Ст 556 гражданский кодекс – Ст. 556 ГК РФ Передача недвижимости ФЗ 51 от 30.11.1994 Гражданский Кодекс Российской Федерации Статья 556 (ГКРФ, ГК России)

Содержание

Ст. 556 ГК РФ с Комментариями 2017-2018 года (новая редакция с последними изменениями)

1. Передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче.

Если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

Уклонение одной из сторон от подписания документа о передаче недвижимости на условиях, предусмотренных договором, считается отказом соответственно продавца от исполнения обязанности передать имущество, а покупателя — обязанности принять имущество.

2. Принятие покупателем недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости, в том числе в случае, когда такое несоответствие оговорено в документе о передаче недвижимости, не является основанием для освобождения продавца от ответственности за ненадлежащее исполнение договора.

Комментарий к Ст. 556 ГК РФ

1. Комментируемая статья определяет правила исполнения договора купли-продажи недвижимого имущества, связанные с обязательным соблюдением особого порядка передачи проданного объекта недвижимости. В п. 1 данной статьи речь идет о том, что передача недвижимости от продавца к покупателю в обязательном порядке оформляется специальным документом — подписываемым сторонами передаточным актом либо иным документом о передаче.

Абзац 2 п. 1 комментируемой статьи содержит диспозитивное правило, согласно которому обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче. При этом согласно положению абз. 2 п. 1 ст. 224 ГК РФ вещь считается врученной приобретателю с момента ее фактического поступления во владение приобретателя или указанного им лица. Однако законом или договором может быть предусмотрено иное. В частности, если к моменту заключения договора об отчуждении вещи она уже находится во владении приобретателя, то вещь признается переданной ему с этого момента (п. 2 ст. 224 ГК).


Указанное положение находит свое подтверждение и в судебно-арбитражной практике. В частности, в соответствии с Определением ВАС РФ от 17 апреля 2008 г. N 4823/08 было отказано в передаче дела по иску о регистрации перехода права собственности на нежилые помещения для пересмотра в порядке надзора, так как, если к моменту заключения договора об отчуждении вещи она уже находится во владении приобретателя, вещь признается переданной ему с этого момента. В соответствии с Федеральным законом от 22 июля 2008 г. N 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» не требуется подписание сторонами отдельного документа о передаче отчуждаемого из государственной собственности субъектов Российской Федерации или из муниципальной собственности недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства.

———————————
Собрание законодательства РФ. 2008. N 30 (ч. I). Ст. 3615.

Стороны своим соглашением могут установить и какой-либо иной порядок передачи недвижимой вещи. Так, например, арбитражными судами было подтверждено надлежащее исполнение продавцом обязательства по передаче недвижимости покупателю в ситуации, когда фактически недвижимость была передана ранее в рамках существовавших между сторонами арендных отношений, а в договоре купли-продажи было указано, что данный договор имеет силу передаточного акта .

———————————
Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 15 июня 2006 г. N А33-16897/05-Ф02-2778/06-С2.

Рассматриваемая норма является специальной по отношению к общему правилу п. 1 ст. 224 ГК РФ, которое не предусматривает необходимость подтверждения вручения вещи специальным документом о передаче (передаточным актом).

В отличие от общего правила ст. 224 ГК РФ, в соответствии с комментируемой статьей обязательство считается исполненным только при наличии двух юридических фактов: 1) вручения имущества покупателю; 2) подписания сторонами документа о передаче.

Введение указанного требования в отношении недвижимости вполне оправданно, учитывая особый правовой режим данных объектов права в системе объектов гражданского оборота. Согласно п. 1 ст. 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации. Кроме того, в соответствии с общим правилом п. 2 ст. 223 ГК РФ в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации. Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним — юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения, перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с ГК РФ.

Учитывая действующий в отношении недвижимого имущества правовой режим, представляется, что именно документ о передаче подтверждает состоявшееся вручение покупателю недвижимого имущества его продавцом. К примеру, нельзя считать обязательство исполненным в результате передачи продавцом покупателю ключей от помещения. В силу необходимости подтверждения государством существующего права только передаточный акт свидетельствует, что состоялось вручение недвижимого имущества покупателю именно с теми индивидуально-определенными характеристиками, которые стороны определили в договоре.

2. Уклонение одной из сторон договора от подписания передаточного акта рассматривается как отказ от исполнения договора продажи недвижимости и может повлечь за собой различные неблагоприятные последствия. В частности, покупатель вправе потребовать передачи ему вещи (п. 2 ст. 463, а также ст. 398 ГК) либо возмещения причиненных убытков, продавец же может требовать от покупателя принять товар или сам отказаться от исполнения договора. Также стороны могут использовать санкции за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательства (гл. 25 ГК), например взыскать предусмотренную договором неустойку.

3. Подписание продавцом и покупателем передаточного акта лишь удостоверяет факт исполнения ими договора купли-продажи недвижимости в части передачи имущества и не влияет на переход права собственности на недвижимую вещь, поскольку возникновение права собственности у приобретателя недвижимой вещи законом связывается с моментом государственной регистрации данного права (п. 2 ст. 223 и п. 1 ст. 551 ГК), а не с передачей вещи.

Передача недвижимого имущества сама по себе не является основанием государственной регистрации права собственности и соответственно может осуществляться как до, так и после таковой, поскольку, как следует из содержания ст. 17 Закона о регистрации, основаниями для государственной регистрации прав являются договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения объектов недвижимого имущества на момент совершения сделки. Данная позиция подтверждается материалами судебной практики. Так, например, по одному из дел арбитражный суд кассационной инстанции указал, что условие договора купли-продажи здания, предусматривающее подписание акта передачи после государственной регистрации прав покупателя на здание, не противоречит положениям абз. 2 п. 1 комментируемой статьи .

———————————
Постановление ФАС Московского округа от 6 марта 2006 г. N КГ-А40/1082-06-П.

4. Подписание акта о передаче недвижимости по общему правилу не имеет значения и для определения момента перехода риска случайной гибели имущества к покупателю. В соответствии со ст. 211 ГК РФ риск случайной гибели или случайного повреждения имущества несет его собственник, если иное не предусмотрено законом или договором. Следовательно, указанные риски переходят к покупателю только в момент регистрации права собственности. Однако стороны могут согласовать условие о том, что риск переходит в момент передачи имущества, которая в свою очередь может осуществляться до или после государственной регистрации.

5. Поскольку, как уже было отмечено, передаточный акт лишь подтверждает исполнение обязательств сторон по передаче имущества, он не может рассматриваться как документ, которым стороны вносят изменения или дополнения в договор продажи недвижимости, в том числе в части, касающейся требований к качеству объекта недвижимости. В этой связи, если при подписании акта в нем будет оговорено несоответствие принимаемой покупателем недвижимости условиям договора, данное обстоятельство не будет являться основанием для освобождения продавца от ответственности за ненадлежащее исполнение договора.

stgkrf.ru

Статья 556 ГК РФ. Передача недвижимости

Новая редакция Ст. 556 ГК РФ

1. Передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче.

Если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

Уклонение одной из сторон от подписания документа о передаче недвижимости на условиях, предусмотренных договором, считается отказом соответственно продавца от исполнения обязанности передать имущество, а покупателя — обязанности принять имущество.

2. Принятие покупателем недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости, в том числе в случае, когда такое несоответствие оговорено в документе о передаче недвижимости, не является основанием для освобождения продавца от ответственности за ненадлежащее исполнение договора.

Комментарий к Ст. 556 ГК РФ

1. В рассматриваемом обязательстве основную обязанность продавца следует определить как обязанность перенести на покупателя право собственности на проданное имущество и ввести его во владение недвижимостью (т.е. фактически передать недвижимость). Императивная норма ч. 1 п. 1 комментируемой статьи устанавливает юридически обязательную процедуру оформления фактической передачи вещи соответствующим документом. Поскольку в силу особых естественных свойств недвижимости (неотделимость от земельного участка, на котором она расположена) ее невозможно передать обычным способом, т.е. путем вручения покупателю, доказательством состоявшейся передачи является передаточный акт, исключающий возможные споры, связанные с установлением этого юридически значимого факта.

2. Передаточный акт нельзя рассматривать как дополнение или уточнение договора. Если стороны укажут в нем на несоответствие недвижимости условиям договора, то это не значит, что принятие такой недвижимости покупателем влечет изменение предусмотренных договором требований к качеству недвижимости, и, следовательно, такое исполнение не будет считаться надлежащим со стороны продавца.

3. Подписание акта о передаче недвижимости имеет значение для определения момента перехода риска случайной гибели к покупателю. Поскольку продавец считается исполнившим свою обязанность по передаче недвижимости с момента вручения этого имущества покупателю и подписания акта или иного документа о передаче, то и риск случайной гибели или случайного повреждения имущества переходит на покупателя с этого момента, если иное не предусмотрено договором.

Другой комментарий к Ст. 556 Гражданского кодекса Российской Федерации

1. Законодательство устанавливает определенные требования к исполнению сделок с недвижимостью. Передача прав на недвижимое имущество, как правило, облекается в письменную форму (передаточные акты, разделительные балансы и т.д.). При этом сам по себе в балансе фиксируется только факт передачи, но этого недостаточно для возникновения права собственности. Передаточный акт нельзя рассматривать как дополнение к договору или часть договора купли-продажи.

2. Возможны ситуации, когда недвижимость не соответствует условию о качестве, но тем не менее покупатель принял недвижимость, хотя и оговорил несоответствие условиям о качестве. Указанное обстоятельство не освобождает продавца от ответственности за ненадлежащее исполнение договора.

gkodeksrf.ru

Статья 556 ГК РФ, действующая редакция. Передача недвижимости

В действующей редакции ст. 556 ГК РФ определены правила реализации условий договора приобретения/продажи недвижимых объектов. В норме установлена обязанность сторон соблюдать порядок передачи имущества. Рассмотрим содержание ст. 556 ГК РФ и комментарии к ней.

Общие правила исполнения условий

Согласно 1 пункту 556 статьи ГК, передача недвижимости осуществляется по документу, подписываемому сторонами. После вручения имущества и оформления указанной бумаги обязательство по передаче объекта признается исполненным. В качестве такого документа, как правило, используется передаточный акт.

В ст. 556 ГК РФ закреплено, что при уклонении любого участника сделки от подписания документа, будет считаться, что он отказался исполнить свое обязательство.

Пояснения

В абзаце 1 первого пункта ст. 556 ГК РФ присутствует диспозитивное положение, по которому обязанность по предоставлению объекта признается выполненной после передачи его покупателю и оформления участниками сделки соответствующей бумаги. При этом, исходя из правил абз. 2 п. 1 224 статьи Кодекса, вещь признается врученной в момент ее поступления в фактическое обладание приобретателя или лица, указанного им.

Между тем, в законодательстве или договоре может предусматриваться иное условие. К примеру, если на момент заключения соглашения об отчуждения имущество уже находится в законном владении приобретателя, то оно признается переданным до подписания документа. Данный подход используют и судебные инстанции при рассмотрении споров.

Исключения

На основании положений ФЗ № 159, регламентирующего особенности отчуждения объектов, являющихся государственной или муниципальной собственностью и арендуемых представителями среднего и малого бизнеса, подписание сторонами специального документа об их передаче в порядке ст. 556 ГК РФ не требуется.

Участники сделки могут самостоятельно установить иной порядок предоставления недвижимости. К примеру, в арбитражной практике имеют место ситуации, когда суды подтверждают надлежащее исполнение обязательств по передаче объекта, когда фактически он ранее был передан приобретателю по арендному соглашению, а договор о купле-продаже содержал указание на то, что он обладает силой передаточного акта.

Специфика применения нормы

Статья 556 ГК считается специальной нормой по отношению к правилу, закрепленному 1 пунктом ст. 224. Исходя из него, обязательное подтверждение факта вручения объекта приобретателю не требуется.

В отличие от правила, установленного ст. 224, обязательство по статье 556 ГК РФ считается исполненным при наличии двух фактов. Первым является фактическое вручение имущества стороне сделки, вторым – оформление участниками специального документа, подтверждающего передачу.

По мнению юристов, закрепление этих требований в статье 556 ГК РФ вполне логично и оправдано, принимая во внимание особенности нормативного регулирования оборота недвижимости в системе гражданско-правовых отношений.

Госрегистрация

На основании положений 1 пункта 131 статьи ГК, право собственности, впрочем, как и иное имущественное право на недвижимость, его ограничение, возникновение, прекращение и переход должны быть зарегистрированы. Более того, в сделках с такими объектами применяются правила п. 2 223 нормы. Согласно ему, если факт отчуждения имущества подлежит госрегистрации, право собственности приобретатель получит только после осуществления этой процедуры. Подтверждением этому является специальный документ, выданный уполномоченным органом.

Госрегистрация выступает в качестве юридического акта признания и подтверждения возникновения, перехода, ограничения либо прекращения прав на недвижимость. Принимая во внимание специфику правового режима таких объектов, представляется, что именно документ, выданный уполномоченным органом, будет являться подтверждением факта вручения объекта приобретателю.

Из этого следует, что доказательством передачи имущества и, соответственно, исполнения обязательства по сделке не может служить предоставление покупателю ключей от квартиры.

Ответственность сторон

Как установлено в статье 556 ГК РФ, в случае уклонения одним из участников от оформления передаточного документа, его действия будут расцениваться как отказ от выполнения условий сделки. Соответственно, вероятно наступление неблагоприятных последствий для него. Так, приобретатель может потребовать передачи объекта или компенсации убытков, понесенных в связи с ненадлежащими действиями продавца. Если уклоняющейся стороной является покупатель, то собственник вправе обязать его принять недвижимость либо в одностороннем порядке выйти из сделки.

Кроме этого, участники договора могут применить в отношении друг друга санкции за неисполнение либо ненадлежащее выполнение обязательств. В частности, одной из них является неустойка.

Важные моменты

Необходимо учитывать, то оформление передаточного документа является подтверждением факта исполнения обязательств в части предоставления объекта приобретателю. На переход прав от прежнего собственника к новому эта процедура не влияет. Связано это с тем, что, как выше уже говорилось, приобретение права на недвижимость связано с госрегистрацией сделки.

Передача объекта не является основанием для внесения сведений в реестр. Следовательно, она может быть произведена до или после госрегистрации. Основанием же для включения сведений в реестр выступает договор или иной документ, оформленный в порядке, закрепленном в законодательстве.

Такой подход применяют и судебные инстанции. К примеру, в решении по одному из дел было указано, что условие соглашения об отчуждении здания, предусматривающее оформление передаточного документа после госрегистрации прав, не противоречит абз. 2 1 пункта статьи 556 ГК РФ.

Гибель имущества

Оформление акта о передачи объекта, по общим правилам, не является существенным фактом для определения момента перехода рисков от продавца к покупателю.

Согласно положениям 211 статьи ГК, вероятность случайной гибели (повреждения) объекта несет собственник, если другое не предусматривается в договоре. Соответственно, риски переходят к приобретателю в момент госрегистрации его прав.

Между тем, участники сделки вправе предусмотреть иное положение. К примеру, стороны могут договориться, что риски переходят к приобретателю в момент передачи имущества. А она, как выше уже говорилось, может осуществляться независимо от госрегистрации (до нее или после).

В заключение

Передаточный акт рассматривается как документ, удостоверяющий факт исполнения обязательств в части предоставления имущества продавцом покупателю. Его нельзя расценивать как основание для внесения изменений или дополнений в основной договор купли-продажи. Речь, в частности, о пунктах, касающихся состояния имущества.

Если покупатель принял недвижимость, не соответствующую условиям сделки, в том числе в случае, когда несоответствие было оговорено в соглашении, этот факт не освобождает собственника от ответственности за ненадлежащее выполнение обязательств. Это правило закреплено во 2 пункте 556 статьи ГК.

Тем не менее, юристы рекомендуют как можно более полно оговаривать все нюансы передачи объекта. Участники сделки, пользуясь положениями ГК о свободе договора, вправе установить любые условия в рамках закона.

fb.ru

Статья 556 ГК РФ и комментарии к ней

1. Передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче.Если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.Уклонение одной из сторон от подписания документа о передаче недвижимости на условиях, предусмотренных договором, считается отказом соответственно продавца от исполнения обязанности передать имущество, а покупателя — обязанности принять имущество.

2. Принятие покупателем недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости, в том числе в случае, когда такое несоответствие оговорено в документе о передаче недвижимости, не является основанием для освобождения продавца от ответственности за ненадлежащее исполнение договора.

Комментарий к статье 556 ГК РФ

1. Обязанность продавца по договору продажи недвижимости включает в себя обязанность передать недвижимость покупателю и перенести на него право собственности на отчуждаемое недвижимое имущество.

В то время как переход к покупателю права собственности на объект недвижимости связан с государственной регистрацией и регулируется ст. 551 ГК (см. коммент. к ней), коммент. ст. определяет порядок передачи недвижимости покупателю. Она предусматривает оформление такой передачи в письменной форме — с помощью передаточного акта или иного документа о передаче, подписываемого сторонами. Передаточный акт фиксирует фактическую передачу недвижимого имущества (ввод во владение) и имеет доказательственное значение. При этом передаточный акт не рассматривается судебно-арбитражной практикой в качестве единственно допустимого доказательства передачи имущества (см., например, Постановление ФАС Дальневосточного округа от 18 декабря 2007 г. N Ф03-А51/07-1/5143).

2. Передаточный акт не выступает в качестве составной (неотъемлемой) части договора продажи недвижимости. Его наличие или отсутствие не влияет на заключенность и действительность договора.

Передаточный акт не выступает также в качестве дополнения или уточнения договора. Подписание передаточного акта не освобождает продавца от ответственности за ненадлежащее исполнение договора (п. 2 коммент. ст.).

3. Согласно ст. 17 Закона о государственной регистрации для государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость представление передаточного акта не является обязательным. Соответственно, передача недвижимости (подписание передаточного акта) может происходить как до, так и после такой регистрации.

4. В момент вручения недвижимого имущества (подписания передаточного акта) обязательство продавца по передаче недвижимого имущества считается исполненным (абз. 2 п. 1 коммент. ст.). Данное правило является общим и может быть изменено законом или договором.

Использование законодателем в рамках абз. 2 п. 1 коммент. ст. фикции исполнения («считается») позволяет придать вручению (подписанию передаточного акта) правовые последствия. Прежде всего они связаны с переходом рисков. В соответствии с п. 1 ст. 459 ГК, если иное не предусмотрено договором, с момента, когда продавец считается исполнившим свою обязанность по передаче имущества, на покупателя переходит риск случайной гибели этого имущества. Поскольку § 7 гл. 30 не содержит специальных правил относительно момента перехода риска, положения п. 1 ст. 459 ГК подлежат применению и к договору продажи недвижимости.

5. Логическим продолжением указанного выше правила являются нормы абз. 3 п. 1 коммент. ст. Ведь если подписание передаточного акта считается исполнением, то уклонение от его подписания следует рассматривать как уклонение от исполнения. Соответственно, уклонение продавца от подписания передаточного акта считается отказом продавца от исполнения обязанности передать имущество и дает покупателю возможность предъявить требования, указанные в п. 1 ст. 405 и ст. 463 ГК. Уклонение покупателя от подписания передаточного акта считается отказом от принятия недвижимости, вследствие чего продавец вправе воспользоваться способами защиты, предусмотренными п. 2 ст. 406 и п. 3 ст. 484 ГК.

Другой комментарий к статье 556 Гражданского Кодекса РФ

1. Комментируемая статья определяет правила исполнения договора купли-продажи недвижимого имущества, связанные с обязательным соблюдением особого порядка передачи проданного объекта недвижимости. В п. 1 данной статьи речь идет о том, что передача недвижимости от продавца к покупателю в обязательном порядке оформляется специальным документом — подписываемым сторонами передаточным актом либо иным документом о передаче.

Абзац 2 п. 1 комментируемой статьи содержит диспозитивное правило, согласно которому обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче. При этом согласно положению абз. 2 п. 1 ст. 224 ГК РФ вещь считается врученной приобретателю с момента ее фактического поступления во владение приобретателя или указанного им лица. Однако законом или договором может быть предусмотрено иное. В частности, если к моменту заключения договора об отчуждении вещи она уже находится во владении приобретателя, то вещь признается переданной ему с этого момента (п. 2 ст. 224 ГК).

Указанное положение находит свое подтверждение и в судебно-арбитражной практике. В частности, в соответствии с Определением ВАС РФ от 17 апреля 2008 г. N 4823/08 было отказано в передаче дела по иску о регистрации перехода права собственности на нежилые помещения для пересмотра в порядке надзора, так как, если к моменту заключения договора об отчуждении вещи она уже находится во владении приобретателя, вещь признается переданной ему с этого момента. В соответствии с Федеральным законом от 22 июля 2008 г. N 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» <1> не требуется подписание сторонами отдельного документа о передаче отчуждаемого из государственной собственности субъектов Российской Федерации или из муниципальной собственности недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства.

———————————
<1> Собрание законодательства РФ. 2008. N 30 (ч. I). Ст. 3615.

Стороны своим соглашением могут установить и какой-либо иной порядок передачи недвижимой вещи. Так, например, арбитражными судами было подтверждено надлежащее исполнение продавцом обязательства по передаче недвижимости покупателю в ситуации, когда фактически недвижимость была передана ранее в рамках существовавших между сторонами арендных отношений, а в договоре купли-продажи было указано, что данный договор имеет силу передаточного акта <1>.

———————————
<1> Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 15 июня 2006 г. N А33-16897/05-Ф02-2778/06-С2.

Рассматриваемая норма является специальной по отношению к общему правилу п. 1 ст. 224 ГК РФ, которое не предусматривает необходимость подтверждения вручения вещи специальным документом о передаче (передаточным актом).

В отличие от общего правила ст. 224 ГК РФ, в соответствии с комментируемой статьей обязательство считается исполненным только при наличии двух юридических фактов: 1) вручения имущества покупателю; 2) подписания сторонами документа о передаче.

Введение указанного требования в отношении недвижимости вполне оправданно, учитывая особый правовой режим данных объектов права в системе объектов гражданского оборота. Согласно п. 1 ст. 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации. Кроме того, в соответствии с общим правилом п. 2 ст. 223 ГК РФ в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации. Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним — юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения, перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с ГК РФ.

Учитывая действующий в отношении недвижимого имущества правовой режим, представляется, что именно документ о передаче подтверждает состоявшееся вручение покупателю недвижимого имущества его продавцом. К примеру, нельзя считать обязательство исполненным в результате передачи продавцом покупателю ключей от помещения. В силу необходимости подтверждения государством существующего права только передаточный акт свидетельствует, что состоялось вручение недвижимого имущества покупателю именно с теми индивидуально-определенными характеристиками, которые стороны определили в договоре.

2. Уклонение одной из сторон договора от подписания передаточного акта рассматривается как отказ от исполнения договора продажи недвижимости и может повлечь за собой различные неблагоприятные последствия. В частности, покупатель вправе потребовать передачи ему вещи (п. 2 ст. 463, а также ст. 398 ГК) либо возмещения причиненных убытков, продавец же может требовать от покупателя принять товар или сам отказаться от исполнения договора. Также стороны могут использовать санкции за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательства (гл. 25 ГК), например взыскать предусмотренную договором неустойку.

3. Подписание продавцом и покупателем передаточного акта лишь удостоверяет факт исполнения ими договора купли-продажи недвижимости в части передачи имущества и не влияет на переход права собственности на недвижимую вещь, поскольку возникновение права собственности у приобретателя недвижимой вещи законом связывается с моментом государственной регистрации данного права (п. 2 ст. 223 и п. 1 ст. 551 ГК), а не с передачей вещи.

Передача недвижимого имущества сама по себе не является основанием государственной регистрации права собственности и соответственно может осуществляться как до, так и после таковой, поскольку, как следует из содержания ст. 17 Закона о регистрации, основаниями для государственной регистрации прав являются договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения объектов недвижимого имущества на момент совершения сделки. Данная позиция подтверждается материалами судебной практики. Так, например, по одному из дел арбитражный суд кассационной инстанции указал, что условие договора купли-продажи здания, предусматривающее подписание акта передачи после государственной регистрации прав покупателя на здание, не противоречит положениям абз. 2 п. 1 комментируемой статьи <1>.

———————————
<1> Постановление ФАС Московского округа от 6 марта 2006 г. N КГ-А40/1082-06-П.

4. Подписание акта о передаче недвижимости по общему правилу не имеет значения и для определения момента перехода риска случайной гибели имущества к покупателю. В соответствии со ст. 211 ГК РФ риск случайной гибели или случайного повреждения имущества несет его собственник, если иное не предусмотрено законом или договором. Следовательно, указанные риски переходят к покупателю только в момент регистрации права собственности. Однако стороны могут согласовать условие о том, что риск переходит в момент передачи имущества, которая в свою очередь может осуществляться до или после государственной регистрации.

5. Поскольку, как уже было отмечено, передаточный акт лишь подтверждает исполнение обязательств сторон по передаче имущества, он не может рассматриваться как документ, которым стороны вносят изменения или дополнения в договор продажи недвижимости, в том числе в части, касающейся требований к качеству объекта недвижимости. В этой связи, если при подписании акта в нем будет оговорено несоответствие принимаемой покупателем недвижимости условиям договора, данное обстоятельство не будет являться основанием для освобождения продавца от ответственности за ненадлежащее исполнение договора.

rugkrf.ru

последние изменения и поправки, судебная практика

СТ 556 ГК РФ

1. Передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче.

Если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

Уклонение одной из сторон от подписания документа о передаче недвижимости на условиях, предусмотренных договором, считается отказом соответственно продавца от исполнения обязанности передать имущество, а покупателя — обязанности принять имущество.

2. Принятие покупателем недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости, в том числе в случае, когда такое несоответствие оговорено в документе о передаче недвижимости, не является основанием для освобождения продавца от ответственности за ненадлежащее исполнение договора.

Комментарий к Ст. 556 Гражданского кодекса РФ

1. Основанием для передачи недвижимости покупателю является передаточный акт или иной документ, подтверждающий факт такой передачи. Под передаточным актом или иным подобным документом следует понимать составленный на материальном носителе документ, являющийся, как правило, приложением (неотъемлемой частью) к договору продажи недвижимости, содержащий сведения о передаваемом недвижимом имуществе, сведения о субъектах договора продажи недвижимости и указание на факт такой передачи. Передаточный акт или иной подобный документ подписывается обеими сторонами, и с момента подписания этого акта и непосредственного вручения продавцом недвижимого имущества покупателю взаимные обязанности продавца и покупателя по передаче и приемке недвижимого имущества считаются исполненными.

В случае если одна из сторон уклоняется от подписания передаточного акта, такое уклонение считается уклонением от исполнения обязательств по договору.

Если на основании передаточного акта покупатель принял недвижимое имущество, не соответствующее условиям договора (например, договор продажи жилого помещения предусматривал, что жилое помещение передается с поведенным в нем капитальным ремонтом, а на самом деле было передано покупателю жилое помещение без такового ремонта), то продавец несет перед ним за такую передачу ответственность, то есть он обязан возместить ему причиненные убытки.

2. Судебная практика:

— Постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 17.10.2014 N Ф08-7770/14 по делу N А01-2371/2013;

— Постановление Второго арбитражного апелляционного суда от 13.10.2014 N 02АП-6100/14;

— Постановление Первого арбитражного апелляционного суда от 13.10.2014 N 01АП-5905/14;

— Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 12.10.2014 N 15АП-14123/2013;

— Постановление Арбитражного суда Центрального округа от 08.10.2014 N Ф10-4438/12 по делу N А54-1342/2010;

— Постановление Арбитражного суда Поволжского округа от 07.10.2014 N Ф06-15586/13 по делу N А55-10763/2010;

— Постановление Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 06.10.2014 N Ф04-10351/14 по делу N А67-7710/2013;

— Постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 26.09.2014 N 11АП-12160/14;

— Постановление Арбитражного суда Московского округа от 25.09.2014 N Ф05-9731/14 по делу N А40-146434/2013;

— Постановление Арбитражного суда Уральского округа от 22.09.2014 N Ф09-5765/14 по делу N А50-17142/2013;

— Постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 19.09.2014 N 12АП-4763/14;

— Постановление Четвертого арбитражного апелляционного суда от 30.01.2013 N 04АП-5743/12;

— Постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 27.06.2012 N 05АП-4163/12;

— Постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 27.01.2012 N 17АП-14026/2011-ГК;

— Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 20.04.2009 N 15АП-1309/2009;

— Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 17.10.2008 N 15АП-4895/2008;

— Постановление ФАС Дальневосточного округа от 18.09.2012 N Ф03-3469/12 по делу N А51-18431/2011.

grazhkod.ru

Статья 556 Гражданского кодекса РФ

Официальный текст:

Статья 556. Передача недвижимости

1. Передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче.



Если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

Уклонение одной из сторон от подписания документа о передаче недвижимости на условиях, предусмотренных договором, считается отказом соответственно продавца от исполнения обязанности передать имущество, а покупателя — обязанности принять имущество.

2. Принятие покупателем недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости, в том числе в случае, когда такое несоответствие оговорено в документе о передаче недвижимости, не является основанием для освобождения продавца от ответственности за ненадлежащее исполнение договора.

Комментарий юриста:

Данная статья вводит важное правило, связанное с исполнением договора продажи недвижимости, — передачу ее продавцом покупателю по передаточному акту или иному документу о передаче. При этом законом или договором может быть предусмотрена возможность исполнения договора путем вручения имущества без подписания соответствующего передаточного документа, а также без фактического вручения продаваемого имущества покупателю в момент подписания передаточного акта.

Уклонение одной из сторон от подписания документа о передаче недвижимости означает неисполнение ею договора. Если продавец не подписывает документ, то это означает его отказ от передачи имущества. В этом случае у покупателя есть право потребовать передачи ему вещи (пункт 2 статьи 463, статья 398 Гражданского Кодекса РФ).

Уклонение от подписи документа покупателем свидетельствует о его отказе от принятия имущества. Стороны могут также применить нормы Гражданского Кодекса об ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение договора. В частности, при неисполнении своей обязанности покупателем — уплаты цены за продаваемую недвижимость — продавец имеет право требовать не уплаченную сумму, а также уплаты процентов и убытков на основании статьи 395 Гражданского Кодекса РФ.

Покупатель может принять не соответствующую условиям договора продаваемую недвижимость, когда такое несоответствие оговорено в передаточном акте. Однако это обстоятельство не освобождает продавца от ответственности за ненадлежащее исполнение договора.

www.samsebeyurist.ru

Статья 556 ГК РФ с комментариями

Текущая редакция ст. 556 ГК РФ с комментариями и дополнениями на 2018 год

1. Передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче.Если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.Уклонение одной из сторон от подписания документа о передаче недвижимости на условиях, предусмотренных договором, считается отказом соответственно продавца от исполнения обязанности передать имущество, а покупателя — обязанности принять имущество.

2. Принятие покупателем недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости, в том числе в случае, когда такое несоответствие оговорено в документе о передаче недвижимости, не является основанием для освобождения продавца от ответственности за ненадлежащее исполнение договора.

Комментарий к статье 556 ГК РФ

1. Основанием для передачи недвижимости покупателю является передаточный акт или иной документ, подтверждающий факт такой передачи. Под передаточным актом или иным подобным документом следует понимать составленный на материальном носителе документ, являющийся, как правило, приложением (неотъемлемой частью) к договору продажи недвижимости, содержащий сведения о передаваемом недвижимом имуществе, сведения о субъектах договора продажи недвижимости и указание на факт такой передачи. Передаточный акт или иной подобный документ подписывается обеими сторонами, и с момента подписания этого акта и непосредственного вручения продавцом недвижимого имущества покупателю взаимные обязанности продавца и покупателя по передаче и приемке недвижимого имущества считаются исполненными.

В случае если одна из сторон уклоняется от подписания передаточного акта, то такое уклонение считается уклонением от исполнения обязательств по договору.

Если на основании передаточного акта покупатель принял недвижимое имущество, не соответствующее условиям договора (например, договор продажи жилого помещения предусматривал, что жилое помещение передается с поведенным в нем капитальным ремонтом, а на самом деле было передано покупателю жилое помещение без такового ремонта), то продавец несет перед ним за такую передачу ответственность, то есть, он обязан возместить ему причиненные убытки.

2. Судебная практика:
— постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 17.10.2014 N Ф08-7770/14 по делу N А01-2371/2013;
— постановление Второго арбитражного апелляционного суда от 13.10.2014 N 02АП-6100/14;
— постановление Первого арбитражного апелляционного суда от 13.10.2014 N 01АП-5905/14;
— постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 12.10.2014 N 15АП-14123/13;
— постановление Арбитражного суда Центрального округа от 08.10.2014 N Ф10-4438/12 по делу N А54-1342/2010;
— постановление Арбитражного суда Поволжского округа от 07.10.2014 N Ф06-15586/13 по делу N А55-10763/2010;
— постановление Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 06.10.2014 N Ф04-10351/14 по делу N А67-7710/2013;
— постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 26.09.2014 N 11АП-12160/14;
— постановление Арбитражного суда Московского округа от 25.09.2014 N Ф05-9731/14 по делу N А40-146434/2013;
— постановление Арбитражного суда Уральского округа от 22.09.2014 N Ф09-5765/14 по делу N А50-17142/2013;
— постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 19.09.2014 N 12АП-4763/14;
— постановление Четвертого арбитражного апелляционного суда от 30.01.2013 N 04АП-5743/12;
— постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 27.06.2012 N 05АП-4163/12;
— постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 27.01.2012 N 17АП-14026/11;
— постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 20.04.2009 N 15АП-1309/2009;
— постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 17.10.2008 N 15АП-4895/2008;
— постановление ФАС Дальневосточного округа от 18.09.2012 N Ф03-3469/12 по делу N А51-18431/2011.

Консультации и комментарии юристов по ст 556 ГК РФ

Если у вас остались вопросы по статье 556 ГК РФ и вы хотите быть уверены в актуальности представленной информации, вы можете проконсультироваться у юристов нашего сайта.

Задать вопрос можно по телефону или на сайте. Первичные консультации проводятся бесплатно с 9:00 до 21:00 ежедневно по Московскому времени. Вопросы, полученные с 21:00 до 9:00, будут обработаны на следующий день.

ogkrf.ru

Отправить ответ

avatar
  Подписаться  
Уведомление о