Юридическая проверка квартиры при покупке – Сага о выборе квартиры 2. Проверка юридической чистоты квартиры – страхуем себя от сюрпризов

Проверка юридической чистоты квартиры при покупке

Как самостоятельно проверить чистоту квартиры при покупке

Идеальный вариант — если объект недвижимости возводится в полном соответствии с Федеральным законом о долевом участии (214-ФЗ). В этом случае интересы покупателя максимально защищены, есть гарантия того, что его право на квартиру будет оформлено в Госреестре сразу после сдачи квартиры. То есть, по сути, можно ничего не проверять.

Проверка квартиры на чистоту при покупке

Например, если у собственника имеется родственник, находящийся в данное время в колонии, который после отбытия наказания сможет предъявить права на долю в квартире. То же самое касается и граждан, находящихся в длительной командировке, проходящих военную службу, недееспособных в психиатрических лечебницах. Эти лица могут заявить о праве проживания в вашей квартире.

Как самостоятельно проверить квартиру на чистоту при покупке

Кадастровый паспорт и технический план проверяются для того, чтобы убедиться, что вам продают существующий объект и все документы соответствуют истине. Для проверки необходимо обратиться в местное БТИ (бюро технической инвентаризации) и запросить соответствующие документы.

Как проверить чистоту квартиры при покупке самостоятельно? Что необходимо проверять при покупке квартиры

И в этом случае, когда жильё покупается в новостройке, проверка документов должна быть тщательной, даже если эта продажа от застройщика. Вторичное жилье, конечно же, потребует больших усилий, поскольку у новостроек нет такой богатой истории прописок-выписок и смены владельцев. Но и тут даже после тщательной проверки юридической «чистоты» недвижимости, которая сделана по всем правилам, вероятность лишения купленной квартиры остаётся. Если подавец сумеет доказать, что его права во время покупки были ущемлены, например. А вот если покупается вторичное жилье, разборки будут проходить не только с продавцом, но и с собственником, который до него владел данной квартирой. Вероятно, пройти придётся целую череду судебных разбирательств. Долго и сложно проверяется юридическая «чистота» при покупке квартиры на вторичном рынке: это подлинность всех документов, это оценка правового статуса недвижимости, это анализ возможных рисков, которые связаны с данной покупкой.

Как проверить юридическую чистоту квартиры перед покупкой

Главный документ, который собственник квартиры должен показать покупателю, – свидетельство о праве собственности на продаваемую жилплощадь. Затем стоит изучить документы, на основании которых это право возникло. Возможно, это будет договор купли-продажи или дарения, свидетельство, по которому было принято наследство, договор ренты (что встречается гораздо реже) или какое-либо решение суда, в результате которого наступило право на собственность. Все бумаги должны быть «чистыми», без помарок и исправлений, что свидетельствует об их достоверности, подлинности.

Как проверить квартиру на юридическую чистоту

Купля-продажа с участием третьих лиц — это также не редкость. Стоит учесть, что продажа такого имущества законна, но тем не менее, если продавец не поставил в известность о том, что имеется также третий собственник или еще какое либо лицо претендующие на данное имущество, может также заявить на признание данной сделки действительной. В таком случае продавцу будет полностью возвращено его имущество, а покупателю — его деньги.

Как проверить квартиру на чистоту документов перед покупкой

Современные тенденции рынка таковы, что большинство продавцов не хотят показывать документы на квартиру, пока не получат предоплату в счет будущей сделки. Но точный адрес квартиры скрыть невозможно, и при просмотре объекта достаточно запомнить номер квартиры. Остальные данные есть в объявлении. По адресу квартиры любой человек может заказать через МФЦ или органы Росреестра выписку из ЕГРП. В данной выписке содержится большая часть тех данных, которые нужны для начальной проверки объекта. Если в выписке все «чисто», а собственники подтвердили свою личность паспортом (паспорт также можно проверить на сайте ФМС), можно смело вносить аванс.

Как проверить юридическую чистоту квартиры перед покупкой

Если покупатель потребует, то продавец обязан предоставить расширенную форму выписки, где указывается еще больше сведений. Так, в расширенной форме имеются данные о предыдущих сделках с данным объектом недвижимости. Из этого документа можно достоверно установить: как текущий владелец приобрел право собственности (в результате покупки, вступления в наследство, по дарственной и т.д.).

Проверка юридической чистоты квартиры при покупке

Изучая все, что связано с объектом недвижимости, нужно не забыть про самого продавца. Нередки случаи, когда мошенники продают во всех отношениях хорошее, чистое и качественное, но чужое жилье. Проверять нужно подлинность паспорта (это можно сделать на сайте Федеральной Миграционной Службы РФ, а также в территориальном подразделении ФМС).

Как правильно покупать квартиру: пошаговая инструкция

Добрый вечер. Мы покупаем квартиру. От хозяина квартиры всеми вопросами занимается его риэлтор. Мы не знаем их, так как впервые увиделись. Риэлтор составил договор и сам занял очередь к регистрационку на сделку. Говорит, что регистратор его знакомая и все оформит быстро. Вопрос такой: может ли регистратор скрыть от нас какие-нибудь моменты и провести сделку в ущерб нашим интересам.

Проверка юридической чистоты квартиры при покупке

По запросу, направленному нотариусом в электронной форме в автоматизированном режиме, запрошенные сведения предоставляются в электронной форме незамедлительно, но не позднее следующего рабочего дня после дня направления соответствующего запроса (ч. 14 ст. 62 Закона N 218-ФЗ).

Агентство недвижимости Адмирал: вся недвижимость Санкт-Петербурга

Обязательно проверьте, зарегистрированы ли в квартире несовершеннолетние. По действующему законодательству продать «квартиру с ребенком» можно без согласия органов опеки и попечительства. Но, как утверждает Алексей Комаров, если в дальнейшем окажется, что ребенку негде жить, сделка по продаже квартиры, в которой проживали или были зарегистрированы дети, может быть признана недействительной. Потому перед тем как проводить сделку, будет нелишним поинтересоваться, где будет жить ребенок.

Что нужно знать о юридической чистоте квартиры перед ее покупкой

Не менее важно уточнить наличие обременений. Квартира может быть предметом арендных отношений, залога, ренты или судебного ареста. Чаще всего при наличии обременения Росреестр не регистрирует сделки. Однако в некоторых случаях такое возможно и новый собственник не сможет распоряжаться имуществом в полной мере.

Проверка юридической чистоты квартиры при покупке

1. Технический паспорт на квартиру. Это первый и наиболее важный документ, который продавец вам просто обязан продемонстрировать. Что здесь следует проверить? Во-первых, смотрите на информацию, касающуюся перепланировки. Возможно, если она была несогласованной, ответственность за это будет на новом владельце квартиры. Во-вторых, рассмотрите границы объекта недвижимости. Если они не будут соответствовать тем, что есть в действительности, то вам могут отказать в оформлении прав собственности.
2. Выписка из домовой книги. В данном документе следует сравнить число зарегистрированных жильцов с числом собственников. Если эти данные не соответствуют друг другу, можно обзавестись «дополнительным» соседом на собственной жилплощади, причем вполне законно, так как он не потерял своих прав на недвижимость. Также обратите внимание на возраст зарегистрированных лиц. Если имеются несовершеннолетние дети, то будьте осторожны: при продаже квартиры строго следят за тем, не нарушаются ли права детей-совладельцев.
3. Свидетельство, подтверждающее регистрацию прав собственности. В данном свидетельстве необходимо обратить особое внимание сразу на ряд сведений. Первое из них — дата выдачи. Если регистрация произошла совсем недавно, то вы рискуете столкнуться с недобросовестными контрагентами в дальнейшем. Второе — основа приобретения права собственности. Наиболее опасным для нас в данном случае считается договор дарения, а также право наследования. Для будущего владельца это чревато тем, что наследники могут оспаривать право на наследование, значит, что и квартиру у вас смогут забрать на законных основаниях. Также опасным считается приобретение прав собственности через договора долевого участия и паенакопления. Для вас это опасно тем, что второй супруг может оспорить законность сделки в будущем.
4. Выписка из ЕГРП. Тут смотрим сначала на количество регистрационных действий, которые производились по отношению к объекту недвижимости. Если таких действий много, то это опасно признанием сделки недействительной в будущем. Кроме того, обратите внимание на ограничения и обременения. Квартира может быть в аресте, заложена, находится в судебных разбирательствах на данный момент и т.д.

Как самостоятельно проверить квартиру перед покупкой

• Собственники — дети. По несовершеннолетним собственникам до 14 лет сделки заключают их законные представители (родители, усыновители). Если собственнику от 14 до 18 лет, он должен будет подписывать документы только с письменного согласия родителя / законного представителя. У родителя проверяйте действительность паспорта и свидетельство о рождении ребенка.

zakonandporyadok.ru

Проверка юридической чистоты квартиры при покупке

Юридическая проверка квартиры

Покупка квартиры — одна из самых крупных сделок в жизни гражданина. Мечты о новой жилплощади могут затуманивать рассудок и мешать оценить слагаемые ситуации критически. А если другая сторона сделки — профессиональные мошенники, то возможность увидеть проблемы практически исключена. Проверить юридическую чистоту квартиры, обеспечивающую неотъемлемые права покупателя на это жилье, способен только юрист с опытом работы в данной сфере.

Как проверить квартиру на юридическую чистоту при покупке

Именно для покупателя очень важно провести полную проверку юридической чистоты квартиры. Ведь от риска в неполучении всей стоимости за жилье продавца легко можно избавить путем включения в договор соответствующих условий.

Например, прописать условие о том, что право собственности на квартиру переходит к покупателю только после полной оплаты её цены.

На покупателя же возложена задача – самостоятельно проверить квартиру перед покупкой.

Как самостоятельно проверить квартиру на чистоту при покупке

Проверить документы на подлинность, правильность оформления.

Проверить продавца (честность, вменяемость).

Проверить, нет ли иных законных претендентов на квартиру (супруг, дети, наследники, временно выписанные лица). Проверить сам объект покупки (нет ли незаконной перепланировки, не подлежит ли дом сносу и так далее).

Проверить квартиру на наличие обременений.

Как проверить юридическую чистоту квартиры перед покупкой?

Спешить в таком важном вопросе нельзя. Если продавец забывает какие-либо документы, постоянно ссылается на забывчивость и не показывает своевременно требуемые бумаги, следует насторожиться.

Ведь проверить чистоту приобретаемого жилья возможно только при наличии полного пакета документов, получить которые в большинстве своем можно исключительно от собственника. количество граждан, зарегистрированных в квартире, и число тех, кто раньше фактически проживал в ней и находится в настоящее время; есть ли на данной жилплощади лица, которые зарегистрированы в квартире, но не живут в ней в силу разных причин – например, служат в армии, находятся в доме престарелых, в местах заключения и т.

Проверка юридической чистоты квартиры при покупке

Как поменять водительское удостоверение?

Как оформить загранпаспорт и каков срок его действия? Какие товары нельзя вернуть или обменять? Могут ли отказать в скорой медицинской помощи гражданину без полиса ОМС?

Как делится имущество при наследовании по закону? Как поехать учиться по обмену?

Как рассчитать будущую пенсию?

Как заключить брачный договор? Как поменять водительское удостоверение? Как оформить загранпаспорт и каков срок его действия?

Какие товары нельзя вернуть или обменять? Могут ли отказать в скорой медицинской помощи гражданину без полиса ОМС? Приобретение квартиры на вторичном рынке имеет свои риски, основной из которых — возможность оспаривания права на квартиру, поэтому в целях проверки чистоты сделки необходимо, в частности, удостовериться в подлинности представленных вам документов и отсутствии притязаний третьих лиц на квартиру.

К указанным документам относятся (ст. 185.1 ГК РФ; п. 3 ст. 35 СК РФ; ч.

2 ст. 14. ч. 1 ст. 28 Закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ; ч. 7 ст. 21 Закона от 03.07.2018 N 360-ФЗ; ст. 34.4 Основ законодательства о нотариате)

Покупая квартиру на вторичном рынке, граждане могут быть уверены в том, что им не придется иметь дело с недобросовестными застройщиками и в будущем они не столкнутся с такой проблемой, как долгострой.

Но это не повод снижать бдительность, ведь рынок вторичного жилья — любимая сфера деятельности квартирных мошенников. Единственный способ обезопасить себя от них — проверка юридической чистоты.

ООО «ЦДН» предлагает услугу проверки юридической чистоты квартиры при оформлении приобретения в Москве и Московской области по доступным ценам.

Данное мероприятие позволяет получить письменное заключение юриста и дополнительные гарантии. Также оно означает, что в отношении данного объекта жилой недвижимости не существует препятствий к совершению сделок купли-продажи, мены и прочих.

Если проверка юридической чистоты не была проведена, то есть риски, что суд может признать сделку недействительной или удовлетворить иск об истребовании имущества из чужого незаконного владения.

Безусловно, заниматься такой проверкой, ориентируясь только на нашу публикацию, это примерно то же самое, что управлять сверхзвуковым самолетом по самоучителю.

Однако иметь под рукой конспект-шпаргалку (даже для того, чтобы чувствовать себе увереннее при общении с посредником в сделке) не будет лишним. Мы постарались подготовить такую памятку. Граждане, не являющиеся собственниками, но ранее проживавшие в квартире, также могут иметь на нее права, например – право пользования.

juridicheskii.ru

Юридическая проверка покупки квартиры по документам

Автор: Котова Екатерина Викторовна , юрист юридической компании Абонент Консалт.

В этой статье мы расскажем подробнее о том, как мы проверяем сделки по продаже квартир по документам. С ценами на наши услуги Вы можете ознакомиться здесь.

Если Вы сильно ограничены в бюджете, то Вам подойдет

минимальная юридическая проверка при покупке квартиры.

Но минимальной юридической проверки при покупке квартиры недостаточно для того, чтобы надежно защитить Вас от мошенников. Проверка, описанная в данной статье, защитит Вас наиболее полно.

Итак, вот 7 шагов на пути к безопасной покупке квартиры:

 

ШАГ 1. ПРОВЕРКА ПРАВОУСТАНАВЛИВАЮЩИХ ДОКУМЕНТОВ

Квартира находится в собственности у продавца на основании какого-либо договора, например, купли-продажи, дарения, мены и т.д. Данные документы необходимо изучить, чтобы убедиться в их подлинности и отсутствии исправлений. Обратить внимание следует и на тот факт, была ли сделка зарегистрирована надлежащим образом.

Для перехода права собственности должны были быть внесены изменения в ЕГРН. Так, еще одним правоустанавливающим документом является свидетельство о праве собственности или выписка из ЕГРН, которая, по новым правилам, обладает такой же юридической силой, как и свидетельство.

 

ШАГ 2. ПРОВЕРКА ИСТОРИИ КВАРТИРЫ

Тут покупателю также поможет выписка из ЕГРН. В данном реестре содержатся сведения о квартирах с 1998 года, например, какие споры в отношении квартиры были за последние годы, есть ли обременения и т.д.

Кроме выписки из ЕГРН большую роль играет Технический паспорт квартиры, содержащий данные технического и адресного учета. В него входят Поэтажный план квартиры, Экспликация и адресный план. Технический паспорт показывает наличие или отсутствие незаконных перепланировок. Если в квартире имеются неузаконенные перепланировки, то последствия варьируются от штрафа, до судебного разбирательства и предписания все вернуть так, как было до перепланировки. Это дополнительные и довольно серьезные проблемы для нового собственника.

Не менее важный документ – выписка из домовой книги. Она показывает количество зарегистрированных в квартире жильцов, размер жилплощади, тип дома и т.д. Бывают ситуации, когда члены семьи, имеющие права на квартиру, ушли в армию или находятся в тюрьме. Выписка из домой книги все прояснит.

Наконец, если квартира перешла в собственность продавца по наследству, необходимо убедиться, что другие наследники не имеют прав на данную недвижимость. Эта информация содержится у нотариуса, который выдает выписки из нотариальной книги.

Также необходимо будет получить справку от управляющей компании или ТСН / ТСЖ об отсутствии долгов по коммунальным платежам и взносам за капитальный ремонт. Это очень важно, так как в силу ч. 3 ст. 158 ЖК РФ долги за капитальный ремонт всегда переходят на нового собственника.

Очень часто и другие долги по коммунальным и эксплуатационным платежам переходят на нового собственника в силу положений договора купли-продажи квартиры (в силу закона такое не предусмотрено, но хитрые продавцы и риелторы постоянно пытаются переложить долг на покупателя в силу договора).

 

ШАГ 3. ПРОВЕРКА ЛИЧНОСТИ ПРОДАВЦА

В перечень действий по проверке продавца входят:

1. Проверка действительности паспорта гражданина, который продает недвижимое имущество. Однако сделку может осуществлять представитель собственника. В таком случае тщательно нужно изучить доверенность и определить объем полномочий представителя;
2. Проверка дееспособности гражданина – продавца;
3. Проверка семейного положения продавца. Если он женат (замужем), то необходимо согласие жены (мужа) на распоряжение имуществом;
4. Проверка репутации данного собственника (были ли судебные тяжбы в отношении квартиры и с участием продавца, кто он по профессии и роду занятий и проч.)

 

ШАГ 4. ПРОВЕРКА ДОГОВОРА КУПЛИ-ПРОДАЖИ

Договор купли-продажи – это надежный документ, который подтверждает обязанность продавца передать в собственность покупателя квартиру и право покупателя требовать этой передачи, также обязанность покупателя передать деньги как оплату за квартиру и право покупателя требовать эту передачу. Это гарантия, которая порождает связь между покупателем и продавцом, основное доказательство в суде.

Договор должен быть составлен только письменно, в нескольких экземплярах, которые подписываются сторонами. Перед подписанием следует согласовать каждый пункт и обязательства каждой из сторон по договору. Типовые договоры не совершенны и оставляют немало пробелов, которыми с удовольствием пользуются мошенники. Кроме того, недобросовестный контрагент по договору может предложить свой, заранее подготовленный и продуманный вариант договора, который содержит риски, не заметные невооруженным глазом, но заметные для профессионального юриста.

Именно поэтому всегда следует нанимать юриста, который знает все тонкости и составит договор, основанный на требованиях закон с учетом интересов обеих сторон, даст отпор недобросовестному контрагенту и не даст ему включить в договор сомнительные условия.

 

ОБЯЗАТЕЛЬНЫЕ УСЛОВИЯ ДОГОВОРА КУПЛИ-ПРОДАЖИ КВАРТИРЫ

1. Описание квартиры: количество комнат, метраж квартиры, этаж, местоположение, номер, адрес. Подробные сведения указаны в правоустанавливающих документах (свидетельство о праве собственности). Цель: максимально индивидуализировать объект недвижимости;
2. Стоимость квартиры;
3. Список лиц, проживающих в данном жилом помещении. У данных лиц могут оставаться право пользования квартирой на основании закона;
4. Все условия выполнения договора, при каких обстоятельствах квартира полностью переходит во владение другого гражданина, в собственность.
5. Также, обязательным условием сделки является акт передачи квартиры покупателю, в котором квартира должна быть максимально подробно описана.

Договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации (ч. 2 ст. 558 ГК РФ).

После заключения и регистрации договора купли-продажи следует этап регистрации перехода права собственности.

 

ШАГ 5. ПРОВЕРКА БУДУЩЕЙ СХЕМЫ РАСЧЕТОВ

Расчеты могут быть как наличные, так и безналичные. Для обоих способов существуют безопасные варианты:

 

Наличный расчет. Самый безопасный способ – использование банковской ячейки. Покупатель кладет деньги на банковскую ячейку в тот день, когда договор был подписан, или за несколько дней до подписания договора и в присутствии продавца. После подписания договора продавец должен деньги забрать. В договоре с банком содержится условие однократного доступа в ячейку конкретного лица (продавца) при предъявлении паспорта и других документов, о которых стороны договорились.

 

Безналичный расчет. Безопасным способом является покрытый безотзывный аккредитив. Покупатель должен открыть на свое имя счет в банке и положить на него нужную сумму. Средства на счету будут заблокированы до момента предъявления оговоренных документов (свидетельства о праве собственности). После предъявления, средства перечисляются на заранее открытый счет продавца.

Юридическая проверка сделки купли-продажи квартиры может также включать проверку надежности риелтора, если он есть в сделке.

 

ШАГ 6. ПРОВЕРКА ЗАСТРОЙЩИКА ИЛИ РИЕЛТОРСКОГО АГЕНТСТВА ЧЕРЕЗ СИСТЕМУ «СПАРК»

У дольщиков часто возникает один и тот же вопрос: насколько надежен застройщик? Есть ли гарантии, что он достроит дом? Ответ на этот вопрос может дать выписка из полной платной версии системы «Спарк». С помощью нее можно спрогнозировать вероятное банкротство застройщика, а также найти иные риски.

Если Вы покупаете квартиру на вторичном рынке, а в сделке присутствует риелторская компания, которая подталкивает Вас к покупке квартиры, мы также можем помочь Вам. Система «Спарк» выявляет фирмы-однодневки, которыми заполнен рынок риелторов; выявляет фирмы, зарегистрированные на массовых директоров или по массовым адресам; показывает аффилированность компании и ее учредителей. Например, стали бы Вы доверять такой риелторской компании, которая банкротится каждые полгода и открывается заново под тем же названием? Полагаем, что нет. Именно такие риски и помогает увидеть наша юридическая проверка.

 

ШАГ 7. СОСТАВЛЕНИЕ ЮРИДИЧЕСКОГО ЗАКЛЮЧЕНИЯ

После полной проверки наши юристы составят подробное заключение с понятными выводами о наличии или отсутствии рисков, с рекомендациями и пояснениями.

Знаете ли Вы, что на покупателе лежит обязанность проявить должную предусмотрительность при заключении сделки купли-продажи квартиры? Если, например, договор заключен с одним из собственников, а второй собственник не давал свое согласие, то он может оспорить сделку и отобрать у Вас квартиру. Свои деньги Вы вряд ли когда-нибудь вернете. А судья спросит у Вас, что именно Вы сделали, чтобы проверить сделку и не попасть в руки мошенников? Вы не проявили должную осмотрительность, учитывая то, что риелтор – не юрист и не несет никакой ответственности перед Вами.

Мы – юристы, которые специализируются на проверке квартир. Именно наше юридическое заключение может подтвердить, что Вы как покупатель квартиры сделали все для проверки этой сделки. Мы несем материальную ответственность перед Вами в рамках цены договора, если Вы станете жертвой мошенников в проверяемой нами сделке.

 

ПОЧЕМУ СТОИТ ПРОВЕРИТЬ ЮРИДИЧЕСКУЮ ЧИСТОТУ КВАРТИРЫ ЧЕРЕЗ НАС

	Большой опыт работы на разных типах недвижимости Мы сопровождали покупку квартир на вторичном рынке и в новостройках, сопровождали покупку земельных участков и нежилых помещений.
	Основная идея Мы не ограничиваемся проверкой законных формальностей, как делают многие наши конкуренты. Мы проверяем сделку исходя из собственного наработанного опыта и обширной судебной практики.
	Материальная ответственность Мы предоставляем Вам гарантию того, что Вас не обманут мошенники в проверяемой нами сделке. В противном случае мы вернем Вам деньги за наши услуги.
	Профессионально составленный договор покупки квартиры В отличие от многих риелторов, мы не скачиваем договор из интернета. Мы разрабатываем его для Вас с учетом тех рисков, которые присутствуют именно в Вашей сделке.
	Высокая квалификация сотрудников Все юристы нашей компании закончили юридический факультет МГУ им. М.В. Ломоносова и имеют опыт работы не менее трех лет
	Оказываем эту услугу по всей России Мы наработали большой опыт юридической проверки квартир, так как юристы нашей компании помогают покупателям выявлять мошенников по всей России.

 

Позвоните нам по телефону: +7 (495) 968 44 34, а мы Вас проконсультируем

comments powered by HyperComments

abonentconsult.ru

Проверка юридической чистоты квартиры при покупке

Для всех без исключения покупателей юридическая чистота квартиры – это самый волнительный и важный момент в том, что касается покупки квартиры. Некоторые клиенты готовы самостоятельно тратить время на поиск подходящего варианта. Но даже в таких случаях юридическая проверка квартиры, чаще всего, поручается надежному риэлтору или юристу.

Я считаю, что профессиональный риэлтор должен заботиться не только о том, как проверить юридическую чистоту квартиры, но и о том, чтобы клиенты в полной мере понимали и осознавали, все юридические аспекты предстоящей сделки. Недостаточно просто устного мнения специалиста о той или иной квартире. Клиент должен знать конкретные риски при покупке квартиры и видеть конкретные документы, которые подтверждают отсутствие этих рисков.

Ниже приведены основные рекомендации о том, как проверить квартиру перед покупкой, на какие моменты стоит обратить внимание и какие документы могут помочь в этом вопросе.

Правоустанавливающие документы на квартиру

С осмотра этих документов начинается знакомство с квартирой как с объектом права. Оригиналы этих документов должны быть обязательно предъявлены продавцом квартиры или его представителями. Нет ничего предосудительного в том, чтобы проверить эти бумаги на наличие водяных знаков и другие защитные признаки, а также получить ксерокопии для дальнейшего исследования. Содержание этих документов с 2017 года проверяется выпиской из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН), либо выпиской из архива Департамента Муниципального жилья в том случае, если последняя сделка по квартире имела место до 31 января 1998 года. Более того выписка из ЕГРН заменяет привычное Свидетельство о государственной регистрации права, если это право приобретено после 01 января 2017 года. Такая проверка документов при покупке квартиры позволяет выявить существующие обременения, аресты и проверить подлинность предоставленной продавцом информации.

История квартиры

Правоустанавливающие документы отражают только последние две сделки, проведенные в отношении квартиры. Задача риэлтора собрать документы, по которым прослеживается вся цепочка сделок с квартирой, начиная от первичного возникновения права. Покупателя должны насторожить частые и труднообъяснимые сделки с квартирой. В ходе такой проверки квартиры могут быть выявлены имевшиеся ранее судебные споры, аресты, обременения, которые уже сняты, однако могут иметь юридические последствия для будущего собственника.

Дееспособность продавцов квартиры

Проверка квартиры перед покупкой в соответствии с вполне устоявшейся практикой включает предоставление продавцами справок из психоневрологических и наркологических диспансеров по месту их постоянной регистрации. Конечно, если продавец состоит на учете в этих учреждениях, это не означает автоматически его недееспособность. Однако такая информация позволяет предотвратить возможные риски, связанные с признанием сделки недействительной. В случаях, когда постановка на учет связана с заболеваниями, не препятствующими человеку осознано распоряжаться своим имуществом, это может подтвердить специальная медицинская экспертиза, которая осуществляется прямо на сделке. Совсем другая ситуация, если зафиксированные в соответствующих учреждениях диагнозы могут быть предъявлены в суде, для последующего признания продавца недееспособным и оспаривания сделки. Покупка такого варианта не может быть оправдана никакими выгодами. От нее необходимо отказаться.

Выявление лиц имеющих право пользования квартирой

Покупатель должен получить документальную информацию обо всех лицах, которые были когда-либо зарегистрированы в квартире. Среди таких лиц могут быть выявлены временно выбывшие для службы в армии, в места лишения свободы, в лечебные учреждения. Такие лица впоследствии придется выписывать по суду, что будет весьма проблематично, если у них нет другого жилья. Худший вариант, если права этих лиц были нарушены в процессе приватизации, это может привести к потере права собственности на всю квартиру или ее часть. Такая проверка квартиры на чистоту может также выявить случаи ущемления прав несовершеннолетних при приватизации. В период с 1991 по 1993 год приватизация квартир могла осуществляться без участия зарегистрированных детей. Такие сделки могут быть оспорены детьми по достижении ими совершеннолетия. Также могут быть оспорены сделки по приватизации, если непосредственно перед этим несовершеннолетние были выписаны по другому адресу и не смогли реализовать свое право на участие в приватизации.

Банкротство продавца при продаже квартиры

Новые риски связанные с покупкой квартиры привнесло изменения вступившие в силу с 01.10.2015 года к Федеральному Закону «О несостоятельности (банкротстве)». С этого момента закон впервые устанавливает возможность для физических лиц законно признать себя банкротами. Эта процедура весьма продолжительна и имеет множество этапов. Сделка, совершенная незадолго до процедуры банкроства, может быть впоследствие оспорена кредиторами, как преднамеренно совершенная с целью ущемить права кредиторов, как фиктивная, т.е. совершенная с целью намеренно ввести в заблуждение кредиторов, как ущемляющая права одних кредиторов перед другими. На сегодняшний день при покупке квартиры необходимо обратить пристальное внимание на обстоятельства продажи, провести комплексную проверку продавцов, их кредитной истории, наличие исполнительных листов и судебных решений.

Составление договора купли-продажи квартиры

В договоре купли-продажи должны быть четко отражены все договоренности, достигнутые между продавцом и покупателем, в понятном для органов государственной регистрации виде. Даже нотариальная форма договора купли-продажи не избавляет риэлтора от обязанности досконально проверить договор на наличие ошибок в тексте.

Выше перечислены только самые основные ситуации, связанные с проверкой документов на квартиру. Однако на практике их значительно больше. Каждая квартира имеет свою историю, разный состав собственников и другие особенности. Как проверить квартиру при покупке, риэлтор должен решать исходя из норм законодательства, но очень большое значение играет и опыт риэлтора. Осторожность, предусмотрительность не должны препятствовать самому процессу покупки квартиры. Задача риэлтора организовать проверку квартиры при покупке таким образом, чтобы переговоры и сделка проходили в комфортной деловой обстановке, а не в атмосфере страха и агрессии.

Вы можете узнать больше о том, как безопасно купить квартиру в ходе первой бесплатной консультации. Звоните. Буду рад ответить на Ваши вопросы.

Частный риэлтор Александр Водолазов

www.xn—-ptbbkgffcmdog3ic8a.xn--p1ai

Как проверить юридическую чистоту квартиры при покупке?

Как же риэлтор проверяет юридическую чистоту?

В большинстве случаев достаточно внимательно прочитать документы, подготовленные для совершения сделки, в них содержится вся необходимая информация. Проверка сводится к установке подлинности документов и их правильному чтению. Преимущество риэлтора в том, что он умеет правильно читать, то есть знает, на что именно нужно обратить внимание. Кроме того, он знает, что вся информация  о квартире содержится в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним. На сегодня единственный законный и довольно надежный способ проверки — получить выписку из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП), либо — справку из БТИ.

Выписка из ЕГРП для для проверки чистоты квартиры

Итак, если вы собираетесь купить недвижимость, то, прежде всего, необходимо проверить юридическую чистоту приобретаемого жилья. 

Для этого попросите у продавца выписку из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Важно, чтобы выписка была «свежей», ведь чем свежее выписка, тем актуальнее содержащаяся в ней информация. Наилучший вариант, если выписка сделана накануне: продавец получил выписку и сразу же предъявил ее покупателю для ознакомления. Получить выписку вы можете и самостоятельно, при чем сделать это совсем не сложно –  если вы заказываете выписку как физическое лицо, то необходим документ, удостоверяющий личность и документ об оплате.

Информация из выписки

Выписка из ЕГРП содержит следующую информацию:

• наименование органа, осуществляющего государственную регистрацию прав;
• дата подписания выписки, а также исходящий номер;
• кадастровый (или условный) номер объекта недвижимости;
• назначение объекта недвижимости;
• площадь;
• адрес нахождения недвижимости;
• данные о правообладателе;
• вид зарегистрированного права;
• зарегистрированные ограничения (обременения) права, в том числе дата и номер их государственной регистрации, сроки на которые они установлены, а также данные о лицах, в пользу которых они установлены;
• ФИО или наименование лица, обратившегося за выпиской.

Квартиры на первичном рынке – возможные риски

При покупке квартиры в новостройке, свидетельства о праве собственности еще нет, а есть договор, который и перепродается. Если это договор долевого участия, он полностью защищает интересы покупателя и гарантирует, что его права на данную недвижимость будут зарегистрированы в Едином Государственном реестре. То есть, если квартира продается по 214-ФЗ, то можно ничего не проверять. Если же вам предлагают любой другой договор, то он представляет собой обходную схему 214-го закона, поэтому покупка такой квартиры на этапе незавершенного строительства достаточно рискованна. 

Как правило, по схемам квартиры продаются не напрямую от застройщика, а через какую-то посредническую компанию. Проведение такой операции может быть рискованно, ведь мы не знаем отношений между застройщиком и этим инвестором – полностью ли он рассчитался за приобретенные квартиры или нет? 

Если нет, то застройщик может расторгнуть договор между ними, после чего он имеет право получить назад свои оставшиеся квартиры (на ту сумму, по которой инвестор не рассчитался). А эти квартиры уже могут быть проданы инвестором. Так и возникают «задвоенные» договоры или «сдвоенные» продажи, когда одну и ту же квартиру продают дважды. 

Что бы не попасться на такую схему, покупателю нужно восстановить всю цепочку – от застройщика до лица, которое продает квартиру и понять суть взаимоотношений между застройщиком и компанией-продавцом. Это и есть юридическая проверка чистоты квартиры.

Квартиры на вторичном рынке – возможные риски

Один из основных рисков на вторичном рынке – оспаривание прав на квартиру. Как правило, это случается при: 

• возникновении споров между наследниками квартиры или при разделе имущества между супругами;
• признании недееспособным продавца квартиры; 
• появлении временно выписанного из квартиры на срок отбывания наказания осужденного лица;
• наличии безвестно отсутствующего (пропавшего) члена семьи, прописанного в квартире.

Если вам приглянулась квартира именно на вторичном рынке, то, помимо свидетельства о собственности, надо просить у собственника выписку из Единого Государственного Реестра Прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП) обо всех сделках, совершенных в отношении этой квартиры.

В этой выписке вы найдете всю историю квартиры, начиная с 1998 года (с момента создания ЕГРП). В реестре вы найдете информацию о том была ли квартира в споре, накладывались ли на нее аресты, какие разбирательства проводились по квартире. Если вы обнаружите в истории квартиры какие-то споры, обратите внимание, сколько лет прошло с момента их возникновения. 

По российскому законодательству, максимальный срок давности по признанию сделок недействительными, в том числе сделок с недвижимостью, — три года. Поэтому, если в течение трех последних лет до предполагаемой покупки никаких сделок с квартирой не было, можете не волноваться, что предыдущие владельцы вдруг предъявят свои права.

Но если вы все-таки обнаружили споры, возникшие за последние три года, просите собственника предоставить судебное решение, исходя из которого можно сделать окончательные выводы о правомерности владения данной квартирой. Если же судебное решение еще не вынесено, советуем его все-таки дождаться, прежде чем пойти на сделку. 

Что может и должно насторожить покупателя?

Если вы обнаружите, что квартира была кому-то завещана по наследству или подарена, при этом ее новый собственник не является родственником предыдущего собственника, после чего новый владелец начинает эту квартиру быстро продавать, то вам следует насторожиться.

Бывают случаи когда недоброкачественный продавец через какое-то время после совершения сделки признается недееспособным. Это дает ему возможность оспаривать свои действия, совершенные в прошлом. Если будет доказано, что собственник не понимал значения своих действий, есть риск, что сделка будет оспорена. В статье 177 ГК говорится, что «сделка, совершенная гражданином, хотя и дееспособным, но находившимся в момент ее совершения в таком состоянии, когда он не был способен понимать значение своих действий или руководить ими, может быть признана судом недействительной по иску этого гражданина либо иных лиц, чьи права или охраняемые законом интересы нарушены в результате ее совершения».

regburokirov.ru