Регистрация прав на недвижимое имущество
Принятая в Российской Федерации система регистрации недвижимого имущества и сделок с ним является одним из важнейших условий эффективного управления недвижимостью, не только как физическим объектом владения и использования, но и как объектом права (через правомочие распоряжения). Уровень и качество этой системы в значительной мере определяют степень защиты прав и законных интересов граждан и организаций, а также наполнение бюджета государства и его субъектов за счет налогообложения. Именно регистрация дает людям титул собственника — законное право на недвижимость, которое регламентирует и права ее владельца, и его обязанности. Порядок государственной регистрации — это совокупность норм, регулирующих отношения между государством в лице Регистрирующего органа и лицом, обращающимся за регистрацией Принадлежащего ему объекта и прав на него.
Все объекты, подлежащие государственной регистрации и учету, можно на основании ГК РФ (ст. 131, 216, 265, 268, 294, 296) и ст. 4 Закона о государственной регистрации прав на недвижимое имущество объединить в пять групп:
— право собственности;
— вещные права;
— ограничения прав;
— сделки с недвижимым имуществом;
— сами физические объекты, подлежащие специальной регистрации или учету.
Статья 131 ГК РФ связывает момент возникновения прав на недвижимость с моментом государственной регистрации недвижимости в ЕГРП. Регистрации подлежат все вещные права на недвижимость и обязательственные права в случаях, предусмотренных законом.
Задача государственной регистрации — охранить права собственников и гарантировать достоверность информации о недвижимом имуществе. Государственная регистрация должна производиться по единой системе записей по каждому объекту в Едином государственном реестре прав (ЕГРП). Такая регистрация не может быть оспорена в суде и, следовательно, является единым доказательством существования зарегистрированного права для всех заинтересованных лиц. Эта информация является публичной.
Во всех остальных случаях (кроме сделок по приватизации, совершенных до вступления в силу Закона о регистрации прав на недвижимое имущество) отсутствие регистрации влечет за собой ничтожность сделки.
Государственной регистрации подлежат права всех форм собственности, в том числе государственной, муниципальной, частной, общей и др.
Вещные права лиц, не являющихся собственниками, предоставляют меньший объем правомочий их обладателям. Вещные права — это право хозяйственного ведения имуществом, право пожизненно наследуемого владения земельным участком, право постоянного пользования земельным участком и др. По своей правовой природе они являются абсолютными, субъекты таких прав могут осуществлять их самостоятельно, без содействия третьих лиц. Даже в случае перехода права собственности на недвижимость к другому лицу вещные права лиц, не являющихся собственниками, не прекращаются, и они могут продолжать реализовывать в отношении имущества свои правомочия, предусмотренные соответствующими статьями ГК РФ. Но любое вещное право, регламентируемое ГК РФ, должно быть зарегистрировано.
Права же и обязанности арендодателя и арендатора, возникающие из договора аренды, являются обязательственными, и по ГК РФ они не должны регистрироваться.
Четвертая группа объектов регистрации — действия (сделки), вызывающие или могущие вызвать возникновение или прекращение, изменение или ограничение, переход или передачу имущественных прав на недвижимость. Каждая такая сделка с недвижимым имуществом должна быть нотариально удостоверена и зарегистрирована в госоргане, осуществляющем государственную регистрацию сделок с недвижимым имуществом. Регистрация сделок с недвижимостью является фактически трехступенчатой. Это ведомственная регистрация, нотариальное удостоверение сделки и регистрация в учреждении по регистрации прав собственности либо в соответствующем бюро или учреждении по регистрации сделок с недвижимостью.
Право собственности и другие вещные права возникают не только из договоров купли-продажи, мены, дарения, но и при строительстве объекта, его реконструкции, продаже с открытых торгов при исполнительном производстве. Согласно ГК РФ и ст. 25 Закона о регистрации прав на недвижимое имущество, вновь создаваемые объекты недвижимости подлежат государственной регистрации.
Кроме государственной регистрации могут осуществляться специальная регистрация или учет отдельных видов недвижимого имущества, а также кадастровый и технический учет (инвентаризация) объектов недвижимости, т.е. описание и индивидуализация земельного участка, зданий и других объектов.
Субъектами государственной регистрации являются держатели прав на недвижимое имущество.
В странах с развитой рыночной экономикой передача права собственности — это соглашение между покупателем и продавцом о передаче собственности. Передача права собственности на имущество происходит при наличии записи в реестре или кадастре. Соглашение должно быть заявлено в кадастровом управлении или у нотариуса в присутствии обеих сторон. Для земельных участков запись в кадастре является отличительным признаком передачи права собственности.
Государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним в России осуществляют вновь созданные учреждения юстиции по регистрации прав — самостоятельные юридические лица, подотчетные и контролируемые Министерством юстиции Российской Федерации. Создают учреждения юстиции по регистрации прав субъекты Федерации. Но назначение и освобождение от должности самого регистратора входит в функции уполномоченного федерального органа исполнительной власти — Минюста России. Отношения по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним регулируются только актами федерального законодательства. Органы власти субъектов РФ могут принимать нормативно-правовые акты лишь о поэтапном создании учреждений по регистрации прав.
Государственная регистрация прав осуществляется по месту нахождения недвижимого имущества в пределах регистрационного округа, в котором действует учреждение юстиции. Основанием для регистрации служат акты органов власти, свидетельства о праве на наследство, договоры и другие сделки, а также давность приобретения.
Перечень необходимых документов для регистрации, установленный Законом о регистрации прав на недвижимое имущество, включает: правоустанавливающие документы (договоры в отношении недвижимости, акты и свидетельства о приватизации жилых помещений, свидетельства о праве на наследство, вступившие в силу судебные решения и иные документы). Обязательно прилагается план земельного участка и (или) план объекта недвижимости с указанием его кадастрового номера, удостоверение личности заявителя и др.
Государственная регистрация должна производиться по единой системе записей по каждому объекту недвижимости в ЕГРП на недвижимое имущество и сделок с ним, который хранится бессрочно. Регистрация прав производится не позднее чем в месячный срок со дня подачи заявления и документов, необходимых для регистрации.
snip1.ru
Основополагающие правила государственной регистрации прав
В статье 8.1 Гражданского кодекса РФ содержатся основополагающие правила государственной регистрации прав на имущество, применяющиеся независимо от того, что является объектом регистрации (право на недвижимое имущество, доля в уставном капитале общества с ограниченной ответственностью и др.). Данная норма распространяется на регистрацию в различных реестрах: Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, Едином государственном реестре юридических лиц и т.д.
Государственная регистрация прав на имущество осуществляется уполномоченным в соответствии с законом органом на основе принципов проверки законности оснований регистрации, публичности и достоверности государственного реестра.
В государственном реестре должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить объект, на который устанавливается право, управомоченное лицо, содержание права, основание его возникновения.
Зарегистрированное право может быть оспорено только в судебном порядке. Лицо, указанное в государственном реестре в качестве правообладателя, признается таковым, пока в установленном законом порядке в реестр не внесена запись об ином.
Для лиц, не являющихся сторонами сделки и не участвовавших в деле, считается, что подлежащие государственной регистрации права на имущество возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр, а не в момент совершения или фактического исполнения сделки либо вступления в законную силу судебного решения, на основании которых возникают, изменяются или прекращаются такие права (п. 2 ст. 8.1, п. 2 ст. 551 ГК РФ). При этом с момента возникновения соответствующего основания для государственной регистрации права стороны такой сделки или лица, участвовавшие в деле, в результате рассмотрения которого принято названное судебное решение, не вправе в отношениях между собой недобросовестно ссылаться на отсутствие в государственном реестре записи об этом праве.
Иной момент возникновения, изменения или прекращения прав на указанное имущество может быть установлен только законом.
Внесенная в государственный реестр отметка о возражении лица, соответствующее право которого было зарегистрировано ранее, или отметка о наличии судебного спора в отношении зарегистрированного права не препятствует осуществлению регистрации прав на имущество (п. 7 ст. 8.1 ГК РФ). Наличие указанных отметок также не препятствует принятию судом обеспечительных мер в отношении этого имущества.
Правовым последствием внесения указанных отметок является то, что лицо, обратившееся за регистрацией права на имущество в тот момент, когда в отношении этого имущества в государственном реестре содержалась отметка, считается знавшим о соответствующем притязании в случае спора с лицом, по требованию или заявлению которого была внесена эта отметка (абз. 2 п. 6 ст. 8.1 ГК РФ).
Если лицо, по заявлению которого внесена отметка о возражении, в дальнейшем не оспорило зарегистрированное право в суде в установленный срок или в соответствующем иске было отказано, на него может быть возложена обязанность возместить причиненные наличием такой отметки убытки (ст. 15 ГК РФ).
Орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на имущество, не вправе давать правовую оценку вступившему в законную силу судебному акту, в резолютивной части которого содержится вывод о принадлежности имущества определенному лицу на вещном праве, о наличии обременения или ограничения права (абз. 1 п. 5 ст. 8.1 ГК РФ, ст. 13 ГПК РФ, ст. 16 АПК РФ).
При рассмотрении спора о праве на имущество, зарегистрированном в государственном реестре, к участию в деле в качестве ответчика должно быть привлечено лицо, за которым зарегистрировано право на это имущество.
В резолютивной части решения суда, являющегося основанием для внесения записи в государственный реестр, указывается на отсутствие или прекращение права ответчика, сведения о котором были внесены в государственный реестр.
Если полномочия по государственной регистрации прав на имущество возложены на государственное учреждение, убытки, причиненные незаконным отказом в государственной регистрации прав на имущество, уклонением от государственной регистрации, внесением в государственный реестр незаконных или недостоверных данных о праве либо нарушением предусмотренного законом порядка государственной регистрации прав на имущество, подлежат возмещению за счет казны Российской Федерации (п. 9 ст. 8.1, ст. 1069 ГК РФ).
Принципы государственной регистрации прав на недвижимость: Видео
legalquest.ru
| Код | Наименование | |
| 558.4.1 | 558401000000 | Правоустанавливающие документы |
| 558.4.1.1 | 558401010000 | Договоры/соглашения |
| 558.4.1.1.1 | 558401010100 | Сделки об отчуждении |
| 558.4.1.1.1.1 | 558401010101 | Договор купли-продажи |
| 558.4.1.1.1.2 | 558401010102 | Договор мены |
| 558.4.1.1.1.3 | 558401010103 | Договор дарения |
| 558.4.1.1.1.4 | 558401010104 | Договор ренты |
| 558.4.1.1.1.5 | 558401010105 | Договор пожизненного содержания с иждивением |
| 558401010106 | Договор приватизации (договор передачи объекта недвижимости в собственность) | |
| 558.4.1.1.2 | 558401010200 | Другие сделки |
| 558.4.1.1.2.1 | 558401010201 | Договор участия в долевом строительстве |
| 558.4.1.1.2.2 | 558401010202 | Соглашение об определении (перераспределении) долей в праве общей долевой собственности |
| 558.4.1.1.2.3 | 558401010203 | Брачный договор |
| 558.4.1.1.2.4 | 558401010204 | Соглашение об отступном |
| 558.4.1.1.2.5 | 558401010205 | Соглашение о разделе имущества |
| 558.4.1.1.2.6 | 558401010206 | Соглашение о выделе доли |
| 558.4.1.1.2.7 | 558401010207 | Инвестиционный договор (договор об инвестировании) |
| 558.4.1.1.2.8 | 558401010208 | Мировое соглашение |
| 558.4.1.1.2.9 | 558401010209 | Договор аренды (субаренды) |
| 558.4.1.1.2.10 | 558401010210 | Договор об ипотеке |
| 558.4.1.1.2.11 | 558401010211 | Договор безвозмездного срочного пользования земельным участком |
| 558.4.1.1.2.12 | 558401010212 | Кредитный договор |
| 558.4.1.1.2.13 | 558401010213 | Договор займа |
| 558.4.1.1.2.14 | 558401010214 | Соглашение об установлении сервитута |
| 558.4.1.1.2.15 | 558401010215 | Соглашение об изменении содержания закладной |
| 558.4.1.1.2.16 | 558401010216 | Дополнительное соглашение (соглашение об изменении условий договора) к договору |
| 558.4.1.1.2.17 | 558401010217 | Соглашение о расторжении договора |
| 558.4.1.1.2.18 | 558401010218 | Соглашение об уступке прав требования по договору (договор о передаче прав и обязанностей) |
| 558.4.1.1.2.19 | 558401010219 | Договор простого товарищества (договор о совместной деятельности) |
| 558.4.1.2 | 558401020000 | Акты органов государственной власти или органов местного самоуправления |
| 558.4.1.2.1 | 558401020100 | Федеральный закон |
| 558.4.1.2.2 | 558401020200 | Указ Президента Российской Федерации |
| 558.4.1.2.3 | 558401020300 | Постановление Правительства РоссийскойФедерации |
| 558.4.1.2.4 | 558401020400 | Закон (закон Российской Федерации, закон субъекта Российской Федерации) |
| 558.4.1.2.5 | 558401020500 | Распоряжение |
| 558.4.1.2.6 | 558401020600 | Приказ |
| 558.4.1.2.7 | 558401020700 | Постановление |
| 558.4.1.2.8 | 558401020800 | Решение |
| 558.4.1.3 | 558401030000 | Свидетельство о праве на наследство |
| 558.4.1.3.1 | 558401030100 | Свидетельство о праве на наследство по закону |
| 558.4.1.3.2 | 558401030200 | Свидетельство о праве на наследство по завещанию |
| 558.4.1.4 | 558401040000 | Вступившие в силу судебные акты |
| 558.4.1.4.1 | 558401040100 | Постановление суда |
| 558.4.1.5 | 558401050000 | Акты (свидетельства) |
| 558.4.1.5.1 | 558401050100 | Регистрационное удостоверение |
| 558.4.1.5.2 | 558401050200 | Свидетельство о праве на землю |
| 558.4.1.5.3 | 558401050300 | Государственный акт о праве на землю |
| 558.4.1.5.4 | 558401050400 | Свидетельство о праве собственности |
| 558.4.1.6 | 558401060000 | Документы на вновь возведенный (реконструированный) объект |
| 558.4.1.6.1 | 558401060100 | Разрешение на ввод объекта в эксплуатацию |
| 558.4.1.6.2 | 558401060200 | Разрешение на строительство |
| 558.4.1.6.3 | 558401060300 | Акт ввода в эксплуатацию |
| 558.4.1.7 | 558401070000 | Документы при упрощенном порядке оформления прав граждан на отдельные объекты недвижимого имущества |
| 558.4.1.7.1 | 558401070100 | Выписка из похозяйственной книги о наличии у гражданина права на земельный участок |
| 558.4.1.8 | 558401080000 | Прочие правоустанавливающие документы |
| 558.4.1.8.1 | 558401080100 | Передаточный акт |
| 558.4.1.8.2 | 558401080200 | Разделительный баланс |
| 558.4.1.8.3 | 558401080300 | План приватизации |
| 558.4.1.8.4 | 558401080400 | Правила доверительного управления |
| 558.4.1.8.5 | 558401080500 | Акт описи и ареста имущества |
| 558.4.1.8.6 | 558401080600 | Протокол о выделе земельного участка в счет земельной доли |
| 558.4.1.8.7 | 558401080700 | Протокол общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме |
| 558.4.1.8.8 | 558401080800 | Отказ одаряемого принять дар (отказ от дара) |
| 558.4.1.8.9 | 558401080900 | Соглашение о новации |
| 558.4.1.8.10 | 558401081000 | Соглашение о разделе наследственного имущества |
| 558.4.1.8.11 | 558401081100 | Соглашение об уплате алиментов |
| 558.4.1.8.12 | 558401081200 | Документ, подтверждающий наличие, возникновение, переход ограничения (обременения) вещного права на объект недвижимости в пользу заявителя |
| 558.4.1.8.13 | 558401081300 | Иной документ |
cadastral-engineer.ru
Признание права на имущество
Большинство наших сограждан редко сталкиваются с вопросом признания своих прав на имущество. Однако тем, кому приходится столкнуться с такой проблемой, завидовать не стоит. О сложности решения такого вопроса имеется литературный афоризм, вроде «Кто я? Тварь дрожащая, или право имею?» Именно такой вопрос часто задают люди, обращаясь в государственные органы за признанием своих прав.
Теоретически признать свое право не так уж и сложно. Но это до той поры, пока не придется столкнуться с косностью, цинизмом, бюрократизмом и элементарным ханжеством наших чиновников, которые до тех пор, пока им не принесут бумажку, определенным образом оформленную, даже и слушать не захотят о такой проблеме. А вот процесс получения такой бумаги и превращается в хлопоты и нервотрепку. Поэтому в помощь людям и будет эта статья, раскрывающая все тонкости вопроса признания своих прав на имущество.
Для чего требуется признание своих прав
Согласно требованиям законодательства собственник имущества должен иметь документальное подтверждение своих прав на конкретное имущество. Особенно это касается недвижимости или любых других дорогих вещей. При этом такое подтверждение производится не только наличием у него соответствующего свидетельства или другого документа, но и тем, что это имущество включено в специальный реестр государственного органа, в котором имеется запись о том, что данное имущество имеет конкретного собственника.
Если у собственника нет такого документа, и соответствующая запись в реестре отсутствует, то человек может делать что угодно со своим имуществом, но собственником в юридическом смысле этого слова он являться не будет. То есть он не сможет это имущество продать, подарить, сдать в аренду, оставить по наследству. Но это еще полбеды. Гораздо хуже, когда таким имуществом является жилье. Ведь в таком жилье нельзя зарегистрироваться по месту жительства, в нем нельзя прописать своих родственников, а это – очередной пласт проблем. Более того, при большом желании государственных органов жилье, право собственности на которое не оформлено, можно снести или отобрать (прецеденты в нашей стране имеются).
Наиболее распространенные способы приобретения жилья – это приватизация, получение в наследство или покупка. И если у предыдущего собственника все было в порядке с документами, а сделка оформлена грамотно, то проблем с регистрацией не возникнет. А вот если имущество приобретено законно, но документы надлежащим образом не оформлены, то государственные органы в регистрации такого имущества практически наверняка откажут, а значит, человеку придется им доказывать то, что он в действительности является собственником.
Как признать свое право на имущество
Ситуации, при которых собственник владеет имуществом, но не может подтвердить свое право документально, при нашем бюрократизме возникают довольно часто. Причин таких ситуаций множество. Это:
- неправильно оформленные договоры купли-продажи и другие сделки с недвижимостью;
- отсутствие регистрации того имущества, которым владеет собственник;
- несвоевременное оформление наследства;
- мошеннические и халатные действия застройщиков;
- неправильно оформленные ордера и другие документы на жилье;
- утрата документов, подтверждающих права собственности, и десятки иных причин.
С движимым имуществом вопрос решается довольно просто. Если речь идет о холодильнике или собаке, то их достаточно просто забрать, и большинства проблем не возникнет. А оформление бумаг порой и вовсе не требуется. Но с недвижимостью такой номер не пройдет. А потому собственнику ничего не остается, как обращаться в суд и требовать признания своего права в судебном порядке.
Для признания права подается специальный иск. Правоведы и закон его называют иском о признании права. Данный иск вытекает из вещных прав, а судебное разбирательство проходит между сторонами, которые ни в каких обязательственных отношениях не состояли (то есть не заключали договоров, не совершали сделок).
Подача иска всегда сопровождается рядом сложностей. С истцом более или менее понятно – это собственник, который может владеть своим имуществом, а может и не владеть, так как оно может быть изъято или находится в распоряжении третьих лиц. Если собственник не владеет имуществом, то дополнительным требованием будет возврат имущества и устранение препятствий владения собственником своим имуществом.
Предметом иска должна выступать только индивидуально-определенная вещь. Чаще всего предметами спора выступают объекты недвижимости, так как все они имеют индивидуальные характеристики. Однако предметом спора могут быть и животные, ведь для сельской местности корова может иметь большую ценность, или собака – призер различных чемпионатов и конкурсов, которая может стоить дороже квартиры, а также картины, произведения искусства и другие подобные вещи.
Сложнее определить ответчика. Ведь никакими отношениями с истцом он не связан. Согласно закону ответчиком признается то лицо, которое право на имущество истца оспаривает или не признает. И если речь идет о корове, то ответчиком будет тот, кто эту корову хочет забрать себе. А вот с недвижимостью все гораздо сложнее. Здесь ответчиком может выступать широкий круг государственных и местных органов власти. Ведь иск может быть предъявлен к местному ЖЭКу, местной администрации, Росреестру (который не хочет регистрировать право на имущество), Службе судебных приставов. У такого иска может быть и несколько соответчиков, что также бывает довольно часто.
Исковое заявление должно быть подано по месту нахождения ответчика, а если вопрос касается недвижимости, то по месту ее нахождения.
Что касается сроков, то к такому спору сроки исковой давности не применяются.
Самое сложное в жилищном споре – доказать обоснованность притязания на право собственности. А потому к судебному разбирательству требуется тщательная подготовка. Ведь истцу стоит позаботиться о свидетелях, которые подтвердят, что вещь принадлежит ему. Однако наибольшую сложность представляет доказательство права на недвижимость.
В этих случаях может потребоваться направление запросов в ЗАГС для доказательства родственных отношений с предыдущим собственником, в различные архивы – для доказательства того, что это имущество когда-то было передано или выделено. Большая часть недвижимости была передана людям еще в советские времена, а права на нее надлежащим образом оформлены не были. В таких ситуациях доказать свое право собственности будет очень непросто.
Учитывая эти обстоятельства, государство иногда идет навстречу людям, а потому объявляет своего рода амнистии, т.е. когда собственник может в упрощенном порядке зарегистрировать свои права. Так, например, в настоящее время действует «дачная амнистия». Поэтому специалисты советуют пользоваться такими возможностями и оформлять свою недвижимость на льготных основаниях. Поскольку потом это сделать будет намного сложнее.
В случае положительного решения суда Росреестр (если речь идет о недвижимости) будет обязан зарегистрировать права собственности на принадлежащее гражданину имущество.
Признание права на самовольную постройку
Отдельный и довольно специфичный вопрос – это признание права собственности на самовольную постройку. Поскольку он имеет ряд особенностей, его необходимо рассмотреть отдельно.
Обязательным условием признания права на самовольную постройку является наличие зарегистрированных прав на земельный участок, на котором она располагается. Такими правами может быть пожизненно наследуемое владение или бессрочное пользование, а также право собственности.
Если строитель арендовал землю или земля вообще ему не принадлежит, то подобная постройка подлежит сносу, причем за счет лица, ее построившего. Иногда во избежание этого в спешном порядке земельный участок с постройкой приобретается в собственность. Это позволяет спасти строение от сноса.
При этом отсутствие разрешения на строительство не является препятствием для признания права собственности, однако собственнику придется доказать в судебном порядке:
- факт принятия мер, направленных на получение разрешения на строительство;
- соответствие целевого назначения земельного участка и назначения постройки;
- соответствие постройки градостроительным и техническим нормам.
Однако такие споры очень продолжительны и требуют назначения строительно-технических экспертиз. В таком же порядке может быть узаконено и проведение реконструкции жилья или любой другой постройки.
Признание права в силу приобретательской давности
Приобретательская давность – это тоже возможность признать свое право на имущество. Причем решение вопроса о давности владения не зависит от того, имеется ли у имущества собственник или нет. Предметом спора может выступать как движимое имущество, так и недвижимость. Значение приобретательской давности заключается в том, что если лицо (владелец) открыто и добросовестно в течение 5 лет и срока исковой давности (3 года) непрерывно владело чужим движимым имуществом, несло бремя его содержания, а собственник не предпринимал никаких мер для его возврата, то владелец вправе обратиться в суд за признанием своего права собственности.
То же касается и недвижимого имущества, срок приобретательской давности которого исчисляется по схеме 15 + 3 года.
В этом случае иск предъявляется к предыдущему собственнику по месту его жительства или нахождения имущества. Случается так, что имущество действительно является бесхозным и не имеет собственника. В этом случае подается заявление в суд об установлении факта добросовестного владения в течение срока приобретательской давности. В последнем случае речь идет уже о не исковом, а особом производстве. Однако сути вопроса это не меняет.
Пример из жизни
Для лучшего понимания вопроса приведем очень удачный пример признания права собственности. Причем в последнее время таких прецедентов довольно много. Речь о долевом участии в строительстве, когда застройщик, построив дом, забыл его зарегистрировать.
Жильцы дома, имея на руках договоры об участии в долевом строительстве и имея реальные квартиры, обратились в регистрационный орган (Росреестр) для регистрации своего права собственности. Однако им было отказано по той причине, что жилой дом как объект строительства в эксплуатацию соответствующей муниципальной комиссией не принят, а потому зарегистрировать чьи-то права на жилье в нем невозможно.
Единственной возможностью защитить свои права стало обращение в суд с требованием признать за право собственности на честно приобретенные квартиры.
Поскольку случай вопиющий, и никаких сомнений в правах жильцов не возникло, суд иски удовлетворил. И право собственности впоследствии было зарегистрировано. Потому если у вас возникла подобная ситуация – не стоит отчаиваться. Ведь свои права защитить все-таки можно.
www.advokat-moskva.ru
Закон про государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним
В 90-х годах отечественная законодательная база претерпела несколько значимых изменений. В частности, в нормативные акты было возвращено понятие недвижимости. В свое время оно было исключено из советского законодательства. Связано это было с отменой частной собственности на объекты недвижимости, в том числе и землю, объявлением их государственным достоянием и запрещением их оборота.
Новый порядок
Один из основных предрасполагающих факторов, способствовавших тому, что стала необходима государственная регистрация прав на недвижимое имущество, — это приватизация. В результате нее стало появляться множество форм собственности, организовался рынок объектов. При этом в гражданском обороте участвовали не только жилые дома и квартиры, но и комплексы зданий, предприятия, прочие крупные сооружения. Сделки с недвижимостью стали достаточно распространенным и необходимым явлением. Сегодня без этого оборота сложно представить нормальное развитие экономики страны.
Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним
Это относительно новый институт для отечественной нормативной сферы. Его появление было обусловлено возникшей необходимостью обеспечить участвующих в обороте гарантиями незыблемости их интересов и их охраны. Для реализации этой задачи нужно было не только четкое правовое регулирование осуществления сделок, но и закрепление прав на имеющиеся объекты недвижимости. Таким образом, должно было обеспечиваться оптимальное сочетание интересов собственников, государства и общества. В качестве одной из важнейших мер сохранения незыблемости интересов собственников стала выступать государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с объектами.
Законодательная база
В соответствии с новыми правилами, обязательной процедурой в рамках гражданского оборота объектов выступает государственная регистрация прав на недвижимое имущество. Что это такое? Здесь следует обратиться к Закону. В нем сказано, что государственная регистрация прав на недвижимое имущество – это, в первую очередь, юридический акт, признающий и подтверждающий прекращение, переход, обременение (ограничение) или возникновение возможности распоряжаться и владеть объектом. Данное определение зафиксировано в ст. 2 соответствующего Закона. Однако это понятие нельзя применить к госрегистрации сделок. Это связано с тем, что в этом случае нет ни признания, ни подтверждения юридических возможностей. Госрегистрация сделок устанавливает факт их заключения.
Несоответствие
Противоречие, которое просматривается в сути госрегистрации прав и сделок, связано с кардинальным отличием непосредственно самого объекта. Многие эксперты считают это несоответствие неслучайным. Дело в том, что сделка выступает лишь в качестве одного из оснований для изменения прав на объект недвижимости. Однако при этом следует отметить непоследовательность законодательства. Она проявляется и в том, что учет требуется только для определенных видов сделок, и в том, что ряд правоустанавливающих документов не признаются как объект регистрации.
Процедура учета: общие сведения
Органы, осуществляющие государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, в любом случае выполняют проверку действительности всех бумаг, поданных заявителем. Процедура также включает в себя внесение в ЕГРП их реквизитов и наименования. Правоустанавливающие бумаги при этом выступают в качестве неотъемлемого элемента реестра. Прохождение обязательной регистрации права на имущество, по сути, исключает необходимость фиксировать сделку отдельно. Целесообразность последнего сегодня вообще подвергается сомнению, что признается рядом экспертов вполне обоснованным. 
Значение процедуры в гражданском обороте
Пройдя государственную регистрацию прав на недвижимое имущество, лицо получает единственное доказательство наличия у него законной возможности на распоряжение и владение объектом. Этот факт может быть оспорен исключительно в судебном порядке. Это значит, что законодательно закреплен принцип достоверности процедуры. При этом оспорить можно само зарегистрированное право, но не запись об этом. Основной проблемой при определении роли процедуры учета в сфере регулирования соответствующих гражданских отношений выступает ее юридическая природа. Государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним выполняет уполномоченный орган (федеральный либо территориальный). Данная деятельность обладает административным характером и выступает как элемент механизма реализации исполнительной власти. Исполняя свои функции, органы, которые осуществляют государственную регистрацию прав на недвижимое имущество, выражают публично-юридический интерес. Для этого они наделяются особыми полномочиями. Вместе с этим, они выступают как официальная инстанция, от действий которой будет зависеть реализация законных притязаний и интересов других субъектов, которые не обладают властью в рамках этих отношений. Например, споры, которые связаны с госрегистрацией прав на недвижимость и сделок с ней, рассматриваются как вытекающие из административных правоотношений. Законодательством предусматривается соответствующая ответственность за нарушения порядка проведения и прохождения процедуры.
Акт уполномоченного органа
Согласно ст. 8, п. 1 ГК он может выступать в качестве основания, в соответствии с которым возникают гражданские обязанности и права. В этом случае возникают логичные вопросы. Можно ли считать государственную регистрацию прав на недвижимое имущество таким актом? Выступает ли эта процедура как основание прекращения, ограничения или возникновения юридических возможностей относительно объектов? В этом случае целесообразно обратиться к Гражданскому кодексу. 
Нормы ГК
В Гражданском кодексе нет упоминаний о том, что госрегистрация выступает как общее основание возникновения гражданских обязанностей и юридических возможностей, права собственности, обязательств. В Законе также не говорится о том, что данная процедура имеет такое «устанавливающее» значение. Из этого следует, что законодатель не наделяет акт уполномоченного органа правообразующей силой. Тем не менее в ГК предусмотрены случаи, когда с процедурой связано возникновение юридической возможности распоряжаться и владеть объектом. Но и в этих, и в других нормах говорится о регистрации возникших прав. Это значит, что они выступают в качестве объекта. Но для этого они должны появиться до регистрации. На данное противоречие обращают внимание цивилисты, которые занимаются изучением этой проблемы. Так, ряд авторов указывает на то, что при буквальном толковании некоторых норм можно заключить, что права существовали и ранее, до того, как заявитель обратился в орган по регистрации.
Полномочия органов
Государственная регистрация сделок и прав выполняется Федеральной службой. Она подведомственна Министерству юстиции. Также проводится государственная регистрация прав на недвижимое имущество в МФЦ (Многофункциональных центрах). Эти органы наделены различными полномочиями. В их числе:
- Проведение государственной регистрации прав на недвижимость и сделок с ней в порядке и случаях, которые определены в законодательстве РФ.
- Координирование работы по формированию органов учета, контроль над их деятельностью.
- Обеспечение соблюдения порядка ведения ЕГРП, организации и функционирования системы данного реестра в электронной форме.
Характер деятельности
Функционирование уполномоченных инстанций осуществляется посредством издания правовых актов, которые обуславливают прекращение, изменение либо возникновение правоотношений, касающихся недвижимости. В данную деятельность включается комплекс действий. Они направлены на проверку законности и действительности регистрируемого права, а также его признания.
Основные этапы
Порядок проведения госрегистрации установлен Законом. Согласно п. 13, процедура включает 5 стадий:
- Прием документов, которые предоставляются для регистрации сделок и прав.
- Юридическая экспертиза бумаг.
- Установление отсутствия несоответствий между зарегистрированными и заявляемыми правами на объект недвижимости и прочих оснований, в соответствии с которыми может быть отказано в регистрации или приостановлена процедура.
- Внесение сведений в ЕГРП.
- Внесение записей в правоустанавливающие документы и выдача свидетельств.
Особенности
Государственная регистрация реализуется посредством внесения соответствующих сведений в Единый реестр, учитывающий сделки и права на недвижимость. Удостоверение выполненной процедуры осуществляется путем выдачи гражданину свидетельства. При регистрации сделок и договоров, касающихся недвижимого имущества удостоверение выполняется посредством внесения специальной записи в бумагу, которая выражает содержание правоотношения. Это может быть, например, договор.
Государственная регистрация прав на недвижимое имущество: документы
Для начала процедуры необходимо подать заявление в уполномоченный орган. В соответствии со ст. 16 и 17 указанного выше Закона, к нему необходимо приложить и иные бумаги. К ним, в частности, относят:
- Акты, которые изданы органами госвласти или территориального самоуправления в пределах их компетенции.
- Договоры и прочие бумаги, указывающие на заключение в соответствии с законодательством сделок, касающихся недвижимости.
- Судебные решения, которые вступили в силу.
- Свидетельство о праве на наследство.
- Прочие акты, указывающие на передачу прав на недвижимость заявителю от предыдущего собственника. Они должны быть составлены в порядке, предусмотренном законодательством.
- Свидетельства о проведении приватизации жилого помещения согласно действующим нормам.
Важный момент
В качестве одного из условий осуществления государственной регистрации права на недвижимость выступает уплата госпошлины заявителем. Данный платеж должен быть выполнен до начала процедуры. При этом документ, который подтверждает факт уплаты (квитанция), прилагается к заявлению и прочим бумагам, предоставляемым заинтересованным лицом. Сумма госпошлины за выполнение госрегистрации устанавливается Налоговым кодексом. Порядок взимания и последующего перечисления в бюджет определяется Постановлением Правительства. Подать пакет документов в уполномоченный орган можно лично. Также законодательством допускается предоставление необходимых бумаг представителем заинтересованного лица. В этом случае необходима доверенность, в которой будет указано наличие соответствующих полномочий. Данный документ должен быть нотариально заверен.
fb.ru
Право собственности на недвижимое имущество – что это такое, какими законами регулируется?
Охране права собственности в законодательстве уделяется особое внимание. Среди всех вещных прав право собственности является самым объёмным по своему содержанию. Весь раздел 2 Гражданского кодекса РФ посвящен праву собственности и другим вещным правам. Так, ст. 209 ГК РФ закрепляет за правом собственности право владеть, пользоваться и распоряжаться своим имуществом. Основное значение имеет право собственности на недвижимое имущество, поскольку недвижимость является наиболее ценным имуществом, на которое может распространяться право собственности.
Что такое право собственности на недвижимое имущество?
Право собственности на недвижимое имущество включает в себя право владеть, право пользоваться и право распоряжаться данным имуществом. Как известно, недвижимое имущество невозможно перемещать без нанесения ущерба его назначению. Недвижимым имуществом является квартира, жилой дом, любое другое здание, земельный участок и так далее.
Что такое право владения недвижимым имуществом?
Право владения недвижимым имуществом означает, что собственник имеет возможность обладать этим имуществом. Право владения означает, что вещью, на которое оно распространяется, никто больше не может пользоваться, кроме владельца этой вещи или нескольких владельцев.
Что такое право пользования недвижимым имуществом?
Право пользования недвижимым имуществом означает, что собственник может при применении этого имущества извлекать из него полезные свойства. Но право пользования имуществом невозможно без права владения.
Что такое право распоряжения недвижимым имуществом?
Право распоряжения недвижимым имуществом означает, что собственник может определять юридическую судьбу данного недвижимого имущества. Это значит, что он может его кому-нибудь подарить, продать или передать его в аренду.
Как проходит государственная регистрация права собственности на недвижимое имущество?
Регистрация права собственности на недвижимое имущество регулирует ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». Глава 3 данного закона посвящена порядку регистрации прав, в том числе права собственности, на недвижимое имущество. В ч. 1 ст. 12 прописано, что права на недвижимое имущество подлежат гос. регистрации в Едином государственном реестре прав. Также государственная регистрация перехода права собственности на недвижимое имущество регулируется ст. 551 Гражданского кодекса РФ. Там прописано, что если одна сторона необоснованно уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности, то другая сторона может подать заявление в суд, который может вынести решение о регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество. А ответчик должен будет возместить убытки другой стороне, которые связаны с задержкой регистрации перехода права собственности.
По всем имущественным вопросам, можно позвонить по номеру 8-800-777-32-63 на горячую бесплатную юридическую линию.
право собственности на недвижимое, что такое право пользования недвижимым, что такое право владения недвижимым
jur24pro.ru
Переход права собственности на недвижимое имущество: основания
Из всего имущества, которое человек зарабатывает в жизни, едва ли не самым ценным оказывается недвижимость. Способов приобретения прав собственности на эти вещи немало и все они описаны в Гражданском кодексе и подлежат обязательной государственной регистрации из-за их высокой стоимости и значения.
Основания
- правовые договоры. Это может быть купля-продажа, дарение, все большую популярность набирает брачный договор и иные соглашения. Недвижимость может приобретаться как частными, так и долевыми собственниками.
- Приватизация недвижимости муниципального или федерального фонда.
- Принятием наследства.
- В силу признания собственности решением суда.
- При полной выплате пая в потребительских кооперативах.
- В результате реорганизации юридического лица
В договорном порядке
Каждый способ перехода права собственности имеет особенности по оформлению, сроку и моменту передачи. Сторонами сделки могут быть физические и юридические лица. Первый способ — это переход права собственности на недвижимость результате гражданско-правового соглашения. Договор должен быть заключен в письменной форме, а затем пройти государственную регистрацию. Для уверенности в правильности оформления можно воспользоваться помощью юриста. Большинство таких сделок не требуют обязательного нотариального заверения, но есть исключения, например, брачный или договор ренты. В целом, приобретение права собственности может осуществляться первоначальным и производным способом. Покупка относится к последнему.
Отдельного рассмотрения заслуживает приватизация, так как сторонами такого соглашения являются не только физические лица. Это соглашение о передаче права собственности между органами государственной власти, местного самоуправления или предприятием и физическими или юридическими лицами. Он не требует нотариального заверения и уплаты государственной пошлины. Приватизация проходит в порядке, определенном федеральными или местными органами власти. Программа бесплатной приватизации жилья для граждан продлена до 2017 года.
Сделки могут быть двусторонними, а также односторонними, например, наследование. После смерти гражданина права на его имущество переходит к наследникам по закону или по завещанию. Срок принятия наследства – 6 месяцев и исчисляется с момента смерти наследодателя. Если наследники первой очереди не приняли его, то у наследников второй очереди есть еще три месяца на это.
Если срок был пропущен восстановить его можно в суде при наличии уважительных причин. Процедура принятия наследства происходит с участием территориального нотариуса, который выдаст свидетельства о праве на наследство. Затем наследник должен получить свидетельство о праве собственности.
На видео-переход права собственности на недвижимое имущество:
Не в рамках договора
На основании ст.11 и 12 ГК РФ суды могут защитить права граждан и признать право собственности гражданина в результате приобретательской давности. Для недвижимости ее срок составляет 15 лет открытого и добросовестного владения. Ответчиком по такому иску выступает прежний собственник, а если он неизвестен, то его заменяет государственный регистратор. Затем проходит гос. регистрация права собственности.
Еще один сравнительно новый способ получить недвижимость – членство в кооперативе. Лицо становится членом потребительского кооператива с принятием на общем собрании. Правомочия пайщика ограничены и собственность перейдет к нему, только когда пай будет в полной мере выплачен. После этого кооператив потеряет все права на недвижимое имущество, но это не влечет исключения пайщика из организации.
Какие бывают основания возникновения изменения и прекращения права собственности, подробно указано в данной статье.
Как осуществляется защита права собственности в римском праве, подробно указано в данной статье.
Всё про понятие содержание формы и виды права собственности, подробно указано здесь: http://ruleconsult.ru/grazhdanskoe/sobstvennost/ponyatie-soderzhanie-prava-sobstvennosti.html
Решение о реорганизации юридического лица служит основанием для регистрации перехода права собственности. Пакет документов будет различен в зависимости от вида реорганизации. При переходе нескольких объектов каждый регистрируется отдельно.
Государственная регистрация
Государственная регистрация – это важнейший этап оформления прав собственности на недвижимость. Она производится уполномоченными органами по месту нахождения имущества. Пакет документов для нее зависит от основания для перехода права собственности. При подаче документов выдается расписка о получении.
В реестре прав собственности делается соответствующая запись удостоверенная штампом, а предыдущая погашается. В случае если недвижимость становится общей , указываются все собственники.
По итогу владельцу недвижимости выдается свидетельство о праве собственности. В большинстве случаев регистрация – это момент перехода прав.
Момент перехода
Обычно недвижимость переходит к новому владельцу в момент внесения соответствующей записи в реестр. В полной мере это справедливо для договора купли-продажи, приватизации и приобретательской давности .
На видео-момент перехода права собственности на недвижимое имущество:
Исключения из общего правила:
- В случае наследования ст. 1152 ГК РФ устанавливает право собственности с момента открытия наследства.
- Судебная практика признает брачный договор источником права собственности с его нотариального заверения.
- В случае членства в потребительском кооперативе право собственности переходит в момент выплаты пая.
- Постановление Пленума Верховного суда пояснило, что при реорганизации юридических лиц право собственности переходит в момент ее завершения.
Возможно так же будет интересно узнать про вещно правовые способы защиты права собственности.
Какие необходимы документы для получения наследства на квартиру, подробно указано в данной статье.
Как происходит оформление квартиры по наследству в собственность, указано в статье.
Из нашей статьи вы можете узнать про принципы универсального правопреемства в гражданском праве.
Так же возможно будет интересно узнать, как происходит оформление права собственности на квартиру в новостройке, можно узнать в данной статье.
Недвижимое имущество может менять собственника разными путями, но почти всегда это право возникает только после государственной регистрации. Это вызвано высокой стоимостью такого имущества и ответственностью собственника за его состояние.
ruleconsult.ru