Темная сторона коммерческого найма
Первый Столичный Юридический Центр
Телефон: +7 (495) 776-13-39, +7 (985) 776 13 39
Темная сторона коммерческого найма
Жилищные права возникают и прекращаются по основаниям, установленным действующим законодательством. Проблема в том, что прекращение рассматриваемых прав часто связано с ущемлением законных интересов бывшего правообладателя, а иногда и права на жилище, установленного Конституцией РФ.
Темная сторона коммерческого найма
Сложность заключается в том, что понятие «договор коммерческого найма» в действующем законодательстве не раскрывается, кроме того, не установлены категории лиц, которые могут предоставить жилое помещение во владение и пользование по этому договору.
Можно предположить, что договору коммерческого найма посвящена глава 35 Гражданского кодекса РФ (далее — ГК РФ), отдельные положения которой применяются к договору социального найма. В ней приведено следующее определение: «По договору найма жилого помещения одна сторона — собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) — обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем (статья 671 ГК РФ).
Приведенное выше определение не позволяет установить случаи, в которых невозможно предоставление жилого помещения по договору коммерческого найма. Поэтому возможно, что по такому договору может быть предоставлено жилое помещение, находящееся в государственной или муниципальной собственности. Например, жилое помещение может быть предоставлено на основании постановления главы муниципального образования и т.п. В законе также не установлены гарантии прав нанимателей по рассматриваемому договору в случае, когда жилое помещение непригодно для использования по каким либо причинам. Сказанное позволяет сделать вывод о том, что в случае расторжения договора по причине аварийного состояния здания, в котором расположено жилое помещение, или иной причине, порождающей непригодность жилого помещения для использования, не всегда соблюдаются права нанимателей.
Анализ судебных актов показывает, что довольно часто рассматриваются споры о расторжении договора коммерческого найма и выселении нанимателя без предоставления иного жилого помещения. Таким образом, наниматель становится «гражданином без адреса» и не может реализовать право на жилье.
Встречаются и неординарные случаи. Например, администрация городского поселения Пироговский Мытищинского муниципального района обратилась с иском к Б. о расторжении договора коммерческого найма и выселении его без предоставления другого жилого помещения по причине того, что здание, в котором находится жилое помещение, в аварийном состоянии. Б., не согласившись с заявленными администрацией требованиями, обратился в суд со встречным иском о признании его приобретшим право пользования жилым помещением по договору социального найма, предоставлении жилого помещения. Прав ли Б.? Можно ли считать договор коммерческого найма, заключенный между ним и администрацией, притворной сделкой, прикрывающей социальный наем?
Мытищинский городской суд Московской области и Московский областной суд пришли к выводу о том, что требования Б. неправомерны.
Во-первых, суд установил, что Б. отказался от заключения договора коммерческого найма другого жилого помещения и не желал переезжать.
Во-вторых, как следует из материалов дела, договор коммерческого найма между администрацией и гражданином Б. является срочным (в то время как согласно пункту 2 статьи 60 ЖК РФ договор социального найма жилого помещения заключается без установления срока его действия (примечание автора)).
В-третьих, суд установил, что Б. жилое помещение было предоставлено вне очереди, на учете нуждающихся в улучшении жилищных условий граждан он не состоял и не был признан малоимущим, поэтому правоотношений по социальному найму у него и администрации возникнуть не могло.
Несмотря на то что Б. не было предоставлено другое жилое помещение. договор коммерческого найма был расторгнут в судебном порядке и Б. фактически лишился места жительства.
Думается, что споры, подобные приведенному выше, должны решаться иным путем. Выселение гражданина в никуда не лучший способ решения проблемы.
Если наймодатель готов предоставить нанимателю другое жилое помещение по другому договору, а наниматель отказывается от заключения этой сделки, то суд не должен принимать решение об удовлетворении требований о выселении нанимателя. Если наймодатель готов предоставить нанимателю другое жилое помещение по договору коммерческого найма, то он должен обратиться в суд с иском о расторжении договора и обязании ответчика заключить новый договор.
«Покиньте помещение!»
В группу риска входят не только лица, которым жилое помещение предоставлено по договору коммерческого найма, но и граждане, занимающие служебные помещения и уволенные со службы. Споры о выселении из служебных помещений зачастую рассматриваются при участии в деле прокурора, но участие представителя правоохранительных органов не всегда спасает положение выселяемого гражданина. К тому же при рассмотрении дел о выселении из служебного помещения не учитываются возраст, материальное положение и состояние здоровья лица, которое должно покинуть жилплощадь.
«Вы мне никто»
Согласно статье 292 ГК РФ переход права собственности на жилое помещение является основанием для прекращения права пользования этим помещением членами бывшего собственника, если иное не установлено законом. Поэтому члены семьи бывшего собственника обязаны покинуть жилое помещение. Проблема заключается в том, что собственник жилого помещения при совершении сделки с ним (при продаже жилого помещения) не всегда заботится о будущем своих родственников. В итоге сам благополучно переезжает, а родственники продолжают проживать на уже проданной жилплощади. Они не желают покидать свое место жительства самостоятельно, потому что им не куда идти, и в результате их выселяют в судебном порядке. Родственники бывшего собственника жилого помещения становятся гражданами без адреса.
По мнению автора статьи, действующее законодательство должно гарантировать право членов семьи собственника при совершении сделок с жилым помещением. Необходимо установить правило, согласно которому при совершении сделок с жилым помещением его собственник обязан предоставить всю информацию о проживающих с ним совместно гражданах (в том числе незарегистрированных), а также сведения о том, куда проживающие с ним совместно граждане переедут после перехода права собственности. То есть собственник жилого помещения должен заботиться о будущем проживающих с ним членов семьи независимо от того, обязан он это делать в соответствии с Семейным кодексом РФ или нет. Только при условии предоставлении такой информации возможно совершение сделки. Таким образом, будут обеспечены права и законные интересы членов семьи бывшего собственника.
Автор: Николаева Е. Ю. Комментарии: Герасимова Ю. А., Галанин А. Б., Шестакова Е. В.
Источник: www.top-personal.ru
Первый Столичный Юридический Центр.
Наши телефоны:
8 (985) 763-90-66
8 (495) 776-13-39
8 (985) 776 13 39
Запись к специалистам на прием осуществляется по указанным выше телефонам. Внимание! Консультация платная.
Право собственности
02.06.2011, 4727 просмотров.
ur-sdelka.ru
Перевод жилья из коммерческого найма в социальный судебная практика
После этого процедура приватизации заканчивается. Судебная практика приватизации служебного жилья Существует несколько случаев, связанных с приватизацией служебного жилья, когда у гражданина есть реальный шанс добиться приватизации через суд:
- Ситуация, когда гражданин получил квартиру по договору социального найма, а в последствии такую квартиру перевели в статус служебной. В этом случае суд может встать на сторону гражданина и удовлетворить его иск. В случае, если смена статуса была произведена до заключения договора, судебное разбирательство не требуется.
- Также удовлетворяются иски в случае обнаружении разного рода ошибок при смене статуса жилья.
Кроме того, на практике часто встречается ситуация, что работодатель может предоставлять жилье, называя ее служебной, однако на самом деле квартира таким статусом не обладает.
Договор коммерческого найма жилья – благо или обман нанимателей?
Родственники бывшего собственника жилого помещения становятся гражданами без адреса. По мнению автора статьи, действующее законодательство должно гарантировать право членов семьи собственника при совершении сделок с жилым помещением. Необходимо установить правило, согласно которому при совершении сделок с жилым помещением его собственник обязан предоставить всю информацию о проживающих с ним совместно гражданах (в том числе незарегистрированных), а также сведения о том, куда проживающие с ним совместно граждане переедут после перехода права собственности.
Я хочу перевести свое жилье из коммерческого найма в социальный найм
Учитывая то, что передача такого имущества на приватизацию является правом, а не обязанностью собственника, судебные иски о смене статуса квартиры не удовлетворяются. Судебная перспектива возможна только в случае явных нарушений при смене статуса жилья, а также если в Росреестре такое имущество не зарегистрировано в качестве служебного. Перевод служебного жилья в социальный найм Перевести жилье, предоставленное гражданину в связи с выполнением им трудовых обязанностей, в социальный найм возможно только в случае смены его собственника.
Такое жилое помещение должно быть передано в государственное или муниципальное унитарное предприятие, то есть должен смениться его статус. В таком случае оно более не является служебным, а с гражданином, проживающим в квартире, должен быть заключен договор социального найма. После этого гражданин может с большей вероятностью приватизировать такое жилище.
Темная сторона коммерческого найма
К тому же при рассмотрении дел о выселении из служебного помещения не учитываются возраст, материальное положение и состояние здоровья лица, которое должно покинуть жилплощадь. «Вы мне никто» Согласно статье 292 ГК РФ переход права собственности на жилое помещение является основанием для прекращения права пользования этим помещением членами бывшего собственника, если иное не установлено законом. Поэтому члены семьи бывшего собственника обязаны покинуть жилое помещение. Проблема заключается в том, что собственник жилого помещения при совершении сделки с ним (при продаже жилого помещения) не всегда заботится о будущем своих родственников.
В итоге сам благополучно переезжает, а родственники продолжают проживать на уже проданной жилплощади. Они не желают покидать свое место жительства самостоятельно, потому что им не куда идти, и в результате их выселяют в судебном порядке.
Перевод из коммерческого найма в социальный
ВажноВы в категорию граждан нуждающихся в улучшении жилищных условий, не входите. Договор с Вами не перезаключат, но Вы имеете право приобрести данную квартиру в собственность путём её выкупа и не иначе. Выкуп может быть предоставлен как в рассрочку, так и на иных условиях.
Надеюсь, что мой ответ Вам обязательно поможет. Удачи Вам и всех благ! эл. почта ligostaeva.2015@что мне нужно согласие администрации. А если администрация согласия не дает, то есть предлагает выкуп этого жилья,могу ли я перевести это жилье в договор социального найма по законодательству? Есть ли такая судебная практика? Ведь Ваши ответы очевидны и для лица не имеющего юридических познаний… номер вопроса №1456988
- Нет, т.к. нет основания для оспаривания текущего договора коммерческого найма жилья. По его истечению не будет бесплатной передачи жилья в собственность (приватизации).
Как приватизировать служебную квартиру
Даже если сегодня Вы заключите договор — приватизировать данное помещение не сможете. По данному вопросу Вы можете обратиться в нашу фирму. СПб, пр.Энгельса д.22А, пом.285 Н, т/ф 294-06-34, 294-47-44, 970-73-74. Личная консультация
- Почитав ваши вопросы и ответы коллег считаю, что вам надо обратиться к юристу на месте. Возможно, что имеются основания для обращения в прокуратуру и суд. Дистанционно сделаю любые документы, проведу дело в суде.
Гибкие Цены. Мои почта oldlawyer@ 89052465292 Личная консультация
- Лариса, в Вашей ситуации есть очень важный момент. Вы не стояли в очереди как нуждающаяся в жилищных условиях, именно по этим основаниям. собственник жилья и выделил Вам жилое помещение по договору коммерческого найма. Лично я не вижу смысла обращаться в суд, т.к. предоставление жилья по договору соц.найма.
строго регламентировано законом.
Перевод служебного жилья в социальный найм судебная практика
Остались вопросы или есть проблемы, я помогу вам gallina1946@921-907-53-36 Личная консультация
- Вы имеет полное право требовать заключения договора соцнайма в судебном порядке. Добивайтесь этого и не отступайте. Такой ответ вас устроит? Вы всеми данными ответами неудовлетворены! Тогда идите смело в суд. Суд все вам разъяснит и ответит. Когда людям поешь сладкие песни- они верят .
и радуются.
ВниманиеРадости вам и удачи. И метите дворы- Вы — профессионал. в своем деле. Позвольте и нам быть профессионалами в СВОЕМ деле. Большой стаж практической работы . Остались вопросы или есть проблемы, я помогу вам gallina1946@921-907-53-36 Личная консультация
- Лариса.
в данной ситуации. изменение договора не возможно.чтобы Вам не советовали, читайте мой ответ выше. Надеюсь, что мой ответ Вам обязательно поможет. Удачи Вам и всех благ! эл.
После этого собственником рассматривается указанное заявление и выносится отрицательное или положительное решение. Рассмотрение происходит в соответствии с законодательством Российской Федерации (в том числе и нормативных-правовых актов местного уровня). В случае согласия собственника на совершение такой процедуры, между заявителем и уполномоченным органом заключается соглашение о приватизации. Если же органом было принято отрицательное решение, то необходимо потребовать предоставления такого отказа в письменной форме. При этом, если возможно, гражданин устраняет недочеты и направляет заявление повторно. С вышеуказанным соглашением, подписанным со стороны уполномоченного органа, гражданину необходимо обратиться в Росреестр, приложив необходимый пакет документов, с соответствующим заявлением.
Перевод жилья из коммерческого найма в социальный судебная практика
ЖК РФ право пользования служебным помещением возникает на основании заключенного договора найма. В соответствии со ст. 104 ЖК РФ такие помещения предоставляются в виде:
- жилого дома;
- отдельной квартиры.
Кроме того, жилое помещение может быть предоставлено в общежитие. В таком случае, указанное жилье предоставляется с расчетом шесть квадратных метров на одного человека.
Можно ли приватизировать служебную квартиру Возможность приватизации служебного жилища предусмотрена ст. 4 Закона Российской Федерации от 04.07.1991 № 1541-1 «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации».
tk-advokat.ru
Перевод жилья из коммерческого найма в социальный судебная практика
Нарушение жилищных прав граждан может носить разнообразный характер. Жилищные споры становятся все актуальнее. Люди продают, сдают и арендуют недвижимость, устраивают перепланировку и т. д. И все чаще гражданам требуется юрист по жилищным спорам. Ведь не секрет, что в случае несвоевременного либо юридически неграмотного реагирования на нарушение Ваших жилищных прав последствия будут исключительно негативными. Причем в лучшем случае такими последствиями будут увеличение потерь Вашего личного времени и сумм расходов по возникшему спору, а в худшем — проигрыш спора с последующей безвозвратной потерей спорного имущества/права на имущество. Самое распространенная причина судебных споров по договорам коммерческого и социального найма жилого помещения является выселение.
Договор коммерческого найма жилья – благо или обман нанимателей?
ВажноВ ней приведено следующее определение: «По договору найма жилого помещения одна сторона — собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) — обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем (статья 671 ГК РФ). Приведенное выше определение не позволяет установить случаи, в которых невозможно предоставление жилого помещения по договору коммерческого найма. Поэтому возможно, что по такому договору может быть предоставлено жилое помещение, находящееся в государственной или муниципальной собственности.
Например, жилое помещение может быть предоставлено на основании постановления главы муниципального образования и т.п. В законе также не установлены гарантии прав нанимателей по рассматриваемому договору в случае, когда жилое помещение непригодно для использования по каким либо причинам.
Я хочу перевести свое жилье из коммерческого найма в социальный найм
ИнфоСлужебное жилье — это жилое помещение, предоставляемое гражданину в связи с его непосредственной работой. Выдается жилое помещение работодателем, в случае если у такого работника отсутствует жилище в населенном пункте, где им будет осуществляться трудовая деятельность. Приватизация такой квартиры возможна в случае согласия собственника, либо если такое жилище потеряет статус ведомственного.
Выяснить такой статус можно с помощью направления запроса собственнику или в Росреестр. Приватизация оформляется путем направления заявления гражданином собственнику. В случае согласия на приватизацию, между собственником такого имущества и гражданином заключается соответствующее соглашение.
После этого гражданин предоставляет в Росреестр указанное соглашение с пакетом документов. Далее Росреестр делает отметку в реестре о новом собственнике такой квартиры.
Темная сторона коммерческого найма
Дальнейшие правоотношения с администрацией будут рыночными. Личная консультация
- Вам надо 1.обратиться в администрацию с пиьменным заявлением. о заключении договора соцнайма. 2.Получить от них письменный отказ. 3. Обратится в суд.с иском об обязании заключить договор соцнайма.
Судебная практика есть. Но многое зависит от конкретики и от обстоятельств первичного вселения вас в это жилье и анализа договора коммерческого найма. В сами очень дозируете информацию. в вопросах. «Устроилась на работу- мне предоставили жилье. «Как на каком основании? по какому документу? Где и когда вы зарегистрированы в нем и зарегистрированы ли вы вообще?Вполне вреоятно . что жилье имеет парвовой статус служебного? То, что очевидно вам, не очевидно юристу.А вы ТРЕБУЕТЕ юридического ответа. Большой стаж практической работы .
Перевод из коммерческого найма в социальный
ВниманиеПеревод договора коммерческого найма в договор социального найма. В 1993 году я устроилась на работу в Гор. больницу медсестрой, администрация выделила мне для проживания общежитие 14 кв.м. Прожили там 8 лет, в 2001 году выделили квартиру однокомнатную в деревянном фонде 27 кв.м.
и заключили договор коммерческого найма жилого помещения сроком на 5 лет.
С 2001 года перезаключали договор комм. найма 6 раз(последние годы на 1 год только заключают договор). Я хочу перевести свое жилье из коммерческого найма в социальный найм, для последующей его приватизации. Скажите, возможно ли это сделать? Куда мне обращаться? Администрация предлагает мне выкупить это жилье по рыночным ценам, но меня это не устраивает.
На учете как нуждающаяся в жилье я состояла с 1993 до 2007 года по месту работы, а по месту жительства состою с 1999 года.
Как приватизировать служебную квартиру
Выселение граждан, проживающих в служебных помещениях, происходит при прекращении трудовых отношений между работником и предприятием также без предоставления другого места жительства. Однако, в этом случае, законом предусмотрен перечень лиц, которым работодатель должен предоставить другое жилье с равнозначной жилой площадью. В данный перечень входят граждане, проживающие в государственных или муниципальных жилищных фондах, если дом подлежит сносу, либо не пригоден для жилья.
Согласно требованиям Жилищного кодекса предоставляемая жилая площадь должна находиться в черте населенного пункта и быть благоустроенной для проживания в ней. В ст.
Перевод служебного жилья в социальный найм судебная практика
Если наймодатель готов предоставить нанимателю другое жилое помещение по другому договору, а наниматель отказывается от заключения этой сделки, то суд не должен принимать решение об удовлетворении требований о выселении нанимателя. Если наймодатель готов предоставить нанимателю другое жилое помещение по договору коммерческого найма, то он должен обратиться в суд с иском о расторжении договора и обязании ответчика заключить новый договор. «Покиньте помещение!» В группу риска входят не только лица, которым жилое помещение предоставлено по договору коммерческого найма, но и граждане, занимающие служебные помещения и уволенные со службы. Споры о выселении из служебных помещений зачастую рассматриваются при участии в деле прокурора, но участие представителя правоохранительных органов не всегда спасает положение выселяемого гражданина.
ЖК РФ договор социального найма жилого помещения заключается без установления срока его действия (примечание автора)). В-третьих, суд установил, что Б. жилое помещение было предоставлено вне очереди, на учете нуждающихся в улучшении жилищных условий граждан он не состоял и не был признан малоимущим, поэтому правоотношений по социальному найму у него и администрации возникнуть не могло. Несмотря на то что Б. не было предоставлено другое жилое помещение. договор коммерческого найма был расторгнут в судебном порядке и Б. фактически лишился места жительства. Думается, что споры, подобные приведенному выше, должны решаться иным путем. Выселение гражданина в никуда не лучший способ решения проблемы.
Перевод жилья из коммерческого найма в социальный судебная практика
Важно запросить копии документов, в соответствии с которыми то или иное жилье было наделено определенным статусом. Также необходимо определить дату присвоения служебного статуса. Такой статус жилью должен быть присвоен только до предоставления такого имущества жильцу.
Это будет означать, что жилое помещение было предоставлено как ведомственное. Следует обратить внимание на то, что если такое жилище не было зарегистрировано в качестве служебного, гражданин имеет право приватизировать ее, несмотря на то, что предоставление квартиры осуществлялось на основании возникших между работником и работодателем трудовых отношений. В связи с этим наиболее простым способом выяснения вопроса о статусе является направлением запроса собственнику.
Обычно на практике не возникает проблем с получением ответа на указанный запрос от соответствующего органа.
juristufa.ru
по договору коммерческого найма живу с 2002 г
Здравствуйте!
Договор коммерческого найма — весьма «молодой» вид договора, практика по которому начала бурно развиваться только в 2004-2005 гг. На тот момент мало кто имел представление о том, что же это такое — договор коммерческого найма. Законодательство практически не регулировало данные отношения. В свою очередь, должностные лица государственной и муниципальной власти, не имея полного и ясного представления о договоре коммерческого найма, частенько неосознанно вводили нанимателей в заблуждение об их правах и обязанностях, вытекающих из указанного договора.
Дело в том, что договор социального найма заключается без указания сроков (бессрочно) и позволяет осуществлять прописку членов семьи нанимателя и приватизацию жилья. Кроме того, договор социального найма — это безвозмездный договор (оплата жилого помещения не производится).
Договор коммерческого найма — это срочный, временный договор (как правило, сроком на 5 лет), без права на регистрацию членов семьи (не указанных в договоре изначально), без права на приватизацию и выкуп помещения. Договор коммерческого найма — это возмездный договор, т.е. наем жилья осуществляется за плату.
Основания предоставления жилья и по договору социального найма, и по договору коммерческого найма, одинаковы — выделение жилья при сносе дома и/или выделение жилья очередникам. Правила предоставления жилых помещений по рассматриваемым договорам также едины, однако, после заключения договора, наниматели по социальному и коммерческому найму приобретают абсолютно разный статус, о чем уже было сказано выше.
Пять вопросов, которые волнуют нанимателей договоров коммерческого найма:
1. Может ли наймодатель (собственник жилья — орган муниципальной власти) по истечении срока действия договора коммерческого найма выселить из жилого помещения нанимателя? Выселение из жилого помещения, занимаемого по договору коммерческого найма, если нет иного жилья в собственности или в пользовании, невозможно, это противоречит принципу жилищного законодательства в части лиц, нуждающихся в жилых помещениях. Выселение нанимателей, имеющих другое жилье — возможно, но практики такой в нашем государстве еще не было.
2. Можно ли переоформить договор коммерческого найма на договор социального найма?
Переоформление Договора коммерческого найма на договор социального найма — невозможно.
3. Можно ли перевести в собственность квартиру, занимаемую по Договору коммерческого найма?
Право на приватизацию квартир, занимаемых по договорам коммерческого найма, законодательство в настоящее время не содержит. Что касается права на выкуп, то существующий Закон его не предусматривает, однако указанное право было разрешено до 2008 года, т.е. лица, получившие квартиры по коммерческому найму до 2008 года были наделены возможностью выкупа своей квартиры, чего в дальнейшем законодатель лишил нанимателей. Данное «лишение» противоречит Конституции РФ и Жилищному кодексу РФ, однако судебной практики, положившей бы начало выкупа коммерческих квартир, до настоящего времени нет.
4. Подлежит ли разделу при расторжении брака квартира, полученная супругами по договору коммерческого найма?
Квартира, используемая супругами или бывшими супругами по коммерческому найму, является собственностью государства или муниципалитета, а соответственно, она не может быть объектом, подлежащим разделу между супругами, т.к. при расторжении брака осуществляется раздел лишь того имущества, которое принадлежит супругам на праве собственности.
5. Есть ли основания для прописки родственников в квартиру, занимаемую по договору коммерческого найма?
Жилищный и гражданский кодексы предусматривают право на прописку (регистрацию) в коммерческие квартиры несовершеннолетних детей, это исключительная категория лиц, которая может быть включена в договор коммерческого найма и прописана в коммерческой квартире. Все иные родственники подлежат регистрации только при наличии согласия наймодателя (т.е. собственника жилищного фонда, к которому отнесена коммерческая квартира), а также при наличии согласия нанимателей коммерческой квартиры.
pravoved.ru
Расторжение и выселение граждан по договору коммерческого найма
СОДЕРЖАНИЕ СТАТЬИДоговор коммерческого найма (ДКН) представляет собой двухстороннюю сделку, по которой одна сторона, за оговоренное участниками соглашения вознаграждение, передает во временное владение и использование другой стороне, жилое помещение.
Заключение договора
Порядок оформления, основания для расторжения, правила и обязанности сторон регламентируются гл. 35 ГК.
Для заключения нет необходимости в соблюдении каких-либо условий (наличие трудового соглашения с собственником жилья, признание малоимущим), нужно лишь желание обеих сторон и их обоюдное согласие по всем пунктам.
Уважаемые читатели!
Важно! Проблемы, связанные с жильем, относятся к категории сложных дел. Проконсультируйтесь бесплатно со специалистами нашего «Правового Центра»
Москва: +7 (499) 938-40-59
С-Петербург: +7 (812) 467-39-61
Обязательными пунктами являются:
- Указание участников (Ф. И. О., паспортные данные, документы подтверждающие право собственности, в случае юридического лица — регистрационные сведения, название).
- Предмет договора (ст. 432 ГК) (характеристики помещения, адрес расположения).
- Период, на который заключен ДКН.
- Размер и способ оплаты.
- Права и обязанности сторон.
Участники
При заключении соглашения стороной, предоставляющей собственное жилье (наймодатель), может быть любой субъект гражданского права или уполномоченный представитель (юридическое, физическое лицо, муниципальный орган).
Стороной, которой передается помещение для временного проживания (наниматель), может быть только физическое лицо, являющееся при этом гражданином РФ (ст. 677 п. 1 ГК).
Юридические лица ДКН заключить не могут. Жилое помещение для временного владения и использования, юрлица могут принять только по договору аренды, условия которого регламентируются гл. 34 ГК и имеют ряд существенных различий.
На практике бывают ситуации, когда собственник жилого помещения подписывает с квартирантом договор аренды, стараясь учесть все возможные нарушения и тем самым подстраховать себя от возможных неприятностей.
При этом он указывает себя как арендодателя, а нанимателя, как арендатора. Что, по сути, неверно. Если возникнут спорные ситуации, которые решаются только в судебном порядке, суд признает документ недействительным. А значит и вытекающие из него права и обязательства.
Предмет
Объектом ДКН является жилое помещение, которое должно быть:
- изолированным (дом, часть дома, квартира, отдельная комната в квартире) ст. 673 ГК РФ;
- отвечать нормам противопожарной, безопасности, соответствовать санитарно-гигиеническим, техническим, строительным и другим государственным требованиям;
- иметь все условия для проживания (наличие электричества, газа, воды, отопление).
В соответствии с указанными требованиями, например, дачный домик или времянка без света и воды может быть сданы в наем только по договору аренды.
Сроки
Максимальный период в течение которого ДКН считается действительным, составляет пять лет. В этом случае он является долгосрочным (ст. 683 п 1 ГК РФ).
Соглашение является краткосрочным, если заключено на срок менее одного года.
Если срок действия не прописан, то документ признается долгосрочным.
При краткосрочном ДКН наниматель имеет меньше прав, чем при долгосрочном соглашении.
Например, при краткосрочном договоре арендатор не имеет преимуществ на его перезаключение на новый срок, а при долгосрочном имеет (ст. 684 ГК РФ).
Оплата за предоставление жилья
Размер вознаграждения за сдачу жилья, сроки и способ оплаты устанавливаются по соглашению сторон, что фиксируется в документе (ст. 682 ГК РФ). Если время оплаты не указано, деньги следует вносить ежемесячно (ст. 682 п. 3 ГК РФ). Изменять в одностороннем порядке величину вознаграждения законом запрещено.
Наниматель, если они с наймодателем не пришли к иному соглашению, самостоятельно оплачивает коммунальные услуги, осуществляет текущий ремонт.
Права и обязанности
Лицом ответственным перед наймодателем за соблюдение требований является квартирант, за исключением случаев, когда проживающие с ним граждане являются сонанимателями помещения (ответственность будет совместной). Причем решение стать сонанимателями, они могут принять самостоятельно, поставив наймодателя в известность.
Правила и обязанности стороны устанавливаются по обоюдному соглашению, их нарушение влечет расторжение договора и выселение нарушителя.
Расторжение
Закон разрешает жильцу в любое время разорвать ДКН, если решение будет одобрено проживающими вместе с ним лицами, и за три месяца он письменно предупредит об этом наймодателя (687 п. 1 ГК РФ).
Наймодатель не может самостоятельно расторгнуть договор, даже если со стороны нанимателя, будет наблюдаться злостное неисполнение условий.
Разорвать соглашение, возможно только по решению суда, представив доказательства нарушений и сделанных наймодателем предупреждений о необходимости исправления.
Основания, по которым собственник может обратиться в судебную инстанцию за расторжением, изложены в ст. 687 ГК РФ:
| Лицо, получившее во временное владение жилое помещение и заключившее долгосрочный ДКН, в течение полугода не уплачивает вознаграждение, в случае краткосрочного договора этот срок составляет 2 месяца. | Наймодателем были сделаны письменные предупреждения о нарушении, установлено время для исправления, но наниматель никак не отреагировал и не представил уважительных причин, которые могли бы объяснить сложившееся положение дел. |
| Действия квартиранта или лиц, совестно проживающих, ведут к разрушению жилого помещения, порче. В этом случае суд, как ни странно, может стать на сторону нанимателя, предоставив ему в течение не боле одного года возможность исправить причиненные повреждения. | Если наймодатель, спустя определенное судом время, повторно обратится с этим же вопросом в судебную инстанцию, суд еще раз может продлить срок до одного года для устранения совершенных нарушений. В общей сложности, при таком положении дел, собственнику придется ждать около двух лет в надежде, что жилец, может быть, все же восстановит помещение. |
| Наниматель использует помещение не для проживания, | а для иных целей (склад, торговля). |
| Своими поступками арендатор нарушает общественный порядок и права соседей, | а сделанные владельцем предупреждения не находят адекватного отклика. |
Освобождение помещения
У наймодателя есть несколько путей разрешения ситуации по выселению нанимателя.
1.Обратиться с иском в суд. Образец заявления можно скачать тут.
Но нужно иметь в виду, что наймодателю придется;
- заплатить госпошлину;
- понести судебные издержки;
- собрать пакет документов, доказательную базу;
- быть готовым к тому, что на вынесение судебного решения в его пользу может понадобиться до 2 лет. В случае благоприятного исхода суда, возбуждение исполнительного производства и принудительного выселения нанимателя также потребует определенного времени.
Конечно, и образовавшуюся задолженность и расходы по суду наймодатель может предъявить к возмещению, и скорее всего, требование будет удовлетворенно. Но как скоро и в каком объеме будут взысканы денежные средства с финансово-несостоятельного человека не известно.
2. Попытаться договориться с нанимателем о скорейшем добровольном выселении.
Как обезопасить коммерческий найм или выселение неизбежно?
Чтобы избежать негативных последствий от сдачи жилья наймодателю следует придерживаться следующих правил:
- Заключать договор на срок менее чем на полгода. Если наниматель и проживающие с ним граждане зарекомендует себя с хорошей стороны документ можно продлить еще на полгода, но не более чем на 11 месяцев.
- Перед тем как оформить обязательства и передать ключи от жилого помещения постараться узнать как можно больше о своем потенциальном квартиранте, степени платежеспособности, склонности к спиртным напиткам, образе жизни. На основании сделанных выводов принять решение о необходимости заключения договора.
- Сразу же реагировать на малейшие нарушения условий. Узнавать причину их возникновения, жестко предъявлять требования по соблюдению прописаных пунктов.
Если возникли вопросы по теме данной статьи задайте их в комментариях либо обратитесь к дежурному юристу в форме всплывающего окна. Также вы бесплатно можете получить консультацию по телефонам, указанным на сайте. Обращайтесь, мы обязательно поможем.
ПОХОЖИЕ ЗАПИСИ
comments powered by HyperCommentsprovyselenie.ru
Договор коммерческого найма жилья – благо или обман нанимателей?
Договор коммерческого найма — весьма «молодой»вид договора, практика по которому начала бурно развиваться только в 2004-2005 гг. На тот момент мало кто имел представление о том, что же это такое — договор коммерческого найма. Законодательство практически не регулировало данные отношения. В свою очередь, должностные лица государственной и муниципальной власти, не имея полного и ясного представления о договоре коммерческого найма, частенько неосознанно вводили нанимателей в заблуждение об их правах и обязанностях, вытекающих из указанного договора.
В данном материале мы рассмотрим договоркоммерческого найма, заключаемый между органами государственной или местной власти и гражданином,членами его семьи. Такие понятия, как договор аренды на жилое помещение, или предоставление в пользование служебного жилого помещения,нами рассматриваться не будут.
Не стоит путать договор социального и коммерческого найма, это абсолютно разные виды договоров. Дело в том, что договор социального найма заключается без указания сроков (бессрочно)и позволяет осуществлять прописку членов семьи нанимателя и приватизацию жилья. Кроме того, договор социального найма — это безвозмездный договор (оплата жилого помещения не производится).
Договор коммерческого найма — это срочный, временный договор (как правило, сроком на 5 лет), без права на регистрацию членов семьи (неуказанных в договоре изначально), без права на приватизацию и выкуп помещения. Договор коммерческого найма — это возмездный договор, т.е. наем жилья осуществляется за плату.
Основания предоставления жилья и по договору социального найма, и по договору коммерческого найма, одинаковы — выделение жилья при сносе дома и/или выделение жилья очередникам. Правила предоставления жилых помещений по рассматриваемым договорам также едины, однако, после заключения договора, наниматели по социальному и коммерческому найму приобретают абсолютно разный статус, о чем уже было сказано выше.
Пять вопросов, которые волнуют нанимателей договоров коммерческого найма:
1. Может ли наймодатель (собственникжилья — орган муниципальной власти) по истечении срока действия договора коммерческого найма выселить из жилого помещения нанимателя?
Выселениеиз жилого помещения, занимаемого по договору коммерческого найма, если нет иного жилья в собственности или в пользовании, невозможно, это противоречит принципу жилищного законодательства в части лиц, нуждающихся в жилых помещениях. Выселение нанимателей, имеющих другое жилье — возможно, но практики такой в нашем государстве еще не было.
2. Можно ли переоформить договор коммерческого найма на договор социального найма?
Переоформление Договора коммерческого найма на договор социального найма — невозможно.
3. Можно ли перевести в собственность квартиру, занимаемую по Договору коммерческого найма?
Правона приватизацию квартир, занимаемых по договорам коммерческого найма, законодательство в настоящее время не содержит. Что касается права на выкуп, то существующий Закон его не предусматривает, однако указанноеправо было разрешено до 2008 года, т.е. лица, получившие квартиры по коммерческому найму до 2008 года были наделены возможностью выкупа своей квартиры, чего в дальнейшем законодатель лишил нанимателей. Данное «лишение»противоречит Конституции РФ и Жилищному кодексу РФ, однако судебной практики, положившей бы начало выкупа коммерческих квартир, до настоящего времени нет.
4. Подлежит ли разделу при расторжении брака квартира, полученная супругами по договору коммерческого найма?
Квартира,используемая супругами или бывшими супругами по коммерческому найму, является собственностью государства или муниципалитета, а соответственно, она не может быть объектом, подлежащим разделу между супругами, т.к. при расторжении брака осуществляется раздел лишь того имущества, которое принадлежит супругам на праве собственности.
5. Есть ли основания для прописки родственников в квартиру, занимаемую по договору коммерческого найма?
Жилищный и гражданский кодексы предусматривают право на прописку (регистрацию)в коммерческие квартиры несовершеннолетних детей, это исключительная категория лиц, которая может быть включена в договор коммерческого наймаи прописана в коммерческой квартире. Все иные родственники подлежат регистрации только при наличии согласия наймодателя (т.е.собственника жилищного фонда, к которому отнесена коммерческая квартира), а также при наличии согласия нанимателей коммерческой квартиры.
Автор статьи: Сухов Олег
Адвокат, Первый Столичный Юридический Центр
Опубликовано на сайте Место.ру
По всем возникшим вопросам Вы можете записаться на консультацию к специалистам нашего Центра:
Tел. +7 (495) 649-11-65 (многоканальный)
Tел. +7 (495) 763-90-66
Tел. +7 (985) 763-90-66
e-mail: [email protected]
Внимание! Консультации предоставляются платно!
Бесплатную консультацию Вы можете получить в разделе «Вопрос Юристу»
По всем возникшим вопросам Вы можете записаться на консультацию к специалистам нашего Центра:
Tел. +7 (495) 649-11-65 (многоканальный)
Tел. +7 (495) 763-90-66
Tел. +7 (985) 763-90-66
e-mail: [email protected]
Внимание! Консультации предоставляются платно!
Бесплатную консультацию Вы можете получить в разделе «Вопрос Юристу»
portal-law.ru
проблемы правового регулирования (Воронецкий П.М.)
Все статьи Договор коммерческого найма жилого помещения: проблемы правового регулирования (Воронецкий П.М.)
Заключение договоров коммерческого найма жилых помещений довольно широко распространено на практике, в особенности в крупных российских городах, и в то же время представляется, что в его правовом регулировании наблюдается ряд проблем, требующих своего разрешения.
Во-первых, термин «коммерческий наем жилого помещения» разработан исключительно в теории <1> и не упомянут законодателем, в отличие от договора социального найма, которому посвящена глава 8 Жилищного кодекса Российской Федерации <2> (далее — ЖК РФ), и договора найма жилого помещения жилого фонда социального использования (также именуемого как некоммерческий наем <3>), который появился благодаря дополнениям в ЖК РФ, внесенным Федеральным законом от 21 июля 2014 г. N 217-ФЗ (далее — ФЗ N 217) <4>. Глава 35 Гражданского кодекса Российской Федерации <5> (далее — ГК РФ) именуется «Наем жилого помещения», и в соответствии с пп. 3 и 4 ст. 672 ГК РФ ряд положений статей вышеуказанной главы распространяет свое действие на социальный наем, некоммерческий, а также на коммерческий наем. В связи с данным обстоятельством предлагается четко разграничить данные три вида договоров. В частности, представляется необходимым переименовать главу 35 ГК РФ, сменив название на «Коммерческий наем жилого помещения», а также убрать из главы нормы, регулирующие социальный и некоммерческий наймы. Таким образом, коммерческий наем будет регулироваться гражданским законодательством, а социальный и некоммерческий — жилищным. Представляется, что такое разделение необходимо, поскольку договоры социального и некоммерческого найма не преследуют цели извлечения прибыли и содержат в себе больше элементов публичного, нежели частного права.
———————————
<1> См., например: Садовникова Е.В. Правовая характеристика договора коммерческого найма жилого помещения // Право и экономика. 2010. N 1. С. 22.
<2> СЗ РФ. 2005. N 1 (ч. 1). Ст. 14.
<3> См., например: Селиванова Е.С. Договор аренды жилого помещения // Нотариус. 2013. N 6. С. 36.
<4> СЗ РФ. 2014. N 30 (ч. 1). Ст. 4218.
<5> СЗ РФ. 1996. N 5. Ст. 410.
Далее следует рассмотреть вопросы формы договора коммерческого найма. В литературе критикуются существующие на сегодняшний день минимальные требования к форме договора <6>. Так, в п. 1 ст. 674 ГК РФ указано, что договор заключается в письменной форме. При этом в законе не указываются последствия несоблюдения письменной формы, следовательно, заключая договор коммерческого найма в устной форме, стороны впоследствии рискуют столкнуться с действием п. 1 ст. 162 ГК РФ <7>, в соответствии с которым несоблюдение простой письменной формы сделки лишает стороны права в случае спора ссылаться в подтверждение сделки и ее условий на свидетельские показания, но не лишает их права приводить письменные и другие доказательства. Недействительным такой договор признать будет нельзя, поскольку в ст. 674 ГК РФ об этом не говорится прямо.
———————————
<6> Кириченко О.В. Порядок заключения договора коммерческого найма жилого помещения, требования к его форме // Современное право. 2012. N 6. С. 73.
<7> СЗ РФ. 1994. N 32. Ст. 3301.
То есть, по сути, государство создает ситуацию, при которой письменная форма договора коммерческого найма может вообще не соблюдаться сторонами. Но представляется, что соблюдение письменной формы договора крайне важно, причем для обеих сторон, в особенности если речь идет о договоре долгосрочного найма, то есть заключенного на срок свыше одного года. Следует также согласиться с мнением о том, что правовая ценность письменно оформленного договора коммерческого найма несколько выше, чем социального, поскольку письменных подтверждений соглашения в данном случае значительно меньше <8>.
———————————
<8> Гражданский кодекс Российской Федерации. Аренда. Наем жилого помещения: Постатейный комментарий к главам 34 и 35 / Е.В. Вавилин, Б.М. Гонгало, В.С. Ем и др.; под ред. П.В. Крашенинникова. М.: Статут, 2014. С. 193.
Поэтому совершенно справедливым представляется мнение, согласно которому договор коммерческого найма жилого помещения по аналогии с положением п. 1 ст. 651 ГК РФ должен заключаться в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. При этом несоблюдение указанной формы договора коммерческого найма должно повлечь его недействительность. Такой порядок заключения договора коммерческого найма, во-первых, предоставит его сторонам неоспоримое доказательство принятых ими на себя обязательств и, во-вторых, станет дополнительной гарантией исполнения таких обязательств каждой стороной.
В литературе также высказывается мнение о том, что бланки примерных договоров коммерческого найма жилого помещения должны быть разработаны и утверждены соответствующим постановлением Правительства РФ в целях эффективного регулирования отношений коммерческого найма с учетом различных форм собственности на жилые помещения <9>. С этим также необходимо согласиться.
———————————
<9> Кириченко О.В. Порядок заключения договора коммерческого найма жилого помещения, требования к его форме // Современное право. 2012. N 6. С. 72.
Совершенно справедливым представляется мнение о законодательном закреплении обязанности составлять передаточный акт жилого помещения, поскольку в интересах обеих сторон следует дать каждой вещи подробное письменное описание <10>.
———————————
<10> Там же. С. 75.
Большинство авторов, рассматривающих вопрос заключения договора долгосрочного коммерческого найма, склоняются к тому, чтобы предусмотреть в законодательстве его обязательную государственную регистрацию <11>. В настоящее время регистрация самого договора не предусмотрена ни положениями ГК РФ, ни главой IV Федерального закона N 122-ФЗ от 21 июля 1997 г. «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее — ФЗ «О государственной регистрации») <12>. Однако законодатель предусмотрел некоторые нововведения в смежной сфере. В частности, п. 2 ст. 674 ГК РФ и ст. 26.1 ФЗ «О государственной регистрации» предусматривают государственную регистрацию ограничения (обременения) права собственности на жилое помещение, возникающего на основании договора найма жилого помещения, заключенного на срок не менее года. Следовательно, при краткосрочном найме такой регистрации не требуется.
———————————
<11> См., например: Свердлык Г.А. Договор коммерческого найма жилых помещений // Жилищное право. 2007. N 7. С. 35; Кириченко О.В. Государственная регистрация договоров коммерческого найма жилого помещения // Современное право. 2012. N 7. С. 87.
<12> СЗ РФ. 1997. N 30. Ст. 3594.
Следует еще раз отметить, что государственной регистрации подлежит не сам договор, а обременение, возникшее на его основе. В соответствии с п. 2 ст. 8.1 ГК РФ <13> права на имущество, подлежащее государственной регистрации, возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр, если иное не установлено законом. Следовательно, без государственной регистрации эти права у нанимателя не возникают. Но здесь стоит задуматься о практической значимости данного законодательного нововведения.
———————————
<13> СЗ РФ. 2012. N 53 (ч. I). Ст. 7627.
Авторы, предлагавшие ввести государственную регистрацию, указывали, что такая потребность вызвана не только частными, но и публичными интересами, а именно необходимостью четкого и эффективного правового регулирования отношений возмездного пользования чужими жилыми помещениями со стороны государства, а также производством учета заключения подобных договоров, в частности в целях налогообложения <14>. Однако автору представляется, что правоотношения по уплате налога на доход наймодателя или правоотношения по регистрации нанимателя по месту пребывания могут и должны реализовываться в рамках соответствующих отраслей права. Более того, в настоящее время ничто не мешает сторонам каждый раз заключать договор коммерческого найма на срок менее года, чтобы, с одной стороны, не регистрировать обременение, а с другой — чтобы это обременение было законным. Представляется, что на практике стороны зачастую будут придерживаться именно этой процедуры, поскольку законодатель предоставляет такую лазейку. Хотя здесь нанимателю нужно помнить, что при краткосрочном найме у него в соответствии с п. 2 ст. 683 ГК РФ не возникнет преимущественное право на заключение нового договора по истечении срока предыдущего. Но представляется, что на практике наймодатель, несомненно, будет учитывать факт того, как нанимателем будет исполняться прежний договор, соответственно, в случае добросовестности нанимателя наймодатель едва ли откажет ему в заключении нового договора и вряд ли будет искать нового нанимателя.
———————————
<14> Кириченко О.В. Государственная регистрация договоров коммерческого найма жилого помещения // Современное право. 2012. N 7. С. 87.
Можно предположить, что законодатель, введя государственную регистрацию указанного обременения, помимо прочего, преследовал цель дополнительно защитить интересы нанимателя, который в случае возникновения спора о факте заключения договора сможет предоставить более весомые доказательства. Но представляется, что в случае подобного спора можно было бы, как и раньше, обойтись договором в простой письменной форме без регистрации обременения, поскольку наниматель в любом случае владеет и пользуется жилым помещением временно, в большинстве случаев не претендуя на последующий выкуп данного помещения. В итоге представляется, что гражданско-правовая регистрация как договора, так и обременений, возникающих на его основе, не требуется, следовательно, законодателю предлагается отменить указанное нововведение.
Далее следует рассмотреть такой элемент договора коммерческого найма, как размер платы за жилое помещение, или цену. В соответствии с п. 1 ст. 682 ГК РФ размер платы за жилое помещение устанавливается по соглашению сторон в договоре найма жилого помещения. Нужно при этом отметить, что ни в указанной статье, ни в главе 35 ГК РФ не указаны последствия случая, если цена в договоре не будет определена. Следовательно, в соответствии с п. 3 ст. 424 ГК РФ исполнение договора должно быть оплачено по цене, которая при сравнимых обстоятельствах обычно взимается за аналогичные товары, работы или услуги.
В литературе справедливо отмечается, что «зачастую бывает очень сложно определить цену, которая при сравнимых обстоятельствах обычно взимается за аналогичное имущество. Применительно к коммерческому найму плата за наем жилых помещений значительно различается не только в зависимости от площади сдаваемого жилья, но и от его местоположения, других факторов, например этажности» <15>.
———————————
<15> Кириченко О.В. Цена как существенное условие договора коммерческого найма жилого помещения // Юрист. 2011. N 16. С. 18 — 19.
В п. 54 Постановления ВС РФ и Пленума ВАС РФ от 1 июля 1996 г. N 6/8 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой ГК РФ» <16> указывается, что «наличие сравнимых обстоятельств, позволяющих однозначно определить, какой ценой необходимо руководствоваться, должно быть доказано заинтересованной стороной. При наличии разногласий по условию о цене и недостижении сторонами соответствующего соглашения договор считается незаключенным».
———————————
<16> Российская газета. 1996. 13 августа.
Удивительно, что законодатель в случае с коммерческим наймом не предусмотрел ситуацию, схожую с договором аренды здания или сооружения, поскольку в соответствии с п. 1 ст. 654 ГК РФ при отсутствии согласованного сторонами в письменной форме условия о размере арендной платы договор аренды здания или сооружения считается незаключенным.
Разумеется, на практике цену сдаваемого внаем жилья определяет наймодатель и сам договор коммерческого найма является договором присоединения, соответственно, нанимателю зачастую остается лишь согласиться заключить такой договор или не согласиться.
Однако представляется, что в договоре найма в интересах нанимателя обязательно должны быть указаны цена и порядок ее изменения. Подобный порядок следует закрепить законодательно, а также указать, что договор коммерческого найма жилого помещения в случае неуказания в нем цены будет считаться незаключенным.
Наконец, следует остановиться на проблемах, связанных с прекращением анализируемого договора. В литературе высказывается мнение о том, что права наймодателя явно ущемляются положениями ст. 684 и абзаца четвертого п. 2 ст. 687 ГК РФ <17>. Дискриминационный характер правовых норм по отношению к наймодателю выражается в обременении собственников дополнительными юридическими обязанностями (не сдавать жилье внаем в течение года) и продолжительной процедурой расторжения договора в судебном порядке. Более того, в настоящее время соответствии с ч. 6 ст. 26.1 ФЗ «О государственной регистрации» требуется государственная регистрация не только возникновения обременения права собственности на жилое помещение, основанного на факте заключения договора долгосрочного найма жилого помещения, но и государственная регистрация прекращения данного обременения, основанная на факте расторжения договора или истечения срока его действия.
———————————
<17> Карпухин Д.В., Забелова Л.Б. Коммерческий наем жилого помещения: особенности расторжения договора // Жилищное право. 2010. N 7. С. 45 — 51.
В научной литературе высказывается мнение о том, что целесообразно по аналогии со ст. 90 ЖК РФ предоставить наймодателю право требовать в судебном порядке расторжения договора коммерческого найма в случае невнесения нанимателем платы за жилое помещение без уважительных причин <18>. Исходя из положения третьего абзаца п. 38 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 2 июля 2009 г. N 14 «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении ЖК РФ» <19> к таким уважительным причинам могут быть, например, отнесены: длительные задержки выплаты заработной платы, пенсии; тяжелое материальное положение нанимателя и дееспособных членов его семьи в связи с утратой ими работы и невозможностью трудоустройства, несмотря на предпринимаемые ими меры; болезнь нанимателя и (или) членов его семьи; наличие в составе семьи инвалидов, несовершеннолетних детей и др.
———————————
<18> Кириченко О.В. Расторжение договора коммерческого найма жилого помещения по требованию одной из сторон // Современное право. 2013. N 11. С. 63.
<19> Российская газета. 2009. 8 июля.
Безусловно, если подобное предложение было бы реализовано законодателем, то оно облегчило бы участь нанимателя, но, с другой стороны, на практике могло бы привести к злоупотреблениям с его стороны. Более того, как уже отмечалось выше, цель договора коммерческого найма принципиально отличается от целей договоров некоммерческого и социального найма. Коммерческий наем нацелен в первую очередь на извлечение наймодателем прибыли. Поэтому представляется, что подобное предложение не стоит предусматривать в законе. А нанимателю, оказавшемуся в сложной жизненной ситуации, предлагается все же расторгнуть договор коммерческого найма и искать на практике другие варианты решения своих жилищных проблем, например заключив договор некоммерческого найма.
В итоге нужно сделать вывод о том, что вышеуказанные предложения по изменению законодательства о договоре коммерческого найма жилого помещения помогут сторонам договора избежать на практике различных проблем.
Список использованной литературы
1. Гражданский кодекс Российской Федерации. Аренда. Наем жилого помещения: Постатейный комментарий к главам 34 и 35 / Е.В. Вавилин, Б.М. Гонгало, В.С. Ем и др.; под ред. П.В. Крашенинникова. М.: Статут, 2014.
2. Карпухин Д.В., Забелова Л.Б. Коммерческий наем жилого помещения: особенности расторжения договора // Жилищное право. 2010. N 7.
3. Кириченко О.В. Государственная регистрация договоров коммерческого найма жилого помещения // Современное право. 2012. N 7.
4. Кириченко О.В. Порядок заключения договора коммерческого найма жилого помещения, требования к его форме // Современное право. 2012. N 6.
5. Кириченко О.В. Расторжение договора коммерческого найма жилого помещения по требованию одной из сторон // Современное право. 2013. N 11.
6. Кириченко О.В. Цена как существенное условие договора коммерческого найма жилого помещения // Юрист. 2011. N 16.
7. Садовникова Е.В. Правовая характеристика договора коммерческого найма жилого помещения // Право и экономика. 2010. N 1.
8. Свердлык Г.А. Договор коммерческого найма жилых помещений // Жилищное право. 2007. N 7.
9. Селиванова Е.С. Договор аренды жилого помещения // Нотариус. 2013. N 6.
xn—-7sbbaj7auwnffhk.xn--p1ai