Строительство арендное жилье – Арендное жилье | Минстрой России

Содержание

Для развития арендного жилья необходимо малоэтажное строительство

Президент Некоммерческого партнерства «Национальное агентство малоэтажного и коттеджного строительства» Елена Николаева и Генеральный директор ОАО «Агентство по финансированию жилищного строительства» (ОАО «АФЖС») Андрей Шелковый заключили соглашение о сотрудничестве по стимулированию жилищного строительства и развитию жилищного найма (аренды) в сфере малоэтажного строительства.

Согласно условиям соглашения АФЖС обязуется оказывать все необходимые консультации участникам рынка малоэтажного строительства при разработке и реализации программ развития жилищного строительства для целей найма, а также совместно с НАМИКС АФЖС определит основные параметры малоэтажного жилья, которое можно будет использовать для создания арендного фонда.

Со своей стороны НАМИКС будет проводить мониторинг и анализ проектов малоэтажного жилищного строительства на предмет возможности их использования для целей найма. Кроме того, члены НАМИКС в случае необходимости, будут использовать новый ипотечный продукт «Арендное жилье», разработанный АФЖС, который позволит организациям, заинтересованным в создании арендного жилищного фонда, приобрести его в кредит, по аналогии с физическими лицами-заемщиками.

В ближайшее время стороны договорились составить и утвердить совместный план по реализации пилотных проектов строительства малоэтажного жилья с использованием программ и продуктов АФЖС в целях развития жилищного строительства для целей найма.

По словам генерального директора федерального АФЖС Андрея Шелкового, «наша задача – разработать и внедрить правильный стандарт программы строительства арендного жилья, в рамках которого сбалансированы интересы всех участников программы и позволяющий максимально учитывать пожелания людей по качеству жилья еще до начала строительства».

«В 2013 году построено 37 млн кв. м малоэтажного жилья.- Отметила Президент НАМИКС Елена Николаева. Это 54% от общего объема жилищного строительства, а к 2015 году долю малоэтажного строительства планируется довести до 60%, поэтому очень важно начать использовать механизмы создания арендного фонда, в том числе и с помощью малоэтажного строительства».

Для справки:

Продукт «Арендное жилье» представляет собой финансовый инструмент, который должен помочь органам власти субъектов РФ и муниципалитетов, иным организациям, заинтересованным в создании арендного жилищного фонда, приобрести такое жилье в кредит, по аналогии с физическими лицами-заемщиками.

Продукт «Арендное жилье» должен стать одним из инструментов поддержки создания арендного жилищного фонда, механизмы, заложенные в Продукт, могут использоваться субъектами РФ путем включения института ипотечного кредитования в разрабатываемые подпрограммы развития рынка арендного жилья.

Правовые основы для формирования арендного жилищного фонда заложены Перечнем поручений Президента Российской Федерации по итогам совещания о мерах по реализации жилищной политики от 14.02.2012 № Пр-534 и Указом Президента Российской Федерации от 07.05.2012 № 600. Правительством Российской Федерации распоряжением от 29.08.2012 №1556-р утвержден Перечень мероприятий по формированию рынка доступного арендного жилья и развитию некоммерческого жилищного фонда для граждан, имеющих невысокий уровень доходов.

Институциональное формирование рынка арендного жилья признано одним из важнейших инструментов по обеспечению граждан РФ качественным и доступным жильем, позволит обеспечить инновационное и качественное обновление жилищного фонда и улучшение жилищных условий разных категорий граждан.

ОАО «АФЖС»:

ОАО «Агентство финансирования жилищного строительства» («АФЖС») является дочерней компанией ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» (АИЖК). АФЖС осуществляет деятельность по стимулированию банковского кредитования жилищного строительства, развитию сектора арендного жилья, выдаче гарантий выкупа нереализованного жилья, управлению и продаже жилой недвижимости и иные виды деятельности.

Агентство активно содействует достижению стратегической цели государственной политики в жилищной и жилищно-коммунальной сферах на период до 2020 года – созданию комфортной среды обитания и жизнедеятельности для человека, которая позволяет не только удовлетворять жилищные потребности, но и обеспечивает высокое качество жизни в целом, а также повышению доступности жилья для экономически активного населения за счет увеличения объемов строительства жилья экономического класса.

al-nikolaeva.livejournal.com

Проблемы развития рынка арендного жилья в отечественной экономике

Для повышения конкурентоспособности страны на мировом уровне российская экономика вынуждена стремительно развиваться в направлении постиндустриального общества, главным двигателем которого является человеческая единица — высокообразованная, высокоэффективная, высокомобильная. При этом жилищный вопрос, беспокоящий большую часть населения, должен быть решен в приемлемые сроки и для большей части населения. Для значительного повышения мобильности населения необходимо решить проблему с отсутствием доступного и качественного временного жилья.

Предпосылки для развития рынка арендного жилья

Строительство жилья, изначально предназначенного не для продажи, а для аренды, является оптимальным решением проблемы, т.к. несет выгоду всем участникам процесса: государству, инвесторам, населению. Вместе с этим несколько пилотных проектов по строительству доходных домов, реализуемых в регионах и городах федерального значения, не получили должного развития.

В России арендное жилье в достаточной степени не привлекает ни инвесторов, ни государство, ни население, но остается активным полем деятельности теневых структур (в основном, физических лиц). Тем временем за рубежом развитие рынка арендного жилья является показателем развитости региона, привлекательности населенного пункта, уровня и качества жизни. О соотношении арендного жилья к жилью собственному свидетельствует таблица 1.

Таблица 1

Соотношение доли жилого фонда, занимаемого собственниками жилья

и сдаваемого в аренду

Страна	Доля жилья, находящегося в собственности	Доля жилья, находящегося в аренде
Австралия	69,0	31,0
Аргентина	70,7	29,3
Бразилия	76,8	23,2
Великобритания	70,0	30,0
Канада	66,0	34,0
Китай	91,2	8,8
Нидерланды	55,0	45,0
США	67,0	33,0
Украина	87,3	12,7
Чехия	75,0	25,0

В условиях рыночной экономики все процессы подчиняются закону рынка: спрос рождает предложение. Платежеспособный спрос на рынке арендного жилья традиционно высок: он превышает предложение в отдельных районах городских агломерация в 2-3 раза. Жители городов с миллионным населением также ощущают еще и острый дефицит в арендном жилье. Арендаторами жилья чаще всего выступают молодые семьи, студенты, командировочные, несемейные люди от 20 до 40 лет.

Арендное жилье в России принято рассматривать как временное, менталитет населения сложился таким образом, что подавляющее большинство желает иметь жилье в собственности, считает его наибольшей ценностью, символом обеспеченности и надежности. Такой подход является результатом обеспечения государством жилплощадью в СССР и дальнейшая ее приватизация после его распада. Таким образом, более 80% жилого фонда оказалось в руках физических лиц. Это стало одной из причин укрепления оседлого образа жизни, стремления приобрести жилье в собственность. При этом за границей арендное жилье ценится именно за то, что позволяет гражданам освободиться от ответственности, накладываемой собственной недвижимостью, от излишнего бюрократизма при сделках купли-продажи; при необходимости человек может переехать из одного доходного дома в другой, лишь пройдя процедуру переоформления договора найма жилого помещения.

На сегодняшний день в России арендуется всего 5-10% жилья (в зависимости от типа населенного пункта и численности населения), при этом качество и количество помещений, предоставляемых в аренду, остается низким, цены регулируются рынком, который в свою очередь является теневым. Налоговые отчисления поступают менее чем от 15% сдаваемого жилья, арендаторы не защищены от ущемляющих действий арендодателя силой закона, а, значит, рынок арендного жилья в России является экономически неэффективным. При этом для большой категории собственников жилья финансовые поступления от сдачи в аренду этот вид экономической деятельности обеспечивает приемлемые доходы.

За границей статус доходного дома и операции с ним оговорены законом, все участники процесса подчиняются единой системе и играют по одним правилам, установленным государством.

Сегодня строительство доходных домов остается пустующей нишей в сфере недвижимости. Основной причиной является низкая рентабельность данных строительно-инвестиционных проектов. Например, период времени с момента оформления проектной документации до продажи последней квартиры при реализации проекта постройки многоквартирного дома приблизительно равен 3-4 года, включая этап строительства. За это время инвестор возвращает свои вложения и получает гарантированный доход.

Срок окупаемости доходных домов равен приблизительно 8-10 годам, что делает их непривлекательными для инвесторов, нацеленных на быстрое обращение денежных средств, несмотря на то, что объекты, оставшись в собственности, могут приносить стабильную прибыль в течение всего срока эксплуатации. В западных странах инвесторы более восприимчивы к долгосрочным вложениям: процентные ставки по кредитам невысоки, сроки кредитования длительные, а доход от сдачи помещений в аренду превышает доход по банковским вкладам.

За рубежом правительствами девелоперам оказывается всяческая поддержка: избавление застройщика от отчислений на инфраструктуру города, субсидирование арендодателей, предоставляющих жилье малоимущим, регулирование развития рынка аренды фискальными методами, субсидирование строительства жилья для социального найма, обеспечение подключения к инженерным коммуникациям.

Существующие инструменты формирования рынка арендного жилья

Учитывая специфику Российской экономики, цивилизованный рынок арендного жилья может сформироваться только при поддержке государства. На сегодняшний день жилищная политика в Российской Федерации реализуется в рамках федеральной целевой программы «Жилище» на 2011-2015 гг., суть которой состоит в стимулировании приобретения жилья в собственность.

Государство создает институт социальной ипотеки, выдает сертификаты на приобретение жилья ветеранам Великой отечественной войны, молодым семьям, работникам бюджетной сферы, нуждающимся в улучшении жилищных условий. Но количество очередников растет, как и долги по ипотечным кредитам. Следовательно, политика государства по обеспечению жильем населения должна меняться кардинальным образом.

Действующие федеральные целевые программы необходимо корректировать, а предстоящие – целенаправленно готовить под арендное жилье. Создание цивилизованного рынка арендного жилья позволит государству решить сразу несколько проблем, которые с каждым годом становятся острее:

— арендное жилье позволит сократить количество очередников, число которых с каждым годом неуклонно растет;

— рынок аренды выйдет из тени: возрастут налоговые поступления в бюджет, государство сможет регулировать цены на рынке арендного жилья, что скажется на замедлении роста цен на рынке основного жилья, что в свою очередь произведет мультипликативный эффект — положительно отразится на темпах инфляции по стране в целом;

— рост мобильности населения при повышении доступности временного жилья позволит государству эффективнее осуществлять кадровую политику в бюджетных учреждениях, положительно скажется на численности населения городских агломераций;

— мигранты из стран СНГ и регионов России смогут в кратчайший период освоиться на новом месте жительства;

— возможно снижение нагрузки на транспортные сети за счет того, что люди смогут снять жилье максимально близко к месту работы и при необходимости быстрой смены рабочего места смогут также быстро решить вопрос с жильем в новом районе;

— масштабное строительство позволит поднять обороты строительного сектора экономики, что окажет синергетический эффект на смежные отрасли экономики;

— при необходимости расселения людей из аварийного жилья и оказания помощи жертвам чрезвычайных ситуаций, катастроф и бедствий у государства не будет возникать проблемы с поиском жилых помещений для временного пользования;

— под критерии социальной ипотеки попадает лишь очень малая часть населения страны, условия коммерческой ипотеки могут выдержать также немногие, тогда как в улучшении жилищных условий нуждается по результатам опросов до 80% граждан России. Арендное жилье является решением жилищного вопроса для тех, кто не может воспользоваться ипотекой любого типа и в короткие сроки купить собственное жилье;

— для достижения наибольшей эффективности проектов доходные дома должны принадлежать не частным лицам, а фондам недвижимости, которые будут осуществлять свою деятельность через управляющие компании;

— любые виды самоуправления жильцов не будут иметь должной эффективности и в случае арендного жилья будут некорректными.

Очевидно, что именно для государства развитие рынка арендного жилья является стратегически важным вопросом, для решения которого прежде всего необходимо законодательно закрепить статус доходного дома, необходимы соответствующие нормативные акты, устанавливающие порядок отношений между государством и инвесторами, методы стимулирования и субсидирования, методы контроля за недобросовестными участниками проектов.

Обязательно разделение рынка арендной недвижимости по принадлежности имущества и источникам финансирования на два сегмента: государственные (социальные) и частные, имеющие коммерческую направленность.

Пути развития рынка арендного жилья

В Москве реализовано и успешно функционирует несколько коммерческих проектов доходных домов. В большинстве своем это жилье элит-, бизнес-класса и клубные поселки.

В регионах России возводятся первые многоквартирные арендные дома: в Новосибирской области для семей ученых СО РАН и сотрудников строящегося в Академгородке технопарка, Калужской области, Республике Татарстан и т.д.

Пилотные проекты строительства доходных домов имеют два пути развития. Первая схема продвигается федеральными и региональными целевыми программами, ее суть состоит в предоставлении девелоперам льготного инвестиционного режима (выделение земли на безвозмездной основе, подключение к инженерным сетям и т.д.) и рефинансировании кредита на строительство через ипотеку в рамках программ АИЖК.

Данная схема реализуется таким образом: от муниципалитета застройщик получает в аренду или собственность земельный участок с готовыми инженерными сетями и развитой инфраструктурой. Под залог земли застройщик получает коммерческий кредит в банке. Управляющая компания выкупает квартиры в сданном доме при финансировании АИЖК, муниципалитета и частных структур (ипотечный кредит на 20 лет под 10-11% годовых). В поддержку данной схемы разрабатываются ипотечные продукты АИЖК. Цены на аренду квартиры в этих домах могут стать ниже среднерыночных при поддержке муниципалитетов для молодых и малообеспеченных семей и при оплате части расходов предприятиями, чьи сотрудники будут арендовать жилье.

Вторая схема строительства арендных домов состоит в оформлении арендного проекта через закрытый паевой инвестиционный фонд недвижимости (ЗПИФ). Источники финансирования могут быть разными: кредиты с низкой процентной ставкой, субсидии со стороны государства, приток частного капитала, финансирование фондами, готовыми к длинным деньгам и нацеленными на капитализацию проектов. После возведения арендные дома переходят в собственность пайщиков, управлением так же, как и при первой схеме, занимается управляющая компания. ЗПИФ освобожден от налога на прибыль, активы не облагаются налогом на имущество, инвестор не несет рисков банкротства управляющей компании.

Коммерческие проекты развиваются и без участия государства, т.к. арендная плата, ежемесячно поступающая на счета фонда, позволяет окупить проект за относительно короткое время. Социальные проекты не претендуют на достижение тех же результатов, что коммерческие: ставка при сдаче жилья эконом-класса ниже, чем при сдаче апартаментов бизнес- и элит-классов, следовательно, ниже и прибыль (см. табл. 2). Окупаемость с учетом всех рисков может достичь и 20 лет, инвесторов невозможно заинтересовать такими долго окупаемыми проектами. Значит, необходимо найти такие источники финансирования, для которых будет более важна капитализация объекта, высокая надежность вкладов. Примером таких фондов являются пенсионные фонды, фонды страхования и т.д. Предприятия, заинтересованные в сохранении своих кадров, также являются потенциальными инвесторами.

Таблица 2

Отличительные особенности коммерческих и социальных проектов

арендного жилья

Параметр сравнения	Коммерческий проект	Социальный проект
Класс жилья	Бизнес-класс, элит-класс	Эконом-класс
Финансирование	Частное	Государственное, частное, некоммерческих фондов
Спрос	Меньше	Больше
Ценовая политика	Гибкая (рыночная)	Жесткая (госрегулирование)
Инвестиционная привлекательность	Средняя	Низкая (средняя при условии субсидирования)
Риски	Средние	Низкие
Окупаемость	6-15 лет	от 10 лет

Оба инструмента финансирования могут быть успешно реализованы в условиях российского рынка только если проекты будут действительно подготовлены именно для российского потребителя, который обладает особенностями, нехарактерными для жителей Европы и США:

— для населения многих развитых стран арендное жилье является постоянным местом жительства; для россиян арендное жилье – временное место жительства, которое необходимо для пребывания в нем на период накопления средств на первоначальный ипотечный взнос, на период временной работы (рост числа жителей городов с миллионным населением за счет трудовой миграции), на период обучения в ВУЗе и т.д.;

— соотношение арендных ставок на арендное жилье и уровень заработной платы является вполне приемлемым для жителей Германии, США, Великобритании; жителям России приходится отдавать до 30-40% от заработной платы за аренду жилой площади, что является тяжелым материальным бременем, человек стремится как можно скорее от него избавиться путем приобретения жилья в собственность, чтобы столь ощутимые траты не были впустую.

Но самая острая необходимость у государства на сегодняшний день – жилье для малоимущих. Здесь имеет место модель создания домов некоммерческого жилищного фонда специализированными некоммерческими организациями.

Специализированная некоммерческая организация осуществляет финансирования строительства многоквартирного дома. Муниципалитет выделяет земельный участок для строительства на безвозмездной основе, обеспечивает земельный участок коммунальной инфраструктурой и имеет иные льготы.

Средства на строительство поступают за счет учредителей, долгосрочных кредитов, по которым на период строительства оплачиваются только проценты, после ввода объекта в эксплуатацию – аннуитетные платежи. Часть расходов на выплату процентов по кредиту может покрываться за счет бюджетных средств.

Квартиры предоставляются по договору некоммерческого найма гражданам определенных категорий (молодым семьям, ветеранам ВОВ, работникам бюджетной сферы и т.д.) в порядке, определенном нормативными правовыми актами Республики Татарстан или органами местного самоуправления муниципальных образований Республики Татарстан.

Получение прибыли некоммерческой организацией не предусматривается: арендные ставки должны покрывать текущий капитальный ремонт жилого дома, коммунальные услуги и затраты на строительство.

Выводы

1. Развитие цивилизованного рынка арендного жилья является одним из вариантов решения жилищной проблемы в России, но механизм реализации масштабных проектов довольно сложен, ведь предстоит пройти путь, который пройден западными и европейскими странами за более короткий промежуток времени. В конечном итоге проект окажется выгодным для всех участников.

2. Для девелоперских компаний арендное жилье является диверсификацией текущей схемы работы, что даст им преимущество при насыщении рынка продажи жилья. Решение общественно-значимого жилищного вопроса в отдельных городах произведет положительное влияние как на состояние строительной отрасли РФ, так и на другие отрасли экономики.

Развитие рынка арендного жилья – большой шаг к решению жилищной проблемы в стране и поднятию конкурентоспособности России на мировой арене в целом.

creativeconomy.ru

Арендное жильё: в Россию возвращаются доходные дома

Сергей Белов 22 августа 2017 1755
Чиновники определили регионы, где будут строить жильё для долгосрочной аренды.
© Archsovet.msk.ru
Строительство арендной недвижимости – тема, которая обсуждается в нашей стране уже несколько лет. Впервые её затронули ещё в 2000 году, когда вопрос покупки жилья становился всё более острым. Однако, особого развития она тогда не получила. Ориентир был взят на ипотеку. В 2014 году заработала программа «Жильё для российской семьи». Она предусматривала строительство жилья эконом класса (цена на него должна быть ниже средней стоимости квадратного метра в том или ином регионе) и льготы при покупке этого жилья для молодых семей. Однако, программа себя не оправдала, и в марте этого года была закрыта. Вместо неё ставку решили сделать на другую – «Ипотека и арендное жильё».
Ситуация с жильём, а точнее, с его покупкой, в России не для всех складывается удачно. Далеко не каждый человек может купить квартиру, и даже оформить ипотеку – дело не простое. Думаю, никто не удивится, если сказать, что сегодня большинство работодателей предпочитает платить сотрудникам «серую» зарплату. Официально человек получает только «минималку», а по факту вполне нормальные деньги. И рад бы взять ипотеку, да никак, в банках требуют справку о доходах. И хотя вопросы со справками тоже решаются, но сейчас речь не об этом.
Новое – это хорошо забытое старое
Россия привыкла смотреть в сторону Европы. Там, арендное жильё пользуется большим спросом. Например, в Германии, которая считается родиной первых доходных домов, доля арендного жилья составляет 55%, в соседней с ней Австрии – 48%. Впрочем, и в России до революции всё это было. Доходные дома были очень распространённым видом бизнеса. Их строили и частники, и организации. Например, доходный дом мог принадлежать учебному заведению или монастырю. В 1917 году в Москве таких домов насчитывалось восемь сотен. Много их было в Петербурге, Одессе, Ростове-на-Дону. Большинство из них в советские годы переделали под коммуналки. Здания, которые сохранились, сейчас представляют собой памятники архитектуры.
Кому это выгодно
Смысл арендного жилья прост. Не имеете возможности купить квартиру или взять ипотеку – снимайте жильё в аренду. Очень многие россияне так и поступают. Только квартиры они снимают непосредственно у собственников жилья. А тут будут у государства. Казалось бы, какая разница. Когда тема строительства арендных домов активно муссировалась, скептически настроенные граждане подсчитали, что жить в съёмном жилье невыгодно. Ведь одно дело платить ипотеку, зная, что ты выкупаешь квартиру, и она станет твоей, а другое –платить за аренду. Суммы-то в среднем получаются одинаковые.
Чиновников понять просто. Они давно подсчитали, что процент россиян, снимающих жильё достаточно велик. Хотя, по официальным данным это всего 8 – 15 % населения, но все прекрасно знают, что статистика наука относительная, особенно в России. Очень многие владельцы квартир сдают их в аренду и получают очень хорошие деньги, причём, делают это неофициально, то есть налоги не платят. Чиновники давно стараются вывести их на чистую воду, уж очень жаль им утаённых от государства денег. Одна из задач программы строительства арендного жилья – уничтожить «серый» рынок аренды и превратить его в цивилизованный. Звучит красиво, но только не совсем понятно, как именно это воплотится в жизни.
Надёжно и надолго
Чиновники оперируют тем, что снимать жильё у частников не всегда надёжно. Хозяин квартиры в любой момент может попросить жильцов вон, и тут не поспоришь. Очень часто внаём сдают старые квартиры, с плохой мебелью. В арендном жилье нового типа такого не будет, уверяют они. Возможно, так и будет. Вероятно, если дом и квартиры в нём предназначены для аренды, то вас не выселят, по крайней мере, по причине «хозяева решили продать квартиру». А вот вопрос оплаты никто не отменял. Интересно, на каких условиях, и по каким ценам будут сдавать квартиры в арендных домах? Может быть, опять потребуются справки о доходах? Тогда чиновникам лучше начать с уничтожения «серого» рынка зарплат… То обстоятельство, что квартиры в домах будут новые и мебель в них тоже, конечно, радует, но опять же вопрос цены. Ведь и сейчас можно найти и снять квартиру с евроремонтом и всем необходимым, были бы деньги.
Пожалуй, из всего выше перечисленного, неоспоримым плюсом можно считать то, что снимая квартиру в арендном доме, вы можете быть уверены, что вас не заставят съехать оттуда по хозяйской прихоти. Это особенно актуально для городов-курортов. На юг приезжает жить и работать большое количество людей, многие жильё снимают. Нередки случаи, когда люди договариваются с хозяевами снимать квартиру на год. Живут себе спокойно «низкий» сезон, а с наступлением лета, хозяева просят очистить помещение. Летом квартиры на побережье выгодно сдавать посуточно. Но, пока программа обошла курорты стороной.
Где будут строить
21 августа власти объявили регионы, где будут строить арендные дома. Всего их 14. И всё это города-миллионники. Среди них Санкт-Петербург, Нижний Новгород, Казань, Новосибирск, Екатеринбург, Омск и Челябинск. По планам в каждом городе до 2020 года построят от 4 до 20 тысяч кв. м арендного жилья. Доходные дома уже появились в Москве. Как докладывал в середине июля прошлого года министр строительства и жилищно-коммунального хозяйства Михаил Мень, построено уже 1 млн. кв. м арендного жилья. Однако, будет ли спрос на такое жильё у населения, он не прогнозировал. Вопрос остаётся открытым по сей день.
www.vestum.ru
Инвесторам предложили арендное жилье — Московская перспектива

В бюджете средств на его строительство не предусмотрено
Развитие сегмента арендного жилья, как ожидается, станет одной из главных тем заседания Государственного совета, посвященного совершенствованию градостроительной деятельности в РФ. Больших успехов в этом направлении пока добиться не удалось, хотя спрос внушителен: потенциальными жителями доходных домов могут стать 1,9 млн российских семей. В рамках подготовки к Госсовету Минэкономразвития и АИЖК разработали несколько инициатив, направленных на стимулирование рынка аренды. Главная задача – заинтересовать инвесторов.
Для Москвы создание рынка арендного жилья – это стратегическая задача. Решить ее пытался еще Юрий Лужков, однако дальше строительства за счет средств бюджета нескольких домов, квартиры в которых могли арендовать очередники, дело не двинулось. Потом горадминистрация несколько лет ждала, когда же Госдума примет законопроект «О внесении изменений в Жилищный кодекс РФ и отдельные законодательные акты в части регулирования отношений по некоммерческому найму жилых помещений», разработанный Комитетом по жилищной политике.
Он должен был восполнить пробел в законодательстве и ввести в ЖК понятия некоммерческого найма жилья, а также новых видов жилых зданий – «наемных (арендных) многоквартирных домов». Документ планировалось принять еще весной 2013 года, однако потребовалось выступление Владимира Путина перед Федеральным собранием (в нем президент назвал арендное жилье одним из приоритетов государственной жилищной политики), чтобы депутаты зашевелились.
В 2014 году перед уходом на летние каникулы они проголосовали за поправки в ЖК, включившие «зеленый свет» для строительства наемных домов субъектами РФ, муниципальными образованиями и частными застройщиками. Согласно документу, инвесторы, которые предложат на аукционах наименьший размер платы за наем жилых помещений в таких домах, должны получать участки в аренду без торгов по цене земельного налога. Кроме того, им была обещана дополнительная поддержка – например, в виде обеспечения участков инженерной инфраструктурой. Чиновники и депутаты рассчитывали, что принятие законопроекта будет стимулировать развитие рынка арендного жилья, в котором заинтересованы и льготники, уставшие стоять в очереди за бесплатными квадратными метрами, и обычные семьи, не имеющие возможности купить квартиру по рыночным ценам. «Арендное жилье – это наиболее честный способ выполнить обязательства по предоставлению людям возможности комфортного проживания за доступные деньги», – отмечают в горадминистрации.
Однако намеченные планы выполнить не удалось. В 2015 году нужно было сдать 3,8% наемных жилплощадей от общего объема ввода многоквартирных домов. По факту получилось 0,29%. В 2014 году – 0,45% против предполагаемых 2%. На 2016 год установлен показатель в 6,7% всего жилфонда, или 5,4 млн кв. метров. Но ни у кого нет сомнений, что эта задача также останется несбыточной мечтой. В федеральном и региональных бюджетах денег на строительство арендного жилья не заложено. А бизнес не проявил интереса к предложенной схеме, посчитав ее экономически невыгодной. Парламентарии обязали инвесторов как минимум 50% квартир в доходных домах отдавать под соцнаем и предоставили региональным властям право устанавливать максимальный размер арендной платы для коммерческих нанимателей. Застройщики посчитали, что на таких условиях проекты окупятся в лучшем случае через 30 лет, и решили строить квазиарендное жилье – апартаменты.
И хотя некоторые компании все-таки прибегают к аренде, делают это вынужденно, поскольку из-за кризиса не смогли продать построенное в промышленных масштабах жилье. В частности, «Инвесттраст», девелопер проекта «Новые Ватутинки», расположенного в новой Москве, предложил покупателям «протестировать» любую из сотни нераспроданных к моменту заселения дома квартир. Для этого необходимо заключить договор найма с правом последующего выкупа. Эксперты уверены, что это не арендное жилье в чистом виде, а маркетинговый ход, являющийся альтернативой покупки жилья в рассрочку. Но если через год клиент будет не готов заключить сделку, арендный договор продлят без вопросов, утверждают в компании. «Право выкупа с зачетом всех платежей по сути означает беспроцентную рассрочку с фиксацией стоимости в течение года, – уточняет Мария Литинецкая, управляющий партнер «Метриум групп». – А аренда у застройщика, а не частного лица – это шаг к цивилизованному рынку: девелопер не сможет «внезапно» выселить или поднять стоимость».
Чиновники между тем разрабатывают новые стимулы для развития рынка арендного жилья. АИЖК рассчитывает решить проблему путем привлечения к строительству доходных домов средств коллективных инвесторов. При этом само агентство намерено взять на себя роль координатора процесса: в его задачи будет входить организация управляющей компании, поиск инвесторов-вкладчиков, а также создание целевого фонда для выкупа строящегося жилья с помощью банка-партнера. Еще один механизм стимулирования арендного рынка, предложенный АИЖК, – выпуск ипотечных ценных бумаг. Планируется, что эти ценные бумаги будут обеспечены обязательствами наймодателя под залог построенного наемного жилья. Банк, выдавший кредит на строительство доходного дома, получит возможность рефинансировать его, продав закладную в АО «АИЖК». По мнению специалистов АИЖК, подобные меры позволят увеличить доступность жилья для населения на 40%.
В свою очередь, Минэкономразвития разработало поправки в закон «О концессионных соглашениях», позволяющие строить арендное жилье на условиях концессии (с документом можно ознакомиться на сайте regulation.gov.ru). «Реализация законопроекта в рамках частно-государственного партнерства может способствовать улучшению жилищных условий граждан, развитию предпринимательства, пополнению жилищного фонда, созданию условий для совершенствования арендных отношений», – говорится в пояснительной записке к законопроекту. Напомним, что в рамках концессионного соглашения государство обязуется предоставить инвестору полностью подготовленный земельный участок, на котором он за свои средства реализует оговоренный проект (в данном случае строительство доходных домов). Дома подлежат оформлению в собственность государства, однако инвестор в течение определенного времени (10–15–20 лет) сможет сдавать их в аренду, чтобы окупить инвестиции. В Минстрое уверены, что для девелоперов механизм будет довольно выгодным.
Развитие сегмента арендного жилья также стало основной темой недавнего заседания Экспертного совета по градостроительной деятельности при Комитете ГД по земельным отношениям и строительству под председательством Владимира Ресина. Эксперты пришли к мнению, что наемные дома в отдельных регионах – прежде всего в городах-миллионниках – будут очень востребованы (потенциальный спрос, рассчитанный Институтом экономики города, – 1,9 млн семей), но у аренды сохраняются «слабые места» из-за продления бесплатной приватизации и мощного конкурента в лице ипотеки. По итогам обсуждения было принято решение рекомендовать Минстрою с участием Минэкономразвития, Минпромторга и профессионального сообщества отработать ключевые направления и механизмы развития рынка аренды. Ожидается, что эта тема будет подробно обсуждаться на предстоящем Госсовете «О развитии строительного комплекса и совершенствовании градостроительной деятельности Российской Федерации» под председательством Владимира Путина.
www.mperspektiva.ru
Во всем мире инвесторы стоят в очередь на строительство арендного жилья – но не в России
Почему в нынешних условиях российские инвесторы не видят смысла вкладываться в арендное жилье
«Для выполнения майских указов Президента РФ (2012 г.) о строительстве арендного жилья была создана соответствующая программа. Те, кто ее писал, не собирались ее выполнять и явно не понимали, с какими трудностями им придется столкнуться. Строительство арендного жилья идет сложно, вязко, желания заниматься этой проблемой [у застройщиков] нет», — заявил на недавнем Общественном совете при Минстрое замминистра Олег Бетин.
Почему строительство арендного жилья и до, и после президентских указов идет тяжело? Как заинтересовать и привлечь на этот рынок девелоперов? Журнал «Строительство» попросил поделиться своими мыслями об этой проблеме экономиста Анастасию Рабину, защитившую диссертацию по оценке экономической эффективности проектов строительства и эксплуатации доходных домов.
Анастасия Рабина, кандидат экономических наук, выпускница кафедры «Экономики и управления городским строительством» РЭА им. Г.В. Плеханова. Работала помощником управляющего экспериментального доходного дома в Николоворобинском переулке. В 2008 г. защитила диссертацию «Методические основы определения экономической эффективности инвестиций в доходные дома». Работает в Правительстве Москвы.

— Анастасия, вы закончили Плехановскую академию в 2005 г. Что, студентов уже тогда учили основам управления доходными домами?
— На нашей кафедре было два направления — управление недвижимостью и городское строительство. Я выбрала «Управление недвижимостью», где студентам дали необходимые знания и навыки, которые позволяют работать, в том числе в проектах строительства доходных домов. Кроме того, я уже к моменту написания диплома знала, что буду заниматься арендными домами. Тогда мне казалось, что доходный-арендный дом – это очень красиво, даже романтично, напоминает дореволюционную Россию. Благодаря распределению на кафедре я попала на преддипломную практику в первый доходный дом в Большом Николоворобинском переулке в Москве, который был построен в начале 2000-х. Именно в нем я получила опыт управления арендным жильем — делала там сначала диплом, а потом и диссертацию.

— Какова цель, научная задача и практическая польза вашего исследования?
— Я ставила задачу рассчитать, вывести и описать определенный параметр, т.н. «арендный индикатор», который инвестор-застройщик мог бы использовать на этапе предпроектных исследований при строительстве своих доходных домов или включить его в математическую модель оценки эффективности подобных инвестиционных проектов. Кроме того, я вывела новый классификационный параметр для доходных домов.
К сожалению, на момент написания диссертации не было возможности собрать емкий статистический материал. Спустя восемь лет характеристики параметров требуют доработки и уточнения значений. Эту работу можно, при необходимости, частично изменить, дополнив новыми данными.
— Сейчас вы не занимаетесь профессионально арендным жильем, но интерес к этой теме поддерживаете через ведение своего сайта о доходных домах.
— Я веду реестр инвесторов, которые в той или иной степени проявляют интерес к арендному жилью. Занимаюсь консалтингом в строительстве доходных домов и бизнес-консультированием. Я считаю, что интерес к этой теме обязательно придет.
— В майских указах Президента, принятых в 2012 г., есть две конкретные цифры: к 2017 г. 30% сдаваемого жилья должно быть арендным. Это опять только громадье планов?
— После указов все сразу сделали вид, что готовы заниматься арендным жильем. Однако, ни новаторских идей, ни попытки глубоко и системно подойти к решению поставленной задачи я не вижу. Просто нужно отчитаться, сделав 30% наемного жилья. В этом направлении начинают двигаться наши регионы. Относительно хорошо продуманная и красивая по концепции программа строительства арендного жилья сделана в ХМАО. Но, насколько я понимаю, до создания удобной и привлекательной для инвестора ниши по формированию арендного кластера еще очень далеко, а с таким «оптимизмом» вообще до этого может дело и не дойти. Пока наблюдается только строительство домов-вывесок.
— Говорится ли в красивых концепциях о том, что это немного снимет проблемы с жильем, обеспечит мобильность экономически активного населения?
— Никто об этом не говорит, кому это надо? Например, в новосибирском Академгородке построили несколько домов. Судя по сообщениям СМИ, это была не предпринимательская активность, а результат договоренности между застройщиком и властью. Активно на рынок арендного жилья девелопер придет, когда перестанет продаваться коммерческое жилье. А пока у них все хорошо…
— А у них действительно все хорошо?
— Относительно. Застройщики привыкли получать большие и, главное, быстрые деньги. Они ищут способы, как сохранить высокую доходность. Но возможностей для этого с каждым месяцем все меньше. Логика в том, что перенасыщенность рынка коммерческого жилья приводит к обвалу рынка. А у нас, как утверждают некоторые аналитики, уже надувается «пузырь» невостребованной недвижимости. Похожая ситуация была в Японии, и там спасли рынок и строительную отрасль, развивая рынок арендного жилья.
— Насколько хорошо, на ваш взгляд, российские девелоперы понимают сущность рынка арендного жилья?
— Я уверена, что мало кто на строительном рынке представляет, как должна выглядеть полноценная бизнес-ячейка, которую образует арендный дом. Сначала девелопер должен определиться с местом строительства, категорией дома, посчитать затраты, стоимость аренды, срок окупаемости, то есть составить детальный бизнес-план. Построив дом, он должен создать или найти управляющую компанию, которая будет не просто управлять сетями, а работать с арендатором – следить за его комфортом, соблюдать условия договора, иметь в виду проблему неплательщиков (это, кстати, проблема огромная), управлять заполняемостью и многое другое.
— По словам замглавы Минстроя Олега Бетина, в 2015 г. построено всего 37 тыс. кв. м арендного жилья, в этом году есть амбиции построить до 140 тыс. В любом случае, выполнить и этот президентский указ по жилью опять не получится. Какую программу для реализации указов написали бы вы?
— Я бы начала внедрять это новое для современной России направление жилищной политики с упорядочения существующего рынка, с создания ассоциации «белых арендаторов». Это может быть виртуальный доходный дом, разветвленная по всей стране интерактивная площадка, которая позволит определить емкость рынка арендаторов и арендодателей. Параллельно должны состояться переговоры государства и инвестора, которые приведут к компромиссному решению, и будет понятно, что в итоге получит последний при строительстве доходного дома. В этих переговорах будет совершенно понятно, что довольно серьезные цели есть у каждой стороны, и государство, где-то уступив, получит гораздо больше выгоды, чем от той ситуации, в которой находится сейчас.
Кроме того, необходимо разработать правила строительства и предоставления социального арендного жилья, оценить его емкость, систему субсидирования (либо субсидию на строительство, либо субсидию арендатору для оплаты разницы между рыночной и «социальной» арендной платой коммерческому арендодателю) и т.д. Таким образом, девелопер вольется в практически сформированный, цивилизованный рынок аренды с понятным результатом. Вот тогда будет 30 %.

— Откуда можно привлечь средства на строительство, кроме как из федерального бюджета?
— Чего нет в этом инвестиционном проекте – длинных денег. Длинные деньги традиционно находятся в пенсионных фондах и страховых компаниях. Законодательно в нашей стране средства, например, пенсионных резервов могут быть размещены в объекты недвижимости. В частности, согласно постановлению Правительства РФ от 01.02.2007 г. №63 «Об утверждении правил размещения средств пенсионных резервов негосударственных пенсионных фондов и контроля за их размещением» в недвижимость может быть вложено 10% этих средств. Можно открыть данные статистики по объему пенсионных резервов негосударственных пенсионных фондов, и вы увидите, какие это средства, и без труда подсчитаете, сколько арендного жилья на них можно построить. Все, что сегодня делается в этом направлении, не носит действительно коммерческий характер, поэтому оно никак не разовьет рынок. Особенно в регионах нужны мероприятия, которые позволят наладить систему, работающую вне зависимости от смены руководителей.
— Насколько имеет значение, с точки зрения бизнес-эффективности проекта, место строительства арендных домов?
— По-хорошему, надо взять градостроительный план, посмотреть пересечение пассажиропотоков, постоянные локации пробок, места, куда стремятся потоки трудовых ресурсов. Относительно этих точек и должны быть выделены участки для строительства доходных домов. Если это промышленный кластер, то дом, скорее всего, будет бизнес-класса; для занятых в обслуживании нужно строить дом другой категории. Нельзя строить точечно, наугад. Если мы действительно хотим развивать этот рынок, надо понимать, что его нужно складывать по кирпичику, осмысленно и продуманно.
Мы должны охаживать девелопера: в тех условиях, в которых мы находимся – налогообложение, законодательная база, и т.д. – он не придет по доброй воле на этот рынок. Если и когда будут созданы условия для развития такого бизнеса, лет через 5-10 он придет сам.

Любовь ВАЛЕРЬЯНОВА

Этот материал опубликован в февральском номере Отраслевого журнала «Строительство». Весь журнал вы можете прочитать или скачать здесь.

ancb.ru
Корчагин А.П., Казейкин В.С. Новое направление жилищной политики в России – социальное арендное жилье
Корчагин Антон Петрович¹, Казейкин Владимир Семенович¹
¹Санкт-Петербургский государственный университет
Korchagin Anton Petrovich¹, Kazeikin Vladimir Semenovich¹
¹Saint-Petersburg State University
Библиографическая ссылка на статью:
Корчагин А.П., Казейкин В.С. Новое направление жилищной политики в России — социальное арендное жилье // Политика, государство и право. 2014. № 9 [Электронный ресурс]. URL: http://politika.snauka.ru/2014/09/1900 (дата обращения: 07.06.2018).
Потребность в жилье относится к первоочередным потребностям человека. От обеспеченности жильем и его качества в значительной степени зависят возможности всестороннего развития личности, ее настроений, стремлений и начинаний. На сегодняшний день существует два основных способа получения жилья в Российской Федерации (РФ) – приобретение его в собственность или оформление договора социального найма [1].
Покупка квадратных метров посредством ипотеки, прямой покупки или участия в долевом строительстве, согласно расчету авторов, доступна не более 40% населения. К тому же, в последнее время одной из веских причин нежелания вложения денег в ипотеку или рассрочку стала неготовность граждан подвергать себя столь значительному риску потери вложенных средств в случае утраты дохода. На предоставление социального жилья, согласно новому Жилищному Кодексу, имеют право только малоимущие граждане, причем при постановке на учет учитываются и их жилищные условия, и доходы. Согласно официальным данным, в очереди на социальный найм сегодня состоят около 7 %населения Санкт-Петербурга, а срок их ожидания получения жилья может достигать 20 лет. Государственные жилищные программы, хоть и показали определенные результаты в последнее время, в первую очередь, ориентированы на приобретение жилья в собственность, и воспользоваться предложенными государством схемами может лишь очень малая часть граждан [2].
Тем временем, около 50% граждан оказались в «мертвой зоне» – они не могут приобрести жилье на свободном рынке, но в то же время не являются «малоимущими» и не имеют права на социальное жилье [3]. В первую очередь к подобным категориям граждан относятся работники бюджетной сферы и молодые семьи. Также страдают и предприятия – отсутствие возможности получения доступного жилья в значительной степени ограничивает мобильность рабочих кадров. Специалистам приходится снимать жилье на так «теневом рынке» и зачастую жить в крайне некомфортных условиях.
Сегодня стране необходимы принципиально новые методы решения жилищной проблемы. Возродить платежеспособный спрос населения может альтернатива приобретению жилья в кредит, которой должно стать доступное арендное жилье. Основным инициатором пилотных проектов арендного жилья остается государство, а также крупные промышленные предприятия, заинтересованные в обеспечении жильем своих сотрудников [4]. На наш взгляд, предложенная схема может быть интересной и для частных инвесторов, но для того, чтобы продолжить работу по реализации проектов арендного жилья необходимо принятие соответствующего закона, который будет гарантировать определенные обязательства в отношении их строительства, как со стороны государства, так и со стороны частного бизнеса.
Некоммерческий найм жилья позволит со временем минимизировать нагрузку на муниципальные бюджеты – дома будут строить частные застройщики на взаимовыгодных условиях, законодательством предусмотрены различные поддержки для застройщиков. После введения дома в эксплуатацию застройщик будет ежемесячно получать плату за квартиру, что позволит ему со временем вернуть вложенные средства. По плану, до 2018 года в России должно быть построено около 15 млн. квадратных метров арендного жилья. Дом не будет полностью предоставлен нанимателям некоммерческого жилья – на данный момент только 50% квартир будут передаваться на условиях некоммерческого найма, остальные же 50% – продаваться [5]. По нашему мнению, это станет катализатором строительства социально-ориентированного арендного жилья в крупных регионах РФ, однако проекты арендных домов столкнуться с такими неизбежными проблемами как:
-огромное количество арендаторов – возникнет очередь на заключение договоров некоммерческой аренды, которая будет возрастать со временем;
-отсутствие заинтересованности инвесторов – ввиду долгого срока окупаемости проектов, у застройщика не получится быстро вернуть средства, потраченные на строительство;
-проблемы перекрестного субсидирования – если квартиросъемщики будут занимать только часть построенных площадей, неизбежны проблемы в управлении.
Чтобы девелоперы заинтересовались строительством некоммерческого арендного жилья, необходимы серьезные стимулирующие меры и гарантии со стороны государства.
Для развития доступного арендного фонда необходима разработка такого механизма, который и обеспечит меры государственной поддержки, и будет способствовать привлекательности рынка арендного жилья для частных вложений. По нашему мнению, оптимальной на сегодняшний день, будет модель строительства арендных домов смешанного типа для двух сегментов арендаторов, с учетом их платежеспособности:
-нестимулируемый сегмент – граждане, у которых есть средства для аренды жилья без механизмов государственной поддержки;
-стимулируемый сегмент – граждане, которые могут арендовать жилье только с использованием поддержки государства.
Главная роль в создании арендного жилого фонда отводится местным органам власти: согласно Конституции РФ органы государственной власти и органы местного управления поощряют жилищное строительство, создают условия для осуществления права на жилище [6].
Санкт-Петербург остается одним из наиболее инвестиционно – привлекательных регионов России, здесь активно развивается строительство жилья, поскольку высок спрос на покупку квартир с инвестиционными целями. На данный момент проекты арендных домов интересуют инвесторов лишь в виде реставрации зданий в центре города – таким образом, решается нехватка арендных площадей без нового строительства.
Проекты же по строительству арендных домов «с нуля» в регионе единичны. Это связано с тем, что при текущих арендных ставках, стоимость строительства и ремонтных работ, срок их окупаемости превышает 10 лет. Поэтому, на данном этапе в Санкт-Петербурге подобные проекты могут быть интересны только крупным компаниям, заинтересованным в небольших рисках бизнеса. Для того, чтобы создание фонда арендного жилья стало массовым явлением, необходимо участие государства в строительстве и разработка эффективных механизмов взаимодействия государства и частного бизнеса. Развитие рынка доступного арендного жилья должно быть направлено на совершенствование форм государственной поддержки, защиту имущественных прав инвесторов, заемщиков и кредиторов. По нашему мнению, основные формы поддержки государства с целью снижения стоимости строительства арендного фонда должны заключаться в редоставлении земли на льготных условиях, налоговых льготах, а также – прямом частичном субсидировании процесса строительства. Основные формы государственного участия представлены на рисунке 1.
Таким образом, можно сделать вывод, что именно арендные дома быть доступным жильем для широких категорий граждан, однако, для того чтобы арендный фонд стал системным решением острой социальной проблемы и его строительство сложилось в инвестиционные программы, а не единичные редкие коммерческие проекты, необходимо соблюдение следующих условий:
-экономическая привлекательность строительства арендного жилья – проекты арендного жилья должны быть сопоставимы по инвестиционной привлекательности с проектами строительства бизнес-центров, развлекательных комплексов и других объектов;
-предсказуемость тенденций на рынке жилья – инвесторы должны быть уверены в отсутствии резких колебаний на жилищном рынке, органы власти субъектов РФ также могут гарантировать наполняемость арендного жилья и его финансовую устойчивость;
-эффективная система государственного регулирования арендного рынка – необходимо уточнение арендных категорий в системе рыночных отношений, детальная проработка нормативно-правовой базы строительства и реконструкции таких объектов;
-оптимизированные градостроительные и экономические решения в области жилищного строительства.

Библиографический список
Шингалин А.Г. Новые тенденции развития жилищного строительства в условиях социально ориентированной рыночной экономики // Современные научные исследования и инновации. 2014. № 8[Электронный ресурс]. URL: http://web.snauka.ru/issues/2014/08/36959 (дата обращения: 14.09.2014).
Жилищные условия населения. Территориальный орган Федеральной службы статистики по Санкт-Петербургу и Ленинградской области. URL: http://petrostat.gks.ru (дата обращения: 14.09.2014).
Селютина Л.Г., Булгакова К.О. Развитие некоммерческого жилищного фонда как способ формирования доступного и комфортного жилья в Санкт-Петербурге // Теория и практика общественного развития. 2014. № 1. С. 374-376.
Селютина Л.Г. Моделирование процесса аккумуляции инвестиционных ресурсов в жилищную сферу // Экономика строительства. 2002. № 12. С. 25-33.
Селютина Л.Г. Современные аспекты процесса управления инвестиционной деятельностью в сфере воспроизводства жилищного фонда // Paradigmata poznani. 2014. № 2. С. 28-30.
Конституция Российской Федерации. М.: Издательство “Юридическая литература” Администрации Президента Российской Федерации, 2011.

Все статьи автора «Антон Корчагин»
politika.snauka.ru
кто тормозит его развитие » Вcероссийский отраслевой интернет-журнал «Строительство.RU»
Если говорить о многообразии инвестиционных проектов, связанных с коммерческим арендным жильем, то ситуация здесь не такая уж плохая. Например, эксперты Национальной ассоциации участников рынка арендного жилья (НАУРАЖ), изучая практику строительства частных наемных домов на землях ИЖС в пределах 10—15 км от МКАД, в итоге насчитали 150 таких проектов. Люди построили частные дома, сдают их покомнатно и управляют ими как профессиональным бизнесом.
Есть реализованные проекты и в индустриальном домостроении. В частности, в Челябинский трубопрокатный завод построил в Альметьевске (Татарстан) дом на 200 квартир для своих работников. В Симферополе работает арендный дом на 64 квартиры, среди его арендаторов — прикомандированные чиновники, предприниматели, отдыхающие.
В Пятигорске планируется построить наемный дом для студентов-слушателей местной фармацевтической академии. В Наро-Фоминске строятся наемные дома для студентов-слушателей Академии им. Фрунзе Минобороны РФ. В Нижнем Новгороде планируется построить два наемных дома. Один — для профессиональных спортсменов, которые приезжают выступать за разные клубы, а второй — для сотрудников местных компаний.
Уже построены и эксплуатируются арендные дома в Барнауле (Алтайский край), Благовещенске (Амурская область), Белгороде, Калуге, Кемерове, Краснодаре, Арзамасе (Нижегородская область), Новосибирске, Омске, Самаре, Томске, Челябинске, Санкт-Петербурге, Сургуте, Ханты-Мансийске. Все проекты различаются кругом арендаторов, механизмами формирования арендных платежей, финансирования и рефинансирования.
Кроме того, разрабатываются и инвестиционные проекты арендных домов, реализуемые на условиях концессий. Нам известны два проекта в Москве, где речь идет о реконструкции действующих общежитий, находящихся в аварийном состоянии.
Другими словами, если предприниматель четко представляет, кто его арендатор, и понимает, что экономика проекта заключается не в том, чтобы заработать на стройке, а рассчитана на долгосрочную перспективу, то арендные проекты уже сегодня могут быть вполне состоятельны.
Но мы видим здесь три основные проблемы. Первая — слабая доступность банковского проектного финансирования. Банки знают, как финансировать строительство коммерческого жилья, и научились оценивать существующие при этом риски, но совершенно не понимают рисков, связанных с финансированием проектов арендного жилья.
Вторая проблема — неразбериха с землей, на которой разрешено строить арендное жилье. Существует классификатор Минэкономразвития, определяющий лишь три назначения земли, подходящих для строительства арендных домов. Это земля для многоквартирной застройки (в части обслуживания остальной жилой застройки), земля для гостиничного бизнеса и земля для рекреации (детские лагеря, санатории и т.д.).
Сегодня девелоперы толком не понимают, могут ли они на земле, которая есть в их распоряжении, построить наемный дом или нет. Получается, что сегодня этот классификатор выполняет запретительную функцию. Все наши попытки убедить Минстрой и Минэкономразвития поменять классификатор или дать разъяснения о его применении пока безрезультатны.
И самая главная проблема. Серьезным ударом по рынку арендного жилья стало решение АИЖК о прекращении долгового рефинансирования таких проектов. В результате проекты, которые закладывались на существование этого государственного механизма, попали в крайне трудную ситуацию: дома построены, арендный поток пошел, а долгосрочного долгового рефинансирования нет.
Приходится участникам этих проектов идти в коммерческие банки и брать ипотеку для юридических лиц. Этот вид кредитования рассматривается банками как рискованный, процентные ставки по нему — запредельные, фактически не позволяющие этой модели развиваться дальше.
Считаю, что эти проблемы надо решать как можно быстрее, ведь, как показывает рынок, спрос на наемное жилье есть. Есть и предприниматели, которые готовы такими проектами заниматься.
rcmm.ru