Закон о долевом участии в строительстве 2018 – Федеральный закон от 1 июля 2018 г. N 175-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» и отдельные законодательные акты Российской Федерации»

Разъяснения Минстроя о новом законе долевого строительства от 1 июля 2018 года

Как уже известно, с 1 июля 2018 года вступил в силу закон о долевом строительстве, о применении новых правил заключения договора долевого участия изменен. Что введены новое понятие эскроу-счета, а также создан реестр застройщиков и фонд долевого строительства. Какие  основные поправки к 214-ФЗ, которые начинают действовать с 1 июля 2018 года? Будет ли отменено долевое строительство уже в 2018 году? Напомним, что полная отмена применения долевого строительства должна произойти только 1 июля 2019 года (в течение года будет переход на новые правила).

У покупателей недвижимости возникли сложности из-за новых правил долевого строительства. Не разобравшись в законодательстве, большинство из желающих купить квадратные метры, решили, что уже с 1 июля 2018 года застройщики не могут брать у клиентов деньги за квартиры напрямую. Какие разъяснения дал Минстрой по поводу нового закона о ДДУ, на что следует обратить внимание всем участникам рынка недвижимости при применении новых правил?

Не поняли суть поправок, которые вступили в силу этим летом, юристы, сопровождающие сделки, и сами девелоперы. Единственными, кто хорошо разобрался в хитросплетениях законодательства о долевом строительстве, оказались банки.

По словам министра строительства и ЖКХ Владимира Якушева, банки толкуют закон по-своему и, например, предлагают полное сопровождение застройщикам, для которых предусмотрен упрощенный порядок.

В данном случае речь идет об уже реализуемых объектах — тех, разрешения на строительство которых были получены до 1 июля 2018 года.

К таким сделкам должен применяться упрощенный вариант банковского сопровождения. Но детально, как должно работать такое сопровождение, не было разъяснено.

В итоге министерству пришлось выпустить разъяснения. Как пояснили в Минстрое,  застройщик, получивший два и более разрешения на строительство до 1 июля 2018 года, вправе начать и продолжать привлекать денежные средства участников долевого строительство по каждому из таких разрешений на строительство. Иными словами,  продолжать привлекать деньги дольщиков напрямую, минуя специальные эскроу-счета.

Надо отметить, что при этом защита прав дольщиков с 1 июля 2018 года стала надежнее — за счет усиления контроля за расходами девелоперов, того самого банковского сопровождения, которое уже начали осуществлять кредитные организации.

Так, для взаиморасчета с покупателями застройщики имели счета в банках, с которых снимали средства в любом объеме без каких-либо ограничений.

С принятием нового закона средства дольщиков будут поступать на специальный счет в уполномоченном банке, который обязан контролировать их целевое расходование. Данные счета застройщики обязаны открыть до 1 сентября 2018 года.

Надо учесть, что это не эскроу-счета, деньги на них не «консервируются» до момента сдачи дома в эксплуатацию. И девелопервы, получившие разрешение на строительство до 1 июля 2018 года, могут привлекать средства граждан

Разумеется, контроль банков за счетами застройщиков позволяет кредитным организациям отклонять операции, вызвавшие сомнения. Минстрой прописал, в каких случаях это может быть сделано.

В первую очередь уполномоченный банк приостановит перевод или платеж, если засомневается, что деньги направляются на исполнение обязательств застройщика, возникших до 1 июля 2018 года. 

В то же время банк вправе потребовать от застройщика дополнительные документы, подтверждающие, что операция осуществляется во исполнение этих обязательств. Новые полномочия банков должны защитить деньги дольщиков от растраты или нецелевого использования.

Как отмечается в документе, застройщики, получившие разрешение на строительство до 1 июля этого года, могут открыть счета в разных банках и в разное время.

И технический заказчик, и генподрядчик не обязаны иметь счета в том же банке. Федеральное законодательство также не ограничивает застройщика в использовании расчетных счетов, открытых до 1 июля.

Конечно, разобраться в законодательстве о долевом строительстве сложно еще и из-за того, что условия зависят от времени получения разрешения на строительство. Получившие его до 1 июля 2018 года застройщики могут привлекать средства граждан, к ним применяется упрощенное банковское сопровождение.

Отметим для себя главное: полное банковское сопровождение применяется к строительным организациям, получившим разрешение до 1 июля 2019 года. Деньги дольщиков они также могут привлекать.

А сам механизм эскроу-счетов, который предполагает хранение средств дольщиков на банковском счете до момента ввода объекта, начинает действовать в обязательном порядке только с 1 июля 2019 года.

Главное отличие полного банковского сопровождения от упрощенного в цене. Каждый последующий шаг в переходном периоде к эскроу-счетам для застройщиков на порядок дороже предыдущего.

В итоге все эти траты в конечном итоге будут заложены в стоимость жилья, поэтому так важно избежать путаницы в этом вопросе.

Новые изменения в законе о долевом строительстве, которые вступают в силу с 1 июля 2018. Долевое строительство с 1 июля 2018 года

Изменения в законодательстве направлены на то, чтобы защитить права дольщиков, поэтому требования к застройщикам стали значительно жестче.

Перечислим основные поправки к 214-ФЗ, которые начинают действовать с 1 июля 2018 года: 

1. Гарантии покупателям строящегося жилья обеспечит Фонд защиты дольщиков. Застройщик должен перечислить в фонд 1,2% от стоимости каждой квартиры, которая приобретается по ДДУ. Если застройщик не перечислит деньги, то договор не зарегистрируют.

2. Прежде чем приступить к строительству дома, строительная компания должна подтвердить свою финансовую состоятельность. Для этого в новом законе предусмотрено, что застройщик должен иметь, помимо кредитов, собственные средства на строительство. Согласно новым правилам долевого строительства размер собственных средств компании составляет не менее 10% от общих затрат на строительство. Строительная компания не должна иметь долгов по кредитам и займам.

3. Согласно изменениям в ФЗ о долевом строительстве у застройщика должно быть право собственности или право аренды земельного участка, где планируется строительство жилого комплекса.

4. Новый закон требует иметь отдельное разрешение на строительство для застройщика каждого объекта (по принципу: один застройщик – одно разрешение на строительство). Кроме того, застройщику запрещено заниматься какими-либо другими видами деятельности (помимо строительства).

5. Ужесточаются требования к профессионализму застройщика: строительная компания должна иметь за плечами опыт успешных проектов (не менее 10 000 квадратных метров).

6. Застройщики не смогут использовать на авансовые платежи более 30% средств от стоимости жилья.

7. Поправками предусмотрено проектное финансирование строительства. Это означает, что строительные компании должны привлекать к работе над проектами уполномоченные банки. То есть кроме застройщика и покупателя жилья в долевке будут участвовать банки, аккредитованные государством. Во-первых, в банке застройщик сможет взять целевой кредит. Во-вторых, деньги, полученные за квартиру от покупателя, будут храниться в банке на специальном счете (эскроу-счет). Эти вклады будут заморожены, застройщик сможет получить их только после завершения строительства жилья.

Отменят ли долевое строительство в 2018 году?

Если вы планировали покупать квартиру в новостройке, то вас наверняка волнует вопрос: отменят ли ДДУ уже в этом году? Спешим вас успокоить – договоры долевого участия так сразу с рынка долевки не исчезнут.

«О тотальном запрете всех ДДУ не идет речи, – объясняет Мария Литинецкая, управляющий партнер компании «Метриум», участник партнерской сети CBRE. – Проекты, по которым первый ДДУ был заключен до 1 июля 2018 года, будут и дальше реализовываться по старым правилам».

Планируемая отмена долевого участия в строительстве в 2018 году привела к тому, что с начала года застройщики активно получают разрешения на строительство. «Запаса проектов, которые будут реализовываться по старым правилам, хватит на некоторое время, чтобы переход к новым правилам был относительно плавным», – говорит Кирилл Игнахин, генеральный директор Level Group (девелопер ЖК «Level Амурская»). Согласно официальным данным, в Москве за первый квартал 2018 года выдано 560 разрешений на строительство на общую площадь почти 3,8 миллиона квадратных метров.

Как будет происходить переход от долевого строительства к проектному финансированию?

Альтернатива долевому строительству уже есть. После отмены долевого строительства, которое, по словам президента РФ, должно произойти с 1 июля 2019 года, рынок недвижимости будет переходить на проектное финансирование. Предполагается, что в дальнейшем для продажи строящегося жилья будут использоваться эксроу-счета. Уход от долевки начнется в ближайшее время. Застройщики работают по старым правилам до 30 июня 2018 года. Но уже с 01.07.2018 года они могут начать использовать схему эксроу-счетов. Роман Лябихов, генеральный директор ГК «Атлант», говорит, что в таком случае покупатели будут передавать свои средства не напрямую застройщику, а банку, который финансирует строительство жилого комплекса. На время стройки эти средства резервируются на счету банка и переводятся застройщику после того, как он передает ключи дольщикам. В случае банкротства девелопера дольщики получают внесенные деньги обратно.

Прекратят ли заключать договоры ДДУ после 1 июля 2018 года?

На проекты, получившие разрешение на строительство до вступления в силу изменений в ФЗ-214, новые правила не распространяются. Таким образом, если вы намерены приобрести квартиру по договору долевого участия в жилом комплексе, строительство которого застройщик успел согласовать по старой схеме, то покупка по ДДУ состоится. В таких проектах ДДУ можно будет заключать не только после 01.07.2018 года, но и далее, в том числе в 2019 году. Изменения в отношении ДДУ коснутся только новых ЖК. Если в жилом комплексе квартиры по ДДУ начали продавать до 1 июля 2018 года, то в таком проекте продажи и дальше будут вести по этой схеме.

«В дорожной карте, которая была принята правительством за несколько месяцев до заявления президента, предписывался запрет на заключение новых договоров после 1 июля 2019 года», – объясняет Мария Литинецкая. По словам эксперта, у застройщиков еще есть в запасе около 3-4 лет. Во-первых, в течение ближайшего года девелоперы могут вывести в продажу новые проекты, которые не подпадут под запрет на продажу по ДДУ. Во-вторых, в течение последующих нескольких лет они смогут понаблюдать за тем, как идут продажи у новых проектов, а также запустить свои собственные, «пробные» небольшие проекты. Поэтому переход от строительства с долевым участием к проектному финансированию будет все же плавным, а не резким, и отмена ДДУ буде происходить постепенно.

Что будет вместо ДДУ?

Какие договоры готовят на смену договорам долевого участия? Ольга Барабанова, коммерческий директор Sezar Group, отмечает: «На первом этапе о полном отказе от практики ДДУ речь не идет, процесс приобретения недвижимости с точки зрения покупателя 1 июля 2018 года не изменится. Что касается более долгосрочной перспективы ухода от практики долевого строительства, пока противоречий и вопросов у участников отрасли больше, чем решений. На сегодняшний день озвучена «дорожная карта», как именно будет реализована реформа на уровне конкретных механизмов — это та задача, которую только предстоит решить».

Скорее всего, форма договора, который используют для продажи жилья, изменится, так как кроме застройщика и покупателя квартиры в сделке будет участвовать банк. Договор, как минимум, станет трехсторонним и, возможно, будет называться уже не ДДУ, а иначе.

Чем обернется запрет долевого строительства

Разумеется, больше всего потребителей волнует вопрос о том, чем грозит отмена долевки, какие будут последствия перехода от строительства с долевым участием к проектному финансированию и самое главное – подорожают ли квартиры после отмены долевого строительства? Роман Сычёв, генеральный директор Tekta Group (девелопер ЖК «Маяковский), считает, что рост цен может быть очень значительный – порядка 20%. «В рамках новой системы регулирования рынка первичного жилья выстраивается цепочка из следующих участников: дольщики, банк, застройщик, регуляторы.

Если финансирование строительства идет путем привлечения кредита, то проектные издержки, безусловно, возрастут. Прежде всего это будет вызвано дополнительными расходами, связанными с участием банков в проекте. Среди таких расходов можно выделить проценты по целевому кредиту и затраты по его обслуживанию, расходы на банковский надзор и контроль за объектами строительства. 

Возможно, в стоимость кредитования будут заложены также затраты на обслуживание счетов эскроу, чтобы не перекладывать их на покупателя, который обязан внести деньги именно на такой счет. В совокупности все эти факторы отразятся на себестоимости конечного продукта», – объясняет эксперт.

Итак, последствием запрета на долевое строительство станет рост цен на новое жилье. Покупателям нужно готовиться к тому, что квартиры в новостройках подорожают.

Выводы. Заключение по новому закону о ДДУ

• Запретят долевое строительство не сразу и не в один день, переход к проектному финансированию будет плавным.

• Квартиры по ДДУ продолжат продавать в тех ЖК, на которые получили разрешения на строительство до вступления в силу поправок в ФЗ-214.

• Если квартиры в жилом комплексе начали продавать по ДДУ до 1 июля 2018 года, то в таком проекте продажи и дальше будут вести по этой схеме.

• После отмены долевого строительства квартиры, скорее всего, подорожают, эксперты прогнозируют рост цен в новостройках до 20% материала.

Подписывайтесь на каналы «Informatio.ru» в TamTam или присоединяйтесь в Facebook, добавляйте нас в Яндекс.Дзен или приходите в группу ВКонтакте, если хотите быть в курсе главных событий в Москве и регионах РФ.

informatio.ru

что нужно знать в 2018 году и на что обратить внимание?

Долевое строительство существует в официальном статусе с декабря 2004 года, когда вступил в силу закон №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов». Он был призван упорядочить использование девелоперами финансов граждан при возведении домов и защитить покупателей недвижимости от недобросовестных строителей.

За прошедшие годы в законодательство о долевом строительстве было внесено около двух десятков изменений, направленных на усиление контроля за действиями строителей и повышение защиты прав дольщиков. Последние изменения вступили в действие в конце 2017 года. Еще несколько значительных изменений вступят в силу с 1 июля 2018 года. Как будет действовать долевое строительство в 2018 году, что нужно знать о нем?

Основы долевого строительства

В предыдущих редакциях законодательство о долевом строительстве разрешало девелоперам использовать денежные средства дольщиков только при соблюдении следующих обязательных условий:

• полученные разрешение на строительство многоквартирного дома и документы на выделенный земельный участок под ним;
• имеется проектная декларация с экспертным заключением по ней;
• обязательная регистрация ДДУ в Росреестре;
• оплата дольщиком стоимости квартиры только после регистрации договора;
• застройщик не находится в стадии процедуры банкротства или ликвидации;
• обязательное раскрытие полной информации о застройщике на его официальном сайте.

Возведение домов с привлечением граждан в соинвесторы выгодно как застройщику, так и участникам долевого строительства. Девелоперы получают дешевые денежные средства, им не надо обращаться в банки за дорогими кредитами.

Дольщикам выгодно приобрести будущую квартиру на самой ранней фазе строительства по более низкой цене, что позволяет экономить значительные средства.

Выгодно всем, но при этом долевое строительство считается относительно рискованной сделкой. Государство постоянно принимает меры для защиты прав граждан, участников долевого строительства, усовершенствования законодательства в этой сфере, чтобы не было больше обманутых дольщиков, а финансовые риски застройщиков были минимизированы.

ДДУ – на что обратить внимание

Основным документом в долевом строительстве является договор долевого участия, сокращенно ДДУ. Законом определен перечень обязательных пунктов, которые должны содержаться в нем. Отсутствие одного из них делает ДДУ не действительным.

На что стоит обратить особое внимание, чтобы в дальнейшем не возникали проблемы с новостройкой? Договор участия в долевом строительстве обязательно должен содержать:

• максимально подробное описание строящейся квартиры: этаж, материал из которого строится дом, количество комнат, подсобные помещения, балконы, наличие сантехники и иное;
• дату передачи дольщику готовой квартиры. Она считается переданной участнику с момента подписания передаточного акта. Без разрешения на ввод в эксплуатацию всего здания застройщик не имеет права предлагать подписывать этот акт;
• стоимость квадратного метра и полную стоимость приобретаемого жилья, способы оплаты;
• подсудность при разрешении возникающих споров. Если в договоре указан суд, находящийся в другом городе, в случае необходимости будет затруднительно в него добираться.
• реквизиты сторон договора.

Подписанный сторонами договор вступает в силу с момента регистрации. Иные формы соглашений с застройщиками об инвестировании в строительство не регулируются законом о долевом строительстве, а значит повышают риск граждан остаться без долгожданных квартир.

Изменения в законе № 214-ФЗ с 2018 года

Государство предпринимает меры по упорядочению строительного рынка, приведения его в цивилизованные рамки. Законодатель считает, что постепенный уход от практики долевого строительства и переход на торговлю готовыми квартирами снизит риски на этом рынке.

На это направлены и последние поправки изменения 2018 года в законодательство о долевом строительстве.

«Дорожная карта»

Рассмотрим особенности долевого строительства в 2018 году. Правительством давно обсуждается необходимость отказа от долевого строительства и переда к ипотечному способу. В конце декабря 2017 года на официальном сайте была опубликована «дорожная карта», которая включает в себя план мероприятий по переходу к проектному типу финансирования строительства.

Этот план состоит из трех этапов:

• к 1 июля 2018 года создать нормативно-правовую базу для перехода на новый способ финансирования;
• с 01 июля 2018 по 30 июля 2019 года разрешается смешанное финансирование строительства – можно использовать счета эскроу или специализированные и непосредственно средства от участников долевого строительства;
• с 01 июля 2019 года для привлечения средств на строительство будет разрешено использовать только счета эскроу или специализированные.

Также, законодателем разработан закон о защите прав дольщиков при банкротстве девелопера. Он вносит большое количество изменений в 214-ФЗ, вступающих в действие с 1 января и 1 июля 2018 года.

Сроки введения изменений

Одновременно с введением дорожной карты по переходу на проектной финансирование строительной отрасли, законодатель вносит серьезные изменения в 214-ФЗ. Размер собственных средств и деятельность застройщика будут более жестко контролироваться с нескольких направлений.

Большая часть нововведений вступает в действие с 1 июля 2018 года. Таким образом у строителей есть время для подготовки к работе в новых условиях и закончить начатые проекты.

Надо отметить, что новые правила не будут касаться некоторых новостроек. К ним относятся те, при возведении которых, используются схемы жилищно-строительных кооперативов. Законодатель это не запрещает, но на них действие 214-ФЗ не распространяется.

Компенсационный фонд и защита прав дольщиков

Принимаемые ранее законодателем меры по защите дольщиков путем страхования ответственности застройщика оказалась не эффективной. Страховщики нашли множество уловок для ухода от выплат по таким страховкам, они не достроили ни единого здания из страховых выплат.

В октябре 2017 года была зарегистрирована новая организация – публично – правовая компания «Фонд защиты прав граждан – участников долевого строительства», которая должна прийти на помощь дольщикам, служить им действенной защитой. В этот фонд застройщики будут обязаны перечислять 1,2 % от стоимости квартиры каждого заключенного ДДУ.

Средства компенсационного фонда будут направляться на завершение недостроенных домов или компенсационные выплаты пострадавшим дольщикам.

Общие критерии, предъявляемые к девелоперам

Требования к застройщикам в долевом, строительстве в 2018 году обобщаются одним термином «специализированный застройщик». Из основных новых требований можно перечислить следующие:

• «Специализированным застройщиком» будут являться только коммерческие организации, связанные со строительством. Больше никаких общественных некоммерческих организаций, учебных, спортивных и других похожих структур к строительству допускаться не будут.
• Наличие у застройщика опыта работы на строительном рынке не менее 3-х лет и полученных разрешений на ввод в эксплуатацию многоквартирных домов площадью от 10 тыс. кв. м.
• Руководителем, главным бухгалтером и другими руководителями девелопера не могут быть граждане, имеющие судимости, банкротство физлица, привлеченные к субсидиарной ответственности. Информацию о соответствии своего руководства этим требованиям застройщик будет обязан разместить в Проектной декларации.
• Строители с 1 января 2018 года обязаны разместить полную и промежуточную бухгалтерскую отчетность в Единой информационной системе жилищного строительства и на своем официальном сайте.

Финансовые требования

Многие поправки в законе обращены на укрепление финансовой устойчивости девелоперов.

Отменена норма минимальной величины уставного капитала, зависящая от площади возводимых домов. Сейчас у строителей должно быть собственных средств более 10 % от цены проекта.

К моменту предоставления проектной декларации, в уполномоченном банке на специализированном счете строительной компании должен быть остаток в размере не менее 10 % от сметной стоимости объекта.

На момент предъявления проектной документации у застройщика не должно быть финансовых обязательств, не относящихся к строительству, более 1%. Расходы на собственное содержание тоже ограничиваются – не более 10%. При этом суммарный размер всех авансовых платежей не должен выходить за 30 %.

Последние поправки в закон запрещают девелоперу:

• Выпускать или приобретать ценные бумаги, за исключением собственных акций. Таким образом перекрывается вексельная схема финансирования строительства.
• Привлекать или выдавать кредиты, кроме целевых на строительство.
• Создавать или участвовать в коммерческих и некоммерческие организации, с помощью которых обычно выводили средства обманутых дольщиков.

Одним из важных изменений в 2018 году является введение счета эскроу, на который будут зачисляться средства участников долевого строительства. Распоряжаться ими строители смогут только после сдачи жилья по передаточному акту покупателю.

Таким образом, после введения в действие изменений в закон денежные потоки застройщиков окажутся под контролем уполномоченных банков.

Все нововведения в законодательство о долевом строительстве имеют свои плюсы и минусы. Положительной стороной данных изменений можно считать ужесточение контроля за рынком недвижимости, снижение рисков для участников долевого строительства. К отрицательным перспективам – предполагаемое подорожание жилья в новостройках. Как будут в действительности функционировать поправки в закон станет ясно в ближайшее время.

metr.guru

Закон 214 ФЗ о долевом строительстве в 2018 году

Иметь собственное жилье — это даже круче, чем иметь автомобиль. Ведь если из точки А до точки Б можно добраться и на автобусе, то без своей крыши над головой обойтись весьма проблематично. А цены на уже готовые квартиры заставляют многих искать выход в долевом строительстве: так получается хоть не на много, но дешевле.

Помочь человеку обезопасить себя и свои накопления от недобросовестных застройщиков и получить свои оплаченные квадратные метры и призван закон 214-ФЗ о долевом строительстве.

Задача нашей статьи – рассказать вам основные моменты, которые нужно знать про закон 214-ФЗ. У нас вы также можете скачать полный текст закона в его актуальной редакции (под текстом материала, в конце страницы).

Зачем и кому это нужно

Самая большая опасность «долевки» заключается в том, что деньги вы уже заплатили, а ваша квартира в новом доме существует пока только на бумаге, т. к. дом еще не построен.

Пример 1

С рождением близнецов ютиться в одной комнате семье Бенедиктовых стало сложновато. Поэтому было решено продать малосемейку, добавить деньги, отложенные на машину, и купить новую трешку в строящемся доме. 214 закон о долевом строительстве супруги не читали, но по договору с фирмой-застройщиком дом должны были сдать через полгода.

На это время жена Бенедиктова переехала с детьми в деревню к родителям, а глава семьи начал готовиться к переезду. Но когда через шесть месяцев счастливый Бенедиктов приехал полюбоваться своей новой квартирой № 25 — так значилось в его договоре, — то застал в ней шустрого мужика, который деятельно руководил ремонтниками. Мужик тоже заключил договор долевки, заплатил деньги и по бумагам имел такое же право на ту же квартиру № 25. Таких бедолаг в доме оказалось еще несколько. И все они уже несколько лет обивают пороги судебных инстанций. Спорные квартиры арестованы, а жена Бенедиктова грозит разводом.

Пример 2

Эмма Станиславовна продала дачу и старинные украшения, чтобы купить внуку квартирку, хоть маленькую, но отдельную. Строительную компанию выбрала по совету знакомых. Новый дом обещали сдать через несколько месяцев. Но прошло уже два года, а новостройка поднялась всего на три этажа вместо запланированных шестнадцати. Застройщик обанкротился, директор находится в розыске, а обманутые дольщики во главе с Эммой Станиславовной пикетируют мэрию и пишут письма во все инстанции.

Еще недавно такие ситуации были нередки. Новый закон о долевом строительстве — 2018 претерпел с момента принятия в 2004 году его первой редакции множество изменений и дополнений, пока, наконец, можно стало говорить о появлении в нем реальной системы государственного регулирования деятельности застройщиков и гарантий того, что деньги не пропадут бесследно, а недвижимость будет построена и передана собственникам.

Что нужно знать дольщикам

Текст закона достаточно сложный и рассчитан больше на профессионалов, но некоторые моменты стоит запомнить каждому человеку, который решит принять участие в долевом строительстве:

• 214 Федеральный закон о долевом строительстве устанавливает обязательную государственную регистрацию договора на долевку, а деньги за новое жилье оплачиваются только после такой регистрации в Росреестре. Это защищает дольщика от риска двойной продажи, т. е. застройщик теперь не сможет продать одну и ту же квартиру нескольким покупателям;
• предусмотрено создание специальных компенсационных фондов, которые формируются за счет обязательных отчислений строительных компаний до заключения договора с первым дольщиком. Поэтому если застройщику не хватит средств, чтобы закончить строительство, он получит их из компенсационного фонда. Если застройщик бросит объект или обанкротится, дольщики получат из этого фонда компенсацию;
• сама строительная компания обязана теперь иметь опыт возведения многоквартирных домов не менее трех лет, а размер ее собственных средств должен составлять не менее 10 % от планируемой стоимости проекта. Эта норма призвана обезопасить граждан от фирм-однодневок.

Вам может понадобиться: Как правильно написать претензию к застройщику?

На что еще обратить внимание

Каждый застройщик по закону обязан создать свой официальный сайт в Интернете. На таком сайте можно найти всю необходимую информация о самой строительной фирме, имеющихся у нее разрешениях на строительство, проектную документацию на возводимые объекты, сведения об уплате застройщиком взносов в компенсационный фонд, а также проекты заключаемых договоров долевого участия. Предварительное ознакомление с этими документами позволит вам выбрать оптимальный вариант при принятии решения об участии в долевом строительстве, а также, при необходимости, заранее проконсультироваться с юристом.

О надежности застройщика и качестве его работы можно судить и по судебным искам, которые к нему предъявляются. Споры с участием организаций рассматривают арбитражные суды: такие дела можно найти на их официальном сайте. Об исках, предъявленных к застройщику гражданами, и вынесенных по ним решениях можно узнать на портале ГАС «Правосудие».

Вам также может быть интересно: Как получить налоговый вычет при покупке квартиры

comments powered by HyperComments

how2get.ru

Новый закон о долевом строительстве в России с 2018 года

Покупка квартир по договору долевого участия довольно долго была чуть ли не единственным способом сэкономить и приобрести жилье по доступной цене. Застройщики благодаря схеме долевого участия в строительстве смогли насытить рынок жильем, а многие люди решили с помощью ДДУ свой квартирный вопрос. Кроме того, государственная регистрация ДДУ исключила возможность повторных продаж квартир. Так почему же в России решили изменить правила строительства и продажи жилья? Власти объясняют: результатом схемы долевки стали не только новые квартиры, но и недостроенные жилые комплексы, и компании-банкроты.

Если вы покупаете жилье на начальной стадии строительства, никто не может вам гарантировать, что дом сдадут в заявленные сроки, не исключено, что ваши деньги пойдут на достройку предыдущего проекта строительной компании. Долевое строительство создало условия для формирования на рынке финансовых пирамид, которые привели к банкротству некоторых застройщиков и появлению обманутых дольщиков.

Реформа долевого строительства, по сути, уже началась. Недавно президент РФ Владимир Путин в ходе прямой линии с телезрителями сообщил, что новые ДДУ с покупателями жилья не будут заключать с июля 2019 года. В 214-ФЗ внесены изменения, часть поправок действуют с 1 января 2018 года: например, введены новые правила банкротства застройщика, от строительной компании требуется информационная открытость, все данные о застройщике должны быть внесены в Единую систему жилищного строительства. Но основные поправки в закон о долевом строительстве в 2018 году вступят в силу с 1 июля. Что же изменится для покупателей жилья? Возможна ли отмена закона о долевом участии в строительстве? Расскажем обо всем подробно.

Основные изменения

Новый закон в 2018 году реформирует сложившуюся систему долевого строительства жилья. Она существует с «нулевых» годов и дает возможность частным лицам покупать недвижимость (главным образом, квартиры) во время строительства по более низкой цене. Принимая во внимание крайне завышенные котировки недвижимости в России, особенно в Москве и Санкт-Петербурге, долевая схема позволяет населению приобретать жилье по сравнительно доступной цене. Застройщики используют сбережения частных лиц для финансирования своей деятельности. Большая часть возводимого в стране жилья в настоящее время реализуется по договорам долевого участия.

С другой стороны, сложившаяся система позволяет недобросовестным застройщикам часто обманывать своих инвесторов, не неся за это сколько-нибудь серьезной ответственности. Внезапные банкротства компаний, т.н. «долгострой», различные мошеннические схемы с еще не существующей недвижимостью давно стали «обычным делом» в России. Число пострадавших от мошенничества в этой сфере составляет, по некоторым оценкам, несколько миллионов человек.

Закон, вступивший в силу с 1 июля 2018 года, призван исправить недостатки:

1. Прежде всего, он ужесточает требования к фирмам-застройщикам. Они обязаны иметь опыт успешных проектов в прошлом и располагать значительным собственным капиталом (не менее 10% от планируемых затрат на проект).
2. Также требуется отсутствие просроченных долговых обязательств и отчисление около 1% от стоимости каждой новой квартиры в специальный Фонд защиты дольщиков.
3. Территория, где осуществляется строительство, должна находиться в аренде или в собственности соответствующей компании.
4. Застройщикам отныне запрещено заниматься не профильными видами деятельности. Они обязаны получать отдельное разрешение на каждый объект.

Изменения в действующие нормативные акты призваны исключить ситуацию, когда застройщик использует привлеченный капитал для возведения других объектов, для погашения своих финансовых обязательств или на другие цели.

Еще одной важной новостью является введение в процесс строительства авторизованных государством коммерческих банков. Они не только могут выдавать застройщикам льготные кредиты, но и хранить привлеченные деньги частных инвесторов на специальных резервных счетах. Эти средства будут перечислены только после завершения проекта. Если застройщик оказывается банкротом, все деньги возвращаются инвесторам. Фактически новый закон предлагает поэтапную замену сложившейся системы долевого строительства жилья на схему т.н. «проектного финансирования».

Следует подчеркнуть, что все начатые до 1 июля 2018 года проекты будут завершены по прежним правилам, т.е. отмены уже оформленных долевых договоров не планируется. Предложение полностью запретить продажу недостроя пока не нашло поддержки у властей. До 1 июля 2019 года будет действовать переходный период, во время которого застройщики могут самостоятельно выбирать между старыми и новыми правилами. Проблемы ранее обманутых дольщиков остаются без решения. Маловероятно, что государство окажет им какую-либо помощь.

Долевое строительство с 1 июля 2018 года

Изменения в законодательстве направлены на то, чтобы защитить права дольщиков, поэтому требования к застройщикам
стали значительно жестче. Перечислим основные поправки к 214-ФЗ, которые начинают действовать с 1 июля 2018 года:

1. Гарантии покупателям строящегося жилья обеспечит Фонд защиты дольщиков. Застройщик должен перечислить в фонд 1,2% от стоимости каждой квартиры, которая приобретается по ДДУ. Если застройщик не перечислит деньги, то договор не зарегистрируют.

2. Прежде чем приступить к строительству дома, строительная компания должна подтвердить свою финансовую состоятельность. Для этого в новом законе предусмотрено, что застройщик должен иметь, помимо кредитов, собственные средства на строительство. Согласно новым правилам долевого строительства размер собственных средств компании составляет не менее 10% от общих затрат на строительство. Строительная компания не должна иметь долгов по кредитам и займам.

3. Согласно изменениям в ФЗ о долевом строительстве у застройщика должно быть право собственности или право аренды земельного участка, где планируется строительство жилого комплекса.

4. Новый закон требует иметь отдельное разрешение на строительство для застройщика каждого объекта (по принципу: один застройщик – одно разрешение на строительство). Кроме того, застройщику запрещено заниматься какими-либо другими видами деятельности (помимо строительства).

5. Ужесточаются требования к профессионализму застройщика: строительная компания должна иметь за плечами опыт успешных проектов (не менее 10 000 квадратных метров).

6. Застройщики не смогут использовать на авансовые платежи более 30% средств от стоимости жилья.

7. Поправками предусмотрено проектное финансирование строительства. Это означает, что строительные компании должны привлекать к работе над проектами уполномоченные банки. То есть кроме застройщика и покупателя жилья в долевке будут участвовать банки, аккредитованные государством. Во-первых, в банке застройщик сможет взять целевой кредит. Во-вторых, деньги, полученные за квартиру от покупателя, будут храниться в банке на специальном счете (эскроу-счет). Эти вклады будут заморожены, застройщик сможет получить их только после завершения строительства жилья.

Отменят ли долевое строительство в 2018 году?

Если вы планировали покупать квартиру в новостройке, то вас наверняка волнует вопрос: отменят ли ДДУ уже в этом году? Спешим вас успокоить – договоры долевого участия так сразу с рынка долевки не исчезнут.

«О тотальном запрете всех ДДУ не идет речи, – объясняет Мария Литинецкая, управляющий партнер компании «Метриум», участник партнерской сети CBRE. – Проекты, по которым первый ДДУ был заключен до 1 июля 2018 года, будут и дальше реализовываться по старым правилам».

Планируемая отмена долевого участия в строительстве в 2018 году привела к тому, что с начала года застройщики активно получают разрешения на строительство. «Запаса проектов, которые будут реализовываться по старым правилам, хватит на некоторое время, чтобы переход к новым правилам был относительно плавным», – говорит Кирилл Игнахин, генеральный директор Level Group (девелопер ЖК «Level Амурская»). Согласно официальным данным, в Москве за первый квартал 2018 года выдано 560 разрешений на строительство на общую площадь почти 3,8 миллиона квадратных метров.

Как будет происходить переход от долевого строительства к проектному финансированию?

Альтернатива долевому строительству уже есть. После отмены долевого строительства, которое, по словам президента РФ, должно произойти с 1 июля 2019 года, рынок недвижимости будет переходить на проектное финансирование. Предполагается, что в дальнейшем для продажи строящегося жилья будут использоваться эксроу-счета. Уход от долевки начнется в ближайшее время. Застройщики работают по старым правилам до 30 июня 2018 года. Но уже с 01.07.2018 года они могут начать использовать схему эксроу-счетов. Роман Лябихов, генеральный директор ГК «Атлант», говорит, что в таком случае покупатели будут передавать свои средства не напрямую застройщику, а банку, который финансирует строительство жилого комплекса. На время стройки эти средства резервируются на счету банка и переводятся застройщику после того, как он передает ключи дольщикам. В случае банкротства девелопера дольщики получают внесенные деньги обратно.

Последствия изменений

Вводимые юридические инновации существенно откорректируют «правила игры» на рынке недвижимости. Среди наиболее очевидных изменений в долевом строительстве:

• повышение безопасности инвестиций в недвижимость для частных лиц;
• уход с рынка недобросовестных и просто небольших строительных компаний;
• увеличение рыночной доли крупных застройщиков с государственным участием и ассоциированных с ними финансовых учреждений;
• снижение конкуренции, монополизация рынка недвижимости особенно за пределами Москвы и Санкт-Петербурга;
• увеличение сроков возведения жилых комплексов из-за необходимости получать отдельное разрешение на каждый объект, т.е. проблема «долгостроя» остается не решенной и может даже усугубиться;
• инфляция цен на жилье (по мнению некоторых экспертов на 20-30% и более в ближайшем будущем). Это неизбежно, так как все расходы на повышение безопасности инвестиций, оформление нужной документации, банковские кредиты и обслуживание оплатит так или иначе конечный покупатель.

Большинство аналитиков рекомендует россиянам, имеющим свободные денежные средства, приобретать долевую недвижимость в течение начавшегося переходного периода, не дожидаясь, когда новые правила полностью вступят в силу. В противном случае частные инвесторы могут сохранить свои сбережения, но рискуют остаться без нового жилья из-за существенного роста цен.

Комментарии специалиста по поводу нового закона: видео

god2018dog.ru

Новый закон о долевом строительстве в России в 2018 году

С 1 июля 2018 года в России вступил в силу новый закон «О внесении изменений в Федеральный закон “Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации” (№ 175-ФЗ).

Основные изменения

Новый закон в 2018 году реформирует сложившуюся систему долевого строительства жилья. Она существует с «нулевых» годов и дает возможность частным лицам покупать недвижимость (главным образом, квартиры) во время строительства по более низкой цене. Принимая во внимание крайне завышенные котировки недвижимости в России, особенно в Москве и Санкт-Петербурге, долевая схема позволяет населению приобретать жилье по сравнительно доступной цене. Застройщики используют сбережения частных лиц для финансирования своей деятельности. Большая часть возводимого в стране жилья в настоящее время реализуется по договорам долевого участия.

С другой стороны, сложившаяся система позволяет недобросовестным застройщикам часто обманывать своих инвесторов, не неся за это сколько-нибудь серьезной ответственности. Внезапные банкротства компаний, т.н. «долгострой», различные мошеннические схемы с еще не существующей недвижимостью давно стали «обычным делом» в России. Число пострадавших от мошенничества в этой сфере составляет, по некоторым оценкам, несколько миллионов человек.

Закон, вступивший в силу с 1 июля 2018 года, призван исправить недостатки:

1. Прежде всего, он ужесточает требования к фирмам-застройщикам. Они обязаны иметь опыт успешных проектов в прошлом и располагать значительным собственным капиталом (не менее 10% от планируемых затрат на проект).
2. Также требуется отсутствие просроченных долговых обязательств и отчисление около 1% от стоимости каждой новой квартиры в специальный Фонд защиты дольщиков.
3. Территория, где осуществляется строительство, должна находиться в аренде или в собственности соответствующей компании.
4. Застройщикам отныне запрещено заниматься не профильными видами деятельности. Они обязаны получать отдельное разрешение на каждый объект.

Изменения в действующие нормативные акты призваны исключить ситуацию, когда застройщик использует привлеченный капитал для возведения других объектов, для погашения своих финансовых обязательств или на другие цели.

Еще одной важной новостью является введение в процесс строительства авторизованных государством коммерческих банков. Они не только могут выдавать застройщикам льготные кредиты, но и хранить привлеченные деньги частных инвесторов на специальных резервных счетах. Эти средства будут перечислены только после завершения проекта. Если застройщик оказывается банкротом, все деньги возвращаются инвесторам. Фактически новый закон предлагает поэтапную замену сложившейся системы долевого строительства жилья на схему т.н. «проектного финансирования».

Следует подчеркнуть, что все начатые до 1 июля 2018 года проекты будут завершены по прежним правилам, т.е. отмены уже оформленных долевых договоров не планируется. Предложение полностью запретить продажу недостроя пока не нашло поддержки у властей. До 1 июля 2019 года будет действовать переходный период, во время которого застройщики могут самостоятельно выбирать между старыми и новыми правилами. Проблемы ранее обманутых дольщиков остаются без решения. Маловероятно, что государство окажет им какую-либо помощь.

Последствия изменений

Вводимые юридические инновации существенно откорректируют «правила игры» на рынке недвижимости. Среди наиболее очевидных изменений в долевом строительстве:

• повышение безопасности инвестиций в недвижимость для частных лиц;
• уход с рынка недобросовестных и просто небольших строительных компаний;
• увеличение рыночной доли крупных застройщиков с государственным участием и ассоциированных с ними финансовых учреждений;
• снижение конкуренции, монополизация рынка недвижимости особенно за пределами Москвы и Санкт-Петербурга;
• увеличение сроков возведения жилых комплексов из-за необходимости получать отдельное разрешение на каждый объект, т.е. проблема «долгостроя» остается не решенной и может даже усугубиться;
• инфляция цен на жилье (по мнению некоторых экспертов на 20-30% и более в ближайшем будущем). Это неизбежно, так как все расходы на повышение безопасности инвестиций, оформление нужной документации, банковские кредиты и обслуживание оплатит так или иначе конечный покупатель.

Большинство аналитиков рекомендует россиянам, имеющим свободные денежные средства, приобретать долевую недвижимость в течение начавшегося переходного периода, не дожидаясь, когда новые правила полностью вступят в силу. В противном случае частные инвесторы могут сохранить свои сбережения, но рискуют остаться без нового жилья из-за существенного роста цен.

Комментарии специалиста по поводу нового закона: видео

Читайте также:

Заметили опечатку на сайте? Мы будем благодарны вам, если вы выделите ее и нажмете Ctrl + Enter

2018god.net

Закон о долевом участии в строительстве в 2018 году

Далеко не всем по карману приобрести квартиру в доме, который уже построен и сдан в эксплуатацию. Поэтому многие вынуждены заключать договоры на долевое участие в строительстве жилья — так можно получить вожделенные квадратные метры за более или менее приемлемые деньги. Но до недавнего времени можно было не получить ничего, если застройщик обанкротился, пропал или у него не хватило денег на завершение стройки. В этой статье мы расскажем, какие попытки защитить дольщиков были приняты государством в этом году и на что стоит обратить внимание, если вы тоже планируете приобретать жилье с использованием «долевки».

На что обратить внимание при заключении договора

Закон 214-ФЗ о долевом строительстве — полное его название «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» — был принят еще в 2004 году. С того момента в него было внесено более десятка поправок, так что теперь смело можно говорить, что это уже новый закон о долевом строительстве-2017. На сегодняшний день участие в «долевке» является наиболее надежным способом приобретения жилья на первичном рынке.

Во-первых, по этому закону застройщик вправе привлекать средства граждан только при наличии разрешения на возведение многоквартирного дома и оформленных документов на земельный участок.

Во-вторых, закон о долевом участии в строительстве предусматривает обязательную государственную регистрацию договора на «долевку», а деньги за новое жилье оплачиваются только после такой регистрации в Росреестре. Это защищает дольщика от риска двойной продажи, т. е. застройщик теперь не сможет продать одну и ту же квартиру нескольким покупателям.

С августа 2018 года размер собственных средств компании-застройщика должен составлять не менее 10% от планируемой стоимости проекта на протяжении всего срока долевого строительства. А сама строительная компания обязана иметь опыт возведения многоквартирных домов не менее трех лет.

Закон также вводит обязательное банковское сопровождение деятельности застройщика. Он должен иметь в уполномоченном банке один счет, через который будут осуществляться все расчеты по ведению долевого строительства, причем минимальный остаток денежных средств на таком счете должен быть не менее 10% от проектной стоимости объекта.

Руководителем или главным бухгалтером компании-застройщика не может быть человек, имеющий неснятую или непогашенную судимость за экономические преступления, а также лицо, которое было признано причиной банкротства организации.

Сформирован ли у застройщика компенсационный фонд?

Также 214 Федеральный закон о долевом строительстве предусматривает защиту прав граждан — участников долевого строительства путем создания специальных компенсационных фондов, которые формируются за счет обязательных отчислений строительных компаний. Причем взносы полностью за весь объект в этот фонд нужно перечислить еще до заключения договора с первым дольщиком. Поэтому если теперь застройщику не хватит денег, чтобы закончить работы, он получит средства из компенсационного фонда на завершение объекта. Если он бросит объект или обанкротится, дольщики получат компенсацию из этого фонда.

Безопаснее перевести деньги не застройщику, а на эскроу-счет

Еще одно нововведение 2018 года для защиты дольщиков — это возможность использования специальных эскроу-счетов, где средства лежат до наступления определенных обстоятельств. Это означает, что банк, который дает застройщику кредит на возведение недвижимости, может выставить ему условие — открыть в этом банке эскроу-счет. И дольщик, который покупает квартиру, будет переводить деньги не застройщику, а на специальный счет в банке. Строительная компания получит эти деньги только после подписания с дольщиком акта приема-передачи готовой квартиры.

Подводим итоги

В текущем году, через 13 лет после того, как 214 закон о долевом строительстве был принят в первой редакции, российское государство наконец на законодательном уровне предприняло конкретные шаги для реальной защиты своих граждан, отважившихся вложить деньги в жилищное строительство. Появились определенные гарантии того, что недвижимость будет построена и передана собственникам, а деньги не пропадут бесследно.

С другой стороны, все эти меры неизбежно повлекут за собой увеличение стоимости жилья. Косвенным образом все покупатели новых квартир на первичном рынке теперь будут доплачивать тем, кому не повезет с застройщиком. Ужесточение требований к строительным организациям, с одной стороны, обезопасит потребителя от фирм-однодневок, но с другой — ударит по небольшим и средним компаниям и в итоге приведет к укрупнению и монополизации рынка.

Однако большинство из нас скорее предпочтет заплатить за «долевку» немного больше, чем рисковать всеми своими многолетними накоплениями, поэтому полагаем, что новая редакция закона все-таки несет в себе для наших сограждан гораздо больше положительного, чем отрицательного.

Подробнее о том, как самостоятельно проверить надежность застройщика, читайте в отдельной статье на нашем сайте.

Дорогие читатели, если вы увидели ошибку или опечатку, помогите нам ее исправить! Для этого выделите ошибку и нажмите одновременно клавиши «Ctrl» и «Enter». Мы узнаем о неточности и исправим её.

ppt.ru

Новый закон о долевом строительстве в России с 2018 года

Новый закон о долевом строительстве в России с 2018 года. Изменения в долевом строительстве с 1 июля 2018 года: отменят ли ДДУ? К чему готовиться покупателям квартир в новостройках? Поправки в долевое законодательство с 1 июля 2018.

 

Покупка квартир по договору долевого участия довольно долго была чуть ли не единственным способом сэкономить и приобрести жилье по доступной цене. Застройщики благодаря схеме долевого участия в строительстве смогли насытить рынок жильем, а многие люди решили с помощью ДДУ свой квартирный вопрос. Кроме того, государственная регистрация ДДУ исключила возможность повторных продаж квартир. Так почему же в России решили изменить правила строительства и продажи жилья? Власти объясняют: результатом схемы долевки стали не только новые квартиры, но и недостроенные жилые комплексы, и компании-банкроты.

Если вы покупаете жилье на начальной стадии строительства, никто не может вам гарантировать, что дом сдадут в заявленные сроки, не исключено, что ваши деньги пойдут на достройку предыдущего проекта строительной компании. Долевое строительство создало условия для формирования на рынке финансовых пирамид, которые привели к банкротству некоторых застройщиков и появлению обманутых дольщиков.

Реформа долевого строительства, по сути, уже началась. Недавно президент РФ Владимир Путин в ходе прямой линии с телезрителями сообщил, что новые ДДУ с покупателями жилья не будут заключать с июля 2019 года. В 214-ФЗ внесены изменения, часть поправок действуют с 1 января 2018 года: например, введены новые правила банкротства застройщика, от строительной компании требуется информационная открытость, все данные о застройщике должны быть внесены в Единую систему жилищного строительства. Но основные поправки в закон о долевом строительстве в 2018 году вступят в силу с 1 июля. Что же изменится для покупателей жилья? Возможна ли отмена закона о долевом участии в строительстве? Расскажем обо всем подробно.

Новые изменения в законе о долевом строительстве, которые вступают в силу с 1 июля 2018. Долевое строительство с 1 июля 2018 года

 

Изменения в законодательстве направлены на то, чтобы защитить права дольщиков, поэтому требования к застройщикам стали значительно жестче. Перечислим основные поправки к 214-ФЗ, которые начинают действовать с 1 июля 2018 года: 

1. Гарантии покупателям строящегося жилья обеспечит Фонд защиты дольщиков. Застройщик должен перечислить в фонд 1,2% от стоимости каждой квартиры, которая приобретается по ДДУ. Если застройщик не перечислит деньги, то договор не зарегистрируют.

2. Прежде чем приступить к строительству дома, строительная компания должна подтвердить свою финансовую состоятельность. Для этого в новом законе предусмотрено, что застройщик должен иметь, помимо кредитов, собственные средства на строительство. Согласно новым правилам долевого строительства размер собственных средств компании составляет не менее 10% от общих затрат на строительство. Строительная компания не должна иметь долгов по кредитам и займам.

3. Согласно изменениям в ФЗ о долевом строительстве у застройщика должно быть право собственности или право аренды земельного участка, где планируется строительство жилого комплекса.

4. Новый закон требует иметь отдельное разрешение на строительство для застройщика каждого объекта (по принципу: один застройщик – одно разрешение на строительство). Кроме того, застройщику запрещено заниматься какими-либо другими видами деятельности (помимо строительства).

5. Ужесточаются требования к профессионализму застройщика: строительная компания должна иметь за плечами опыт успешных проектов (не менее 10 000 квадратных метров).

6. Застройщики не смогут использовать на авансовые платежи более 30% средств от стоимости жилья.

7. Поправками предусмотрено проектное финансирование строительства. Это означает, что строительные компании должны привлекать к работе над проектами уполномоченные банки. То есть кроме застройщика и покупателя жилья в долевке будут участвовать банки, аккредитованные государством. Во-первых, в банке застройщик сможет взять целевой кредит. Во-вторых, деньги, полученные за квартиру от покупателя, будут храниться в банке на специальном счете (эскроу-счет). Эти вклады будут заморожены, застройщик сможет получить их только после завершения строительства жилья.

Отменят ли долевое строительство в 2018 году?

Если вы планировали покупать квартиру в новостройке, то вас наверняка волнует вопрос: отменят ли ДДУ уже в этом году? Спешим вас успокоить – договоры долевого участия так сразу с рынка долевки не исчезнут.

«О тотальном запрете всех ДДУ не идет речи, – объясняет Мария Литинецкая, управляющий партнер компании «Метриум», участник партнерской сети CBRE. – Проекты, по которым первый ДДУ был заключен до 1 июля 2018 года, будут и дальше реализовываться по старым правилам».

Планируемая отмена долевого участия в строительстве в 2018 году привела к тому, что с начала года застройщики активно получают разрешения на строительство. «Запаса проектов, которые будут реализовываться по старым правилам, хватит на некоторое время, чтобы переход к новым правилам был относительно плавным», – говорит Кирилл Игнахин, генеральный директор Level Group (девелопер ЖК «Level Амурская»). Согласно официальным данным, в Москве за первый квартал 2018 года выдано 560 разрешений на строительство на общую площадь почти 3,8 миллиона квадратных метров.

Как будет происходить переход от долевого строительства к проектному финансированию?

 

Альтернатива долевому строительству уже есть. После отмены долевого строительства, которое, по словам президента РФ, должно произойти с 1 июля 2019 года, рынок недвижимости будет переходить на проектное финансирование. Предполагается, что в дальнейшем для продажи строящегося жилья будут использоваться эксроу-счета. Уход от долевки начнется в ближайшее время. Застройщики работают по старым правилам до 30 июня 2018 года. Но уже с 01.07.2018 года они могут начать использовать схему эксроу-счетов. Роман Лябихов, генеральный директор ГК «Атлант», говорит, что в таком случае покупатели будут передавать свои средства не напрямую застройщику, а банку, который финансирует строительство жилого комплекса. На время стройки эти средства резервируются на счету банка и переводятся застройщику после того, как он передает ключи дольщикам. В случае банкротства девелопера дольщики получают внесенные деньги обратно.

Новый закон о долевом строительстве в России с 2018 года. Прекратят ли заключать договоры ДДУ после 1 июля 2018 года?

 

На проекты, получившие разрешение на строительство до вступления в силу изменений в ФЗ-214, новые правила не распространяются. Таким образом, если вы намерены приобрести квартиру по договору долевого участия в жилом комплексе, строительство которого застройщик успел согласовать по старой схеме, то покупка по ДДУ состоится. В таких проектах ДДУ можно будет заключать не только после 01.07.2018 года, но и далее, в том числе в 2019 году. Изменения в отношении ДДУ коснутся только новых ЖК. Если в жилом комплексе квартиры по ДДУ начали продавать до 1 июля 2018 года, то в таком проекте продажи и дальше будут вести по этой схеме.

«В дорожной карте, которая была принята правительством за несколько месяцев до заявления президента, предписывался запрет на заключение новых договоров после 1 июля 2019 года», – объясняет Мария Литинецкая. По словам эксперта, у застройщиков еще есть в запасе около 3-4 лет. Во-первых, в течение ближайшего года девелоперы могут вывести в продажу новые проекты, которые не подпадут под запрет на продажу по ДДУ. Во-вторых, в течение последующих нескольких лет они смогут понаблюдать за тем, как идут продажи у новых проектов, а также запустить свои собственные, «пробные» небольшие проекты. Поэтому переход от строительства с долевым участием к проектному финансированию будет все же плавным, а не резким, и отмена ДДУ буде происходить постепенно.

Новый закон о долевом строительстве в России с 2018 года. Что будет вместо ДДУ?

 

Какие договоры готовят на смену договорам долевого участия? Ольга Барабанова, коммерческий директор Sezar Group, отмечает: «На первом этапе о полном отказе от практики ДДУ речь не идет, процесс приобретения недвижимости с точки зрения покупателя 1 июля 2018 года не изменится. Что касается более долгосрочной перспективы ухода от практики долевого строительства, пока противоречий и вопросов у участников отрасли больше, чем решений. На сегодняшний день озвучена «дорожная карта», как именно будет реализована реформа на уровне конкретных механизмов — это та задача, которую только предстоит решить».

Скорее всего, форма договора, который используют для продажи жилья, изменится, так как кроме застройщика и покупателя квартиры в сделке будет участвовать банк. Договор, как минимум, станет трехсторонним и, возможно, будет называться уже не ДДУ, а иначе.

Чем обернется запрет долевого строительства

 

Разумеется, больше всего потребителей волнует вопрос о том, чем грозит отмена долевки, какие будут последствия перехода от строительства с долевым участием к проектному финансированию и самое главное – подорожают ли квартиры после отмены долевого строительства? Роман Сычёв, генеральный директор Tekta Group (девелопер ЖК «Маяковский), считает, что рост цен может быть очень значительный – порядка 20%. «В рамках новой системы регулирования рынка первичного жилья выстраивается цепочка из следующих участников: дольщики, банк, застройщик, регуляторы. Если финансирование строительства идет путем привлечения кредита, то проектные издержки, безусловно, возрастут. Прежде всего это будет вызвано дополнительными расходами, связанными с участием банков в проекте. Среди таких расходов можно выделить проценты по целевому кредиту и затраты по его обслуживанию, расходы на банковский надзор и контроль за объектами строительства. Возможно, в стоимость кредитования будут заложены также затраты на обслуживание счетов эскроу, чтобы не перекладывать их на покупателя, который обязан внести деньги именно на такой счет. В совокупности все эти факторы отразятся на себестоимости конечного продукта», – объясняет эксперт.

Итак, последствием запрета на долевое строительство станет рост цен на новое жилье. Покупателям нужно готовиться к тому, что квартиры в новостройках подорожают.

Новый закон о долевом строительстве в России с 2018 года. Заключение 

— Запретят долевое строительство не сразу и не в один день, переход к проектному финансированию будет плавным.

— Квартиры по ДДУ продолжат продавать в тех ЖК, на которые получили разрешения на строительство до вступления в силу поправок в ФЗ-214.

— Если квартиры в жилом комплексе начали продавать по ДДУ до 1 июля 2018 года, то в таком проекте продажи и дальше будут вести по этой схеме.

— После отмены долевого строительства квартиры, скорее всего, подорожают, эксперты прогнозируют рост цен в новостройках до 20%

Источник материала Новый закон о долевом строительстве в России с 2018 года

www.tver-portal.ru