Какие сделки с недвижимостью подлежат удостоверению у нотариуса?
Российским законодательством (ст. 8 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ)) для случаев, предусмотренных законом, установлено обязательное нотариальное удостоверение сделок, влекущих возникновение, изменение или прекращение прав на имущество.
Согласно п. 3 ст. 163 ГК РФ несоблюдение обязательной нотариальной формы сделки влечет ее ничтожность, т.е. права и обязанности сторон по такой сделке не возникают. Вместе с тем, если от нотариального удостоверения уклоняется одна из сторон сделки, другая сторона, исполнившая сделку, может в судебном порядке признать такую сделку действительной (тогда последующее нотариальное удостоверение сделки не требуется) и взыскать с уклоняющейся стороны убытки, вызванные задержкой в совершении или регистрации сделки. Срок исковой давности по таким требованиям составляет один год.
Итак, какие же сделки с недвижимым имуществом в настоящее время подлежат обязательному нотариальному удостоверению?
1. Прежде всего, это любые сделки по отчуждению долей в праве общей долевой собственности на недвижимое имущество (купля-продажа, дарение, мена и др.), в том числе при отчуждении доли другому участнику общей долевой собственности, а также при отчуждении всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке. Сюда же можно отнести и соглашение о разделе наследства, по которому происходит отчуждение принадлежащей наследнику на основании свидетельства о праве на наследство доли в праве общей долевой собственности.
Вместе с тем, во избежание каких-либо неясностей или вопросов, следует отметить, что не подлежат обязательному нотариальному удостоверению следующие сделки с недвижимостью:
— сделки по продаже земельных долей;
— сделки по отчуждению части здания, сооружения или помещения в них, когда такое отчуждение производится вместе с отчуждением доли в праве собственности на земельный участок, на котором расположены здание, сооружение;
— сделки по продаже комнат в коммунальной квартире;
— сделки, связанные с распоряжением недвижимым имуществом на условиях доверительного управления.
Однако следует отметить, что при желании стороны могут удостоверить у нотариуса любую сделку.
Пресс-служба Управления Росреестра по Вологодской области
tarnoga-region.ru
Сделки, подлежащие обязательному нотариальному удостоверению – 2017
Нотариальное удостоверение сделки обязательно в случаях, которые прямо указаны в законе. Это ряд сделок с недвижимостью, долями в ООО, залогом и т. д. Кроме того, нотариального удостоверения сделки вправе требовать сами стороны договора. Рассмотрим примеры сделок, подлежащие обязательному нотариальному удостоверению в 2017 году.
Когда компания заключает договор, проверьте, какие есть требования к форме сделки. Нужно выяснить, не относится ли она к сделкам, подлежащим обязательному нотариальному удостоверению: 2017 год внес некоторые коррективы (например, вступил в силу новый закон о регистрации недвижимости). Обратите внимание, что нотариальное удостоверение сделки обязательно в случаях не только прямого указания закона, но и при наличии такого условия в договоре.
Какие сделки подлежат нотариальному удостоверению в силу требований закона
Рассмотрим, в каких случаях закон требует нотариального удостоверения сделок, если сделку совершают между собой компании. В первую очередь, правило об обязательном нотариальном удостоверении сделок касается ряда операций с недвижимостью. Помимо такого типа соглашений, удостоверение сделки нотариус осуществляет при купле-продаже доли в ООО. Также к сделкам, подлежащим обязательному нотариальному удостоверению, относятся сделки на основании договора, который заверяли у нотариуса.
Нотариальная форма сделки необходима для некоторых сделок с недвижимостью
К сделкам, подлежащим нотариальному удостоверению, относится ряд сделок с недвижимостью. Нотариальное заверение сделки потребуется, если:
1.В ходе сделки отчуждают долю в праве общей собственности на объект недвижимости. Например, продают, меняют, дарят и т. п. Однако это правило не распространяется на сделки с долями земли, а также собственностью паевого инвестиционного фонда или объектами, которые приобретают для включения в состав такого фонда (ч. 1 ст. 42 Федерального закона от 13.07.2015 218-ФЗ).
2.Сделка касается объекта недвижимости, которым распоряжаются на условиях опеки. Также к договорам, подлежащим нотариальному удостоверению, относятся соглашения об отчуждении объекта недвижимости, который принадлежит несовершеннолетнему или ограниченно дееспособному гражданину (ч. 2 ст. 54 закона № 218-ФЗ).
К сделкам, требующим нотариального удостоверения, в ряде случаев относится уступка права и залог
Заверению договора у нотариуса подлежат некоторые соглашения об уступке прав, временной передаче имущества и соглашения другого типа. На это влияет форма исходной сделки. К таким соглашениям относятся:
1. Договор залога, если залог оформляют для обеспечения договора, подлежащего обязательному нотариальному удостоверению (п. 3 ст. 339 ГК РФ, п. 44 постановления от 01.071996 Пленума ВС РФ, ВАС РФ № 6/8).
2. Договор залога, если участники сделки хотят предусмотреть возможность обратить взыскание на предмет залога по исполнительной надписи нотариуса, без необходимости подавать заявление в суд (п. 6 ст. 349 ГК РФ).
3. Договор цессии, если было нотариальное заверение договора, на котором основан данный (п. 1 ст. 389 ГК РФ).
4. Договор перевода долга, если исходный договор заверили у нотариуса (п. 4 ст. 391 ГК РФ).
5. Предварительный договор, если основной договор подлежит нотариальному удостоверению (п. 2 ст. 429 ГК РФ).
6. Соглашение об изменении или о расторжении договора, если было нотариальное удостоверение сделки при ее заключении (п. 1 ст. 452 ГК РФ).
Нотариальную форму договора должны иметь договоры по некоторым операциям с долями ООО
Обязательное нотариальное удостоверение договора распространяется на договоры в отношении доли ООО, если это:
1. Договоры по отчуждению доли или части доли (п. 11 ст. 21 Федерального закона от 08.02.1998 1998 г. № 14-ФЗ).
2. Договор залога доли или части доли (п. 2 ст. 22 закона № 14-ФЗ).
Зачем сторона договора может потребовать нотариального удостоверения сделки
Если стороны выберут нотариальную форму сделки, это дает определенные преимущества:
- Нотариус разъясняет участникам соглашения его условия, их права и обязанности. Если в договоре присутствует дисбаланс интересов, нотариус на это укажет.
- Удостоверение договора у нотариуса дает дополнительную гарантию от оспаривания. Если нотариус подтвердил некий факт, такой факт не нужно доказывать в суде. Исключение составляют случаи, когда подлинность такого факта или документа опровергли установленным образом (ч. 5 ст. 69 АПК РФ).
- На нотариусе, который занимается частной практикой, лежит полная имущественная ответственность, если он нарушит закон при совершении нотариального действия и тем самым причинит имущественный вред (ст. 17 Основ законодательства Российской Федерации о нотариате).
При этом есть и отрицательная сторона выбора нотариальной формы договора. Это потребует дополнительных затрат как денежных средств, так и времени. Перед тем, как осуществить удостоверение сделки, нотариус проверит правоспособность обеих сторон сделки, а также полномочия представителей сторон. Представителям или самим участникам сделки придется лично посетить нотариальную контору.
Какие последствия повлечет нарушение обязательного нотариального удостоверения сделки
Если нотариальное удостоверение сделки обязательно в случаях, предусмотренных законом или договором, нарушать указанную форму нельзя. Ее несоблюдение сделает договор ничтожным (п. 3 ст. 163 ГК РФ).
Когда от нотариального удостоверения сделки уклоняется одна из сторон, вторая может в судебном порядке добиться признания договора действительным. Сторона, которая необоснованно уклонялась от нотариального удостоверения договора, должна будет компенсировать контрагенту убытки, которые возникли из-за задержки оформления сделки (п. 3 ст. 165 ГК РФ). Если ваш контрагент уклоняется от соблюдения установленной формы заключения договора, и вы хотите подать иск, обратите внимание на сроки давности по данному типу споров (п. 4 ст. 165 ГК РФ, п. 58, п. 62 постановления Пленума Верховного суда РФ от 23.06.2015 № 25).
law-lider.ru
Случаи обязательного нотариального удостоверения сделок
Нотариальное удостоверение сделки обязательно в случаях, которые прямо указаны в законе, а также при наличии такого условия в договоре.В этой статье расскажем, какие сделки подлежат обязательному заверению у нотариуса, плюсы и минусы этой процедуры.
Сделки с недвижимостью
К сделкам, подлежащим нотариальному удостоверению, относится ряд сделок с недвижимостью.
Нотариальное заверение сделки потребуется, если в ходе сделки отчуждают долю в праве общей собственности на объект недвижимости. Например, продают, меняют, дарят и т. п.
Однако это правило не распространяется на сделки с долями земли, а также собственностью паевого инвестиционного фонда или объектами, которые приобретают для включения в состав такого фонда (ч. 1 ст. 42 Федерального закона от 13.07.2015 218-ФЗ).
Сделка касается объекта недвижимости, которым распоряжаются на условиях опеки.
Также к договорам, подлежащим нотариальному удостоверению, относятся соглашения об отчуждении объекта недвижимости, который принадлежит несовершеннолетнему или ограниченно дееспособному гражданину (ч. 2 ст. 54 закона № 218-ФЗ).
Залог и уступка требований
К сделкам, требующим нотариального удостоверения, в ряде случаев относится уступка права и залог
Заверению договора у нотариуса подлежат некоторые соглашения об уступке прав, временной передаче имущества и соглашения другого типа. На это влияет форма исходной сделки.
К таким соглашениям в частности относятся договор залога, если залог оформляют для обеспечения договора, подлежащего обязательному нотариальному удостоверению (п. 3 ст. 339 ГК РФ, п. 44 постановления от 01.071996 Пленума ВС РФ, ВАС РФ № 6/8).
Договор залога, если участники сделки хотят предусмотреть возможность обратить взыскание на предмет залога по исполнительной надписи нотариуса, без необходимости подавать заявление в суд (п. 6 ст. 349 ГК РФ).
Договор цессии, если было нотариальное заверение договора, на котором основан данный договор (п. 1 ст. 389 ГК РФ).
Договор перевода долга, если исходный договор заверили у нотариуса (п. 4 ст. 391 ГК РФ).
Предварительный договор, если основной договор подлежит нотариальному удостоверению (п. 2 ст. 429 ГК РФ).
Соглашение об изменении или о расторжении договора, если было нотариальное удостоверение сделки при ее заключении (п. 1 ст. 452 ГК РФ).
Сделки с долями в ООО
Нотариальную форму договора должны иметь договоры по некоторым операциям с долями ООО.
Обязательное нотариальное удостоверение договора распространяется на договоры в отношении доли ООО, если это договоры по отчуждению доли или части доли.
Договор залога доли или части доли (п. 2 ст. 22 закона № 14-ФЗ).
Преимущества сделок, оформленных нотариально
Если стороны выберут нотариальную форму сделки, это дает определенные преимущества.
Нотариус разъясняет участникам соглашения его условия, их права и обязанности. Если в договоре присутствует дисбаланс интересов, нотариус на это укажет.
Удостоверение договора у нотариуса дает дополнительную гарантию от оспаривания. Если нотариус подтвердил некий факт, такой факт не нужно доказывать в суде. Исключение составляют случаи, когда подлинность такого факта или документа опровергли установленным образом.
На нотариусе, который занимается частной практикой, лежит полная имущественная ответственность, если он нарушит закон при совершении нотариального действия и тем самым причинит имущественный вред (ст. 17 Основ законодательства Российской Федерации о нотариате).
Минусы нотариальных сделок
При этом есть и отрицательная сторона выбора нотариальной формы договора.
Это потребует дополнительных затрат как денежных средств, так и времени. Перед тем, как осуществить удостоверение сделки, нотариус проверит правоспособность обеих сторон сделки, а также полномочия представителей сторон.
Представителям или самим участникам сделки придется лично посетить нотариальную контору.
Служба новостей
КРАСПРАВО.RU
kraspravo.ru
Нотариальное удостоверение сделок: новеллы текущего года |
В 2016 г. российская практика заключения ряда гражданских договоров претерпела изменения в части соблюдения письменной квалифицированной формы, а именно: на основании Федерального закона от 29 декабря 2015 г. N 391-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» введено обязательное нотариальное удостоверение следующих сделок: по продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу; по продаже земельной доли; сделок, связанных с распоряжением недвижимым имуществом на условиях доверительного управления или опеки; сделок по продаже недвижимого имущества, принадлежащего несовершеннолетнему гражданину или гражданину, признанному ограниченно дееспособным; соглашений о разделе общего имущества, нажитого супругами в период брака.
Едва вступив в силу, новеллы Закона породили ряд проблем практического и теоретического характера, обнажив противоречивую практику его применения со стороны нотариусов, органов опеки и попечительства, представителей кредитных организаций и территориальных органов в области государственной регистрации прав на недвижимое имущество. К примеру, возникли следующие вопросы: подлежит ли обязательному нотариальному удостоверению сделка по продаже комнаты, входящей в состав общей долевой собственности на квартиру, если такая комната выделена в натуре как объект недвижимости и право собственности на нее зарегистрировано в Едином государственном реестре прав? Требуется ли обязательное нотариальное удостоверение договоров купли-продажи долей в праве общей собственности в случае, если все участники долевой собственности одновременно продают свои доли третьему лицу? Необходимо ли соблюдение квалифицированной формы при совершении сделок ипотеки машиноместа, права на которое оформлены в виде доли в праве общей долевой собственности на объект недвижимого имущества, учитывая тот факт, что любой залог предполагает возможность продажи заложенного объекта по требованию залогодержателя (при обращении взыскания)? А как быть с покупкой «встречной» недвижимости ребенку: покупка недвижимости несовершеннолетнему гражданину, по сути, представляет собой сделку, связанную с распоряжением недвижимым имуществом на условиях опеки, так как покупатель осуществляет встречное предоставление за счет денежных средств, а распоряжение денежными средствами несовершеннолетним на практике происходит только с разрешения органов опеки и попечительства.
Подобного рода вопросы, носящие, казалось бы, прикладной характер, зачастую обнажают проблемы более глубокого теоретического содержания. Представляется невозможным решить последние без определения цели законодательных нововведений.
Законодатель, вводя новые правила, преследовал цель защиты прав и законных интересов участников гражданского оборота с помощью института нотариального удостоверения. Нотариат призван выступить инструментом эффективной борьбы со злоупотреблениями в сфере недвижимости, прав несовершеннолетних и ограниченно дееспособных, в том числе в борьбе с квартирным рейдерством при продаже мини-долей в праве и т.п. В последнем случае недобросовестный покупатель (рейдер) мог приобрести за небольшую сумму незначительную долю квартиры (например, 1/90) и получить право проживания в жилом помещении. После чего рейдеры создавали для сособственников долей в праве на жилое помещение невыносимые условия проживания с целью заставить продать принадлежащие им доли по цене, которая значительно ниже рыночной. Новым Законом также установлено, что соглашение о разделе общего имущества супругов должно носить обязательную нотариальную форму. До настоящего момента при разделе общего имущества супругов при разводе зачастую соглашения заключались на кабальных для одной из сторон условиях. Установление обязательной нотариальной формы таких соглашений предположительно должно защитить права всех участников соглашения.
Вместе с тем, анализируя благие намерения законодателя, следует отметить и существенные недостатки.
При дополнении п. 2 ст. 30 Федерального закона N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» требованием о нотариальном удостоверении сделок по продаже недвижимого имущества, принадлежащего несовершеннолетним или ограниченно дееспособным, остался неразрешенным вопрос об иных сделках с недвижимым имуществом (обозначена только такая категория, как «продажа»). Возникает закономерный вопрос о критериях, которыми руководствовался законодатель, выделяя именно данный тип сделок.
Совершенно очевидно, что соглашения о купле-продаже представляют собой наиболее распространенный вид сделок по отчуждению недвижимости, составляющий значительный вес среди общего объема распорядительных сделок. Однако такие критерии, как «распространенность» или «популярность», никак не могут быть признаны юридически обоснованными: то же дарение, к примеру, также относится к сделкам по распоряжению объектами гражданских прав. Последние сделки на основе такого критерия, как направленность результата, подпадают под известную классификацию договоров, направленных на передачу имущества: купли-продажи, мены, дарения, ренты и пожизненного содержания с иждивением, аренды (имущественного найма), найма жилого помещения, безвозмездного пользования (ссуды). По сути, выделение в п. 2 ст. 30 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» сделок по «продаже» обособляет их в особый круг сделок без видимых четких критериев. Представляется целесообразным в ближайшее время устранить данный пробел, поскольку многие заинтересованные лица уже начали вводить в оборот сделки дарения микродолей в праве общей долевой собственности с последующей их продажей с целью обхода требований о нотариальном удостоверении сделок.
Нисколько не умаляя цели законодателя по защите прав соответствующих лиц, следует отметить еще одну непоследовательность в изложении рассматриваемой новеллы: в ней упомянуто недвижимое имущество, принадлежащее несовершеннолетним, без учета существующего в нормах ст. ст. 26 и 28 Гражданского кодекса Российской Федерации разделения несовершеннолетних по дееспособности на две самостоятельные группы: малолетние в возрасте от шести до 14 лет и несовершеннолетние от 14 до 18 лет. Естественно, правовой режим сделок, совершаемых каждой из указанных групп, отличен. Неясно, почему по-прежнему не подлежат нотариальному удостоверению сделки по дарению, мене, залогу недвижимого имущества и иные подобные сделки малолетних, а распорядительные сделки на условиях опеки (то есть лиц, находящихся под опекой) подлежат. Учитывая особенности правового статуса указанных лиц, отметим, что режим сделок малолетних практически равнозначен режиму лиц, находящихся под опекой. Однако в анализируемой норме мы этого не наблюдаем.
Гораздо более серьезная проблема выявляется при анализе последствий законодательной новеллы. Если покупатель по сделке продажи недвижимости докажет, что он добросовестный приобретатель, несовершеннолетние дети вполне могут оказаться без жилья, так как в большинстве случаев именно жилье (жилые помещения) выступает в качестве предмета рассматриваемых договоров. А нотариальное удостоверение договора, как ни парадоксально, именно покупателю облегчает путь к доказыванию своей добросовестности.
Следует отметить также и некоторые трудности практического характера, с которыми столкнулись стороны при оформлении соответствующих договоров. К примеру, удостоверять сделку по продаже недвижимости несовершеннолетнего могут нотариусы только того территориального округа, где находится само недвижимое имущество (ст. 56 Основ законодательства РФ о нотариате), а несовершеннолетний при этом может быть зарегистрирован и проживать в другом месте (округе). Но в нотариальном удостоверении договора по месту жительства ему будет отказано, так как имущество находится на территории другого нотариального округа. Как следствие, этот недостаток в законодательстве о нотариате необходимо устранять.
В настоящее время исчисление нотариусами соответствующего тарифа за нотариальное удостоверение может быть привязано как к цене сделки, так и к кадастровой стоимости отчуждаемого объекта, которая, как известно, близка к рыночной. Во всяком случае стоимость нотариальных услуг, как правило, в разы превышает стоимость госпошлины за государственную регистрацию, которую платили заинтересованные субъекты ранее, до введения требований о нотариальном удостоверении сделок. Отчасти это связано с тем, что все нотариусы пользуются «монопольным» правом увеличения цены за счет стоимости сопутствующих услуг юридического и технического характера. Конечно, бремя оплаты таких тарифов оказалось непосильным для многих российских семей с многодетными детьми, и даже предусмотренное ныне нормативное снижение расценок на нотариальные услуги для близких родственников смотрится крайне недемократично: настолько минимален указанный процент снижения. Однако проблема кроется не в стоимости тарифа, а в другом: насколько отвечает требованиям защиты прав обратившейся за оказанием нотариальной услуги слабой стороны (допустим, гражданина, желающего продать свое жилье) «обусловливание» со стороны профессионала-нотариуса своих услуг дополнительными услугами технического и правового характера при нотариальном удостоверении практически каждой сделки.
В силу особого публичного статуса нотариуса указанные отношения фактически выведены из плоскости отношений по защите прав потребителей. Нормы п. 2 ст. 16 Закона РФ «О защите прав потребителей» о запрете обусловливать приобретение одних товаров (работ, услуг) обязательным приобретением иных товаров (работ, услуг) здесь не применимы, хотя, казалось бы, проблема налицо.
В Концепции государственной политики России в сфере защиты прав потребителей указывается, что ключевым является воплощение в практику принятия государственных решений принципа приоритета интересов потребителей над интересами политических кругов. В настоящее время в отечественном законодательстве понятие «публичная услуга» отсутствует. Суть публичной услуги, по мнению Ю.А. Тихомирова, заключается в действиях, направленных на удовлетворение общества и личности в составе общества. Однако нормы гражданского права не применимы к отношениям, возникающим в сфере публичных услуг, как следствие, получатели услуг лишены средств правовой защиты, предусмотренных частным правом. До сих пор не разработаны стандарты качества оказания подобного рода услуг.
В этой связи представляется очевидной необходимость внесения поправок в действующее законодательство в части усиления ответственности нотариусов как должностных лиц, действующих от имени государства, за неправомерные действия подобного характера, с одной стороны, и введения комплекса мер по защите прав слабой стороны — потребителя подобных услуг, с другой. В.А. Капогузов обращает внимание на зарубежный опыт регулирования предоставления государственных услуг, где имеется действенный механизм работы общественных институтов, выражающийся в создании неформальных правил и общественных организаций, осуществляющих независимый контроль за качеством работы государственных структур по оказанию услуг гражданам. Примером является выработка таких стандартов в Великобритании в 1991 г., получившая в дальнейшем развитие в других европейских странах.
Возвращаясь к ранее поднятым вопросам, отметим, что сделка по продаже комнаты, входящей в состав общей долевой собственности на квартиру, если такая комната выделена в натуре, не должна нотариально удостоверяться, равно как и сделка купли-продажи долей в праве общей собственности, в случае, если все участники долевой собственности одновременно продают свои доли третьему лицу, поскольку речь идет о переходе права собственности на объект в целом. Что касается ипотеки машиноместа, права на которое оформлены в виде доли в праве общей долевой собственности на объект недвижимого имущества, то она предполагает возможность обращения взыскания и продажи заложенного объекта по требованию залогодержателя с торгов. В этой связи остается не до конца выясненным вопрос о необходимости нотариального удостоверения договоров, заключаемых по результатам проведения торгов при обращении взыскания на такую долю. Введение такого требования на первоначальном этапе заключения договора об ипотеке (залоге недвижимого имущества), на наш взгляд, больше отвечало бы интересам залогодержателя и залогодателя, нежели на этапе обращения взыскания.
5898523.ru