Главные законы о недвижимости 2017 года: Результаты их действия
В 2017 году вступило в силу сразу несколько законов, регулирующих правоотношения в сфере недвижимости. О первых результатах их действия «Российской газете» рассказал президент Гильдии юристов рынка недвижимости Олег Сухов.
Новый налог на недвижимость
В 2017 году в ряде регионов начались второй и третий этапы повышения размера налогооблагаемой базы для уплаты налога на недвижимость. Основой для расчета постепенно становится кадастровая стоимость. В результате сумма налога с одного объекта увеличилась в среднем на 15-30%. Итог этого процесса можно было увидеть в ноябре 2017 года. Многие россияне, получив извещения с новыми цифрами, бросились в ИФНС за разъяснениями. Каждый день налоговые инспекции посещали сотни человек. Дело доходило до того, что в помещениях не хватало места, и люди стояли, прижавшись друг к другу, как в московском метро в часы пик или ждали своей очереди на улице.
Некоторые получили явно завышенные и ошибочные суммы для уплаты за землю, дома и доли в собственности. Кроме того, извещения пришли несовершеннолетним, малолетним и умершим людям. Справедливости ради стоит сказать, что инспекторы решали вопросы оперативно и зачастую в присутствии заявителя. Они удаляли неверные записи или корректировали суммы. Но факт остается фактом — повышение налогооблагаемой базы в 2017 году прошло с определенными проблемами.
Изменения в сфере регистрации
В 2017 году начали действовать новеллы, внесенные в 2016 году в закон о госрегистрации недвижимости. Государство объединило ЕГРП и кадастр недвижимости в единый госреестр — ЕГРН. Кроме того, на 5-7 дней были сокращены сроки оказания услуг. Эти изменения, конечно, не сократили очереди, но существенно облегчили положение граждан. Появилась возможность подавать документы в территориальное Управление ФРС по выбору заявителя (по месту жительства или нахождения собственности), сократилось время ожидания. С другой стороны, более чем в два раза возросло число приостановлений регистрации прав. Но это и не удивительно. Ведь с 2017 года количество оснований для приостановления также выросло с 14 до 55. Они в определенной степени и нивелировали сокращение сроков оформления документов.
Машино-места стали объектом недвижимости
С 2017 года машино-место стало полноценным объектом гражданских прав. Люди начали подавать заявления о внесении информации о машино-местах в ЕГРН, покупать, продавать и дарить их. Данный закон сыграл свою положительную роль. Он ввел в гражданский оборот новый вид недвижимости. Ведь до 2017 года сделки с машино-местами осуществлялись завуалированно и по серым схемам.
Изменения в закон об участии в долевом строительстве
В этой сфере положение по-прежнему остается сложным. Прежде всего, не оправдались надежды на то, что если размер уставного капитала застройщика будет соответствовать критериям, установленным в законе, то при банкротстве компания вернет деньги дольщикам. Наконец-то, и законодатель понял, что в российских условиях уставной капитал — это фикция. Поэтому в июле 2017 года он вообще отменил требования по его размеру. Теперь девелопер должен обладать собственными средствами и держать на счету деньги в сумме, эквивалентной 10% стоимости строительства по одному проекту.
Не оправдались надежды и на то, что все строители будут размещать на своем web-сайте информацию о деятельности и финансовой устойчивости. За всеми компаниями не уследишь, а многие фирмы годами не обновляют ресурсы в интернете. Поэтому с 2018 года власти обязали их размещать сведения на едином государственном портале, где каждый желающий сможет ознакомиться с подобной информацией.
Закончилась неудачей и попытка широко внедрить в 2017 году счета эскроу. Их суть заключается в том, что банк, имеющий право открывать подобные счета, выдает застройщику целевой кредит на возведение здания, а остальные деньги строители собирают с дольщиков. При этом средства населения вносятся на счет эскроу в кредитной организации, и фирма сможет получить их только после сдачи объекта в эксплуатацию. Банки наотрез отказываются кредитовать такой рискованный вид бизнеса, как строительство многоквартирных домов, а строителям постоянно нужны средства. Они не могут и не хотят депонировать их в кредитной организации на долгое время.
Учитывая сложившуюся ситуацию, законодатель принял в июле 2017 года закон о публично-правовой компании. Он ввел изменения в целый ряд нормативных актов. В частности, был создан компенсационный фонд, в который застройщики стали перечислять 1,2% от стоимости каждого договора долевого участия. Это сразу же привело к повышению цен на ДДУ в среднем на 2-3%. Кроме того, в августе — ноябре строительный рынок стали покидать компании, не соответствующие критериям, установленным в законе. Фирмы, не обладающие собственными основными средствами, свободными денежными ресурсами и без опыта работы предпочли ретироваться с рынка. В результате в регионах снизилась конкуренция, и цена ДДУ выросла еще на 4-5%.
Тем не менее, данный закон сыграл свою положительную роль. Он фактически зачищает строительный рынок и дает гарантию большинству дольщиков на возврат средств в случае банкротства девелопера.
Налоговая ответственность за несообщение о наличии недвижимости
В 2017 году была введена ответственность за несообщение в ИФНС сведений о наличии в собственности недвижимости в целях начисления налога. Предполагалось, что скрывших данную информацию, станут штрафовать в размере 20% от общей суммы неоплаченного налога. Однако фактически эта статья не применяется. Дело в том, что фискальные органы и так получают всю необходимую информацию о владельцах из Росреестра в порядке межведомственного взаимодействия. Ведь совершив сделку с объектом (получив по наследству), новый владелец регистрирует право в УФРС. А Росреестр в течение нескольких дней направляет всю информацию в налоговые органы.
Краткие выводы
Машино-места стали объектом гражданских прав. Их теперь можно оформить в собственность, подарить, продать, оставить в наследство. Улучшился и процесс регистрации прав на недвижимость в Росреестре. Уменьшились сроки. УФРС стало с помощью sms извещать собственников о запросах третьих лиц в отношении их недвижимости и о попытках совершить сделки с объектами. Это снизило число мошеннических действий.
Немного улучшилась и ситуация с обманутыми дольщиками. Правда не за счет повышения эффективности законов, а в результате финансирования замороженных объектов со стороны местных и федеральных бюджетов.
Власть настойчиво пытается решить накопившиеся проблемы и гораздо быстрее реагирует на неработающие нормы. Так, поняв, что статьи о размере уставного капитала застройщиков не состоятельны, государство уже через полгода отменило их и ввело новые требования по стоимости собственных средств и наличия денежных сумм на счету. Более того, уже осенью Президент РФ заявил о необходимости постепенного отказа от ДДУ и переходе на проектное финансирование жилищного строительства. А это значит, что в ближайшее время нас опять ждет изменение законодательства.
Законы, кодексы и нормативно-правовые акты Российской федерации
ФЗ о страховых пенсиях
ФЗ о пожарной безопасности
ФЗ об ОСАГО
ФЗ об образовании
ФЗ о государственной гражданской службе
ФЗ о государственном оборонном заказе
О защите прав потребителей
ФЗ о противодействии коррупции
ФЗ о рекламе
ФЗ об охране окружающей среды
ФЗ о полиции
ФЗ о бухгалтерском учете
ФЗ о защите конкуренции
ФЗ о лицензировании отдельных видов деятельности
ФЗ об ООО
ФЗ о закупках товаров, работ, услуг отдельными видами юридических лиц
ФЗ о прокуратуре
ФЗ о несостоятельности (банкротстве)
ФЗ о персональных данных
ФЗ о госзакупках
ФЗ об исполнительном производстве
ФЗ о воинской службе
ФЗ о банках и банковской деятельности
Уменьшение неустойки
Проценты по денежному обязательству
Ответственность за неисполнение денежного обязательства
Уклонение от исполнения административного наказания
Расторжение трудового договора по инициативе работодателя
Предоставление субсидий юридическим лицам, индивидуальным предпринимателям, физическим лицам
Управление транспортным средством водителем, находящимся в состоянии опьянения, передача управления транспортным средством лицу, находящемуся в состоянии опьянения
Особенности правового положения казенных учреждений
Общие основания прекращения трудового договора
Порядок рассмотрения сообщения о преступлении
Судебный порядок рассмотрения жалоб
Основания отказа в возбуждении уголовного дела или прекращения уголовного дела
Документы, прилагаемые к исковому заявлению
Изменение основания или предмета иска, изменение размера исковых требований, отказ от иска, признание иска, мировое соглашение
Форма и содержание искового заявления
legalacts.ru
Статья 1. Предмет регулирования настоящего Федерального закона. Основные положения — с изменениями, проверено 08.12.2018 — ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» — Законы Российской Федерации
Статья 1. Предмет регулирования настоящего Федерального закона. Основные положения
1. Настоящий Федеральный закон регулирует отношения, возникающие в связи с осуществлением на территории Российской Федерации государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, подлежащих в соответствии с законодательством Российской Федерации государственной регистрации, государственного кадастрового учёта недвижимого имущества, подлежащего такому учету согласно настоящему Федеральному закону, а также ведением Единого государственного реестра недвижимости и предоставлением предусмотренных настоящим Федеральным законом сведений, содержащихся в Едином государственном реестре недвижимости.
2. Единый государственный реестр недвижимости является сводом достоверных систематизированных сведений об учтенном в соответствии с настоящим Федеральным законом недвижимом имуществе, о зарегистрированных правах на такое недвижимое имущество, основаниях их возникновения, правообладателях, а также иных установленных в соответствии с настоящим Федеральным законом сведений.
3. Государственная регистрация прав на недвижимое имущество — юридический акт признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права определённого лица на недвижимое имущество или ограничения такого права и обременения недвижимого имущества (далее — государственная регистрация прав).
4. Государственная регистрация прав осуществляется посредством внесения в Единый государственный реестр недвижимости записи о праве на недвижимое имущество, сведения о котором внесены в Единый государственный реестр недвижимости.
5. Государственная регистрация права в Едином государственном реестре недвижимости является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное в Едином государственном реестре недвижимости право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.
6. Государственной регистрации подлежат право собственности и другие вещные права на недвижимое имущество и сделки с ним в соответствии со статьями 130, 131, 132, 133.1 и 164 Гражданского кодекса Российской Федерации. В случаях, установленных федеральным законом, государственной регистрации подлежат возникающие, в том числе на основании договора, либо акта органа государственной власти, либо акта органа местного самоуправления, ограничения прав и обременения недвижимого имущества, в частности сервитут, ипотека, доверительное управление, аренда, наем жилого помещения.
7. Государственный кадастровый учёт недвижимого имущества — внесение в Единый государственный реестр недвижимости сведений о земельных участках, зданиях, сооружениях, помещениях, машино-местах, об объектах незавершенного строительства, о единых недвижимых комплексах, а в случаях, установленных федеральным законом, и об иных объектах, которые прочно связаны с землей, то есть перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно (далее также — объекты недвижимости), которые подтверждают существование такого объекта недвижимости с характеристиками, позволяющими определить его в качестве индивидуально-определенной вещи, или подтверждают прекращение его существования, а также иных предусмотренных настоящим Федеральным законом сведений об объектах недвижимости (далее — государственный кадастровый учет).
8. Положения настоящего Федерального закона не применяются к государственному учету и государственной регистрации прав на воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, участки недр.
dogovor-urist.ru
Законы о недвижимости
1. Закон об аренде. Law Regulating the Relationship between Landlords and Tenants in the Emirate of Dubai No. 26 of 2007
2. Закон о регистрации недвижимости. (на сайте)
3. Закон об ипотеке. Law No 14 of 2008 Concerning Mortgages in Emirate of Dubai
4. Закон о внесении изменений в закон о внутреннем реестре недвижимости. Law N9 of 2009 amending some provisions of Law No 13 of 2008 Regulating the Interim Real Estate Register in the Emirate of Dubai
5. Закон о праве собственности на совместное имущество. Law No 27 of 2007 Concerning Ownership of Jointly Owned Properties in the Emirate of Dubai
6. Закон «О гарантийных счетах строительств недвижимости в Эмирате Дубай». Law No 8 of 2007 Concerning Guarantee Accounts of Real Estate Developments in the Emirate of Dubai
7. Правила RERA, устанавливающие ответственность застройщика
Закон об аренде
«Закон, Регулирующий Отношения между Владельцами и Арендаторами в Эмирате Дубаи Номер 26 от 2007».
Согласно Статье 3, Закон об Аренде относится ко всей недвижимости Эмирата Дубаи, включая свободные и сельскохозяйственные земли, за исключением гостиниц и недвижимости, которую физ.лица и компании предоставляют служащим безвозмездно.
Требования к договору аренды:
Статья 4 Закона об Аренде предусматривает составление договора в письменном виде и его регистрацию в Агентстве по контролю за рынком недвижимости (RERA). Закон об Аренде запрещает Комитету по аренде (Rent comittee) и другим правительственным организациям рассматривать любые вопросы, возникшие по договору аренды, который не был зарегистрирован в RERA.
Договор аренды может быть прекращен только по соглашению обеих сторон или при условиях, определенных в законе.
Закона об Аренде устанавливает запрет на увеличение арендной платы или других изменений к контракту аренды не может быть сделано в течение первых двух лет аренды. При этом Закон позволяет владельцам и арендаторам согласовывать пересмотренную арендную плату при продлении контракта аренды и устанавливает, что в случае возникновения спора об арендной плате Комитет по аренде должен определить арендную плату в соответствии с арендной платой за аналогичные объекты, а также в соответствии с правилами и стандартами, выпущенными RERA.
Если одна из сторон не желает продолжать контракт аренды или желает пересмотреть условия, она должна уведомить другую сторону, по крайней мере, за 90 дней до окончания контракта аренды, если стороны не предусмотрели иное.
Стороны могут предусмотреть рассмотрение возможных споров по договору аренды в арбитраж, а не в Комитет по аренде.
Важно, что новые правила RERA, вступившие в силу в марте 2010 года предусматривают обязательную онлайн регистрацию договора аренды на сайте агентства. Это призвано увеличит прозрачность рынка аренды и защитить права арендатора и арендодателя.
Закон о регистрации недвижимости
Документ состоит из 11 глав, включающих 29 статей. Точное его название в переводе на русский язык гласит — «Закон о регистрации недвижимости».
Статьи в своем содержании дают определения основных понятий, которыми оперирует закон, а также указывают все права и ограничения на владение землей и собственностью в эмирате Дубай и правила их применения с соответствующими поправками. Основное внимание уделено процессу и регламенту регистрации недвижимости в Земельном департаменте.
Важным понятием для понимания положений закона служит «единица жилья». Многоэтажные здания принимаются за единицу жилья, которая должна быть зарегистрирована в единственном числе. Квартиры, находящиеся в здании, будут внесены в реестр дополнительно, с указанием имени владельца.
Если говорить о конкретных вещах, то главными пунктами постановления стали следующие положения: граждане ОАЭ и стран Персидского залива имеют право на покупку собственности в полное владение, а также в лизинг на 99 лет в любой точке эмирата Дубай; лица, не являющиеся гражданами ОАЭ или стран Персидского залива, имеют право на приобретение земли и собственности в полное владение и лизинг в специально отведенных на то территориях (полный список мест будет издан позже). Также всем вышеуказанным категориям лиц было предоставлено право официально регистрировать покупку и статус владельца в Земельном департаменте Дубая. На данный момент регистрационный сбор составляет 2% от стоимости покупки — из них 0,5% взимается с продавца и 1,5% с покупателя. Не исключено, что в ближайшее время процентная ставка может быть пересмотрена.
Выдержки из Закона о регистрации недвижимости:
Статья №3
Положения данного закона применяются к недвижимости, расположенной на территории эмирата Дубай.
Статья №4
Право фрихолда, т.е. полное право собственности, имеют граждане ОАЭ и граждане стран Персидского залива, а также компании, находящиеся в полном владении вышеуказанных лиц.
При согласии правителя Дубая закон также предполагает предоставление права полной собственности и права приобретения недвижимости на 99 лет в лизинг лицам, не являющимся гражданами ОАЭ, в специально указанных территориях.
Статья №5
Подлинные документы и юридические постановления, санкционирующие регистрацию недвижимости в эмирате, должны храниться в Земельно-жилищном департаменте.
Перемещение документов за пределы Земельно-жилищного департамента строго воспрещается. Юридические лица и другие эксперты, получившие разрешение на доступ к документам, имеют право их изучать, а также получать заверенные копии.
Статья №6
Земельно-жилищный департамент является единственным органом, уполномоченным на регистрацию прав владения, а также регистрацию долгосрочных контрактов лизинга, как указано в статье №4 данного закона.
В соответствии с законом департамент несет следующие обязательства:
1. Назначение и осмотр исследуемых территорий или повторное проведение осмотра и аттестация географических карт.
2. Установление правил, связанных с проведением вышеуказанных осмотров, а также публикация географических карт, имеющих отношение к недвижимости.
3. Подготовка образцов контрактов по недвижимости.
4. Установление правил, связанных с обращением, хранением и уничтожением документов.
5. Установление правил, связанных с использованием компьютеров для введения и хранения данных.
6. Установление правил, связанных с использованием и хранением данных брокеров рынка недвижимости.
7. Установление правил, связанных с оценкой недвижимости.
8. Установление правил, связанных с продажей собственности на аукционах, а также наблюдение за проведением данных аукционов.
9. Установление стоимости работы и услуг департамента.
10. Учреждение филиалов департамента на усмотрение руководства.
Статья №7
В Земельно-жилищном департаменте должна быть установлена официальная Книга записей с целью внесения в нее прав на недвижимость и их поправок. Записи, внесенные в Книгу, представляют собой неоспоримые ни под каким предлогом доказательства совершенного акта. Записи не подвергаются сомнению за исключением потенциального случая подделки документа.
Статья №8
Копии документов Книги записей, сохраненные в электронном виде, имеют такую же ценность, что и оригиналы.
Статья №9
Любые транзакции и сделки по недвижимости, результатом которых является предоставление, изменение, передача или лишение прав на недвижимость, должны быть внесены в Книгу записей. Также в Книге записей должны содержаться окончательные постановления, доказывающие проведение вышеуказанных транзакций и сделок, не считающихся состоявшимися до момента регистрации.
Статья №10
Передача любых прав на собственность ограничена в случае, если подрядчик не сумел выполнить свои обязательства, независимо от того, предусмотрена ли компенсация при передаче прав или нет.
Статья №11
Данные о наследовании недвижимости должны быть внесены в Книгу записей, в случае если существуют наследники, обладающие правами наследования. При отсутствии вышеуказанных данных о наследовании в Книге записей подобные дела на рассмотрение не принимаются.
Статья №12
Департамент имеет право знакомиться и рассматривать аппликационные документы, поданные владельцами с целью зарегистрировать свои права на незарегистрированные земельные территории.
Статья №13
Самостоятельно, при уведомлении всех сторон, или по просьбе участников регистрационной сделки департамент имеет право на исправление сугубо финансовых ошибок, возникающих в Книге записей.
Статья №14
Департамент координирует постоянное обновление информации базы данных при уведомлении всех сторон.
Статья №15
Регистрация зон недвижимости и единиц недвижимости в Книге записей должна основываться на типографических картах расположения и планировок жилья. Каждый жилой район должен иметь собственную карту, в которой будут указаны все единицы жилья и их нумерация.
Каждая единица жилья также должна иметь свою собственную карту, отображающую ее расположение, границы, длину, площадь и прилегающие постройки, а также номера соседних единиц жилья.
Департамент выдает сертификаты на владение собственностью, которые являются основным документом, подтверждающим права владения. Вышеуказанные сертификаты должны включать любые условия, сроки, обязательства и соглашения.
Закон об ипотеке
Кредитором по ипотеке должен являться банк, компания или финансовый институт, который должен иметь все соответствующие лицензии и быть зарегистрированным в Центральном Банке ОАЭ для обеспечения финансирования собственности в ОАЭ.
Заемщик должен являться владельцем заложенного имущества или единицы жилья. Он может быть непосредственно должником, либо являться поручителем, который оформляет ипотечный залог от имени должника.
Закладная включает все дополнительные принадлежности к собственности или единице жилья, включая здания, заводы, распределённые объекты собственности и любые изменения, дополнения и улучшения, произведённые в помещениях после заключения ипотечного договора.
Закладная не действительна до регистрации в Департаменте, так же как и любые соглашения.
Заемщик обязан покрыть все расходы по договору, если иначе не согласовано обеими сторонами.
Ипотечный договор должен быть подписан с использованием стандартной формы Департамента и Реестра недвижимого имущества или Временного реестра недвижимого имущества, и должен постоянно обновляться. Категория закладной определяется по дате регистрации.
Департамент должен предоставить обеим сторонам ипотечный акт, содержащий подпись соответствующего чиновника и печать Департамента.
Ипотечный акт может быть в электронной форме, и допустим в качестве доказательства наравне с ипотечным актом в письменной форме.
Заемщик не должен продавать, дарить или как-либо еще распоряжаться заложенным имуществом или заложенным объектом жилья, или пользоваться правом в отношении имущества, или личным правом над заложенным имуществом или заложенным объектом жилья без разрешения кредитора и уполномоченного лица, согласившегося принять на себя обязательства заемщика по ипотечному договору. Кредитор может ставить условия совместного выполнения обязанностей заемщика и его поручителя в ипотечном договоре.
Долг может быть погашен только за счет заложенного имущества, и поручитель не вправе требовать обращения взыскания на иное имущество должника до обращения взыскания на заложенное Имущество.
Кредитор может передать свои права, при условии соглашения с заемщиком. Акт передачи права должен быть зарегистрирован в Департаменте.
Закон о внесении изменений в закон о регистрации недвижимости.
В 2009 году в основной закон, регулирующий порядок приобретения и регистрации недвижимости в Дубаи, были внесены изменения. Это было вызвано последствиями мирового финансового кризиса. Изменения касаются следующего:
1. В случае возникновения неплатежей Покупателем по любому из условий контракта, который он заключил с Застройщиком, для приобретения объекта недвижимости, Застройщик должен уведомить Департамент Земли и Собственности, и он даст покупателю уведомление с предписанием в 30 дней выполнить его договорные обязательства.
2. Если по истечении указанного периода покупатель не выполнил свои договорные обязательства, применяются следующие условия:
* Если Застройщик закончил не менее 80% проекта, то он оставляет всю уже уплаченную сумму и вправе требовать уплаты оставшейся суммы по контракту. Если это невозможно Застройщик может инициировать продажу недвижимости на публичном аукционе, чтобы получить оплату.
* Если Застройщик закончил не менее 60% проекта тогда, он может разорвать контракт и оставить себе не более 40% стоимости объекта.
* Если строительство объекта не достигло 60%, Застройщик может разорвать контракт и оставить себе 25% стоимости объекта.
* В проектах, где строительство не начато по причинам, не зависящим от Застройщика и без его умысла, Застройщик может разорвать контракт и оставить себе 30% суммы, заплаченной покупателем.
Важно, что условия, предусмотренные Законом, относятся к договорам, заключенным до вступления в силу этого закона.
Под началом строительства понимается передача застройщиком строительной площадки подрядчику и начало строительных работ в соответствии с проектом, утвержденным ответственными властями.
RERA может отменить проект, после рассмотрения отчетов о его статусе; в этом случае застройщик должен вернуть покупателю все уплаченные деньги.
Закон о праве собственности на совместное имущество
Закон конкретизирует положения Закона о регистрации недвижимости в Дубае, в отношении отдельных объектов в зданиях и проектах, т.е, квартир, офисов, торговых площадей, обращая особое внимание на регулирование вопросов совместной собственности.
Определение совместной собственности в здании имеет важное значение при расчете оплаты за обслуживание. Доля затрат на обслуживание рассчитывается на основе величины площади квартиры.
Закон разрешает нескольким лицам быть совместными собственниками одной единицы недвижимости.
Для управления совместной собственностью в каждом объекте создается ассоциация собственников недвижимости (отдельных единиц). Ассоциация вправе требовать от собственника отдельной единицы собственности внесения платы на обслуживание.
Ассоциация вправе заниматься только теми видами деятельности, для которых она была создана, а именно обслуживанием, эксплуатаций и ремонтом недвижимого имущества в многоквартирном доме и должна получить лицензию Департамента земли на осуществление этих видов деятельности.
Закон о гарантийных счетах строительств недвижимости в Эмирате Дубаи
Закон касается проектов, включающих строительство коммерческих или жилых многоэтажных зданий и строений (строительных проектов) и должен применяться к лицам, продающим части таких проектов до завершения строительства и получающим платежи от покупателей или финансистов в оплату таких частей до завершения строительства.
Согласно Закону, лицо (юридическое или физическое), имеющее лицензию на осуществление строительных проектов, продающее их до завершения строительства и получающее денежные средства в их оплату, обязано депонировать данные средства на отдельных счетах — т.н. guarantee accounts (более известных как escrow accounts).
Общий порядок функционирования гарантийных счетов следующий:
1. Застройщик, желающий продать недвижимость на стадии строительства, должен обратиться в Земельный Департамент Дубая для открытия гарантийного счета и предоставить указанный в Законе комплект документов.
2. Заключается соглашение между застройщиком и Департаментом, по которому учреждается гарантийный счет. Соглашение определяет порядок управления счетом, права и обязательства сторон, другие условия и обязательства.
Департамент обязан подписать контракт с квалифицированным аудитором для управления гарантийным счетом под его наблюдением.
Инвесторы или их представители могут проверять бухгалтерские записи и запрашивать их копии. Представители государственных органов также могут проверять записи и получать их копии.
Департамент должен хранить 10% от стоимости строительства на гарантийном счете в течение 1 года после того, как застройщик получил сертификат завершения строительства.
Хранимые суммы не могут быть расходованы до момента, когда недвижимость зарегистрирована на имена покупателей и выпущены документы, подтверждающие право покупателей на собственность.
Таким образом, в Дубаи существует закон, защищающий инвестора.
Правила RERA, регулирующие ответственность застройщика
В 2008 году RERA были изданы правила, согласно которым застройщик несет полную ответственность за конструктивные дефекты или повреждения здания в течение 10 лет с момента окончания строительства. Это относится к появлению трещин на стенах здания, протечкам во время дождя. Застройщик несет ответственность за качество установки любого оборудования, водопровода, канализации, лифтов, электросетей и т.п.
worldluxrealty.com
Статья 8 Закон о Недвижимости. Условия предоставления сведений о государственной регистрации прав и об объектах недвижимого имущества — Russia КАК Russia
Статья 8. Условия предоставления сведений о государственной регистрации прав и об объектах недвижимого имущества
[Закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»] [Глава I] [Статья 8]
(в ред. Федерального закона от 13.05.2008 N 66-ФЗ)
1. За предоставление сведений, содержащихся в Едином государственном реестре прав, выдачу копий договоров и иных документов, выражающих содержание односторонних сделок, совершенных в простой письменной форме, а также за предоставление информации, указанной в пункте 6 статьи 7 настоящего Федерального закона, взимается плата.
Размеры такой платы, порядок ее взимания и возврата устанавливаются органом нормативно-правового регулирования в сфере государственной регистрации прав.
Внесенная плата подлежит возврату только в случае ее внесения в большем размере, чем предусмотрено абзацем вторым настоящего пункта, при этом возврату подлежат средства в размере, превышающем размер установленной платы.
(п. 1 в ред. Федерального закона от 21.12.2009 N 334-ФЗ)
2. Орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, бесплатно предоставляет сведения о зарегистрированных правах на объекты недвижимого имущества в органы по учету государственного и муниципального имущества, орган, осуществляющий кадастровый учет и ведение государственного кадастра недвижимости, в объеме, который необходим для работы указанных органов.
(в ред. Федеральных законов от 21.12.2009 N 334-ФЗ, от 23.07.2013 N 250-ФЗ)
В соответствии с законами Российской Федерации орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, предоставляет бесплатно информацию о зарегистрированных правах на недвижимое имущество и сделках с ним по запросам:
(в ред. Федеральных законов от 09.06.2003 N 69-ФЗ, от 29.06.2004 N 58-ФЗ, от 21.12.2009 N 334-ФЗ)
правоохранительных органов, судов, судебных приставов-исполнителей по находящимся в производстве уголовным и гражданским делам;
(в ред. Федерального закона от 09.06.2003 N 69-ФЗ)
органов прокуратуры Российской Федерации в целях осуществления надзора за исполнением законодательства Российской Федерации;
(абзац введен Федеральным законом от 23.07.2013 N 250-ФЗ)
федеральных органов исполнительной власти, их территориальных органов, Банка России, государственных внебюджетных фондов, их территориальных органов, органов государственной власти субъектов Российской Федерации, органов местного самоуправления и многофункциональных центров;
(в ред. Федеральных законов от 28.07.2012 N 133-ФЗ, от 23.07.2013 N 251-ФЗ)
абзацы пятый — восьмой утратили силу. — Федеральный закон от 04.06.2011 N 129-ФЗ;
Уполномоченного при Президенте Российской Федерации по правам ребенка;
(абзац введен Федеральным законом от 03.12.2011 N 378-ФЗ)
Уполномоченного при Президенте Российской Федерации по защите прав предпринимателей, уполномоченных по защите прав предпринимателей в субъектах Российской Федерации;
(абзац введен Федеральным законом от 02.11.2013 N 294-ФЗ)
Председателя Счетной палаты Российской Федерации, его заместителя и аудиторов Счетной палаты Российской Федерации;
(абзац введен Федеральным законом от 11.04.2002 N 36-ФЗ)
арбитражного управляющего в деле о банкротстве в отношении принадлежащих соответствующему должнику объектов недвижимого имущества;
(абзац введен Федеральным законом от 21.12.2009 N 334-ФЗ)
нотариуса в связи с совершаемыми нотариальными действиями;
(абзац введен Федеральным законом от 06.12.2011 N 405-ФЗ)
иных определенных федеральными законами органов и организаций.
(в ред. Федерального закона от 21.12.2009 N 334-ФЗ)
3. В срок не более чем пять дней с даты обращения органы государственной власти, органы местного самоуправления (в том числе органы по учету государственного и муниципального имущества), организации, имеющие сведения, необходимые для государственной регистрации прав на объекты недвижимого имущества, обязаны предоставлять такие сведения правообладателям бесплатно или за плату, установленную законодательством Российской Федерации, а также бесплатно органам, осуществляющим государственную регистрацию прав.
(в ред. Федеральных законов от 21.12.2009 N 334-ФЗ, от 20.03.2011 N 41-ФЗ, от 04.06.2011 N 129-ФЗ, от 03.12.2011 N 383-ФЗ, от 28.07.2012 N 133-ФЗ)
Абзац утратил силу с 1 октября 2013 года. — Федеральный закон от 23.07.2013 N 250-ФЗ.
Собственник государственного или муниципального имущества, отнесенного к подлежащим приватизации объектам электросетевого хозяйства, источникам тепловой энергии, тепловым сетям, централизованным системам горячего водоснабжения и отдельным объектам таких систем, представляет в органы, осуществляющие государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, сведения об этом имуществе, об инвестиционных обязательствах и эксплуатационных обязательствах в отношении этого имущества при регистрации перехода прав на него.
(абзац введен Федеральным законом от 23.07.2013 N 244-ФЗ)
Федеральный фонд содействия развитию жилищного строительства (далее — Фонд) представляет в органы, осуществляющие государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, сведения о находящихся в федеральной собственности земельных участках, земельных участках, образованных из таких земельных участков, об иных находящихся в федеральной собственности объектах недвижимого имущества, в отношении которых Фонд в соответствии с Федеральным законом «О содействии развитию жилищного строительства» выполняет функции агента Российской Федерации, о предусмотренном указанным Федеральным законом ограничении права собственности Российской Федерации на такие объекты недвижимого имущества для его государственной регистрации при регистрации права собственности Российской Федерации, аренды и иных обременений, устанавливаемых в пользу третьих лиц, в отношении таких объектов недвижимого имущества или в течение одного месяца со дня принятия межведомственным коллегиальным органом решения, которое указано в пункте 2 части 1 статьи 12 Федерального закона «О содействии развитию жилищного строительства» и в соответствии с которым Фонд выполняет функции агента Российской Федерации.
(абзац введен Федеральным законом от 24.11.2014 N 356-ФЗ, в ред. Федерального закона от 08.03.2015 N 48-ФЗ)
4. Утратил силу с 1 марта 2010 года. — Федеральный закон от 21.12.2009 N 334-ФЗ.
rukak.ru
Статья 32 Закон о Недвижимости. Об организационных мерах по реализации настоящего Федерального закона — Russia КАК Russia
Статья 32. Об организационных мерах по реализации настоящего Федерального закона
[Закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»] [Глава VI] [Статья 32]
1. Правительство Российской Федерации:
утверждает федеральную программу поэтапного развития системы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним;
определяет федеральные органы исполнительной власти Российской Федерации, ответственные за подготовку нормативных документов и методических материалов, координацию взаимодействия учреждений юстиции по регистрации прав и органов по учету объектов недвижимого имущества в системе государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним в соответствии с настоящим Федеральным законом;
примечание.
Абзацы третий и четвертый пункта 1 применяются к правоотношениям, возникшим до вступления в силу Федерального закона от 22.08.2004 N 122-ФЗ (пункт 2 статьи 154 Федерального закона от 22.08.2004 N 122-ФЗ).
В соответствии с Федеральным законом от 22.08.2004 N 122-ФЗ введена система органов по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Государственную регистрацию прав осуществляют Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии и ее территориальные органы.
утверждает Примерное положение об учреждении юстиции по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним;
не позднее чем за три месяца до введения в действие настоящего Федерального закона утверждает Правила ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
2. Субъекты Российской Федерации:
абзац утратил силу. — Федеральный закон от 22.08.2004 N 122-ФЗ;
примечание.
Абзацы третий и четвертый пункта 2 применяются к правоотношениям, возникшим до вступления в силу Федерального закона от 22.08.2004 N 122-ФЗ (пункт 2 статьи 154 Федерального закона от 22.08.2004 N 122-ФЗ).
вправе делегировать органам местного самоуправления часть своих полномочий в области организации системы государственной регистрации прав, предусмотренных настоящим Федеральным законом;
поэтапно вводят систему государственной регистрации прав, в целях чего проводят необходимые структурные и функциональные преобразования и используют для государственной регистрации прав органы (организации), осуществляющие регистрацию тех или иных прав и учет объектов недвижимого имущества.
rukak.ru
Статья 27 Закон о Недвижимости. Государственная регистрация сервитутов — Russia КАК Russia
Статья 27. Государственная регистрация сервитутов
[Закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»] [Глава IV] [Статья 27]
1. Государственная регистрация сервитутов проводится в Едином государственном реестре прав на основании заявления собственника недвижимого имущества или лица, в пользу которого установлен сервитут, при наличии у последнего соглашения о сервитуте. Сервитут вступает в силу после его регистрации в Едином государственном реестре прав. С заявлением о государственной регистрации сервитута, установленного в отношении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, также вправе обратиться лицо, которому земельный участок предоставлен на праве постоянного (бессрочного) пользования, пожизненного наследуемого владения либо безвозмездного пользования или аренды на срок более чем один год.
(в ред. Федерального закона от 23.06.2014 N 171-ФЗ)
2. Если сервитут относится к части земельного участка или иного объекта недвижимости, к документам, в которых указываются содержание и сфера действия сервитута, прилагается кадастровый паспорт такого объекта недвижимости, на котором отмечена сфера действия сервитута, или кадастровая выписка о таком объекте недвижимости, содержащая внесенные в государственный кадастр недвижимости сведения о части такого объекта недвижимости, на которую распространяется сфера действия сервитута.
(в ред. Федеральных законов от 09.06.2003 N 69-ФЗ, от 11.05.2004 N 39-ФЗ, от 13.05.2008 N 66-ФЗ)
Если сервитут относится ко всему земельному участку, предоставление кадастрового паспорта земельного участка или кадастровой выписки о земельном участке не требуется.
(в ред. Федеральных законов от 09.06.2003 N 69-ФЗ, от 13.05.2008 N 66-ФЗ)
3. В случае, если заключение соглашения об установлении сервитута в отношении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, допускается при наличии согласия органа государственной власти или органа местного самоуправления, к документам, представляемым для проведения государственной регистрации сервитута, прилагается согласие таких органа государственной власти или органа местного самоуправления.
(п. 3 введен Федеральным законом от 23.06.2014 N 171-ФЗ)
4. Отсутствие в Едином государственном реестре прав сведений о зарегистрированном праве собственности на земельный участок, государственная собственность на который не разграничена и в отношении которого или части которого устанавливается сервитут, не является основанием для приостановления сервитута или отказа в его государственной регистрации.
(п. 4 введен Федеральным законом от 23.06.2014 N 171-ФЗ)
примечание.
Постановлением Конституционного Суда РФ от 26.05.2011 N 10-П статья 28 признана не противоречащей Конституции Российской Федерации.
примечание.
О некоторых вопросах применения статьи 28 данного документа см. Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 21.07.2009 N 132.
rukak.ru