Обязан ли гражданин заключать дополнительное соглашение о продлении сроков строительства квартиры с застройщиком?
Позвоните сейчас и получите
предварительную консультацию:
8-912-84-84-805
Здравствуйте, по существу Вашего вопроса можем пояснить следующее.
Согласно ст. 153 ГК РФ сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.
В соответствии со ст. 420 ГК РФ договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.
К договорам применяются правила о двух- и многосторонних сделках, предусмотренные главой 9 ГК РФ.
Договор участия в долевом строительстве такой же договор, как и все прочие, и на него распространяются положения Гражданского кодекса РФ о договорах и сделках.
Дополнительное соглашение – это по сути документ, подтверждающий изменения в первоначальные условия договора.
При этом согласно ч. 1 ст. 452 ГК РФ соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев делового оборота не вытекает иное.
Для долевого строительства примечательны положения статьи 6 ФЗ от 30.12.2004 N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее по тексту — ФЗ «Об участии в долевом строительстве»).
Согласно ст. 6 ФЗ «Об участии в долевом строительстве» застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором и должен быть единым для участников долевого строительства, которым застройщик обязан передать объекты долевого строительства, входящие в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости или в состав блок-секции многоквартирного дома, имеющей отдельный подъезд с выходом на территорию общего пользования, за исключением случая, установленного частью 3 настоящей статьи.
В силу ч. 3 ст. 6 ФЗ «Об участии в долевом строительстве» в случае, если строительство (создание) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости не может быть завершено в предусмотренный договором срок, застройщик не позднее чем за два месяца до истечения указанного срока обязан направить участнику долевого строительства соответствующую информацию и предложение об изменении договора. Изменение предусмотренного договором срока передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства осуществляется в порядке, установленном Гражданским кодексом Российской Федерации.
При этом в случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. Если участником долевого строительства является гражданин, предусмотренная настоящей частью неустойка (пени) уплачивается застройщиком в двойном размере.
В соответствии с п. 24 Обзора практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ 04.12.2013 года (далее по тексту — Обзор практики) понуждение участника долевого строительства к заключению соглашения о переносе срока передачи ему застройщиком объекта долевого строительства возможно только в случаях, предусмотренных законодательством (статья 451 ГК РФ).
В соответствии с частями 1 и 2 ст. 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено ГК РФ, другими законами или договором.
По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:
1) при существенном нарушении договора другой стороной;
2) в иных случаях, предусмотренных ГК РФ, другими законами или договором.
Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.
Однако есть и еще одно основание изменения договора – это существенное изменение обстоятельств заключения договора.
Согласно ч. 1 ст. 451 ГК РФ существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа.
Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.
В силу ч. 2 той же статьи ГК РФ если стороны не достигли соглашения о приведении договора в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами или о его расторжении, договор может быть расторгнут, а по основаниям, предусмотренным пунктом 4 настоящей статьи, изменен судом по требованию заинтересованной стороны при наличии одновременно следующих условий:
1) в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет;
2) изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота;
3) исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора;
4) из обычаев делового оборота или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона.
Как следует из части 4 ГК РФ изменение договора в связи с существенным изменением обстоятельств допускается по решению суда в исключительных случаях, когда расторжение договора противоречит общественным интересам либо повлечет для сторон ущерб, значительно превышающий затраты, необходимые для исполнения договора на измененных судом условиях.
В ранее указанном нами п. 24 Обзора практики делается довольно однозначный вывод о том, что застройщик, вступая в договорные отношения с дольщиками, должен предвидеть наступление любых хозяйственных рисков и должен предвидеть возможность их наступления при определении сроков окончания строительства объекта.
Другими словами, Верховный суд делает однозначный вывод о том, что застройщик не может ссылаться на недостаток финансирования, проблемы с поставщиками и подрядчиками, погодные условия и т.п. как на существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили на момент заключения договора.
Согласно ч. 1 ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора.
Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена ГК РФ, законом или добровольно принятым обязательством.
Таким образом, можно сделать вывод о том, что дополнительное соглашение может быть либо подписано Вами добровольно, но тогда Вы теряете право на неустойку в связи с просрочкой обязанности застройщика, либо Вы можете отказаться от подписания такого соглашения.
Единственным способом заставить Вас подписать такое соглашение для застройщика является подача иска в суд о понуждении Вас к заключению дополнительного соглашения.
Однако застройщику в суде необходимо доказать те обстоятельства, на которые он ссылается, а именно существенное нарушение Вами условий договора, например, неуплата стоимости квартиры в срок.
При этом доказать суду существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили в момент заключения договора, застройщику будет крайне тяжело сделать.
За более подробной консультацией по Вашей, персональной ситуации рекомендуем Вам обратиться в приемную адвоката Ивлева Сергея Сергеевича по адресу: г. Оренбург, ул. Шевченко, д. 20 В, офис 414 и по телефону 8-912-84-84-805.
Внимание! Информация, предоставленная в статье, актуальна на момент ее публикации.
advokativlev.ru
Дополнительное соглашение к договору подряда
На странице представлен образец документа «Дополнительное соглашение к договору подряда» с возможностью скачать его в формате doc.
Тип документа: СоглашениеДля того, чтобы сохранить образец этого документа себе на компьютер перейдите по ссылке для скачивания.
Договорные условия по подряду можно изменять посредством дополнительного соглашения (ДС).
Порядок заключения ДС к договору подряда
На случай внесения изменения условий в соглашение подряда на добровольном основании, контрагентами составляются и визируются ДС про это.
ДС изготавливают в письменном формате, так же как и основной договор. Каждый экземпляр ДС обладает равнозначной правовой силой и является руководством для выполнения.
ДС к соглашениям о подряде должно включать такие данные:
- изложение информации по соглашению, в границах которого включаются условия изменений, а также дополнений. Указываются: наименование, номер подрядного соглашения, данные о датировании его подписания;
- указание полного объема информации о представителях участников, которые обладают правом подписания данного ДС. Обязательно вносится ссылочная информация на правоустанавливающую документацию, согласно с которой действуют уполномоченные представители (уставы, доверенности, приказы и пр.). К ДС могут быть приобщены оригиналы или копии таких документов;
- подробным образом описываются данные вносимых условий изменения, их месторасположение в подрядном соглашении, вероятная редакция определенных позиций рамочного соглашения;
- другая согласованная между сторонами информация, которая необходима для заключения ДС.
Компетентно составленное ДС изготавливают в нужном числе экземпляров и визируют все участники сделки по подрядному соглашению.
На случай принятия участий в заключении ДС компаний и других субъектов предпринимательства, на подписанных ДС (оригиналах) проставляют печати, предназначенные для этих целей.
ДС выступает неотъемлемой частью основного договора подряда и не обладает правовой силой без него.
Скачать образец документа
Скачать в .docСохраните этот документ у себя в удобном формате. Это бесплатно.
Обратите внимание! Приведено лишь начало документа. Полную версию вы можете скачать по соответствующей ссылке.
Скачать в .docСохраните этот документ сейчас. Пригодится.
Вы нашли то что искали?
* Нажимая на одну из этих кнопок, Вы помогаете формировать рейтинг полезности документов. Спасибо Вам!
Смежные документы
Документы, которые также Вас могут заинтересовать:
dogovor-obrazets.ru
Застройщик предлагает подписать дополнение к ДДУ
Дополнение к договору долевого участия в строительстве (ДДУ) по сути является документом, вносящим изменения в первоначальный договор. Застройщик, как сторона ДДУ, вправе предложить дольщику, как второй стороне ДДУ, подписать то или иное дополнительное соглашение, например, о продлении сроков строительства (самый частый случай). Возникает в связи с этим вопрос, выгодно ли дольщику соглашаться с застройщиком, и если да, то на каких условиях?
Как заключают допсоглашение к ДДУ?
Если обратиться к ч. 1 ст. 452 ГК РФ, то любое допсоглашение, в том числе об изменении ДДУ, либо о расторжении договора, необходимо оформлять точно так же, как и основной договор. Это означает, что допсоглашение может быть оформлено только в письменном виде, а подписать его вправе только те лица, чьи подписи стоят на ДДУ.
Чаще всего речь в допсоглашении идет о продлении сроков строительства. Согласно ч. 3 ст. 6 ФЗ №214, когда застройщик не может в силу каких-либо причин вовремя сдать квартиры дольщикам, он обязан за 2 месяца до указанной в договоре даты всем дольщика направить предложение о заключении допсоглашения по новым срокам сдачи.
Чем рискует застройщик?
Не подписав вовремя с дольщиками допсоглашение, застройщик рискует получить крупные дополнительные расходы на выплату неустойки за нарушение сроков сдачи. За каждый день просрочки полагается пеня в сумме 1/300 ставки рефинансирования Центробанка от стоимости квартиры. Причем граждане в отличие от юридических лиц вправе получить неустойку в двойном размере.
Заставить дольщиков подписать допсоглашение о переносе сроков сдачи квартир застройщик сможет в судебном порядке только в случаях, предусмотренных в ст. 451 ГК РФ, а именно при соблюдении одновременно следующих условий:
- При подписании ДДУ стороны не предполагали о том, что сроки придется переносить.
- Причины срыва сроков наступили не по вине застройщика.
- Неподписание допсоглашения о переносе сроков повлечет для любой из сторон убытки, значительно изменяющие величину прибыли от сделки.
- В договоре нет пункта, который бы обязывал застройщика нести риск срыва сроков за свой счет.
Подписывать или нет?
Таким образом, суть проблемы сводится к ответам на несколько основополагающих вопросов, а именно:
- Может ли застройщик заставить дольщика подписать допсоглашение о переносе сроков строительства? Да, сможет, но только в судебном порядке, причем ему потребуется доказать наличие одновременно сразу четырех обстоятельств, перечисленных в ст. 451 ГК РФ.
- Выгодно ли застройщику подписать допсоглашение? Да, весьма выгодно, так как в противном случае ему придется всем дольщикам выплачивать неустойку за срыв сроков. Обычно неустойку приходиться взыскивать в судебном порядке, то есть времени на это уйдет немало, но итог будет предопределен. Разумеется, если компания-застройщик на тот момент не объявит себя банкротом.
- Выгодно ли дольщику подписывать допсоглашение? Нет, не выгодно, ведь на неустойку в этом случае можно не рассчитывать, а квартиру придется ждать дольше, чем первоначально рассчитывали. Но здесь не стоит рубить сплеча, а лучше навести справки. Ведь, если компания на самом деле намерена достроить жилой комплекс, тогда отказ дольщиков продлить сроки может серьезно ударить по ее бюджету, то есть риск остаться с долгостроем возрастет. Если же у строительной компании на самом деле уже имеются серьезные финансовые проблемы, то стоит проконсультироваться у опытного юриста, как поступить в данном конкретном случае. Возможно, имеет смысл вовсе отказаться от сделки, пока не поздно.
law03.ru
Соглашение о продлении сроков по договору 2
Дополнительное соглашение о продлении сроков по договору № … от … г., субподряда
на проведение отделочных работ в … по адресу …
г. Москва « » __________ 201_ г.
Открытое акционерное общество «__________________________________», именуемое в дальнейшем «Генподрядчик», в лице Генерального директора _______________, действующего на основании Устава, с одной стороны, и Открытое акционерное общество «______________________________________», именуемое в дальнейшем «Субподрядчик», в лице Генерального директора __________________, действующего на основании Устава с другой стороны, а вместе в дальнейшем именуемые Стороны, заключили настоящее дополнительное соглашение о внесении изменений и дополнений в договор № … от … г., субподряда на проведение отделочных работ в … по адресу …
Стороны договорились, в соответствии с п. 3.3. договора субподряда № … от … г., перенести срок окончания работ, указанный в п. 3.1. указанного выше договора, с … года на … 201_ года.
Далее по тексту без изменений.
Данное соглашение является неотъемлемой частью договора № … от … г.
Указанные изменения вступают в силу с __ ________ 201_ года.
Подписанные тексты настоящего дополнительного соглашения по одному экземпляру хранятся у Генподрядчика и Субподрядчика.
Подписи сторон:
от Субподрядчика от Генподрядчика
Генеральный директор Генеральный директор
ОАО «_______» ОАО «________»
____________________ ___________________
М.П. М.П.
uristhome.ru
Дополнительное соглашение к договору строительного подряда образец бланк
Любой договор подряда содержит данные об условиях выполнения подрядных работ, обязанностях и ответственности сторон.
Подрядные работы могут быть изменены в любой момент. Для законности изменений необходимо оформить их в виде договора.
Законодательство России предоставляет возможность не перезаключать основные соглашения. Для этого предусматривается подписание дополнений к договорам. Эти дополнения имеют название «дополнительных соглашений».
Данный документ имеет юридическую силу, равноправную с основными договорами. Он издается в количестве экземпляров равном числу оригиналов договора о подряде.
Основные признаки и атрибуты допсоглашения
Естественно он имеет дату подписания и название города, в котором он составлен. Вводная часть допсоглашений должна содержать полную идентифицирующую информацию о заказчике и подрядчике. Эти данные берутся из основного соглашения. Кроме сведений об организациях, необходимо привести данные об уполномоченных на подписание лицах и указать основания этих полномочий.
Такой документ об изменении подрядных условий подписывается этими полномочными руководителями. Их подписи заверяются печатями соответствующих организаций.
Суть изменений условий подряда и сроки их вступления
Изменения к договору о подряде можно классифицировать по следующим признакам:
- отмена части ведущих условий,
- назначение новых обязанностей и ответственностей,
- замена одних условий другими,
- изменение сроков по договору,
- прочее.
В любом случае, каждый их вид должен быть подробно отображен в допсоглашениях. Все изменения прописываются в одном документе с разбивкой текста на пункты.
Само допсоглашение приобретает юридическую силу в момент проставления последней печати. Новые договоренности же вступают в силу в сроки, которые определены для каждого из них. Если эти сроки не были оговорены, то к их исполнению необходимо приступать с момента подписания.
Для ознакомления с некоторыми такими документами, можно воспользоваться бесплатными ссылками на этой веб-странице.
Учитывая тот факт, что допсоглашения равносильны договорам, лучше, если к их составлению будет привлечен опытный юрист. Наш интернет-портал предоставляет такую возможность. Для этого предназначен виджет для связи с юрисконсультом.
Ниже расположен типовой бланк и образец дополнительное соглашение к договору строительного подряда вариант которого можно скачать бесплатно.
www.pravoset.ru
перенос сроков по ДДУ и рекомендации по подписанию
Возведение многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, даже при использовании современных технологий, занимает достаточно большой промежуток времени – от одного года и более. В этот период может случиться большое количество значимых событий, в результате которых возникнет потребность внести изменения в заключенный ранее договор долевого участия.
Как и в случае с любым договором, изменения в ДДУ должны оформляться дополнительным соглашением. Оно является свободным волеизъявлением сторон договора и является неотъемлемой частью основного договора.
Какие бывают изменения
По смыслу термина «дополнительное соглашение» очевидно, что этот юридический документ составляется для оформления любых изменений и дополнений, вносимых в первоначальный договор. Подписывая дополнительное соглашение к любому из них, стороны выражают своё добровольное и безоговорочное согласие на вносимые изменения.
Законодательством не определены сроки заключения допсоглашений. Это значит, что его можно заключить на любой стадии действия договора. Также нет единой стандартной формы.
Дополнительное соглашение к договору долевого участия в строительстве может быть различных видов и иметь множество причин для его заключения. Вот несколько наиболее часто встречающихся:
- об изменении сроков или порядка оплаты ДДУ;
- о его расторжении;
- о перемене даты передачи жилья дольщику на более позднюю;
- об изменении подсудности при возникновении спорных ситуаций;
- в случае изменения одной из сторон договора или сведений о ней;
- при отклонении предмета договора или его отдельных частей от проектной документации.
Чаще всего с такой инициативой выступают застройщики. Предлагая, а порой просто навязывая, дольщику подписание дополнительного соглашения к ДДУ, они подразумевают свои цели. Основная из них – снять с себя ответственность за нарушение условий договора. Тем самым они ставят дольщиков в заведомо невыгодные условия.
Порядок оформления
Законодательством не установлена типовой бланк дополнительных соглашений, поэтому в каждом кон третном случае разрабатывается индивидуально. Образец оформления дополнительного соглашения можно найти в свободном доступе на сайте любой юридической организации.
Наряду с основным договором, в дополнении к нему в обязательном порядке должны быть присутствовать следующие пункты:
- дата и место составления;
- сведения о подписывающих сторонах;
- регистрационные и основные сведения о ДДУ, к которому составляется дополнение;
- предмет допсоглашения, с указанием пунктов и разделов и измененных формулировках в них;
- период вступления в законную силу и сроки действия;
- реквизиты и подписи сторон.
Прежде чем подписать дополнительное соглашение, рекомендуется внимательно прочитать его еще раз, чтобы выяснить, не внес ли застройщик в него части, не согласованные с дольщиком.
Нужна ли регистрация
При возникновении подобной ситуации некоторые задаются вопросом о необходимости регистрации дополнительного соглашения к договору долевого участия.
Законодательством предусмотрено, что все документы, выполненные на основе какого-либо договора, проходят такие же регистрационные процедуры. Поэтому допсоглашение в обязательном порядке должно быть зарегистрировано там же, где регистрировался основной договор.
Для проведения регистрации в Росреестр сдаются следующие документы:
- паспорта дольщика и представителя застройщика;
- доверенность для представителя;
- оригинал допсоглашения в двух экземплярах;
- ипотечный договор;
- квитанция об оплате госпошлины за регистрацию в размере.
Регистрирующий орган оформляет ее за пять дней со дня подачи документов. Допсоглашение, не прошедшее регистрацию, является недействительным и считается незаключенным.
Застройщик может в судебном порядке, согласно ст. 165 ГК РФ, принудить зарегистрировать уже подписанное соглашение. При этом судебные расходы будут компенсироваться за счет ответчика.
Обязанность по заключению
Чаще всего девелопер, для подписания соглашения, направляет его участнику одним из способов:
- по электронной почте;
- курьерской доставкой;
- заказным письмом по обычной почте.
Реакция дольщика на такие предложения может быть следующей:
- отказаться, уведомив об этом застройщика;
- согласиться и подписать, уточнив кто берет на себя регистрацию документа;
- проигнорировать его и ничего не отвечать.
К подписанию этого документы необходимо относиться очень серьезно. Как и сам основной договор, его лучше изучить вместе с опытным юристом. В допсоглашение девелопер может вписать пункты, о которых дольщик с ним не договаривался. При наличии условий соглашения, ставящих участника в невыгодное положение, от подписания его лучше отказаться.
Участник долевого строительства является потребителем услуги. Заключение договора – его право, а совсем не обязанность. Статьей 438 ГЛ РФ предусматривается, что молчание в ответ на оферту, не считается акцептом или принятием предложения. Поэтому, при отсутствии ответа на допсоглашение, договор продолжает действовать на прежних условиях.
Когда не стоит подписывать
Рассмотрим некоторые разновидности дополнительных соглашений, которые чаще всего предлагают строительные организации участникам ДДУ. При их подписании существенно изменяются условия договора участия в долевом строительстве. Это делает их менее выгодными для дольщика и может лишить его возможности отстаивать в суде своих прав потребителя.
При переносе сроков
Допсоглашение о переносе сроков сдачи объекта является наиболее распространенной формой. Обычно его предлагают заключить до сдачи объекта комиссии, либо после выдачи разрешения на эксплуатацию сооружения. Делая такое предложение, девелопер пытается снять с себя ответственность за нарушение сроков передачи здания или квартир участникам ДДУ. Это позволяет ему избежать оплаты неустоек и компенсации понесенных участниками убытков.
Законодательством не запрещено строительной организации сделать участникам долевого строительства предложение о переносе сроков передачи объекта на более поздние. Дольщик не обязан его принимать – это остается на его усмотрение. У него обязательно должно быть понимание, что, приняв такое предложение, он теряет право требования со строителей оплаты компенсации за несоблюдение сроков передачи объекта.
О расторжении договора
Зачастую дольщику выгоднее предложить внести изменения в условия расторжения, предусмотренные договором. Но только тогда, когда в них нет причины, побуждающей участника к его расторжению.
В случае намерения заказчика расторгнуть договор по причине неисполнения девелопером своих обязательств следует помнить, что полученная компенсация в этом будет значительно ниже той, которую можно было бы отсудить.
Об изменении подсудности
Изменяя подсудность по соглашению, строительная организация подразумевает свои корпоративные интересы. Дольщик имеет законное право обращаться в суд по месту жительства, строительства объекта или нахождения строительной организации.
Застройщики, намереваясь перенести рассмотрение дел в суды по месту его нахождения, рассчитывают на установившуюся здесь тенденцию по занижению размеров неустоек.
Зачастую девелопер предлагает перенести рассмотрение споров в третейском суде. Это лишит дольщика возможности воспользоваться преимуществами по Закону о защите прав потребителей.
metr.guru
Дополнительное соглашение к договору долевого участия
Под термином «застройщик» подразумевается лицо, которое занимается строительством жилых зданий на своем земельном участке.
При реализации своих намерений оно использует предоставленные гражданами материальные средства, которые вкладываются ими в строительство жилого здания.
Мера предусматривает обеспечение граждан жилыми помещениями.
Заключение ДДУ
Заинтересованные стороны подписывают договор, позволяющий гражданам участвовать в строительстве жилого дома.
Его оформление осуществляется по принципам, заложенным в статью 4 ФЗ-214.
Его условия должны составляться с соблюдением нормативов законодательных актов, которые направлены на сохранение прав потребителя.
Сообразно заложенным в него условиям, одна сторона предоставляет свои материальные средства для строительства жилого дома, а другая обязуется его построить.
При его подписании возникают определенные правоотношения, позволяющие предоставившему свои средства лицу получить отдельное жилое помещения на праве собственности.
В содержании договора ДУ указываются:
| Характеристика объекта строительства | который строится застройщиком на основании проектной документации |
| Дата сдачи воздвигнутого здания | и передачи дольщику жилого помещения |
| Договорная стоимость | и порядок осуществления платы за покупаемое жилье |
| Гарантии ввода | в эксплуатацию жилого здания |
Все условия договора должны быть обоснованы соответствующими предписаниями нормативно-правовых актов.
Он приобретает законную силу со дня осуществления регистрации в Росреестре.
Отражение в законе
Процедура вовлечения материальных средств граждан регламентируется Федеральным законом «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ».
Механизм их использования в строительстве разработан сообразно нормативам указанного выше акта.
Он был испущен законодателем 30 декабря 2004 года за номером 214-ФЗ.
Он предусматривает:
| Оформление | долевого участия граждан |
| Реализацию ценных бумаг | если многоквартирное здание возводится силами жилищно-строительного кооператива характеризуемого как «накопительный» |
Действие указанного выше акта не распространяется на случаи строительства зданий за счет инвестиционных вложений.
Законодатель налагает запрет на уступку прав по инвестиционному соглашению в пользу лица, который приобретет право собственности в строящемся здании.
Права дольщика
Участвующее в долевом строительстве лицо наделяется определенными правами.
Они предусмотрены в предписаниях Гражданского кодекса, Федерального закона «О защите прав потребителей».
Он был издан законодателем в целях усовершенствования системы долевого строительства 7 декабря 1992 года под номером 2300-1.
Сообразно нормативам указанных выше актов дольщик вправе выставить застройщику свои претензии относительно допущенных им нарушений условий договора ДУ.
Претензии могут носить следующий характер:
| Устранение в короткие сроки | выявленные в ходе эксплуатации жилого помещения недостатки |
| Производство ремонтных работ | на бесплатной основе |
| Уменьшение стоимости договора | если застройщик не намеревается устранять несоответствие построенного здания с проектной документацией на него |
| Возмещение расходов дольщика | образованных в результате неисполнения застройщиком своих обязательств либо их ненадлежащего исполнения |
Любой участник долевого строительства может в одностороннем порядке расторгнуть договор, если застройщик допустил ущемляющие права дольщика нарушения.
Видео: договор долевого участия, ДДУ
К тому же, он вправе истребовать от застройщика возврата вложенных им средств.
В такой ситуации в отношении застройщика применяется мера воздействия сообразно статье 14.8 Кодекса об Административных правонарушениях.
Обязанности застройщика
В число основных обязанностей лица, которое возложило на себя функции застройщика входит:
| Получение разрешения на строительство многоквартирного дома | в установленном законодателем порядке |
| Оформление права собственности | права аренды на земельный участок, где предполагается строительство здания |
| Публикация за 14 дней до дня заключения ДДУ проектной документации в периодических изданиях | размещение информации на официальных сайтах застройщика в сети интернет |
| Предоставление проектной документации в Управление государственного строительного надзора | орган государственной регистрации права собственности с недвижимостью и проведению с ним сделок при заключении договора с первым участником |
| Сохранение оригинала проектной документации | внесение в нее изменений в установленном порядке и в сроки |
| Предоставление любому обратившемуся к застройщику лицу | дольщику для ознакомления проектные документы |
| Целевое использование предоставленных гражданами материальных средств | возведение многоквартирного дома в установленный договором срок с последующей передачей его дольщикам |
| Направление дольщику уведомления об окончании строительства | за месяц до передачи здания в эксплуатацию, если договором не был установлен срок его сдачи либо за 14 дней, если он был указан в договоре |
| Передача разрешения на введение построенного дома в эксплуатацию в Росреестр | мера должна быть осуществлена на протяжении 10 дней вслед за его получением |
| Возвращение денежных средств | вместе с процентными начислениями на них лицу, который расторгнул договор на участие в долевом строительстве |
Перечень обязанностей застройщика является исчерчивающим, подлежащим к исполнению при строгом соблюдении условий договора.
Государственная регистрация дополнительного соглашения к договору долевого участия
Законодатель ввел обязанность осуществление регистрации всех видов поправок, вносимых в проектную документацию по долевому строительству.
Они способствуют изменению условий договора, который подписывается дольщиком и застройщиком.
Норма предусмотрена положениями статьи 17 Федеративного закона № 214-ФЗ.
Правила оформления
Дополнительное соглашение оформляется при внесении поправок в проектную документацию, изменении срока сдачи в эксплуатацию возводимого застройщиком здания.
Оно должно быть зарегистрировано сообразно указаниям нормативно-правовых актов в реестре органа государственной регистрации, поэтому необходимо подать соответствующее заявление.
К нему прилагаются документы:
| Паспорт заявителя, удостоверяющий его личность | при подаче заявления уполномоченным лицом помимо его паспорта предоставляется доверенность на его имя, оформленное в нотариальной конторе |
| Оригинал | дополнительного соглашения с его копией |
| Договор ипотечного кредитования | если для финансирования долевого строительства были использованы кредитные средства |
| Квитанция | о внесении государственной пошлины |
Дополнительное соглашение оформляется на любое изменение, которое вводится в проектную документацию вне зависимости от назначения.
Необходимо заметить, что все виды регистрационных действий выполняются на основании заявления.
Образец документа
Единой формы для оформления дополнительного соглашения законодателем не введено, поэтому каждый застройщик может разработать свою форму.
Но она должна отражать все виды поправок, изменений, которые были введены застройщиком.
Например, в нем может содержаться информация относительно переноса срока сдачи объекта строительства.
Право выбора его подписи остается за участником, который принял решение о вступлении в долевое строительство.
Как правило, любой застройщик в него вносит графу, что дольщик не возражает против установления нового срока передачи здания в эксплуатацию.
Если он подписывает такого рода документ, то лишается права получения неустойки с застройщика.
Он освобождается от уплаты неустойки без каких-либо последствий для себя.
В противном случае, право предъявления претензий сохраняется за дольщиком.
Пример заполнения
Как правило, дополнительное соглашение применяется с целью уточнения условий, заложенных в основной договор.
В содержании дополнительного соглашения указывается:
- место, дата его заключения;
- персональные данные сторон, подписавших его;
- ссылку на основной договор, его реквизиты;
- основания оформления дополнительного соглашения. Преамбула — «заключили настоящее дополнительное соглашение»;
- дата вступления в законную силу, его срок действия;
- реквизиты подписавших соглашение сторон, их подписи, печать.
При внесении изменений дополнительным соглашением во избежание в будущем непредвиденных ситуаций целесообразно вписать их в соглашение:
1. Изложить пункт договора в следующей редакции:
«__. ____________________», пишется новая редактура соответствующего пункта;
и/или
2. Пункт ___ (в пункте ___ слова «___») из содержания договора исключить;
и/или
3. Дополнить текст договора пунктом ___ следующего содержания:
«__. ____________________».
Оплата госпошлины
В соответствии с указаниями статьи 333.17 Налогового кодекса с граждан при обращении в государственные органы, муниципальные образования и иные учреждения изымается пошлина.
Она подлежит изъятию за совершение действий по просьбе граждан, обладающих некой юридической значимостью.
Исключением их правил является действо, которое совершается консульскими учреждениями РФ.
Факт совершения подтверждается платежной квитанцией, в которой делается отметка банка либо регионального органа Федерального казначейства.
Не исключается вероятность уплаты посредством электронной формы. Норма предусмотрена в положениях Федеративного закона «Об организации предоставления государственных и муниципальных услуг».
Он был испущен законодателем 27 июля 2010 года под номером 210-ФЗ.
Размер госпошлина за регистрацию дополнительного соглашения к договору долевого участия равен 350 рублям вне зависимости от правового положения производящих уплату лиц.
Госпошлину обязаны платить все юридические и гражданские лица, о чем отмечено в статье 25.3 НК.
Она уплачивается до подачи заявления по месту их совершения действий в наличной либо безналичной форме.
Срок готовности
В соответствии с нормативами законодательных актов передача здания осуществляется вслед за получением разрешения, позволяющего ввести построенный дом в эксплуатацию.
Его выдает в Управление государственного строительного надзора субъекта Федерации, который производит госприемку возведенного многоквартирного дома, отдельных этапов строительства.
Дольщик до акта приемки-передачи может истребовать с застройщика оформления акта о несоответствии объекта, его отдельных элементов проектной документации, если оно имело место быть.
Если застройщик нарушает срок сдачи воздвигаемого объекта, то обязан оформить дополнительное соглашение, в котором утверждается новый срок.
Сообразно положениям Федеративного закона № 210-ФЗ срок регистрации дополнительного соглашения к договору долевого участия составляет 5 календарных дней со времени подачи документов.
Хотя другие виды документов, протоколов подлежат регистрации на протяжении 18 календарных дней.
И в заключение необходимо отметить, что прилагаемое к договору ДУ дополнительное соглашение не обладает значимостью без основного договора в качестве юридического документа.
На него распространяются общие правила, в соответствии с которыми оформляется основной договор об участии в долевом строительстве.
Например, если основной договор подлежит нотариальному заверению и регистрации в соответствующих инстанциях, то дополнительный договор тоже должен быть заверен в установленном порядке и зарегистрирован.
domdomoff.ru