Супруг чье нотариально удостоверенное согласие на совершение сделки – Правовые особенности удостоверения согласия супруга при совершении сделок. — Регистрация (прописка). Права и обязанности супругов при покупке или продаже недвижимости — Советы и консультации риэлторов и юристов. Риэлторские технологии — Недвижимость: аналитика, оценка, прогнозы, безопасность сделок, проверка, инвестиции… — Статьи, законы, рекомендации юристов и специалистов

Содержание

Когда требуется согласие супруга при совершении сделки.

Любые сделки (отчуждение) с недвижимым имуществом, приобретенным супругами в период брака и являющимся общей совместной собственностью супругов, заключаются при наличии согласия супруга собственника (продавца, дарителя) этого недвижимого имущества на отчуждение (продажу, дарение, мену) этого имущества. В соответствии со ст. 35 Семейного Кодекса РФ, такое согласие должно быть нотариально удостоверено.

Нотариально удостоверенное согласие одного из супругов на совершение сделки по отчуждению (продаже, мене, дарению) любого недвижимого имущества другим супругом требуется, если имущество было приобретено кем-либо из супругов во время брака, за некоторыми исключениями. Недвижимое имущество, которое было получено во время брака, одним из супругов, но по безвозмездным сделкам: приватизация, получение наследства, дарение, — является собственностью этого супруга, здесь согласие другого супруга не требуется. Исключением из этого правила является отчуждение жилых помещений, хотя и полученных в собственность одного из супругов в результате приватизации, но по возмездному договору.

Супруг, чье нотариально удостоверенное согласие на совершение указанной сделки не было получено, вправе требовать признания сделки недействительной в судебном порядке в течение года со дня, когда он узнал или должен был узнать о совершении данной сделки.

Следует помнить, что имущество каждого из супругов, приобретенное ими до брака или полученное по безвозмездным сделкам (например, дарение), может быть признано их общей собственностью, если будет установлено, что в период брака за счет общего имущества супругов или имущества либо труда каждого из супругов были произведены вложения, значительно увеличивающие стоимость этого имущества (капитальный ремонт, реконструкция и т.п.), для отчуждения такого имущества необходимо истребовать согласие второго супруга. Бывают такие случаи, когда недвижимость приобретена в период брака, но фактически на деньги одного из супругов. Так, например, одним из супругов до вступления в брак был открыт счет в банке, на котором хранилась определенная сумма денежных средств, в период брака он приобретает дом, на денежные средства со своего банковского счета. Данный дом по всем документам будет являться его собственностью, однако по закону является совместно нажитым имуществом. И только в судебном порядке он (супруг) имеет возможность доказать, что этот дом является его личной собственностью.

Согласие супругов не требуется, если недвижимость являлась собственностью одного из супругов до вступления в брак.

Некоторые покупатели (одаряемые) недвижимости опрометчиво заблуждаются в том, что если у собственника недвижимого имущества расторгнут его брак, то необходимости в согласии его бывшей супруги более не требуется. Однако, если продавец (даритель) приобрел недвижимость во время брака, но потом брак был расторгнут, и с этого момента еще не прошло три года, то будет необходимым предоставить документы, подтверждающие факт раздела совместно нажитого имущества между бывшими супругами. Это может быть соглашение о разделе имущества (желательно нотариально удостоверенное), мировое соглашение, утвержденное судом, решение суда о передаче имущества каждому из супругов, вступившее в законную силу. Если таких документов нет, то бывший супруг в течение 3-х лет с момента, когда он узнал о нарушении своего права (это срок исковой давности), может потребовать свою законную часть (половину) в праве на недвижимую собственность, нажитую во время брака.

Таким образом, перед приобретением недвижимости, необходимо проверить у продавца (дарителя) его паспорт на наличие штампа о регистрации брака, сверить дату заключения брака и дату приобретения недвижимости. Но часто оказывается так, что человек в браке состоит, а штамп в паспорте отсутствует (например, при смене паспорта). В этом случае продавец (даритель) может ввести покупателя (одаряемого) в заблуждение и продать (или подарить), купленную им во время брака недвижимость без согласия своего супруга, пусть даже и бывшего.

Несмотря на то, что права супруга, чье согласие не получено, нарушены, закон будет на стороне обманутых покупателей. Совершенная одним из супругов сделка, связанная с распоряжением общим имуществом, без согласия другого супруга, может быть признана недействительной по его требованию только в случае, если доказано, что другая сторона в сделке (то есть покупатель или одаряемый – в случае дарения) знала или заведомо должна была знать об этом.
При подаче документов на государственную регистрацию перехода права собственности на недвижимое имущество, регистратор потребует от всех участников сделки указать в своем заявлении их семейное положение на момент приобретения недвижимости. И в случае судебного требования о признании сделки недействительной, обстоятельство, отсутствия сведений о семейном положении продавца, может послужить доказательством того, что покупатель не знал о его семейном положении.

А вот в случае уклонения супруга продавца от дачи согласия на отчуждение совместно нажитого в период брака недвижимого имущества, правильно было бы рекомендовать заинтересованному в совершении сделки супругу обратиться в суд с требованиями о разделе совместно нажитого имущества, после чего сделку можно будет осуществить и без согласия второго супруга. Когда требуется согласие супруга так же нужно помнить, что получение нотариально удостоверенного согласия на совершение сделки необходимо не только от супруга лица, производящего отчуждение недвижимого имущества (продавца), но и от супруга покупателя. Это требование содержится в ст. 35 Семейного Кодекса РФ потому что, деньги, на которые приобретается недвижимое имущество, также являются общей совместной собственностью супругов (только если нет возможности доказать, что денежные средства получены до вступления в брак), в связи, с чем распоряжение ими должно производиться так же по обоюдному согласию супругов. На супруга одаряемого данное требование закона не распространяется ввиду того, что имущество в собственность одаряемого переходит безвозмездно.

Если недвижимость оформляется на обоих супругов, нотариально заверенные согласия на покупку уже не требуется.

С образцами необходимых Вам исковых заявлений и документов, справочной информацией, можно ознакомиться здесь: Главная страница.

*«При использовании материалов сайта ссылка на источник обязательна» Copyright «iskoved.com» © 2016

iskoved.com

Статья 35 СК РФ. Владение, пользование и распоряжение общим имуществом супругов

Новая редакция Ст. 35 СК РФ

1. Владение, пользование и распоряжение общим имуществом супругов осуществляются по обоюдному согласию супругов.

2. При совершении одним из супругов сделки по распоряжению общим имуществом супругов предполагается, что он действует с согласия другого супруга.

Сделка, совершенная одним из супругов по распоряжению общим имуществом супругов, может быть признана судом недействительной по мотивам отсутствия согласия другого супруга только по его требованию и только в случаях, если доказано, что другая сторона в сделке знала или заведомо должна была знать о несогласии другого супруга на совершение данной сделки.

3. Для заключения одним из супругов сделки по распоряжению имуществом, права на которое подлежат государственной регистрации, сделки, для которой законом установлена обязательная нотариальная форма, или сделки, подлежащей обязательной государственной регистрации, необходимо получить нотариально удостоверенное согласие другого супруга.

Супруг, чье нотариально удостоверенное согласие на совершение указанной сделки не было получено, вправе требовать признания сделки недействительной в судебном порядке в течение года со дня, когда он узнал или должен был узнать о совершении данной сделки.

Комментарий к Статье 35 СК РФ

1. О применении комментируемой статьи см. комментарий к ст. 169.

Владение, пользование и распоряжение совместной собственностью супругов регулируется как нормами гражданского права (ст. 253 ГК РФ), так и семейного права (комментируемая статья). Осуществляя право собственности в отношении общего имущества, супруги имеют равные права. Владение, пользование и распоряжение общей совместной собственностью должно осуществляться по согласию обоих супругов.

2. При совершении сделки в отношении общей совместной собственности одним из супругов согласие другого супруга предполагается и по общему правилу другой супруг не должен предоставлять доказательства такого согласия. Поэтому лицу, вступающему в договор с супругом, не надо проверять, согласен ли на совершение сделки другой супруг, а надо исходить из презумпции такого согласия. Сделка, совершенная одним из супругов по распоряжению общим имуществом супругов, может быть признана судом недействительной по мотиву отсутствия согласия другого супруга только по его требованию и только в случаях, если доказано, что другая сторона в сделке знала или заведомо должна была знать о несогласии другого супруга на совершение сделки.

Таким образом, сделка, совершенная одним из супругов, может быть признана недействительной по иску другого супруга, возражавшего против ее заключения, если будет установлено, что третьему лицу, вступавшему в сделку с супругом, было об этом известно. При установлении факта возражения только самого супруга (о чем не могло быть известно третьему лицу) она не может быть признана недействительной по иску возражающего супруга.

3. Вместе с тем есть виды имущества, которые могут отчуждаться только при наличии явно выраженного согласия другого супруга. Так, для совершения одним из супругов сделки по распоряжению недвижимостью и сделки, требующей нотариального удостоверения и/или регистрации в установленном законом порядке, необходимо получить нотариально удостоверенное согласие другого супруга. В частности, речь идет о недвижимом имуществе. Такое согласие должно быть удостоверено подписью нотариуса.

Комментируемая статья установила презумпцию согласия другого супруга на распоряжение общим имуществом одним из супругов. Очевидно, что бывший супруг, уже потребовавший в суде разделить совместно нажитое имущество, также возражает и по поводу распоряжения этим имуществом другим бывшим супругом. Поэтому не менее очевидна необходимость включения в СК специальной нормы, регулирующей имущественные отношения бывших супругов.

3. Есть виды имущества, которые могут отчуждаться только при наличии явно выраженного согласия другого супруга.

В случае если требование о предварительном согласии обоих супругов на совершение указанной сделки было нарушено, супруг, чье нотариально удостоверенное согласие на заключение сделки не было получено, вправе требовать признания такой сделки недействительной. Истец имеет право предъявить исковое заявление в суд в течение года со дня, когда он узнал или должен был узнать о совершении данной сделки.

Другой комментарий к Ст. 35 Семейного кодекса Российской Федерации

1. По общему правилу п.1 ст.35 СК РФ владение, пользование и распоряжение общим имуществом супругов осуществляются ими по обоюдному согласию.

2. При совершении одним из супругов сделки по распоряжению общим имуществом супругов согласие другого супруга презюмируется. Знание или обязанность знания третьего лица о несогласии другого супруга на совершение сделки превращает ее в оспоримую. В этом случае сделка, совершенная одним из супругов по распоряжению общим имуществом супругов, может быть признана судом недействительной по иску другого супруга, на котором лежит бремя доказывания того, что другая сторона в сделке знала или заведомо должна была знать о его несогласии на совершение данной сделки. По такому требованию применяется установленный в п.2 ст.181 ГК РФ годичный срок исковой давности.

3. Если один из супругов совершает сделку по распоряжению недвижимостью или иную сделку, требующую нотариального удостоверения или регистрации в установленном законом порядке, на совершение такой сделки должно быть получено нотариально удостоверенное согласие другого супруга. Нарушение этого требования позволяет другому супругу оспорить такую сделку в течение годичного срока исковой давности.

skodeksrf.ru

Нотариальное согласие супруга на оформление сделки с недвижимостью – требуется ли оно?

В конце прошлого и начале этого года в сети активно обсуждался вопрос о возможных нововведениях в законодательстве, касающихся сделок в сфере недвижимости. Интернет сообщество интересовало – отменят или нет требуемое сейчас заверенное нотариально согласие супруга на совершение сделки с недвижимым имуществом. Данный интерес был обусловлен рассмотрением законодателями Проекта  Федерального закона №640086-6 «О внесении изменений в отдельные законодательные акты РФ в части государственной регистрации прав и государственного кадастрового учета объектов недвижимости», одной из новелл которого являлось положение о возможности простого письменного согласия супруга на совершение сделки с недвижимым имуществом, которым будет заменено обязательное нотариально удостоверенное согласие. Среди населения данное нововведение стало рассматриваться как полная отмена необходимости получения такого согласия, в связи с чем появилась некоторая путаница… с которой мы постараемся разобраться в нашей статье.

Итак, для начала обратимся к ст.35 Семейного кодекса РФ, в которой определяется порядок владения, пользования и распоряжения общим имуществом супругов. В соответствии с п.3 данной статьи, для совершения одним из супругов сделки по распоряжению недвижимостью и сделки, требующей нотариального удостоверения и (или) регистрации в установленном законом порядке, необходимо получить нотариально удостоверенное согласие другого супруга. То есть, в том случае, если один из супругов собирается продать общую недвижимость или купить аналогичный объект, ему необходимо получить нотариально заверенное согласие на данную сделку второго супруга.  

Помимо этого, ст.35 СК РФ устанавливает последствия несоблюдения данного правила о получении согласия: супруг, чье нотариально удостоверенное согласие на совершение сделки не было получено, вправе требовать признания сделки недействительной в судебном порядке в течение года со дня, когда он узнал или должен был узнать о совершении данной сделки.

В конце октября прошлого года в законодательные органы страны был внесен законопроект, призванный изменить рассмотренный выше порядок. В частности, законодателями предлагалось указанный п.3 ст.35 изложить в следующей редакции: «Для совершения одним из супругов сделки по распоряжению недвижимым имуществом необходимо получить согласие другого супруга. Супруг, чье согласие на совершение указанной сделки не было получено, вправе требовать признания сделки недействительной в судебном порядке в течение года со дня, когда он узнал или должен был узнать о совершении такой сделки». Таким образом, указание на то, что согласие должно быть нотариально заверенным, упразднялось. В таком случае, возникал закономерный вопрос о том, в какой же форме оно должно быть выражено. 

Ответ на него законодательные органы решили дать в  Федеральном законе от 21.07.1997 года N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», внеся в данный правовой акт следующие поправки — дополнения (изменения должны были коснуться п.4 ст.16 ФЗ-№122): при совершении одним из супругов сделки по распоряжению находящимся в общей совместной собственности недвижимым имуществом и (или) сделки, подлежащей государственной регистрации в установленном законом порядке, в случае, если оба супруга лично обратились в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, согласие другого супруга может быть выражено и подписано в присутствии уполномоченного должностного лица органа, осуществляющего государственную регистрацию прав, при приеме заявления и документов на осуществление государственной регистрации прав, при этом подлинность подписи заявителя удостоверяется таким должностным лицом путем указания фамилии, имени, отчества такого должностного лица и даты удостоверения.

Таким образом, в соответствии с новыми правилами, супруги, решившие продать или купить недвижимость, должны вместе являться в регистрирующие сделки с недвижимостью органы, должностные лица которого и заверяли бы согласие второго супруга на совершение соответствующей сделки. Таким образом, согласие второго супруга теперь было бы оформлено в простой письменной форме. Кроме того, срок государственной регистрации и кадастрового учета недвижимости предлагается сократить с 18 до 10 рабочих дней.

Целесообразность введения данных правил законодателями обосновывалась тем, что таким образом процедура оформления сделок с недвижимостью существенно упрощается, поскольку сокращаются как временные, так и денежные затраты участников правоотношений в сфере государственной регистрации и кадастрового учета.  

Возможность представления  согласия  супруга  на  совершение  сделки  в  орган, осуществляющий  государственную  регистрацию,  в  простой  письменной форме активно обсуждалась как законодателями, так и гражданами. В итоге, на сегодняшний день рассмотренные выше правила пока что не вступили в действие, а сам законопроект по-прежнему находится на рассмотрении законодательных органов (данные на конец марта – начало апреля 2015 года).

При этом, говоря о законопроекте №640086-6, нельзя не сказать и о том, что помимо взволновавшего многих положения об отмене обязательного нотариального согласия супруга на совершение сделки, данный проект содержит еще и ряд других положений, в частности, касающихся установления новых обязанностей для органов кадастрового учета. Новыми правилами они обязывались: 
-направлять в органы местного самоуправления информацию о нежилых объектах недвижимости (жилые объекты исключаются из сферы действия данных положений закона), о правах на которые нет сведений в кадастре
-по требованию органов местного самоуправления ставить на учет такие объекты в качестве бесхозяйных

Цель данных новшеств — выявление  объектов недвижимости, у которых отсутствует фактическое и юридическое владение; и стимулирование их собственников (если таковые имеются) на законодательное оформление своих прав.   

Источник: http://provincialynews.ru

provincialynews.ru

последние изменения и поправки, судебная практика

СТ 35 СК РФ

1. Владение, пользование и распоряжение общим имуществом супругов осуществляются по обоюдному согласию супругов.

2. При совершении одним из супругов сделки по распоряжению общим имуществом супругов предполагается, что он действует с согласия другого супруга.

Сделка, совершенная одним из супругов по распоряжению общим имуществом супругов, может быть признана судом недействительной по мотивам отсутствия согласия другого супруга только по его требованию и только в случаях, если доказано, что другая сторона в сделке знала или заведомо должна была знать о несогласии другого супруга на совершение данной сделки.

3. Для заключения одним из супругов сделки по распоряжению имуществом, права на которое подлежат государственной регистрации, сделки, для которой законом установлена обязательная нотариальная форма, или сделки, подлежащей обязательной государственной регистрации, необходимо получить нотариально удостоверенное согласие другого супруга.

Супруг, чье нотариально удостоверенное согласие на совершение указанной сделки не было получено, вправе требовать признания сделки недействительной в судебном порядке в течение года со дня, когда он узнал или должен был узнать о совершении данной сделки.

Комментарий к Ст. 35 Семейного кодекса РФ

1. Комментируемая статья 35 СК РФ, как и Кодекс, построена от общего к частному. Основной принцип осуществления супругами правомочий совместной собственности обозначен как «по обоюдному согласию». Аналогичная норма в Гражданском кодексе (ст. 253) это формулирует несколько иначе:

— пользуются и владеют имуществом сообща, а

— распоряжаются по согласию.

2. Распоряжение совместным имуществом каждым из супругов ознаменовано одной из главных презумпций семейного и гражданского права — предположением, что каждый супруг распоряжается общим имуществом с согласия другого супруга. Эта презумпция оказывает влияние на основания и условия признания сделок по распоряжению совместным имуществом недействительными.

3. Сделка по распоряжению общим имуществом, совершенная одним из супругов без согласия другого, является оспоримой сделкой. Законодатель укрепляет совместную собственность не только ограничением круга лиц, которые могут оспаривать такие сделки, но и условием, что контрагент супруга по сделке заведомо знал или должен быть знать о несогласии на эту сделку другого, отсутствующего супруга. Например, супруг, отчуждающий автомобиль, торопит покупателя оформить сделку и выплатить деньги, заявляя, что жена категорически против продажи машины и «разорвет нас обоих, когда узнает». Покупатель, рискнувший при этих обстоятельствах на приобретение автомобиля, вынужден будет возвратить полученное по этой сделке, если жена заявит в суд иск о признании данной сделки недействительной.

4. Для совершения особо крупных и юридически значимых сделок Семейный кодекс предусматривает предварительное нотариально удостоверенное согласие супруга. К числу таких сделок отнесены три вида:

а) сделки по распоряжению недвижимостью;

б) сделки, требующие нотариального удостоверения;

в) сделки, требующие регистрации в установленном законом порядке.

5. Понятие недвижимости и сделок с ним, перечень сделок, требующих нотариального удостоверения или государственной регистрации, определяется Гражданским кодексом и иным законодательством.

Специальный закон.

Федеральный закон от 21.07.1997 N 122-ФЗ «О Государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

При удостоверении сделок, указанных в ст. 35 Семейного кодекса Российской Федерации, нотариусом проверяется наличие нотариально удостоверенного согласия другого супруга на совершение сделки. Если в нотариально удостоверенном согласии супруга указаны какие-либо условия сделки, нотариус при удостоверении сделки проверяет, соблюдены ли эти условия.

Специальная норма.

Если лицо не состоит в зарегистрированном браке, нотариусу представляется письменное заявление об этом данного лица (Методические рекомендации по совершению отдельных видов нотариальных действий нотариусами Российской Федерации).

Судебная практика.

В силу п. 2 ст. 164 ГК РФ законом может быть установлена государственная регистрация сделок с движимым имуществом определенных видов. Действующее законодательство (а именно Федеральные законы от 26.12.1995 N 208-ФЗ «Об акционерных обществах» и от 22 апреля 1996 г. N 39-ФЗ «О рынке ценных бумаг») не содержит указания на обязательность регистрации сделки с ценными бумагами (в том числе и с акциями).

Не требует обязательной регистрации сделки с ценными бумагами и Гражданский кодекс Российской Федерации, в том числе и его ст. 149, на которую суд сослался в своем решении. В приведенном выше п. 3 ст. 35 СК РФ исходя из норм Гражданского кодекса Российской Федерации о сделках, совершаемых с движимым имуществом, имеются в виду также сделки, подлежащие именно государственной, а не какой-либо иной регистрации (Обзор судебной практики ВС РФ «Некоторые вопросы судебной практики по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации» // Бюллетень Верховного Суда РФ. 2002. N 5 — 6).

www.semkod.ru

Согласие супруга на совершение сделки. Нотариус Краснов Г.Е.

СОГЛАСИЕ СУПРУГА НА СОВЕРШЕНИЕ СДЕЛКИ

Согласно статьи 35 Семейного кодекса Российской Федерации (СК РФ) при совершении одним из супругов сделки по распоряжению общим имуществом супругов предполагается, что он действует с согласия другого супруга. Сделка, совершенная одним из супругов по распоряжению общим имуществом супругов, может быть признана судом недействительной по мотивам отсутствия согласия другого супруга только по его требованию и только в случаях, если доказано, что другая сторона в сделке знала или заведомо должна была знать о несогласии другого супруга на совершение данной сделки (п.2).

При приобретении недвижимого имущества одним из супругов он  распоряжается общим имуществом супругов  — денежными средствами. Следовательно, в данной ситуации подлежат применению норма закона, прописанная в  п.2   ст.   35 СК РФ,  в силу которой  нотариально удостоверенное согласие супруга на приобретение недвижимости не требуется, предполагается, что он действует с согласия другого супруга.  Из этого правила есть  исключение – это сделки, требующие нотариального удостоверения, и (или)  для которых предусмотрена обязательная государственная регистрация.

Для сделок по распоряжению недвижимым имуществом нотариально заверенное согласие супруга требуется во всех случаях.

То есть, для совершения сделок относительно наиболее ценных видов имущества, имеющих существенное значение для семьи, закон устанавливает особые правила. При заключении таких сделок интересы супруга, не участвующего в совершении сделки, нуждаются в дополнительной защите. Пункт 3 ст. 35 СК предусматривает, что для совершения одним из супругов сделки по распоряжению недвижимостью и сделки, требующей нотариального удостоверения и (или) регистрации в установленном законом порядке, необходимо получить нотариально удостоверенное согласие другого супруга (согласие супруга на сделку, согласие на совершение сделки).

В силу данной нормы закона, согласие супруга должно быть нотариально удостоверено в следующих трех случаях:

1) при совершении сделки по распоряжению недвижимостью;

2) при совершении сделки, требующей нотариального удостоверения, и (или)

3) при совершении сделки, для которой предусмотренаобязательная государственная регистрация.

Статья 130 ГК, ст. 1 Федерального закона от 21 июля 1997 г. «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» к недвижимому имуществу относят, в частности, земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все объекты, которые связаны с землей так, что их перемещение невозможно без несоразмерного ущерба их назначению, в том числе леса и многолетние насаждения, жилые и нежилые помещения, здания, сооружения, кондоминиумы, предприятия как имущественные комплексы. Нотариально удостоверенное согласие супруга необходимо и при совершении сделок, требующих нотариального оформления. Перечень сделок, подлежащих нотариальному оформлению, определен в ГК; это договор об ипотеке, договор о залоге движимого имущества или прав на имущество в обеспечение обязательств по договору, который должен быть нотариально удостоверен (ст. 339 ГК), договор ренты (ст. 584 ГК). Нотариальное удостоверение сделок возможно также в случаях, предусмотренных соглашением сторон, хотя по закону для сделок данного вида нотариальная форма и не требовалась бы (ст. 163 ГК).

Сделки, подлежащие государственной регистрации, как правило, также представляют особое значение для семьи. К таковым относятся: договор об ипотеке (ст. 339 ГК), договор продажи недвижимости жилого назначения (ст. 558 ГК), договор продажи предприятия (ст. 560 ГК), договор дарения недвижимости (ст. 574 ГК), договор аренды недвижимого имущества (ст. 609 ГК), договор аренды здания или сооружения (ст. 651 ГК), договор аренды предприятия (ст. 658 ГК), договор доверительного управления недвижимым имуществом (ст. 1017 ГК). Для одних сделок закон устанавливает необходимость обязательного нотариального удостоверения и государственной регистрации (договор ипотеки, договор ренты), для других — необходимость лишь государственной регистрации (купля-продажа, мена, дарение жилого дома, квартиры, гаража). Относительно таких сделок, как купля-продажа, мена, дарение недвижимости, законодатель отменил обязательность соблюдения нотариальной формы.

Таким образом, не требуется нотариально удостоверенное согласие супруга при приобретении недвижимого имущества следующих видов: нежилого назначения (земельный участок, садовые и дачные дом, гараж, производственные, складские, офисные помещения и пр.). При совершении сделок с перечисленным имуществом, регистрации подлежит только переход прав, а не сама сделка (договор).  Если Вы не уверены в стабильности отношений с супругом, что может вызвать в дальнейшем  имущественные споры, нотариально заверенное согласие супруга будет не лишним  в любом случае.

Не требуется согласие супруга на продажу недвижимого имущества, являющегося раздельной собственностью супругов. К собственности каждого из супругов в соответствии со ст. 256 ГК РФ относится имущество, принадлежавшее каждому из супругов до вступления в брак, а также имущество, полученное одним из супругов во время брака в дар или в порядке наследования. Статья 36 СК РФ добавляет еще одну разновидность оснований возникновения раздельной собственности супругов на имущество, приобретенное хотя бы и в период брака: получение одним из супругов имущества по иным безвозмездным сделкам. Наиболее распространенным видом безвозмездных сделок в настоящее время является передача жилых помещений в собственность одного из них в результате приватизации. Приватизация жилья — это своего рода дар государства гражданину, поэтому право общей совместной собственности у супругов при приватизации жилого помещения одним из них возникать не может, и на отчуждение жилых помещений, приватизированных в собственность одного из супругов, согласие второго супруга не требуется. Исключением из этого правила является только отчуждение жилых помещений, хотя и полученных в собственность одного из супругов в результате приватизации, но по возмездному договору.

Отсутствует необходимость в согласии супруга на продажу недвижимого имущества, приобретенного в период брака на совместные средства, если в отношении этого имущества супругами заключен брачный договор, в соответствии с которым произошло изменение правового режима этого имущества и установлен режим, отличный от режима общей совместной собственности. При этом, если брачным договором установлена раздельная собственность одного из супругов на имущество, которое в настоящее время является объектом отчуждения, то на совершение сделки не требуется вообще какого бы то ни было согласия второго супруга. При отчуждении же одним из супругов доли в праве общей собственности на имущество, в отношении которого брачным договором установлена общая долевая собственность на это имущество, согласие супруга на отчуждение доли также не требуется, однако сделка по отчуждению имущества оформляется с соблюдением требований ст. 250 ГК о преимущественном праве покупки сособственника отчуждаемой доли.

Анализ п. 3 ст. 35 СК, ст. ст. 253, 256 ГК, ст. 24 Федерального закона от 21.07.1997 «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» позволяет сделать вывод о том, что согласие — это ясно выраженное волеизъявление лица на совершение определенных действий другим лицом. Статья 153 ГК квалифицирует сделками действия, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей. Для выражения согласия одним супругом на совершение сделки другим достаточно лишь волеизъявления супруга; это волеизъявление можно рассматривать как одностороннюю сделку, которая может создавать обязанности для других лиц. Так, супруг, заключающий сделку по отчуждению недвижимости, обязан соблюсти те условия ее продажи, которые исходят от другого супруга и закреплены в документе.

Если такое согласие отсутствует либо нарушена форма его выражения, сделка может быть признана недействительной. Супруг, чье нотариально удостоверенное согласие на совершение сделки не было получено, вправе требовать признания сделки недействительной в судебном порядке в течение года со дня, когда он узнал или должен был узнать о совершении данной сделки.

При удостоверении нотариусом согласия на распоряжение недвижимым имуществом необходимо иметь: паспорт обратившегося гражданина, свидетельство о заключении брака и желательно право­устанавливающие документы на недвижимое имущество.

[email protected]

 

Находимся по адресу: г. Москва, ул. Яузская, дом 8, строение 2

notarius-na-taganke.ru

Что такое Согласие супругов при совершении сделок с недвижимостью?

Согласие супруга / супруги – это нотариальное согласие на проведение операции с недвижимостью.

Когда требуется согласие супруга?

Любые сделки (отчуждения) недвижимого имущества, приобретенного супругами в период брака и являющегося общей совместной собственностью супругов, заключаются при наличии согласия супруга собственника (продавца, дарителя) недвижимого имущества на отчуждение (продажу, дарение, мену) этого имущества. В соответствии со ст. 35 Семейного Кодекса, такое согласие должно быть нотариально удостоверено.

Нотариально удостоверенное согласие супруга на совершение сделки по отчуждению (продаже, мене, дарению) любого недвижимого имущества требуется, если имущество было приобретено во время брака, за некоторыми исключениями. Недвижимое имущество, которое было получено Вами во время брака, но по безвозмездным сделкам: приватизация, получение наследства, дарение, — является вашей личной собственностью, здесь согласие супруга не требуется. Исключением из этого правила является отчуждение жилых помещений, хотя и полученных в собственность одного из супругов в результате приватизации, но по возмездному договору.

Следует помнить, что имущество каждого из супругов, приобретенное ими до брака или полученное по безвозмездным сделкам (например, дарение), может быть признано их общей собственностью, если будет установлено, что в период брака за счет общего имущества супругов или имущества либо труда каждого из супругов были произведены вложения, значительно увеличивающие стоимость этого имущества (капитальный ремонт, реконструкция и т.п.), для отчуждения такого имущества необходимо истребовать согласие второго супруга. Бывают такие случаи, когда недвижимость приобретена в период брака, но фактически приобретена на деньги одного из супругов.

Так, например супругу принадлежала часть жилого дома до заключения брака, в период брака он продает данную собственность и приобретает в этот же день квартиру, на деньги, полученные с продажи доли жилого дома, на приобретение которой супруга уже дает свое согласие. Данная квартира по всем документам будет являться совместно нажитым имуществом и только в судебном порядке супруг имеет возможность доказать, что данная квартира является его личной собственностью.

Согласие не требуется, если недвижимость являлось Вашей собственностью до вступления в брак.

Многие покупатели (одаряемые) заблуждаются в том, что если у собственника недвижимого имущества расторгнут брак, о необходимости согласия его бывшей(го) супруги(а) можно не беспокоиться. Если продавец (даритель) приобрел недвижимость во время брака, но потом развелся, и с момента расторжения брака не прошло три года, попросите документы, подтверждающие факт раздела совместно нажитого имущества между бывшими супругами. Это может быть соглашение о разделе имущества (желательно нотариально удостоверенное), мировое соглашение, утвержденное судом, решение суда о передаче имущества каждому из супругов, вступившее в законную силу. Если таких документов нет, то бывший супруг в течение 3- х лет с момента, когда он узнал о нарушении своего права (это срок исковой давности), может потребовать свою законную половину в праве собственности на квартиру, нажитую во время брака.

Знайте, что супруг, чье нотариально удостоверенное согласие на совершение указанной сделки не было получено, вправе требовать признания сделки недействительной в судебном порядке в течение года со дня, когда он узнал или должен был узнать о совершении данной сделки.

Так, например супруги выбрали для приобретения земельный участок с жилым домом и на тот момент отношения были в семье хорошие. При подписании договора купли-продажи жена присутствовать не смогла и муж, каким-то образом, подписал за нее согласие на приобретение объекта недвижимости. Своевременно данный договор зарегистрирован не был и право собственности от продавца к покупателю не перешло. В дальнейшем супруги расторгли брак, и жена вновь заключила договор купли-продажи данного жилого дома с продавцом и зарегистрировала переход права собственности на приобретенное недвижимое имущество на свое имя. При обращении бывшего супруга в суд за защитой своих прав, судом было отказано ему в признании первого договора купли-продажи действительным в связи с тем, что подпись на согласии супруги при заключении сделки не принадлежала супруге, которая пояснила, что о приобретении жилого дома и земельного участка не знала.

Чтобы постараться избежать неприятностей, необходимо проверить у продавца (дарителя) его паспорт на наличие штампа о регистрации брака, сверить дату заключения брака и дату приобретения недвижимости. Но часто оказывается так, что человек в браке состоит, а штамп в паспорте отсутствует (например, при смене паспорта). В этом случае продавец (даритель) может ввести покупателя (одаряемого) в заблуждение и продать (или подарить), купленную им во время брака недвижимость без согласия супруга, а через некоторое время новоявленный собственник обнаружит в своем почтовом ящике повестку в суд.

Несмотря на то, что права супруга, чье согласие не получено, нарушены, Закон на стороне обманутых покупателей. Совершенная одним из супругов сделка, связанная с распоряжением общим имуществом, без согласия другого супруга, может быть признана недействительной по его требованию только в случае, если доказано, что другая сторона в сделке (то есть покупатель или одаряемый – в случае дарения) знала или заведомо должна была знать об этом.

При сдаче документов на государственную регистрацию перехода права собственности на недвижимое имущество специалист по приему документов требует от всех участников сделки указать в своем заявлении семейное положение на момент приобретения недвижимости. В случае судебного разбирательства это может послужить доказательством того, что покупатель не знал о семейном положении продавца. Несмотря на то, что Закон защищает добросовестных покупателей, перспектива судебной тяжбы с обманутым супругом – мало привлекательна. Поэтому, приобретая квартиру, дом, земельный участок или иной объект недвижимого имущества будьте бдительны.

А вот в случае уклонения супруга продавца от дачи согласия на отчуждение совместно нажитого в период брака недвижимого имущества правильно было бы рекомендовать заинтересованному в совершении сделки супругу обратиться в суд с требованиями о разделе совместно нажитого имущества, после чего сделку можно оформить без согласия второго супруга.

Когда требуется согласие супруга?

Так же нужно помнить, что получение нотариально удостоверенного согласия на совершение сделки необходимо не только от супруга лица, производящего отчуждение недвижимого имущества (продавца), но и от супруга покупателя. Это требование содержится в ст. 35 Семейного Кодекса, и оно легко объяснимо, ведь деньги, на которые приобретается недвижимое имущество, также являются общей совместной собственностью супругов, в связи, с чем распоряжение ими должно производиться по обоюдному согласию супругов. На супруга одаряемого данное требование закона не распространяется ввиду того, что имущество в собственность одаряемого переходит безвозмездно.

Если недвижимость оформляется на обоих супругов, нотариальные согласия на покупку не нужны.

Во избежание разногласий с будущим супругом заключайте брачный договор, определяющий имущественные права и обязанности супругов в браке и (или) в случае его расторжения.

mservice.pro

Супруг, чье нотариально удостоверенное согласие на совершение сделки по распоряжению недвижимостью не было получено, вправе требовать признания сделки …

Документ по состоянию на февраль 2014 г.

Президиум Ярославского областного суда рассмотрел дело по протесту председателя Ярославского областного суда на решение Первомайского районного суда от 5 июля 1999 года по иску Т. к Е., Первомайскому районному обществу охотников и рыболовов, И. о признании сделки недействительной.

Заслушав доклад судьи областного суда, заключение прокурора области, полагавшего протест удовлетворить, президиум

установил:

В июле 1993 года зарегистрирован брак между Т. и Е.

В сентябре 1993 года на имя Е. приобретен жилой дом <…>.

29 марта 1996 года указанный жилой дом продан Е. Первомайскому районному обществу охотников и рыболовов. Интересы продавца в сделке представляла его сестра И.

В августе 1998 года Т. предъявила иск к Е., Первомайскому районному обществу охотников и рыболовов, И. о признании указанной сделки недействительной, ссылаясь на то, что жилой дом продан без ее согласия.

Е. иск не признал, ссылаясь на то, что дом был приобретен на его личные деньги.

Председатель общества охотников и рыболовов — С. — иск не признал, ссылаясь на то, что является добросовестным приобретателем, о том, что Е. состоит в браке, он не знал.

И. пояснила, что заключила договор купли — продажи от имени брата по доверенности, в нотариальную контору представила свидетельство о расторжении брака Е. с первой женой.

З., привлеченная судом в качестве третьего лица, пояснила, что в 1996 году оформляла указанную сделку в нотариальном порядке, действовала в соответствии с законом.

Решением Переславского районного суда от 5 июля 1999 года в иске отказано.

В кассационном порядке решение не обжаловалось.

В протесте ставится вопрос об отмене решения в связи с неправильным применением судом норм материального права.

Президиум находит протест обоснованным и подлежащим удовлетворению.

Отказывая в удовлетворении иска Т., суд сослался на то, что согласно п. 3 ст. 253 ГК РФ совершенная одним из участников совместной собственности сделка, связанная с распоряжением общим имуществом, может быть признана недействительной по требованию остальных участников по мотивам отсутствия у участника, совершившего сделку, необходимых полномочий, только в случае, если доказано, что другая сторона о сделке знала или заведомо должна была знать об этом. Поскольку покупатель — общество охотников и рыболовов — не знал и не мог знать о том, что продавец состоит в браке, сделка не может быть признана недействительной.

При этом суд не учел, что в силу п. 4 ст. 253 ГК РФ правила настоящей статьи применяются постольку, поскольку для отдельных видов совместной собственности Гражданским кодексом или иными законами не установлено иное.

Между тем, согласно п. 3 ст. 35 Семейного кодекса РФ для совершения одним из супругов сделки по распоряжению недвижимостью и сделки, требующей нотариального удостоверения и (или) регистрации в установленном законом порядке, необходимо получить нотариально удостоверенное согласие другого супруга.

Супруг, чье нотариально удостоверенное согласие на совершение указанной сделки не было получено, вправе требовать признания сделки недействительной в судебном порядке в течение года со дня, когда он узнал или должен был узнать о совершении данной сделки.

Поскольку положения п. 4 ст. 253 ГК РФ, п. 3 ст. 35 СК РФ судом не применены, решение подлежит отмене.

Руководствуясь п. 2 ст. 329 ГПК РСФСР, президиум

постановил:

Решение Первомайского районного суда от 5 июля 1999 г. отменить, дело направить на новое рассмотрение в тот же суд.

Председатель

lawru.info

Отправить ответ

avatar
  Подписаться  
Уведомление о