Срок передачи объекта долевого строительства по 214 фз – Статья 6. Срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства — с изменениями, проверено 08.11.2018 — О долевом строительстве (214-ФЗ) — Законы Российской Федерации

Содержание

Статья 6. Срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства — с изменениями, проверено 08.11.2018 — О долевом строительстве (214-ФЗ) — Законы Российской Федерации

Статья 6. Срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства

1. Застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором и должен быть единым для участников долевого строительства, которым застройщик обязан передать объекты долевого строительства, входящие в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости или в состав блок-секции многоквартирного дома, имеющей отдельный подъезд с выходом на территорию общего пользования, за исключением случая, установленного частью 3 настоящей статьи.

2. В случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере одной трёхсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. Если участником долевого строительства является гражданин, предусмотренная настоящей частью неустойка (пени) уплачивается застройщиком в двойном размере. В случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства вследствие уклонения участника долевого строительства от подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства застройщик освобождается от уплаты участнику долевого строительства неустойки (пени) при условии надлежащего исполнения застройщиком своих обязательств по такому договору.

3. В случае, если строительство (создание) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости не может быть завершено в предусмотренный договором срок, застройщик не позднее чем за два месяца до истечения указанного срока обязан направить участнику долевого строительства соответствующую информацию и предложение об изменении договора. Изменение предусмотренного договором срока передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства осуществляется в порядке, установленном Гражданским кодексом Российской Федерации.

dogovor-urist.ru

Ответственность застройщика за несвоевременную сдачу дома по фз 214

Рынок долевого строительства за последние несколько лет сильно изменился. Из этой сферы ушли ненадежные компании и фирмы-однодневки, оставившие за собой, целую армию обманутых дольщиков. Сегодня основные игроки – это крупные строительные корпорации, которые дорожат своей репутацией. Федеральный закон, принятый в 2004 году, с каждым годом повышает меру ответственности застройщиков, предъявляя к ним все более жесткие требования. В настоящее время дольщики имеют более высокую степень защиты, чем раньше. Однако неисполнение своих обязательств застройщиками – и сегодня не редкость, самое частое нарушение ФЗ 214 – просрочка сдачи объекта строительства. Какая существует ответственность застройщика за несвоевременную сдачу дома по 214 ФЗ, и что предпринять дольщику, столкнувшемуся с подобными обстоятельствами?

Как узнать из договора, когда наступит срок передачи объекта

Долевое строительство все еще остается достаточно рискованной сферой. Период реализации проекта – это не месяцы, а годы ожидания, в течение которых может произойти много разных событий: задержка сроков возведения объекта, заморозка строительства, у застройщика могут возникнуть финансовые проблемы, которые закончатся банкротством. Сегодня 214 ФЗ страхует дольщиков практически от всех видов рисков, но чтобы воспользоваться своими правами, их нужно знать. Большинство же граждан не представляют, какие гарантии им предоставляет закон, и ориентируются только на ДДУ, который подписывают с застройщиком.

Между тем, в законе не предусмотрена единая форма документа. Каждый застройщик разрабатывает свой договор и волен включать в него любые пункты, не противоречащие законодательству. Практически в каждом договоре существует много подводных камней, завуалированных формулировок и невыгодных для дольщиков условий, в частности касающихся сроков сдачи дома.

По закону застройщик обязан своевременно передать жилье дольщику в соответствии со сроком, указанным в договоре. В 214 ФЗ предусмотрена ответственность застройщика за несвоевременную сдачу дома. Срыв сроков строительства и несоблюдение времени передачи объекта грозит строителям внушительными штрафами.

Однако кому же хочется платить из своего кармана за нарушение сроков? И застройщики, вернее штатные юристы компании, начинают изобретать условия, позволяющие им, если не избежать ответственности, то, по крайней мере, отсрочить ее наступление.

В договор включается не точная дата передачи объекта, а примерная, например, IV квартал 2018 года, или «через три месяца после приемки дома госкомиссией». Напрямую это не противоречит закону, но для дольщика очень невыгодно. В первом случае крайний срок, после которого можно взыскивать неустойку, будет 31 декабря 2018 года. Во втором случае дольщику необходимо выяснить, когда дом был принят государственной комиссией, подождать указанные в договоре три месяца, и только после наступления этой даты рассчитывать неустойку.

В связи с этим юристы советуют: перед тем как подписать документ, обязательно показать его профессионалу, который сможет обнаружить скрытые условия, ущемляющие права дольщиков.

Ответственность строительной компании за срыв сроков строительства

Федеральный закон в первую очередь направлен на защиту слабой стороны, коими являются обычные граждане. Поэтому и штрафы застройщика по 214 ФЗ весьма внушительны. При грамотных и последовательных действиях за долгое ожидание своей квартиры, дольщик может получить от строительной компании немалую сумму компенсаций.

За нарушение срока передачи объекта застройщик уплачивает участнику неустойку (1/150 ставки Центрального банка от полной цены ДДУ за один пророченный день). Если же просрочка повлекла за собой дополнительные расходы, например, гражданин был вынужден на это время снимать другую квартиру, то должны быть компенсированы и эти убытки дольщика. При судебном урегулировании вопроса с застройщика можно также взыскать моральную компенсацию, штраф в размере 50% от всей суммы требований, заявленных в иске, услуги юриста и судебные расходы.

Действия дольщика зависят от того, насколько застройщик затянул с передачей объекта. Существует несколько вариантов развития событий. Рассмотрим каждый из них отдельно.

Неустойка за просрочку сдачи объекта

Застройщик за месяц до наступления срока обязан уведомить участников, что готов к передаче жилья. Если по каким-то причинам срок строительства затягивается, он должен заранее (за 60 дней до наступления дня передачи) сообщить об этом дольщику и предложить ему подписать соглашение о продлении срока. Соглашаться или нет подписывать данный документ – дело каждого гражданина, закон не обязывает его это делать. Стоит только учесть, что подписав соглашение, дольщик не может требовать неустойку, поскольку он согласился на продление срока строительства.

Юристы не рекомендуют гражданам подписывать соглашение с застройщиком, направленное последним уже после того, как прошел срок сдачи дома, установленный в договоре. В этом случае дольщик ничего не выиграет, но может потерять положенную по закону неустойку и компенсацию.

Если дольщик не согласен продлевать договор, или вообще не получал никакого сообщения от застройщика с предложением заключить соглашение, рекомендуем придерживаться следующего порядка действий:

  1. Отправить в строительную фирму претензию, в которой выставить требование о выплате неустойки и покрытии своих расходов.
  2. При отрицательном результате подавать в суд на застройщика.

В обоих случаях необходимо самостоятельно сделать расчет неустойки.

Односторонний отказ от договора

Если с даты в договоре, когда застройщик должен был передать жилье участнику, прошло более двух месяцев, дольщик может инициировать процедуру расторжения ДДУ. Для этого достаточно просто направить в строительную компанию уведомление о том, что участник проекта отказывается в дальнейшем исполнять условия договора.

При этом застройщик должен не только вернуть гражданину все его средства, но и уплатить проценты за использование чужих денег (1/150 ставки Центробанка за один день). Причем пеня рассчитывается за весь срок действия договора. ДДУ считается аннулированным с момента отправки уведомления.

Дольщику необходимо позаботиться, чтобы отправка письма была зафиксирована документально. Все подробности данной процедуры можно узнать в статье «Как правильно составить и направить застройщику уведомление о расторжении ДДУ в одностороннем порядке». На расчет с дольщиком закон отводит застройщику двадцать будних дней с того момента, когда письмо было отправлено.

Расторжение ДДУ через суд

Самая неприятная ситуация для дольщика, когда дом практически не возводится, и на объекте частично или полностью заморожено строительство. В этом случае также предусмотрена ответственность застройщика по ДДУ. Если дольщик видит, что строительство стоит, он может потребовать аннулирование договора, подав соответствующее заявление в суд.

При рассмотрении дела в судебной инстанции, гражданин также может рассчитывать на неустойку и другие компенсации, положенные ему по закону. После принятия судебного решения, у застройщика есть десять рабочих дней на его исполнение. Если строительная компания вовремя не вернет деньги, то на следующий день после последнего срока возврата, на данную сумму начинают также начисляться проценты за использование чужих денег.

Как видно, 214 ФЗ предусматривает для застройщиков достаточно высокую степень ответственности за просрочку сдачи дома. Однако, несмотря на то, что закон для всех застройщиков един, в каждом конкретном случае существуют свои нюансы. Решение, которое подходит для одной ситуации, неприемлемо при других жизненных обстоятельств. Поэтому перед принятием того или иного решения, дольщику необходимо проконсультироваться с опытным юристом.

Общество защиты прав дольщиков – это не просто название, наши юристы действительно всегда стоят на стороне дольщиков и защищают их всеми законными способами. В этой сфере мы работаем очень давно, поэтому изучили все уловки, предпринимаемые застройщиками, чтобы уйти от ответственности. Мы поможем вам решить споры любой сложности со строительными компаниями и взыскать с них максимальную компенсацию. В разделе «Контакты» вы найдете все наши координаты, по которым нас можно найти.

 

help-ddu.ru

договорная техника и проблемы правоприменения

При инвестировании денежных средств в строительство объекта недвижимости принципиальное значение для участника долевого строительства имеет срок передачи ему готового объекта, что находит свое нормативное отражение в тексте закона. Так, условие о сроке передачи объекта участнику долевого строительства отнесено законодателем к числу существенных условий ДДУ  (п. 2 ч. 4 ст. 4 Закона № 214-ФЗ). То есть факт заключения договора связывается, в том числе, с достижением согласия по данному условию (п. 1 ст. 432 ГК РФ).

Общее правило, по которому исчисляется срок, гласит: установленный законом, иными правовыми актами, сделкой или назначаемый судом срок определяется календарной датой или истечением периода времени, который исчисляется годами, месяцами, неделями, днями или часами. Срок может определяться также указанием на событие, которое должно неизбежно наступить (ст. 190 ГК РФ).

То есть мы имеем три способа определения (установления) срока: 1) дата, 2) период, 3) неизбежное событие. В договорной технике долевого строительства применяются и сочетаются все три подхода к определению срока передачи объекта долевого строительства.

Самый простой, явно вытекающий из требований закона, понятный потребителю и, как представляется, предпочтительный для участника долевого строительства способ – это указание на передачу не позднее такого-то числа или определенного квартала такого-то года (например, до 01.07.2016, не позднее II квартала 2016 и т.п.).

Вариант второй: передача квартиры, согласно договору, осуществляется через столько-то месяцев (как правило, три-шесть) со дня ввода дома в эксплуатацию. Здесь имеются некоторые сложности. Вроде бы, срок определен периодом времени, но период этот начинает течь только после наступления конкретного события – ввода объекта в эксплуатацию.

Позволяет ли буквальное толкование такого условия договора установить действительную волю сторон относительно срока передачи объекта? Положим, с волей застройщика все ясно, а вот на что рассчитывал дольщик, соглашаясь на сделку?

Ограничиваясь прочтением условия о сроке в приведенном объеме, мы будем вынуждены признать, что: а) относительно воли дольщика как стороны договора имеется большая неясность; б) условие о сроке вообще может считаться не согласованным, так как срок определен периодом, начало течения которого привязано к событию, тогда как наступление этого события, увы, как показывает практика, вовсе не является неизбежным.

Для того чтобы понять буквальное значение условия о сроке передачи квартиры, следует сопоставить приведенную формулировку с другими условиями и смыслом договора в целом (ст. 431 ГК РФ).

И здесь мы приходим к тому, что ДДУ, в котором срок передачи объекта долевого строительства отсчитывается от события (ввод дома в эксплуатацию) содержит, как правило, привязанный к конкретной дате или календарному периоду срок окончания строительства и/или срок ввода в эксплуатацию. Следует напомнить, что само по себе согласование данных сроков не является обязательным для ДДУ и, непосредственно, их несоблюдение не влечет ответственности застройщика перед дольщиками, если соблюдается срок передачи объекта. Однако в рассматриваемом случае только наличие указания на эти сроки дает возможность установить, какой срок определен сторонами для передачи объекта.

На практике это может выглядеть следующим образом. В договоре (как правило, в разделе общих условий) содержится указание на плановый (реже – примерный/ориентировочный и т.п.) срок окончания строительства, например IV квартал 2015 года. Также имеется указание на то, что застройщик обеспечивает ввод дома в эксплуатацию в течение 6 месяцев после завершения строительства (это условие может содержаться, например, в разделе об обязанностях застройщика). В разделе, посвященном передаче объекта долевого строительства, в свою очередь, устанавливается взаимная обязанность сторон по передаче и принятию объекта в течение 3-х месяцев со дня ввода в эксплуатацию.

Буквальное толкование приведенных положений позволяет установить, что по условиям договора объект должен быть передан не позднее 30 сентября 2016 года. Соответственно, с 01 октября 2016 начнет течь период просрочки и будет начисляться неустойка.

Задержка передачи объекта, как правило, является следствием несоблюдения срока окончания строительства и, соответственно, ввода объекта в эксплуатацию. В таких случаях, выступая ответчиком по требованию о взыскании неустойки, застройщик в свою защиту ссылается на то, что за несоблюдение срока окончания строительства (который, к тому же, поименован плановым, а значит, является приблизительным, ориентировочным и т.п.) законом не предусмотрена ответственность перед дольщиками. В свою очередь, срок передачи объекта, якобы, не нарушен, так как пока дом не введен в эксплуатацию, не начал течь и трехмесячный (в нашем примере) период, в рамках которого должна быть осуществлена передача. Порочность этой логики достаточно явна, поскольку следуя этой логике, мы придем к тому, что в случае, если объект не будет достроен никогда (либо строительство завершиться на 10-20 лет позднее «планового» срока), то нельзя говорить и о просрочке в передаче объекта и начислении неустойки.

В настоящее время суды в таких ситуациях, как правило, встают на сторону потребителя и исходят из того, что буквальное толкование взаимосвязанных условий договора требует определения срока передачи объекта в опосредованной связи с конкретной датой или календарным периодом, к которому привязаны сроки окончания строительства и ввода дома в эксплуатацию.[1]

Между тем, в отношениях с потребителями часто бывает достаточно изложения застройщиком соответствующей позиции в ответе на претензию, чтобы склонить дольщиков к мнению о нецелесообразности обращения в суд, сопряженного с тратами на услуги юристов, ввиду мнимой бесперспективности взыскания неустойки.

Кроме того, ситуация может осложняться включением в договор условия, согласно которому, стороны договариваются о том, что в случае продления срока разрешения на строительство все связанные сроки пропорционально сдвигаются (без заключения дополнительных соглашений о переносе сроков). По этому вопросу практика противоречива и суд вполне может отказать в признании такого условия недействительным и, как следствие, отказать во взыскании неустойки, посчитав, что стороны согласовали условия автоматического переноса сроков и это никак не противоречит обязательным требованиям, установленным п. 3 ст. 6 Закона № 214-ФЗ.

Еще более изощренная договорная конструкция, используемая застройщиками, которая, на наш взгляд, являет собой образец искусного обхода закона – это привязка начала периода, в течение которого осуществляется передача объекта, к окончанию срока действия разрешения на строительство («объект передается не позднее шести месяцев с момента окончания срока действия разрешения на строительство»). В отличие от предыдущего примера, в этом случае нельзя говорить о том, что срок связан с событием, которое может не наступить, так как окончание срока действия разрешения на строительство неизбежно. Однако, сроком действия разрешения на строительство, и суды с этим порой соглашаются[2], является не тот срок, на который разрешение изначально выдано (и о котором дольщику известно на момент заключения ДДУ), а срок, обусловленный, в том числе, обстоятельствами продления этого разрешения (сколько бы раз и на какой бы период данное разрешение ни продлялось застройщиком).

Такая формулировка ведет, в принципе, к тем же неблагоприятным последствиям для участника долевого строительства, что и рассмотренная выше (в её толковании застройщиком), однако по формальным основаниям обладает, в отличие от предыдущего примера, иммунитетом против возражений, основанных на положениях ст. 190 ГК РФ.

Приведенные договорные конструкции отражают лишь часть возможных уловок, которыми пользуются застройщики и которые не свидетельствуют о добросовестности строительных организаций в части применения договорной техники, в частности, в отношениях с потребителями. Суть решения конфликта застройщиком сводится к таким заявлениям, как «вы сами видели, что подписывали», «вас никто не заставлял заключать договор на таких условиях» и т.п. При этом, конечно, работники застройщика, непосредственно ведущие переговоры с потенциальными дольщиками, (и уж тем более, риелторы) не афишируют юридических тонкостей применяемых договорных конструкций, всячески «помогают» не заметить подводных камней в договоре и заверяют граждан в том, что если в договоре указан срок окончания строительства, то на него дольщику и следует ориентироваться. Такое поведение, безусловно, вредит всей отрасли долевого строительства, поскольку подрывает доверие потенциальных инвесторов, в особенности граждан, ко всем участникам рынка первичной недвижимости, в том числе, добросовестным участникам оборота.

Еще большее сожаление вызывает тот факт, что и суды при решении соответствующих вопросов зачастую не вникают в тонкости системного толкования положений договоров долевого участия в их соотношении с требованиями закона, ограничиваясь ссылкой на реализацию сторонами принципами свободы договора, без учета изъятий, предусмотренных ст. 422 ГК РФ.

Впрочем, нередко  к отрицательному результату приводит и формальный подход к формированию правовой позиции представителями дольщиков в процессе о взыскании неустойки. Это связано с тем, что отказ в удовлетворении исковых требований, обусловленный непрофессионально выстроенной позицией и чрезмерным упованием на принцип jura novit curia, представитель всегда может объяснить произволом конкретного судьи, ангажированностью правосудия в целом, лоббистским ресурсом застройщика и т.п.

На наш взгляд, выходом может быть совершенствование норм Закона № 214-ФЗ, посвященных срокам передачи объекта долевого строительства, с учетом уже выявленных проблем правоприменительной практики. Например, может быть введен запрет на применение договорных конструкций, при которых срок передачи объекта долевого строительства определяется только опосредованно (через иные сроки, в том числе, окончания строительства, ввода в эксплуатацию, периода действия разрешения на строительство и пр.). Кроме того, требуется более четкая регламентация возможности переноса срока – исключительно путем подписания дополнительного соглашения, заключение которого, разумеется, является добровольным и в идеале должно отражать хоть какой-то экономический интерес участника долевого строительства.

 


 

[1] См., например, Апелляционное определение Санкт-Петербургского городского суда от 23.05.2016 по делу № 33-9069/2016, которым отменяется отказ во взыскании неустойки судом первой инстанции (решение Кировского районного суда г. Санкт-Петербурга по делу № 2-496/2016)

[2] Судебная практика противоречива. Так при совершенно идентичных обстоятельствах разные суды в отношении одного и того же застройщика занимают противоположные позиции. Ср., например, Апелляционное определение Санкт-Петербургского городского суда от 07.04.2015 N 33-4315/2015 по делу N 2-5155/2014 и Определение Ленинградского областного суда от 02.10.2013 N 33-4557/2013.

zakon.ru

Порядок изменения срока передачи застройщиком объекта долевого строительства дольщику

Пункт 5 «Обзор судебной практики разрешения дел по спорам, возникающим в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» (утвержден Президиумом Верховного Суда РФ 19.07.2017 года)

5. Изменение предусмотренного договором срока передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства осуществляется в порядке, установленном Гражданским кодексом Российской Федерации, с учетом положений части 3 статьи 6 Закона N 214-ФЗ.


2 марта 2012 г. У. заключила с ответчиком договор участия в долевом строительстве, объектом которого являлась двухкомнатная квартира.

Договором предусматривалось получение разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию до 31 декабря 2012 г. и передача участнику долевого строительства объекта долевого строительства по акту приема-передачи не позднее 28 февраля 2013 г.

13 сентября 2013 г. У. и С. заключили договор уступки права требования по названному договору участия в долевом строительстве, в котором указан срок получения застройщиком разрешения на ввод в эксплуатацию до 31 декабря 2013 г., а срок передачи объекта долевого строительства — до 28 февраля 2014 г.

С. обратился в суд с иском к застройщику о взыскании неустойки за нарушение срока передачи объекта долевого строительства.

Отказывая во взыскании неустойки за период с 1 марта 2013 г. по 1 марта 2014 г., суд первой инстанции указал на то, что, заключив договор уступки права требования, стороны согласовали, что ответчик передает истцу объект участия в долевом строительстве не позднее 28 февраля 2014 г., и пришел к выводу, что право требования истцу передано на иных условиях, нежели было предусмотрено договором участия в долевом строительстве. При этом суд не принял во внимание доводы истца о том, что указание иной даты передачи квартиры застройщику являлось опиской.

Суд второй инстанции поддержал данную позицию суда.

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации не согласилась с выводами судов первой и апелляционной инстанций, указав следующее.

В соответствии со статьей 384 Гражданского кодекса Российской Федерации, если иное не предусмотрено законом или договором, право первоначального кредитора переходит к новому кредитору в том объеме и на тех условиях, которые существовали к моменту перехода права. В частности, к новому кредитору переходят права, обеспечивающие исполнение обязательства, а также другие связанные с требованием права, в том числе право на проценты.

Согласно пункту 1 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации (в редакции, действовавшей на момент возникновения спорных отношений) соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев делового оборота не вытекает иное.

Частью 3 статьи 6 Закона N 214-ФЗ предусмотрено, что в случае, если строительство (создание) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости не может быть завершено в предусмотренный договором срок, застройщик не позднее чем за два месяца до истечения указанного срока обязан направить участнику долевого строительства соответствующую информацию и предложение об изменении договора. Изменение предусмотренного договором срока передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства осуществляется в порядке, установленном Гражданским кодексом Российской Федерации.

Таким образом, анализ приведенного выше законодательства позволяет прийти к выводу о том, что срок передачи застройщиком объекта участия в долевом строительстве (квартиры), установленный в первоначальном договоре с У., мог быть изменен только в порядке, предусмотренном частью 3 статьи 6 Закона N 214-ФЗ. Однако сведений о проведении такой процедуры материалы дела не содержат.

(Определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации от 26 апреля 2016 г. N 5-КГ16-45)

moj-jurist.ru

Закон N 214-ФЗ об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов ..

Федеральный закон от 30.12.2004 N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» в действующей (последней) редакции по состоянию на 2018 год.

Последние изменения в закон от 30.12.2004 N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве…» внесены Федеральным законом от 29.07.2018 N 272-ФЗ и вступили в силу с 30.07.2018 года (ред. 26).

О судебной практике применения закона об участии в долевом строительстве многоквартирных домов … см также в «Обзоре практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости», утвержденном Президиумом Верховного Суда РФ 04.12.2013 года


30 декабря 2004 года

N 214-ФЗ

РОССИЙСКАЯ ФЕДЕРАЦИЯ

ФЕДЕРАЛЬНЫЙ ЗАКОН

ОБ УЧАСТИИ В ДОЛЕВОМ СТРОИТЕЛЬСТВЕ
МНОГОКВАРТИРНЫХ ДОМОВ И ИНЫХ ОБЪЕКТОВ НЕДВИЖИМОСТИ
И О ВНЕСЕНИИ ИЗМЕНЕНИЙ В НЕКОТОРЫЕ ЗАКОНОДАТЕЛЬНЫЕ
АКТЫ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

Принят
Государственной Думой
22 декабря 2004 года

Одобрен
Советом Федерации
24 декабря 2004 года

Статья 1. Предмет регулирования настоящего Федерального закона
Статья 2. Основные понятия, используемые в настоящем Федеральном законе
Статья 3. Право на привлечение денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости
Статья 3.1. Раскрытие информации застройщиком
Статья 3.2. Требования к органам управления застройщика и его участникам​
Статья 4. Договор участия в долевом строительстве
Статья 5. Цена договора
Статья 6. Срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства
Статья 7. Гарантии качества, предусмотренные договором
Статья 8. Передача объекта долевого строительства
Статья 9. Расторжение договора
Статья 10. Ответственность за нарушение обязательств по договору
Статья 11. Уступка прав требований по договору
Статья 12. Исполнение обязательств по договору
Статья 12.1. Способы обеспечения исполнения обязательств по договору
Статья 13. Обеспечение исполнения обязательств по договору залогом
Статья 14. Особенности обращения взыскания на предмет залога
Статья 15. Особенности распределения денежных средств, вырученных от реализации заложенного имущества
Статья 15.1. Обеспечение исполнения обязательств по договору поручительством банка — утратила силу
Статья 15.2. Страхование гражданской ответственности застройщика — утратила силу
Статья 15.3. Договор поручительства по обязательствам по договорам участия в долевом строительстве многоквартирного дома застройщика, размер уставного капитала которого не соответствует требованиям настоящего Федерального закона — утратила силу
Статья 15.4. Особенности привлечения застройщиком денежных средств участников долевого строительства в случае размещения таких средств на счетах эскроу
Статья 15.5. Особенности открытия, ведения и закрытия счета эскроу для расчетов по договору участия в долевом строительстве
Статья 15.6. Страхование гражданской ответственности застройщика​
Статья 16. Государственная регистрация права собственности на объекты долевого строительства
Статья 17. Государственная регистрация договора участия в долевом строительстве и соглашения (договора), на основании которого производится уступка прав требований участника долевого строительства по договору участия в долевом строительстве
Статья 18. Использование денежных средств застройщиком
Статья 18.1. Условия использования денежных средств участников долевого строительства на возмещение затрат на строительство, реконструкцию объектов социальной инфраструктуры, уплату процентов по целевым кредитам на их строительство, реконструкцию
Статья 18.2. Порядок совершения операций по расчетному счету застройщика​
Статья 19. Проектная декларация
Статья 20. Информация о застройщике
Статья 21. Информация о проекте строительства
Статья 22. Утратила силу
Статья 23. Государственное регулирование, государственный контроль (надзор) в области долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости
Статья 23.1. Единый реестр застройщиков
Статья 23.2. Защита прав граждан — участников долевого строительства
Статья 23.3. Единая информационная система жилищного строительства​
Статья 23.4. Взаимодействие контролирующих органов, Фонда, уполномоченных банков и застройщиков в единой информационной системе жилищного строительства
Статья 24. О внесении изменений в Федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» — утратила силу с 01.01.2017г.
Статья 25. О внесении изменений в Кодекс Российской Федерации об административных правонарушениях
Статья 26. О внесении изменений в Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)»
Статья 27. Вступление в силу настоящего Федерального закона

Президент
Российской Федерации
В.ПУТИН

Москва, Кремль
30 декабря 2004 года
N 214-ФЗ

logos-pravo.ru

Договор долевого участия в строительстве (214 ФЗ): подводные камни

При заключении договора долевого участия необходимо помнить, что он гарантирует взаимную выгоду для дольщика и застройщика.

Чем меньше проблем возникнет с заключением договора, тем более гладко и юридически чисто пройдёт сделка о долевом строительстве. Рассмотрим отдельные важные аспекты данного договора.

Объект договора

Объектом договора долевого строительства является обособленно определённый объект, который может являться жилым или нежилым помещением.

Объект должен обязательно входить в состав другого объекта недвижимости.

Например, это может быть квартира, когда возводится многоэтажная новостройка, это может быть дачный домик, который является частью дачного кооператива, это может быть гараж, если возводится комплекс гаражных боксов и так далее.

Исключением являются различные производственные помещения, которые не могут быть объектами подобных договоров. Например, это не могут быть заводы, шахты и так далее.

Создание объекта происходит силами застройщика. Дольщик принимает участие в процессе засчёт осуществления софинансирования процесса возведения объекта. После получения разрешения на его ввод в эксплуатацию, объект договора переходит дольщику.

Важно помнить, что в договоре его объект прописывается максимально чётко и недвусмысленно, чтобы избежать разночтений и возможностей обмана дольщика.

Должны быть указаны все имеющиеся характеристики объекта, включая этаж, площадь, число комнат и так далее.

Если застройщик не расписывает подобные детали, дольщик вправе заподозрить его недобросовестность.

Александр Марущенко
Старший юрист

Что еще выглядит подозрительным? Количество аккредитованных банков, которые выдают ипотеку. Очень настораживает, когда такой банк один. Это значит, что при строительстве комплекса не все так чисто, как хотелось бы. По-нашему опыту очень хорошо, когда ипотеку в данном ЖК выдают 3-5 банков. Если в перечне есть Сбербанк — это хороший знак. Они, как правило, очень досконально проверяю объект и не «входят в дело», если есть непорядок в документах. Если же ипотеку в ЖК дает только один банк — вероятнее всего, данный банк и кредитует застройщика. И чтобы хоть как-то вернуть свои деньги, он выдает ипотеку для граждан.

Также помните, что у вас есть право переуступки своих прав на будущую квартиру, а также уступки требования неустойки.

Определение стоимости квартиры

Когда дольщик заключает договор долевого участия, ему предлагается определённая стоимость участия, которая является фиксированной и должна быть недвусмысленно прописана в договоре. Это четко прописано в действующем 214 ФЗ. Её изначально определяет застройщик, исходя из своих нужд для организации строительных работ.

Если сравнивать с обычной ценой типовой квартиры, то на долевое строительство всегда имеется определённый дисконт, который позволяет дольщику сэкономить.

Застройщик же, предоставляя данный дисконт, обеспечивает большую привлекательность проекта для дольщиков.

Определение рыночной стоимости квартиры в строящемся доме является сложной задачей ввиду того, что строительство не завершено. Но всё же это возможно.

Стоимость рассчитывается на основе потенциальной стоимости с учётом поправок на степень завершенности, рисков, которые могут возникнуть у дольщика и так далее.

В некоторых ситуациях допустимо соразмерное уменьшение стоимости ДДУ. Обычно возникает подобная необходимость при выявлении грубых нарушений в качестве постройки, либо несоответствии результата постройки заявленному проекту. В некоторых ситуациях у объекта может быть рассчитана неверная кадастровая стоимость, которую также можно оспорить.

Сроки регистрации

После своего заключения договор долевого строительства должен быть обязательно зарегистрирован в Росреестре, иначе он не будет считаться вступившим в силу. Сроки регистрации определяются федеральным законом и составляют:

  • не более 18 календарных дней после приёма пакета документов от первичного договора, то есть договора с первым участником ДДУ;
  • не более 5 рабочих дней для всех последующих договорах в строительстве данного долевого объекта.

Александр Марущенко
Старший юрист

Смотрите также:

Заключение и регистрация

После того как договор заключен, отслеживать его регистрацию ДДУ можно на сайте rosreestr.ru. Но перед тем как подписать договор, ещё раз стоит пройтись по основным вещам, которые там должны быть указаны:

  • Конкретный объект, который будет в дальнейшем будет передан дольщику. Если в дальнейшем возможно увеличение или уменьшение заявленной площади по БТИ, это также должно быть прописано.
  • Чёткий срок передачи объекта дольщику.
  • Цена договора, сроки, а также порядок её уплаты. Договор может предусматривать изменения цены, в таком случае надо внимательно изучить условия.
  • Гарантийный срок, который должен составлять не менее пяти лет.

Если хотя бы один из этих пунктов отсутствует, договор не считается легитимным.

pro-ddu.ru

Порядок изменения срока передачи застройщиком объекта долевого строительства дольщику

Пункт 5 «Обзора судебной практики разрешения дел по спорам, возникающим в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 19.07.2017):

5. Изменение предусмотренного договором срока передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства осуществляется в порядке, установленном Гражданским кодексом Российской Федерации, с учетом положений части 3 статьи 6 Закона N 214-ФЗ.

2 марта 2012 г. У. заключила с ответчиком договор участия в долевом строительстве, объектом которого являлась двухкомнатная квартира.

Договором предусматривалось получение разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию до 31 декабря 2012 г. и передача участнику долевого строительства объекта долевого строительства по акту приема-передачи не позднее 28 февраля 2013 г.

13 сентября 2013 г. У. и С. заключили договор уступки права требования по названному договору участия в долевом строительстве, в котором указан срок получения застройщиком разрешения на ввод в эксплуатацию до 31 декабря 2013 г., а срок передачи объекта долевого строительства — до 28 февраля 2014 г.

С. обратился в суд с иском к застройщику о взыскании неустойки за нарушение срока передачи объекта долевого строительства.

Отказывая во взыскании неустойки за период с 1 марта 2013 г. по 1 марта 2014 г., суд первой инстанции указал на то, что, заключив договор уступки права требования, стороны согласовали, что ответчик передает истцу объект участия в долевом строительстве не позднее 28 февраля 2014 г., и пришел к выводу, что право требования истцу передано на иных условиях, нежели было предусмотрено договором участия в долевом строительстве. При этом суд не принял во внимание доводы истца о том, что указание иной даты передачи квартиры застройщику являлось опиской.

Суд второй инстанции поддержал данную позицию суда.

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации не согласилась с выводами судов первой и апелляционной инстанций, указав следующее.

В соответствии со статьей 384 Гражданского кодекса Российской Федерации, если иное не предусмотрено законом или договором, право первоначального кредитора переходит к новому кредитору в том объеме и на тех условиях, которые существовали к моменту перехода права. В частности, к новому кредитору переходят права, обеспечивающие исполнение обязательства, а также другие связанные с требованием права, в том числе право на проценты.

Согласно пункту 1 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации (в редакции, действовавшей на момент возникновения спорных отношений) соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев делового оборота не вытекает иное.

Частью 3 статьи 6 Закона N 214-ФЗ предусмотрено, что в случае, если строительство (создание) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости не может быть завершено в предусмотренный договором срок, застройщик не позднее чем за два месяца до истечения указанного срока обязан направить участнику долевого строительства соответствующую информацию и предложение об изменении договора. Изменение предусмотренного договором срока передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства осуществляется в порядке, установленном Гражданским кодексом Российской Федерации.

Таким образом, анализ приведенного выше законодательства позволяет прийти к выводу о том, что срок передачи застройщиком объекта участия в долевом строительстве (квартиры), установленный в первоначальном договоре с У., мог быть изменен только в порядке, предусмотренном частью 3 статьи 6 Закона N 214-ФЗ. Однако сведений о проведении такой процедуры материалы дела не содержат.

(Определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации от 26 апреля 2016 г. N 5-КГ16-45)

logos-pravo.ru

Отправить ответ

avatar
  Подписаться  
Уведомление о