3. Принципы и методы затратного подхода Затратный подход
Затратный подход часто оказывается единственно возможным при оценке машин и оборудования специального назначения, уникальных объектов, изготовленных по индивидуальным заказам и не имеющих аналогов на рынке. Применение этого подхода также оправдано в случаях исчисления налога на имущество, страхования отдельных составляющих имущества, при судебном разделе имущества между собственниками, при распродаже имущества на открытых торгах, а также бухгалтерского учета основных средств и при их переоценке.
Использование затратного подхода в чистом виде в целом основывается на той предпосылке, что в качестве стоимости могут быть приняты затраты на его создание и реализацию. Определяемая таким образом стоимость может не совпадать с рыночной стоимостью, так как затраты — не единственный фактор стоимости, на которую также влияют полезность, качество, конкурентоспособность.
В зависимости от характеристик оцениваемого объекта и объема исходной информации о нем применяют различные методы определения затрат на его воспроизводство (замещение), то есть различные методы затратного подхода.
Затратный подход основывается на принципе замещения, согласно которому предполагается, что никто из рационально мыслящих людей не заплатит за данный объект больше той суммы, которую он может затратить на покупку другого объекта с одинаковой полезностью.
Принцип замещения определяется следующим образом: максимальная стоимость предприятия характеризуется наименьшей ценой, по которой может быть приобретен другой объект с эквивалентной полезностью. Предположим, что некоторый субъект хочет приобрести в свою собственность кондитерское предприятие, производящее конфеты. Сравнивает же он цены на аналогичные предприятия, производящие печенье, пряники, пастилу и хлеб. Вместе с тем покупатель имеет возможность выбрать бизнес разной направленности.
Результатом анализа факторов стоимости и характеристик бизнеса является выбор варианта наилучшего и наиболее эффективного использования собственности, который юридически и технически осуществим, и обеспечивает собственнику максимальную стоимость оцениваемого имущества. В этом заключается суть принципа наилучшего и наиболее эффективного использования. Принцип необходим, если на его основе осуществляется оценка для реструктуризации компании. Если же цель оценки — расчет стоимости действующего предприятия без учета возможных изменений, то данный принцип не применяется.
Предприятие представляет собой систему, одной из закономерностей развития и существования которой является сбалансированность, пропорциональность ее элементов. Наибольшая эффективность предприятия достигается при объективно обусловленной пропорциональности факторов производства. Различные элементы системы предприятия должны быть согласованы между собой по пропускной способности и другим характеристикам. Добавление какого-либо элемента в систему, приводящее к нарушению пропорциональности, приводит к росту стоимости предприятия. При оценке стоимости предприятия необходимо учитывать принцип сбалансированности (пропорциональности), согласно которому максимальный доход от предприятия можно получить при соблюдении оптимальных величин факторов производства. Одним из важных моментов действия данного принципа служит соответствие размеров предприятия потребностям рынка. Если это соответствие нарушается, то бизнес неэффективен (может быть затруднена доставка ресурсов или товаров и др.).
На принципе экономической величины строится оценка недвижимости. Сущность принципа оптимальной экономической величины заключается в следующем: при сложившихся на рынке недвижимости тенденциях большим спросом пользуется определенная (оптимальная) величина объекта недвижимости данного типа. Принцип оптимальной величины подходит как к строениям, так и к земельным участкам. Данный принцип наилучшим образом учитывает рыночные предпочтения, преобладающие на данном рынке. Отклонение от этого размера, как правило, приводит к снижению привлекательности объекта оценки и соответственно его стоимости.
Спрос на рынке, возможности развития бизнеса, местоположение и другие факторы определяют способы использования предприятия. При рассмотрении направлений развития бизнеса может возникнуть вопрос об экономическом разделении имущественных прав на собственность, если таковое позволит увеличить общую стоимость. Экономическое разделение осуществляется, если право на объект можно разделить на два или более, в результате чего общая стоимость объекта возрастает.
studfiles.net
Тема 4 . Методология оценки недвижимости.
Кольцова А.В. Экономика недвижимости
Вопросы:
Подходы к оценке недвижимости.
Затратный подход.
2.1.Определение восстановительной стоимости.
2.2.Оценка износа
Сравнительный подход.
Доходный подход.
4.1. Теория стоимости денег.
4.2. Метод капитализации доходов.
4.3. Метод дисконтирования денежных потоков.
5. Методы оценки земли (для ЭМ-33).
6. Согласование результатов и заключение о стоимости.
Подходы к оценке недвижимости.
Методология оценки недвижимости в соответствии с Международными и Российскими стандартами оценки включает в себя три подхода: затратный, сравнительный и доходный.
Затратный подход — совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении затрат, необходимых для воспроизводства либо замещения объекта оценки с зачетом износа и устареваний.
Затратами на воспроизводство объекта оценки являются затраты, необходимые для создания точной копии объекта оценки с использованием применявшихся при создании объекта оценки материалов и технологий.
Затратами на замещение объекта оценки являются затраты, необходимые для создания аналогичного объекта с использованием материалов и технологий, применяющихся на дату оценки.
В основе затратного подхода лежит принцип замещения, согласно которому инвестор не заплатит за объект недвижимости сумму большую, чем та, в которую обойдется получение соответствующего участка под застройку и возведение аналогичного по назначению и качеству объекта без чрезмерной задержки.
Сравнительный подход – это совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с объектами – аналогами объекта оценки, в отношении которых имеется информация о ценах.
Объектом — аналогом объекта оценки для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость.
Этот подход основан на принципе замещения. Предполагается, что рациональный инвестор или покупатель не заплатит за конкретную собственность больше, чем обойдется приобретение другой сходной собственности, обладающей такой же полезностью. Поэтому цены, заплаченные за сходные или сопоставимые объекты, должны отражать рыночную стоимость оцениваемой собственности.
Практическое применение метода сравнения продаж возможно при наличии развитого рынка недвижимости, и, наоборот, при отсутствии такого рынка, либо его недостаточной развитости, а также, если оцениваемый объект недвижимости является специализированным, либо обладает исключительными экономическими выгодами и обременениями, не отражающими общее состояние рынка, применение этого метода нецелесообразно.
Прошедшее время
Метод дисконтирования денежных потоков
Метод капитализации
Метод прямого сравнения продаж
Метод валовой ренты
Методы: Сравнительной единицы
Поэлементный
Сметный
Индексный
Требуют информации о рынке
Рыночные цены на материалы, рабочую силу, накладные расходы, норма прибыли
Данные о ценах недавних сделок с аналогичным имуществом
Ставки экономической ренты (арендной платы), ставки капитализации
Рисунок 1 — Подходы и методы оценки недвижимости
Доходный подход – совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении ожидаемых доходов от использования объекта оценки. Данная концепция предполагает составление прогноза доходов и их приведение к текущей стоимости.
Подход с точки зрения дохода представляет собой процедуру оценки стоимости, исходя из того принципа, что стоимость недвижимости непосредственно связана с текущей стоимостью всех будущих чистых доходов, которые принесет данная недвижимость.
Затратный подход.
Подход с точки зрения затрат (издержек) основан на предположении о том, что издержки на строительство здания плюс издержки на приобретение участка и его подготовку к строительству являются приемлемым ориентиром при определении стоимости недвижимого имущества.
Покупатели недвижимости сопоставляют цены предлагаемых на рынке объектов с затратами на строительство новых объектов, максимально соответствующих их требованиям. Но стоимость строительства и рыночная стоимость – различные понятия. Например, нельзя сравнивать затраты на бурение скважины и рыночной стоимости «сухой» и нефтеносной скважин.
Поэтому применение затратного подхода не всегда дает нам рыночную стоимость. Однако, в большинстве случаев полученная с использованием затратного подхода оценка является необходимой составляющей для вывода окончательной величины рыночной стоимости. Особенно это относится к новым или с небольшим сроком эксплуатации объектам, для которых величина стоимости строительства объекта очень близка к рыночной стоимости.
Кроме того, существует ряд ситуаций, в которых применение затратного подхода наиболее целесообразно и даже единственно возможно:
Анализ ННЭИ;
Оценка стоимости планируемых объектов общественно-государственного и специального назначения, сделки по которым редко заключаются на рынке;
Оценка РС недвижимости на малоактивных рынках;
Оценка РС для целей страхования и налогообложения;
Окончательное согласование величины РС.
Согласно затратному подходу стоимость недвижимости равна сумме стоимости участка земли и стоимость воспроизводства улучшений на участке за вычетом накопленного износа.
Процедура оценки включает следующие последовательные шаги:
1. Расчет стоимости приобретения свободной и имеющейся в распоряжении земли в целях ее оптимального использования.
2. Расчет затрат (прямых и косвенных) на возведение строений, идентичных оцениваемым или аналогичным им по полезности, получение восстановительной или стоимости замещения объекта.
3. Оценка подходящей для данного проекта величины предпринимательской прибыли.
4. Определение величины накопленного износа.
5. Уменьшение восстановительной (замещения) стоимости на сумму износа для получения остаточной стоимости.
6. Добавление к рассчитанной остаточной стоимости строений стоимости земли.
studfiles.net
Затратный подход в оценке бизнеса
В условиях переходной экономики многие хозяйствующие объекты не способны выживать в конкурентной борьбе и обеспечивать необходимые для нормальной жизнедеятельности финансовые показатели. Для оценки преимущественно таких предприятий (его часто называют имущественным) используют затратный подход. Его идеологическая основа состоит в оценке рыночной стоимости еще остающихся в распоряжении активов или же определенных затрат на строительство нового сопоставимого объекта. Чаще всего в качестве таких активов выступает остающееся в распоряжении объекта имущество, а не результаты его производственно-хозяйственной деятельности. Поэтому во многих литературных источниках этот подход называют имущественным. Но затратный подход применим и к эффективно функционирующим объектам.
Финансовой основой затратного подхода служит баланс объекта. Однако вследствие инфляции, изменения конъюнктуры рынка и влияния многих других факторов балансовая стоимость активов существенно отличается от рыночной. Поэтому необходимо предварительно проводить оценку текущей рыночной стоимости каждого актива баланса в отдельности. Этой же процедуре подвергают и стоимость обязательств предприятия. Используя затратный подход, в зависимости от целей проведения оценки определяют различные виды стоимости.
Для цели купли-продажи объекта рассчитывают его рыночную стоимость, при налогообложении — восстановительную стоимость; при ликвидации предприятия — его ликвидационную стоимость, для обоснования нового строительства — стоимость замещения.
Конечная цель использования затратного подхода состоит в расчете оценочной стоимости собственного капитала предприятия. Базовой моделью для такого расчета служит:
С = PVА – PVобяз
где С — собственный капитал объекта; PVA — совокупная рыночная стоимость всех активов предприятия; PVобяз — текущая стоимость обязательств предприятия.
Затратный подход к оценке предприятия в основном реализуют с помощью двух методов: стоимости чистых активов и ликвидационной стоимости.
Метод чистых активов, в мировой практике нередко называемый методом накопления активов, основан на определении рыночной стоимости всех активов объекта: материальных (земли, зданий, оборудования, товарно-материальных запасов), финансовых и нематериальных (торговая марка, ноу-хау, патенты, лицензии и т.п.). Он включает следующие основные этапы:
— оценка рыночной стоимости недвижимого имущества объекта;
— определение рыночной стоимости машин и оборудования;
— выявление и оценка нематериальных активов;
— определение рыночной стоимости финансовых вложений как долгосрочных, так и краткосрочных;
— перевод бухгалтерской стоимости товарно-материальных запасов в текущую стоимость;
— оценка дебиторской задолженности и расходов будущих периодов;
— перевод обязательств объекта в текущую стоимость;
— определение стоимости собственного капитала по базовой формуле.
Рыночную стоимость оцениваемых материальных активов объекта, в которые входят недвижимое имущество, машины и оборудование. Их величину определяют с учетом износа. При этом под износом понимают не сумму бухгалтерской амортизации (амортизационных отчислений, основанных на сроке эксплуатации), а потерю стоимости за счет физического разрушения, технологического (конструктивного) несовершенства, изменений в экономической ситуации и т.п.
Потеря стоимости вследствие старения, удорожания ремонта и обслуживания устаревшего оборудования и действия других физических факторов, сокращающих срок жизни и полезности объекта, называют физическим устареванием.
Снижение стоимости объекта, вызываемое утратой возможности выполнять некоторые присущие ему функции, считают функциональным устареванием. Обычно оно проявляется из-за конструктивных недостатков, которые вызывают возрастание издержек на поддержание объекта в эксплуатационном состоянии. Разновидностью функционального устаревания является технологическое, которое проявляется под действием изменений в технологии производства продукции, снижающих производительность объекта.
Экономическим устареванием называют потерю стоимости актива, вызываемую рыночной конъюнктурой: возросшей конкуренцией, снижением спроса на продукцию и т.д.
Товарно-материальные запасы, как правило, оценивают по ожидаемой цене их продажи. Устаревшие запасы обычно списывают.
Финансовые активы, состоящие ив дебиторской задолженности, приобретенных ценных бумаг и расходов будущих периодов, оценивают в соответствии с их спецификой. Ценные бумаги обычно имеют определенную рыночную цену, которую и считают их стоимостью. Дебиторскую задолженность разделяют по срокам ее возникновения: просроченную — списывают (частично или полностью), будущую — дисконтируют. Расходы будущих периодов оценивают по их номинальной стоимости, если они оказываются выгодными.
Нематериальные активы обычно включают: торговую марку предприятия, его постоянную клиентуру, заключенные контракты на поставку собственной продукции и необходимых в производстве ресурсов, полученные (или приобретенные) патенты, лицензии, ноу-хау, подобранный персонал и т.д. Их оценка поодиночке в большинстве своем достаточно затруднительна.
В западной практике для оценки нематериальных активов в целом используют понятие гудвилл, под которым понимают совокупность всех элементов бизнеса, побуждающих клиентов продолжать отдавать предпочтение продукции или услугам данного объекта. Таким образом, гудвилл не может быть отделен от объекта, не может быть предметен купли-продажи самостоятельно. Способов расчета гудвилл много, но, как правило, оценивают гудвилл двумя из них: с помощью коэффициента Тобина, когда рыночная стоимость предприятия превышает балансовую стоимость его активов, или как избыточную прибыль. Алгоритм последнего следующий. Сначала определяют рыночную стоимость материальных активов. Затем определяют среднюю доходность по отрасли на собственный капитал, по которой рассчитывают прибыль, полученную на материальные активы (умножением отраслевой доходности на свою величину активов). Разность между прибылью от производственно-хозяйственной деятельности и прибылью от материальных активов представляет избыточную прибыль.
Часть нематериальных активов, состоящая из патентов и лицензий, может быть оценена с использованием понятия «роялти», т.е. вознаграждения, получаемого владельцем патента по лицензионному соглашению за право использования другими лицами (обычно в виде определенного процента дохода от объема реализации продукции, полученной с помощью патента).
Совокупная рыночная стоимость материальных, финансовых и нематериальных активов представляет рыночную стоимость всего капитала предприятия.
Краткосрочные и долгосрочные обязательства предприятия переводят в текущую их стоимость.
Разность между рыночной стоимостью всего капитала предприятия и текущей стоимостью его обязательств, представляет собой рыночную стоимость предприятия, полученную по методу чистых активов.
Метод ликвидационной стоимости технологически аналогичен методу чистых активов. Его отличительная особенность заключена в том, что из стоимости собственного капитала, определенного по методу чистых активов, вычитают сумму текущих затрат, связанных с ликвидацией предприятия. К таким затратам относят оплату заказа на оценку активов, юридических услуг, связанных с ликвидацией предприятия, налогов и сборов, которые предусмотрены при продаже. К ним относят также расходы на сохранение товарно-материальных запасов и незавершенной продукции, оборудования, зданий и сооружений, административные расходы по поддержанию предприятия вплоть до завершения его ликвидации, выходные пособия и выплаты персоналу в связи с его увольнением. Полученную таким образом ликвидационную стоимость корректируют на величину прибыли (убытков), полученную от основной производственной деятельности в ликвидационный период.
Главное достоинство методов затратного подхода состоит в том, что оценки, полученные ими, основаны на реальных ценностях, находящихся в собственности объекта. Это позволяет проводить оценку даже при отсутствии ретроспективных данных о производственно-финансовых результатах, поэтому они пригодны и для оценки новых объектов. Мировая практика оценочной деятельности показывает, что при использовании трех подходов (доходного, сравнительного и затратного) для одного и того же объекта получают существенно различающиеся величины оценки. Поэтому обычно применяют несколько методов, относящихся к различным подходам. Рассчитывая средневзвешенную стоимость по весомости каждого из них, определяют итоговую величину оценки.
Весомость метода зависит от цели оценки и достоверности используемой информации. При оценке инвестиционных проектов наибольший удельный вес придают методу дисконтированных денежных потоков, при ликвидации предприятия — ликвидационному, при купле-продаже — рынка капитала и т.д.
studfiles.net
Затратный подход в оценке недвижимости основан на принципе
Полезная информация
Поэтому, оценку предприятия необходимо осуществлять с позиций всех трех существующих оценочных подходов: затратного, доходного и сравнительного. Эти подходы не используются изолированно, а взаимно дополняют друг друга, то есть для предприятия стараются одновременно использовать методы из разных подходов. При этом, каждый подход оценки предприятия основан на использовании определенных свойств предприятия, так или иначе влияющих на величину его стоимости.
Все эти три подхода оценки предприятия имеют свои преимущества и недостатки, свои предпочтительные области применения и объединяют в себе достаточно большое количество различных методов, из многообразия которых оценщик выбирает наиболее подходящие для конкретного оцениваемого объекта.
Целями предприятия могут быть:
Перечень документов и информации, необходимых для предприятия:
Данный перечень документов для предприятия (бизнеса) носит предварительный характер и может быть сокращен или расширен после детального ознакомления оценщика с заданием на предприятия.
Также Вам может быть полезна информация о проведении независимой экспертизы или оценке недвижимости.
Оценка коммерческой недвижимости
Так как, доход, от некоторого бизнеса, размещенным на объекте недвижимости, включает в себя доход, генерируемый собственно объектом недвижимости и прочими активами (движимым имуществом, нематериальными активами и т.д.).
Этапы проведения оценки коммерческой недвижимости
В соответствии с Федеральными стандартами оценки (ФСО 1-3) при недвижимости используются три основных подхода оценки: затратный, сравнительный, доходный.
Оценка недвижимости
Для того чтобы оценить стоимость. необходимо изучить физические характеристики недвижимости, рынок, на котором она находится в настоящее время и окажется в прогнозируемом будущем, возможности финансирования и правовую среду.
В дальнейшем рынок недвижимости будет все более усложняться. Появятся новые финансовые инструменты, изменятся законы по налогообложению, возникнут новые формы владения.
kinteh.ru