтверждающих такую регистрацию.
Государственная регистрация прав проводится не позднее чем в месячный срок со дня подачи заявления и документов, необходимых для государственной регистрации.
Проведенная государственная регистрация прав на недвижимое имущество удостоверяется Свидетельством о государственной регистрации прав.
Проведенная государственная регистрация договоров удостоверяется посредством совершения регистрационной надписи на документе.
Государственная регистрация прав проводится на основании заявления сторон договора или уполномоченных ими на то лицами. В случае если права возникают на основании договоров, не удостоверенных нотариально, то заявление на государственную регистрацию подается от всех сторон сделки. При уклонении одной из сторон от государственной регистрации прав переход права собственности регистрируется на основании решения суда. В случае если права на недвижимое имущество возникли на основании договоров, не требующих нотариального удостоверения, но по желанию сторон были нотариально удостоверены, заявление о государственной регистрации подает одна из сторон договора. Вместе с заявлением о государственной регистрации и документами о правах на недвижимое имущество предъявляется документ, подтверждающий оплату регистрации. Физическое лицо на государственную регистрацию предъявляет документ, удостоверяющий личность. Представитель юридического лица — учредительные документы юридического лица, документ, удостоверяющий его личность, документ, подтверждающий полномочия действовать от имени данного юридического лица. Так же на государственную регистрацию предоставляются документы, необходимые для проведения сделок. Заявителю выдается расписка в получении документов на государственную регистрацию прав с перечнем и с указанием даты их предоставления. Расписка подтверждает прием документов на регистрацию прав.
Гарантии юридической безопасности
Юридическую безопасность при отчуждении и покупке имущества может обеспечить только тщательная проверка документов и грамотное проведение сделки. В связи с тем, что с 2000 года при утере правоустанавливающих документов выдают не их дубликаты, а выписку из реестра зарегистрированных прав, участились случаи мошенничества: выписку из зарегистрированных прав собственник квартиры или его доверенное лицо может брать из регистрирующего органа неоднократно и, соответственно, оформлять договоры по отчуждению квартиры так же неоднократно.
При сборе документов необходимо обратить внимание на наличие зарегистрированных в квартире лиц на момент отчуждения имущества и на тех лиц, которые были временно сняты с регистрационного учета в армию, места лишения свободы и др. Согласно ст. 292 ГК РФ «Члены семьи собственников, проживающие в принадлежащем ему жилом помещении, имеют право пользоваться этим помещением…» И в соответствии с этим, переход права собственности к другому лицу не является основанием прекращения права пользования жилым помещением членами семьи бывшего собственника. При заключении договора отчуждения имущества в вышеуказанном случае необходимо потребовать присутствие зарегистрированных лиц с тем, чтобы они дали свое согласие на отчуждения этого имущества, в котором они проживают, с обязательством по его освобождению. Следует также учитывать положения Семейного кодекса РФ. В соответствии со ст. 25 СК РФ имущество супругов, приобретенное ими в совместном браке, является общей совместной собственностью обоих супругов, даже если один из них не принимал участия в получении доходов, а занимался, например, ведением домашнего хозяйства, воспитанием детей. В таком случае при продаже имущества, приобретенного в браке (кроме случаев приватизации, наследования, дарения) требуется согласие того супруга, который собственником не является, но по закону имеет супружескую долю. Согласие супруга требуется и в случае приобретения имущества одним из супругов. В случае если при заключении сделки согласие второго супруга на отчуждение или приобретение имущества не заявлено, то такая сделка является оспоримой и может быть признана недействительной в судебном порядке.
Перечислить все варианты гарантий юридической безопасности не представляется возможным, т.к. каждый случай заключения сделки с недвижимым имуществом индивидуален и требует индивидуального подхода и решения каждого вопроса юристом-специалистом по жилищным проблемам.
Аренда банковской ячейки является сегодня наиболее распространенной формой расчетов при купле-продаже недвижимости. И здесь встает вопрос выбора банка.
Факторов, по которым можно определить «пригодность» банка, несколько.
Первое – это, разумеется, надежность самого банка, гарантия того, что в случае каких-либо собственных проблем он не пойдет на вскрытие ячеек. Вообще, деньги, лежащие в банковских ячейках, не считаются находящимися в его обороте и должны быть неприкосновенными даже в случае банкротства банка. Но все понимают, что между тем, как должно быть и как есть на самом деле, существует определенная разница. И у любого банка, невзирая на все заверения о том, что ячейка запирается на два ключа, один из которых – у клиента, техническая возможность вскрыть ячейки, конечно, есть.
Надежность банка, честно говоря, это тот аспект, который менее всего может быть проверен риэлтором. Смотрим на наличие банковской лицензии, время пребывания на рынке, отзывы о его работе.
Второй момент – надежность самого депозитария, его оборудование. Некоторые банки, к сожалению, заявляют, что у них есть депозитарий, хотя на самом деле это – всего лишь комната за железной дверью. Нормальное оборудование стоит миллионы долларов. Помимо собственно депозитария, банк должен иметь помещение для ожидания (неприятно, когда приходится ждать на улице – всякому ясно, что в очереди в банковское хранилище у каждого второго десятки тысяч долларов в сумке), комнаты и оборудование для пересчета денег, проверки подлинности купюр и т.д.
Третье – соглашения, которые банк предлагает клиентам. Обычно заключается два договора: первый – об аренде ячейки (тут все просто, в большинстве банков они практически одинаковы), второй – дополнительное соглашение, регламентирующее доступ к ячейке, различные условия этого. Приятно, когда банк предлагает разные варианты (доступ одного человека, двух, только с договором купли-продажи или еще с какими-то документами, возможность доступа доверенных лиц и т.д.) – это делает возможным заключать многоступенчатые сделки. А если еще сами эти договоры написаны понятным языком, не занимают по 15 страниц убористого текста, то все просто замечательно.
Нужно отметить, что само по себе содержание депозитария для банка невыгодно. Оборудование стоит дорого, очень солидных денег требует и обеспечение безопасности – сигнализация, охрана. А аренда ячейки стоит всего $20-30 в месяц. Поэтому банки рассматривают депозитарий либо как «гвоздику в петлице» (смотрите, мы сумели его оборудовать, значит мы солидный банк), либо специализируют депозитарий на риэлторские сделки. В этом случае основная цена ($30-70) идет уже за дополнительное соглашение, а аренда ячейки в целом будет стоить от $50 до 100.. Плюс разные дополнительные услуги – пересчет денег, проверка подлинности купюр. Стоит это 0,1-0,2% от суммы, и пользуются такими услугами около 10% клиентов. В общем, банкам уже есть за что работать.
И последнее, что необходимо сказать о соглашениях. Во всех банках в договорах есть фраза о том, что «банк не несет ответственности за подлинность предоставленных документов». Спорить с этим бесполезно, банки в этом вопросе занимают единую позицию.
Еще один аспект – как работает персонал банка. Служащих должно быть достаточно – чтобы клиенты не ждали их. Важно и то, как организован доступ самих сотрудников в хранилище. В некоторых банках система безопасности построена так, что войти могут только минимум два человека (менеджер и охранник), причем каждый может открыть только одну из двух дверей, ведущих в депозитарий. И еще есть журнал посещений, регистрирующий, кто и когда входил в хранилище.
И, наконец, цена за услуги. Дешевле всего обходятся банки, предлагающие минимум услуг и надежности. А при нормальных условиях нужно ориентироваться на сумму около $70.
Важный аспект, существенно влияющий на цену, – срок аренды. Здесь клиенты находятся в сложном положении. С одной стороны, Москомрегистрация уже с весны регистрирует нотариально заверенные сделки за две недели, что является мощным стимулом экономить на ячейке. С другой – в законе о регистрации говорится о сроке в месяц, так что экономия может обойтись чересчур дорого.
А что если клиент не освободит ячейку к окончанию действия договора? Сначала банк оповестит его по контактному телефону (оставленному при составлении договора аренды), затем, выждав месяц-два (если клиент объявится в это время, его ждет штраф), вскрывает ячейку в присутствии комиссии.
Денис Колокольников
www.webohrannik.ru
Сделка недвижимости • ru.knowledgr.com
Сделка недвижимости — процесс, посредством чего права в единице собственности (или определяемая недвижимость) переданы между двумя или больше сторонами, например, в случае перевозки одна сторона, являющаяся продавцом (цами) и другим являющимся покупателем (ями). Это может часто быть вполне сложно из-за сложности передаваемых прав собственности, сумма денег, обмененная, и правительственные постановления. Соглашения и требования также варьируются значительно среди разных стран мира и среди меньших юридических лиц (юрисдикция).
В более абстрактных понятиях сделка недвижимости, как другие финансовые операции, вызывает операционные издержки. Чтобы определить и возможно уменьшить эти операционные издержки, Организация по Экономическому Сотрудничеству и развитию (ОЭСР) решила проблему через исследование, уполномоченное Европейской комиссией,
и посредством действия исследования.
Упомянутое действие исследования, ‘Моделирующее Сделки Недвижимости’, исследовало методы, чтобы описать отобранные сделки формальным способом, допускать сравнения через страны / юрисдикция. Описания были выполнены и использование более простого формата, Основного шаблона Случая Использования, и более перспективные применения Объединенного Языка Моделирования. Модели процесса были сравнены через основанную на онтологии методологию, и национальные имущественные операционные издержки были оценены для Финляндии и Дании, основанной на направлениях Системы Организации Объединенных Наций Национальных Счетов.
Сделки недвижимости: подразделение, перевозка и закладывание, поскольку они выполнены в пяти скандинавских странах, описаны в некоторых деталях. Перевод на английский язык доступен для датской части.
Жилые примеры
Соединенные Штаты и Канада
Продажа дома в Соединенных Штатах или Канаде могла бы включить
некоторые или все следующие шаги:
- Найм агента по операциям с недвижимостью продавец и ручка логистика рекламы и продажи, за исключением «для продажи владельцем» свойства, где владелец (ьцы) может консультироваться с юрисконсультом или получить копии контракта недвижимости.
- Покупатель может войти в картину во множество путей: от наблюдения рекламных объявлений в СМИ, наблюдение знаков вне собственности или контакта с агентом по операциям с недвижимостью, чтобы видеть собственность.
- Покупатель может нанять услуги агента по операциям с недвижимостью представлять ее/его и обращаться с логистикой нахождения подходящих свойств, позволив ему/ее стать квалифицированным, чтобы купить, и показ соответствующих свойств.
- Реклама цены и имущественных деталей с Многократным Обслуживанием Листинга, газетой или сетью классифицировала листинг, газонный знак или плакат в офисе недвижимости.
- Частный showings или общий день открытых дверей для заинтересованных покупателей или агентов по операциям с недвижимостью покупателей.
- Заинтересованные покупатели могут получить предварительное одобрение для ипотеки определенного количества от банка, если они не могут предоставить полную покупную цену в диапазоне, они исследуют.
- Подготовка письменного предложения купить. Если подготовлено агентом по операциям с недвижимостью от имени покупателя, это обычно делается на предпечатных и по закону одобренных формах, обеспеченных офисом агента по операциям с недвижимостью. Агент, представляющий покупателя, будет советовать его/ее клиенту относительно ценности включения определенных пунктов непредвиденного обстоятельства, таких как время получать ипотечное обязательство или устраивать проверки. Покупатель включает платежную проверку задатка, которая сопровождает предложение, и которая обычно не депонируется, пока все стороны не соглашаются.
- Подача предложений заинтересованных покупателей. Многократные предложения могут привести к предложению цены с наилучшим предложением (не обязательно самое высокое предложение) быть награжденным продажей. Единственное предложение может часто быть ниже начальной запрашиваемой цены, приводящей к переговорам между покупателем и продавцом по окончательной цене, или возможно отклонением предложения продавцом. Когда продавец отказывается вести переговоры с любым покупателем с предложением, которое ниже, чем начальная запрашиваемая цена, ситуация известна как затяжка.
- После принятия особого предложения контракт недвижимости ратифицирован всеми сторонами. Это обычно создает короткий промежуточный период (как правило, не больше, чем 30 дней, часто намного меньше), чтобы позволить покупателю полностью осматривать собственность (часто с помощью профессионального домашнего инспектора).
- Некоторые государства, такие как Нью-Йорк, требуют, чтобы продавец предоставил имущественное заявление раскрытия условия покупателю, обрисовывающему в общих чертах подробно полное условие собственности.
- В зависимости от юрисдикции и традиционной практики, поиск названия тогда заказан от стороннего урегулирования или компании условного депонирования, ожидая окончательное урегулирование.
- Оценка, уполномоченная, согласно обычаю, покупателем или продавцом, чтобы определить ценность здания и земли, чтобы удовлетворить кредитора.
- В зависимости от того, как сформулированы параграфы непредвиденного обстоятельства, если какие-либо дефекты обнаружены во время контроля, покупатель может попросить, чтобы они были восстановлены, попросили, чтобы отпускная цена была понижена или приняла решение не купить собственность.
- Закрытие продажи заканчивает период условного депонирования и заканчивает передачу права собственности покупателю. В это время и все суммы денег переходят к другому владельцу, и много дополнительных издержек оплачены покупателем или продавцом.
- Если, поскольку агент по операциям с недвижимостью используется в сделке, закрытие — время, когда платеж осуществлен вовлеченным брокерам.
[File:BasicREtransaction .jpg|The финансовый конец основной сделки недвижимости с представлением Покупателя & Продавца.
См. также
Листинг соглашения
ru.knowledgr.com
Виды сделок с недвижимостью
Купля-продажа.
При этой сделке заключается письменный договор купли-продажи объекта недвижимости. По этому договору продавец обязуется передать объект недвижимости в собственность покупателя, а покупатель обязуется принять этот объект и уплатить за него определенную цену. Договор купли-продажи объекта недвижимости подлежит обязательной государственной регистрации. Договор купли-продажи жилого помещения должен содержать все существенные условия, названные в законе или иных правовых актах, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.
В случае продажи жилого помещения, обремененного правами пользования третьих лиц, в договоре обязательно должен быть указан перечень лиц, сохраняющих в соответствии с законом право пользования жилым помещением после его приобретения покупателем, а также основание этого права. Особый интерес для участников договора представляет вопрос о расчетах. Поскольку получение денежной суммы на руки на любом этапе совершения сделки небезопасно, специалисты советуют заключить соглашение с банком, согласно которому покупатель оставляет деньги на хранение с условием их выдачи продавцу только по предъявлению нотариально удостоверенного и зарегистрированного в регистрирующем органе договора. Таким образом, исключается риск возможных махинаций до окончания оформления документов продавцом.
Мена.
В этой сделке каждая из сторон обязуется передать в собственность другой стороне один объект в обмен на другой. При этом права собственности на объекты недвижимости передаются сторонам одновременно, при выполнении обеими передачи недвижимого имущества.
Дарение.
В сделке дарения даритель безвозмездно передает или обязуется передать одаряемому:
— объект недвижимости в собственность;
— имущественное право себе или третьему лицу либо освобождает или обязуется освободить одаряемого от имущественных обязанностей.
Действия, связанные с договором дарения, регламентируются положениями статей 572 — 581 Гражданского кодекса РФ. Это самый простой способ избавиться от недвижимости. Если предметом дарения является исключительная собственность дарителя, то не нужно согласие супруга. Но если собственность совместно нажитая, то придется спросить разрешения. При возникновении намерения подарить собственную недвижимость требуется только согласие одаряемого, потому что если он против, то навязать ему свой подарок даритель не сможет. Правда, за одним исключением — если одаряемый несовершеннолетний или недееспособный. В этом случае за него решает законный представитель или опекун, а мнение одаряемого остается при нем. Если дарителю хочется расстаться со своей собственностью, совсем не спрашивая ничьего согласия, то он может воспользоваться положениями статьи 582 Гражданского кодекса РФ о пожертвовании. Все ограничения дарения связаны либо с режимом владения даримым объектом, либо с состоянием обязательств сторон (статья 576 Гражданского кодекса РФ). Так, юридическое лицо, которому имущество принадлежит на праве хозяйственного ведения или оперативного управления, вправе подарить ее с согласия собственника, если законом не предусмотрено иное. Это ограничение не распространяется на обычные подарки небольшой стоимости. Дарение имущества, находящегося в общей совместной собственности, допускается по согласию всех участников совместной собственности с соблюдением правил, предусмотренных статьей 253 Гражданского кодекса РФ.
Рента.
В этом виде сделки получатель ренты — собственник объекта недвижимости, передает объект в собственность плательщику ренты, который, в свою очередь, обязуется в обмен на полученный объект периодически выплачивать получателю ренты определенную сумму, либо предоставлять средства на его содержание в иной форме.
Рента имеет несколько подвидов:
1) постоянная — выплачивается бессрочно;
2) пожизненная — выплачивается в течение жизни получателя ренты;
3) пожизненное содержание с иждивением.
Договор ренты заключается в случаях, когда жилое помещение отчуждается лицу с условием, что оно взамен обязуется периодически выплачивать бывшему собственнику отчуждаемого имущества оговоренные денежные средства или иначе обеспечивать материальное содержание. Договор ренты, предусматривающий отчуждение жилого помещения, подлежит (наряду с нотариальным удостоверением) обязательной государственной регистрации. Достаточно строго урегулирован законом вопрос об обеспечении выплаты ренты недвижимого имущества (статья 587 Гражданского кодекса РФ): получатель ренты в обеспечение обязательства плательщика ренты приобретает право залога на это имущество. Существует три разновидности единого по своей сути рентного договора: постоянную ренту (статьи 589 — 595 Гражданского кодекса РФ), пожизненную ренту (статьи 596 — 600 Гражданского кодекса РФ) и пожизненное содержание с иждивением (статьи 601 — 605 Гражданского кодекса РФ). При этом дифференциация договорных отношений проводится лишь по частным признакам (таким, как форма предоставления содержания, субъектный состав обязательства, возможности правопреемства и выкупа ренты и т.д.). Рентный договор не допускает отчуждения жилья в какой бы то ни было форме покупателем при жизни продавца. Продавец вправе расторгнуть договор в судебном порядке, доказав невыполнение приобретателем обязательств по содержанию продавца. В случае удовлетворения судом искового требования о возврате жилья расходы по содержанию продавца, произведенные покупателем, не возмещаются. Существенным условием договора, предусматривающего передачу под выплату ренты денежной суммы или иного движимого имущества, является обязанность плательщика ренты предоставить обеспечение исполнения его обязательств либо застраховать в пользу получателя ренты риск ответственности за неисполнение, либо ненадлежащее исполнение этих обязательств (статья 587 Гражданского кодекса РФ).
Аренда.
При аренде объекта арендодатель обязуется предоставить арендатору объект недвижимости за арендную плату во временное владение и пользование. Письменная форма договора аренды и его регистрация обязательны. По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение или во временное пользование (пункт 1 статьи 606 Гражданского кодекса РФ). Если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, договор аренды должен быть заключен в письменной форме независимо от предмета аренды, срока договора и его суммы. Договор аренды между физическими лицами в ряде случаев может быть заключен и в устной форме. Исключение составляют договоры, заключенные на срок более одного года, а также договор проката, договор аренды транспортных средств, договор аренды зданий, сооружений и предприятий, которые должны заключаться в письменной форме.
Договор аренды имущества, предусматривающий в дальнейшем переход права собственности на это имущество к арендатору (аренда с правом выкупа), заключается в форме, предусмотренной для договора купли-продажи такого имущества. По желанию сторон договор аренды может быть удостоверен нотариально. На практике чаще всего в нотариальном порядке удостоверяются именно договоры аренды с правом выкупа арендуемого имущества, особенно в случаях, когда предметом аренды является недвижимое имущество. Договор аренды недвижимого имущества, кроме всего прочего, подлежит государственной регистрации. В случае несоблюдения правил о форме договора, — договор считается незаключенным. В практике встречается множество спорных моментов именно по договору аренды недвижимости.
По общим правилам расторжение договора аренды возможно по соглашению сторон, если иное не предусмотрено законом. Нормами Гражданского кодекса РФ установлены случаи, связанные с нарушением условий договора, при которых договор аренды может быть, в судебном порядке, расторгнут по требованию одной из сторон. В соответствии со статьей 619 Гражданского кодекса РФ договор аренды может быть досрочно расторгнут судом по требованию арендодателя в случаях, когда арендатор:
— пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;
— существенно ухудшает имущество;
— более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;
— не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки либо в разумные сроки;
— по другим основаниям, предусмотренным законом.
По требованию арендатора договор аренды может быть досрочно расторгнут, когда:
1) арендодатель не предоставляет имущество в пользование арендатору либо создает препятствия пользованию имуществом в соответствии с условиями договора или назначением имущества;
2) переданное арендатору имущество имеет препятствующие пользованию недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не должны были быть им обнаружены во время осмотра имущества;
3) арендодатель не производит являющийся его обязанностью капитальный ремонт имущества;
4) имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, окажется в состоянии, непригодном для использования.
Полезные страницы:
1. Примеры заявлений
2. Объекты недвижимости изъятые из оборота
3. Каков порядок расторжения договора
www.samsebeyurist.ru