За что риэлторы берут деньги – Сбор документов при продаже квартиры – нужный и недооцененный клиентом этап. За что риэлторы берут деньги —

Содержание

Как зарабатывает риэлтор, за что ему платят в сделке: ответ

Совершая какие-либо сделки с недвижимостью, продавцы и покупатели нередко задумываются о необходимости прибегнуть к помощи риэлтора. Однако, в большинстве случаев, столкнувшись с тем, что профессиональный риэлтор берет за свои услуги внушительные проценты от состоявшейся сделки, они отказываются от этой мысли. Давайте разберемся с тем, что делает риэлтор и почему не стоит скупиться на его услуги.

Разделы статьи:

Роль риэлтора в проведении сделки

Основная обязанность риэлтора – всестороннее сопровождение сделок с недвижимостью. Она включает в себя более 9 видов работ.

Далее, чтобы сформировать более ясное понимание о том, чем занимается специалист, которому Вы доверили проведение сделки, выберем конкретный вариант.

Рассмотрим ситуацию, когда собственник решает продать свою квартиру и приобрести недвижимость в другом доме или районе.

Оценка недвижимости и анализ рынка

Так, на первоначальном этапе, риэлтор должен грамотно оценить объект недвижимости, который следует продать.

При этом, учитываются абсолютно все характеристики: начиная от инфраструктуры района и заканчивая внутренними характеристиками квартиры.

Для того, чтобы цена была адекватной рыночной ситуации риэлтор проводит ряд мероприятий, направленных на составление аналитических и статистических отчетов, характеризующих общее состояние рынка недвижимости на момент продажи, характеризующих аналогичные объекты – конкуренты.

Опытный специалист на основе всех достоинств и недостатков недвижимости, по сравнению с конкурентами, даст грамотные рекомендации продавцу по проведению необходимой предпродажной подготовки объекта недвижимости, также поможет в организации подготовки.

А риэлтор без опыта скорее всего обойдется вам гораздо дешевле, если у вас несложные задачи, то этот вариант вам подойдет даже лучше. Новичкам важны репутация и имидж, на начальной стадии они работают на это.

Рекламная компания и переговоры

Далее следует один из самых важных этапов работы: организация качественной и эффективной рекламной компании недвижимости. Профессионалы используют огромный спектр возможностей, предоставляемых виртуальными и печатными СМИ, нередко задействуют рекламу на ТВ и радио.

Используются также возможности расклейки и раскидки рекламных объявлений, обзвон базы потенциальных покупателей. Качество рекламы напрямую зависит от профессиональных качеств специалиста по продаже недвижимости: от его умения правильно составить продающее описание объекта недвижимости, выбрать подходящие фотографии, правильно спланировать маркетинговые действия.

Не менее ответственный этап – проведение показов недвижимости и переговоры с потенциальными покупателями. Здесь, для специалиста важно указать на достоинства именно этого варианта, и сгладить недостатки.

Многое будет зависеть от умения агента риэлтора вести переговоры и убеждать потенциальных покупателей. Главный показатель успеха на этой стадии – согласие на заключение предварительного договора.

Хороший агент подведет стороны к компромиссу и условиям, которые устроят обе стороны, грамотно выстроит график проведения сделки и порядок расчетов между сторонами.

Когда покупатель на недвижимость найден, риэлтору необходимо приступить к поиску варианта для покупки. Это также достаточно трудоемкий и длительный процесс, от которого освобождается продавец, пользуясь услугами риэлтора.

Так перед риелтором стоит задача просмотреть сотни подходящих объектов недвижимости и сделать столько же звонков. Согласовать время просмотров квартиры и подобрать из всех вариантов недвижимость, которая действительно устроит клиента. В этом случае, также на плечи риэлтора ложится обязанность довести до соглашения продавца и покупателя, заключить предварительное соглашение на выгодных каждому условиях.

Юридическая проверка и перерегистрация

Один из самых ответственных шагов – проверка юридической чистоты объектов недвижимости. Для этого специалист собирает все документы на недвижимость, собирает справки, проверяет объекты в государственных органах.

Риэлтор дает рекомендации либо самостоятельно готовит все необходимые для сделки документы. Работа риэлтора – организовать регистрацию, договориться со специалистами, которым необходимо присутствовать на сделке, передать документы на недвижимость в регистрационные органы, присутствовать при расчетах покупателей и продавцов недвижимости – на всех этих этапах он выступает гарантом удачного завершения сделки.

На завершающем этапе – специалист по недвижимости помогает в процессе перерегистрации каждой из сторон по новому месту жительства. Обеспечивает юридическую и физическую передачу недвижимого имущества. Оформляет акт приема-передачи недвижимости между покупателем и продавцом.

Оплата работы риэлтора

Следует отметить, что комиссия за продажу квартиры делится между агентом и компанией, которую он представляет. Мы видим, что процент риэлтора по сделке вполне оправдан тем перечнем действий, который он обязан выполнить после заключения договора с клиентом.

Что касается доли агентства – то это своеобразная гарантия добросовестности и надежности.

Обращаясь в стабильное агентство с хорошей репутацией, Вы получаете хороший сервис, компетентных сотрудников, полное информационное и техническое сопровождение работы агентов, сопровождение сделки полным штатом специалистов, участие которых просто необходимо: ипотечные брокеры, юристы.

Кроме того, фирма – это гарантия страхования профессиональной ответственности, а значит, Ваша безопасность в случае ошибки специалиста по недвижимости.

Услуги риэлтора – это отличное вложение денег, которое избавит Вас от временных затрат, бесконечных звонков и просмотров неудачных вариантов, ненужного стресса, и мороки с огромными пакетами документов и справок.

Однако, обращаясь за помощью, особенное внимание обратите на профессионализм специалиста и статус агентства недвижимости.

В Санкт-Петербурге, например, выбору и найму риэлтора посвящен большой сайт ассоциации риэлторов, с возможностью ознакомиться с отзывами и проверить работу риэлтора, прежде, чем начать с ним работать.

 

Похожие статьи:

У вас есть вопрос юридического характера?

 

 

 

 

 

Звуковая функция ограничена 200 символами

prodatkvartiry.ru

За что риэлторы берут деньги — про услуги риэлтора — 22 ответа



За что берут деньги риэлторы

В разделе Жилищное право на вопрос про услуги риэлтора заданный автором Невропатолог лучший ответ это Это вопрос договоренностей. Бывает по разному. Если вас что-то не устраивает — меняйте риэлтора.
Часто посреднику платит владелец недвижимости за то, что нашел покупателя, обычно по новостройкам так.
Но риэлторы хитрые и хотят получить от обеих сторон.

Ответ от 22 ответа[гуру]

Привет! Вот подборка тем с ответами на Ваш вопрос: про услуги риэлтора

Ответ от Проследовать[гуру]
правильно 4 % платить от суммы сделки, но платит это покупатель а не продавец
договор риелтеры с вами заключают, чтобы вы не продавили дом через другого риелтера, и обычно там прописано что если вдруг вы продаете дом через кого то другого или самостоятельно, то платите неустойки обычно в размере 4 % от стоимость вашей недвижимости
посылайте такого риелтера на….

Ответ от Булатов Игорь[новичек]
Риэлтор берет деньги за поиск клиентов, в основном это реклама, 10 тыс очень мало за продажу дома, я правда не знаю откуда Вы, но в крупных городах эта сумма колеблется от 3 до 7 %, если конечно там не дом за 100 млн тогда в договоре просто прописывается фиксированная цена. А сумма не возвращается в случае отказа потому, что деньги вложены в рекламу, и уже потрачены какие то силы на поиск клиентов. Лучше всего обращайтесь в проверенные агенства по совету хороших знакомых или родственников. И ВНИМАТЕЛЬНО ЧИТАЙТЕ ДОГОВОР!

Ответ от Коля николаев[гуру]
риэлторы низа что не отвечают в том числе за чистоту сделки
(если потом сделку признают недействительной) это только информационная услуга

Ответ от Прососать[гуру]
закон не регулирует цену услуг — на усмотрение сторон договора, поэтому на Ваш вопрос о цене услуг и предоплате можно ответить — см. условия договора!
не вижу в таких условиях договора чего то противозаконного — все в соответствии с нормами ГК РФ.
«Если думаешь — не говори, если думаешь и говоришь — не пиши, если думаешь, говоришь и пишешь — не подписывай, если думаешь, говоришь, пишешь и подписываешь — НЕ УДИВЛЯЙСЯ! «

Ответ от Ўрий Витальевич[гуру]
Риэлторы это вообще абсолютно бессмысленное и ненужное посредничество. Ненавижу их!

Ответ от ЛИС[гуру]
Каждый риэлтор имеет свой индивидуальный договор, так же как и свой процент. Я, например беру один процент от простой сделки и совсем другой (больший) от сложной, альтернативной сделки. Действительно, удивляюсь, где вы откопали такого риэлтора, ни один из тех, с кем общалась за долгие 20 лет работы никогда не брал деньги вперед. Ну, а вообще -читайте договор, изменяйте пункты, которые вас не устраивают и помните — это нас- риэлторов полным -полно, не один. так другой, а Вас- клиентов не так уж и много, поэтому все приоритеты на вашей стороне, исходя из этого и действуйте.


Ответ от 2 ответа[гуру]

Привет! Вот еще темы с нужными ответами:

 

Ответить на вопрос:

22oa.ru

За что получает деньги риэлтор? И каким он должен быть? / Городская Справочная по Недвижимости

Недвижимость является одной из наиболее перспективных сфер. Зарплата в этой сфере намного превышает среднерыночную, и к тому же она постоянно растёт, поэтому сделки с недвижимостью являются одним из самых доходных бизнесов в столице.

За что риэлторы получают такие деньги?

Это происходит от того, что цены на квартиры с каждым годом растут, а людей, желающих купить квартиру в Санкт-Петербурге, становится все равно больше. По этой причине у опытного риэлтора, умеющего быстро находить подходящий вариант и продать недвижимость в Санкт-Петербурге или сдать офис по приемлемой цене, всегда будет хорошее вознаграждение, так как он получает свой процент от сделки. Твердые расценки и прайс-листы в этом деле не существуют, но обычно риэлторы получает от 3 до 7% от суммы договора. Если предстоит сложная сделка, например, такая как

продать коммерческие помещения в Санкт-Петербурге риэлтор увеличивает свой гонорар до 10 и более процентов.

Некоторые ошибочно считают, что в обязанности риэлтора входит торговля информацией о жилье. На самом деле обязанности риэлтора намного шире. Риэлтор должен подобрать интересующую клиента квартиру, проверить чистоту документов, проводить юридическое сопровождение сделки. Перед тем, как начать работать с клиентом, риэлтор должен выяснить какие будут пожелания у клиента, уточнить его запросы, и после этого выстроить стратегию деловых отношений.

Затем риэлтор начинает подбирать подходящие помещения, используя компьютерные базы данных и собственные источники. Подобрав подходящий вариант, риэлтор, договаривается о показах, условиях просмотра. Изучив документацию по объекту, он начинает переговоры по условиям сделки. Оговаривает цену, сроки, расходы и т.д. Последним заключительным этапом является проверка юридической «чистоты» квартиры и оформление документов.

Крупные агентства недвижимости имеют несколько отделов по продажам. Специализация риэлторов одного отдела аренда офисов в Санкт-Петербурге, в другом занимаются арендой квартир, в третьем – продают новостройки, в четвертом – специализируются на загородной недвижимости: они могут помочь продать или купить дом в Ленинградской области и т.д.

У большой части риэлторов специализация купля-продажа квартир на вторичном рынке жилья. Риэлтор вторичного рынка должен быть умным энергичным посредником, легко вникающим в проблемы клиентов. Он должен уметь быстро разменять или продать квартиру, оказать помощь в срочной покупке, сделать обмен с доплатой. Хороший риэлтор должен уметь выстраивать грамотную, в некоторых случаях хитроумную цепочку вариантов сделки. Поэтому такие качество как азарт и мобильность помогают стать ему хорошим специалистом в сфере недвижимости.

Риэлтор, специализирующийся на коммерческой недвижимости, должен быть опытным риэлтором. Так как клиенты-собственники, с которыми ему приходится работать, обычно бывают осторожными, недоверчивыми, а порой и капризными. Поэтому для работы с такими людьми риэлтор должен обладать особыми навыками. Также в городе Санкт-Петербург продажа офисов не имеет до конца отработанных правовых норм. Но риэлтор при таких сделках получает очень хорошую прибыль.

Агент, занимающийся арендой квартир, должен знать психологию людей, уметь находить выход из конфликтных ситуаций. Аренда квартир в Санкт-Петербурге очень востребована, и риэлтор, занимающийся их сдачей, обязан уметь грамотно составлять договор, учитывать интересы обоих сторон и знать множество нюансов.

Страницы: 1 2

gsnrf.ru

риэлтор — оплата улуг или отказ

Оборот недвижимости в нашей стране и городе Ростове-на-Дону с каждым годом набирает обороты. Продать или купить квартиру, стать дольщиком или приобрести новостройку, арендовать офис или сдать в аренду производственное помещение – все это теперь считается привычной жизненной процедурой. Ежегодно в городе Ростове-на-Дону совершается десятки тысяч сделок с  объектами капитального строительства. И во всех этих сделках почти всегда присутствует один сопутствующий субъект – риэлтор или агент недвижимости. Так уж получилось, что наученные горьким опытом 90-х, когда продавая квартиру можно было напороться на мошенника, бандита  и просто остаться и без квартиры и без денег, теперь мы просто боимся самостоятельно, без посредников совершать подобные сделки. Кроме того, риэлторские компании узурпировали и монополизировали информационный рынок в области недвижимости, очень трудно обойти этот спрут, и совершить, например, сделку по продаже квартиры самостоятельно подыскав  покупателя минуя посредническое звено.

И эта ситуация совсем не обязательно должна считаться плохой. Если есть спрос – будет и предложение. Если люди доверяют агентам по недвижимости и хотят при помощи них совершать свои сделки, они будут это делать.

Однако, к сожалению, жизнь показывает, что не всегда эти самые  посредники: агентства, риэлторы, маклеры, предоставляют услуги того качества, которого хотелось бы нам получить от них, или о которых они рассказывают нам в своей рекламе.  

Поэтому, нам следует знать свои права, быть внимательнее и осторожнее при оформлении всех документов при взаимоотношении с организациями, работающими в этой сфере, и, в случае нарушения наших прав – обращаться к квалифицированной адвокатской помощи и смело отстаивать их, в том числе в судебных инстанциях.

А теперь давайте поговорим подробнее об основных аспектах, присущих договору с агентством недвижимости, о порядке оплаты риэлторов, о том, как отказаться от услуг риэлтора и не платить агентству недвижимости если оно плохо работало.


Неустойка

Вы заключили договор с агентством и оно ищет вам квартиру. Вдруг вы передумали… Приходите в агентство и говорите о том, что в услугах риелтора больше не нуждаетесь. Почему бы и нет, думаете вы, но у агентства недвижимости другие планы. Вы подписали договор не вчитываясь в его пункты и допустили в нем присутствие обязанности с вашей стороны при досрочном прекращении договора компенсировать агентству часть работ, уже проделанных его агентом.

Клиентам агентств недвижимости можно посоветовать  привязать выплату вознаграждения за оказанные агентством  услуги фактом перехода прав на продаваемый или покупаемый объект. То есть, если нет сделки, то и вознаграждения не будет. Ну да, скажет представитель агентства, а мы-то работали, катались, искали, показывали? Ну и что. Клиент посчитал, что эта работа его не устраивает, вариант ему не подошел, работу агентства он оценил отвратительной и имеет полное право помахать ему ручкой. Принцип оплаты услуг риэлтора за фактически проделанную работу должен играть свою главную роль.

Если вы  продавец объекта недвижимости, и пошли на заключение эксклюзивного договора, то нелишним в договоре будет оговорить, что вознаграждение агентства за предоставленные услуги будет удержано из причитающейся продавцу суммы квартиры по сделке — при ее совершении. Однако во многих регионах страны, в том числе в Ростовской области услуги риэлтора оплачивает покупатель квартиры, а продавец не платит риэлтору. 

Однако законом не установлено — кто же должен оплачивать услуги риэлторов, поэтому в каждом регионе сложилась своя практика делового оборота и ориентироваться вы должны именно на то, как принято платить риэлтору в вашем регионе — оплата от продавца или от покупателя.

Важным моментом является то, что является незаконным установление в договоре неустойки за односторонний отказ клиента от исполнения договора оказания услуг. Это относится и к так называемым эксклюзивным договорам. Нет покупателя, при работе агентства над объектом даже в течении нескольких месяцев, не будет и вознаграждения для риэлтора за отсутствующий результат.


риэлтор хочет денег, но не может работать

Нелепые бывают иногда ситуации, когда агентство заключает с клиентом договор на поиск покупателя, продавца, и после нахождения такового не может провести саму сделку, так как появляются непредвиденные обстоятельства. Это может быть отсутствие отказа сособственников от покупки комнаты в общежитии или коммунальной квартире, или продажа помещения, находящегося в общей долевой собственности, или невозможность продавцом погасить задолженность по квартплате, отсутствие техпаспотра, наличие перепланировки и многие другие ситуации. 

В этом случае не стоит ни в коим случае идти на поводу у агентства недвижимости и соглашаться на такие уловки, как например провести сделку купли-продажи через оформление договора дарения, или дать деньги продавцу для погашения задолженности по квартплате или изготовления техпаспорта. 

В подобной ситуации необходимо просто прощаться с таким нерадивым покупателем, продавцом и риэлтором, забирать задаток и  искать более благонадежных партнеров. В такой ситуации следует не платить агентству недвижимости вознаграждение.


Задаток или аванс?

В практике  рынка недвижимости установилась традиция внесения предоплаты за объект сделки: квартиру, дом. Сторона старается обезопасить себя от возможного неисполнения обязательства по договору, и использует для этих целях задаток или аванс.

Конечно же самым надежным способом добиться исполнения договора будет именно задаток. Во-первых, он является предварительным платежом в договоре купли-продажи недвижимого имущества, во-вторых, он будет способом гарантии обеспечения исполнения  принятых на себя сторонами обязательств. Если сделка сорвется обе стороны будут иметь возможность возместить свои убытки. Например, договор не будет выполнен по вине покупателя, в таком случае сумма задатка остается у продавца. Но предположим виновным лицом будет продавец, то для него тоже наступят неблагоприятные последствия —  задаток придется вернуть покупателю уже в двойном размере. Задаток может быть возвращен полностью, только когда договор был прекращен по каким-либо форс-мажорным обстоятельствам или если стороны сами пришлось, или к такому соглашению. Так сложилось, что из-за кризиса и, в особенности в его период, многие сделки срывались и стороны шли друг другу на встречу и прощали нарушения условий договора. 

Но все что мы написали по поводу задатка — это теория права. Как же происходит на практике? Ведь в судах все бывает по другому, и часто задаток превращается в аванс.

Теперь рассмотрим аванс. Его отличие от задатка в том, что он выполняет только платежную функцию, как форма предоплаты в счет будущих платежей по договору. Предположим, сделка купли-продажи не состоялась, по вине покупателя, который взял и нашел квартиру на более выгодных для себя условиях и в одностороннем порядке отказался от прежних договоренностей. В этом случае продавец должен всего лишь вернуть всю сумму полученного  аванса покупателю. Но часто вернуть эту сумму получается только в судебном порядке, так как гражданин, получивший эти деньги, всегда считает себя пострадавшей стороной и уклоняется от их возврата.

Агентства очень часто не раскрывают этих тонкостей своим клиентам, дабы не пугать их возможностью наступления неблагоприятных последствий по сделке. Иногда в договоре и вовсе указываются странные пункты об авансе, с возвратом его в двойном размере. Поэтому вместо того, что бы слушать, что вам расскажет риэлтор, лучше почитайте в интернете о последних тонкостях и подводных камнях, связанный с передачей задатка по предварительному договору или проконсультируйтесь с адвокатом.

Необходимо внимательно изучить какой вид обеспечения выполнения обязательства указан в договоре (задаток, неустойка, аванс), попросить разъяснить наступление возможных последствий. Причем делать это необходимо совместно с покупателем и продавцом. Для того, что бы потом ни у одной из сторон по сделке не было вопросов и недоразумений.

Риэлтор не работает — можно отказаться от его услуг и не платить

Бывают такие агентства, агенты, маклеры, риэлторы, которые после подписания агентского договора просто ничего не делают для его исполнения, ограничиваются несколькими показами или еще хуже — отправляют вам по смс несуществующие или не актуальные варианты. Между тем, покупатель, продавец старается добиться результата самостоятельно и находит необходимый вариант. После этого представители агентства просыпаются и выражают желание приступить к сбору документов и оформлению сделки. 

Какие ваши варианты развития событий? Если вы сами не можете собрать документы и оформить сделку, и не хотите для этого привлечь юриста или адвоката (обычно стоимость таких услуг 10-15 т.р.), то можно продолжить сотрудничество с агентством и заплатить ему причитающиеся 3-6% вознаграждения. 

Если у вас есть желание самостоятельно провести сделку или привлечь для этого юристов, говорите риэлтору до свидания и экономьте деньги на этом шаге. Да, вам могут намекать, что в суде взыщут с вас неустойку и агентское вознаграждение. Но, если вы сами нашли вариант, и не подписывали по нему лист показа своего агентства, какие доказательства выполнения работ по договору  будут у этой организации? Никаких.

Еще более конфликтные ситуации бывают, когда агентство находит покупателя, продавца, и от радости умывает на этом руки, переложив на ваши плечи сбор необходимых документов, справок, регистрацию сделки. В этом случае агентство недвижимости так же не выполняет условия взятых на себя обязательств и не может рассчитывать на полное вознаграждение, указанное в договоре.

Ваша задача, по окончании сделки попросит риэлтора выдать вам акт выполненных работ, написать по нему претензию указав невыполненные пункты договора, и выплатить вознаграждение в той части, в которой была проделана работа. Оплата риэлтору вознаграждения должна быть только за проделанную работу.


Если риэлтор не знает законов

Агентств недвижимости с каждым годом становится все больше и больше, число агентв, работающих в нем тоже растет с геометрической прогрессией. Но качественный состав сотрудников этих организаций, к сожалению, наоборот падает в низ. Зачастую, в этой сфере работаю люди, которые еще вчера имели рабочее место в совершенно не связанной с недвижимостью сфере, но по какой-то причине были вынужденные сменить свой профессиональный профиль. Риэлтор, это скорее не профессия а хобби.

Бываю так, что вы заключили договор, в нем написано о том, что вам предоставляется полный комплекс услуг по сопровождению сделки и ведению необходимых консультаций, а в итоге перед вами предстает риэлтор, который не может ответить на интересующие вас вопросы. Если риэлтор не может пояснить вам такие вещи: есть ли в квартире перепланировка, будет ли у вас налог после покупки (продажи), получите ли вы налоговый вычет, будет ли разрешено  в здании (помещении) разместить интересующее вас производство, можно ли будет на земельном участке построить тот или иной объект, знайте – впереди вас ждут проблемы, в том числе финансовые и может оказаться, что купили вы не то, что хотели и совершенно не по той цене, какой она вам пока  представляется.

Крупные агентства недвижимости постоянно проводят всевозможные тренинги и курсы для своих сотрудников, повышают их профессиональный уровень, и делают из них специалистов в области недвижимости, способных не только искать объекты, но и преподносить их «во всей красе» своим клиентам. Высококвалифицированные агенты умеют дать полное описание как объекта недвижимого имущества, так и правовых и экономических последствий от сделки с ним. Да, бывают в этом бизнесе грамотные, юридически подкованные риэлторы.

Если ваш риэлтор шарахается от слов «налоговый вычет», будьте уверенны, что при подписании договора в его агентстве, вас будет ждать масса сюрпризов.


Предварительный договор

Когда сделка получается и найден объект, удовлетворяющий клиента, а также достигнуто соглашение о цене, но вот документы необходимые для совершения сделки еще пока не собраны, с клиентом заключается предварительный договор на покупку или продажу конкретного недвижимого объекта. Предварительный договор всегда выгоден и для риэлторской фирмы, которая стремится не упустить своего клиента, так и клиенту, чтобы застраховаться от возможного изменения цены объекта.

В предварительном договоре  указывается конкретный срок, в течение которого стороны принимают на себя обязательство заключить основной договор. В случае уклонения одной из сторон от заключения основного договора, другая сторона, которая пострадала от таких действий контрагента, вправе обратиться в суд с иском о понуждении подписать основной договор, либо может взыскать со стороны, сорвавшей сделку указанную в предварительном договоре неустойку, но, при условии, если как было сказано выше, эта неустойка носит характер залога и правильно оформлена сторонами.

По закону, предварительный договор купли-продажи недвижимого имущества заключают продавец и покупатель. Однако, познакомив заранее обе стороны сделки, на подписании предварительного договора агентство недвижимости всегда рискует потерять своего клиента и его деньги, и часто на таких договорах красуется еще и печать, подпись директора самого агентства, а так же указание на то, что договор заключен в присутствии этой посреднической организации. Для вас эта надпись на договоре ничего не значит. Она нужна агентству, как подтверждение одного из этапов выполнения работы. В предварительном договоре важны две стороны — продавец и покупатель.

Будьте всегда внимательны во взаимоотношении с представителями агентств недвижимости. Старайтесь привлекать для работы известные, зарекомендовавшие себя в этом бизнеса организации. Читайте отзывы в интернете про риэлтора и агентство недвижимости, с которым планируете иметь дело.

И, если в ходе сопровождения сделки, или после ее окончании, у вас все же возникли непредвиденные проблемы, смело выдвигайте свои претензии компании, которая заработала благодаря вам прибыль.  Для решения юридических вопросов, в таком споре целесообразно привлечь юриста, адвоката, юридическую компанию, и доверить им ведение своего дела. Тем более, что все затраты на представителя, вы сможете через суд компенсировать с недобросовестного риэлтора.

Адвокат Геннадий Ефремов

advokatdona.ru

Нужно ли платить риэлтору,если ты нашел объявление на сайте?

молодая мама

Найдите выход на продавцов и пошлите агентство на ,,,,,,,,,,,,,,


Вот, по этому поводу и напишу. Я агент, правда, с большим стажем. У меня куча обращений от людей, которые руководствовались данной фразой. Одни умудрились купить квартиру с двумя покойницами, другие с обременением, третьи с непонятно объявившимися наследниками, четвертые ….и этот список можно продолжать. Кто агент, тот поймет, каково это потом, хоть как-то привести в порядок документы, а то аж волосы на голове шевелятся. И все же, главное, очень умные, как батон хлеба покупаем или денег очень много. В инете начитаются о том, какие доки нужны для продажи, и думают, что этого достаточно. Из разговора с обратившимися:
— А как вы документы проверяли?
— Сами, но мы не знали, что надо еще такую-то форму взять, с того-то согласие, от тех-то отказ (далее до бесконечности)…..
— А почему не пошли в агентство или к юристу?
— Хотели сэкономить на ремонт лишние 50-150 т.р.
— А вы знаете, сколько сейчас нужно будет денег, чтобы…… (выбор вариантов бесконечен). Вы понимаете, что сделку могут признать недействительной? Почему в договоре не прописали то и то? Вы знаете, что для суда расписка не действительна? Вы понимаете, что это законный наследник? Вы знали, что у кооперативных квартир есть нюансы при продаже? Вы знали…..? Вы про эту справку знали…., про эту форму….., про это положение в законе……
— Нет, не знали, не думали, даже не представляли, думали, что прямая продажа — это самый безопасный вариант и т.д…..
— Вы знаете, сколько сейчас надо готовить денег на то, то, и то?
— Мы согласны на любые суммы.
Ни к чему не призываю, кроме того, как сказать уже давно очень наболевшее за столько лет — ну думайте, вы хоть о чем-нибудь. Не хотите платить агентству — пойдите на курсы агента по продажам, хоть будете знать хоть о чем-то. Никогда на форумах не писала…..

www.woman.ru

За что и с кого риэлтор берет деньги? — 30 Августа 2009 — Дневник

За что и с кого риэлтор берет деньги?

Доклад Первого вице-президента АСНУ, вице-президента СЕРЕАН, председателя Совета директоров Корпорации «Биржа Недвижимости» Артура ОГАНЕСЯНА в Риге 16 октября , на 10-й юбилейной конференции CEREAN.

    Казалось бы, совершенно очевидный вопрос, которому, в первую очередь, надо учить новичков, а без понимания ответа вообще не допускать к клиенту. Я даже ожидал, что тема вообще не будет принята организаторами, так как аудитория слишком продвинутая и опытная для обсуждения подобных вопросов. Однако вчера Сома Сомоской заявил с трибуны, что в Венгрии только 15-20% сделок проходят с участием агентов по недвижимости. В развитой Германии этот процент не превышает 45. Даже то, что в США процент самостоятельных продаж (FSBO) держится на уровне 12%, уже позволяет объявить этот вопрос дискуссионным.

    Сразу — ПРИМЕР: Мой друг мне рассказывал о покупке дома в Кливленде, США в прошлом году. «Ты представляешь, банк с меня зарабатывает 0,3% в месяц начиная со второго года, титульная компания взяла около 1 %, ипотечный брокер -тоже около 0,5%, страховая еще меньше, а этот риэлтор (тра-та-та!) сразу взял 6%. За что?!

    Хотел бы поделиться своими ошибками и размышлениями над этим вопросом. Это самое ценное на таких конференциях — обмениваться не рекламными материалами и обзорами рынков, а собственными ошибками. Я не беру на себя смелость говорить, что я нашел решение. Просто хочу поделиться своими переживаниями. Сам процесс подготовки к этому выступлению был для меня очень полезным. Я стал работать еще лучше, и думаю, что размышления над этим вопросом вместе с агентами — лучший способ поднять доходность агентства!

    Примите во внимание, что я 11 лет руковожу коллективом специалистов из 50 человек, работаю, в основном, с объектами коммерческой недвижимости и в небольшом областном центре населением в 300 тыс. человек. Это сложнее, чем в большой столице.

    Рекомендую вспомнить, обсудить со своими агентами:

1. Типичные ответы клиентов на вопрос «Почему Вы не хотите обращаться к риэлтору?»:

  • с вами весь процесс обходится дороже, чем без вас
  • вы сами можете обмануть, еще и вас надо контролировать
  • я лучше вас выторгую у контрагента условия сделки для себя
  • в цене объекта всегда заложены ваши интересы, о которых никто не знает
  • вы видите в моем объекте только недостатки и делаете все, чтобы опустить цену моего дорогого объекта
  • вы уговорите меня снизить цену и сами купите мой объект
  • что вы знаете в этой отрасли лучше меня? Я сам знаю всех потенциальных покупателей на свой объект коммерческой недвижимости
  • за что вы несете ответственность?
  • вам лишь бы деньги заработать, а мои интересы вам безразличны
  • а за что я вам плачу такие деньги?

    Я задавал на читаемых мною лекциях этот вопрос директорам агентств: «За что Вы берете такие большие комиссионные?» Вам было бы очень интересно провести опрос у вас в коллективе, как вернетесь, соберите конфиденциально анкеты с ответами.

2. Наиболее распространенные варианты совершенно неправильных ответов на вопрос «За что Вы берете такие большие комиссионные?»:

  • «Все столько берут, остальные даже берут больше!»
    Это приводит к демпингу. А если риэлторы договорились вопреки антимонопольному законодательству (как это я наблюдал в Санкт Петербурге — не менее 6 %), то конкурентом нашим становится самостоятельная работа клиента, мы тогда-то и теряем рынок услуги. Он не сможет смириться с необъяснимой дороговизной услуг просто потому, что везде дорого. Напомню, что конкурентом Кока-колы, по мнению ее топ-менеджеров, является не Пепси-кола, а простая вода.
  • «А я вам предоставлю смету наших расходов, стоимость одного часа работы риэлтора (как в консалтинговом бизнесе), оклады секретаря, водителя, бухгалтера, программиста, затраты на бензин, офис (видите, какой он у нас большой и красивый!), рекламу — знаете, как все это дорого?» Предположим в таком случае, что заказ реализован не за три месяца, как было расписано в смете, а за неделю. Клиент, по идее, должен нам заплатить премиальные за скорость, а он думает — как же меня обманули со стоимостью этой услуги, они ведь на меня столько не успели потратить! Кроме того, какая смета поможет объяснить разницу в комиссионных при продаже однотипных по сложности объектов, но отличающихся в стоимости на порядок?
  • «А Вы не беспокойтесь, я не с Вас беру. Вас сколько устраивает с продажи? 100.000? Вот Вы столько и получите, а по какой цене я продам, это не Ваш вопрос, какая Вам в этом случае разница, сколько я заработаю? Сколько смогу, это уже мое искусство торговать».
        Так мне ответили ведущие риэлторы в Одессе. Им оказалось так легче объяснять клиенту. Так даются рекомендации на сайтах ведущих психологов, практикующих в риэлторском бизнесе. Цитирую: «Необходимо сделать так, чтобы выгодно было все трем сторонам сделки, при этом, чтоб все остались довольны совершенной покупкой-продажей. Правильная тактика в отношении обеих сторон в том, чтобы никто не узнал о сумме денег, полученной другой стороной и самим агентом, — все это обеспечивается творческим мышлением агента по продаже недвижимости».
        Это обман клиента. В итоге, когда истина рано или поздно откроется, собственник будет уверен, что он недополучил, а покупатель, что он переплатил. И тот, и другой не захотят больше обращаться к риэлтору — так мы теряем рынок и престиж профессии.

    Да и не очень-то это выгодно и надежно. ПРИМЕР с собственником, который предложил нам заплатить 50 тысяч в случае продажи своего объекта за миллион. Мы прекрасно, по совести поработали в интересах продавца, убедили крупного известного покупателя. В конечном итоге стороны сами немного поторговались об условиях платежей и сошлись на абсолютно приемлемой за этот объект цене в 950’000. Я считал, что получилась прекрасная сделка! «Ты извини, но твои комиссионные я как раз и проторговал» — заявил мне продавец!!! Покупатель, видя такое отношение, настоял, чтобы наши комиссионные были заплачены. То есть судьей выступал сам покупатель, которому я несколько раз повторял, что он нам ничего не должен, ведь мы работали в интересах продавца!

3. Наиболее распространенные ответы более продвинутых наших коллег-риэлторов:

  • за юридическое сопровождение, подготовку и проверку документов
    Но почему мы тогда стоимость своей услуги исчисляем в зависимости от цены объекта, а не от сложности объекта? Тогда правы юристы и адвокаты, которые утверждают, что у большинства риэлторов нет высшего юридического образования, и нечего на них рассчитывать и платить им деньги. Напомню, что американские риэлторы вообще не отвечают за титул собственности.
  • за гарантии
    Но разве мы страховая компания с многомиллионным перестраховочным фондом? Кто поверит мифическим гарантиям маленького агентства недвижимости на объекте стоимостью в $100.000. Это аргумент для 4-5 компаний в Москве, например для Миэля с оборотом в 2003 году в $ 1 млрд.
  • за конфиденциальность и безопасность
    Есть опасность превратиться в сыскное агентство, окончательно запугать клиентов. Если в качестве рекламного хода все время повторять: «Без риэлторов вас на этом рынке обманут, кинут, возможны летальные исходы», то мы изначально от красивой творческой профессии переходим к тяжелой, подозрительной, очень опасной профессии, привлекательной только для тех, кто с детства мечтал ловить преступников. Какую же ауру мы создаем на рынке недвижимости? «Мы знаем 101 способ обмануть клиента. Идите к нам!?..» Что мы делаем, господа?!
  • за рекламу, ответы на звонки
    «Я это сделаю сам, найму знакомое рекламное агентство, потому что вы за мой счет только себя-то и рекламируете. А на телефоны посажу тещу, она все равно мается от безделья!»
  • за оценку, за аналитику
    Тогда давайте перестанем публиковать аналитические отчеты, динамику цен, все риэлторы тогда должны быть сертифицированными оценщиками и аналитиками рынка. И, опять же, нельзя при оплате оценочных услуг привязываться к стоимости объекта.
  • за информацию о наличии объектов и клиентов
        Как часто бывает такой заказ: «Вы мне приведите покупателя, тогда я вам и заплачу». А потом говорит: «А за что вам платить, клиент ведь меня нашел сам».
        А в небольших городах совсем плохо — «Да я этого покупателя знал, и беседовал с ним еще тогда, когда вас не было!» Ну и что? Мы, например, с этих клиентов и начинаем работу — ведь они самые реальные. Дайте нам с ними еще раз встретиться и убедить в ваших же интересах…
        Если основная ценность в услуге риэлтора — это привод покупателя за руку к продавцу, тогда основным нашим конкурентом становятся все газеты и Интернет, сайты и базы данных. Может нам переквалифицироваться в программистов и издателей и на этом делать бизнес? Тогда нашим риэлторам становятся выгодными максимально закрытые продажи, безо всякой рекламы. Тогда — никаких банеров на объектах, засекреченные индивидуальные и совершенно недоступные ни для кого (в том числе и для руководства агентства недвижимости) списки клиентов и объектов, потому что именно это якобы и приводит к успеху конкретного агента, именно это и оценивается…

    Это очень важный вопрос для построения системы оплаты труда в коллективе! Агент начинает преувеличивать свою ценность для компании как носитель какой-то эксклюзивной информации. «Чей клиент, кто привел»? Неправильная мотивация сотрудников в агентстве, двойные стандарты. Если самое главное в услуге — информация, то агенты просто перестают выходить на перекур, выходят, так сказать, только по большой нужде, чтобы не пропустить важный звонок или визит клиента, подкупают диспетчеров, не делятся информацией. Клиент, по моей практике, сразу чувствует настороженность, закрытость остальных сотрудников. Велика цена случайного распределения заказа по принципу: «свой-чужой».

    ПРИМЕР: Уход агента из моего агентства, потому что он взял трубку, когда позвонил покупатель из Ливана, который в итоге и купил уникальный объект на аукционе. «Так ведь это мой клиент! Он приехал ко мне! Я заработал большие комиссионные!». Создается атмосфера недоверия в коллективе, которую сразу, поверьте, чувствует клиент. Работа по эксклюзиву резко усложняется. Ведь если к собственнику покупатель после нас пришел сам, то ценность нашей услуги якобы резко падает. Распространенная в Украине и очень досадная ошибка!

    Главное, по-моему, не соревнование между агентами, а доверие к ним. Если отношения начнут строиться на доверии, ценность фирмы, ее доходность, поверьте, вырастут. Это отразится, в конце концов, и на всем профессиональном сообществе, на всем рынке.

    Лакмусовой бумажкой является чувство радости агента за продавца — заказчика услуги, когда находится покупатель, вне зависимости от того, откуда он пришел, как он нашелся. Еще Ницше, оказывается, говорил: «Сорадость, а не сострадание создает друга». Договоритесь изначально о таком режиме работы с собственником и только потом начинайте профессиональную деятельность!

  • за все это вместе!
    Я бы ответил, со ссылкой на Станиславского: «Не верю! На такое способен только Арнольд Шварценнегер!»

5. Правильный ответ начинается со встречного вопроса: «А что Вы от риэлтора хотите и ожидаете?»

    Хорошие примеры, чтобы не только на негативе учиться:

  • Классная, высоко оцененная работа в интересах покупателя — известного банка. У собственника-продавца глаза на лоб полезли, когда он узнал, для кого и в чьих интересах мы проводили переговоры. «Я им бы продал на 20% дороже»!
  • Клиент-продавец из Швейцарии: «Вы хорошо отстаиваете мои интересы, если мне все время звонят клиенты после беседы с вами и пытаются торговаться со мной на снижение цены»!

    Главное для нас в настроении продавца — чтобы он не жалел о цене продаже, не думал, что он продешевил, был уверен, что с вашей помощью принял правильное решение.
    Давайте в своей деятельности доказывать парадоксы: продавец получит от продажи своей собственности на руки тем больше, чем больше комиссионные он обязуется вам заплатить! Или: по заданной цене он продаст тем быстрее, чем больший размер комиссионных вы пропишете в договоре с ним. Перед этим, правда, настоятельно рекомендую правильно оценить объект и убедить в этой цене собственника.

    Главное для нас в настроении покупателя — чтобы он не жалел об упущенном лучшем объекте, о котором вы ему не рассказали, чтобы он был уверен, что не переплатил за объект, так как вы провели эффективные переговоры с собственником.

    Мы продаем умение отстаивать интересы заказчика на всех этапах процесса покупки или продажи. Мы отрабатываем его доверие и берем высокую плату за реализацию его надежды на наиболее эффективное решение проблемы на рынке недвижимости.
     Остальные услуги можно назвать вспомогательными. Это как осуществлять продвижение на рынок магазина обуви рекламируя сопутствующие товары — щетки и кремы…

    Мы — высокооплачиваемые друзья. Мы не универсалы, как говорил во время выступления на конференции в С.Петербурге Джефри Кокс из агентства «Астера»: «Я и врач, и юрист, и банкир, и друг». Нет, я только друг, точнее, вся компания — друг, ведь она в итоге принимает деньги. И мы знаем, где есть лучшие дружественные профессионалы.

    А схожесть с врачом и юристом в том, что для успешной совместной работы нам необходимо сначала установить с заказчиком доверие. И ни в коем случае не судиться с клиентом. Распознавать того, кто не понимает и не ценит услугу, и прекращать работу с ним на любом этапе сделки, как только выяснится отход клиента от первоначальных договоренностей.

    Безусловно, исходя из вышесказанного, нельзя одновременно обслуживать двух клиентов с совершенно противоположными интересами, поэтому считаю совершенно недопустимым взимать комиссионные одновременно с двух сторон сделки, или закладывать их в цену, или перекладывать их на покупателя, так как, мол, все равно его деньгами платится. Да, но кто платит и с каким чувством?!

    Надо понять, что в самостоятельной работе агента нам, руководителям предприятия более всего необходима не сделка как таковая, а удовлетворенный фирмой клиент, готовый заплатить комиссионные и убежденный в том, что именно с этим агентством он наиболее удачно решил свою задачу. Нужна, в первую очередь, психологическая подготовка риэлторов, и только во вторую юридическая, финансовая, экономическая… Добивайтесь уверенности агента в себе и в риэлторской компании, которую он представляет.

    Только чистая прозрачная работа, с уплатой всех налогов, с выплатой зарплаты по белому, с атмосферой доверия и помощи внутри коллектива способны восстановить лояльность клиентов. Не должно быть двойной морали.

    Помните о нашей ответственности перед обществом — мы можем и должны формировать цивилизованные отношения на рынке, в первую очередь своим примером, своей нетерпимостью ко взяткам и к уклонению от налогов. Так завоюем доверие.

    ПРИМЕР: Донецкие коллеги опубликовали официальную статистику доходов риэлторов — частных предпринимателей, среднемесячные цифры — $70. Комментарий к этому: «На рынке очень большая конкуренция, так трудно зарабатывать…» Слезы. Я бы не поверил и не доверил бы им свой объект, уж извините. Если такие неудачники — то какой смысл поручать продажу моего объекта? А если умеете зарабатывать, но обманываете государство и не уважаете закон, то где уверенность, что вы отстоите мои законные интересы?

    «Чем больше людей, которые обладают светлым умом и понятием чести, объединяются, тем больше шансов на победу!» Это сказано оппозиционером Юлией Тимошенко. Как будто сказано про наши ассоциации, профессиональные риэлторские объединения.

    Вышеперечисленные идеи не новые и не самые сложные. Основа их — в Библии и в отработанных десятилетиями Кодексах этики и стандартах практики риэлторов. Самое сложное, как утверждает Девид Майстер, найти в себе силы следовать этим принципам ежедневно.

    Успехов нам всем в этом!

 

alyans1.ucoz.ru

Отправить ответ

avatar
  Подписаться  
Уведомление о