Сделка с квартирой – образец и подводные камни документа, как правильно заключить и расторгнуть сделку на покупку жилья с агентством недвижимости

Содержание

Альтернативные сделки с квартирой: варианты, как избежать рисков?

Немногие знают, что помимо стандартного договора купли-продажи, приобрести квартиру можно по альтернативной сделке.
Но здесь есть определенные риски, которые нужно учитывать, чтобы не стать жертвой мошенничества.  В представленной ниже статье мы подробно расскажем о специфике альтернативных сделок и о том, как нужно действовать, чтобы провести сделку максимально быстро и правильно.

 

 

○ Что такое альтернативная сделка?

Данный вид сделки представляет собой обмен квартирами через договор купли-продажи. Специфика заключается в том, что осуществляется единовременная реализация жилплощади, то есть документы подписываются в одно и то же время. В сделке участвуют несколько участников, что не противоречит гл.9 ГК РФ.

Заключить альтернативную сделку можно также путем обмена. Но здесь следует учитывать, что обменивать можно только квартиры, находящиеся в социальном найме (ст.72 ЖК РФ). К тому же, найти вариант, полностью устраивающий обе стороны, практически нереально, поэтому обмен чаще всего происходит с доплатой.

Вернуться к содержанию ↑

 

○ Характеристика альтернативной продажи.

При альтернативной продаже один собственник продает свою квартиру, одновременно покупая другую. А продавец последней жилплощади может являться покупателем для третьей стороны. Рассмотрим схему такой сделки на примере.

Владелец трехкомнатной квартиры хочет ее продать и купить две однокомнатные. А один из продавцов однокомнатной собирается приобретать двухкомнатную квартиру. В результате такой сделки заключается 4 договора купли-продажи.

✔ Альтернатива.

Альтернатива означает, что владелец квартиры продает ее, покупая одновременно другую. Вот именно вторая приобретаемая жилплощадь и является альтернативной. Подписание договоров купли-продажи и их государственная регистрация происходит в один и тот же день. У данного вида сделки три участника:

  • Покупатель первой квартиры.
  • Продавец первой квартиры, который в то же время является покупателем второй «альтернативной» квартиры.
  • Продавец «альтернативной» квартиры.

✔ Альтернативная цепочка.

Здесь реализуется не одна жилплощадь, а несколько. При этом продавцы каждой из них выступают покупателями другого жилья, что и образует альтернативную цепочку. При этом нужно учитывать, что все квартиры не должны реализовываться последовательно.

Например, собственник четырехкомнатной квартиры хочет продать ее и купить взамен три квартиры: две однокомнатные и одну двухкомнатную (с доплатой). Здесь выстраивается цепочка из 4 квартиры, три из которых являются альтернативными.

От длины цепочки зависит и сложность сделки.  Количество квартир, которые могут участвовать в схеме, не ограничено, но на практике их число редко превышает 4.

Вернуться к содержанию ↑

 

○ Типичные риски продажи квартиры.

Продажа недвижимости всегда связана с определенными рисками. Чаще всего это:

  • Заниженная стоимость из-за неправильной оценки имущества.
  • Встреча с мошенниками, которые под предлогом осмотра квартиры хотят что-то украсть из нее.
  • Работа с недобросовестным агентством недвижимости.
  • Ошибки в оформлении документов (в частности, договора купли-продажи).

Но самый большой риск для продавца возникает в момент передачи денег. Так как оплата производится после регистрации договора, он может вовсе остаться без денег, если покупатель вдруг передумает. Процедура оспаривания сделки может быть достаточно длительной, а успех при этом не гарантирован.  Также нельзя подписывать никаких дополнительных документов об оплате, помимо расписки. Только учет всех нюансов может свести все риски к минимуму.

Вернуться к содержанию ↑

 

○ Специфические риски альтернативной продажи жилья.

Кроме типичных рисков, связанных с продажей недвижимости, альтернативная сделка предполагает и вои специфические риски, которые возникают в силу сложности организации процесса. Чего именно стоит опасаться будет подробно указано ниже.

✔ Несогласованность действий.

В любой альтернативной сделке участвует больше двух сторон. Поэтому любое несогласие между ними может стать причиной полного разрыва всей процедуры. Очень важно, чтобы каждый из участников сделки имел адекватные запросы и реально оценивал стоимость и той квартиры, которую он хочет продать и той, которую планирует купить.

Важно, чтобы требования соответствовали реальным рыночным ценам и возможностям других участников. В противном случае возникает риск увеличения сроков сделки и даже ее отмены.

✔ Частичная регистрация или отказ в регистрации.

Подобный риск возникает из-за того, что все квартиры, участвующие в сделке, не связаны между собой (регистрируются по отдельным договорам). Поэтому возникает опасность, что регистратор может приостановить регистрацию одного из договоров, в результате чего одна сторона рискует остаться и без квартиры и без денег.

Чтобы избежать подобного, нужно регулярно отслеживать процесс регистрации (на сайте Росреестра по номерам заявлений). В случае возникновения проблем с одним договором, остальные участники сделки сразу пишут заявление о приостановке и других соглашений, а потом уже разбираются с причинами. Если речь идет не о приостановлении, а об отказе в регистрации, порядок действий такой же.

Вернуться к содержанию ↑

 

○ Как избежать рисков?

Чтобы избежать подобных рисков, можно воспользоваться услугами нотариуса либо следовать рекомендация риэлтора.

✔ Помощь нотариуса.

Обращение к нотариусу имеет особенное значение в вопросах с альтернативной сделкой. Связано это с тем, что если договор по сделке с недвижимостью заверен нотариально, то он не проходит дополнительную проверку юристами. Соответственно, срок регистрации короче, а риск частичной регистрации или отказа – ниже.

✔ Соблюдать рекомендации риэлторов.

Проведение альтернативной сделки лучше доверить профессионалам. Потому что в данном случае, количество документов, которые нужно проверить на подлинность больше. Также могут возникнуть сложности с организацией самого процесса подписания всех договоров. Именно поэтому, для максимального повышения вероятности успешного проведения сделки, стоит обратиться к грамотному риэлтору.

Вернуться к содержанию ↑

 

○ Налоговый вопрос при альтернативной сделке.

Еще один немаловажный вопрос, который следует учитывать участникам альтернативной сделки – порядок уплаты налога и возможность получения налогового вычета. Распространенной ошибкой является мнение о том, что единовременная покупка альтернативной квартиры освобождает от уплаты налога.

На самом деле, эти две сделки никак юридически не связаны между собой, даже если проведены в один налоговый период. Поэтому продав свою жилплощадь, вы должны уплатить 13% с дохода, полученного от продажи, если владеете ею менее 3 лет.

Исчисление и уплату налога в соответствии с настоящей статьей производят физические лица — налоговые резиденты Российской Федерации, получающие доходы от источников, находящихся за пределами Российской Федерации, — исходя из сумм таких доходов (п. 3 ст. 228 НК РФ).

А покупка альтернативной квартиры дает право на получение налогового вычета.

При определении размера налоговой базы налогоплательщик имеет право на получение имущественного налогового вычета в размере фактически произведенных налогоплательщиком расходов на новое строительство либо приобретение на территории Российской Федерации жилых домов, квартир, комнат или доли (долей) в них, приобретение земельных участков или доли (долей) в них, предоставленных для индивидуального жилищного строительства, и земельных участков или доли (долей) в них, на которых расположены приобретаемые жилые дома или доля (доли) в них (п.3 ст. 220 НК РФ).

Другими словами, в данном виде сделок уплата налогов и получение налогового вычета производится в стандартном порядке и взаимозачет продажи и покупки невозможен.

Таким образом, альтернативные сделки являются специфичным видом сделки купли-продажи, которая имеет свои особенности и риски. Поэтому повышенная осторожность и учет всех нюансов особенно важны в подобных случаях.

Вернуться к содержанию ↑

 

○ Советы юриста:

✔ Совершали альтернативную сделку с квартирой, но так получилось, что другие люди оформили документы раньше нас и получили права пользования и распоряжения нашей квартирой, а нам отказались дать возможность доделать документы. Что делать?

В этой ситуации вы можете обратиться в суд, чтобы доказать недобросовестность продавца, который заключил соглашение с двумя продавцами. Квартиру назад вы вряд ли получите, потому что по закону она остается покупателям, которые первыми оформили сделку. Но вы можете рассчитывать на компенсацию морального и материального ущерба.

✔ Совершили альтернативную сделку при покупке жилья, но вторая сторона не оплатила налоги, нам это чем-нибудь грозит?

Все договора альтернативной сделки заключаются отдельно и юридически не взаимосвязаны. А это значит, что уклонение продавца от налогов, полученных за продажу своей квартиры,  вам ничем не грозит.

Вернуться к содержанию ↑

 

Специалист Елизавета Гибова подробно расскажет, как проходит альтернативная сделка.

Опубликовал : Вадим Калюжный, специалист портала ТопЮрист.РУ

topurist.ru

Что такое альтернативные сделки с квартирой и как их заключать?

На вторичном рынке недвижимости альтернативными называют сделки, в ходе которых происходит одновременная продажа одного объекта и покупка другого.

Связано это с тем, что наши граждане, как правило, владеют только одной квартирой и не хотят продать ее и остаться совсем без жилья, даже на короткий срок. Квартиры, которые граждане реализуют на таких условиях, называются «альтернативными», а жилое помещение, которое они покупают взамен, — «альтернативой». В том случае, если жилое помещение принадлежит несовершеннолетнему или недееспособному лицу, распоряжение таким имуществом требует разрешения органов опеки, которое дается только при условии одновременного приобретения опекаемым лицом иного («альтернативного») жилого помещения.

Если граждане в качестве «альтернативы» выбрали также «альтернативное» жилое помещение, то может сложиться цепочка квартир, в которой продавец одной жилплощади является одновременно покупателем другой.  Договоры купли-продажи таких квартир заключаются одновременно.

Один из участников цепочки («верхний покупатель» по риелторской терминологии) участвует в сделке только деньгами, без объекта, он приходит покупать квартиру. Середина цепочки — участник продает одну квартиру с одновременным приобретением другой квартиры, которая может быть дороже, дешевле. При этом он либо доплачивает, либо получает доплату. А денежная сумма за покупаемую квартиру уходит продавцу, который забирает деньги.

Нос по ветру: нестандартные схемы продаж жилья стали альтернативой ипотеке

Девелоперы всячески расширяют инструментарий по «захвату» новых клиентов, в частности прибегая к нестандартным схемам продаж жилья вроде лизинга или с услугой trade-in. Интерес покупателей действительно заметно сместился в пользу альтернативных сделок, тем более что в кризис они могут стать хорошей альтернативой ипотеке, уверены опрошенные «РИА Недвижимость» эксперты.

realty.ria.ru

Квартира

В современном мире огромный выбор квартир с разными планировками, ремонтом. Люди приобретают жилые помещения различной площади и этажности в новостройках, на вторичном рынке и покупают комнаты в общежитиях. Все хотят жить в квартирах в новостройках с улучшенной планировкой, но многим жильё досталось ещё в старых хрущёвках и коммуналках. Возможно ли сделать помещение более комфортным и просторным или придётся смириться с житьём в старых постройках и неудобным расположением квартир?

Виды квартир жилого фонда

Формальное объединение всех жилых помещений независимо от форм собственности называется жилищным фондом. В этот фонд не включаются коммерческие помещения, предназначенные для ведения бизнеса и торговли, а также подсобные помещения, предназначенные для бытовых и других нужд непромышленного характера.

Существуют такие виды квартир:

  • вторичное жилье;

Рынок вторичных квартир разнообразный. Человек, который хочет купить такое жильё, точно не останется без приобретения. У него будет множество вариантов выбора:

  • квартиры-студии;
  • 1-2-3-4-5-6-комнатные квартиры;
  • двухуровневые квартиры;
  • жильё с индивидуальной планировкой;
  • с разным видом ремонта (от застройщика, черновым, косметическим, современным, по уникальному дизайн проекту).

Каждая семья или отдельный человек смогут найти такое жильё, которое подходит согласно индивидуальным запросам, требованиям и финансовым возможностям.

Варианты собственности жилья

Гражданин, как собственник недвижимости, может использовать её для личного проживания или для проживания членов своей семьи. Собственники могут сдавать в аренду недвижимость для проживания родственникам или иным людям, на основании специально составленного договора.

Существуют такие варианты собственности жилья:

  • неприватизированная (муниципальная) или государственная собственность;
  • приватизированная собственность;
  • коммунальная квартира.

Квартиры, находящиеся в муниципальном фонде, закреплены за государственными организациями в пользование и распоряжение. Одна семья с несовершеннолетними детьми может иметь только одну муниципальную квартиру.

Частная собственность не ограничивается по количеству и стоимости. На неё распространяется право неприкосновения и она должна пройти регистрацию в госорганах. Гражданин может иметь несколько квартир, разной площади и стоимости, но все эти жилые помещения должны быть приватизированными.

Коммунальная квартира — это общая государственная собственность. Раньше такое жильё выдавали в муниципальных домах. В настоящее время каждый человек, проживающий в коммуналке, может приватизировать одну или несколько комнат.

Сделки, совершаемые с квартирой

На сегодняшний день произвести оформление права собственности можно, если грамотно произведена сделка по приобретению недвижимости. Государство беспокоится о гражданах и поэтому законодательная база направлена на защиту частной собственности. Оформление любой сделки с приватизированной квартирой должно производиться с заверением нотариуса. Также специалист нотариальной конторы должен заверять покупку квартиры в ипотеку.

Существуют такие виды сделок:

  • 1) Приватизация. Это первичная сделка, в результате совершения которой жилое помещение переходит в собственность гражданина. Она является главным процессом, без совершения которого невозможны другие операции над недвижимым объектом. Кадастровый паспорт для совершения процесса можно заказать через сайт Росреестра, а техпаспорт — в БТИ.
  • 2) Продажа. Под эти термином понимается переход прав собственности другому лицу, который заплатил стоимость квартиры её владельцу. Осуществлять продажу можно, если квартира приватизированная, то есть на неё у продавца оформлены права собственности. Кадастровую стоимость, которая будет отражаться в договоре, можно узнать по адресу Росреестра.
  • 3) Покупка. Это действие противоположное продаже. Покупатель платит денежные средства владельцу квартиры и на основании договора купли-продажи, права собственности переходят новому владельцу. При покупке квартиры необходимо согласие супруга или супруги владельца на приобретение жилого помещения. После оформления процесса приобретения, необходимо новому хозяину в Росреестре заказать свидетельство о праве собственности.
  • 4) Аренда. Данный термин подразумевает переход собственности во временное пользование лицу (арендатору) за ежемесячную арендную плату. Договор аренды должен оформляться у нотариуса. Взять в аренду можно не только приватизированную, но и муниципальную квартиру.
  • 5) Дарение. Эта сделка подразумевает бесплатную передачу квартиры дарителем (тем, кто дарит) одаряемому (тому, кто принимает в дар). Даритель должен иметь на руках свидетельство о праве собственности, в противном случае, сделка невозможна.
  • 6) Обмен. Во время совершения этой сделки заключается договор мены. В этом документе указывается, что каждая из сторон обязуется передать квартиры друг другу. Обмениваться могут между собой как муниципальные, так и приватизированные квартиры. Если необходимо совершить обмен государственной на приватизированную квартиру, тогда необходимо произвести оформление муниципального жилого помещения в собственность. При помощи договора мены можно произвести обмен квартир между городами или обменять квартиру на равноценную или с доплатой.

Права собственника жилья

Приватизированная квартира является собственностью лица, у которого на это жильё оформлены права. Собственник недвижимости по своему усмотрению имеет право производить:

  • прописку родственников и других лиц по своему желанию. Сделать это можно при помощи заявления — бланка, который предоставляется в МФЦ. Оформить прописку можно временно или постоянно — по усмотрению собственника;
  • выписку членов семьи и других лиц, прописанных в квартире. Для этого необходимо письменное заявление с указанием причины (расторжение брака, человек длительное время не проживает по указанному адресу, не участвует в содержании квартиры или не оплачивает коммунальные услуги). Заявление необходимо предоставить в паспортный стол или МФЦ;
  • регистрацию иностранных граждан. Собственник имеет право предоставить временную или постоянную регистрацию иностранцу, но при полном соблюдении Закона. Ему необходимо предоставить сведения в ФМС;
  • выселение. Собственник имеет право выселить лицо, которое проживает в его квартире. Сделать это можно при помощи суда и предоставление существенных доказательств (неуплата коммунальных платежей, дебоширство).

Перечень документов подтверждающих право собственности

Бумаги, которые подтверждают право собственности — это бланки государственного образца. К ним относятся:

  • свидетельство о праве собственности. Выдаётся после завершения процесса приватизации квартиры отделами местной или районной администрации;
  • свидетельство о праве на наследство по завещанию. Оформляется и заверяется у нотариуса. Этот документ закрепляет право собственности за наследниками;
  • свидетельство о праве на наследство по Закону. Выдаётся, если отсутствует завещание, в течение 6 месяцев со дня открытия наследства;
  • свидетельство о приобретении имущества с публичных торгов. Проводятся такие торги судами, если необходимо возместить ущерб, нанесённый собственником имущества;
  • свидетельство о праве собственности на долю в общем имуществе супругов. Оформляется у нотариуса по заявлению от супругов.

Подтверждать право собственности также могут такие бумаги:

  • договор пожизненного содержания;
  • договор дарения;

Но после оформления этих соглашений, необходимо получить свидетельство о праве собственности, чтобы можно было отстоять свою позицию в суде, если это понадобится.

Улучшение жилищных условий

Каждому человеку хочется жить в комфорте и поэтому все люди стремятся переделать своё жилое помещение. Квартиры в домах старой постройки небольшой площади неудобные для проживания, и их владельцы производят перепланировку, чтобы добавить в помещение комфорта и уюта. Перепланировка должна быть законной и оформлена в специальных государственных органах БТИ.

В настоящее время владельцы квартир создают ТСЖ. Благодаря такому сообществу оплата коммунальных платежей идёт не на счёт ЖКХ, а в общий пай самих жильцов. Они сами могут распоряжаться этими средствами, делая капитальный ремонт в квартирах, подъездах.

Улучшить комфорт в квартире поможет установка индивидуального отопления, благодаря чему в помещении всегда будет горячая вода и отопление — зимой. Можно также заменить сантехнику на современную и качественную или обустроить райский уголок для отдыха с удобной мебелью, биокамином или мини фонтаном.

Юридическая помощь

Любая сделка с недвижимостью влечёт за собой определённые риски и чтобы их минимизировать, необходимо обратиться к юристам. Эти специалисты помогут с оформлением процесса в собственность, а также соберут все необходимые бумаги и сделают, чтобы сделка прошла как можно быстрее. Юрист проверяет «чистоту квартиры», правильность всех параметров квартиры, указания срока и порядка расчётов между участниками. Это необходимо для того, чтобы владелец не потерял свои деньги и жильё. Юрист является гарантией успешной сделки с недвижимым имуществом!

cabinet-lawyer.ru

как оформить самостоятельно, начиная со сделки и заканчивая регистрацией договора

Популярной сделкой с недвижимостью является купля-продажа. При оформлении важно юридически грамотно составить договор. Рассмотрим, как самостоятельно провести сделку, на что обратить особое внимание и не ошибиться при оформлении.

Как самостоятельно оформить сделку: пошаговый план

Процесс купли-продажи подразумевает переход собственности от одного владельца к другому. Покупка квартиры требует длительной подготовки. Чтобы найти жилплощадь юридически чистую и правильно зарегистрировать сделку, понадобится поддержка специалиста недвижимости. Не у всех есть надежный риэлтор, но если знать некоторые правила можно самостоятельно оформить документы. Подготовка к сделке содержит этапы:

  1. Определиться с ценой — исследовать рынок недвижимости, узнать стоимость квартир, найти прямого продавца.
  2. Выбор жилья — район проживания, этаж, количество комнат, наличие ремонта, характеристика дома, близость от центра города.
  3. Проверка документов — право собственности, количество прописанных, наличие обременений и задолженности.
  4. Заключение сделки — оформление предварительного договора, внесение денежного аванса, нотариальное подтверждение.
  5. Регистрация договора, передача площади по акту приемки.

В договоре указана цена продажи жилья. Обычно стороны ставят балансовую стоимость по ПИБу, она ниже рыночной. Это делают, чтобы не платить подоходный налог и госпошлину нотариусу. Но надо учитывать, что в случае расторжения договора вернуть полную сумму квартиры можно будет через суд.

Проверка собственников квартиры и продавца

Проверка собственников — важный этап сделки. Продавать может хозяин или его представитель, имеющий нотариальную доверенность. Обязательно проверить подлинность документов. Даже при ведении дел с представителем, надо встретиться с хозяином квартиры, посмотреть его паспорт. Все остальные моменты по продаже можно обсудить с доверенным лицом продавца.

Надо учесть такие моменты, что недвижимость может находиться в долевой собственности или совместной, но по документам проходить будет один человек. Сведения о продавце узнают из свидетельства регистрации недвижимости. Если квартира досталась по наследству, следует найти нотариуса, где оно было оформлено, уточнить есть ли еще наследники на имущество. В канцелярии районного суда узнают, проводились ли судебные процессы по квартире.

Перед тем как оформлять сделку необходимо проверить продавца недвижимости. Следует уточнить, будет ли собственник присутствовать на сделке. Обратить внимание на его поведение. По закону человек должен быть дееспособным гражданином. При обнаружении его неадекватности, собственность могут оспорить его родственники.

Проверка документов, подтверждающих право собственности на квартиру

Любой продавец имеет: свидетельство собственности; кадастровый паспорт. Покупая недвижимость, стоит обязательно проверить:

  1. подлинность всех правоустанавливающих документов;
  2. правомочие владельца недвижимости;
  3. наличие прописанных на площади лиц;
  4. существуют ли обременения – рента, ипотека, арест;
  5. посмотреть задолженность коммунальных платежей;
  6. официальное оформление перепланировки.

Внимание! Если собственность была получена текущим хозяином по суду, то ее могут обжаловать и жилье возвратится прежним владельцам. Вернут ли деньги покупателю — неизвестно, возможно, ему также придется подавать в суд.

Документы на жилплощадь следует смотреть только в подлиннике. Проверить подписи, штампы регистрационных служб. Свидетельство обязательно печатается на гербовом бланке. Не должно присутствовать подтирок, исправлений. Наличие помарок настораживает и указывает что это подделка. Чтобы убедиться в подлинности, необходимо запросить Росреестр и получить копию. После этого сравнить с оригиналами продавца.

Проверка квартиры на предмет наличия обременений

Если площадь сдавалась в аренду, была ипотека или наложен арест, то со сменой собственника все остается в силе. Это мешает новому хозяину полноценно владеть имуществом и есть вероятность вообще лишиться его. Управление регистрации дает справку из госреестра, где содержится информация об обременениях. Следует быть осторожным, когда один из собственников ребенок до 14 лет. От его имени выступает представитель, его полномочия следует проверить.

Обратить внимание на брак собственника, посмотреть его свидетельство. По закону, если жилплощадь куплена при официальной регистрации, требуется разрешение супруга на проведение продажи. Следует посмотреть справку об отсутствии прописанных жильцов. Но помнить, там нет данных о временно выписанных — сидящих в тюрьме, призывниках в армии. О таких людях получают сведения из домовой книги. Если эти граждане вернутся, они могут сообщить о праве на жилплощадь после ее продажи. Выписать их можно через суд, а это долгий процесс.

Составление договора

Когда документы проверены, готовится к завершению продажа, заключают предварительный договор купли-продажи квартиры. Это гарантия, что собственник не продаст площадь еще раз, а продавец не отменит сделку. Подписывая договор, покупатель вносит задаток. Это прописано в соглашении, которое может иметь произвольную форму. В тексте указывают:

  1. Ф.И.О сторон, их прописка, даты рождения, паспорта;
  2. запись что продавец передает собственность, а покупатель платит за нее;
  3. подробное описание объекта;
  4. стоимость жилья;
  5. отсутствие обременений, арестов;
  6. наличие перепланировки и ее оформление.

При составлении договора присутствуют обе стороны или их официальные представители.

Фактическая передача квартиры и составление передаточного акта

Последний этап — акт подтверждающий передачу недвижимости новому владельцу. Оформляют его после осмотра площади и проверки оплаты коммунальных платежей. Составляется в 2-х экземплярах, а если в сделке участвует банк то в 3-х. Не требуется заверять его у нотариуса, пишется он в произвольной форме. В нем содержатся:

  • дата, место, город;
  • Ф.И.О и паспорта обеих сторон;
  • сведения о состоянии жилья, наличии оборудования;
  • подписи.

Внимание! Подписывать акт рекомендуется после получения документов с государственной регистрации.

Это необходимо чтобы убедиться, что с документами все в порядке, и они не вернулись на доработку. На момент сдачи квартиры, она должна полностью быть освобождена от мебели. После подписания акта продавец выполнил обязательства по договору и ответственность за жилплощадь переходит к покупателю. Передаются ключи и продавцу выдают в банке деньги, заложенные в ячейку, продажа завершена.

Расчет с продавцом квартиры

Важно грамотно провести оплату за жилье. Расчет с покупателем производится после оформления договора у юриста. Когда деньги передают до этой процедуры, продавец может не появиться для оформления продажи или совсем отказаться от сделки. Даже имея расписку о передаче денег, вернуть их можно только по суду. Поэтому следует передавать деньги после оформления у юриста. Продавец заполняет расписку собственноручно.

Безопасным считается проведение наличных через банк, он подключается к продаже и выступает гарантом. В присутствии сотрудника банка запечатывают деньги, подписывают и закладывают в ячейку. После регистрации продажи, предъявляются документы и продавцу выдают всю сумму. Сделка завершена. Если наличные передаются без банковской ячейки, следует осуществить эту процедуру при нотариусе или свидетелях. При возникновении неприятных ситуаций, они могут подтвердить передачу денег.

Получение свидетельства о государственной регистрации права собственности

Образец свидетельства о регистрации права собственности на квартиру

После оформления договора пакет документов сдается на регистрацию в МФЦ:

  1. Заявления, образец для заполнения есть на сайте Росреестра.
  2. Квитанция оплаты пошлины.
  3. Договор продажи.
  4. Акт приема-сдачи.
  5. Кадастровый паспорт.
  6. Заверенное согласие супруга.
  7. Паспорта участников.

Для регистрации могут понадобиться дополнительные справки. Это зависит от некоторых особенностей договора. Сделка закончена при получении свидетельства о государственной регистрации.

Распространенные ошибки, ответы на частые вопросы

Чтобы избежать проблем при продаже нужно брать в расчет следующие моменты:

  1. Перед оформлением у нотариуса проверить, чтобы все были выписаны с площади, потом это придется делать в принудительном порядке. Процесс может быть очень долгим.
  2. При сдаче документов на регистрацию обязательно взять расписку от продавца о получении им денег. Документ составляется в свободной форме.
  3. Следует внимательно изучить предоставляемые на подпись документы, сравнить копии и оригиналы.
  4. Если продавец не сообщил покупателю о третьих лицах, их правах на проживание в данной квартире, то покупатель может расторгнуть договор.
  5. Если квартира приобреталась по ипотеке, надо согласовать с банком возможность ее продажи и досрочного погашения суммы.

Если нет уверенности в себе и своей юридической осведомленности, лучше довериться агентству недвижимости. Там грамотно оформят договор, все документы проходят проверку на юридическую чистоту. Только выбирать агентство нужно тщательно, оно должно быть известным и с наличием лицензий на деятельность.

Что еще может быть важным при оформлении сделки купли-продажи квартиры? Консультация на видео

Что нужно знать, если нет опыта заключения договоров купли-продажи, а обращаться к юристам по каким-либо причинам невозможно? О самых важных моментах договора, которые следует принять во внимание, рассказывает Андрей Ордин.

terrafaq.ru

Сделки с квартирами – это отнюдь не просто


Жилье, как известно, является одной из необходимых составляющих человеческого
бытия, в силу чего выступает как объект гражданско-правовых отношений со всеми
их прелестями. На протяжении всей истории человечества проблема жилищной
собственности всегда была в десятке самых актуальных. Сегодня сделки с
квартирами в Российской Федерации вызывают особый интерес в связи с
необеспеченностью жильем большей части населения огромной страны, а также
сложностями при заключении и оформлении сделок с недвижимостью, возникающими на
фоне постоянных изменений и дополнений нормативно-правовой базы в области
жилищных правоотношений, открывающими широкое поле деятельности для мошенников.


Какие нужны документы


Приватизированная квартира, по идее, становится собственностью проживающих в
ней лиц. Собственники имеют право в отношении этой квартиры заключать договоры
купли-продажи, обменивать, дарить, завещать, отдавать в залог. Однако квартира
считается собственностью семьи, и ни один из ее членов без согласия остальных
не может распоряжаться ею самостоятельно. Также требуются определенный набор
документов, в зависимости от того, какая именно квартира является объектом сделки.


Если это приватизированная муниципальная квартира, необходимо
предоставить зарегистрированный в Департаменте муниципального жилья договор о
передаче муниципального жилья в собственность граждан, свидетельство о
собственности на жилище, справка об оценке стоимости.


Если это кооперативная квартира с выплаченным паем,
необходимо свидетельство о собственности на квартиру, зарегистрированная в
Департаменте муниципального жилья справка о сумме пая, справка об оценке
стоимости. Если квартира приобретена в результате купли-продажи, обмена,
дарения, потребуется оригинал договора, зарегистрированный в Департаменте
муниципального жилья и справка о стоимости квартиры. Если квартира
унаследована, необходимо свидетельство о праве на наследство, свидетельство о
собственности, справка об оценке стоимости. В любом случае необходимо предоставить
нотариально заверенное согласие второго супруга, причем независимо от наличия у
него прописки в этой квартире, за исключением тех случаев, когда она
унаследована или приобретена первым супругом до брака.


Отчуждению подлежат не только квартиры, но и комнаты в коммуналках. Документы
необходимы следующие: договор передачи комнаты в собственность, свидетельство о
собственности, соглашение об определении долей, справка об оценке стоимости,
заявление всех соседей-собственников, что они не возражают против ее продажи,
согласие органов охраны детства (если среди собственников есть
несовершеннолетние).


При регистрации сделок с квартирами требуется присутствие всех участников сделки с паспортами, копии и подлинники нотариально заверенных
договоров, справки об отсутствии задолженности. Юридические лица должны
предоставить подлинник или нотариально заверенную копию устава юридического
лица, свидетельство о регистрации юридического лица, а также доверенность на
представительство и паспорт доверенного лица. Сделки с квартирами, заключаемые
между предприятиями, также должны быть зарегистрированы в Департаменте
муниципального жилья.


Подводные камни


Возникает ряд вопросов, которые связаны с выпиской бывшего
собственника из подаренной или проданной квартиры. На практике нередко
случается, что продавец, получив деньги, скрывается. Покупатель, лишенный
возможности осуществить право собственности на квартиру, вынужден разыскивать
горе-продавца, предъявлять иск в суд о его выселении. Имеет смысл заблаговременно оформить доверенность продавца на выписку из квартиры, а также нотариально заверенное заявление о выписке, адресованное в соответствующее прописке продавца отделение милиции,
что позволит в дальнейшем заняться его выпиской самостоятельно. Покупатель в
любом случае должен потребовать от продавца выписку из домовой книги или копию
финансового лицевого счета, в связи с тем, что помимо собственника в квартире
могут быть прописаны люди, обладающие правами нанимателей, которых могут и не
поставить в известность о сделке. Эти лица сохраняют права нанимателей, и при
переходе права собственности из рук в руки, а шансы выписать их с занимаемой
площади сводятся к нулю.


Сделки с квартирами тесно сопряжены с целым рядом криминальных явлений. Существует, например, квартирный рэкет — собственников
приватизированных квартир вынуждают продавать за бесценок своё жильё. Жертвами
чаще всего становятся престарелые люди и люди с алкогольной зависимостью,
которых уговаривают продать или обменять свою квартиру
на комнату. После передачи документов и генеральной доверенности на совершение юридических действий преступникам квартира продается третьим лицам,
а бывший собственник бомжем. Потерпевшая сторона добровольно идет на сделку и
не подлежит защите со стороны уголовного кодекса.


Довольно распространены случаи продажи квартир по фальшивой доверенности или по поддельному договору купли-продажи. Впоследствии выясняется, что в квартире прописаны люди, наниматели, выселить которых собственнику не представляется
возможным. Так происходит, когда копия лицевого счета и выписка из домовой
книги являются фальшивыми.


В последнее время все большие обороты набирает мошенническая схема «псевдо
дарения». Собственник оформляет договор дарения, квартира на основе этого
договора отчуждается третьему лицу. Позже даритель заявляет, что его силой
вынудили оформить договор дарения. Одаряемый пропадает, и нынешний владелец
квартиры остается ни с чем. Важно с максимальной осторожностью изучать
предложения о продаже дешевых квартир, быть внимательным при покупке квартиры,
доставшейся владельцу по договорам
купли-продажи и дарения.


Среди наиболее популярных правонарушений – «сбор залога». Мошенник дает
объявление о продаже квартиры по низкой цене, появляется рекордное количество
заинтересованных покупателей. С каждого из них взимается залог в размере 15% от
стоимости. Квартиру продают самому «везучему». Продавец исчезает, новому
владельцу приходится объясняться с остальными.


Статьи по теме

www.luxurynet.ru

Сделка с квартирой | Бесплатная юридическая консультация онлайн

Добрый день!!! Вы хотите приобрести недвижимость, но на покупку целой квартиры не хватает средств. Вы можете купить долю в квартире. Мы расскажем, как это сделать.

Покупка части (доли) квартиры, как и любого объекта недвижимости, является гражданско-правовой сделкой. При покупке доли вы приобретете не отдельный самостоятельный объект недвижимости (комнату например), а долю в общей долевой собственности этой квартиры. Данная сделка оформляется договором купли-продажи. Такие сделки не запрещены законодательством, но существуют особенности данного вида сделок. Их необходимо соблюсти, что бы избежать возможных дальнейших юридических споров.

В первую очередь, прежде чем оформлять договор купли-продажи на долю необходимо проверить было ли соблюдено преимущественное право других собственников квартиры. В соответствии с законодательством владелец доли, которую вы собираетесь купить должен сначала предложить свою долю остальным собственникам квартиры. Только после их отказа, оформленного в письменном виде, он может продать свою долю третьим лицам, коим вы и являетесь. Необходимо отметить, что отказ других собственников квартиры от покупки доли должен быть заверен у нотариуса. В этом необходимо убедиться, чтобы в будущем вашу сделку не смогли оспорить.

При покупке доли в квартире, равно как и при покупке любой недвижимости необходимо соблюсти все формальности. Необходимо удостовериться, что продавцом правильно подготовлены и собраны все документы. Что бы те документы, которые должны быть представлены в виде нотариально заверенных копий были заверены и т.д. Иначе сделку могут просто на просто не зарегистрировать.

За частую, продавцы доли в квартире не могут должным образом оформить отказ остальных собственников от покупки доли и в связи с этим предлагают оформить покупку доли альтернативными способами. Например, договором дарения. В этом случае преимущественное право не действует. То есть владелец доли может подарить свою долю кому захочет. Но мы не рекомендуем вам оформлять покупку доли таким образом. За частую остальные собственники квартиры, а также надзорные органы в последующем могут с легкостью оспорить сделку, доказав её фиктивность в соответствии со статьей № 170 Гражданского кодекса РФ «Притворная сделка». В случае признания сделки фиктивной, купленная вами доля отойдет другим собственникам квартиры.

В месте с тем, доказать фиктивность сделки тоже не просто, но вы в любом случае потратите время, силы и средства на судебное разбирательство. По этому, мы рекомендуем оформлять сделку по покупке доли в квартире с сопровождением опытного и квалифицированного специалиста, такого как юрист или риэлтор.

askbooks.ru

Отправить ответ

avatar
  Подписаться  
Уведомление о