Затратный метод оценки – Затратный подход в оценке

Затратный подход к оценке бизнеса: описание, суть и примеры

На практике работа каждой компании подвергается анализу. При этом может применяться доходный, затратный, сравнительный подход к оценке бизнеса. Необходимость анализа возникает в самых разных ситуациях. Рассмотрим далее, как осуществляется оценка бизнеса методами затратного подхода.

Общие сведения

В международной практике специалисты пользуются тремя подходами к оценке:

• затратным;
• сравнительным;
• доходным.

Выполнение анализа по отечественным организациям регламентируется отраслевым ФЗ, а также федеральными стандартами (ФСО). В каждом подходе предусматриваются свои методы оценки.

Характеристики

Сравнительный подход включает в себя три способа. В частности выполняется анализ рынка капитала, отраслевых коэффициентов и сделок. Доходный подход основывается на 2 вариантах. Ими является анализ капитализации и дисконтированных финансовых потоков. Затратный подход также базируется на 2 способах: методе чистых активов и ликвидационной стоимости. Они применяются почти при всех трансформациях организации. Анализ выполняется при приобретении либо продаже производства, акционировании фирмы, поглощении, слиянии и так далее.

Затратный подход к оценке стоимости предприятия (бизнеса)

Этот вариант анализа обладает одним ключевым признаком, выделяющим его среди прочих. Оценка бизнеса методами затратного подхода является поэлементной. В рамках анализа имущественный комплекс разделяется на определенные компоненты. Каждый полученный элемент исследуется, выявляется его цена. В завершение все полученные показатели суммируются, и выводится общая стоимость предприятия.

Ключевые направления

Затратный подход к оценке стоимости бизнеса объединяет в себе:

1. Исследование накоплений активов организации.
2. Скорректированную стоимость по балансу либо метод чистых активов.
3. Определение ликвидационной цены.
4. Способ замещения.

Указанные варианты объединяются по одному существенному признаку. Они основываются на определении стоимости каждого конкретного вида имущества организации в текущих ценах либо расходов на создание аналогичной компании (по способу замещения) и вычитания суммы всех долгов фирмы. При анализе используется единая информационная база – баланс.

Назначение

Затратный подход к оценке бизнеса, как правило, используется для получения информации, необходимой для принятия разных управленческих решений. В этом состоит суть этого анализа. Можно пояснить, как выполняется оценка бизнеса затратным подходом на примере компании, которая продается, страхуется или ликвидируется. Так, при продаже фирмы рыночная цена рассчитывается способом накопления активов. При страховании чаще всего определяется восстановительная стоимость. При закрытии предприятия рассчитывается ликвидационная цена.

Преимущества

Затратный подход к оценке бизнеса обладает рядом достоинств. Основными из них можно считать:

1. Возможность учета воздействия хозяйственных либо производственных факторов на колебания цены.
2. Использование объемной информационной базы. Затратный подход к оценке бизнеса базируется и на учетных, и на финансовых документах. Это, в свою очередь, позволяет получить более обоснованные результаты.
3. Возможность анализа степени развития технологии фирмы с учетом уровня износа недвижимости или оборудования.

Недостатки затратного подхода в оценке бизнеса

Между тем наряду с преимуществами есть несколько отрицательных моментов при проведении анализа. Специалист, принимая их во внимание, может отказаться использовать затратный подход к оценке бизнеса. К наиболее существенным негативным сторонам способа можно отнести:

1. Определение только прошлой цены.
2. Невозможность учитывать сложившуюся текущую рыночную ситуацию на момент проведения анализа.
3. Статичность.
4. Невозможность учитывать риски и перспективы развития фирмы.
5. Отсутствие связи между текущими и предстоящими результатами работы конкретной компании.

Недостатком затратного подхода в оценке бизнеса является также его сложность и трудоемкость.

Чистая балансовая цена

Способ ее определения считается самым простым из всех, включенных в затратный подход к оценке бизнеса. Для установления чистой балансовой цены из величины валюты вычитаются все обязательства (кратко- или долгосрочные). В результате получится стоимость в денежном выражении собственного капитала фирмы или ее активов. К преимуществам этого способа можно отнести:

1. Использование достоверной информации только о действительных активах, которые находятся в собственности компании. Этот метод исключает абстрактность, которая свойственна прочим способам.
2. В рыночных условиях метод обладает самой полной базой данных.

При этом у способа есть несколько отрицательных черт:

1. Невозможно учитывать эффективность деятельности фирмы и перспективы ее развития.
2. Во внимание не принимается ситуация на рынке в плане соотношения предложения и спроса на аналогичные компании.

Рассмотрим, как осуществляется оценка бизнеса затратным подходом на примере. Исходные балансовые данные следующие (в у. е.):

• ОС – 5000;
• запасы – 1000;
• дебиторская задолженность – 1 тыс.;
• денежные средства – 500;
• долговые обязательства – 6 тыс.

В соответствии с заключением, составленным специалистом, основные средства компании стоят на 30 % дороже, а запасы сырья и материалов – на 10 % дешевле. Соответственно, 20 % от дебиторской задолженности собрать не удастся. Используя соответствующие коэффициенты, определяют балансовую стоимость:

1000 х 0,8 + 1000 х 0,9 + 5000 х 1,3 + 500 – 6000 = 2700.

Ликвидационная цена

Она определяется только в том случае, когда компания, прекратив выполнять операции, начинает реализовывать свои активы, погашать обязательства. Расчет ликвидационной стоимости позволяет получить наиболее низкий показатель в ценовом уровне. Он отражает минимальную сумму, по которой можно продать компанию.

Способ скорректированной балансовой цены

Он считается одной из разновидностей затратного подхода. Этот способ включает в себя итоговый показатель пересмотра баланса с корректированием остаточной цены активов с учетом инфляционного фактора. При анализе осуществляется переоценка средств. При этом одновременно полученный результат вводится в баланс. Это позволяет определить скорректированную, чистую цену, которая, по своей сути, выступает как показатель собственного капитала фирмы и резерва ее переоценки.

Способ замещения

Он сориентирован исключительно на анализ материальных активов и действует только в отношении капиталоемких компаний. Оценка предполагает подсчет расходов на полное замещение средств предприятия при сохранении текущего хозяйственного профиля. Анализ выполняется в определенной последовательности. Сначала оценке подвергаются бухгалтерские и статистические документы. К ним относят:

1. Квартальные отчеты.
2. Промежуточный ликвидационный баланс.
3. Статистическую отчетность.
4. Инвентарные карточки.

По результатам этого комплексного исследования формируется представление о недостаточности или достаточности активов для погашения задолженности. После этого создается имущественная масса для оценки. Отдельно изучаются наиболее/минимально оборотные или ликвидные активы. Затем формируется совокупная сумма задолженности фирмы и составляется календарный график погашения.

Выводы

Затратный подход, базирующийся на анализе баланса компании, позволяет получить достаточно объективные показатели. Как считают некоторые специалисты, он является самым достоверным вариантом в современных нестабильных экономических условиях. Смысл оценки состоит в максимально точном расчете рыночной стоимости предприятия. Анализируются все его активы, в том числе материальные, нематериальные и финансовые.

Балансовая стоимость этих средств находится под влиянием конъюнктурных изменений и инфляции. Соответственно, она не всегда совпадает с рыночной ценой. Это, в свою очередь, обуславливает необходимость корректировки баланса. Именно для этого осуществляется оценка каждого актива в отдельности.

После определения текущей цены всех обязательств фирмы она вычитается из обоснованного рыночного показателя для всего имущества. Полученный результат и будет той ценой, которая определена затратным подходом. Расчет ликвидационного показателя используется при анализе фирм-банкротов или в случае предполагаемой утраты платежеспособности в ближайшей перспективе. Эта цена показывает количество оставшихся финансовых средств после реализации компании, погашения прямых расходов и прочих затрат.

Нюансы

Следует учесть, что при выполнении оценки недвижимых объектов предприятия специалисты должны иметь в распоряжении:

1. Строительно-техническую характеристику для каждого сооружения. Она формируется в соответствии с данными техпаспорта, который, в свою очередь, оформляется в БТИ. Кроме этого, к характеристике должны прилагаться сведения отдела капстроительства.
2. Справочную информацию. Сведения должны быть в том числе и по средствам, которые необходимы на ремонт, и по расходам, связанным с восстановлением.

Стоит также отметить, что стоимость компании, определенная с использованием метода ликвидационной цены, никогда не соответствует реальным суммам. Здесь необходимо обратиться к пункту 9 ФСО. В нем сказано, что ликвидационная стоимость объекта отражает вероятную сумму, по которой возможна его реализация на протяжении периода экспозиции.

fb.ru

Затратный метод

Энциклопедия МИП » Налоговое право » Налоговый контроль » Затратный метод

Понятие и сущность затратного метода достаточно схожи с методом оценки, расчета и сопоставимости рыночной стоимости.

Понятие затратного метода

Затратный метод представляет собой один из методов определения и установления цены и оценки анализируемой сделки, который предусмотрен действующим налоговым законодательством РФ.

Применение данного метода и расчета предусматривает использование фактической себестоимости товаров, работ или услуг, реализация и применение которых были осуществлены продавцом. При этом данная себестоимость должна полностью отражать функции, которые выполняются анализируемой стороной.

В тех ситуациях, когда в роли анализируемой сделки выступает трансграничная, следует принимать во внимание международные методы расчета и оценки стоимости, их сущность, а также существующую практику.

Помимо этого, уровень расчета стоимости и оценки рентабельности затрат продавца должен полностью и точно отражать прибыль, которая соответствует его выполняемым функциям, а также существующим рыночным условиям.

В затратном методе лежит принцип установления, определения и соответствия определенного интервала.

Основные отличия от метода оценки, расчета и сопоставимости рыночной стоимости состоят лишь в том, что затратный метод предполагает использование и применение показателя валовой рентабельности затрат продавца.

Затем данная рентабельность сравнивается с рентабельностью затрат соответствующих организаций. Окончательное применение расчета и оценки стоимости показателей производится на основании данных, представленных в бухгалтерской отчетности.

При этом процедура определения интервала рентабельности осуществляется исходя из среднего числа от четырех сопоставимых сделок, либо на основании представленных данных бухгалтерской отчетности четырех и более сопоставимых организаций.

 

Применение затратного метода

Положения действующего НК РФ устанавливают определенные условия и обстоятельства, при которых может быть применен затратный метод расчета, оценки и установления рыночной стоимости.

Затратный метод применяется в следующих случаях:

• при выполнении определенных работ, либо оказании услуг, когда лица, выступающие в роли исполнителей, являются взаимозависимыми с продавцом;
• если анализируемая сделка представляет собой оказание особых услуг, включающих в себя управление финансовыми средствами, а также осуществление иных соответствующих операций на рынке ценных бумаг, либо на валютном;
• когда сущность сделки заключается в оказании определенных услуг, требующихся для установления и исполнения функций исполнительного органа;
• если сделка подразумевает собой сбыт или продажу определенного сырья, либо полуфабрикатов лицам, являющимся взаимозависимыми с продавцом;
• если сделка направлена на реализацию и отпуск иных товаров, оказание работ, либо услуг между лицами, которые являются взаимозависимыми и оформляют соответствующий долгосрочный договор.

Затратный метод расчета стоимости всегда включает в себя и подразумевает наличие сопоставимых сделок, а также их рыночный интервал валовой рентабельности.

В том случае, когда установленная валовая рентабельность продавца не выходит за пределы общей рентабельности, установленной положениями действующего НК РФ, признается, что цена, указанная в данной анализируемой сделке, полностью соответствует установленным границам стоимости и расчета рыночной цены.

 

Особенности затратного метода

Затратный метод ценообразования, как и иные методы установления цен, включает в себя свои нюансы, основные недостатки и определенные особенности.

Для применения затратного метода законодательство РФ допускает использование данных от специальных, уполномоченных информационно-ценовых агентств, которые имеют право представлять соответствующую информацию по стоимости и оценки на различные однородные товары, а также на определенные работы или услуги. Помимо этого, сюда также относятся полномочия по определению интервала оценки и рыночной стоимости в отношении однородных товаров, работ или услуг.

Сама процедура налогообложения предусматривает такие метода затратного подхода, как возможность использования минимального, либо максимального значения оценки интервала рентабельности, но только в том случае, если данное действие не приведет к последствиям, которые включают в себя снижение общей суммы стоимости налога, подлежащего обязательной уплате в бюджетную систему РФ.

Помимо этого, данный метод также не должен приводить и к появлению определенных убытков, либо к увеличению их суммы, если они уже существовали ранее.

При применении затратного метода большое значение должно быть уделено операционным и не операционным расходам, к которым относятся и расходы по финансовой деятельности, а также расходы, связанные с непосредственной осуществляемой деятельностью организации, ее функциями и существующими рисками.

В тех ситуациях, когда основные расходы отражают функциональное различие, но оно не было принято к рассмотрению во время применения данного метода, могут потребоваться определенные этапы корректировок показателей надбавки продавца во время непосредственного применения затратного метода.

В том случае, когда к расходам относятся дополнительные функции, которые не входят в список анализируемых функций продавца, следующие этапы применения данного метода могут включать в себя выплату определенной компенсации продавцу за возлагаемые на него дополнительные функции, которые не относятся к главной сущности метода.

В тех ситуациях, когда различие показателей расходов у анализируемых сторон касаются лишь эффективности, либо неэффективности организации, в таком случае проведение дополнительных корректировок стоимости не потребуется. Такие ситуации нередко возникают при общехозяйственных, либо управленческих затратах.

 

Цели применения затратного метода

Затратный метод оценки и ценообразования применяется в определенных случаях и для соответствующих целей, предусмотренных положениями действующего НК РФ.

Цены и соответствующую ценовую политику бесспорно можно назвать главнейшими показателями маркетинговой деятельности, значение и роль которой постоянно возрастают. Сама суть и цель ценообразования заключаются в установлении таких рыночных цен, которые помогут овладеть определенной рыночной долей, обеспечить соответствующий регулярный прирост прибыли, осуществлять быстрое решение сопутствующих задач и т.д.

Основная и наиболее значимая цель затратного метода заключается в определении уровня и степени соответствия величины стоимости анализируемой сделки и текущей рыночной стоимости.

Именно данная функция помогает дать наиболее точное представление о производимой сделке, о ее финансовых особенностях, уровне рентабельности, выгодности и т.д.

Следующей целью можно назвать урегулирование отношений между заказчиком и исполнителем, либо продавцом, во время непосредственного оформления сделки на покупку товаров, выполнение работ, либо оказание определенных услуг. Сюда же можно отнести и определенные гарантии, а так защиту от возможных рисков, которую предоставляет затратный метод ценообразования в случае его грамотного и правомерного использования.

advokat-malov.ru

31. Методы оценки при затратном подходе. Экономика недвижимости

31. Методы оценки при затратном подходе

Затраты разделяют на прямые и косвенные

Прямые затраты – это стоимость трудовых и материальных ресурсов. Косвенные затраты возникают в ходе строительства, но их нельзя непосредственно выявить в самом сооружении.

Существует четыре основных метода оценки при затратном подходе: сметный, сравнительной единицы, индексный и поэлементный.

Метод сравнительной стоимости единицы – оценка имущества на основе использования единичных скорректированных укрупненных показателей затрат на создание аналогов. Сущность метода заключается в том, что для объекта, который будет оцениваться, подбирают объект-аналог, который будет очень схож с оцениваемым практически по всем характеристикам, используемым материалам и технологии его изготовления. Стоимость единицы измерения объекта-аналога умножается на число единиц оцениваемого объекта недвижимости.

Метод стоимости укрупненных элементов заключается в оценке имущества на основе величины стоимости создания его основных элементов. В методе используются данные о стоимости различных элементов, т. е. составных частей здания или сооружения – поэлементные затраты.

Расчет поэлементных затрат включает в себя разбивку здания на составные части, установление величины средних затрат на эти части.

Метод стоимости укрупненных элементов помогает лучше сравнить элементы оцениваемого объекта с типовыми элементами, и в результате применения позволяет получить величину большей точности, чем с использованием метода сравнительной стоимости единицы.

Поэлементный метод является менее трудоемким. В качестве единиц измерения стоимости принимают наиболее характерные показатели конструктивных элементов.

Метод количественного анализа основан на оценке объекта на основе полной сметы затрат на его воспроизводство. Например, стоимость строительства определяется суммированием всех затрат на возведение или установку составных частей строения, но необходимо учитывать косвенные и прямые затраты. Для того чтобы применить данный метод, потребуется составление перечня всех материалов и оборудования, подсчета трудовых затрат, необходимых для установки каждого элемента, учета косвенных, накладных расходов и прибыли застройщика. Могут возникать ошибки при применении метода количественного анализа, вследствие неправильного подбора данных о стоимости единиц сравнения в строениях, не соответствующих типу объекта оценки. Этот метод достаточно трудоемок, его применение основано на составлении перечня всех материалов и оборудования, подсчете необходимых для установки каждого элемента трудовых затрат, что требует привлечения квалифицированных сметчиков.

Индексный метод заключается в определении восстановительной стоимости оцениваемого объекта недвижимого имущества методом умножения балансовой стоимости на соответствующий индекс переоценки. Индексы для переоценки основных фондов утверждаются Правительством РФ и периодически публикуются в печати.

Поделитесь на страничке

Следующая глава >

info.wikireading.ru

Затратный подход в оценке бизнеса: краткая характеристика

1. Общая характеристика затратного подхода к оценке бизнеса

В затратном подходе к оценке бизнеса стоимость предприятия оценивается с точки зрения понесенных издержек на создание его активов исходя из представления об их гипотетической продаже. Затратный подход в наибольшей мере может быть обоснован принципом замещения: стоимость совокупности активов не может превышать затрат на замещение (восстановление) всех её составных частей.

Применение затратного подхода основано на структуре баланса предприятия и предполагает расчет рыночной стоимости собственного капитала предприятия путем вычитания из рыночной стоимости его активов текущей стоимости обязательств. В этой связи затратный подход может быть применен в оценке стоимости любых предприятий (бизнесов), имеющих в составе бухгалтерской отчетности на дату оценки бухгалтерский баланс.

При этом значимость величины стоимости предприятия, полученной по затратному подходу, будет высока в следующих случаях:

• предприятие обладает значительными объемами финансовых и/ или материальных активов;
• производственный процесс характеризуется высокой материалоемкостью;
• предприятие не имеет ретроспективных данных о прибылях;
• отсутствует возможность определения прогнозируемых доходов,  денежных потоков.

На основании изложенного, результаты применения затратного подхода особенно значимы в процедуре стоимостной оценки следующих компаний:

• инвестиционные компании, которые занимаются операциями с недвижимостью;
• холдинговые и страховые компании, имущество которых состоит преимущественно из финансовых активов;
• новые компании,  имеющие, главным образом, материальные активы;
• убыточные компании;
• ликвидируемые компании.

Основное преимущество затратного подхода состоит в доступности информации для его применения – по большей части используется достоверная фактическая информация о состоянии активов и обязательств предприятия из бухгалтерской отчетности. Между тем, затратный подход, основанный на оценке стоимости активов компании в гипотетических условиях их возможной продажи, в большей мере адекватен оценке стоимости ликвидируемого предприятия.

Выделяют два метода затратного подхода: метод чистых активов и метод ликвидационной стоимости, который применяется в оценке стоимости ликвидируемых предприятий.

2. Метод чистых активов в оценке бизнеса

Этапы применения метода чистых активов (метода накопления активов) как основного метода затратного подхода к оценке бизнеса:

• анализ данных бухгалтерского учета и отчетности предприятия с целью выявления перечня активов и пассивов, принимаемых к расчету стоимости предприятия затратным подходом;
• оценка рыночной стоимости объектов, отраженных в составе активов предприятия;
• оценка текущей стоимости объектов, отраженных в составе обязательств предприятия;
• расчет стоимости предприятия как разницы между рыночной стоимостью совокупности активов предприятия и текущей стоимостью его обязательств, внесение необходимых поправок.

Информационной базой проведения первого этапа являются данные синтетического и аналитического учета, которые должны соответствовать данным бухгалтерской отчетности предприятия на дату оценки. При наличии существенных расхождений между указанными данными целесообразно проведение аудиторской проверки на оцениваемом предприятии и/ или инвентаризации его имущества на дату оценки.

В ходе начального этапа в процессе выявления перечня активов и пассивов, принимаемых к расчету стоимости предприятия затратным подходом, необходимо руководствоваться действующим на дату оценки порядком оценки стоимости чистых активов акционерных обществ, утвержденным соответствующими органами — в настоящее время «Порядком определения стоимости чистых активов», утвержденным Приказом Министерства финансов РФ от 28.08.2014 г. № 84н.

На втором этапе применения метода чистых активов производится  оценка объектов, отраженных в составе активов предприятия: объектов нематериальных активов, недвижимости, машин и оборудования, финансовых вложений, дебиторской задолженности, товарно-материальных ценностей и др.

В рамках третьего этапа оценка текущей  стоимости объектов, отраженных в составе обязательств предприятия, осуществляется раздельно, по каждому объекту (например, задолженности по договору займа) путем дисконтирования исходя из графика его погашения. При этом оценка текущей стоимости обязательств, как правило, осуществляется только при наличии документально подтвержденного графика погашения (например, в виде приложения к договору займа). В случаях, когда график погашения четко не определен или срок исполнения обязательств на дату оценки уже наступил, обязательства принимаются в расчет стоимости предприятия по их балансовой стоимости.

На четвертом этапе рассчитывается предварительная величина стоимости предприятия как разницы между рыночной стоимостью совокупности активов предприятия и текущей стоимостью его обязательств. Результаты указанного расчета представляют собой стоимость предприятия в целом при наличии 100%-го контроля для единоличного владельца. При оценке стоимости меньшей доли необходимо сделать скидку на недостаток прав контроля над бизнесом и, возможно, на низкую ликвидность оцениваемой доли.

3. Метод ликвидационной стоимости в оценке бизнеса

Как было отмечено выше, для оценки стоимости ликвидируемых предприятий применяется второй метод затратного подхода — метод ликвидационной стоимости.

Этапы применения метода ликвидационной стоимости в оценке бизнеса, применяемого для оценки стоимости ликвидируемых предприятий:

— разработка календарного графика ликвидации предприятия, определение выручки от реализации его активов. С учетом календарного графика ликвидации активов величины стоимости активов дисконтируют на дату оценки по ставке дисконта, учитывающей связанные с этой продажей риски;

— уменьшение выручки от реализации активов на величину прямых расходов, связанных с ликвидацией предприятия, к которым относятся комиссионные оценочным и юридическим фирмам, налоги и сборы, начисляемые при продаже активов;

— ликвидационная стоимость активов уменьшается на текущую стоимость расходов, связанных с владением активами до их продажи; указанные расходы включают затраты на сохранение запасов готовой продукции и незавершенного производства, сохранение оборудования, машин, механизмов, объектов недвижимости, а также управленческие расходы по обеспечению деятельности предприятия до завершения его ликвидации. Период дисконтирования указанных затрат определяется по календарному графику продажи активов предприятия;

— прибавляется операционная прибыль (или вычитаются убытки), полученные в результате осуществления деятельности предприятия в течение периода его ликвидации;

— вычитаются преимущественные права на удовлетворение выходных пособий и выплат работникам предприятия; требования кредиторов по обязательствам, обеспеченным залогом имущества ликвидируемого предприятия; расчеты с другими кредиторами

— расчет ликвидационной стоимости предприятия путем вычитания из скорректированной стоимости всех его активов сумм текущих расходов по ликвидации предприятия и по владению активами до их продажи, а также величины обязательств предприятия.

 

vamocenka.ru

Затратный метод оценки недвижимости

2

Тема 11. Затратный метод оценки недвижимости.

План.

1.  Сущность затратного метода.
2.  Области применения затратного метода.

1. Сущность затратного метода.

    В затратном методе предполагается, что затраты, необходимые для создания оцениваемого объекта недвижимости в его существующем состоянии или воспроизведения его потребительских свойств, соответствуют рыночной стоимости этого объекта. Такое предположение психологически оправданно, так как типичный покупатель вряд ли пожелает платить за объект недвижимости больше того, что может стоить приобретение равноценного земельного участка и создание на нем улучшений (зданий, сооружений) аналогичной полезности.

    В зависимости от способа воспроизведения зданий и сооружений различают их восстановительную стоимость и стоимость замещения. Восстановительная стоимость есть денежное выражение издержек воспроизведения как бы точной копии оцениваемых улучшений на участке земли в текущих ценах с использованием таких же материалов, строительных стандартов, проектных решений и сохранением всех имеющихся элементов неэффективности.

    Стоимость замещения выражает в денежной форме издержки воспроизведения улучшений, имеющих ту же функциональную пригодность, что и оцениваемый объект с использованием современных стандартов, материалов и дизайна в текущих ценах на инвестиционные ресурсы.

    С позиций потенциального покупателя, оценка улучшений по стоимости замещения представляется более мотивированной, чем по восстановительной стоимости. Но при этом оценщик рискует определить стоимость строительства здания, отличного от оцениваемого, что зачастую противоречит целям оценки. Исходя из них на практике чаще отдают предпочтение учету затрат на воссоздание копии оцениваемого здания или сооружения. Однако граница между восстановительной стоимостью объекта и стоимостью его замещения всегда условна, и оценщику в каждом конкретном случае приходится решать вопрос о выборе того или иного вида стоимостной оценки в зависимости от условий применения затратного метода.

2. Области применения затратного метода.

    Главное преимущество затратного метода, определяющее его большую популярность среди практикующих оценщиков, состоит в его пригодности для более или менее достоверной оценки недвижимости на малоактивных рынках. Недостаточность информации о состоявшихся сделках в ряде случаев ограничивает возможность практического использования метода прямого сравнения продаж и доходного метода. В этих условиях затратный метод, опирающийся на солидную сметно-нормативную базу отечественного строительства, способен дать надежные результаты оценки недвижимости. Важно и то, что эти результаты по технике их обоснования адекватны стереотипу экономического мышления многих российских хозяйственных руководителей. Расчеты стоимости, выполненные на знакомой нормативно-методической основе, воспринимаются ими с большим доверием, чем полученные путем гипотетических умозаключений оценщика.

    Как известно, сравнительный анализ затрат и результатов повсеместно используется при выборе инвестиционных решений. Поэтому затратный метод успешно применяют при технико-экономическом обосновании нового строительства, при оценке рыночной стоимости реконструированных объектов и незавершенных строек.

    Практически в каждой серьезной работе по оценке недвижимости оценщику приходится решать многоцелевую задачу наилучшего и наиболее эффективного использования земли. По существу, он последовательно подбирает и оценивает варианты различных инвестиционных решений, используя при этом сочетание затратного и доходного методов.

    Специфической областью применения затратного метода является оценка уникальных объектов, особенно недоходного назначения (например, больниц, пенитенциарных учреждений, музеев, библиотек, храмов и т.п.). Для таких объектов трудно найти сопоставимые продажи, и анализ издержек их воспроизводства остается единственно приемлемой альтернативой оценщика.

    Важными и постоянно расширяющимися сферами применений затратного метода выступают рынок страховых услуг и система дифференцированного налогообложения недвижимости. Страховую компанию интересует не полная рыночная стоимость имущественного комплекса, а лишь та его часть, которая может быть утрачена вследствие страхового случая. Стоимость воспроизводства этой части имущества представляется наиболее разумным вариантом его страховой оценки.

Другие похожие работы, которые могут вас заинтересовать.вшм>
9332.	Лекция	Доходный метод оценки недвижимости	25.43 KB
	Ставка капитализации дисконтирования. Метод прямой капитализации. Второй метод капитализации. Например ставки дохода применяемые в доходном методе обычно определяются из анализа сопоставимых инвестиций затраты на реконструкцию используются при определении денежного потока как дополнительные инвестиции методы капитализации используются при корректировке различий рыночного и затратного методов.
9528.	Лекция	Правовые аспекты оценки недвижимости	16.78 KB
	Правовые аспекты оценки недвижимости. Связь недвижимости с землей. Право собственности на объект недвижимости и его ограничения. Законодательные требования к оценке объектов недвижимости.
17374.	Курсовая	Совершенствование методик оценки недвижимости	370.97 KB
	Недвижимость как экономическая категория выражает отношения собственности, от использования которой зависит ее результативность. Если недвижимость является государственной собственностью, то она не продается. Если недвижимость — в частной собственности, то она является предметом купли-продажи
12948.	Дипломная	СОВЕРШЕНСТВОВАНИЕ ОЦЕНКИ ЖИЛОЙ НЕДВИЖИМОСТИ	1.16 MB
	Рынок недвижимости наряду с рынком товаров и услуг, а также с денежным рынком и рынком капиталов составляют единое рыночное пространство, при этом залог недвижимости представляет собой одно из важнейших условий стабильного функционирования кредитной системы страны.
19277.	Контрольная	Основные подходы и принципы оценки недвижимости	31.78 KB
	Рациональный покупатель не заплатит за собственность больше минимальной цены, взимаемой за другую собственность такой же полезности. Соответственно было бы неразумно платить за уже существующий объект больше, если другой объект с аналогичной полезностью может быть воспроизведен без необоснованной задержки при меньших затратах.
14004.	Курсовая	Проведение оценки стоимости недвижимости предприятия по производству линолеума	121.29 KB
	Переход к рыночной экономике в нашей стране привел к появлению новой профессии, утвержденной Министерством труда Российской Федерации, — оценщик. В соответствии с растущими потребностями в новом виде услуг разрабатываются законодательные и методические основы новой области экономики — оценки собственности…
10650.	Лекция	Основные статистические характеристики многомерного регрессионного анализа в моделировании массовой оценки недвижимости	1009.46 KB
	Вторая группа статистических характеристик определяет статистическую значимость отдельных переменных модели: коэффициент корреляции r критерии Стьюдента и Фишера и бетакоэффициент. Корреляционнорегрессионный анализ может быть представлен двумя методами: методом парной корреляции и методом множественной корреляции многофакторным анализом. Y=fх Коэффициент корреляции r является одной из статистических характеристик относящихся к анализу значимости отдельных переменных регрессионной модели. Коэффициент корреляции показывает насколько…
12055.	Доклад	Комплексный метод оценки сейсмической опасности грунтов при сильных сейсмических воздействиях	52.71 KB
	Создана оригинальная комплексная методика оценки сейсмической опасности территории, учитывающая сейсмический потенциал активных разломов, тектонические особенности, сейсмический режим и т.д., на основе разработки нового вида детального сейсмического районирования (ДСР)…
7940.	Лекция	Рынок недвижимости. Инфраструктура рынка недвижимости	12.93 KB
	Инфраструктура рынка недвижимости. Рынок недвижимости совокупность отношений которые создаются вокруг операций с объектами недвижимости. Рынок недвижимости это определенная сфера вложения денежных средств в систему экономических отношений которые возникают при сделках с недвижимостью и в объекты недвижимости.
21508.	Контрольная	НАЛОГООБЛОЖЕНИЕ НЕДВИЖИМОСТИ	88.61 KB
	Владение, пользование и управление объектами недвижимости в той или иной форме связано с выплатой различных налогов и сборов для финансового обеспечения деятельности государства и регулирования условий производства, структуры экономики, инвестирования и решения многих других экономических и социальных задач страны.

refleader.ru

3.1. Затратный подход. Методы, используемые в затратном подходе : Методика оценки машин и оборудования : Экономическая литература

Затратный подход — совокупность методов оценки стоимости

объекта, основанных на определении затрат, необходимых для

воспроизводства либо замещения объекта, с учетом его износа.

Затратный подход обладает исключительной универсальностью,

теоретически любой объект техники поддаётся оценке этим подходом.

При затратном подходе в качестве меры стоимости принимается сумма

затрат на создание и последующую продажу объекта, т.е. его

себестоимость.

Затраты на изготовление объекта и его последующую реализацию

— очень важный фактор в формировании стоимости. Методы затратного

подхода предполагают обязательную оценку возможной полной

себестоимости изготовления объекта и других затрат, которые несет

изготовитель и продавец. Эти методы незаменимы, если речь идет об

объектах, которые практически не встречаются на открытом рынке и

изготовляются по индивидуальным заказам, к их числу относится

специальное и уникальное оборудование. При оценке затратным

подходом как бы моделируется процесс формирования цены продавца

(предложения) исходя из соображений покрытия ценой всех произведен-

ных издержек и получения достаточной прибыли. Поскольку методы

затратного подхода исходят часто не из реальных цен на аналогичные

объекты, а из рассчитанных нормативных затрат и нормативной

прибыли, то они, строго говоря, дают оценку не чисто рыночной

стоимости, а так называемой «стоимости объекта с ограниченным

рынком».

Процедура затратного подхода начинается с того, что собирается и

анализируется информация о внутреннем строении объекта, его

структуре и составе основных элементов. При этом одной технической

характеристики недостаточно, требуется подробное описание

конструкции, чертежи общего вида и спецификации. Проводится также

тщательный осмотр объекта.

В методах затратного подхода важную роль играет также оценка

степени износа оцениваемого объекта, это объясняется тем, что

получаемая вначале стоимость воспроизводства или стоимость

замещения объекта не учитывает износа и только на следующем этапе

полученная оценка стоимости корректируется на фактический износ

объекта (физический, функциональный и внешний).

При оценке машин и оборудования затратными методами,

особенно при определении стоимости воспроизводства, в общем случае

необходимо учитывать всю совокупность затрат, связанных с

приобретением и установкой соответствующего оборудования, а

именно:

• Затраты на приобретение оборудования;

• Траспортно-заготовительные и складские расходы;

• Все виды прямых затрат, связанных с обустройством

фундаментов, установкой оборудования, его монтажом и наладкой;

• Удельные косвенные издержки на выполнение связанных с

приобретением, установкой и запуском оборудования в эксплуатацию инженерно-конструкторских и технологических работ.

Затратные методы оценки можно разделить на:

• Ресурсно-технологические модели оценки;

• Нормативно-параметрические модели;

• Индексные методы оценки;

Ресурсно-технологические модели оценки.

В общем виде типовая ресурсно-технологическая модель может

быть описана следующим образом:

(1) С = Σ aj ∗ cj + B, где:

С – искомая стоимость объекта оценки;

аj – количество комплектующих узлов и агрегатов типа j ;

cj – рыночная стоимость одного узла;

В – суммарная стоимость нерасшифрованной части, например,

стоимость сборки;

По сравнению с оценкой объекта в целом его оценка на основе

ресурсно-технологической модели позволяет более точно учесть

влияние конфигурации объекта и, следовательно, состава и значений его

технических характеристик, на величину стоимости. Однако, при этом

центр тяжести переносится на оценку стоимости его узлов и агрегатов,

что оправдано лишь при наличии развитого рынка этих компонентов.

Такой рынок существует пока только в области офисной и

компьютерной техники.

Нормативно-параметрические модели.

В отличие от ресурсно-технологической модели в нормативно-

параметрических стоимостей оцениваемого объекта рассматривается как

функция совокупности его технических характеристик, а не

комплектующих.

В общем виде типовая нормативно-параметрическая модель может

быть описана следующим образом:

(2) С = В ∗ D ∗ K, где;

С – искомая стоимость объекта оценки;

В – удельная (в расчёте на единицу производительности или

мощности) стоимость базового изделия;

D – мощность или производительность оцениваемого объекта;

K – сводный коэффициент, характеризующий зависимость

удельной оценочной стоимости или цены изделия от значения

параметров. Он равен произведению частных коэффициентов, учитывающих влияние соответствующего параметра на оценочную

стоимость или цену изделия;

Нормативно-параметрические модели успешно применялись при

разработке ряда прейскурантов оптовых цен, которые могут служить

источником соответствующей нормативной информации.

Индексные методы оценки.

Нередко в рамках затратного подхода, применяется индексный

метод. Использование индексов цен для многих оценщиков — один из

самых простых и эффективных (особенно при массовой оценке)

способов решения задач по оценке. Индексы цен представляют собой

относительные показатели, отражающие динамику изменения цен. Во

многих странах органы государственной статистики публикуют индексы

внутренних и внешнеторговых цен на отдельные товары и товарные

группы. Индексы цен всегда приводятся с указанием базисного года, в

котором значение индекса принимается равным 100 % (или = 1).

В общем виде соответствующая модель описывается следующим

образом:

(3) С = Со ∗ I, где:

С – искомая стоимость объекта оценки;

Со – базовая стоимость объекта, например, его полная

восстановительная стоимость, содержащаяся в статистическом отчёте о

результатах предыдущей переоценки основных фондов;

I – индекс (цепочка индексов) изменения цен по соответствующей

группе машин и оборудования за период между датой оценки и

предыдущей переоценке основных фондов.

Основой для исчисления индексов внутренних оптовых цен

служат не цены конкретных сделок, а преимущественно номинальные

цены. Поэтому публикуемые индексы дают лишь приблизительную

картину динамики прейскурантных цен, а не цен фактических сделок. В

зависимости от конъюнктуры на данный момент, условий сделки, в том

числе условий платежа, объема продаж, конкретные цены будут в той

или иной степени отличаться от прейскурантных цен.

Индексы цен — важный показатель, позволяющий выявить

основные тенденции в движении цен. Они широко используются при

анализе и прогнозе рыночной конъюнктуры, давая возможность оценить

те изменения, которые произошли в уровне цен за ряд лет. Правда, при

этом необходимо учитывать, что индекс как усредненный и

относительный показатель, так же как и удельная стоимость, не дает

достаточно точного представления о тех изменениях, которые

произошли в ценах какого-либо конкретного товара. При помощи

индексов можно выявить динамику цен на продукцию целых отраслей промышленности или, в крайнем случае, каких-либо товарных групп.

Показания такого группового индекса могут отличаться от динамики цен

входящего в эту группу товара с конкретными качественными

показателями. Но расчет по индексному методу может исказить

оценочную стоимость в силу ряда причин.

Перечислим некоторые из них:

• результат зависит от точности определения исторической

себестоимости;

• трудности с поиском подходящего индексного ряда;

• неизвестность относительных весов при выведении индексов;

• «устаревание» индекса;

• накопление ошибок.

Под исторической себестоимостью понимаются затраты на

приобретение нового оборудования у фирмы-производителя.

Отдельно отметим Метод расчёта с помощью затратных

корреляционных моделей.

Этот метод является частным случаем применения

корреляционно-регрессионного анализа, когда в качестве влияющих на

стоимость факторов используются затратные показатели.

В практике оценки наибольшее распространение получили парные

корреляционные модели. Парная корреляция подразумевает выявление

наличия и формы корреляционной зависимости между результативным

показателем (ценой) и одним из главных факторов (значение главного

ценообразующего параметра) путём обработки данных по имеющейся

статистической выборке однородных машин. При этом предполагается

условное равенство значений всех прочих неучтённых параметров в

сравниваемых машинах, а результативный показатель Y является

функцией от значения главного затратного показателя Х однородных

объектов, т.е. Y = f (X).

В начале выбирают вид уравнения регрессии, при этом могут быть

использованы следующие основные виды корреляционной зависимости

(уравнений регрессии):

• линейная;

• степенная;

• показательная;

• квадратическая;

• гиперболическая;

Среди нескольких возможных затратных показателей, таких, как

масса конструкции, габаритный объём, мощность электродвигателей и т.

д. Выбирается тот показатель, у которого наибольшее значение

коэффициента корреляции или коэффициента детерминации. Эти же

критерии используются и при выборе формы линии регрессии.

Описанные выше методы оценки дают результат в виде полной стоимости воспроизводства. Если необходимо оценить остаточную

стоимость воспроизводства (или замещения), то тогда нужно провести

соответствующую экспертизу физического состояния объекта и

рассчитать совокупный коэффициент износа по формуле:

(4) Sос = Sв ∗ (1 – Киз), где

Киз – коэффициент совокупного износа объекта.

К достоинствам затратного подхода можно отнести:

1. Исключительная универсальность. Для всех видов специальной

и уникальной техники затратный подход часто оказывается единственно

возможным.

2. Благодаря детализированному порядку расчёта по отдельным

еденицам машин и оборудования имеется возможность точнее оценить

совокупный износ. Получить оценки имущества, удобные при его

разделе.

3. При достаточности исходных данных результаты расчётов

стоимости поддаются надёжному обоснованию.

В то же время у методов затратного подхода имеется и ряд

недостатков:

1. Затратный подход в процессе формирования стоимости в

большей мере отражает интересы производителя или продавца.

Получаемые результаты зависят в первую очередь от количества

расходуемых ресурсов на создание и реализацию объектов, чем от

потребительской полезности этих объектов.

2. Расчёты стоимости воспроизводства затратным подходом, из-

за их детализированности оказываются весьма трудоёмкими и

оправданы в крупных и дорогостоящих объектах.

3. Исходная информация из сферы производства может быть не

всегда надёжной и достоверной.

Надежность оценки стоимости затратным подходом, в значи-

тельной степени зависит от полноты и достоверности экономической и

технической информации, которой располагает оценщик.

bookatruck.net