Долевое строительство Википедия
Долевое строительство (англ. equity construction, исп. construcción de la equidad — «строительство по справедливости») — форма инвестиционной деятельности в строительстве, при которой строительная или инвестиционная организация (застройщик) привлекает денежные средства граждан (участников долевого строительства, «дольщиков») для строительства объектов недвижимости. После получения разрешения на ввод в эксплуатацию объекта недвижимости застройщик обязан передать объект долевого строительства участникам долевого строительства.
Определения
Участники долевого строительства («Дольщики») — граждане и (или) юридические лица на основании договора участия в долевом строительстве, вступившие в отношения, связанные с привлечением денежных средств для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости[1].
Застройщик (в контексте статьи) — юридическое лицо независимо от его организационно-правовой формы, имеющее в собственности или на праве аренды, на праве субаренды земельный участок и привлекающее денежные средства участников долевого строительства в соответствии с настоящим Федеральным законом для строительства (создания) на этом земельном участке многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, за исключением объектов производственного назначения, на основании полученного разрешения на строительство
История
Долевое строительство возникло в Аргентине[источник не указан 373 дня]. Период правления президента Аргентины Рауля Альфонсина (10 декабря 1983 — 8 июля 1989) характеризовался крайней нестабильностью финансовой сферы, гиперинфляцией, обусловившей положение большей части населения за чертой бедности, постоянно вспыхивавшими военными конфликтами. В свете экономического краха были предприняты тщетные попытки стабилизации положения путём замены обесцененной денежной единицы песо на аустраль. Это не дало положительных результатов, и аргентинские граждане оказались в весьма затруднительном положении. Новая валюта продолжала девальвироваться; за семь лет своего существования аустраль испытал 12 деноминаций. В такой ситуации аргентинские банки отказались выдавать любые долговременные кредиты. В национальной валюте при такой инфляции они были убыточны для банков, а выдавать кредиты в иностранной валюте тогда было запрещено аргентинским законом
Поэтому Рауль Альфонсин в 1985 году дал жизнь программе «Строительство по справедливости». Специально созданное акционерное общество (исп. SA, sociedad anónima) принимало взносы населения, которые шли на поддержку строительства жилья компанией-застройщиком. Внесённая сумма становилась эквивалентной определённой площади в квадратных метрах, в которых выражались и номиналы акций. Подобная сделка регистрировалась с помощью акций, накопив достаточное количество которых, человек мог обменять ценные бумаги на квартиру. Такая схема оказалась удобной благодаря тому, что покупатели получили возможность расплатиться за жилье в рассрочку вплоть до окончания строительства
Раулю Альфонсину удалось повысить число собственников жилья с 2 % до 21 %[2][неавторитетный источник?][источник не указан 373 дня].
Положительный опыт долевого строительства в Аргентине стал предпосылкой использования данной схемы и в других странах. В Чили, например, дольщики успешно вкладывали средства в строительство так называемых «доходных домов» для получения прибыли. А вот в Сальвадоре привлечённые инвесторы оказались в ловко спланированной западне — финансовые махинации, проведенные под видом долевого строительства, оставили без денег и крова многочисленные семьи
Новый качественный этап начинается по пришествии схемы в Великобританию. По инициативе британских финансистов идея сразу же распространилась в Египте, Кувейте, ОАЭ, где многие британские строительные компании возводили разнообразные объекты недвижимости. Британские компании не стали создавать специальных акционерных обществ или кооперативов, продавали не акции, доли или паи, а сразу же квадратные метры конкретного будущего жилья. Это было гарантией окупаемости ещё не начатого строительства. Схема оказалась действенной, что подтверждается опытом ныне существующих компаний, чья специализация — долевое строительство[2][
Долевое строительство в России
Реальные схемы порой оказывались в российской практике порочными. Имели место обманы инвесторов недобросовестными застройщиками. Впрочем, чаще это была неосмотрительность застройщиков, неоправданно надеявшихся на преодоление трудностей за счет новых дольщиков (что создавало риск раскручивания «пирамид»)[источник не указан 656 дней].
Чтобы ограничить сложившиеся на практике схемы, был принят Федеральный закон от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости», вступивший в силу 1 апреля 2005 года.[1] Закон регулирует отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц на основании договоров участия в долевом строительстве.
Согласно закону, застройщик — это юридическое лицо, имеющее в собственности или на праве аренды земельный участок и привлекающее денежные средства участников долевого строительства для создания на этом земельном участке многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, за исключением объектов производственного назначения, на основании полученного разрешения на строительство.
Объект долевого строительства представляет собой жилое или нежилое помещение, общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, подлежащие передаче участнику долевого строительства после получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.
По договору участия в долевом строительстве застройщик обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства. В свою очередь участник долевого строительства обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.
Закон улучшил положение, но решить проблему кардинально не смог. В России были созданы и продолжают работу комитеты для помощи пострадавшим дольщикам. Такие организации не только ведут учет новых строительных объектов, но и собирают статистические данные о каждом из них, об администрации соответствующего региона, а также о недобросовестных застройщиках.[источник не указан 1211 дней]
На сегодняшний день долевое строительство получило широкое распространение в Российской Федерации. В СМИ явление зачастую освещается в негативном свете в силу сложившихся обстоятельств: все большее количество дольщиков оказываются обманутыми застройщиками.
См. также
Примечания
Ссылки
wikiredia.ru
Долевое строительство — Википедия
Долевое строительство (англ. equity construction, исп. construcción de la equidad — «строительство по справедливости») — форма инвестиционной деятельности в строительстве, при которой строительная или инвестиционная организация (застройщик) привлекает денежные средства граждан (участников долевого строительства, «дольщиков») для строительства объектов недвижимости. После получения разрешения на ввод в эксплуатацию объекта недвижимости застройщик обязан передать объект долевого строительства участникам долевого строительства.
Определения
Участники долевого строительства («Дольщики») — граждане и (или) юридические лица на основании договора участия в долевом строительстве, вступившие в отношения, связанные с привлечением денежных средств для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости[1].
Застройщик (в контексте статьи) — юридическое лицо независимо от его организационно-правовой формы, имеющее в собственности или на праве аренды, на праве субаренды земельный участок и привлекающее денежные средства участников долевого строительства в соответствии с настоящим Федеральным законом для строительства (создания) на этом земельном участке многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, за исключением объектов производственного назначения, на основании полученного разрешения на строительство
Видео по теме
История
Долевое строительство возникло в Аргентине[источник не указан 332 дня]. Период правления президента Аргентины Рауля Альфонсина (10 декабря 1983 — 8 июля 1989) характеризовался крайней нестабильностью финансовой сферы, гиперинфляцией, обусловившей положение большей части населения за чертой бедности, постоянно вспыхивавшими военными конфликтами. В свете экономического краха были предприняты тщетные попытки стабилизации положения путём замены обесцененной денежной единицы песо на аустраль. Это не дало положительных результатов, и аргентинские граждане оказались в весьма затруднительном положении. Новая валюта продолжала девальвироваться; за семь лет своего существования аустраль испытал 12 деноминаций. В такой ситуации аргентинские банки отказались выдавать любые долговременные кредиты. В национальной валюте при такой инфляции они были убыточны для банков, а выдавать кредиты в иностранной валюте тогда было запрещено аргентинским законом
Поэтому Рауль Альфонсин в 1985 году дал жизнь программе «Строительство по справедливости». Специально созданное акционерное общество (исп. SA, sociedad anónima) принимало взносы населения, которые шли на поддержку строительства жилья компанией-застройщиком. Внесённая сумма становилась эквивалентной определённой площади в квадратных метрах, в которых выражались и номиналы акций. Подобная сделка регистрировалась с помощью акций, накопив достаточное количество которых, человек мог обменять ценные бумаги на квартиру. Такая схема оказалась удобной благодаря тому, что покупатели получили возможность расплатиться за жилье в рассрочку вплоть до окончания строительства[источник не указан 332 дня].
Раулю Альфонсину удалось повысить число собственников жилья с 2 % до 21 %[2][неавторитетный источник?][источник не указан 332 дня].
Положительный опыт долевого строительства в Аргентине стал предпосылкой использования данной схемы и в других странах. В Чили, например, дольщики успешно вкладывали средства в строительство так называемых «доходных домов» для получения прибыли. А вот в Сальвадоре привлечённые инвесторы оказались в ловко спланированной западне — финансовые махинации, проведенные под видом долевого строительства, оставили без денег и крова многочисленные семьи[источник не указан 332 дня].
Новый качественный этап начинается по пришествии схемы в Великобританию. По инициативе британских финансистов идея сразу же распространилась в Египте, Кувейте, ОАЭ, где многие британские строительные компании возводили разнообразные объекты недвижимости. Британские компании не стали создавать специальных акционерных обществ или кооперативов, продавали не акции, доли или паи, а сразу же квадратные метры конкретного будущего жилья. Это было гарантией окупаемости ещё не начатого строительства. Схема оказалась действенной, что подтверждается опытом ныне существующих компаний, чья специализация — долевое строительство[2][неавторитетный источник?][источник не указан 332 дня].
Долевое строительство в России
Реальные схемы порой оказывались в российской практике порочными. Имели место обманы инвесторов недобросовестными застройщиками. Впрочем, чаще это была неосмотрительность застройщиков, неоправданно надеявшихся на преодоление трудностей за счет новых дольщиков (что создавало риск раскручивания «пирамид»)[источник не указан 615 дней].
Чтобы ограничить сложившиеся на практике схемы, был принят Федеральный закон от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости», вступивший в силу 1 апреля 2005 года.[1] Закон регулирует отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц на основании договоров участия в долевом строительстве.
Согласно закону, застройщик — это юридическое лицо, имеющее в собственности или на праве аренды земельный участок и привлекающее денежные средства участников долевого строительства для создания на этом земельном участке многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, за исключением объектов производственного назначения, на основании полученного разрешения на строительство.
Объект долевого строительства представляет собой жилое или нежилое помещение, общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, подлежащие передаче участнику долевого строительства после получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.
По договору участия в долевом строительстве застройщик обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства. В свою очередь участник долевого строительства обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.
Закон улучшил положение, но решить проблему кардинально не смог. В России были созданы и продолжают работу комитеты для помощи пострадавшим дольщикам. Такие организации не только ведут учет новых строительных объектов, но и собирают статистические данные о каждом из них, об администрации соответствующего региона, а также о недобросовестных застройщиках.[источник не указан 1170 дней]
На сегодняшний день долевое строительство получило широкое распространение в Российской Федерации. В СМИ явление зачастую освещается в негативном свете в силу сложившихся обстоятельств: все большее количество дольщиков оказываются обманутыми застройщиками.[неопределённость][источник не указан 1170 дней]
См. также
Примечания
Ссылки
wiki2.red
Долевое участие в строительстве многоквартирных домов: типы, варианты участия, особенности.
Долевое строительство – один из самых популярных способов покупки недвижимости в настоящее время.
Но, несмотря на все его преимущества, здесь также есть определенные риски. Рассмотрим подробное, на что именно нужно обращать внимание при заключении договора на участие в долевом строительстве.
○ Что такое долевое строительство?
Долевое строительство – это возведение многоквартирного дома за счет привлечения финансовых средств будущих владельцев жилплощади в нем. Преимущества подобного решения есть для каждой из сторон.
Застройщику не нужно брать кредит и выплачивать по нему проценты, а дольщик получает возможность приобрести квартиру по относительно невысокой цене. От стадии строительства напрямую зависит цена квадратных метров, чем ближе срок сдачи, тем стоимость квартир выше.
Вернуться к содержанию ↑
○ Чем регулируется вопрос?
Долевое строительство, а также отношения застройщика и дольщика регулируются Федеральным законом «Об участии в долевом строительстве…» от 30.12.2004 №214-ФЗ.
Настоящий Федеральный закон регулирует отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости (далее — участники долевого строительства), для возмещения затрат на такое строительство и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, а также устанавливает гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства (п.1 ст.1 №214-ФЗ).
Вернуться к содержанию ↑
○ Договор долевого участия.
Договор долевого участия (ДДУ) – это соглашение, в котором регламентируется обязанность:
- Дольщика регулярно вносить взносы.
- Застройщика в указанный период сдать объект, соответствующий всем нормам и пригодный для эксплуатации.
По договору участия в долевом строительстве (далее также — договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости (п.1 ст.4 №214-ФЗ).
Договор оформляется в письменном виде и подлежит обязательной государственной регистрации, которая призвана исключить возможность мошенничества со стороны застройщика.
✔ Образец договора.
Закон не устанавливает строгой формы составления документа, но предусматривает, какие сведения должны быть в нем отражены. Так, в соответствии с п.4 ст.4 №214-ФЗ, в тексте должна указываться следующая информация:
- Реквизиты сторон.
- Максимально подробное описание предмета сделки (объекта строительства).
- Срок сдачи здания в эксплуатацию.
- Стоимость договора, порядок и способ оплаты.
- Срок гарантии на квартиру.
- Права и обязанности сторон.
- Методы обеспечения исполнения застройщиком своих обязанностей.
- Дополнительные условия.
- Дата и подпись сторон.
В соглашение могут включаться иные пункты при условии взаимного согласия сторон.
Вернуться к содержанию ↑
○ Виды участия в долевом строительстве.
Участие в долевом строительстве можно принять путем заключения одного из трех возможных видов договоров. Все они будут подробно рассмотрены ниже.
✔ ДДУ.
Это самый распространенный вид соглашения, которое имеет свои особенности:
- Должен пройти обязательную государственную регистрацию.
- Отличается множественностью участников со стороны дольщика (один застройщик заключает типовые договора с рядом дольщиков).
- Наличие предварительных обязанностей строительной фирмы (у нее должно быть: разрешение на строительство, документы на землю и проектная документация).
✔ Договор уступки прав требования.
Данный вид соглашения предусматривает возможность дольщика передать свои права на будущую квартиру другому лицу. Особенности такого вида договора:
- Переход к покупателю не только прав, но и обязанностей продавца.
- Необходимость получения согласия застройщика.
- Ограниченный срок возможности заключения – договор переуступки может быть оформлен только после государственной регистрации ДДУ и до сдачи дома в эксплуатацию.
- Необходимость указания в тексте ссылки на реквизиты ДДУ.
✔ Договор накопления в ЖСК.
Это еще один способ участия в долевом строительстве, заключающийся в вступлении в Жилищный кооператив. Здесь возможен более долгий срок рассрочки и контроль строительства. Вступление в ЖСК предусматривает необходимость внесения регулярных паевых взносов, размер которых устанавливается участниками объединения. Особенности подобного договора:
- Отсутствие требования о государственной регистрации договора, что повышает риски двойных продаж.
- Необходимость самостоятельного регулирования проблем, возникающих на разных этапах строительства (например, если произойдет удорожание строительства, участникам кооператива, скорее всего, придется компенсировать разницу из собственных средств).
- Возникновение обязательств по оплате коммунальных платежей с момента возведения здания.
Вернуться к содержанию ↑
○ Нюансы сделки долевого участия.
Долевое участие имеет свои особенности и риски, которые нужно учитывать, принимая решение о покупке квартиры подобным способом. Они будут подробно рассмотрены ниже.
✔ Срок сдачи.
Если застройщик не сдал объект вовремя, вы можете требовать от него выплату неустойки за просрочку. Это можно делать в досудебном порядке, путем направления претензии в адрес строительной фирмы, или в судебном порядке, путем составления иска. Доказательством нарушения срока будет акт приема-передачи:
- Либо его нет, что подтверждает факт не сдачи объекта к данному сроку.
- Либо он есть с более поздней датой, что опять же подтверждает факт срыва сроков.
✔ Недобросовестный застройщик.
Есть определенные критерии, по которым определяется надежность строительной фирмы:
- Публичность, если компания часто мелькает в СМИ, это говорит о том, что она не боится быть на виду, а значит, вероятность мошенничества достаточно низкая.
- Адекватная ценовая политика – слишком низкие цены должны сразу насторожить.
- Темпы строительства, для определения этого показателя достаточно несколько раз посетить стройку и увидеть, есть динамика или нет.
- Актуальность учредительных документов – застройщик должен по первому требованию представить все бумаги, которые подтверждают его статус.
Все эти критерии следует изучать до заключения контракта.
✔ Процедура участия.
Оформление участия в долевом строительстве происходит путем подписания договора и его государственной регистрации (ДДУ). Факт завершения сделки и передачи квартиры дольщику оформляется актом приема-передачи, который удостоверяет выполнение всех обязательств со стороны застройщика.
Участие в долевом строительстве – это хороший способ совершить выгодную покупку жилплощади. Но здесь также необходимо проявлять разумную осторожность и внимание ко всем мелочам.
Вернуться к содержанию ↑
○ Советы юриста:
✔ Участвовал в долевом строительстве, в результате застройщик предоставил квартиру меньшую по размеру, чем договаривались, что делать в такой ситуации?
Если в вашем договоре предусмотрен пункт, позволяющий изменить цену квартиры, вам нужно составить дополнительное соглашение на возврат части суммы. Если такого пункта нет, вы можете в одностороннем порядке отказаться от договора, что наложит на застройщика обязательство по возврату полученных от вас денег вместе с процентами за их использование. Если решить дело мирным путем не получается, следует обращаться в суд.
✔ Вложили деньги в долевое строительство, но застройщик «заморозил» строительство, что делать?
Здесь возможны два варианта. Можно попытаться сменить застройщика, обратившись в свою перфектуру. Либо можно расторгнуть договор в одностороннем порядке, направив уведомление об этом заказным письмом застройщику. В течение 10 дней после этого он обязан вернуть деньги. Если компания отказывается это делать, обращайтесь в суд.
Вернуться к содержанию ↑
Специалист Ахола Елена Сергеевна расскажет об особенностях участия в долевом строительстве.
Опубликовал : Вадим Калюжный, специалист портала ТопЮрист.РУ
topurist.ru
как не стать обманутым дольщиком
Заключая договор долевого участия, необходимо помнить о сопряженных с ним рисках. Проблемы долевого строительства связаны с тем, что после заявления Правительства Российской Федерации о намерении решения квартирного вопроса своих граждан, строительство жилых объектов при инвестиционной поддержке государства стало вестись массовыми темпами, — а это привело к появлению недобросовестных застройщиков, а также нечистых на руку должностных лиц на всех этапах финансирования. Также причинами появления проблем в долевой застройке служат недостаточная прозрачность получения всех видов согласований, необходимых для начала строительства (ведет к заключению договоров долевого участия на объектах без необходимых разрешений), и отсутствие надлежащего контроля со стороны государственных властей над деятельностью компаний-застройщиков и их финансовым состоянием.
Нормативная база для защиты участников долевого строительства
В настоящее время в стране более сотни тысяч человек обмануты и уже не могут вернуть ни вложенных средств, ни обещанных квартир. Государство пытается урегулировать ситуацию с помощью совершенствования законодательной базы. Если гражданин-участник долевого строительства приобретает недвижимость не для предпринимательской деятельности с целью получения финансовой или иной выгоды (только для семейного, личного, домашнего пользования), то его отношения с застройщиком регламентируются Федеральным Законом от 30.12.2004 года N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости (жилых) и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ», а также законодательными актами Российской Федерации, направленными на защиту потребительских прав (в части не урегулированных 214-ФЗ вопросов).
Законодательство по защите прав потребителей может применяться в суде только в случаях, когда отсутствие корыстных целей покупателя доказано при рассмотрении следующих вопросов:
- имеет ли гражданин другую жилую недвижимость;
- каков состав его семьи;
- какова площадь жилья участника долевого строительства, которую он и его семья занимали ранее;
- нуждается ли он в улучшении условий проживания и состоит ли на учете.
Но и даже в случае судебных решений в пользу дольщика, никто не гарантирует, что он может получить свои средства или квартиру, так как застройщик может оказаться банкротом или проходить соответствующую процедуру. Чтобы риск оказаться в числе обманутых дольщиков был минимальным, граждане должны знать о проблемах, имеющихся при заключении договоров долевого участия.
Итак, с какими проблемами может столкнуться дольщик при ожидании жилья, за которое он уже отдал свои деньги?
Проблема № 1. Задержка завершения строительства (сдачи дома в эксплуатацию)
Причины возникновения проблемы:
- Нецелевое расходование средств застройщиком — возведение других объектов, не предусмотренных договором долевого участия за счет средств дольщиков. То есть застройщик, получая средства дольщиков, вкладывает их в строительство более перспективного (на его взгляд) строительства, рассчитывая вернуть деньги с прибылью после продажи квартир в новом объекте.
- Участники строительства не выполняют своих договорных обязательств — возникновение проблем с поставками материалов или с выполнением работ субподрядными или подрядными организациями ведет к расторжению с ними договоров и поиску новых участников строительства, что занимает дополнительное время.
- Недостаточное финансирование объекта — застройщик предполагает продать все квартиры до окончания завершения строительства, не имея собственных средств или не желая вкладывать их в данное здание.
- Расчет между подрядчиком и застройщиков не прямыми финансовыми средствами, а в виде строящегося жилья. Таким образом, для осуществления работ подрядчиком зачастую ему нужно эти квартиры реализовать.
- Неправильное составление договора долевого участия — указывается плановый срок сдачи объекта или подсоединения его к городским или иным инженерным сетям, не привязывающий застройщика к конкретным датам. Соблюдение плановых сроков не является одной из обязанностей застройщиков, если ответственность за несвоевременность сдачи объекта и возникающие в этом случае неустойки (и их размер) не прописаны в договорах долевого участия.
Проблема № 2. Доплаты сверх сумм, указанных в договоре
Дольщики каждого десятого строящегося объекта в Российской Федерации сталкиваются с предложением застройщика внести дополнительные денежные суммы сверх установленных заключенным договором.
Причины возникновения проблемы:
- В договоре не прописан состав работ или затрат, включенных в стоимость одного квадратного метра жилья. Например, застройщики выполнил благоустройство придомовой территории — эти затраты, без предварительного (при подписании договора) уведомления дольщиков не относятся к основному строительству, и заказчик имеет право включить их сверх первичной стоимости квадратного метра. Во избежание возникновении такой проблемы в договоре долевого строительства должно быть прописано, что суммы, внесенной дольщиком, достаточно для передачи ему квартиры и регистрации его права на эту квартиру.
- Затянувшееся строительство или общая ситуация в стране, повлекшие резкое удорожание стоимости строительных материалов или иных необходимых для постройки объекта работ и услуг. Если такого вида риски и ответственность за них не прописаны в договоре, то застройщик может попытаться обязать дольщиков внести доплату. Если объект уже достроен, то будущие собственники жилья с большой долей вероятности могут получить недвижимость без внесения доплат, в противном случае, строительство может перейти на стадию незавершенного.
- Незавершенное строительство — если застройщик не справился со своими обязанностями, то власти муниципального образования имеют полное право передать строительство другой компании. Смена застройщика без сохранения обязательств перед дольщиками гарантированно предполагает возникновение различного вида доплат.
- Увеличение площади квартир, не предусмотренное проектной документацией. Такая ситуация может возникнуть при уменьшении, например, толщины межкомнатных перегородок. В этом случае дольщики обязаны внести доплату за «лишние» квадратные метры.
Проблема № 3. Невозможность расторжения договора долевого участия
Если одного из дольщиков не устраивает ход выполнения строительства или по каким-либо иным причинам, он желает расторгнуть договор.
Что должен содержать договор долевого строительства, чтобы риски дольщика по этой проблеме были сведены к минимуму:
- Пункт «Условия расторжения договора» должен быть максимально подробным — он должен содержать возможные причины и инициаторов расторжения.
- Условия подписания соглашения о расторжении должны содержать: обязательства сторон по подписанию, срок возврата и объем денежной суммы к возврату дольщику. В противном случае может возникнуть ситуация, что застройщик отказывается подписать соглашение или выставляет квартиру дольщика на продажу, что ведет к затягиванию возврата средств.
Проблема № 4. Регистрация прав собственности дольщика
Причины возникновения проблемы:
- Застройщик не выполнил свои обязательства перед государственными инвесторами.
- Застройщик по каким-либо причинам не может подготовить пакет документов, необходимых для передачи в государственные органы регистрации.
Решение проблемы осуществляется только судебным порядком с привлечением грамотных юристов, которые на основании имеющихся документов дольщика о правах на квартиру, добиваются признания прав собственности.
Проблема № 5. Двойная продажа жилья
Редко, но встречаются случаи, когда на одну и ту же квартиру заключаются несколько (чаще два) договоров долевого строительства, и узнать о существовании друг друга дольщики могут только при регистрации прав собственности.
Причины возникновения проблемы:
- Незнание гражданами юридической подоплеки договоров долевого строительства. Все договоры такого вида в обязательном порядке должны быть зарегистрированы в соответствующих органах — тогда риск возникновения такой проблемы будет сведен к минимуму.
- Недобросовестность застройщика, который заключает договор с несколькими дольщиками (без соответствующей регистрации) или же расплачивается квартирами, уже обремененными обязательством, с поставщиками строительных материалов или субподрядными организациями. Эта причина является мошенничеством.
Проблема № 6. Приобретение жилья не у застройщика
Часто встречающийся риск — покупка прав на недвижимость не у непосредственного застройщика, а через подрядную организацию. Если застройщик расплачивается строящимися квартирами с подрядной организацией на условиях выполнения ими всех договорных обязательств, то в этом случае есть риск расторжения между ними договора по независящим от дольщика причинам. Поэтому на этапе подписания договора долевого участия покупатель должен удостовериться в том, что права на квартиру уже принадлежат подрядчику и им выполнены все обязательства перед застройщиком. Иначе застройщик, разрывая договорные отношения с подрядчиком, может отозвать у него право на ранее переданные квартиры.
Проблема № 7. «Серые» схемы
Зачастую желание человека обладать квартирой именно в этом районе и именно в этом доме так велико, что, вопреки здравому смыслу или по причине недопонимания серьезности рисков, он участвует в строительстве не на условиях, предусмотренных законодательством нашей страны, а соглашается на условия застройщика и вносит свои денежные средства по так называемым «серым» схемам:
- Приобретение векселей или заключение беспроцентного договора займа застройщику — в этом случае законное обеспечение передачи квартиры покупателю возможно лишь на добровольных началах застройщика. Чаще всего дольщикам просто возвращаются средства без уплаты процентов по ним. И, если от займа до возврата проходит не один год, сколько в этом случае теряет дольщик — предугадать не сложно.
- Передача денег на банковский счет, не связанный со строительством конкретного объекта, — в этом случае связь между зачислением финансовых средств и приобретением прав на недвижимость отсутствует. Кроме того, застройщики могут обязать своих дольщиков пользоваться услугами конкретного банка, что нарушает антимонопольный закон.
- Заключение предварительных договоров долевого участия — в этом случае возможен срыв сроков заключения основного договора.
- Возмездный договор купли-продажи недвижимости — подписание такого документа влечет за собой налоговые последствия для дольщика, которого также могут привлечь к административной ответственности за нарушение закона № 241-ФЗ о долевом строительстве.
Заключение
Аналитики рынка недвижимости и юристы обращают внимание на то, что оформление договоров долевого строительства в большинстве своем производится далеко не в пользу участника долевого строительства — дольщика. Компании-застройщики всеми доступными путями пытаются обезопасить себя от возможных финансовых и иных рисков и не прописывают в договорах такие важные моменты, как:
- точная дата сдачи дома в эксплуатацию;
- фиксация стоимости одного квадратного метра на весь период строительства;
- расторжение договора и возврат уполномоченных средств;
- четкая ответственность за несоблюдение условий договора.
Поскольку обычно текст таких договоров составляется заинтересованным юристом (например, штатным), то глупо предполагать, что застройщик вгонит себя в какие-то узкие рамки. Чаще всего дольщики не вникают в суть подписываемых документов, обрекая себя на рискованную сделку, а если и внимательно относятся к прочтению документа, то не всегда могут трактовать некоторые его пункты в правильную сторону. Подписание договора долевого участия в присутствии незаинтересованного приглашенного дольщиком юриста, который специализируется именно в этой области, поможет избежать возможных проблем и заключения сомнительной или невыгодной для гражданина сделки.
Часто встречаются и добросовестные компании-застройщики, которые максимально отражают в своих договорах все возможные аспекты совместного сотрудничества с дольщиками, вплоть до незначительных на первый взгляд подробностей, но такая своеобразная безопасность оценивается гораздо выше — стоимость квадратного метра в построенном объекте будет отличаться от рыночной в гораздо большую сторону.
И все же, нужно отметить, что государство пытается решать проблемную ситуацию. Для этого закон № 214-ФЗ постоянно совершенствуется. Так, например, последние внесенные изменения ужесточили ответственность за несоблюдение закона. Но его эффективность по-прежнему минимальна, так как четкого механизма возведения объекта капитального строительства «ОТ и ДО» не существует. Результативность действия закона и сведение рисков дольщиков к минимуму может быть достигнуто только после пересмотра всей законодательной базы, сопутствующей строительству, в том числе и земельного законодательства.
Прочтите также:
←Вернуться
www.it-nv.ru
Правовой статус участника долевого строительства
В отличие от понятия «застройщик» в Федеральном законе № 214-ФЗ отсутствует определение, а также предъявляемые требования к другой стороне договора – участнику долевого строительства. По замечанию А.Ю. Хамова, применение термина «участник» долевого строительства в Федеральном законе № 214-ФЗ не вполне удачно, поскольку под участником традиционно понимается лицо, которое принимает участие в каком-либо деле. По договору участия в долевом строительстве гражданин или юридическое лицо непосредственно не принимают участия в возведении многоквартирного дома или иного объекта недвижимости, а лишь вносят установленную договором сумму на выполнение данных работ[1].
Однако полагаем, что подобное употребление термина не предполагает в обязательном порядке «личное» участие гражданина или юридического лица в строительстве многоквартирных домов, в данном случае термин «участник» долевого строительства подразумевает участие в строительстве посредством уплаты цены договора, то есть внесения только денежных средств.
Как следует из ч.1 ст.1 Федерального закона № 214-ФЗ в качестве участника по договору участия в долевом строительстве может выступать гражданин или юридическое лицо. Согласно пояснительной записке к проекту Федерального закона № 214-ФЗ принятие данного законопроекта направлено прежде всего на усиление защиты прав граждан, вкладывающих денежные средства в строительство жилья, в связи с чем статус гражданина-участника долевого строительства отличается от гражданина-индивидуального предпринимателя или юридического лица-участника по тому же договору.
Ряд положений Федерального закона № 214-ФЗ применяется исключительно в том случае, если участником долевого строительства является гражданин (ч.3 ст.3, ч.ч.2, 6 ст.9, ч.ч.4, 7 ст.23, ст.23.2 Федерального закона № 214-ФЗ). При этом, статус гражданина в рамках договора участия в долевом строительстве требует конкретизации: положения данного Федерального закона позволяют выделить следующие группы граждан-участников долевого строительства:
- граждане-потребители;
- индивидуальные предприниматели, осуществляющие деятельность без образования юридического лица в соответствии со ст.23 ГК РФ, а также граждане, не имеющие статуса индивидуального предпринимателя и приобретающие объекты долевого строительства в целях, не связанных с удовлетворением личных, семейных, домашний, бытовых и иных подобных нужд.
В зависимости от того, кто является участником долевого строительства Д.А. Соболев выделят два вида правоотношений по договору участия в долевом строительстве:
- потребительские, в которых в качестве участника долевого строительства выступает физическое лицо, заключившее договор участия в долевом строительстве в целях удовлетворения личных, семейных, бытовых и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности;
- предпринимательские, в которых в качестве участников выступают юридические лица и индивидуальные предприниматели[2].
Похожую классификацию приводит Н.А. Маштакова,
xn—-8sbgfumfxnk8g9a.xn--p1ai
как не дать себя обмануть
Участник долевого строительства
Определение понятия «участник долевого строительства» дается в ч. 1 ст. 1 Закона. Согласно данной норме под участниками долевого строительства понимаются: граждане и юридические лица, вносящие денежные средства для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости на основании договора участия в долевом строительстве.
Здесь же хотелось бы обратить внимание читателей на следующий момент. В определении понятия «участники долевого строительства» делается особый акцент на том факте, что они должны вносить свои денежные средства именно на основании договора участия в долевом строительстве. Нелишним представляется напомнить, что согласно ст. 4 Закона по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости. Договор участия в долевом строительстве заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.
Еще раз отметим, что данный договор должен содержать:
1) определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости;
2) срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства;
3) цену договора, сроки и порядок ее уплаты;
4) гарантийный срок на объект долевого строительства.
К отношениям, вытекающим из договора, заключенного гражданином – участником долевого строительства исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяется законодательство РФ о защите прав потребителей в части, не урегулированной настоящим Федеральным законом.
Судебная практика строго следует данной норме Закона.
Пример
Определением Судебной Коллегии по гражданским делам Верховного Суда РФ от 14 марта 2006 г. № 78-В06-1 суд, отправляя дело на новое рассмотрение, указал на то, что суд первой инстанции необоснованно оставил исковое заявление без движения в связи с неуплатой истцом государственной пошлины, поскольку в соответствии с законодательством потребители освобождаются от уплаты государственной пошлины по искам, связанным с нарушением их прав[14].
Кроме того, как разъяснил Верховный Суд РФ[15], при применении Закона РФ «О защите прав потребителей» к указанным правоотношениям необходимо иметь в иду, что Федеральным законом «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ» предусмотрена иная, отличная от законодательства о защите прав потребителей ответственность и иные штрафные санкции за нарушение обязательств по договору участия в долевом строительстве многоквартирных домов (п. 3 ст. 3, п. 2 ст. 9, ст. 10 Закона).
Таким образом, в суде для применения законодательства о защите прав потребителей должно быть доказано, что недвижимость приобретается исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности. В качестве доказательств этому могут быть установлены следующие факты:
??имеет ли данный гражданин жилую площадь,
??каков состав семьи участника долевого строительства,
??какова площадь ранее занимаемого жилого помещения,
??состоит ли он на учете в качестве нуждающегося в улучшении жилищных условий и др.
Компенсация морального вреда, причиненного гражданам-участникам долевого строительства, осуществляется на общих основаниях, предусмотренных Законом РФ «О защите прав потребителей», поскольку Федеральным законом «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ» отношения по компенсации морального вреда не регулируются.
Стоит отметить, что данная норма вызвала особое недовольство у застройщиков. По их мнению, совершенно невозможно определить, для семейных нужд или для извлечения дохода гражданин заключает договор. Причем цели строительства могут со временем меняться.
Приведем в связи с изложенным несколько примеров судебной практики.
Пример
В одном случае, дело по иску о взыскании неустойки передано на новое рассмотрение в суд, поскольку к возникшим между истцом и ответчиком правоотношениям применяется Закон РФ «О защите прав потребителей», в соответствии с которым потребители освобождаются от уплаты государственной пошлины по искам, связанным с нарушением их прав[16]. В другом случае исковое заявление о взыскании неустойки за нарушение обязательств по договору долевого участия в инвестировании строительства жилого дома и компенсации морального вреда неправомерно возвращено заявителю в связи с неподсудностью, поскольку к данным отношениям применяется Закон РФ «О защите прав потребителей» и в соответствии с предусмотренным им правилом подсудности заявитель вправе обратиться с исковым заявлением в суд по месту своего жительства[17].
Помимо этого, необходимо отметить, что среди прочих финансовых инструментов квартира как объект инвестирования обладает рядом существенных преимуществ. Вложение в нее дает владельцу достаточно широкие возможности управления своим поведением в зависимости от различных сценариев развития рынка недвижимости и собственных предпочтений, а именно право продать жилое помещение или права на него (соответственно ст. 549, ст. 382 ГК РФ), обменять (ст. 567 ГК РФ), подарить (ст. 572 ГК РФ), заложить (ст. 334 ГК РФ, Федеральный закон от 16 июля 1998 г. № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», сдать в аренду (наем) (ст. 288, ст. 671 ГК РФ), использовать для личного проживания и проживания членов своей семьи (ст. 288 ГК РФ), перевести жилое помещение в нежилое для размещения в нем предприятий, учреждений, организаций (ст. 288 ГК РФ). Наличие нескольких вариантов использования жилой недвижимости, самостоятельная возможность выбора наиболее эффективного и целесообразного варианта в зависимости от складывающихся жизненных условий ее собственника в любой момент времени фактически делает невозможным определение мотива приобретения квартиры по схеме долевого участия в строительстве.
Сложность в разграничении потребительского и коммерческого мотивов участия в долевом строительстве, длительность процесса строительства (до 2,5-3 лет; за это время цель участия в долевом строительстве может меняться несколько раз) – все это свидетельствует о том, что участник долевого строительства – это субъект, обладающий качествами и инвестора, и потребителя. Тем более, что законодательством предоставляется право участникам долевого строительства извлекать прибыль из подобных отношений (например, посредством уступки права требования по договору на этапе строительства или продажи готового жилья по окончании строительства за цену, превышающую размеры внесенных денежных средств в счет цены договора участия в долевом строительстве).
Инвесторы получают доход в денежной форме после реализации жилья или прав на него, а потребители получают «скрытый доход» – доход в виде материальной выгоды, который также может быть переведен в денежную форму. Покупатели готового жилья на вторичном рынке недвижимости (также потребители) получают только квартиру. Их дополнительный доход в случае продажи квартиры, если и возникнет, то только за счет роста цен, но никак не за счет участия в долевом строительстве.
Закон фактически приравнял всех участников долевого строительства к потребителям, защитив, таким образом, их права и переложив, соответственно, все риски инвестиционно-строительного процесса на застройщика. В такой ситуации было бы справедливее разграничить права, обязанности и ответственность участников рынка недвижимости в двух возникающих отношениях, а именно: когда квартира приобретается в построенном доме и когда речь идет о долевом участии в строительстве.
Все повышенные гарантии, представляемые Законом, направлены, прежде всего, на защиту физического лица (участника долевого строительства – потребителя). Но в таком случае не вполне понятно распространение законодателем регулирования Федерального закона «Об участии в долевом строительстве» на отношения между юридическими лицами. При этом вызывает сомнение формулировка ст. 1 указанного Закона, смысл которой не позволяет произвести четкое разграничение в регулировании сходных отношений другими законодательными актами (Закон РСФСР «Об инвестиционной деятельности в РСФСР» и Федеральный закон «Об инвестиционной деятельности в РФ, осуществляемой в форме капитальных вложений»).
Представляется, что изначально законодатель, приспособил новый Закон под отношения с физическими лицами (потребителями), в нем самом четко не определил предмет регулирования, а точнее, ошибочно допустил возможность регулирования им отношений между юридическими лицами. Выводы Верховного Суда РФ были невольно искажены в законодательном акте. В результате этого может возникнуть ситуация, когда одни и те же инвестиционные отношения будут регулироваться не только разными договорами, но и разными законодательными актами. Думается также, что в скором времени данная ситуация будет исправлена.
В соответствии с ч.ч. 7 и 8 ст. 4 Закона в случае смерти гражданина – участника долевого строительства его права и обязанности по договору переходят к наследникам, если федеральным законом не предусмотрено иное. Застройщик не вправе отказать таким наследникам во вступлении в договор. Существующие на день открытия наследства участника долевого строительства имущественные права и обязанности, основанные на договоре, заключенном в соответствии с Законом, входят в состав наследства участника долевого строительства в соответствии с ГК РФ.
Согласно ст. 1112 ГК РФ в состав наследства входят принадлежавшие наследодателю на день открытия наследства вещи, иное имущество, в том числе имущественные права и обязанности. При наследовании имущество умершего (наследство, наследственное имущество) переходит к другим лицам в порядке универсального правопреемства, то есть в неизменном виде как единое целое и в один и тот же момент.
Наследование осуществляется по завещанию и по закону. Наследование по закону имеет место, когда и поскольку оно не изменено завещанием, а также в иных случаях, установленных ГК РФ.
Основной обязанностью участника долевого строительства является полная и своевременная уплата всех платежей в порядке, размере и сроки, установленные договором участия в долевом строительстве. В обязанность участника долевого строительства входит также своевременная оплата образовавшихся по результатам технической инвентаризации БТИ излишков площади объекта недвижимости, если это предусмотрено договором (а как правило это предусмотрено).
Участник долевого строительства обязан в установленном договором порядке и в предусмотренный договором срок принять по акту приема-передачи от застройщика объект долевого строительства. Если такой срок договором не установлен, то на основании п. 4 ст. 8 Закона участник обязан приступить к принятию объекта долевого строительства в течение семи рабочих дней со дня получения уведомления от застройщика.
В ч. 4 – 6 ст. 5 Закона содержаться санкции, применяемые к участникам долевого строительства за нарушение их обязательств перед застройщиком при уплате цены договора.
Так, на основании ч. 4 ст. 5 Закона в случае, если в соответствии с договором уплата цены договора должна производиться участником долевого строительства путем единовременного внесения платежа, просрочка внесения платежа в течение более чем три месяца является основанием для одностороннего отказа застройщика от исполнения договора в порядке, предусмотренном ст. 9 Закона.
В соответствии с ч. 5 ст. 5 Закона в случае, если в соответствии с договором уплата цены договора должна производиться участником долевого строительства путем внесения платежей в предусмотренный договором период, систематическое нарушение участником долевого строительства сроков внесения платежей, то есть нарушение срока внесения платежа более чем три раза в течение двенадцати месяцев или просрочка внесения платежа в течение более чем три месяца, является основанием для одностороннего отказа застройщика от исполнения договора в порядке, предусмотренном ст. 9 Закона.
Забегая вперед, скажем, что в соответствии со ст. 9 Закона в случае наличия оснований для одностороннего отказа застройщика от исполнения договора, предусмотренных и частями ст. 5 Закона, застройщик вправе расторгнуть договор не ранее чем через тридцать дней после направления в письменной форме участнику долевого строительства предупреждения о необходимости погашения им задолженности по уплате цены договора и о последствиях неисполнения такого требования. Таким образом, посылаемое участнику долевого строительства требование в обязательном порядке должно содержать две составляющие:
1) предупреждения о необходимости погашения им задолженности по уплате цены договора;
2) изложение последствий неисполнения требования задолженности об уплате цены договора.
В противном случае будет нарушена предусмотренная законом форма процедуры одностороннего расторжения договора участия в долевом строительстве.
При неисполнении участником долевого строительства направленного ему требования и при наличии у застройщика сведений о получении участником долевого строительства предупреждения о необходимости погашения им задолженности по уплате цены договора и о последствиях неисполнения такого требования либо при возврате заказного письма оператором почтовой связи с сообщением об отказе участника долевого строительства от его получения или в связи с отсутствием участника долевого строительства по указанному им почтовому адресу застройщик имеет право в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора.
В случае одностороннего отказа застройщика от исполнения договора по рассмотренным основаниям, застройщик обязан возвратить денежные средства, уплаченные участником долевого строительства в счет цены договора, в течение десяти рабочих дней со дня его расторжения. Если в указанный срок участник долевого строительства не обратился к застройщику за получением денежных средств, уплаченных участником долевого строительства в счет цены договора, застройщик не позднее дня, следующего за рабочим днем после истечения указанного срока, обязан зачислить эти денежные средства в депозит нотариуса по месту нахождения застройщика, о чем сообщается участнику долевого строительства. При этом в случае нарушения застройщиком срока возврата денежных средств или срока зачисления этих денежных средств в депозит нотариуса застройщик уплачивает участнику долевого строительства проценты на эту сумму за пользование указанными денежными средствами в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка РФ, действующей на день соответствующего исполнения обязательства по возврату денежных средств, уплаченных участником долевого строительства. Указанные проценты начисляются со дня, следующего за днем истечения срока возврата застройщиком денежных средств участнику долевого строительства или срока зачисления этих денежных средств в депозит нотариуса, до дня возврата денежных средств застройщиком участнику долевого строительства или дня зачисления таких денежных средств в депозит нотариуса. Если участником долевого строительства является гражданин, указанные проценты уплачиваются застройщиком в двойном размере. Однако стоит учитывать, что при возврате застройщиком денежных средств в случае его одностороннего отказа от исполнения договора зачет требований по уплате участником долевого строительства неустойки (пеней), предусмотренной Законом или договором, не допускается.
В случае одностороннего отказа одной из сторон от исполнения договора договор считается расторгнутым со дня направления другой стороне уведомления об одностороннем отказе от исполнения договора. Указанное уведомление должно быть направлено по почте заказным письмом с описью вложения.
Помимо такого неблагоприятного для участника долевого строительства последствия, как возможность застройщика в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора участия в долевом строительстве, Закон предусматривает и финансовые санкции. Как указано в п. 6 ст. 5 Закона, при нарушении установленного договором срока внесения платежа участник долевого строительства уплачивает застройщику неустойку (пени) в размере 1/150 ставки рефинансирования ЦБ РФ, действующей на день исполнения обязательства, от суммы просроченного платежа за каждый день просрочки.
Телеграммой ЦБ РФ от 18.06.2007 № 1839-У проинформировано, что с 19 июня 2007 г. установлена процентная ставка рефинансирования в размере 10 % годовых.
Поделитесь на страничкеСледующая глава >
info.wikireading.ru
Участники долевого строительства многоквартирных домов. Строительство. mstyle-fur.ru
Права участников долевого строительства
Участником долевого строительства считается гражданин, который имеет намерение приобрести жилое помещение. Цель покупки — семейные, личные, домашние и иные нужды, не связанные с ведением предпринимательской деятельности. Это положение закреплено в ФЗ «О защите прав потребителей». Также основанием для определения понятия участника долевого строительства служит Федеральный Закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и других объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации». Этот законодательный акт имеет определенный список прав, которые относятся как к потребителю, так и участнику долевого строительства. Эти права определяют статус населения в отношениях их с застройщиком. Важно, что они юридически защищают людей и гарантируют их правовое положение.
Основные права участника долевого строительства – гражданина РФ:
- Право на получение правдивой информации об объекте долевого строительства и его застройщике. В обязательной проектной декларации эти права реализуются. Однако если население пожелает получить больше информации, то для этого он имеет право потребовать от застройщика пакет документов. Это положение закреплено в ст. ст. 20, 21 214-ФЗ. Это следующие документы:
- разрешение на строительство;
- заключение экспертизы проектной документации в том случае если ее проведение установлено законом ;
- технико-экономическое обоснование проекта строительства объекта недвижимости;
- проектную документацию;
- документы, указывающие на права застройщика на земельный участок.
Также застройщик дополнительно обязан показать документы, касающиеся его статуса, как юридического лица:
- учредительные документы;
- свидетельство о государственной регистрации застройщика;
- документ об учете в налоговой инспекции;
- годовые отчеты, бухгалтерские документы (отчеты) за 3 последних года предпринимательской деятельности застройщика;
- аудиторский акт за последний год предпринимательской деятельности.
Все данные предоставляются в виде заверенных копий документов. Однако нужно понимать, что нужно иметь юридические и экономические знания и навыки, чтобы полноценно оценивать документы и оценивать деятельность застройщика. Мы проводим полный анализ документов всех застройщиков Санкт-Петербурга и Ленинградской области. Данные анализа при необходимости будут предоставлены любому заинтересовавшемуся лицу.
2. Право на получение объекта недвижимого имущества (многоквартирный дом, учреждение) в срок, указанный в договоре.
Согласно ч. 1 и 2 ст. 6 214-ФЗ компания осуществляющая застройку обязана передать участнику долевого строительства объект долевого строительства (дом, здание) в срок, предусмотренный договором. В случае невыполнения срока передачи, предусмотренного договором, застройщик уплачивает гражданину неустойку (пени). Ее размер — одна сто пятидесятая ставки рефинансирования Центрального банка РФ, которая действует на день исполнения обязательства, от стоимости за каждый день просрочки.
Часто бывает, что в срок указанный в договоре застройщик не передает объект недвижимости. Если между гражданином и застройщиком не заключен дополнительный документ об установлении другого срока передачи объекта долевого строительства, то он имеет право требовать от застройщика выплаты пени за каждый день просрочки.
3. Право на получение объекта недвижимого имущества, отвечающего всем требованиям качества.
Согласно ч. 1 ст. 7 214-ФЗ застройщик передает гражданину качественный объект долевого строительства. В определение «качество» входят условия договора, требования технических и градостроительных регламентов, проектной документации, а также иные обязательные требования.
В случае не выполнения указанного права участника долевого строительства закон защищает гражданина:
- Застройщик должен безвозмездно устранить недостатки в разумный срок,
- соразмерно уменьшить цены договора,
- возместить свои расходы на устранение недостатков.
Любой из этих вариантов может быть применен в зависимости от конкретных обстоятельств.
Недоделки в жилом помещении видны практически сразу. Это и щели и трещины и другие моменты. Случается так, что на кухне не подведены коммуникации или стеклопакеты не закрываются. Но бывает и так, что некоторые недостатки обнаруживаются лишь спустя время. Когда уже собственник начнет обустраивать свое жилье. Это может быть и повышенный уровень шума, неровность стен, нарушенный температурный режим, отсутствие освещения и т.д.
В любом случае обнаружения недостатков передаваемого гражданину жилого помещения следует отразить весь их список в акте приема-передачи. Также важно установить срок для устранения недоделок. Если они препятствуют использованию жилого помещения по назначению, то время их устранения не должно прерывать течение срока передачи. Это означает, что застройщик обязан выплатить пени, так как он передал жилое помещение позже срока, указанного в договоре.
Дольщикам на заметку. ФЗ о долевом строительстве N 214
Федеральный закон от 30.12.2004 N 214-ФЗ Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации .
Данный закон регулирует отношения связанные с привлечением денежных средств граждан для долевого строительства многоквартирных домов. Также устанавливает гарантии защиты прав участников долевого строительства. Представляю наиболее, на мой взгляд, важные детали этого закона.
Привлекать денежные средства граждан для строительства допускается только:
1) на основании договора участия в долевом строительстве;
2) путем выпуска эмитентом, имеющим в собственности или на праве аренды, праве субаренды земельный участок и получившим в установленном порядке разрешение на строительство на этом земельном участке многоквартирного дома, облигаций особого вида — жилищных сертификатов, закрепляющих право их владельцев на получение от эмитента жилых помещений в соответствии с законодательством Российской Федерации о ценных бумагах;
3) жилищно-строительными и жилищными накопительными кооперативами в соответствии с федеральными законами, регулирующими деятельность таких кооперативов.
Причем, застройщик вправе привлекать денежные средства участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости только после получения в установленном порядке разрешения на строительство. опубликования, размещения и (или) представления проектной декларации в соответствии с настоящим Федеральным законом и государственной регистрации застройщиком права собственности на земельный участок. предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости, в состав которых будут входить объекты долевого строительства, либо договора аренды, договора субаренды такого земельного участка или в случаях, предусмотренных Федеральным законом О содействии развитию жилищного строительства , договора безвозмездного срочного пользования таким земельным участком .
Договор с вами заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации .
Данный договор должен содержать:
1) определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости;
2) срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства;
3) цену договора, сроки и порядок ее уплаты;
4) гарантийный срок на объект долевого строительства;
5) способы обеспечения исполнения застройщиком обязательств по договору.
Риск случайной гибели или случайного повреждения объекта долевого строительства до его передачи участнику долевого строительства несет застройщик.
Цена в договоре о долевом строительстве
В договоре указывается цена договора, то есть размер денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства для строительства (создания) объекта долевого строительства.
По соглашению сторон цена договора может быть изменена после его заключения. если договором предусмотрены возможности изменения цены, случаи и условия ее изменения.
Если данная возможность прописана в договоре, то после итогового обмера общей площади квартиры в готовом доме, цена может вырасти за счет дополнительных квадратов.
Передача объекта долевого строительства
Застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором и должен быть единым для участников долевого строительства, которым застройщик обязан передать объекты долевого строительства.
Передача объекта долевого строительства застройщиком и принятие его участником долевого строительства осуществляются по подписываемым сторонами передаточному акту или иному документу о передаче.
Передача объекта долевого строительства осуществляется не ранее чем после получения в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.
В случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки.
Если участником долевого строительства является гражданин, предусмотренная настоящей частью неустойка (пени) уплачивается застройщиком в двойном размере .
В случае, если строительство (создание) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости не может быть завершено в предусмотренный договором срок, застройщик не позднее чем за два месяца до истечения указанного срока обязан направить участнику долевого строительства соответствующую информацию и предложение об изменении договора.
В случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств по договору сторона, не исполнившая своих обязательств или не надлежаще исполнившая свои обязательства, обязана уплатить другой стороне предусмотренные Федеральным законом и указанным договором неустойки (штрафы, пени) и возместить в полном объеме причиненные убытки сверх неустойки.
В случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика:
1) безвозмездного устранения недостатков в разумный срок;
2) соразмерного уменьшения цены договора;
3) возмещения своих расходов на устранение недостатков.
Гарантийный срок для объекта долевого строительства
Гарантийный срок для объекта долевого строительства, за исключением технологического и инженерного оборудования, входящего в состав такого объекта долевого строительства, устанавливается договором и не может составлять менее чем пять лет.
Гарантийный срок на технологическое и инженерное оборудование, входящее в состав передаваемого участникам долевого строительства объекта долевого строительства, устанавливается договором и не может составлять менее чем три года.
Участник долевого строительства вправе предъявить застройщику требования в связи с ненадлежащим качеством объекта долевого строительства при условии, если такое качество выявлено в течение гарантийного срока.
Данный Федеральный закон N 214 призван защитить интересы дольщиков. Если вы хотите купить квартиру в Санкт-Петербурге по 214 ФЗ, то в СПб много компаний работающих по 214 ФЗ. Советую вам более подробно изучить данный ФЗ и прочитать все его пункты, а ознакомиться с новостройками, вы можете в соответствующем разделе нашего сайта.
Федеральный закон о долевом участии в строительстве
Такие подводные камни договора долевого участия в строительстве в ФЗ-214 не учтены.
Срок сдачи
Данному положению посвящена статья 6 Закона № 214-ФЗ. Здесь сказано, что срок должен быть установлен в договоре, а застройщик должен в этот срок уложиться.
Если застройщик нарушает этот срок, а дольщик уже полностью оплатил купленное помещение, то застройщик должен выплатить дольщику компенсацию за каждый день просрочки.
Сумма компенсации равна 1/300 ключевой ставки ЦБ РФ на день возникновения просрочки.
А так как пострадавшая сторона является физическим лицом, то сумма компенсации увеличивается вдвое -то есть 1/150 от ключевой ставки.
Если у застройщика возникли обстоятельства, по которым он не может завершить строительство в указанный в договоре срок, он должен письменно уведомить об этом вторую сторону.
Сделать он это должен не позднее, чем за 2 месяца до предполагаемых сроков окончания строительства.
В уведомлении он должен указать свою просьбу изменить условия договора. Они также должны быть зарегистрированы в Росреестре.
Гарантии качества
В ст. 7 Закона № 214-ФЗ сказано, что застройщик обязан передать дольщику помещение, соответствующее всем установленным строительным и техническим нормам и регламентам.
Если он этого не сделать не может, то дольщик вправе требовать от него:
- Безвозмездного устранения недостатков в разумные сроки.
- Разумное уменьшение цены купленного помещения.
- Возмещение дольщику всех расходов на устранение недостатков.
Если застройщик этого не сделает, то дольщик вправе расторгнуть договор в одностороннем порядке через суд.
Гарантийный срок на возводимый объект недвижимости не может быть меньше 5 лет.
Расторжение договора
В ст. 9 Закона № 214-ФЗ говорится о причинах и основаниях расторжения договора ДУ в одностороннем порядке.
Ни одна из сторон не может этого сделать, если вторая сторона полностью выполняет условия договора.
Веские основания
В одностороннем порядке ДДУ может быть расторгнут только при наличии следующих оснований:
Застройщик нарушает сроки передачи
купленного физическим лицом помещения, ему в собственность и эксплуатацию
Застройщик вовремя не исправил недостатки помещения
обнаруженные при его приёмке, или не возместил собственнику расходы на их устранение
У объекта выявлены такие нарушения
которые значительно снижают его качество
которое является способом обеспечения обязательств, взятых на себя застройщиком, закончило срок своего действия до того, как объект был сдан в эксплуатацию
Также дольщик имеет право требовать расторжения договора в судебном порядке, если:
Объект строительства, куда вложены деньги частных инвесторов
больше не строится, и есть основания предполагать, что и не будет дальше строиться
Проектная документация претерпела существенные изменения
что привело к уменьшению площади купленного помещения
Изменилось назначение общего имущества строящегося дома
а также нежилых помещений, находящихся в нём
После расторжения договора, застройщик обязан вернуть дольщику все вложенные им в строительства средства.
Сделать он это должен в течение 10 дней с момента расторжения договора. Деньги возвращаются безналичным способом.
Кроме этого, застройщик должен выплатить дольщику неустойку за каждый день пользования средствами дольщика.
Неустойка рассчитывается как 1/300 ставки рефинансирования ЦБ РФ на день подписания договора от всей суммы договора.
Образец заявления
Договор можно расторгнуть по согласию обеих сторон, но если договориться не удалось, то неудовлетворённая сторона имеет право подать иск в суд на расторжение договора.
Если дольщик желает расторгнуть договор мирным путём и без суда, он может направить застройщику уведомление с просьбой о расторжении.
Это является мерой досудебного урегулирования конфликтной ситуации. Её необходимо применять, а не сразу обращаться в суд.
Если договор расторгается по взаимному согласию, то необходимо составить и подписать соответствующее соглашение. На основании соглашения договор будет расторгнут.
Если эта мера не принесла положительных результатов, то дольщик вправе подать иск в районный суд по месту нахождения объекта строительства.
Если суд примет решение о расторжении договора, то документ будет расторгнут по решению суда в течение 10 дней после вступления его в законную силу.
Это действие также нужно будет зарегистрировать в органах Росреестра.
Ответственность за нарушение обязательств
Если одна из сторон нарушает взятые на себя обязательства, то договор подлежит расторжению в одностороннем порядке.
Застройщик должен будет вернуть дольщику средства в установленные сроки.
Если этого не будет сделано вовремя, то застройщик также должен будет выплатить неустойку за каждый день просрочки.
О госпошлине за регистрацию договора долевого участия в строительстве в 2016 году, читайте здесь .
Можно ли расторгнуть договор долевого участия после регистрации, читайте здесь .
Закон № 214-ФЗ -это основной нормативный документ, на основании которого происходит сотрудничество дольщика и застройщика.
В нём указаны все основные положения, а также права и обязанности сторон.
Именно на этот закон нужно ориентироваться, если физическое лицо собирается инвестировать свои средства в строительство многоквартирного дома, или другого объекта недвижимости.
Источники: http://pravo.org/prava-uchastnikov-dolevogo-stroitelstva.html, http://www.novostroiki-peterburga.ru/214-fz.html, http://domdomoff.ru/zakon-o-dolevom-uchastii-v-stroitelstve.html
Комментариев пока нет!
mstyle-fur.ru