Тип участия дду что значит – ДДУ (договор долевого участия) в новостройке — что это такое по фз 214, на что обратить внимание 2018 при покупке квартиры, строительство

Содержание

Договор долевого строительства (тип участия ДДУ): на что обратить внимание?

Покупка недвижимости на первичном или вторичном рынке всегда сопровождается письменным соглашением.

В случае с новостройкой чаще всего – это договор долевого участия в строительстве.

Как и любой договор, ДДУ защищает обе стороны, застройщика и дольщика, от страховых случаев, и имеет множество нюансов, в которых нужно разбираться.

Содержание статьи

Что такое ДДУ при покупке квартиры?

Возведение многоквартирного дома, а тем более – целого жилого комплекса, всегда требует огромных вложений. Застройщик, получивший земельный участок и право на строительство объекта, нуждается в солидных финансовых вливаниях.

Основной поток денег обычно идет от мелких инвесторов – людей, покупающих единственную квартиру в доме. С этими покупателями застройщик заключает ДДУ (расшифровка — Договор Долевого Участия) в строительстве дома. Название договора породило слово «дольщики» – так называют граждан, подписавших ДДУ при покупке квартиры.

ФЗ №214 – защита прав дольщиков

ФЗ № 214 от 30.12.04 «Об участии в долевом строительстве» был принят с целью защиты прав инвесторов от недобросовестных девелоперов. Закон серьезно ужесточил требования к ним. Среди основных:

  • наличие пакета разрешительной документации, дающей право возводить объект;
  • предоставление полных сведений о компании, ее финансовом состоянии, планируемом объекте строительства: оформляется в виде проектной декларации, размещается для публичного доступа;
  • наличие у девелопера собственных средств, подлежащих использованию для возведения объекта и составляющих не менее трети от его стоимости;
  • фиксация окончательной стоимости квартиры в договоре и его регистрация в Росреестре;
  • финансовая ответственность девелопера за срыв срока ввода здания в эксплуатацию;
  • право дольщика уступить свои права на квартиру третьим лицам или расторгнуть соглашение в случае нарушения строителями статей ФЗ 214, потребовав возврата уплаченных денег и процентов по ним;
  • обязательное страхование гражданской ответственности девелопера, защищающее вложения дольщиков (введено с 2014 года).

Если при подписании ДДУ вы видите, что какой-то пункт закона проигнорирован, стоит усомниться в добросовестности строительной компании.

С каждым годом рынок новостроек становится более цивилизованным. Но на нем до сих пор предлагают покупателям заключать не ДДУ, а предварительные договоры купли-продажи квартиры или доли объекта в новостройке.

Гражданам нужно иметь ввиду, что закон защищает только тех, кто подписал ДДУ. Остальные покупатели, подписав иные документы, лишаются возможности компенсировать свои потери.

Риски, «подводные камни» ДДУ

Когда договор заключается в точном соответствии в ФЗ № 214, особых рисков или «подводных камней» можно не опасаться. Закон исключает «двойные продажи», предписав обязательную госрегистрацию каждого договора.

Однако существуют и объективные поводы для беспокойства.

В результате строительных работ площадь квартиры может оказаться меньше или больше заявленной в договоре.

Поэтому целесообразно четко обозначить эту ситуацию и прописать возврат средств, если вам придется получать недвижимость меньше той площади, которая была оплачена.

Остальные риски касаются в большей степени девелоперов. Неопытное руководство начинающей компании может просто не рассчитать свои силы и объект не будет завершен. Тогда спасет положение только страховка (она выдается на руки каждому дольщику вместе с ДДУ после оплаты недвижимости).

Застройщики нередко страдают от экономических потрясений и кризисов. Довольно плачевно обстоят дела у тех, кто использует в работе импортные строительные материалы – при скачках курса иностранной валюты компании часто становятся банкротами. Это те ситуации, когда дом может превратиться в долгострой…

Существенные условия договора

Максимальная защита прав дольщиков гарантирована при условии составления договора, отвечающего всем требованиям ФЗ-214.

В обязательных условиях должно быть указано:

  1. Дата и место подписания ДДУ.
  2. Данные сторон-участниц.
  3. Четкое определение приобретаемого объекта недвижимости со ссылкой на проектную документацию («строительный» адрес). Описание квартиры (на каком этаже, сколько комнат, площадь и т.д.). Обязательства застройщика передать квартиру инвестору после получения разрешений на ввод здания в эксплуатацию. Перечень материалов, используемых для строительных и отделочных работ.
  4. Срок (чаще это – месяц или квартал года), когда объект будет передан участнику долевого строительства.
  5. Стоимость квартиры, срок и порядок внесения денег. При этом за расчетную единицу принимается квадратный метр жилья и указывается его стоимость. Цена кв.м является окончательной и изменению от возможных колебаний рынка не подлежит.
  6. Ответственность сторон за неисполнение пунктов договора. Покупателю грозят пени в случае просрочки внесения очередного платежа (при рассрочке), юридическому лицу придется оплатить в пользу дольщиков каждый день просрочки сдачи жилья в эксплуатацию.
  7. Обязательства по гарантиям на сданный объект (устранение недостатков, выявленных при приеме-передаче или последующей эксплуатации). Продолжительность гарантийного срока.
  8. Ответственность застройщика за риск утраты или повреждения объекта до его передачи дольщику (В этом случае либо своими силами застройщик должен ликвидировать ущерб, либо компенсировать за счет средств страхования).
  9. Возможность/невозможность отчуждения объекта в период возведения здания. В первом случае это допускается лишь с согласия и при участии застройщика.
  10. Условия расторжения договора.
  11. Обязательства по регистрации документов в Росреестре.
  12. Пункт об обязательной оплате коммунальных и эксплуатационных расходов за первые 3-4 месяца с момента передачи объекта дольщику. Обычно оплата производится перед самым получением ключей и подписанием акта-приема недвижимости.
  13. Приложение, являющееся неотъемлемой частью договора, содержащее схему или чертеж приобретенного объекта. Это графическое изображение этажа, включающее все квартиры, лифтовые шахты и запасные лестницы. Приобретенный объект выделен цветом. Обозначена площадь каждого помещения квартиры, лоджии.
  14. Паспортные данные дольщика, юридические реквизиты застройщика, подписи.

Необходимые документы и порядок оформления

Перед покупкой помещения в новостройке нужно удостовериться в надежности девелопера. Если за ним не числится «долгостроев», а построенные объекты сданы в срок и без грубых нарушений – значит, с таким можно иметь дело.

Следующий шаг – ознакомление с разрешительной документацией:

  • разрешение на строительство;
  • проектная декларация, содержащая информацию о девелопере, зарегистрированных правах на земельный участок под возводимое сооружение, характеристиках и материалах будущего здания, инженерных коммуникациях, благоустройстве придомовой территории, план распределения квартир и т.д..

Надежная деловая репутация и наличие всей документации говорят о добросовестности застройщика. Поэтому можно заключать договор.

Со стороны покупателя понадобится: паспорт, согласие супруги на покупку (его можно донести позднее).

После подписания договора он будет отправлен на регистрацию в Росреестр. После внесения в реестр записи об этом объекте и инвесторе, гражданин получит свой экземпляр со штампом регистрационной палаты.

Теперь у вас две недели, чтобы перевести деньги. Если не успеваете – обязательно договоритесь с девелопером – вам продлят срок внесения платежа. После того, как средства поступят на счет, попросите у застройщика справку о выполнении своих обязательств по оплате (или акт частичного выполнения обязательств).

Дорогой читатель! Каждый случай имеет индивидуальный характер.

Если статья не решает вашу проблему или вы желаете узнать подробности — обращайтесь по телефону +7 (499) 653-60-72 (доб. 356) или через онлайн-консультант.

Это просто и совершенно бесплатно!

Типовой образец договора

Посмотрите как выглядит правильно оформленный образец ДДУ со строительной кампанией:

Скачать образец договора долевого участия (ДДУ).

Договор залога прав требования

Оплатив стоимость квартиры в новостройке, покупатель получает право не на нее (так как дом еще не построен), а на требование получить ее после завершения строительства.

Если дольщик расплачивался за покупку не собственными деньгами, а воспользовался кредитными средствами, он может передать свое право требования банку, оформив залог.

Если на вторичном рынке предметом банковского залога по ипотеке становится купленная квартира, то здесь предметом залога является право требования на результат инвестиционной деятельности, в объеме, определяемом конкретным ДДУ.

Оценка права требования

Один из самых сложных вопросов. Даже профессиональные оценщики часто приходят в «ступор», когда приходится заниматься оценкой прав требования. Для получения максимально объективной картины нужно:

  • обратиться в независимую оценочную компанию, специалисты которой имеют опыт работы с объектами в новостройках;
  • иметь на руках ДДУ, зарегистрированный должным образом и документ, подтверждающий оплату.

Производя сравнительные расчеты, специалисты учтут время, прошедшее с момента заключения ДДУ, стадию готовности дома на текущий момент, состояние дел застройщика в целом (соблюдаются ли сроки строительства). Исходя из этих данных, будет высчитана стоимость права требования.

Увы, но обратившись в две компании, вы получите две разных суммы!

Оплата новостройки

Она всегда производится только после того, как ДДУ прошел государственную регистрацию Обычно документы сдаются в Росреестр представителями строительной компании.

Получив зарегистрированные экземпляры, курирующий менеджер приглашает клиента для получения своего экземпляра договора. Тут же покупателю вручаются реквизиты расчетного счета, на который необходимо перевести деньги.

Оплата производится согласно достигнутых и зафиксированных письменно условий: это может быть разовое перечисление на счет девелопереа, рассрочка на несколько месяцев с точным обозначением каждой суммы и даты внесения. Может иметь место и ипотечный кредит. Тогда при получении договора нужно сразу обратиться в банк.

Доп. соглашение о переносе сроков

Все изменения условий ДДУ подлежат оформлению в виде приложений к нему. Дополнительные соглашения оформляются и регистрируются наравне с основным договором согласно требованиям закона.

Если девелопер не может передать недвижимость дольщику в обещанные сроки, он обязан направить в адрес покупателя письмо с сообщением о переносе даты сдачи здания.

Получив уведомление, дольщику надлежит явиться в офис компании для подписания соглашения с новыми сроками сдачи жилья. Подписание – дело добровольное. Покупатель может поставить свой автограф под приложением, а может отказаться. Тогда возможны три сценария развития событий:

Не нашли ответ на свой вопрос? Проконсультируйтесь бесплатно!

Обращайтесь по телефону +7 (499) 653-60-72 (доб. 356) или через онлайн-консультант.

Мы поможем решить ваш вопрос совершенно бесплатно.

  1. Человек подписывает приложение и спокойно дожидается сдачи дома.
  2. Покупатель отказывается от подписания договора и требует возврата уплаченных средств и процентов по ним.

    Обычно застройщики с этим легко соглашаются – ведь стоимость квартиры за истекшие месяцы увеличилась, а продав ее новому покупателю, девелопер компенсирует выплаченные проценты. Покупатель чаще оказывается в проигрыше, несмотря на то, что получил желаемое.

  3. Дольщик не подписывает соглашение и не требует возврата средств. Этим он затрудняет дальнейшее взаимодействие с девелопером, преследуя цель по завершении строительства написать претензию и истребовать в судебном порядке солидный штраф, помимо предусмотренных ДДУ пени.

    Это палка о двух концах – суды, рассматривающие подобные дела, всегда опираются не только на ФЗ 214, но и на реалии сегодняшнего дня. Если суд не установит наличия злого умысла со стороны застройщика, дольщик не выиграет тех денег, на которые он рассчитывает.

    Все время судебных разбирательств квартира будет находиться под арестом.

Вконтакте

Facebook

Twitter

Google+

Одноклассники

vseodome.club

Покупка квартиры по договору долевого участия (ДДУ): особенности и порядок оформления.

Строительство многоквартирных домов на средства будущих владельцев является частой практикой. Несмотря на такую распространенность, гражданам известны не все особенности процедуры приобретения жилья таким способом. Поэтому мы подготовили для вас статью, в которой подробно рассказано, как оформить долевое участие, какие плюсы и минусы у подобного способа покупки квартиры и на что обращать внимание при выборе застройщика.

 

 

 

○ Что такое ДДУ.

ДДУ (договор долевого участия) – вариант приобретения квартиры в новостройке, построенной на средства будущих покупателей.

  • «По договору участия в долевом строительстве (далее также — договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости (п. 1 ст. 4 Федерального закона «Об участии…» от 30.12.2004 №214-ФЗ,алее №214-ФЗ)».

Данный вид сделки имеет свои особенности. В первую очередь, это необходимость регистрации ДДУ. Только после внесения договора в Росреестр, он будет признан действительным.

Другая особенность способа покупки жилья заключается в сроке получения права собственности на квартиру. Покупатель получает ее только после того, как дом будет сдан в эксплуатацию и будет подписан акт передачи. Поэтому стоит учитывать тот факт, что квартира перейдет в собственность не сразу и всегда есть риск срыва сроков строительства или полное его остановка.  Поэтому очень важно выбирать застройщика особенно тщательно.

Вернуться к содержанию ↑

 

○ Сравнение ДДУ и договора купли-продажи.

Соглашение о долевом участии не является договором купли-продажи. Несмотря на то, что в каждом случае предметом соглашения является недвижимость, приобретаемая на возмездной основе, между двумя сделками есть существенные различия. Сравнение приводится в представленной ниже таблице.

Критерий сравнения

ДДУ

Договор купли-продажи

Правовая основа

№214-ФЗ

ГК РФ (§1,7 гл.30)

Форма заключения

Простая письменная (п.3 ст. 4 №214-ФЗ)

Простая письменная (ст.550 ГК РФ)

Участники соглашения

Застройщик и дольщик

Продавец и покупатель

Предмет соглашения

Возведение многоквартирного дома зайстройщиком, который после сдачи объекта передает оплаченную квартиру в собственность дольщика, а также оплата стоимости жилья, указанного в соглашении (п.1 ст. 4 №214-ФЗ)

Передача жилья от продавца покупателю за установленную стоимость (ст. 549 ГК РФ).

Существенные условия

  1. Предмет соглашения.
  2. Сроки окончания строительства и сдачи в эксплуатацию.
  3. Стоимость, форма и порядок ее оплаты.
  4. Срок гарантии, указанный в ст. 7 №214-ФЗ;
  5. Способы обеспечения выполнения застройщиком своих обязательств.
  1. Предмет соглашения.
  2. Его цена.
  3. Список лиц, имеющих право продолжать пользоваться жильем.
  4. Регистрация договора в Росреестре.

Права и обязанности участников соглашения

Определяется договором

Определяется договором

Составление акта приема-передачи

Требуется (п. 1 ст.8 №214-ФЗ0

Требуется (ст. 556 ГК РФ).

Ответственность за нарушение своих обязательств

Предусмотрен

Предусмотрен

Уплата налогов

Застройщик не выплачивает налоги на предоставление (пп. 23.1 п. 3 ст. 149 НК РФ).

Процент от прибыли от продаж является созданием тайника ((пп. 5 п. 1 ст. 208 НК РФ).

Если квартира в собственности не менее 3 лет, доход от ее продажи облагается налогом (пп. 17.1 п.1 ст. 217 НК РФ).

 

Вернуться к содержанию ↑

 

○ Преимущества и недостатки покупки квартиры по ДДУ.

Как и любая сделка, ДДУ характеризуется как минусами, так и плюсами. К преимуществам относится:

  • Гарантия получения нового жилья.
  • Невозможность изменения стоимости жилья в одностороннем порядке застройщиком.
  • Наличие возможности расторжения договора и предусмотрение штрафных санкций.
  • Гарантийные обязательства застройщика.

При этом недостатки такого вида сделки являются существенными:

  • Задержка оформления документов из-за обязательной регистрации.
  • Необходимость возмещения ущерба застройщику при досрочном внесении всей суммы оплаты.
  • Сроки выплаты ограничены – полная сумма должна быть внесена на счет покупателя до сдачи многоквартирки.
  • Рассрочка имеет максимальный срок для выплаты – 5 лет.

Перед принятием решения о заключении ДДУ важно тщательно взвесить все плюсы и минусы.

Вернуться к содержанию ↑

 

○ Как избежать возможных рисков.

Заключение ДДУ предполагает следующие риски для дольщика:

  • Изменение сроков сдачи дома в эксплуатацию.
  • Внесение изменений в планировку здания в одностороннем порядке застройщиком (изменение количества этажей, комплектации квартиры, отделочные работы и т.д.).

Эти риски можно свести к минимуму, если особенно внимательно читать текст соглашения перед его подписанием. Но ДДУ предполагает наличие других рисков, которые не могут быть ликвидированы вниманием к договору:

  • Замораживание строительства (как правило, в случае банкротства застройщика).
  • Обременение на жилье – его возникновение возможно, если застройщики привлекают для строительства не только деньги дольщиков, но и кредитные средства. В последнем случае дом выступает залогом, который может быть затребован в случае неуплаты долга.
  • Двойная продажа, чаще всего подобный риск возникает, если договор заключается с посредником, а не прямым застройщиком.

Чтобы избежать подобных рисков, важно правильно выбрать застройщика.  При принятии решений следует обращать внимание на время существования строительной фирмы и отзывы о ее деятельности.

Вернуться к содержанию ↑

 

○ Процедура покупки по договору долевого участия.

Алгоритм действий при приобретении жилья по ДДУ следующий:

  • Выбор банка (в случае покупки с привлечением заемных средств) по условиям предоставления кредита.
  • Выбор застройщика с обязательной проверкой пакета документов: действительность учредительских документов, наличие разрешения на строительство, условия сотрудничества.
  • Выбор обслуживающей компании, услугами которой владельцы будут пользоваться после въезда в новые дома, решение применяется по общему собранию будущих жильцов.
  • Оформление документации.

На каждом этапе сделки важно проявлять особую внимательность, которая поможет избежать неприятных последствий.

Вернуться к содержанию ↑

 

○ Как составить договор ДДУ.

Обязательно оформление соглашения в письменном виде с указанием:

  • Идентифицирующей информации о здании и приобретаемой квартире (точный адрес расположения, технические характеристики).
  • Срок завершения строительства, следует указывать две даты: сдачи в эксплуатацию и передача ключа от квартиры.
  • Сроков гарантии на инженерно-техническое состояние здания и квартиры.
  • График выплат с обозначением каждого срока внесения платежа и общей стоимости жилья.
  • Права и обязанности сторон, а также ответственность за их несоблюдение.

Правильно оформленный договор – гарантия защиты от различных неприятных сюрпризов в процессе завершения сделки. Заключение любых других договоров кроме ДДУ (в том числе и договора предварительного соглашения) не может выступать основанием для обращения в суд в случае нарушения своих прав.

Вернуться к содержанию ↑

 

○ Переуступка квартиры по ДДУ.

Для передачи своих прав на жилплощадь необходимо составить новый договор о переуступке прав. Согласно нему новый владелец получает тот же объем прав, который был у предыдущего дольщика. В согласии со ст. 11 №214-ФЗ, заключение подобного соглашения возможно при наличии следующих условий:

  • Взносы по оплате жилья произведены в полном объеме либо оформляется одновременный перевод долга вместе с данным соглашением.
  • Наличие согласия застройщика – его участие в сделке является обязательным.
  • Проведение государственной регистрации договора по переуступке, только после него сделка будет считаться действительной.

Важно учитывать основной минус подобного соглашения – в случае расторжения ДДУ,  лицо, в отношении которого была совершена процедура переуступки прав, может рассчитывать только на ту сумму, которая прописана в договоре, а не на уплаченную фактически.

Таким образом, покупка жилья через ДДУ является удобным инструментом получения недвижимости. Главное учитывать все особенности процедуры и проявлять внимательность при заключении соглашения.

Вернуться к содержанию ↑

 

○ Советы юриста:

 

✔ Как узнать информацию о застройщике?

Для этого нужно провести небольшое исследование рынка и обратить внимание на:

  • Репутацию строительной фирмы (наличие положительных отзывов и их количество).
  • Опыт строительства (ознакомиться с результатами работы).
  • Финансовую устойчивость (возможность привлечения инвестиций в строительство, их объем и надежность.

Вернуться к содержанию ↑

 

✔ Можно ли заставить платить застройщика за просрочку сдачи объекта?

Это возможно при помощи обсуждений или подачи искового заявления в суд. Первым шагом является составление досудебной претензии в адрес застройщика, в которой отражено требование о сдаче дома и получении ключа от телефона. В случае отказа или игнорирования претензии, следует обращаться в суд.

Вернуться к содержанию ↑

 

Переуступка прав требования по ДДУ. Рассказывает нотариус Алексей Комаров.

Вернуться к содержанию ↑

Опубликовал : Вадим Калюжный, специалист портала ТопЮрист.РУ

topurist.ru

Что такое ДДУ при покупке квартиры в 2018 году

Что такое ДДУ при покупке квартиры в РФ в 2018 году подробно указано в федеральном законодательстве.

Зная все имеющиеся нюансы можно исключить вероятность попадания на недобросовестных застройщиков.

Многие российские граждане принимают участие в долевом строительстве с целью покупки собственной недвижимости.

Изъявив желание купить квартиру, многие начинают задавать вопрос, — что такое ДДУ при покупке квартиру и что оно дает им? Рассмотрим этот вопрос подробней.

Важные моменты

Договор долевого участия (ДДУ) подразумевает под собой множество нюансов, о которых нужно знать с целью минимизации рисков попадания на мошенников.

В частности рекомендуется ознакомиться с базовыми теоретическими сведениями и российским законодательством.

Необходимые термины

Многие не знают, что такое ДДУ при покупке квартиры в новостройке? Под определение “ДДУ” подразумевается покупку жилой недвижимости в возводимом многоквартирном доме с помощь инвестирования денежных средств до момента его ввода в эксплуатацию.

Деньги подлежат передаче застройщику, который берет на себя обязательства возвести дом на собственном участке земли.

Все без исключения жилые помещения должные быть переданы дольщикам соразмерно их инвестициям.

Одновременно с этим проектная документация на строительство обязательно должна быть доступной для дольщиков и предоставляться с целью ознакомления по первому требованию.

Преимущества и недостатки

Вне зависимости от того, где именно подписывается соглашение в СПб либо ином населенном пункте, основными преимуществами принято считать:

Своевременное инвестирование персональных накопленийПредоставляет возможность исключить переживания о дефолте либо повышении себестоимости недвижимости. Иными словами, цена на квартиру фиксирована соглашением
Нет необходимости переживать о возможном экономическом кризисеИ о стабильной работе банковской структуры
Есть шансы накопить дополнительные средстваНа приобретение мебели и техники в недвижимость, которая находится на стадии строительства

Из недостатков выделяют возможные риски, которые заключаются в следующем:

Вероятность попадания на недобросовестных застройщиковВ частности их много в Москве и иных крупных мегаполисах
Возможное возникновение форс-мажорных обстоятельствНа которые невозможно повлиять, причем не одной из сторон сделок
Банкротство застройщика
Преднамеренное затягивание периода сдачи объектаВ эксплуатацию по различным причинам

Как видно, при договоре долевого участия существуют как преимущества, так и недостатки. Причем отрицательные стороны заключаются в возможных рисках.

Правовое регулирование

Основным нормативно-правовым актом принято считать Федеральный закон “Относительно участия в долевом строительстве многоквартирных домов и иных типов недвижимости, а также о внесении поправок в некоторые законопроекты РФ” № 214 от декабря 2004 года.

В частности его Положения предоставляют возможность обезопасить интересы, имущество и вклады дольщиков, которые инвестировали собственные сбережения в строительство.

Согласно с указанными в нем Положениями, в последней редакции от декабря 2004 года застройщики имеют законное право привлекать финансовые средства граждан, которые приняли решение участвовать в строительстве при конкретных условиях.

Что значит ДДУ при покупке квартиры

Согласно законодательству РФ участниками долевого строительства выступают:

ЗастройщикЮридическое лицо, которое обладают законным правом на пользование либо же владение земельным наделом и согласием на строительство. Он может иметь организационно-правовую форму. Ключевой задачей принято считать привлечение инвестиций, а также возведение многоквартирных домов
ДольщикиГраждане, которые приняли решение инвестировать персональные накопления в строительство многоквартирного дома. Нередко ими могут выступать не только физические, но и юридические лица

Согласно Федеральному закону № 214, ДДУ обязательно должен включать в себя сведения относительно объекта строительства.

В роли объекта могут выступать:

  • жилые;
  • и нежилые помещения.

Кроме того, к ним часто относят общедомовое имущество, в частности: чердачные помещения, лестничные клетки и так далее.

Сравнение с соглашением купли-продажи

До того периода, пока недвижимость не сдана в эксплуатацию, застройщики имеют юридическое право подписывать только соглашения о долевом участии в строительстве.

Что касается сделки с готовыми объектами недвижимости, то в данной ситуации применяется договор купли-продажи.

Основными нормативно-правовыми актами, которые регулируют данный вопрос, принято считать:

Необходимо отметить, что ключевым преимуществом приобретения недвижимости в новостройке согласно подписанному договору купли-продажи принято считать готовность жилья к заселению, а также факт оформления в собственность застройщиком.

Иными словами, отсутствует необходимость тратить свои деньги и время на многочисленные бюрократические процедуры.

Как избежать возможных рисков

В процессе подписания соглашения долевого участия, граждане в любом случае подвергают себя рискам, поскольку их все предусмотреть невозможно.

Одновременно с этим, на начальных стадиях заключения сделки покупатели могут проявить свою бдительность и исключить вероятность возникновения различного недоразумения.

В частности рекомендуется:

  • ознакомиться с отзывами о застройщиках прошлых дольщиков в интернете;
  • ознакомиться с историей существования застройщика;
  • узнать, каким уровнем доверия обладает строительная компания.

Крайне важно внимательно ознакомиться с текстом договора. В частности необходимо проверить:

  • период сдачи объекта;
  • себестоимость приобретаемой недвижимости;
  • план дома.

Дополнительно нужно проверить, стоит ли персональная подпись уполномоченных представителей застройщика в договоре.

Важно помнить — без нотариальной доверенности правом на подписание такого рода договоров обладают генеральные директора компании. Иные лица не обладают таким законным правом.

В случае не уверенности самостоятельно разобраться с такими нюансами рекомендуется обращаться за помощью к квалифицированным юристам.

Необходимо обращать внимание на то, что свой экземпляр соглашения не нужно передавать третьим лицам. Его нужно сохранить даже по завершению строительства и сдачи объекта в эксплуатацию.

Это связано с тем, что договор выступает основной доказательной базой, которая может быть использована в судебном органе во время разрешения возникших споров.

Пошаговая инструкция оформления сделки

Граждане, которые приняли решение принять участие в долевом строительстве, должны подписать соответствующий договор.

Согласно нормам российского законодательства, в нем обязательно должны быть отображены:

  • подробные сведения относительно объекта недвижимости с указанием геометрических параметров дома и жилых помещений по отдельности согласно с принятой проектной документацией;
  • период сдачи объекта в эксплуатацию;
  • полная себестоимость объекта строительства, в том числе и правила погашения долговых обязательств по оставшейся сумме после первоначального взноса;
  • гарантийные обязательства по сдаче построенного многоквартирного дома в надлежащем виде. Дополнительно нужно делать ссылки на нормативные и технические документы;
  • сведения относительно ответственности каждой стороны, которая может наступить в случае неисполнения взятых на себя обязательств.

Важно помнить — инвестирование денежных средств в строительство осуществляется с периода подписания договора.

Дольщики получаются права собственности на объект недвижимости после его сдачи в эксплуатацию, если при этом были выполнены все условия подписанного соглашения.

Ключевым основанием для предоставления свидетельства о праве собственности принято считать:

  • факт ввода в эксплуатацию недвижимости;
  • формирование акта приема-передачи жилых помещений.

Исходя из этого, механизм заключается в следующем:

  1. Выбор застройщика.
  2. Проверка документации на предмет законности его деятельности.
  3. Подписание договора долевого участия.
  4. Сдача недвижимости в эксплуатацию.
  5. Оформление свидетельства о праве собственности.

Об этом необходимо помнить для минимизации рисков возникновения различного недопонимания.

Переуступка недвижимости по договору долевого участия

Переуступка прав на недвижимость возможно только в том случае, если соглашение о долевом участии уже было зарегистрировано в Росреестре и до периода передачи жилого помещения дольщику (до полписания акта приема-передачи).

К основным причинам переуступки принято относить:

  • нарушение периодов сдачи недвижимости;
  • выявленное ненадлежащее качество жилого помещения;
  • высокая вероятность банкротства застройщика, либо он уже объявил о данном факте;
  • с целью получения дохода.

Основная особенность рассматриваемого типа соглашения заключается в том, что требование по исправлению некачественной недвижимости может предъявляться непосредственному застройщику, но не прошлому собственнику, поскольку он не брал на себя такие обязательства согласно ст. 390 Гражданского Кодекса России.

Исходя из этого, расторгнуть соглашение переуступки прав требования и вернуть внесение средства невозможно.

В частности предусмотрен только один выход:

  1. Дождаться сдачи объекта в эксплуатацию.
  2. Зарегистрировать права собственности на недвижимость.
  3. Реализовать ее согласно договору купли-продажи.

Для минимизации рисков в дальнейшем признать переуступку недействительной, следует внимательно относиться к условиям соглашения на предмет:

Оплаты себестоимости соглашения в полном объеме прошлым собственникомПодтверждается документацией относительно зачета взаимных требований с непосредственным застройщиком
Необходимости письменного разрешения застройщика на переуступкуВ случае отсутствия данного условия в тексте соглашения, возникает необходимость в письменном виде оповестить застройщика о процедуре переуступки

Дополнительно необходимо обращать внимание на то, что в случае приобретения недвижимости по ипотеке, то дополнительно возникает необходимость получить разрешение от банковского учреждения.

Возникающие нюансы

В процессе составления и подписания договора о долевом участии могут возникать различные нюансы, о которых необходимо знать с целью минимизации рисков недопонимания.

В частности необходимо знать правила возврата налога при покупке квартиры по ДДУ, а также необходимость в юридическом сопровождении.

Возможность оформления налогового вычета

Граждане России имеют законное право рассчитывать на получение имущественного вычета в случае приобретения недвижимости согласно подписанному договору долевого участия.

Право на возмещение формируется с периода подписания дольщиками акта приема-передачи.

С целью получения налогового вычета дольщики в обязательном порядке должны составить и подать соответствующее заявление в территориальный отдел налогового органа.

Дополнительно, чтобы вернуть налог, нужно к заявлению приложить:

На основании сформированного запроса будет насчитан имущественный вычет.

Юридическое сопровождение сделки

Сопровождение квалифицированным юристом необходимо только в том случае, если граждане не в состоянии самостоятельно оценить правовые отношения, в которые они планируют вступить и одновременно с этим взвесить все имеющиеся права и взятые на себя обязательства, а также вероятные риски от сделки.

Видео: ошибки при покупке квартиры в новостройке


Иными словами, в случае возникновения различных вопросов либо же сомнений во время подписания соглашения о долевом участии, то без помощи квалифицированных юристов невозможно обойтись.

Это делается с той целью, чтобы можно было бы оценить все юридические последствия от подписания сделки.

Обращаясь за помощь к юристу, он:

  • произведет анализ законности деятельности застройщика, с которым дольщик планирует подписать соглашение;
  • изучит будущее соглашение на предмет наличия в нем различных подводных камней;
  • будет сопровождать сделку на всех этапах, до момента подписания акта приема-передачи.

По статистике, порядка 70% дольщиков принимают решение подписывать договор в сопровождении юриста с целью минимизации рисков попадания на мошенников.

В завершении хотелось бы отметить — ДДУ является отличным шансом для граждан избежать оформления договора об ипотечном кредитовании и одновременно обрести недвижимость своей мечты.

Одновременно с этим необходимо внимательно относиться к тексту договора для минимизации рисков быть обманутым.

jurist-protect.ru

Что такое ДДУ? Суть и оформление договора долевого участия :: SYL.ru

Оформление ДДУ в настоящее время предлагают многие строительные предприятия. Покупатель жилья в новостройке должен четко понимать, в чем суть такого сотрудничества, чтобы не оказаться, как рассказывается в известной сказке, у разбитого корыта. Зачастую предложения с таким юридическим оформлением стоят существенно доступнее, нежели покупка готового жилья, но и рисков, как говорят специалисты, больше. Попробуем разобраться в этом детальнее.

Зачем это нужно?

Причин заключения договоренностей с покупателями именно по такой форме немало. Строители могут раньше начать старт продаж – не требуется получать специальную документацию, подтверждающую возможность возведения здания. Как говорят агенты по недвижимости, иногда в оформлении ДДУ заинтересованы такие застройщики, деятельность которых не слишком прозрачная. Сотрудничество по указанному типу договора помогает оставить теневые стороны без внимания. Конечно, для самого предприятия это выгодно, а вот для покупателя – нет. Заключая договоренность такого плана, нужно внимательно проанализировать, насколько велики связанные с этим риски.

Две стороны одной медали

Рассматривая, что такое ДДУ, необходимо отличать:

  • предварительный ДДУ;
  • ДДУ (договор долевого участия).

Первый предполагает официальную декларацию обязательств сторон в будущем заключить ДДУ. Условия, на которых будет заключаться такая договоренность, указаны в ПДДУ. То есть фактически бумага декларирует намерение в будущем подписать основной договор. ДДУ, в свою очередь, представляет официальный регистрируемый федеральным реестром договор, указывающий все условия взаимодействия застройщика и покупателя. Права, взятые на себя обязательства – все записывается в ДДУ. Корректным будет договор, заключенный с учетом нормативов, декларированных 214 ФЗ.

Предварительный: а зачем?

В основном застройщики, предлагающие клиентам заключить предварительную договоренность, сразу объявляют, по какой причине организован такой подход к юридической стороне вопроса. Чаще всего причина в отсутствии разрешения на строительство – а его оформление является одним из базовых требований к ДДУ. Не всегда в затягивании сроков виновно предприятие, возможно, причина в местной администрации, у которой могут быть свои мотивы.

Разбирая, что такое ДДУ, ПДДУ, как велики риски, необходимо в первую очередь проанализировать репутацию предприятия, с которым можно сотрудничать. Если разрешения нет, возможно, причина вовсе не в затягивании сроков виновниками, а в многочисленных проблемах, которые фирма скрывает от общественности. Известно много случаев, когда причина была в отсутствии прав на землю, пренебрежении экспертизами, техническими условиями. Если предприятие не исправит эти недочеты, разрешения не будет выдано вообще, и тогда дольщики окажутся в крайне неприятной ситуации.

Некоторые особенности

Некоторые предприятия практикуют так называемые технические предварительные ДДУ. Что такое заключается в этой ситуации? Застройщик, как правило, располагает всей необходимой документацией, но по личным причинам заинтересован в получении денег покупателей, не регистрируя договоренность установленным порядком. Предположить, что компания предлагает ПДДУ такого плана, можно, если указаны небольшие сроки для подписания основной договоренности – в пределах трех месяцев. Эксперты по недвижимости заверяют, что опасаться в такой ситуации нечего, рисков нет.

Как видно из рыночной статистики, предварительные ДДУ – документы, которые оформляют и крупные предприятия, и совсем небольшие застройщики. Первые точно уверены, что могут вовремя сделать положенную документацию, а значит, стоит начать продажи как можно раньше. У небольших застройщиков поначалу недостаточно денег, поэтому ранний старт продаж позволяет с большей уверенностью говорить об успешном окончании проекта.

ДДУ: суть договоренности

Это такой документ, в котором указано, кто строит жилье, кто выступает ее будущим владельцем. Клиент и строитель заключают соглашение, по которому первый оплачивает расходы на возведение жилья, второй берет на себя все работы и по итогам передает заказчику готовое место обитания. Федеральное законодательство с 2004 года содержит базовый нормативный акт (уже упомянутый под номером 214), четко и детально регламентирующий все особенности подобного взаимодействия.

Обязательным условием является письменное заключение соглашения. Клиент и застройщик подписывают его, предприятие заверяет своими печатями, после чего направляет на регистрацию в федеральный реестр таких договоренностей. Тем самым клиент получает на государственном уровне защиту от повторной продажи той же жилплощади другому лицу. Перед заключением договоренности от лица компании в адрес потенциального клиента предоставляется образец ДДУ. Если предприятие не готово представить заинтересованному лицу такой документ, сотрудничать с ней категорически не рекомендовано. Чтобы удостовериться в правильности, можно отнести образец на экспертизу к юристам.

Пример, как может выглядеть ДДУ:

Как это работает?

Фактически, что такое ДДУ? Это превращение частных лиц в соинвесторов для возведения некоторого дома. Тем самым заинтересованный человек приобретает квартиру, а строитель получает необходимые ему средства на завершение возведения проекта. У дольщика есть точно такие же права, как и у всех остальных, кто подписался на условия по этому же зданию. Все инвесторы направляют свои средства в адрес строительного предприятия, финансируя тем самым работы по созданию жилища.

Важные тонкости

Чтобы не сомневаться в корректности договоренности, нужно знать, как проверить ДДУ. Перед заключением предприятие передает заказчику проект для детального исследования. Его можно отнести в юридическую компанию для профессионального анализа и проверки. Специалисты, основываясь на своем опыте, знаниях, образовании, проанализируют все формулировки, обратят внимание клиента на сложные или спорные детали. Возможно, по итогам они скажут, что договор типовой и никаких тонкостей в нем вовсе нет.

Можно, конечно, проверять документ и своими силами, но такое рекомендовано только лицам с юридическим образованием. В противном случае высока вероятность пропустить какую-нибудь важную формулировку, которая в будущем разочарует в сотрудничестве по ДДУ. Собственность клиент, конечно, получит (наверное, ведь никто не может быть уверен в том, что новостройку завершат), но вот впечатления могут быть подпорчены, если на этапе заключения договора проглядеть какое-нибудь важное условие.

Особенности официальных бумаг

Если хочется ознакомиться с документацией, которую застройщик предлагает к заключению, заранее, можно зайти на официальный сайт компании. Надежные фирмы публикуют образец договоренности, куда впоследствии просто вписывают реквизиты каждой из сторон и конкретные суммы. Не нужно даже идти в офис: это удобно, позволяет сэкономить время.

Кстати говоря, если планируется брать ипотеку для ДДУ, то такой образец лучше распечатать и вместе с ним сходить в банк. Менеджеры проанализируют бумагу, возможно, возьмут некоторое время на рассмотрение ситуации, после чего официально решат, насколько предложение надежно. Если такие крупные банки, как, к примеру, Сбербанк, признают программу безопасной, можно смело в ней участвовать.

Что содержится в бумагах?

В любом договоре обязательно прописываются все особенности конкретного жилья. Это адрес с указанием расположения на этаже, этажном плане. Кстати говоря, не стоит слишком надеяться, что номер квартиры в конечном счете будет именно такой, какой указан в бумагах – это зависит от работы экспертов в момент принятия здания. Поэтому проектная нумерация – условная, используется самим застройщиком.

Кроме того, в договоре указывают площадь жилья, число комнат, особенности планировки. Если предполагается балкон, лоджия, этот факт также прописывают. Корректное оформление пригодится в будущем покупателю на этапе регистрации права собственности. ДДУ придется предоставить в ответственные за процедуру госинстанции, где производится сверка реального жилища и указанного в бумагах.

Что с датами?

Пожалуй, именно эта тема традиционно волнует покупателя больше всего: когда наконец жилье будет готово, а ключи – переданы ему в руки. В договоренности указывается четкая дата, и застройщик обязуется передать ключи не позднее этого числа. В некоторых случаях компания упоминает более размытые сроки – например, в пределах полугодия с момента передачи строения в эксплуатацию.

При заключении ДДУ важно внимательно знакомиться с этим пунктом, чтобы в будущем не разочароваться. Необходимо понимать, что передача квартиры и сдача строения в эксплуатацию – это два разных понятия. Почему-то многие их путают.

Обязательства: я плачу, ты строишь

В ДДУ четко прописывается цена договора. Здесь будут присутствовать указания на сроки, в течение которых покупатель обязан расплатиться, а также порядок перечисления сумм в адрес предприятия. Обязательно указывают, по какой цене за квадратный метр предложение было реализовано. В момент передачи здания в эксплуатацию всю построенную жилплощадь обмеряют ответственные за это специалист. Если квартира окажется меньше запланированного, предприятие должно будет вернуть деньги. Если метраж будет больше, покупателю придется доплатить. Для вычисления этих сумм и пригодится информация о цене за квадратный метр.

В ДДУ также прописываются гарантийные обязательства. В норме срок гарантии – пятилетие на квартиру в целом, до трех лет длятся гарантийные обязательства на трубы, отопительную и вентиляционную системы.

Дополнительная информация

В норме в ДДУ прописывают кадастровую нумерацию отведенного под дом земельного участка, программу страхования проекта, точные идентификационные данные предприятия и частного лица, приобретающего жилье. Должен быть указан строительный адрес здания.

Нередко покупатели сталкиваются с тем, что реквизиты смущают, а условия не до конца ясны. В таком случае вписываться в договор в срочном порядке не нужно. Сперва следует запросить объяснения у самого застройщика, затем проконсультироваться у юриста. Это поможет снизить возможные риски. Лишь если удалось выяснить все спорные моменты, прийти ко взаимовыгодному решению, можно ставить на договоре свою подпись и переводить установленные суммы.

Как заключить ДДУ

Никакой особенной сложности в моменте подписания договоренности нет. Необходимо обратить внимание, кто из представителей компании-застройщика ставит подпись на документе. В норме это должен быть генеральный директор. Права на заключение такой договоренности обусловлены Уставом предприятия. В некоторых случаях подпись может поставить другой работник компании. Это возможно лишь при предварительном оформлении доверенности. Факт подписи по доверенности обязательно отражается в документации, в противном случае она не будет иметь силы.

Прежде чем ставить свою подпись, нужно еще раз внимательно проверить условия бумаги на наличие непредсказуемых изменений, а также прочитать доверенность лица, подписывающего документ от имени компании. Если указано, что данный человек может заключать ДДУ, тогда сомнений нет. Если такой информации нет, необходимо потребовать разъяснения и, возможно, отказаться от скоропалительного решения по подписанию бумаг. Задача ответственного покупателя – прочитать оригинал доверенности и запросить копию этого документа для себя, в будущем хранить ее вместе с прочими бумагами на приобретенную жилплощадь в новостройке.

www.syl.ru

Что такое ДДУ? Как его правильно оформить, чтобы не попасть впросак

Оглавление:

  1. Заключение ДДУ: обязанности застройщика
  2. Преимущества ДДУ для инвесторов
  3. Риски для инвесторов
  4. Когда дольщик имеет право расторгнуть договор?
  5. Случаи, когда ДДУ не имеет законной силы
  6. Обязательные пункты ДДУ
  7. Искусство маскировки
  8. Меры предосторожности


До недавнего времени не было регламента, регулирующего долевое участие, чем пользовались недобросовестные застройщики. С появлением ФЗ «О долевом участии» ситуация изменилась — дольщики получили некие гарантии, позволяющие вернуть средства в случае расторжения договора.


Договор долевого участия (ДДУ) заключается между двумя сторонами: дольщиком и застройщиком. Документ преследует единственную цель — инвестирование возведения многоэтажного дома.

Заключение ДДУ: обязанности застройщика

  • получить документы, разрешающие строительство;
  • зарегистрировать право собственности на участок земли или оформить договор аренды;
  • опубликовать документы, подтверждающие право на выполнение строительных работ, на сайте компании. Они должны предоставляться потенциальному дольщику по его требованию.


Дольщик при заключении договора должен предоставить только паспорт. В 2014 году ДДУ считается самым надежным способом приобретения жилья в строящемся доме.

Преимущества ДДУ для инвесторов

  1. Строгая регламентация текста договора. В нем указываются обязанности каждой из сторон. Детально описываются сведения об объекте: его метраж, номер квартиры, ее планировка. После подписания документа дольщик становится автоматически залогодержателем, а застройщик — залогодателем. В качестве имущества к залогу выступает земля. На нее обращено взыскание при невыполнении обязательств застройщиком.
  2. Обязательная регистрация. ДДУ проходит регистрацию в органах кадастра и картографии. Это исключает возможности «двойной продажи» одного и того же объекта. ДДУ на один объект не будет зарегистрирован второго раз.
  3. Финансовая ответственность. Нарушение сроков сдачи объекта чревато для застройщика денежной компенсацией дольщикам. Им достаточно обратиться в суд.
  4. Гарантия качества. 214-ФЗ накладывает на объект пятилетнюю гарантию, которая покрывается застройщиком.

Риски для инвесторов

Замораживание строительства


В соответствии с 214-ФЗ инвестор является кредитором третьей очереди. При банкротстве строительной компании возврат его средств осуществляется только после удовлетворения требований банковских организаций, сотрудников фирмы и т.д. По статистике больше всего недостроев приходится на Ленинградскую, Московскую, Воронежскую области и Краснодарский край.

Обременение жилья


Для строительства застройщик может привлекать заемный капитал. Причем банки выдают траншами. В качестве залога используется строящееся жилье. При неисполнении обязательств перед кредитными учреждениями квартиры, проданные по ДДУ, получают
обременение.

Двойная продажа


Возможна до регистрации ДДУ в уполномоченных органах. В соответствии с законом действительным признается документ, зарегистрированный первым. Другим инвесторам будет отказано в регистрации. Чаще всего к такой мошеннической схеме прибегают посредники. Они покупают жилье на стартовых этапах строительства по себестоимости и реализуют его через определенный период по рыночной цене нескольким покупателям. Первый, кто зарегистрировал договор, становится обладателем жилья. Остальным посредник возвращает стоимость объекта, указанную в договоре, то есть в несколько раз меньшую сумму, чем они заплатили.

Изменение проектной документации


Строительная компания может внести корректировки, не в лучшую сторону для инвестора. Они могут затрагивать планировку и общую площадь квартиры. После сдачи объекта дольщик может получить жилье, не соответствующее его заявленным требованиям. Судебный процесс может растянуться на несколько лет.

Повышение цены


Законодательство не признает строительство жилого дома в качестве инвестиционного проекта. В стоимость квартиры закладывается НДС в размере 18%. Порядок осуществления доплаты при увеличении площади жилого помещения
определяется застройщиком. В некоторых случаях это приводит к серьезному
повышению цены.

Перенесение сроков сдачи объекта


Строительная компания может отодвигать их на произвольный срок. Чтобы не выплачивать компенсацию дольщикам, она должна указать уважительную причину.

Когда дольщик имеет право расторгнуть договор?


Дольщик может расторгнуть договор в одностороннем порядке, если:

  • сроки передачи объекта нарушены более чем на два месяца;
  • есть нарекания к качеству строительных работ;
  • застройщик не может предоставить поручительство.


Если в роли дольщика выступает физическое лицо, то при расторжении ДДУ по его инициативе строительная компания возвращает ему все вложенные средства и оплачивает неустойку, равную 1/150 ставки рефинансирования. Это некая плата за пользование средствами инвестора.


Единственная причина, по которой застройщик может аннулировать договор, — нарушение оплаты по документу инвестором.

Случаи, когда ДДУ не имеет законной силы


Глава 9 ГК РФ содержит основания, по которым ДДУ не имеет законной силы. Это:

  • Противоречие договора нормам законодательства. Возможно, если сделка заключена с компанией, не имеющей разрешительной документации на строительные работы.
  • Подписание документа стороной, не наделенной соответствующими полномочиями.
  • Привлечение к участию в сделке недееспособных или ограниченно дееспособных лиц.

Обязательные пункты ДДУ


Договор может быть составлен в произвольном порядке. Однако 214-ФЗ выделяет некоторые пункты, которые должны присутствовать в тексте документа в обязательном порядке.

  1. Четкое описание инвестиционного объекта. В качестве него может выступать жилое и нежилое помещение. Оно должно быть описано максимально подробно, согласно проектной документации. В тексте указывается общая площадь, планировка, этаж, номер квартиры, расположение.
  2. Точные сроки завершения строительства. В ДДУ должна быть указана конкретная дата, после которой инвесторы могут обратиться в суд.
  3. Цена. Указывается полная стоимость недвижимости, схема и срок ее погашения.
  4. Гарантия. Указывается, что застройщик несет гарантийные обязательства при эксплуатации жилого дома. Минимальный срок — пять лет. Меньшие сроки недопустимы.
  5. Ответственность. Описываются действия, которые наступят при несоблюдении каждой стороной условий сделки: возможность расторжения, финансовая компенсация и т.д.


Перед подписанием документа инвестору не мешает изучить финансовую документацию застройщика. Особое внимание следует обратить на годовые отчеты за три и более года, бухгалтерский баланс, распределение прибыли и убытков.


Важно! Нельзя заключать ДДУ, если у застройщика нет разрешительных документов на строительство. В большинстве случаев инвесторы теряют свой капитал из-за нелегального строительства.


Право на земельный участок можно проверить по кадастровому номеру в Госреестре. Это позволит исключить двойные сделки.

Искусство маскировки


Недобросовестные застройщики до сих пор практикуют «серые схемы», позволяющие выдать за ДДУ другие механизмы.

  1. Среди них самый распространенная мошенническая уловка — предварительный договор ДДУ. На него не распространяются гарантии 214-ФЗ. Предполагается, что это посредническое звено на пути к официальному ДДУ. Застройщик обязывается после возведения объекта заключить с инвестором официальный договор. На деле предварительный документ не наделяет дольщика правом собственности на жилье. Он не проходит регистрацию в уполномоченных органах, поэтому является красным светом для прямых продаж. Нередко по предварительному ДДУ объект продается несколько раз.
  2. Заем средств под вексель. Схема предполагает оформление предварительного договора и соглашение о приобретении векселя. Стоимость ценной бумаги сопоставима с ценой, указанной в ДДУ. По сути, инвестор оплачивает покупку квартиры заранее. На самом деле, нет никакой связи между двумя этими документами. По окончании строительных работ застройщик может вернуть инвестору деньги, а не жилье. Причем, условием заключения официального ДДУ может быть цена, намного превышающая стоимость векселя. В результате выйдет, что дольщик одолжил деньги строительной компании на несколько лет без процентов.

Меры предосторожности


Первым делом нужно изучить нормы 214-ФЗ. Они позволят ответить на часто встречающиеся вопросы, связанные с долевым инвестированием.


Надежный застройщик — это лучший способ обезопасить себя от рисков инвестирования. При его выборе изучите внимательно финансовую отчетность и учредительные документы. 214-ФЗ наделяет дольщиков правом требования любой информации о деятельности строительного подрядчика. Можно ознакомиться с отзывами о компании, но доверять им 100% не стоит — негативная информация может быть оставлена конкурентами. Большую информативность, чем отзывы, представляет аудиторское заключение за последний год, отчет о прибылях и убытках, чистые активы застройщика.


Не стоит заключать другие схемы, кроме ДДУ. Они направлены на обхождении ФЗ «Об участии в долевом строительстве». Поэтому она них не распространяются никакие гарантии.


Рисков, связанных с ДДУ, множество. К сожалению, в 214-ФЗ до сих пор есть лазейки, которыми пользуются недобросовестные застройщики. Гарантия получения объекта в соответствии со всеми требованиями, указанными в законе, не всегда является стопроцентной. Эксперты рынка недвижимости предлагают потенциальным клиентам выучить нехитрое правило: «Передача денег только после зарегистрированного ДДУ». Только в этом случае можно сохранить свой капитал, время и нервы.

domananeve.ru

Договор участия в долевом строительстве (ДДУ) в вопросах и ответах

Долевое участие в строительстве нового жилого объекта – популярный ныне способ обзавестись собственной квартирой по относительно невысокой цене. Наряду с преимуществами (финансовая привлекательность покупки, возможность выбрать современное жилье нужной квадратуры, планировки), подобные проекты таят и определенные риски.

Затягивание сроков сдачи дома, несоответствие параметров и состояния квартир обещанным девелопером – только часть из них. Своеобразной страховкой от неприятных сюрпризов для дольщиков выступает ДДУ, договор долевого участия в строительстве. Но только в том случае, если он оформлен по всем правилам, включает все важные пункты, посредством которых регулируются взаимоотношения между застройщиком и потенциальным владельцем будущей жилплощади. Об этом и пойдет речь в нашей статье.

Содержание:

Что такое ДДУ и зачем он нужен?

В первую очередь, определимся, что такое договор долевого участия в строительстве. Понятие это введено Федеральным Законом №214 от 30.12.2004 года, и подразумевает свод условий, прав и обязанностей сторон соглашения долевого строительства. Именно с момента принятия 214-ФЗ, взаимодействия застройщиков и участников долевого строительства регламентируются на законодательном уровне и определяются четко прописанными положениями. Что, несомненно, делает участие в долевом строительстве более надежным для потребителей.

ДДУ выступает основным способом привлечения финансов со стороны граждан для возведения жилой недвижимости. Помимо него, существует еще две формы документа, сопровождающего долевое строительство – жилищный сертификат, договор жилищного кооператива. Только по этим трем договорам застройщики имеют право получить денежные средства от дольщиков на строительство объекта по согласованному с государством проекту.

Согласно договору участия в долевом строительстве, исполнитель принимает на себя обязательства построить собственными силами или с привлечением третьих лиц жилой объект (например, многоквартирный дом), причем сделать это в указанные в договоре сроки. А затем, получив разрешение на его ввод в эксплуатацию, передать объект контрагенту по сделке. Участник долевого строительства, в свою очередь, обязан в полном объеме рассчитаться с застройщиком и принять указанный объект.

Договор участия в долевом строительстве регистрируется в Росреестре. Со стороны застройщика он должен быть подписан непосредственно уполномоченным лицом (например, самим гендиректором компании или его представителем по доверенности).

ДДУ в обязательном порядке включает в себя следующую информацию:

  • Сведения о предмете договора (строительном объекте, который впоследствии будет передан дольщикам).
  • Сроки передачи объекта участникам долевого строительства.
  • Стоимость объекта, порядок взаиморасчета сторон.
  • Гарантийный срок на введенный в эксплуатацию объект.
  • Способы обеспечения выполнения обязательств компанией-застройщиком по договору.

Все эти пункты относятся к существенным условиям договора долевого участия в строительстве, подробнее мы их осветим в следующем разделе.

Существенные условия ДДУ: главное о важном

Предмет

Предметом договора выступает определенный объект долевого строительства, который должен соответствовать проектной документации застройщика. Если по факту завершения строительства будут обнаружены «несостыковки» свойств объекта и проектной документации, это может служить основанием для расторжения договора участия в долевом строительстве с застройщиком.

В ДДУ должны быть зафиксированы точные характеристики объекта: адрес, кадастровый номер земельного участка, квадратура согласно общей проектной площади, месторасположение по номерам секции, этаж, проектный номер. Описание объекта в подробностях поможет в будущем оценить качество постройки, убедиться в ее соответствии договору. Понадобится оно и для установления объекта после ввода дома в эксплуатацию, когда у дольщика возникнет право требования по договору участия в долевом строительстве.

Сроки сдачи готового объекта

В договоре должны быть указаны точные сроки сдачи объекта. Чаще всего за таковые принимается период времени, в который застройщик обязуется передать готовый объект дольщику. Срок сдачи должен быть единым по всем квартирам, находящимся в доме.

Тем не менее, в договор может входить положение касательно продления сроков передачи объекта. Если такая необходимость у застройщика возникает (объективность причин может быть рассмотрена в суде), то, согласно п.3 ст.6 214-ФЗ, он уведомляет об этом дольщика в письменной форме не позднее, чем за 2 месяца до окончания срока сдачи объекта, прописанного в договоре ДДУ первоначально. На основании чего, если консенсус достигнут, между дольщиком и застройщиком подписывается дополнительное соглашение о продлении сроков сдачи объекта.

Основные условия внесения любых изменений в ДДУ – договоренность сторон и отсутствие расхождений с законом.

Денежные вопросы

Стоимость объекта – обязательный пункт в договоре участия в долевом строительстве. Цену договора, подразумевающую размер денежных средств, которые дольщик должен передать застройщику для строительства объекта, назначает сам застройщик. Если оплата производится в рассрочку, в кредит, это отображается в дополнительном соглашении.

Оплата строительной компании осуществляется исключительно по факту регистрации договора в Росреестре. Для обеспечения исполнения обязательств со стороны и дольщика, и застройщика, практикуется прописывание в договоре аккредитивной формы расчета. Платеж вносится на аккредитив, доступ к которому исполнитель получает только после государственной регистрации договора долевого строительства.

Изменение итоговой цены объекта возможно в случае, если его реальная площадь будет отличаться от проектной, как в большую, так и в меньшую сторону. Условия изменения цены также должны быть включены в договор и подробно описаны.

Гарантии

Договором ДДУ устанавливается также гарантийный срок на объект. Для самой постройки он составляет не менее 5 лет, для инженерных систем – не менее 3 лет. Началом гарантийного срока является момент подписания акта приема-передачи жилого помещения

На основании указанного в договоре гарантийного срока, дольщик вправе предъявить претензии компании-застройщику в случае, если обнаружатся недостатки объекта. И она должна будет их устранить за свой счет, либо компенсировать финансово.

Обеспечение выполнения обязательств застройщиком

Обеспечение выполнения обязательств застройщика согласно заключенному договору реализуется посредством его обязательного страхования (договора), а также оформления залога, поручительства. Механизм детально расписывается в ДДУ.

Другие значимые аспекты заключения ДДУ

На что еще обратить внимание при заключении договора ДДУ? В первую очередь, необходимо ознакомиться с документацией, предоставляемой строительной компанией. Среди нее должны быть бумаги, разрешающие строительство, правоустанавливающие документы на землю, строительная декларация.

Кроме того, в договоре в полном объеме должна быть представлена информация о самом застройщике: кто он такой (официальное наименование), свидетельство о регистрации компании, внесении ее в ЕГРЮЛ/ЕГРИП. Нелишним будет пункт, разъясняющий сроки и порядок оформления будущей недвижимости в собственность, кто будет оплачивать процедуру.

Отдельная тема – пределы ответственности сторон договора. Нередко, застройщики норовят вписать в ДДУ пункты, уменьшающие их ответственность за невыполнение (или частичное невыполнение) взятых на себя обязательств. Делается это путем расширения списка форс-мажоров, якобы независящих от действий исполнителя обстоятельств. Например, срыв сроков сдачи объекта может «списаться» на нерасторопность поставщиков электроэнергии, тепловых, водных ресурсов. Или на слишком затянувшиеся морозы. Имейте в виду: подобные уловки противоречат законодательству.

То же самое касается и ответственности за качество объекта. Вопреки желанию недобросовестных девелоперов, она не заканчивается с получением разрешения на ввод дома в эксплуатацию. Недочеты, недоделки в квартирах, обнаруженные после подписания акта приема-передачи, должны быть устранены застройщиком, либо компенсированы деньгами. Сроки исправления выявленных недостатков также желательно зафиксировать на бумаге.

Это важно: любые положения договора участия в долевом строительстве, ущемляющие права дольщика как потребителя, считаются недействительными (п.1 ст.16 Закона РФ от 07.02.1992 № 2300-1 « О защите прав потребителей »).

Можно ли что-то вписать в договор по собственному желанию?

Стороны договора, как застройщик, так и дольщик, могут вносить в него пункты, исходя из собственных интересов, но только если они не идут в разрез с Федеральным законом №214. Законодательством предусмотрены тезисы, устанавливающие права и обязанности сторон ДДУ, не подлежащие корректировке условиями договора.

Расторжение договора с застройщиком: основания, алгоритм действий

Основанием для расторжения ДДУ фигурирует неисполнение обязательств одной из сторон. Если договор расторгается по вине застройщика, никакие неустойки дольщику не грозят. В случае, когда причиной разрыва деловых взаимоотношений выступает инициатива самого дольщика, к нему применяется денежный штраф в размере до 15% от стоимости объекта (предполагаемой к покупке квартиры).

Односторонний отказ одной из сторон от выполнения условий договора осуществляется путем отправления другой стороне письменного уведомления. Уведомление отправляется по почте заказным письмом, с описью вложения.

Порядок расторжения договора ДДУ, возврата средств регламентируется Федеральным законом №214-ФЗ, ст.9. В ней подробно описаны условия расторжения договора в одностороннем порядке через суд, либо по соглашению сторон.

Подведем итог. Приобретение квартиры в формате участия в долевом строительстве – сложная, дорогостоящая сделка. Зачастую, собственными силами определить, грамотно ли составлен договор ДДУ, не представляется возможным. Чтобы максимально обезопасить себя от рисков, связанных с процедурой, довеьтесь специалистам, профессиональным риэлторам и юристам Городской Службы Недвижимости.

gsn-moscow.ru

расшифровка в строительстве, договор долевого участия, что это, образец

Договор долевого участия (ДДУ) имеет массу нюансов. На что обратить внимание в ДДУ 214 ФЗ?

Нельзя допустить повышения цены при покупке на строящуюся квартиру. Необходимо быть готовым к тому, что в договоре будут пункты, ограничивающие права дольщиков или освобождающие от ответственности за несоблюдение сроков застройщика.

Договор требует тщательного изучения и достижения согласия обеими сторонами по всем пунктам. Вопросы долевого участия регулируются Федеральным законом № 214 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости».

Обратите внимание, что законный ДДУ не должен содержать условия, ущемляющие права дольщиков. Самые частые – лишение права выбора управляющей компании для обслуживания здания или вынуждение вносить дополнительные суммы в ходе строительства.

Как грамотно заключить

Дорогие читатели!

Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов,
но каждый случай носит уникальный характер. Если вы хотите узнать,
как решить именно Вашу проблему — звоните по телефонам:

8 (499) 703-15-47 — Москва
8 (812) 309-50-34 — Санкт-Петербург

или если Вам так удобнее, воспользуйтесь формой онлайн-консультанта!

Все консультации у юристов бесплатны.

Однозначного оформления ДДУ не существует. Как он выглядит, можно посмотреть в Интернете или скачать здесь.

Поэтому застройщики пытаются редактировать типовой образец в свою пользу.

Прежде, чем вложить свои деньги в строительство квартиры, каждый здравомыслящий человек досконально изучит документацию застройщика, его права на земельный участок, лицензию и так далее.

Следующий шаг – подписание Договора долевого участия. Прежде всего – внимательно изучить проект.

На что обратить пристальное внимание:

  1. Первые параграфы документа должны указывать на стороны, заключающие соглашение. Полностью следует написать название строительной компании, указать реквизиты уставных документов. Наименование застройщика должно фигурировать в проектной декларации, документе на землю и разрешении на ведение работ.
  2. Устав организации предусматривает, что ее полномочным представителем является генеральный директор, который и должен подписать полную версию ДДУ. В случае, если от лица руководителя заверяет документ представитель, действующий по доверенности, в дальнейшем могут возникнуть трудности при судебном производстве.
  3. Примите во внимание: продавать квартиру может фирма – посредник. В этом случае следует иметь на руках копию документа, в котором говорится, что застройщик дает права на реализацию квартир.

  4. Подробное описание сути соглашения – продажа и передача объекта недвижимости в конкретно указанный срок. Любые другие договоренности законом ФЗ-214 не предусматриваются.
  5. Договор можно считать полным, если в нем описаны все свойства объекта строительства: точный адрес, кадастровый номер земельного участка, на котором он будет расположен, этаж и номер будущей квартиры, ее параметры: количество комнат, площадь.
  6. Застройщик должен нести финансовую ответственность за невыполнение условий ДДУ.
  7. По закону строительная компания несет ответственность за сданный объект. Гарантийный срок за инженерно – технологическое обеспечение здания – 3 года, за квартиру – 5 лет. Эти сроки установлены законом и не могут изменяться по желанию сторон.

Соблюдение этих пунктов является обязательным, его подписание на иных условиях – незаконно. Заключенный договор регистрируется в Росреестре. Строящийся объект можно оформить в ипотеку.

Портрет строящегося объекта

В документе подробно описывается площадь квартиры и всех помещений.

Некоторыми компаниями иногда вставляется пункт, предусматривающий доплату дольщиком за лишние квадраты или выплата застройщиком части денег за уменьшенную площадь.

Пункт неправомерен, так как ущемляет права заказчика.

Стоит отметить: если площадь квартиры оказалась меньше, чем в договоре, застройщик должен вернуть деньги. Если площадь больше, клиент не виноват, а значит доплачивать строителям не должен.

В соглашении подробно указываются все виды чистовой отделки, виды покрытий, класс обоев, материал окон и дверных проемов, сантехническое оборудование.

Непредвиденные обстоятельства и сроки исполнения


Договор действует до выполнения всех его пунктов.

Дата передачи объекта должна указываться максимально конкретно. Передается объект по акту приемки.

Если сроки не соблюдены, через 60 дней дольщик может расторгнуть договор в одностороннем порядке, написав письмо в строительную компанию. Заключение о спорных вопросах может дать только суд.

Форс – мажор – это риски, которые изменить никто не в силах – стихия, военные действия, террористический акт. Другие условия в этот пункт включать нельзя, так как это незаконно.

Цена договора

Стоимость объекта определяется в договоре в отечественной валюте или в условных единицах без указания курса, что является невыгодным для дольщика, так как означает изменение цены.

Оплата считается выполненной с момента внесения средств в банк. Покупатель не несет ответственности за сроки банковских операций.

«На берегу» обсуждаются также такие важные вопросы, как, за чей счет оформляется право собственности.

В ДДУ обязателен пункт об условиях расторжения соглашения, о сумме неустойки.

Важно знать: если какие – то разделы не прописаны подробно в договоре, надо помнить, что по умолчанию, в случае судебного спора, вступают в силу положения закона о защите прав потребителя.

ДДУ – документ, который защищает права дольщика и его финансовый вклад на этапе строительства квартиры. Прежде, чем его заключить, нужно тщательно проштудировать текст, а лучше посоветоваться с юристом.

Смотрите видео, в котором специалист разъясняет актуальные изменения в долевом участии в строительстве:

sovetnik.guru

Отправить ответ

avatar
  Подписаться  
Уведомление о